商业大厦房地产项目财务评价

广州市某商业大厦项目财务分析报告一、项目概述项目主要技术经济指标总用地面积：43960m2总建筑面积：172940m2建筑密度：49.75％容积率：5.03地下建筑面积：11743m2地上建筑面积：161197m2西塔楼建筑面积：71771m2东塔楼建筑面积：101169m2已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）项目功能面积分布，见表1及表2所示。表1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层177417746～16层写字避难层1541154118层设备层1541154119～29层写字避难层1541154131～39层写字备层1541154140停机坪180180小计64124合计71771表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层204820486～18层写字楼20482662419层避难层2048204820～35层写字写字楼1536153637层避难层1536153638～45层写字49层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计9195351～55层写字楼10245120合计101169二、项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3项目总投资估算表 项目 东塔成本 东塔单价西塔成本西塔单价 合计开发成本（静态） 907992780 8975 600371392 8365 1508364172土地购置费 292497398 2891 207502602 2891 500000000前期工程费 工程建设费 551302122 5449 356125727 4962 907427849开发期间税费 64193260 635 36743063 512 1009363232、开发费用 104620067 1033 99721895 1390 204341962管理费 16539064 163 10683772 149 27222836其他费用 5058450 50 3588550 50 8647000不可预见费 16539064 163 10683772 149 27222836财务费用 66483489 657 47164512 657 113648001销售费用 0 0 27601289 385 276012893、总计 1012612847 10008 700093287 9755 1712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4项目投资计划与资金筹措表建设经营 序号项目合计期 2020 02032004200524投资12122425339560631总额712546524建设12122425339560631.1投资712546524资金12122425339560632筹措7125465自有24582.1资金97202526966017借款45506035002.2资金000045000销售 收入 17再投660567287619612.3资10209资金缺口（2. 1+2.55202465 410132）0258251967三、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元）365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606合计（万元）78861商场（-1至地面四层）商场（-1至地面表6西塔楼商场租赁收入测算表 年份 2004200520062007200820092010201120122013 20142015201620172018平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元） 5 33 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38租金收入（万元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）3839393939394141414141414141四层）写字楼商场（1至4层）租金收入（万元）6241655365536553655365536881688168816881 6881688168816881 表7东塔楼出租收入测算表 年份 20052006200720082009201020112012201320142015201620172018平均月租金（元）147150155 165 170 165 168 163 150 140 150 150 150 150出租率 15%60%80% 95% 96% 93% 94% 91% 85% 82% 80% 80% 80%80%租赁费用（万元）3 13 13 14 14 14 14 14 13 12 13 13 13 13租金收入（万元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）8 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38租金收入（万元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931东塔小计（万元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241续表7东塔楼出租收入测算表 年份 20192020202120222023202420252026202720282029203020312032平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80% 租赁费用（万元）13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 14租金收入（万元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675写字楼平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125 出租率 85%85%85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85%85% 租赁费用（万元）38 39 39 39 39 39 41 41 41 41 41 41 41 41商场（1至4租金收入（万元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333层）东塔小计（万元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009四、项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76％。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。表8借款还本付息表（单位：元）项目建设经营期合计20032004200520062007200820092010年初借款累计61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累计619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810五、项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9销售税金及附加一览表序号序号项目计算依据建设经营期合计20022003200420051销售收入226563659819606788602销售税金及附加13912247120448422.1营业税（1）*5％1133183098039432.2城市维护建设税（2.1）*7％79128692762.3教育费附加（2.1）*3％3455291182.4防洪工程维护费（1）*0.09％203318712.5交易（1）11181039印印花税*0.05％2.6交易管理费（1）*0.5％113183983943土地增值税（1）*1％227366196789序号序号项目计算依据合计建设经营期200220031租赁收入6855302租赁税金及附加1209272.1营业税（1）*5％342762.2城市维护建设税（2.1）*7％23992.3教育费附加（2.1）*3％10282.4防洪工程维护费（1）*0.09％6172.5交易印花税（1）*0.05％3432.6房产税（1）*12％82264续表10租赁税金及附加估算一览表计算建设经序号项目依据营期222222222222222200000000000000001112222222222333 78901234567890121租赁收入2租赁税金及附1租赁收入2租赁税金及附加2.1营业税（1）*5％2.2城市维护建设税（2.1）*7％2.3教育费附加（2.1）*3％2.4防洪工程维护费（1）*0.09％2.5交易印花税（1）*0.05％2.6房产税（1）*12％11155555000000008889999977777777六、项目财务评价本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金基本可视为净租金标准。税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。期望收益率（基准收益率）的确定设定为7％。损益表与项目静态盈利能力分析详见表11所示。表11项目损益表序号 项目名称 计算依据合计2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017收入 7643910226563690524569184422369728619299892877629269272292420822222234822348223482销售收入 78860226563659819606 租赁收入 685530 3074963184422369728619299892877629269272292420822222234822348223482总成本费用 171271115021749014333474847484748474847484748474847484748474847484748由于销售写字楼总成本分摊 3833911502172539585 用于租赁物业折旧 132932 2374748474847484748474847484748474847484748474847484748税金 125770139123012079325341805048529050765163480342703920414241424142销售税金及附加 4842139122471204 租赁税金及附加 120927 54875325341805048529050765163480342703920414241424142土地增值税 789 227366196 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4)4665619537167487961104411476918823199511895219358176781519013554145921459214592所得税(5)*33%1539653147552726273445487462116584625463885834501344734815481548157税后利润(5)-(6)3125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776续表11项目损益表序号 项目名称 计算依据 201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032收入 234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890销售收入 租赁收入 234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890总成本费用 474847484748474847484748474847484748474847484748474847484510由于销售写字楼总成本分摊 用于租赁物业折旧 474847484748474847484748474847484748474847484748474847484510税金 414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567销售税金及附加 租赁税金及附加 414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567土地增值税 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4) 145921459215560155601556015560155601657516575165751657516575165751657516813所得税 (5)*33% 481548155135513551355135513554705470547054705470547054705548税后利润 (5)-(6) 9776977610425104251042510425104251110511105111051110511105111051110511265分析：项目年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（三）现金流量表与动态盈利能力分析1、全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表12所示。表12全部投资现金流量表序号序号项目名称合计建设经营期 20022003 2004 200520062007200820092010201120122013201420152016现金流入764396 22656 36905 245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482销售收入 78860 22656 36598 19606 租赁收入685536 307 49631844223697286192998928776292692722924208222222348223482现金流出 50000242529019 42150 655376699905411260118741133011551106379283839389588958建设投资17127050000242524254 33956 60635 销售 5631 1618 2613 1400 销售税金及附加4842 1391 2247 1204 土地增值税 789 227 366 196 租赁税金及附加70710 54 87532534180504852905076516348034270392041424142所得税 153963 3147 5527 262734454874621165846254638858345013447348154815净现金流量 -5000-2425-6363 -5245 -4096811743146431735918115174461771816592149251382914524145244累计净现金流量 -5000-7425-13788 -19033 -60001-48258-33615-162561859193053702353615685408236996894111418续表12全部投资现金流量表序号项目名称 合计 建设经营期 201720182019 2020 202120222023202420252026202720282029203020312032现金流入 234822348223482 24657 246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890销售收入 租赁收入 234822348223482 24657 246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890现金流出 895889588958 9484 94849484948494841003710037100371003710037100371003710115建设投资 销售 销售税金及附加 土地增值税 租赁税金及附加 414241424142 4349 434943494349434945674567456745674567456745674567所得税 481548154815 5135 513551355135513554705470547054705470547054705548净现金流量 145241452414524 15173 151731517315173151731585315853158531585315853158531585315775累计净现金流量125943140467154992 170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604根据评价指标显示：本项目投资回收期为7.89年本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元全部投资内部收益率为21.27％由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。2、自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表13所示。表13自有资金现金流量表2017201820192017201820192020202120222023202420252026续表13自有资金现金流量表建设经营期根据评价指标显示：本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元自有资金投资内部收益率为21.27％由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。23482234822348223482234822465724657246572465724657258902589023482234822348224657246572465724657246572589025890895889588958948494849484948494841003710037414241424142434943494349434943494567456748154815481551355135513551355135547054701452414524145241517315173151731517315173158531585368892834169794111311412828714346015863217380518965