2020年大连房地产市场总结中原地产正式版

2020年大连房地产简述[中原集团大连公司][DaLian.1.2021]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。1名词解释可售量： 项目实际推出可卖的建筑面积（含未取证）。成交量： 项目实际售出的建筑面积（含未取证）。存 量： 已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。潜在供应量： 已取地项目中还未开工建设的建筑面积。潜在地块： 为招拍挂土地及过往取地后未开发。剩余量： 可售量减去成交量。有效库存： 剩余量+存量之和的建筑面积。去化周期： 有效库存/近12个月的平均成交量。数据来源： 本报告中涉及的销售数据全部来自于大连中原研究部调研口径数据，非政府备案网数据。22020年终总结及2021年展望愿冬过春来，云销雨霁，已是新篇回顾2020年，大连房地产市场受疫情反复影响，在政府“维稳措施”（流动性趋松+经济维稳）推动下，市场经历过低迷-复苏-升温后，仍旧回升略显乏力，供销量下滑，库存压力增大，但整体均价仍稳中有升；拿地方面，2020年供销量级稳定，开发商拿地热情高涨，土拍创新高趋于零流拍；分区成交来看，开发区成交量领跑全市，占比整体30%，区域热度两极分化现象仍旧明显。2020年总结篇成交量跌价稳：2020年大连受疫情反复影响，虽然各房企动作频繁，期望进一步拉升市场热度，但市场观望情绪始终笼罩，整体成交量走低，成交面积为488.40万平，同比下降10%（↓56.96万平）；成交均价为15868元/平，同比上涨5%（↑813元/平）稳中有升；2020年分区域成交量来看，成交分化明显，开发区（占比30%）、甘北、东部区域为主要流量支撑。库存量上升：2020年大连七区商品住宅整体可售货量低位徘徊，仅为768.47万平；有效库存升至1127.07万平，同比上升13%（↑128.33万平），去化周期升至28个月（↑6个月），楼市仍在“渐次回温”路上。2021年展望篇经济层面：“疫后”经济环境之下，国内经济与实体产业仍面临诸多挑战，2021年作为十四五规划开端，须为迈向“高质量发展阶段”完成好第一棒起跑；不搞急转弯，坚持底线思维，提高风险预见预判能力，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，兼顾“社会维稳”与“风险防控”。房地产层面：促进房地产市场平稳健康发展仍为中央经济工作会议所强调；坚持房住不炒的普惠政策没有根本的变化，稳房价将来一定还是一个基调；“因城施策”的政策方向亦未改变。因而，对2021年整体市场景气，仍具备信心，政策或仍以稳为先，推动市场预期渐次回升，整体成交趋升，有效货量持续释放，板块、项目间竞争或将加剧，高地价项目占比增加，整体价格将稳中略升。31政策分析52土地市场分析103 大连七区整体住宅市场分析21目 录CONTENTS

4 大连七区细分区域分析 3355大连七区公寓、别墅市场分析814第一章宏观市场动态分析1、政策法规2、轨道交通建设5政策法规“住房不炒”定位贯穿全年，调控政策先松后紧——受疫情影响，央行三次降准多次降息释放流动性，缓解企业压力适度调整预售及价格政策；随着政策性商品住房、人才购房补贴和落户新政等相关政策结合，进一步解决住房问题及促进公寓市场发展。二手房三证合一，房地产监管整体呈现逐渐收紧态势。2021年调控政策以稳为主，短期内限购、限价、限贷、限售等相关政策难现明显放松大连市人民政府办公室关于应对新冠状病毒肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见2020.3.15 已取得施工许可证范围内的楼栋，投入开发建设资金达到项目工程建设总投资25%以上即可。受疫情影响较大的房地产开发企业，可在保持均价平稳前提下申请适当调整已申报的预售房源价格。大连市人民政府关于印发大连市户籍迁入管理若干规定的通知2020.3.31大连2020年5月1日起施行最新户籍规定，全面开放落户条件，间接削弱限购政策影响，促进公寓市场发展。（一）六个开放；针对职称评定、学历、年龄等引进人才落户。（二）四个取消；（三）四个调整；（四）四个新增；（五）一个放宽。2020.4.202020.6.132020.6.262020.9.12020.11.24

中国人民银行4月20日发布LPR：1年期LPR3.85%，下调20BP;5年期LPR4.65%，下调10BP。大连市人民政府办公室关于印发大连市共有产权住房建设管理暂行办法的通知一按照住宅建面5-10%进行配建，竟配建住房面积以90㎡倍数计算，地价与所在商品住宅相同，一定程度上增加开发建设成本。二与同项目商品住宅同步进行，建设标准一致，同享资源，首期开发，保障政策性住房实际落实，资源享有。三集中建设，且公共租赁套均60㎡，其他不高于90㎡，着力刚需住房保障。四统一物业管理，且不得与住宅区设立隔离，保障政策性住房居住环境。大连市人民政府办公室关于规范市内四区国有建设用地收储补偿工作的指导意见调整了部分条款:一是调整了已登记土地的收储评估补偿;二是调整了未登记土地的补偿;三是调整了商业服务业房屋和工业房屋收储评估补偿;四是调整了停产停业损失补偿;五是调整住宅改商业的补偿.增加了部分条款:一是增加了未登记房屋的补贴政策;二是增加了绿化树木补偿政策;三是增加了拆除变现收入补偿政策;四是增加了搬迁奖励政策;五是增加了收储费用支付政策;六是增加了已灭失房屋补偿政策。大连市人民政府办公室关于印发大连市进一步促进高校毕业生就业创业若干举措的通知放开高校毕业生来连落户限制。符合住房保障条件的在我市就业或自主创业的博士、硕士和本科毕业生，租住住房的按规定分别给予2500元/月、1500元/月、1000元/月租房补贴，保障期3年；购买首套商品住房的按规定分别给予10万元、6万元、4万元购房补贴，补贴分3年发放。关于印发大连市存量房交易合同网签备案管理办法实施细则的通知中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区自12月1日起正式实施存量房网签备案，办理不动产转移登记、缴税业务的，需先通过存量房网签备案平台完成网签备案后提交办理转移登记很申报纳税。 6政策法规市内各区域陆续发布招生预警，且预警时间涉及未来2-3年，在平衡教育资源的同时，或将对未来学区房产生难以出售甚至房价滞涨或下跌的风险。沙河口区甘井子区沙河口区知行小学、大连格致中学小学部1、76中学（不含玉浓街校区）80中学将优先安置2020年6月30日以前购房的学生入学（不含钻石湾校区）80中学附属小学、金家街第二小学（不含玉浓街校区）在未来三年招生工作中，将优先安置2020年6月22日以前购房的学生入学2、14中学、汇文中学、博伦中学、春中山区田小学、周水子小学、周水子第二小学、郭家街小学、锦华小学、锦泉小 九中、三十九中、中心小学、风学、芙蓉小学、龙泉小学景小学、三八小学、秀月小学在未来三年招生工作中，将优先安置上述学校现有招生计划学校，将2020年12月31日以前购房的学生入学按原入学办法，优先用于2020年12月31日以前购房的学生入学

西岗区三十四中学、三十七中学、实验小学、五四路小学、水仙小学、红岩小学2021年-2023年秋季招生，将优先安置2020年10月31日以前购房的学生入学7第一章宏观市场动态分析1、政策法规2、轨道交通建设8轨道交通建设地铁4号线的建设能够形成核心区北部东西向的客运通道，对支持大连市产业布局提供支撑；地铁5号线线路贯通大连市核心区南北，构建了“一湾两岸”的城市新格局。地铁13号线建成通车后，大连将实现“区区通地铁”，改善金普新区的交通环境。地铁5号线工程示意图地铁2号线二期北段规划中轨道交通线路：轻轨13号线一期工程示意图地铁1号线三期（姚家-新机场）择机建设的地铁7号线（百合山庄-港湾广场）轻轨13号线二期预计2021年通车 设车站7座 （大连北站-十九局）地铁4号线工程示意图预计2023年12月通车全长24.484公里，预计2022年12月试运营全长27.62公里设车站20座预计2021年6月通车全长43.9公里，设设车站18座车站18座9第二章土地市场分析1、土地市场10土地市场供销量级稳定，势头强劲2020年大连土地市场供应570.62万㎡，成交面积517.41万㎡，摘牌率达90.68%，开发商拿地热情高涨，土拍创新高趋于零流拍。成交楼面价5552元/㎡，开发商成本增加，利润空间进一步被缩小，间接推动未来的整体楼市价格上涨。年份供应面积成交面积成交金额楼面价（万㎡）（万㎡）（亿元）（元/㎡）万㎡元/㎡2016年406.94345.96110.8532042017年246.92191.9693.1048502018年466.39191.09112.5158882019年568.19509.44280.4055042020年570.62517.41288.005552（数据来源：大连中原研究中心）11土地市场热点板块平均溢价率上涨，核心区可售楼面价将持续处高位2020年热点板块住宅土地平均溢价率多有不同程度的提升，而受“限地价、竞配建”政策影响，核心主城区同区位拍卖成交土地溢价下降，但折算后的可售楼面价仍然较高，开发商开发成本只升未降；随着核心主城区优质的土地逐渐稀缺，可售楼面价将保持高位且开发商竞争越来越激烈。小窑湾板块热点土地对比东港热点土地对比板块摘地开发商地块位置溢价率可售楼面价板块摘地开发地块位置溢价率楼面价（元/㎡）商（元/㎡）小窑湾板块2019年————————金普新区2019年旭辉小窑湾东0%25252019年溢价率：0%2020年中海东港E09地26.91%18703部居住区C2020年溢价率：3.00%块区宗地金普新区2020年龙湖+金湾小窑湾片4.36%3508促进路板块区B3-06-促进路板块热点土地对比2019年溢价率：49%06宗地东港板块核心主2020年溢价率：21.11%可售楼面价2019年溢价率：未供地板块摘地开发商地块位置溢价率旅顺新城区板块热点土地对比城区2020年溢价率：26.91%摘地开发楼面价板块地块位置溢价率商（元/㎡）甘井子区东旅顺新城区板块2019年新希望海路西、海49%18492旅顺水师营街2019年溢价率：3.98%口路北侧2019年华润道三八里村局20.77%35632020年溢价率：5.91%部A宗地甘井子区海2020年龙湖口路南侧，21.11%18576大连市旅顺口芳辉路东侧区水师营街道2020年御尊三八里村、龙15.18%3594头街道大八里村12土地市场甘区依旧为市内主力，开发区摘挂宗数最多2020年大连市土拍市场延续了2019年的供应热潮，大连主城区土地市场成交数量依旧以甘井子区为主。随着主城区土地逐渐减少，开发区、旅顺口及金州成为土拍热点区域，其中开发区摘挂宗数已达到27块，未来开发商仍将从以往的布局大连主城开始逐步的向价格更低的周边区域外溢。旅顺口挂牌宗数：10摘牌宗数：8

甘西挂牌宗数：9摘牌宗数：9高新挂牌宗数：5摘牌宗数：4

甘北挂牌宗数：3摘牌宗数：2中心挂牌宗数：1摘牌宗数：1

金州 挂牌宗数：7摘牌宗数：7开发区挂牌宗数：23摘牌宗数：23东部挂牌宗数：6摘牌宗数：4注：黑色数字为该区域2020年挂摘牌数量（数据来源：国有土地使用权交易中心） 13板块土地市场主城区价格坚挺，周边区域多底价成交板块市场，甘西、开发区和旅顺成为今年放量及成交的主战场。主城区板块楼面价节节攀升，价格梯度坚挺，土地获得依然需要多轮竞拍方可获得，而旅顺、开发区和金州以底价成交为主。万㎡ 元/㎡（数据来源：大连中原研究中心）14品牌房企品牌开发商拿地积极，深耕大连迹象明显本年度土地市场“百家争鸣”，东港E09地块、高新三发电地块、海口路2号地块等多幅优质地块皆被大型品牌房企收入囊中，2020年，以金地、保利、恒大、碧桂园等开发商为主的全国品牌开发商共拿地309.19万㎡，占目前大连市商住土地成交量的59.76%。品牌开发商招拍挂拿地宗数统计年度万科龙湖亿达中海保利大华招商华润金地中铁建远洋万达恒大碧桂园总计2017年21011010500001122018年40010013100100112019年11033113201102182020年1202300150102219152020年住宅土地成交情况主城区插花式地块居多，开发商转战小窑湾、金州北部等热点板块大连今年的土地规模多为“小而精”，单一体量小，溢价率高的插花式地块，既激起房企竞拍热情，也调动了主城区土地市场的热度。主力供应区域为甘井子、开发区等，刚性需求扎实，售价也稳步向主城区靠拢。（数据来源：大连中原研究中心） 16政府参与摘地情况大连市主城区，政府控股企业与开发商联合参与买地13.19万㎡，均为“0”溢价；旅顺文化旅游集团100%持股的御尊房地产和宏泽房地产摘地19.95万㎡，旅顺2020年度非政府参与的开发商购地成交为49.45万㎡。主城区政府、政府与开发商联合拿地统计建筑面成交地可售部地块位细分区用地性分楼面地块编号积（万竞得人价溢价率置域质总类价（元/㎡）（万元）㎡）竹青街以城镇住宅5.18（不大连胜鼎文林置业东、文林用地、商含地下、有限公司大城(2020)-1号街以西、东部服用地(公半地下车513190%13382（中山区新生街以建、服务库建筑面城改办+南型公寓)积）绿城）沙河口区8.01（不鞍山路南含住宅配侧、东北大连中辰城镇住宅、建地下、路西侧、永年置业大城(2020)-11中心商服用地。半地下车493240%11492号长江路北交通场站库建筑面有限公司侧、工华（大连地用地积、不含街东侧、铁+绿城）人防地道三春街南还建面积）北两侧

旅顺政府、政府与开发商联合拿地统计地块位细分区用地性建筑面成交地楼面价地块编号积（万竞得人价溢价率置域质总类（元/㎡）㎡）（万元）大连市旅顺口区水大旅（2020）—师营街道旅顺新城城镇住宅7.27大连市旅221674.23%30497号三八里村、区用地顺口区御龙头街道尊房地产大八里村开发有限大连市旅公司（大连旅顺文顺口区水化旅游集大旅（2020）—师营街道旅顺新城城镇住宅7.81团）2807715.18%35948号三八里村、区用地龙头街道大八里村大连市旅顺口区宏大连市旅泽房地产大旅（2020）—顺口区水旅顺新城城镇住宅4.87开发有限1609414.19%330410号师营街道区用地公司（大小南村连旅顺文化旅游集团）17政府参与摘地情况大连德泰（金普新区国有资产监管局控股）摘牌开发区土地79.03万㎡，占本年度开发区摘地建面的71.85%，仅1宗有溢价，其余地块均为“0”溢价。开发区政府、政府与开发商联合拿地统计用地性建筑面成交地楼面价地块编号地块位置积（万竞得人价溢价率质总类（元/㎡）㎡）（万元）大金（2020）-金普新区IT产商服用地8.13241530%29725号业园D3-02-02宗地大金（2020）-金普新区IT产业园D3-02-商服用地4.99148400%29726号05宗地大金（2020）-金普新区IT产业园D3-02-商服用地5.32158030%29727号06宗地大金（2020）-金普新区IT产大连德弘金业园D3-02-商服用地7.98智建设发展237050%29728号09宗地有限公司大金（2020）-金普新区IT产城镇住宅3.21115990%36109号业园D3-02-用地（含10宗地配套公建）大金（2020）-金普新区IT产城镇住宅4.80173130%361010号业园D4-01-用地（含14宗地配套公建）大金（2020）-金普新区IT产城镇住宅5.29190840%361011号业园D4-02-用地（含07宗地配套公建）开发区政府、政府与开发商联合拿地统计用地性质总建筑面成交地价溢价楼面价地块编号地块位置积（万竞得人类（万元）率（元/㎡）㎡）大金（2020）-金普新区IT产城镇住宅用地12号业园D4-02-11（含配套公建）1.53大连德弘55150%3610宗地金智建设金普新区IT产发展有限大金（2020）-城镇住宅用地公司13号业园D4-02-15（含配套公建）0.8932190%3610宗地大金（2020）-金普新区金石二类居住用地12.64大连德弘315320%249520号国际Y-1宗地金慧建设大金（2020）-金普新区金石二类居住用地15.22发展有限379760%2495公司21号国际Y-2宗地大金（2020）-金普新区小窑湾片区B1-03-商服用地7.67229380%299146号01宗地大连德泰商服用地（加控股有限金普新区小窑公司大金（2020）-油、加气、加51号湾片区A2-03-氢、加电站，1.36761313%558801宗地公寓，零售）182020年土地推介情况成交及剩余地块高尔基路、胜利路、玉大连金州湾临空经济区电商物流园］号地块华街、万岁街围合地块中山区碧浪园北侧地块西岗区威华街北侧地块中山区帝泊湾北侧地块体育中心配套开发六期地块体育中心配套开发一期L2区地块周家沟改造项目D区地块城市热点区域体育中心配套开发二期A区，Bl、B2区，C区地块中革村张前路西侧宗地地块A、B区甘井子区巅峰橡胶机带有限公司改造地块生态科技城由家村地块甘井子区久隆机械厂搬迁改造地块甘井子区塑料研究所改造地块大连地铁5号线工程控制中心周边新星公园东侧地块Al、A2、A3、A4区地块大橡塑东山旧区改造地块甘井子区海口路2号地块红旗西路南侧地块川甸街周边棚户区改造地块核心区为零散插花地原大连搪瓷厂及周边旧区改造地块东港商务区D14地块原华润棒棰岛啤酒厂改造地块沙河口区大连柴油机厂东北路厂区改造地块东港商务区D18地块注：红色地块为已经摘牌土地东港商务区G02地块沙河口区河川街周边旧区改造地块沙河口区八一水库周边旧区改造地块19土地总结及预判2020年大连土地市场供销量级稳定，主城区土地价格势头强劲，开发区小窑湾板块、金州北部板块、旅顺新城区板块等已成为品牌开发商盘踞的热点板块；2021年，大连市主城区优质地块将延续热度，金州新区及旅顺的重点板块价值也将不断攀升。供求关系价格走势供应热点2020年大连市经营性用地供应570.62土拍溢价率由最高上限70%下调到万平，成交517.41万㎡，楼面价为49%，但大连主城区优质地块的可售5552元/㎡，近年楼面价已经稳定在楼面价仍未起到限制作用，优质地2020年，大连市供应地块主要集中在5000元/㎡左右。本年度政府控股公块可售楼面价依旧破万。金开+旅顺甘井子区、旅顺口区和开发区。司买卖土地现象显现，政府直接或板块成为土地放量大户，住宅地块据2020年供地计划，大体量地块多集间接参与摘地113.47万㎡，导致今年仍以“0”溢价为主。中于体育新城、科技创新城等甘井土地市场看似井喷。2021年大连市内核心区域的土地供应土拍政策对优质地块的可售楼面价子区外部区域。城市核心区依旧无将会进一步下降，未来土地供应仍基本无法起到限制作用，2021年新入大体量土地供应，多为小体量插花将集中在甘井子区、旅顺、开发区市优质地块价格仍将呈走高趋势。地，未来将分散推出。旅顺、金开及金州。板块等区域未来依然有大量放地的可能。20第三章大连七区整体住宅市场分析1、住宅市场21大连七区2020年数据呈现量跌价稳，有效库存上涨，成交总金额小幅下滑2020年大连市场供销端均降至近两年最低，均价同比稳中有升，库存压力增大，去化周期升至28个月，成交金额774.99亿元，较去年小幅下滑，近三年维持在800亿量级，市场容量未随销量下滑而大幅萎靡。区域高新中心东部甘西甘北旅顺开发区金州整合可售量（万㎡）48.7344.17142.9838.56111.1371.33196.31115.26768.47成交量（万㎡）43.9317.3078.1728.06102.9832.32148.7836.86488.40均价（元/㎡）2086723013214561700119298983110858977615868成交套数471916546687287910393356215286391649096总金额（亿元）91.6639.81167.7247.70198.7331.78161.5536.04774.99有效存量（万㎡）119.1067.80176.9649.55189.77120.96235.54167.391127.07有效存量去化周期334827222345195528（月）预计2021年可57.7113.0036.2235.0073.0039.00110.2250.00414.15入市量（万㎡）（数据来源：大连中原研究中心）22供销价分析成交量下滑明显，价格稳中有升，开发区成交领跑全市2020年大连受疫情反复影响，房企各种“温热”市场动作趋紧，七区可售量货量低位徘徊，市场观望情绪始终笼罩，整体成交量走低；成交价格同比稳中有升；2020年分区域成交量来看，开发区、甘北、东部区域为主要流量支撑。（数据来源：大连中原研究中心） 23存量分析库存压力增大，去化周期进一步延长截止到2020年底，大连七区剩余量及存量之和高达1127.07万平，按近12月月均成交40.70万平计算，库存去化周期为28个月，相较2019年（去化周期22个月）上升6个月，从近三年，存量及潜在供应量来看呈稳定下降趋势，大连楼市整体保持健康稳定发展。万㎡ 万㎡（数据来源：大连中原研究中心） 24大连七区细分板块成交分析甘北、开发区为供销主力区域，去化周期短，市场活力好甘北、开发区市场热度不减，房企积极对接需求提振市场，成交延续2019年的火爆；中心区域需求稳定，缺货制约成交规模；甘西全年新货供应量少，市场走势低迷；高新以去库存任务为主，供销双降。金州↓20%甘北↑2% 开发区↓2%甘西↓39%中心↑36% 东部↓9%旅顺口 高新↓3 ↓362020年同比（数据来源：大连中原研究中心） 25热点板块-滨海板块单项目热销支撑滨海板块，预计未来随着融创海逸长洲售罄，客户将外溢至小窑湾和甘井子2020年融创海逸长洲项目热销，可称现象级红盘；但滨海板块在售项目较少，同时目前融创海逸长洲仅剩6、7、8期，其他项目去化困难，预计2021年板块成交与今年相比，呈下降趋势。成交面积环比37%存量及潜在供应量128.3万方

宗地成交环比持平

宗地成交环比持平泉水、华南客户成交均价环比1%客户流动示意图（数据来源：大连中原研究中心） 26热点板块-小窑湾板块小窑湾板块热度持续走高，未来市场主战场之一，持续吸纳周边刚改和刚需客户2019年品牌房企集中入市，区域热度渐起；随着金牌教育园区等利好落地，区域市场热度进一步攀升。2020年成交量50.40万平，均价涨幅已突破万元/平；区域已开发项目和未开发土地的存量庞大，商业、住宅、办公、产业园等一应俱全，未来市场可期。成交面积环比136%存量及潜在供应量159.9万方

宗地成交环比100%成交均价环比2.5%客户流动示意图（数据来源：大连中原研究中心） 27热点板块-体育新城板块供销价回稳归位，板块角色成型，预计2021年市场容量逐渐稳定至约50万方，体育新城的意愿客户将被大连湾及夏家河子等竞品板块大量截流。2020年体育新城无成交宗地，由于产品及总价结构改革，竞品板块逐渐扩大到大连湾及钻石湾，成交面积有所回落但趋于稳定。宗地成交环比成交面积100%环比成交均价大连湾板环比28%体育新城板块块持平存量及潜在供应量泉水板块174.3万方华南板块老甘井子板块促进路板块钻石湾板块客户流动示意图（数据来源：大连中原研究中心） 28热点板块-钻石湾板块区域利好逐渐明朗，板块在售项目集中，预计2021年供销价将持续小幅上涨，将继续承接周边地缘性客户及小部分市内客户。2020年由于梭鱼湾体育场奠基、海底隧道修建进度加快，区域利好也逐渐明朗，客户信心更加充足。宗地成交环比成交面积34%环比成交均价308%环比15%存量及潜在供应量38.8万方

大连湾板体育新城板块 块泉水板块华南板块老甘井子板块促进路板块 钻石湾板块 客户流动示意图（数据来源：大连中原研究中心） 29热点板块-东港板块未来2-3年公寓供应将达到峰值，板块进入价值加速兑现期，受公寓价格影响，整体均价难有起色，预计2021年现有住宅产品加速去化，类住宅公寓产品或将逐渐成为板块主流，供销价将稳中求进。板块住宅产品供应不足，公寓产品供应及成交大幅上涨，随着产品结构的变化，客户以考虑投资兼自住属性置业，整体客户容量池也发生变化，扩大迹象明显，客户从中心城区（中西沙），扩充至全城。华南板块宗地成交建面012019年无促进路板块2020年52.12万㎡中西沙02成交面积环比下降8%

块东块C东南风景区板块成交均价03 环比下滑2%存量及04 潜在供应量161.79万方客户流动示意图（数据来源：大连中原研究中心） 30热点板块-旅顺新城区板块板块在售品牌项目集中，既能承接旅顺各板块刚需、改善客户，也能吸纳部分高新首置、改善客户，但由于区域库存较大，客户容量有限，未来板块住宅成交价格上涨能力不足。板块从2019年开始大量供地，但整体市场发展缓慢，未来住宅价格上涨空间有限。13.46%成交环面比积3.68%均价交比成环

积41.02%面地交宗成存潜78.84万㎡在及供量应

开发区板块新城区板块高新区老城区板块客户流动示意图（数据来源：大连中原研究中心） 31热点板块-甘西140地块从土地储备、配套等方面来看，甘西区域具备多种可能性；由家村140地块将带给甘西新的拉动力量，且夏家河子板块今年在保利和府成交带动下，重新获得关注，未来大华锦绣海岸项目入市，各板块间互相联动、竞争加剧；在体育新城房价不断攀升之下，甘西很有可能成为大连刚需外溢的主要区域之一。地铁四号线将实现区域价值兑现保利和府带动夏家河子板块重获关注

140地块体量大、聚集人口能力强甘西或将成为刚需外溢主要区域之一

大连湾片区夏家河子板块 体育新城机场新区板块科技创新城板块西山板块客户流动示意图（数据来源：大连中原研究中心）32第四章大连七区细分区域分析1、高新区域2、中心区域3、东部区域4、甘西区域5、甘北区域6、旅顺区域7、开发区区域8、金州区域33年终总结2020年总结：供销齐降，均价上涨──2020年高新区域以去库存任务为主，供销量双双下降，受成交产品结构影响，区域价格涨幅明显，成交总价集中在200万以上，成交均价突破两万元/平大关，创历史新高；2021年展望：量价平稳拉升，产品丰富多元──预计2021年区域产品类型进一步多元化，随着华润高新项目入市，以及大华锦绣华城、亿达河口湾公寓产品新增，市场产品结构将加剧分化，区域存量将有所提升。金州甘北 开发区甘西中心 东部旅顺口 高新

年份2019年2020年同比可售量（万㎡）76.3748.73↓36%成交量（万㎡）69.1343.93↓36%均价（元/㎡）1789720867↑17%成交套数75634719↓38%总金额（亿元）123.7191.66↓26%有效存量（万㎡）101.37119.10↑17%有效存量去化周期（月）1833↑15月预计2021年57.71可入市量（万㎡）（数据来源：大连中原研究中心）34供销价分析高新区域供销双降，区域均价创五年新高2020年区域可售量同比下降36%，成交量同比下降36%；区域内热销项目以大华锦绣华城、中海云麓公馆、亿达河口湾、悦泰拾光里、恒大云玺等品牌房企项目为主，区域成交均价突破两万元/平大关，创历史新高。（数据来源：大连中原研究中心） 35产品分析高新区域市场三室产品占比逐年提高，81-120平面积段是市场主流区域内三室产品是绝对成交主力占比50%，较去年增长5%，面积段为81-120平的产品为市场主流；同时受项目推售产品结构影响，成交面积中50㎡产品成交占比24%，较去年增长11%。（数据来源：大连中原研究中心） 36产品分析高新区域总价段、成交单价拔升明显，200万以上、20000-25000元/平占比最高区域内成交总价200万以上占比42%，成为绝对成交主流；单价20000-25000元/平占比32%，较去年增长11个百分点。（数据来源：大连中原研究中心）37存量分析高新区域有效存量上升，剩余量及存量去化周期约33个月2020年高新区域处于去库存阶段，由于产生新增土地供应致使剩余量及存量小幅上升；区域目前剩余量及存量为119.10万平，去化周期约33个月，预计2021年随着华润高新项目入市，大华锦绣华城、恒大云玺、悦泰拾光里等项目加推，区域可入市量约57.71万平。万㎡

预计华润高新项目入市，大华锦绣华城11期、恒大云玺、悦泰拾光里、万科翡翠春晓等项目加推。

万㎡（数据来源：大连中原研究中心） 38第四章大连七区细分区域分析1、高新区域2、中心区域3、东部区域4、甘西区域5、甘北区域6、旅顺区域7、开发区区域8、金州区域39年终总结2020年总结：价降量涨，存量不足——2020年中心区域随着新项目入市，旧盘新开、热销等项目去库存，成交量稳步攀升；区域住宅产品大比例成交，成交均价较平稳；2021年展望：供应不足，去化速度放缓——2021年随着新项目入市，拿地成本限制，成交均价有所上涨，整体库存依旧以住宅产品为主，公寓产品为辅。金州甘北 开发区甘西中心 东部旅顺口 高新

年份2019年2020年同比可售量（万㎡）50.7044.17↓13%成交量（万㎡）12.7317.30↑36%均价（元/㎡）2419923013↓4%成交套数15331654↑8%成交金额（亿元）30.8139.81↑29%有效存量（万㎡）84.5967.80↓20%有效存量去化周期（月）7948↓39月预计2021年13.00可入市量（万㎡）（数据来源：大连中原研究中心）40供销价分析中心区域新项目入市、旧盘新开成交量稳步攀升，成交均价较平稳从区域年度数据来看，新增量为6.20万平，可售量为44.17万平，同比下降13%，土地稀缺性愈加显著；成交量为17.30万平，同比上涨36%；住宅产品大比例成交，成交均价较平稳23013元/平，同比下降4%。（数据来源：大连中原研究中心） 41产品分析中心区域一室、三室为绝对成交主力，141-160平占持续攀升本年度中心区域成交面积主要集中在50平以下和121-160平，大户型成交占比显著攀升，预计明年住宅产品依旧是成交主力。（数据来源：大连中原研究中心） 42产品分析中心区域成交总价在300万以上占比最高，成交单价25000-30000元/平成交占比最高本年度中心区域成交总价主要集中在300万以上，占比42%，成交单价主要集中在25000-30000元/平，住宅产品的大比例成交，使得总价大幅攀升。（数据来源：大连中原研究中心） 43存量分析存量及潜在供应量持续下降，未来入市量不足四个新项目入市，在售项目加推，全年新增量为6.20万平，存量及潜在供应量为88.49万平，同比下降8%；预计中心区域整体可入市量为13万平，剩余量及明年可入市量，以住宅产品为主，公寓产品为辅。万㎡

万㎡预计绿城新项目入市、融创壹号院加推（数据来源：大连中原研究中心） 44第四章大连七区细分区域分析1、高新区域2、中心区域3、东部区域4、甘西区域5、甘北区域6、旅顺区域7、开发区区域8、金州区域45年终总结2020年总结：住宅公寓平分秋色，量缩价稳——为数不多住宅新品冲击入市，稀缺住宅成交量走高，小户型公寓产品受价格优势影响，成交尤其突出，类住宅公寓产品其住宅格局属性且有总价优势，吸引到越来越多的客户，年度表现抢眼，且高于往年去化，综上所述，板块整体住宅公寓成交表现旗鼓相当，但价格平稳，未有突破；2021年展望：类住宅公寓成交扩大，价难高——从未来板块潜在供应量来看，后续土地公寓体量巨大，板块未来将呈现住宅产品无新增，供应结构将全部为公寓类产品，其中类住宅公寓也将逐渐成为板块主流产品，价格方面，住宅产品消耗殆尽的同时，板块整体均价也将难有起色。甘北甘西中心 东东部部旅顺口 高新

年份2019年2020年同比金州可售量（万㎡）176.73142.89↓19%成交量（万㎡）85.4978.17↓9%均价（元/㎡）2109421456↓2%成交套数70346687↓5%总金额（亿元）180.33167.72↓7%有效存量（万㎡）236.28176.96↓25%有效存量去化周（月）3327↓6预计2021年可入市36.22（万㎡）（数据来源：大连中原研究中心）46供销分析板块内住宅与公寓去化表现势均力敌，价格稳中求进区域可售量同比下降19.15%，成交量同比下降8.56%，成交价格同比上升1.72%，受疫情等大环境的影响，成交有所萎缩，从下半年开始，仅有的几个住宅项目陆续加推入市，住宅产品得到补给，价格虽高但去化表现突出；类住宅超高的性价比正逐渐受到客户的认可，成交表现较之前有所突破，住宅价格稳中有升，公寓价格在2万左右徘徊，从数据来看，板块整体价格较为平稳。（数据来源：大连中原研究中心） 47产品分析小户型公寓与改善型三室，成为板块最热主流产品50平以下同比上涨2%，121-140平同比上涨9%，81-120平区间较平稳；三室占比高达42%，持续受到客户青睐。（数据来源：大连中原研究中心） 48产品分析总价段两极分化，投资与改善客群明显扩大成交单价25000-30000元/平同比涨幅高达10%，以住宅产品为主，其次19000-20000元/平占比13%，表现平稳，以类住宅公寓为主；总价段两极分化，401万以上（住宅）占13%、100万以下（小户型公寓）占19%，160-180万和240-280万区间成交有所攀升，均同比上升6%。（数据来源：大连中原研究中心） 49存量分析住宅加速去化，类住宅公寓或将成为区域市场主流区域新增51.65万平，年尾有多个住宅及类住宅公寓新项目入市，最后几块住宅用地的产品陆续入市，住宅存量得到补给，去化加速，但板块潜在供应量仍以公寓产品为主，后续土地公寓体量巨大，板块未来将呈现住宅产品无新增，供应结构将全部为公寓类产品；2021年预计稀缺住宅产品将会高速去化，类住宅产品正逐渐被客户所接受，去化表现值得期待。万㎡万㎡（数据来源：大连中原研究中心） 50第四章大连七区细分区域分析1、高新区域2、中心区域3、东部区域4、甘西区域5、甘北区域6、旅顺区域7、开发区区域8、金州区域51年终总结2020年总结：“供销齐降”，余货持销——2020年初受疫情影响，成交惨淡，且在区域全年新货供应量少，市场走势低迷影响下，成交量下降明显，但成交均价保持稳定，有效存量去化周期约为22个月；2021年展望：供给有力，竞争加剧——预计2021年随着万科、碧桂园、大华、保利金地等新项目陆续入市，总体供应充足，项目间的竞争或加剧。金州甘北 开发区甘西中心 东部旅顺口 高新

年份2019年2020年同比可售量（万㎡）57.5138.56↓33%成交量（万㎡）45.9828.06↓39%均价（元/㎡）1677017001↑1%成交套数49692879↓42%成交总金额（亿元）77.1147.70↓38%有效存量（万㎡）42.9549.55↑15%有效存量去化周期1122↓11月(月)预计2021年35.00入市量（万㎡）（数据来源：大连中原研究中心） 52供销价分析量降价稳，新货供应不足，区域市场走势低迷2020年甘西区域供销双降，可售货量紧张的局面进一步加剧，区域市场成交走势低迷，使得整体成交量较去年大幅回落，成交量仅为28.06万平，同比下降39%，成交均价为17001元/平，保持相对稳定态势。（数据来源：大连中原研究中心） 53产品分析81-100平小三室产品依旧为市场主力成交从整体来看，甘西主力成交户型以81-100平小三室产品为主，相较2019年，81-90平产品成交比例上升16%；三室产品成交过半，刚需刚改客户一直为区域成交主力，且呈不断上升趋势。（数据来源：大连中原研究中心） 54产品分析区域成交总价、单价分化明显成交总价141-160万元成交占比高达24%，成为市场主流，81-90万、201万以上各占比14%；成交单价段集中在10001-12000元/平占比30%、15001-16000元/平占比16%，预计未来一年成交单价将继续保持相对稳定的态势。（数据来源：大连中原研究中心） 55存量分析甘西区域现阶段持销余货为主，未来入市量充足区域目前剩余量及存量共49.55万平，去化周期约22个月。甘西区域土地供应不足，在售项目剩余量及存量亦不足，2021年随着万科张前路地块、保利金地由家村地块入市、大华锦绣海岸、碧桂园熙山郡项目开盘，保利和府、中海阅麓山等项目加推，预计明年可入市量约35万平。万㎡万㎡预计明年大华锦绣海岸、碧桂园熙山郡开盘，万科张前路地块、保利金地由家村地块等项目入市。（数据来源：大连中原研究中心） 56第四章大连七区细分区域分析1、高新区域2、中心区域3、东部区域4、甘西区域5、甘北区域6、旅顺区域7、开发区区域8、金州区域57年终总结2020年总结：价格持续上涨，区域供销稳定——2020年甘北区域新项目入市，热点项目紧跟步伐活跃加推，区域成交均价持续上涨，再创新高，但由于区域主力板块之一的大连湾板块受疫情影响，导致全区域成交量处于稳中小升态势；区域成交产品结构中，成交主力由刚需为主已逐渐转换为刚改，承载客户呈多样化属性；2021年展望：热度不减，量价齐升——预计2021年随着新项目入市，供销均会有所上涨，且随着拿地成本限制，产品业态升级等原因，价格将保持上升趋势。金州甘北 开发区甘西中心 东部旅顺口 高新

年份2019年2020年同比可售量（万㎡）110.66111.13↑0.4%成交量（万㎡）101.13102.98↑2%均价（元/㎡）1674019298↑15%成交套数1039310393持平成交金额（亿元）169.28198.73↑17%有效存量（万㎡）50.89189.77↑251%有效存量去化周期（月）623↑17个月预计2021年入市量73.00（万㎡）（数据来源：大连中原研究中心）58供销分析市场热度不减，成交均价持续上涨，受疫情对主力成交板块的影响，年度供销量均无大幅波动受疫情影响，2020年区域供销量对比2019年无较大涨幅，大连湾板块、体育新城板块依旧是成交主力板块，钻石湾板块作为后起之秀，不仅为区域供销量作出补充，还为区域均价拉升做出较大贡献。Part1（数据来源：大连中原研究中心） 59产品分析甘北区域产品成交以刚改产品为主；三室产品为成交主力90-120平为区域主力面积段，三室产品为主力需求户型，成交过半，刚需刚改客户为区域成交主力。（数据来源：大连中原研究中心） 60产品分析甘北区域成交总价段、成交单价全线上浮明显成交总价段集中在160万以上，200万以上为成交主流；单价段集中在16000元/平以上，受地价及市场热度影响，区域单价也随之水涨船高。（数据来源：大连中原研究中心） 61存量分析甘北区域潜在供应充足，仍然是未来全市成交的主力战场之一截止2020年甘北区域存量及潜在供应量为469.87万平，区域今年主要去化往年新推宗地，导致库存量较去年有所下降，但仍为全市主力供应区域之一；现有剩余量及存量为189.77万平，去化周期约23个月；随着2021年新项目入市，区域热度将继续增加，仍为全市成交主力战场之一。万㎡金地湾和府、龙湖海万㎡口路地块即将入市，区域热点项目万达体育新城、华润大连湾、中海公园上城、招商公园1872等持续加推，以及部分计划供应宗地入市。（数据来源：大连中原研究中心） 62第四章大连七区细分区域分析1、高新区域2、中心区域3、东部区域4、甘西区域5、甘北区域6、旅顺区域7、开发区区域8、金州区域63年终总结2020年总结：区域供销稳定，均价下降——2020年年初，受疫情影响，区域成交惨淡，随着品牌项目先后入市，鑫创等项目加推新品，区域热度有所恢复，整体供销稳定，价格下滑，有效存量去化周期为45个月；2021年预测：库存处高位，成交量价平稳——预计2021年，随着区域新项目陆续入市，鑫创、中铁等项目推出新品，区域将保持高位库存，整体市场平稳，成交量价不会有大幅度变化。金州甘北 开发区甘西中心 东部旅顺口 高新

年份2019年2020年同比可售量（万㎡）71.7971.33↓1%成交量（万㎡）33.3132.32↓3%均价（元/㎡）101269831↓3%成交套数34063562↑5%总金额（亿元）33.7331.78↓6%有效存量（万㎡）136.86120.96↓1%有效存量去化周期4945↓4月（月）预计2021年39.00入市量（万㎡）（数据来源：大连中原研究中心）64供销价分析供销稳定，价格回落2020年区域供销量与2019年基本持平，品牌项目先后入市，将区域热度拉回往常水平；热点项目集中的新城区板块不断推出新项目、新产品，但由于区域客户容量有限，整体市场已有衰退之趋，项目多依靠特价房等促销方式拉动成交，区域年成交均价跌回万元以内。（数据来源：大连中原研究中心） 65产品分析“稳”字为主，刚需刚改客户为区域成交主力整体上看，旅顺各面积段产品成交基本稳定，二室产品为主力需求户室，成交过半，刚需刚改客户一直为区域成交主力。（数据来源：大连中原研究中心） 66产品分析区域各总价段成交均衡，万元以上单价产品将保持稳定的成交总价方面，各总价段成交较为均衡，81-100万产品为市场主流；单价上看，品牌项目仍为区域主力，万元以上单价产品成交占比38%，与去年持平，预计未来万元单价产品将保持稳定的成交走势。（数据来源：大连中原研究中心） 67存量分析旅顺存量大，去化缓慢区域目前有效存量为120.96万平，去化周期约45个月，速度缓慢。2021年预计随着鑫创、中铁等项目陆续新增，恒大、旅顺文化旅游集团等新项目入市，区域明年可入市量约39万平，区域存量池仍比较庞大。万㎡

预计华润、华发、中铁、鑫苑、金科、中梁、世达等项目将加推，恒大、旅顺文化旅游集团等新项目入市。

万㎡（数据来源：大连中原研究中心） 68第四章大连七区细分区域分析1、高新区域2、中心区域3、东部区域4、甘西区域5、甘北区域6、旅顺区域7、开发区区域8、金州区域69年终总结2020年总结：“区域供销稳定，成交火爆”——开发区项目入市和加推节奏紧凑；区域市场成交火爆，但是受到疫情影响和区域库存结构影响，成交与19年基本持平，未能超越；2021年预测：“项目集中入市，价格稳中有升”——各房企继续布局开发区，开发区市场供销处于高位；小窑湾区域随着基建逐渐完善将进一步吸引客户关注。金州甘北 开发区甘西中心 东部旅顺口 高新

年份2019年2020年同比可售量（万㎡）221.50196.31↓11%成交量（万㎡）151.64148.78↓2%均价（元/㎡）1072310858↑1%成交套数1576715286↓3%总金额（亿元）162.60161.55↓1%有效存量（万㎡）219.41235.54↑7%有效存量去化周期1819↑1月（月）预计2021年110.22入市量（万㎡）（数据来源：大连中原研究中心） 70供销价分析2020年开发区市场量价稳定2020年开发区项目入市和加推节奏紧凑，区域热度不减，市场成交延续了2019年的火爆，但是一面受到疫情影响，一面受到区域库存结构影响，导致未能超越2019年；2021年待入市和在售项目可供给货量充足，预计市场供销处于高位，价格稳中有升。Part1（数据来源：大连中原研究中心） 71产品分析刚需刚改客户为主，三室需求增加81-100平成交比例增加，二室和三室依旧为成交比例，其中三室占比上涨；刚需和刚改客户依旧是区域主力。（数据来源：大连中原研究中心） 72产品分析受新入市项目和部分项目价格上涨影响，总价和单价结构出现少量变化开发区2020年新入市项目单价较19年在售项目有涨幅，同时部分在售项目有小幅价格调整，导致101-120万和10000-12000元/平占比上涨。（数据来源：大连中原研究中心） 73存量分析开发区有效存量较高，去化较快开发区存量及潜在供应2020年为459.62万平，较2019年同比下降9%，待入市量较高，2021年预计中交城、富力东堤湾畔、金湾十里海、龙湖金湾天钜、融创海逸长洲、绿地香树花城、御南湾和一方贝弗利山等项目入市和加推；预计可入市量约110.22万平。万㎡预计明年中交城、富力万㎡东堤湾畔、金湾十里海、龙湖金湾天钜、融创海逸长洲、绿地香树花城、御南湾和一方贝弗利山等项目入市和加推。（数据来源：大连中原研究中心） 74第四章大连七区细分区域分析1、高新区域2、中心区域3、东部区域4、甘西区域5、甘北区域6、旅顺区域7、开发区区域8、金州区域75年终总结2020年总结：“量降价涨”，区域热度不足——本年度金州区受疫情几度来袭和区域市场活跃性不高的影响，成交量惨淡，成交总金额跌破40亿，成交均价有所涨幅，区域缺乏刺激市场热度的因素；2021年展望：进一步去库存，品牌开发商入驻拉动区域热度——随着金州北九里产业新园利好逐步落地，各大品牌开发商开始入驻或再添一子，能拉动区域热度，促进区域成交，促使金州成为大连新的热销区域。金州甘北 开发区甘西中心 东部旅顺口 高新

年份2019年2020年同比可售量（万㎡）138.91115.26↓17%成交量（万㎡）45.9536.86↓20%均价（元/㎡）94599776↑3%成交套数44553916↓12%总金额（亿元）43.4636.04↓17%有效存量（万㎡）203.91167.39↓22%有效存量去化周5455↑1月期（月）预计2021年50.00入市量（万㎡）（数据来源：大连中原研究中心）76供销价分析量降价涨，区域缺乏刺激市场热度的因素2020年区域供销量与2019年相比有所下降的原因有三点，一是区域市场本身的冷淡，区域没有享受到利好政策，对客户吸引力较低；二是区域客户被其他区域热销项目引流，客户外溢至其他区域；三是疫情的几度来袭，让区域市场雪上加霜。（数据来源：大连中原研究中心） 77产品分析区域产品结构相对稳定，小三室产品依旧为区域主力2020年金州刚需和刚改产品均分市场，改善类产品供应不足，与往年相比有所减少。（数据来源：大连中原研究中心） 78产品分析区域成交价格集中在70万元以上，区域价格稳步上升总价方面，区域成交价格集中在70万元以上，70-90万元元产品成为市场主力；成交单价集中在8000-10000元/平。（数据来源：大连中原研究中心） 79存量分析金州处于去库存阶段，去化速度相对缓慢，剩余量及存量去化周期约55个月区域目前有效存量为167.39万平，去化周期约55个月，速度缓慢。2021年万科翡翠之光二期，绿城海天雲庐、金科和金地九里地块等项目入市，保利堂悦、力标城市首府等项目加推，区域明年可入市量约50.00万平。万㎡万㎡预计明年万科翡翠之光二期，绿城海天雲庐、金科和金地九里地块等项目入市，保利堂悦、力标城市首府等项目加推。（数据来源：大连中原研究中心） 80第五章大连公寓、别墅市场分析1、公寓市场2、别墅市场81公寓总结2020年总结——成交区域高度集中、供销齐降成交量价表现：2020年大连公寓总成交套数为7770套，同比下降8.63%（↓734套）；总成交金额为103.00亿，同比下降2.83%（↓3亿元）；总成交面积为60.82万平，同比下降11.02%（↓7.53万平）；整体成交均价为16935元/平，同比上升9.19%（↑1426元/平）；2020年大连公寓供销齐降，成交均价有所上涨；成交产品变化：2020年大连公寓市场成交以小户型产品为主，50平以下成交占比44%；全年公寓成交总价段集中在70万以下，占比39%；热点区域：公寓产品供应成交集中在东部区域，占总体成交量的72%。2021年展望——各大新项目入市和老项目加推，市场竞争激烈，价格稳定预计2021年大连公寓供应量有所增加，成交区域集中，竞争激烈，价格稳定，成交产品面积、成交总价将呈两极化分布，小面积低总价、大面积高总价产品平分秋色。82区域分析东部为公寓市场主战场：2020年大连公寓产品新增供应量29.84万平，成交量60.82万平，成交均价16935元/平，成交主力区域为东部区域，占全市总体成交量的72%2020年甘北区域公寓产品新增量为4.35万平，消化量5