长租公寓运营模式探讨-中原地产正式版

长租公寓运营模式探讨大陆区二级市场战略中心2018.10.11目录

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长租公寓现状01长租公寓的运营模式02前言“虽然目前不赚钱，但现在不占位，未来可能就无位可占。”——相信这是大部分进军长租公寓企业的心声。长租公寓经过近两年政策支持、资本青睐下的野蛮发展，隐患凸显。从“房租抬升”风波到自如“甲醛门”，再到杭州“鼎家”暴雷，长租公寓从租购并举的市场新星，一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签。未来，政府在住宅租赁市场方面将鼓励与监管并行，这意味着长租公寓运营商将面临更严峻的政策与市场环境。众所周知，长租公寓是细水长流的一项生意，要想持续发展，必须依靠稳定的金融支持，而资产证券化是目前市场上主流的尝试。那么中原对于长租公寓持何种态度呢？且看后文分享……01长租公寓现状政策护航，多方抢滩，资本入场，乱象丛生中央政府从2015年初开始制定一系列政策，鼓励支持住房租赁市场的发展2015年，住建部就提出要多渠道发展住房租赁市场；2016年2月，国务院发文首次提出购租并举；随后，相关部门陆续出台政策支持住房租赁市场发展，包括发展住房租赁企业、鼓励房企开展住房租赁业务、完善租赁住房供应、建设政府住房租赁交易服务平台、确定试点城市等。《国务院关于深入推进新型城镇化建设《关于加强近期住房及用地供应管理和调《利用集体建设用地建设租赁住房试点两会报告（国务院）的若干意见》控有关工作的通知》（住建部）方案》（国土部、住建部）继续强调房子是用来住的、首次提出购租并举；健全以市场为主满竞自持、严防地王；采用多种方式增加租确定第一批在北京、上海、沈阳、南京不是用来炒的定位，支持足多层次需求、以政府为主提供基本保赁住房用地有效供应；在租赁住房供需矛、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广居民自住购房需求、培育障的住房供应体系；要加快发展专业化盾突出的超大和特大城市，开展集体建设州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展住房租赁市场、发展共有住房租赁市场用地上建设租赁住房试点。利用集体建设用地建设租赁住房试点。产权住房。2015.012016.022016.062017.04

2017.072017.082017.102018.03《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（住建部）建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进REITs试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国务院）发展住房租赁企业；鼓励房企开展住房租赁业务；鼓励新建租赁住房；完善供地方式。

《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（住建部、发改委）培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；多渠道增加新建租赁住房供应；选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

十九大报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在十九大报告中，政府将“租”的位置提到了“购”之前，体现了政府对于大力发展租赁住房的重视度，以及发展租赁市场的紧迫性。各地也纷纷响应发文出台实施细则，促进行业快速发展地方政策从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，发布了实施细则，培育和推动住房租赁市场健康有序发展。除此之外，住房租赁监管平台方面也是众多城市发展租赁市场的重要举措之一，其中北京、成都、广州、武汉、重庆、沈阳、合肥、厦门、南京、天津、济南等多个城市已经上线运营租赁监管平台，建立租赁住房的政府监督制度。除了利好政策外，8月以来多城开始对租赁市场进行整顿8月份以来，北京市住建委短期内出台多项调控措施，西安、成都、南京、深圳等城市也积极跟进，主要在于整顿中介机构，严禁其违规屯房源。住房租赁合同中不得涉及“租房贷”相关内容西安

8月17日北京住建委等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业，明确不得哄抬租金抢占房源。8月17日自如、蛋壳等10家租赁企业承诺：不涨租，3个月投放深圳互金协会提出，严禁长租公寓中介服务商开展“租金贷”业务市住房保障和房产局组织召开工作座谈会，提出租赁企业不得恶性竞争抢房源，哄抬租房价格

深圳北京多部门约谈住房租赁企业，并开通投租赁诉举报热线调控南京 成都要求住房租赁企业及中介机构不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等

全部存量房源超12万套。8月21日开通打击“黑中介”投诉举报专线；北京市住建委又开会要求，近期迅速新建一批、分配一批、收购转化一批、改建一批租赁住房。8月23日市银监局等部门调查“租房贷”，严查这些中介机构的资金来源和流向。8月27日市住建委集中约谈美澳、金华爱家等12家投诉较多的房地产经纪公司。租赁市场供应，现状仍是以个人房源为主租赁市场现状供应结构集中式品牌公 分散式品牌公寓,1% 寓,8%城中村,27%个人普租,64%数据来源：2018年中国住房租赁白皮书

目前，国内的租赁市场还是以个人房源为主，个人普租及城中村占整体租赁供应的九成，而品牌公寓仅占一成。但是，品牌公寓发展迅速，多方抢滩品牌公寓市场主体酒店系创业系房企系中介系

市场主体代表公寓创业系魔方、YOU+、蘑菇公寓、蛋壳公寓中介系自如寓、我爱我家相寓、红璞公寓房企系万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉领寓酒店系华住成家、如家雅住创业系，通过打造社区、引入资金抢滩长租公寓市场公寓成立时间总部融资情况布局城市公寓数量房源•【2013-03A轮数千万美元】【2015-05B轮2亿美元】【2016-04C轮3亿美元】深圳、上海、北京、广州、杭州、南魔方2009上海京、无锡、苏州、厦门、青岛、武汉、4.35万间集中•2017-01“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”成功设立，募集资金3.5亿元成都、西安未来域2010南京•2014年初A轮2500万元南京、上海、深圳、重庆、杭州、扬2万间集中•2017-06B轮2亿元州、武汉•【2013-06天使轮300万】【2014-01A轮400万美元】优客逸2012成都•【2014-11B轮2200万美元】【2016-10战略投资（金额未透露）】成都、武汉、北京、杭州4万间分散家•2018-05C1轮股权融资完成签约，同时，ABS的发行已经进入券商递交报告的实质性阶段，本轮股权和债权共计融资近10亿元YOU+2012广州•【2014-09A轮1亿元】【2015-05B轮3000万】【2017-01C轮金额未透露】广州、北京、上海、深圳、杭州、佛21家集中山、成都、南京青客公2012上海•【2012-06天使轮未透露】【2014-09A轮数千万美元】【2015-06B轮1.8亿】上海、苏州、杭州、南京、武汉、北8万间分散寓京、嘉兴蛋壳公•【2015-01天使投资数百万元】【2015-05A轮数千万元】北京、上海、广州、深圳、杭州、天2015北京•【2017-06A+轮金额未透露】【2018-06B轮1亿美元】17万间分散寓津、武汉、南京•【2018-09B+轮7000万美元】北京、上海、深圳、杭州、南京、天蘑菇公2014上海•【2014-02A轮1000万】【2014-12B轮2500万美元】【2015-08C轮3000万美元】津、广州、成都、重庆、西安、郑州、近200万间平台寓武汉、苏州、厦门、合肥、青岛、东型莞爱上租2015杭州•【2014-02A轮1.01亿元】【2017-09B轮3亿元】上海、杭州、苏州、南京8万间分散除了以上几家比较大的、知名度比较高的创业型公寓外，还有V领地、上海青年汇、安歆、湾流、V+Space、麦家、水滴等公寓。中介系，凭借房源便利，获取大量分散房源，快速抢占市场公寓成立时总部融资情况布局城市公寓数量房源间自如（链家）2011北京•2018.01.16自如宣布完成获得40亿人民币A轮融资北京、深圳、上海、杭州、南京、广40万间+8栋集中+分州、成都、天津、武汉公寓散红璞公寓（世联行）2015年深圳•/广州、杭州、成都、武汉、西安、南近3万间集中京和郑州等30个城市北京、天津、太原、郑州、青岛、上相寓（我爱我家）2015北京•/海、南京、杭州、苏州、无锡、武汉、60万间分散长沙、成都、南宁1•2017年，国创高新收购Q房网。2018年5月2日，国创高新发布非预计两年内Q房网2018深圳公开发行预案，拟非公开发行不超过1.83亿股，募集资金不超过深圳、广州、上海、珠海/2.05万间13.02亿元。其中7.08亿元将用于长租公寓建设。中介系凭借其在业主和客户的天然优势，以及已有的人力、地铺优势，房源扩张较快，特别是对于分散式房源的获取。当依靠分散式房源发展到一定规模后，也会逐步增加集中式公寓的比重，同时以集中式公寓为中心吸引周边的分散式房源，进而加速规模扩张。但是，对于拥有较多分散式房源的运营者来说，由于服务距离相对较长且分散，容易出现成本难以把控或服务不到位的状况。所以，如何降低单位面积的运营成本以及更好的提供增值服务是中介系运营长租公寓需要持续优化的重点。房企系，在长租公寓尚数“新手”，但凭借物业和资金的优势，潜力较大公司名称公寓名称发布时间融资情况布局城市管理公寓数量房源BIG+碧家国际•2017-12中信银行为碧桂园长租项目发放4亿租赁住宅开发广州、深圳、东莞、上海、武汉、厦计划3年内建设100万碧桂园2017款集中社区门套长租公寓•2018-04碧桂园百亿租赁住房REITs首期发行17.17亿深圳、广州、东莞、佛山、福州、厦计划在2018年拓展45门、上海、杭州、苏州、南京、宁波、万科泊寓2016•/万间，远期规划100集中合肥、徐州、长沙、重庆、西安、郑万间州、济南、天津、北京等20余城瑜璟阁、N+公•2017-10国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保广州、北京、成都、重庆、武汉、南已有十余个在营项目，保利2016地产租赁住房一号资产支持专项计划获上海证券交易所审议战略目标至2020年达集中公寓京、沈阳、大连等近二十个城市通过，产品总规模达50亿元。30万间•2018-03龙湖发行了第一期30亿元的五年期住房租赁专项公北京、长沙、重庆、成都、大连、福龙湖冠寓2017募债券。州、广州、合肥、杭州、深圳、天津、1.5万间集中•2018-06龙湖宣布将与GIC共同设立一个长租公寓投资平台，上海、苏州、武汉、厦门、西安、珠专项投资龙湖长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元。海等30余个城市金地草莓社区、荣2016•/深圳、上海、杭州、苏州、南京、武2020年，开业80余家，集中尚荟汉3万间华润有巢公寓2018•/北京、上海、深圳、广州、南宁、成近4万间集中都、大连、福州等23个城市•2017-12旭辉领寓中国民企首单长租公寓储架式权益类北京、天津、上海、南京、苏州、杭未来五年希望达到20旭辉领寓2016获批30亿。（已于2018-08发行首期“高和晨曦-中信证券-州、合肥、无锡、广州、深圳、佛山、集中万间昱1号资产专项计划”，产品规模为2.5亿元）厦门、成都、重庆、武汉、郑州16城除此之外，远洋（邦舍）、阳光城（魔米公寓）、招商蛇口（壹间、壹栈、壹棠）、佳兆业（寓亨空间）、中骏地产（Funlive方隅）、朗诗地产（朗诗寓）等开发商也纷纷进军长租公寓。而上海等地出台土地政策要求，开发商新开项目必须持有15%，也让持有租赁成为开发商的必修课。酒店系，凭借运营优势，推行中高端品牌公寓公寓成立时间总部融资情况布局城市公寓数量房源窝趣公寓2015广州•2017-08，窝趣宣布获得5000万元Pre-A轮战略投资，广州、深圳、北京、上海、杭州、珠海、15家集中（铂涛、锦江集团）由58同城领投佛山城家公寓•2015-04-02战略投资数千万人民币上海、深圳、北京、广州、西安、兰州、2015上海•2016-09-25天使轮数千万人民币近100家集中（华住集团）苏州、杭州、成都•2017-07-06A轮5000万美元北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、雅住公寓2015上海•/武汉、重庆、珠海、成都、长沙、大连、40余家集中（如家集团）昆明、天津、苏州、无锡、青岛、镇江、常州、深圳、上海、东莞、佛山、北京、南京、南通、厦门、合肥、哈尔滨、大连、天雅诗阁2000上海•/津、宜昌、广州、徐州、成都、无锡、逾1.8万套集中（雅诗阁集团）昆明、杭州、武汉、沈阳、海口、绍兴、苏州、西安、重庆、银川、长沙、香港、澳门传统酒店的利润在不断下滑，众多连锁酒店集团都把公寓作为一个新的突破口。城家公寓CEO认为，酒店选择转型公寓，前期速度不会非常快，连锁酒店的优势在于品牌标准化、服务流程标准化、营运效率和供应链优势，长租公寓是个马拉松业务，现在只有暂时领先，还很难讲，谁能最终成功，主要还是要看后半场的发力。除了以上四大系，银行系也在政策支持下进军长租公寓行业目前，不仅五大行都已涉入长租公寓领域，一些全国性股份制银行如中信银行、平安银行，地方性城商行如南京银行、温州银行等也均和房企展开合作，进军长租公寓行业。据统计，目前银行在长租公寓开展的项目共计69个，有17家银行参与其中。建设银行作为住房金融领域的领军者，已开展了46个项目，占据银行业在长租公寓领域的大半项目。其次是工商银行、中国银行、农业银行与交通银行。参与力度最大的都是政策背景浓厚的大行，可见目前国家队作为租赁市场的第一梯队，对整个长租公寓的引导和规范作用。资料来源：CRIC银行参与长租公寓，主要有三种合作方式合作方式

为公寓平台/房企提供融资服务是银行参与长租行业最常规和主流的做1、提供融资服务法。银行为长租公寓提供融资最主要的方式是向房企提供贷款。一般是银行与政府共同搭建住房租赁服务平台，意在改变目前住房租赁2、推出租赁服务 政策碎片化状态，形成涵盖技术规范、数据标准、交易流程、服务规平台 范、金融服务的顶层设计方案，为推动住房租赁市场规范发展提供了重要工具。即面向租赁企业、租房者、房产拥有者发布的租房分期产品，旨在将一3、发布租房分期 定时间段内承租人所付租金一次性放给出租人。这类产品本质上也是一产品 种融资模式，只是与第一种融资模式相比，这种模式受众面更广、要求较低，只要符合条件的租户或企业皆可申请。目前银行为住房租赁领域提供的融资额度已超过35000亿元之多，可见银行在长租公寓领域的投入力度。同时也可看出，长租公寓行业将是国家队主导和引领行业规范和方向。建设银行单个发起的融资项目最多，共计12项，提供融资额度11750亿元，占目前统计的各银行融资总额的1/3。资料来源：CRIC目前银行为住房租赁领域提供的融资额度已超过35000亿元之多，可见银行在长租公寓领域的投入力度。同时也可看出，长租公寓行业将是国家队主导和引领行业规范和方向。工商银行的授信资金力度最大，其中工行在北京住房租赁市场提供的融资额度就不低于6000亿元。而工行与建行合作为广州住房租赁产业提供的融资服务不低于一万亿，如此规模的授信支持力度，可看出国有大行在住房租赁市场的投入力度。同时也可以看出，长租公寓行业必然是国家队主导和引领着行业的规范和方向。资料来源：CRIC目前银行与政府合作的住房租赁平台共有七项，涉及武汉、佛山、天津等七个不同城市，发起银行都是建行。资料来源：CRIC“按居贷”“租房贷”“存房贷”等分期产品，其实本质都是将一定时间段内承租人所付租金一次性放给出租人，帮助出租人（租赁企业）提前回款，缓解资金压力。资料来源：CRIC各系进军长租公寓的优势与劣势快速扩张下，引发长租公寓三大乱象一二争抢房源、

三扰乱市场 安全隐患金融风险装修空气污染（甲醛）消防隐患“租金贷”——……通过“拿房—出租—租金贷融资—再拿房”的游戏，规模快速扩张过去几年，在租赁市场快速增长的同时，监管政策和配套措施没能跟上。如今，各地正在加速政策落地，长租公寓将迎来规范化发展。长租公寓“阵亡名单”（2017年-2018年9月）年份品牌/企业原因GO窝公寓经营不善Color公寓经营不善2017年好熙家公寓资金链断裂好租好住卷款跑路爱公寓资金链断裂优租客资金链断裂2018年恺信亚洲资金链断裂鼎家网络资金链断裂

从“阵亡”名单中我们可以看出，这些长租公寓企业基本都是由于资金链断裂导致的倒闭或危机。其中不乏有卷款跑路的骗局。不难想象，在资本退潮后，一些难盈利、不规范的中小长租公寓品牌难逃被洗牌的命运，长租公寓正加速进入洗牌期。02长租公寓的运营模式轻重资产并举、资产证券化探索长租公寓的两种供应方式：集中式房源集中，便于塑造品牌、打造文化，提高租客粘性；但对房源要求高，规模扩张速度缓慢。而分散式房源相对较易获取，容易成规模；但难以统一管理。集中式分散式典型代表魔方公寓、万科泊寓自如、蘑菇公寓房屋来源旧厂房、商业用房、存量酒店、开发商新建或闲置房产个人房东出租形式一般以小面积单间、套件出租一般为“N+1”形式，按间对外出租集中式公寓需要整栋或整层房源，且需要经过较长时间分散式公寓由于房源选择较为灵活，房源获规模扩张的谈判，需要较高的整体改造能力，所以在规模扩张方取难度较低，对改造能力要求低，更有利于面缺乏优势短期内积累大量房源而实现快速扩张资产增值如果是通过购买获得的整栋长租公寓，经过整体改造运分散式房源的增值一般属于个人房东营，增值效果明显集中式公寓由于房源集中，易于设置服务设施和开展服分散式公寓由于房源之间存在一定距离，导提供服务致服务半径拉长，较难开展服务活动，亦会务活动，且便于管理，运营成本较低增加运营成本集中式房源目前主要集中在创业系手中，但未来房企的竞争力不容小觑。而分散房源主要集中在中介手中。四类集中式公寓市占量对比（按门店数量统计）酒店系,11%房企系,21%创业系,63%中介系,5%从门店数量来看，占比最大的是创业系，主要原因在于创业系进入市场早，经过多年发展，不少企业已经形成了一定规模，门店数量较多。而其他派系的公寓品牌数量较少，同时进入市场较晚，不少企业还处于探索阶段。从中长期来看，房企系等集中式长租公寓的竞争力不容小觑。

主要分散式公寓房间数量（单位：万间）6040178 84相寓 自如 蛋壳公寓 爱上租 青客公寓优客逸家目前分散式长租公寓，房源规模已初步拉开。由于房产中介机构的业务特色决定了能够接触到更多的个人房源，中介系企业房源优势明显。数据来源：根据网络公开数据整理长租公寓的两种运营模式重资产轻资产即运营商通过自建、收购即运营机构并不持有物业，运营模式等方式获取并持有房源、而是采用包租、委托管理对外出租。采取重资产运或搭建平台模式运营房源。营模式的企业往往具有雄轻资产模式前期所需要的厚的资金实力。既获得租资金较少，降低了运营机金收益，又拥有资产增值构对于资金的门槛，同时收益。可以使企业在短时间内快速拓展。重资产运营模式下的房源多为集中式自持物业，而房企系，在拿房及资产运营方面优势明显全国自持土地出让数据地块数自持建面（万㎡）159155147据不完全统计，截至2018年7月底，全国共出让自持性租赁住房地块将近200宗，北京、上海、杭州、天津、广州等20余个城市进行了自持性地块的出让，总建筑面积超700万㎡，以每间45㎡计算房间数量，可达到16万间。58484039302630291616131311119885466233213231221111111数据来源：根据网络公开数据整理目前，市场上运用得较多的轻资产模式是包租，自身没有房源的企业大部分都是采取的这种模式。公寓运营商个人房源或存量房源

一般运营企业从业主端将房源包租后，会对房源进行装修或改造升级，然后以高于原租金的价格出租出去，空置期损失由运营机构自行承担，这种模式下，运营机构的盈利主要从房东端及租客端的租金价差中获取。承租 出租改造装修运营管理赚取溢价租客第二种轻资产模式是委托管理，即品牌输出管理公寓运营商物业产权方负责公寓的改造装修，公寓运营商只是对进行品牌输出及运营管理，并收取一定的品牌使用费及管理费用。而公寓的前期投入成本及房源的空置损失都由业主方承担。项目定位托管出租设计方案运营管理物业产权方 租客第三种轻资产模式是搭建公寓租赁平台，相较于包租和委托管理模式更“轻”如，蘑菇公寓打造的“租光光”平台，服务于市场上大量的中小型公寓运营商，帮助它们在扩大规模的同时降低运营成本。长租公寓的盈利模式物业增值服务费租金收益

长租公寓常见的三种收益来源而具体盈利模式则根据不同的运营模式而有所不同，但是租金收益通常是长租公寓最核心的收入来源。重资产运营（自持物业）长租公寓的盈利模式公寓运营商（物业产权方）物业增值租金建设市场推广服务费改造运营管理 增值服务费装修增值服务资金流出资金流入公寓物业 租客对于自持长租公寓运营商，通常是房企，其盈利空间较大，可以将物业增值收益、公寓出租和运营中的各项收益都收入囊中。但是，因为持有物业，前期的资金占用非常大，所以回报周期通常都比较长。包租式长租公寓的盈利模式公寓运营商租金包租改造市场推广服务费装修运营管理增值服务费增值服务资金流出物业产权方物业增值资金流入公寓物业 租客包租式长租公寓盈利的最主要来源为房租差价，其次为向租户收取的服务费和增值服务费等。而物业产权房不参与公寓运营管理，只收取物业使用费。因此包租式长租公寓盈利的关键点是提升房租差价，通过服务等实现公寓的高溢价。委托管理式长租公寓的盈利模式公寓运营商管理费市场推广品牌使用费运营管理资金流出物业增值 资金流入物业产权方 公寓物业租金 服务费

租客委托式长租公寓的盈利主要来自物业产权方支付的管理费及品牌使用费，通常是不直接向租户收取费用的。收益比较稳定，但收入空间也比较局限。平台式长租公寓的盈利模式公寓运营商平台使用费 服务费（中介费）运营管理增值服务平台 资金流出市场推广资金流入公寓拥有者租金租客服务费平台式长租公寓，即本身不提供公寓，只是搭建一个平台，有意向的其他公寓运营商可以将房源挂在该平台上，租客可通过平台租赁房源。该模式主要通过向公寓拥有者和租客提供服务来获得收益。自持和包租是目前市场上最常见的两种长租公寓模式，它们的共同点是都需要对房源进行大量投资，这就导致了前期投资较大，回报周期拉长。自持案例

对龙湖冠寓7个自建自包租持项目进行测算相寓60万套，自如40万套，蛋壳公寓17万套……如此多的房源，既要付租金，又要装修，还要投入运营成本。如此大量的资金需求，公寓运营商们从哪里获取？龙湖冠寓CEO曾表示，龙湖冠寓三年内不打算盈利。但根据行业内对龙湖冠寓7个自建项目进行粗略测算来看，若在房租上涨幅度不大的情况下，项目回收周期甚至可能超过十年。那么，公寓运营商是通过那些渠道进行融资的呢？“物业支•房企自持物业理想的融资方式，大多以物业作为抵押，提供固持”REITs定收益性质的专项资产计划。常见的3种“现金流支•以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。融资渠道持”•“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化”，这是ABS来自华尔街的一句至理名言。•即利用互联网金融平台为公寓企业提供融资服务，主要是中小互联网金融型公寓企业。•租客向互联网金融平台申请贷款按月分期支付租金，由金融平“租金分期”台向公寓运营商支付全年租金。REITs：以房企为主，底层资产为持有运营的公寓物业长租公寓类REITs产品新派公寓保利旭辉领寓碧桂园越秀地产阳光城获批时间2017.102017.102017.122018.022018.022018.04中联前海开源-保利高和晨曦-中信证券-中联前海开源-碧桂中信证券-阳光城长新派公寓权益型房托资产园租赁住房一号”第越秀租赁住房一号资产品名称地产租赁住房一号领昱系列资产支持专租公寓系列资产支持支持专项计划一期资产支持专项计产支持专项计划资产支持专项计划项计划专项计划划（拟）发行规模2.7亿50亿30亿100亿50亿30亿首期发行规模2.7亿17.17亿2.5亿17.17亿4.9666亿12.1亿期限5年//18年18年18年底层资产位于北京市国贸CBD区域自持租赁住房持有长租公寓碧桂园旗下租赁住房/公寓资产的“新派公寓”物业发行利率/5.5%5.9%5.75%5.0%/REITs案例：旭辉领寓2017年12月26日，旭辉领寓类REITs在上交所审议通过。旭辉领寓类REITs储架注册规模30亿，获准在2年内分期完成发行，其中，首期发行2.5亿元，底层资产为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。基本情况交易结构REITs案例：保利租赁住房2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。本次专项计划采取分期发行方式，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，发行总额不超过50亿元。第一期资金规模17.17亿元，具体情况如下：交易结构ABS：以未来可能产生的现金流（租金收益）作为底层资产进行融资，要求企业有较为稳定客观的租金收入，且有一定规模限制，主要适用于行业中的龙头企业。长租公寓ABS产品魔方公寓自如获批时间2016.82017.82018.3产品名称魔方公寓信托受益权资产支持专项计划中信证券-自如1号房租分期信托中信证券-自如2号第【1-8】期房租分期受益权资产支持专项计划信托受益权资产支持专项计划（拟）发行规模3.5亿元5亿元20亿元首期发行规模3.5亿元5亿元2.6亿元期限1-3年2年首期2.055年底层资产8个城市30处物业的4014间公寓未来三年的租房分期消费贷款租房分期消费贷款租金收入发行利率1年期4.8%、2年期5%和3年期5.4%5.39%首期6.47%ABS案例：魔方公寓魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（ABS）于2017年1月设立并在上交所挂牌，是中国首单公寓行业资产证券化产品。其是基于北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，发行规模3.5亿元。发行规模3.5亿元，具体情况如下：名称发行金额发行利率预计年限还本方式魔方011亿4.8%1年按季付息魔方021亿5.0%2年到期还本魔方031.15亿5.4%3年魔方次0.35亿无3年到期还本交易结构ABS案例：自如1号中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划于2017年8月15日成立并在上海证券交易所挂牌，是国内租房市场首单房屋租金分期类ABS产品。其底层基础资产是房租分期贷款，首期发行规模5亿元，期限两年。发行规模5亿元，具体情况如下：名称发行金额发行利率年限还本方式优先级4.5亿元5.39%2年按季付息到期还本次级0.5亿元无2年到期还本房租分期贷款 交易结构互联网金融：中小型公寓运营商的融资方式，门槛低，缺乏规范性，风险较大签订分期贷款合同互联网金融平台一次性支付全年租金按月支付租金签订房租租赁合同租客 公寓运营商这种模式是以通过租客