酒店项目投资经营分析报告书

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班级D机制131

姓名甘崇志

学号1320101112

名目

一、项目基本事情

1.1地理位置(3)

1.2基本结构及容积(3)

1.3项目介绍(4)

二、市场分析

2.1盐都市宏观经济数据(4)

2.2盐城旅游业进展现状(4)

2.3盐城酒店业市场分析(4)

三、投资与概算

3.1投资与概算(5)

四、风险与分析

4.1客源妨碍带来的风险(6)

4.2行业特点决定的风险(6)

4.3人力资源风险(6)

4.4市场竞争风险(6)

五、项目定位

5.1市场定位(6)

5.2目标客户(6)

5.3要紧服务产品(6)

六、其他(8)

6.1、酒店市场定位及经营(7)

6.2.对经营治理的要求高(7)

6.3进展规划(7)

6.4市场营销(7)

6.5人员配置(8)

6.6团队治理(8)

6.7遵循的标准(9)

盐城酒店项目投资经营分析报告书

一、项目基本事情

1、地理位置

盐城酒店位于希翼大道与希翼中路，距离盐城火车站1.5公里，距离五星长途汽车站1公里，距离机场约15公里；酒店距盐城工学院100米。

2、基本结构及容积

酒店为框架式砖混结构，建造占地面积米2，楼高米，地面共25层，地下室2层。总建造面积2万多平方米，酒店可使用经营面积1万6千多平方米。共有客用电梯三部，职员专用梯一部。

酒店一楼（面向盐工一侧）为大堂，层高米，面积约为230平方米；

五楼为餐饮包房、厨房，其中包房共计六个，平均面积为26平方米，中餐厅一具，面积约为140平方米，厨房面积约为278平方米；

六楼为会议楼层，总计面积约为550平方米。其中一具为140平方米的小型会议室，另外两个为可挪移隔断式会议室，面积在360平方米左右；

七楼为行政办公楼层，共11间办公室（平均面积为35平方米），1间会议室（面积为100平方米）；

八楼为健身中心，总面积为550平方米左右，有独立的淋浴间（约70平方米）；

九楼至二十五楼为客房楼层，共有客房206间（标间115间，套房91间）其中：九至十一楼（合计3层）共有客房间，每层各有14间房（其中套房2间，标准间12间），标准间面积为35平方米左右，套房面积在62平方米左右；十二至二十三楼（合计12层）共有客房间，每层各有12间房（其中套房6间，标准间6间）；二十四楼共有间房（套房7间，标准间4间）；二十五楼共有间房（套房6间，标准间3间），二十五楼设有行政楼层接待处（面积约为100平方米）；

负一楼为职员宿舍、职员更衣室、职员餐厅、布草房、配电房等设备层；

负二层为地下车库，面积约为1500平方米，可用车位约100个；

3、目前项目现状

该项目全资所有者是盐城工学院。目前项目已进入内装饰时期，但由于资金预算缘故，业主别思考投资举行酒店开办筹建。业主首选对外承包经营。希翼有相关档次酒店经营治理及有经济实力的企业机构与之洽谈承包经营合作。

二、本地市场事情

1、盐都市宏观经济数据

20XX年，盐城全年生产总值达到602.88亿元，比上年增长14.7%，是多年来增幅最高的一年。从20XX年的348.02亿元到2006年的602.88亿元，按可比价格计算，年均增长14.1%；人均GDP从10123元增加

到17025元；财政总收入从79.11亿元增加到157.58亿元，年均增长18.8%；都市居民人均可支配收入从7306元提高到11222元，年均实际增长10%；农民人均纯收入从2352元提高到3465元，年均实际增长7.8%。

2、盐城旅游业进展现状

据统计，20XX年，盐都市共接待国内外游客1853万人次，比上年增加395万人次；旅游收入超过80

亿元，同比净增20多亿元；全市旅游接待人数占全省总接待人数的25%，旅游收入占全省旅游总收入的21%。同比增长20%以上，旅游经济占全年GDP的12%。

3、盐城酒店业市场分析

有资料表明，随着盐都市旅游业的快速进展，在旅游旺季盐城每天需要提供近20000张床位，而目前盐城酒店业的整体接待能力远别能满脚这一巨大的市场需求，这使得市场资本纷纷看好盐城的酒店市场，浮现了前所未有投资热潮。一时刻国际、国内酒店品牌纷纷抢滩盐城酒店市场，先有国内经济型酒店品牌MOTEL168领先浮现在盐都市中心，紧继续国际闻名酒店品牌喜来登、凯宾司基、希尔顿、香格里拉等将陆续登陆盐城，近期两家如家经济快捷酒店、七天假日又将粉墨登场。而一些介于高星级酒店与经济型酒店之间、有一定地理环境优势、硬件设施优势的本地酒店也纷纷开张大吉，其中具有一定代表性天豪系就一连开了三家酒店，第四家酒店也在紧锣密鼓的筹建中。

据调查了解，自进入夏季以来，盐都市的酒店会议室的出租率就出奇的高，会议日期甚至排到了9月份，其中，以重庆、北京、广州、上海等地的会议旅游团为多。贵阳酒店业客房平均出租率均在90%以上，商务团队大约就70%—80%。在市区，一些地理位置好、有一定档次的宾馆酒店，经常浮现下午往后就无房可订的火爆现象。

三、投资概算

依照目前得到的盐城酒店综合信息反馈，业主对酒店的投入会举行到以下事情：中央空调、电梯、水暖、煤气、强电设施设备、消防、安全监控、弱电、厨房设备等设施设备，客房及餐饮等区域将对六面举行装修，客房卫生间卫浴设备将全部到位。作为承包投资合伙人需要如下项目的投入：（一）、房务货物（115间标间、91间套房、大堂及行政楼层接待间）：

电器、布草、杂件、家具、易耗品约计605万左右；

（二）、餐饮货物：

家具、瓷器、布草、电器、工具约计115万左右；

（三）、会议（宴会）货物：

家具、布草、电器、杂件约计55万；

（四）、后勤设施货物：

员餐货物、职员更衣室货物、人事培训货物、职员宿舍货物、职员服装、印刷品等约计60万左右；

（五）、工具类：

工程工具、PA工具、保安工具、办公设施设备约计50万左右：

（六）、开业筹备办公费用约计100万；

（七）、市场开拓费用30万；

（八）、备用金100万。

总计承包开办费用约计1115万元。

四、风险分析

1、风险

1.1.客源妨碍带来的风险

酒店业的进展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有也许引起酒店客源数量和结构向别利方向变化，从而妨碍公司的进展和盈利。

1.2.人力资源风险

现代酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店治理人员具有较高的要求。从而治理人员的治理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素养都直截了当会妨碍经营业绩。如浮现别合理的人员流淌，特殊是治理和业务骨干的流失也许会导致客源的减少和客户的别稳定，给公司效益带来别利妨碍。

1.3.市场竞争风险

由于市场需求的剧增，目前在盐城掀起了一股酒店业投资热潮，随着酒店数量和规模的增长，行业内部竞争将会在将来2-4年内浮现高潮，酒店在价格和客源方面将面临激烈的竞争。

1.4.行业特点决定的风险

酒店业具有比较强的依托性，任何一种别利条件都也许使酒店业的进展受到制约，特殊是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾难和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了非常大的妨碍。

五、项目定位

1、市场定位

都市时尚商务旅游酒店。

2、目标客户

依照同类型酒店的调查和酒店市场定位，确定目标客户如下：

（1）散客：省内外中偏高档消费的商务、公务散客；

（2）团队：会议团队、旅行社组织的标准团体客人；

（3）本地消费：本地说究居住品质居民也是酒店的要紧客源之一。

3、要紧服务产品

要紧提供餐饮、住宿、会议、健身服务以及必须的基本商务服务

六、其他

1、酒店市场定位及经营

酒店打算房间执行价格如下：（表7。1）

项目豪华标准间豪华单人间豪华套房行政套房备注

旺季3884885286085、6、7、8月

平季3684584985883、4、9、10月

淡季33842846856811、12、1、2年均价格

2.对经营治理的要求高

酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，并且取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用操纵、职员治理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的治理模式，由于酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业职员众多，这一切都对酒店的经营治理提出了较高的要求。

3.进展规划

以取得每年经营权的盐城酒店15年经营权为契机，对酒店按照四星级标准举行装修并配备相关设备、设施，争取在2028年盐都市旅游旺季开始之前酒店可以试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的治理、优质的服务建立酒店的竞争优势，经过与会议会展公司、商业订房网站、旅行社的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在1－2年成为本地知名高端商务酒店。

4、市场营销

4.1.目标市场

参加各类会议、举行公务、商务活动，外省市来筑旅游的人员。具体可分为如下层次：

（1）散客：省内外中档消费的商务、公务散客。

（2）电视台相关接待的公务、商务客人。

（3）会议会展客人：政府各职能部门、驻筑政府、企事业单位及省内外各大中型企业。

（4）团队：省内及省外旅行社（北京、上海、广州、浙江、江苏、重庆、成都）组织的团体客人

4.2.产品与服务

要紧提供住宿、餐饮服务。

4.3.定价

定价采纳竞争定价法，依照竞争对手（当地四星级以上酒店）的价格策略举行定价。房价参照本市四星级酒店的平均中位价格确定，2008年打算价格如表7.1所示。

上表为酒店房间打算实际价格，门市价将略高于实际价格。

餐饮服务价格将参考盐都市四星级酒店的平均价格水平采纳别同的定价策略采纳别同价位。

4.4.销售渠道

⑴经过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人经过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。

⑵经过与省内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。

⑶经过与省内外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。

。

5.人员配备

酒店房务人员打算按照1：1.4的比例配备服务人员，旺季约需要288名，平季、淡季将适当减少人员。

酒店餐饮部厨房工作人员打算配备25人，收银服务人员打算配备12人。

其他销售、职能部门依照职责和需要配备人员。

6治理团队

酒店的治理团队大部分来自于贵阳本地，部格外聘具有丰富酒店治理经验的人员。具体高级治理人员的人选将与投资者共同考察、协商后确定。

7遵循的标准

⑴将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照别低于四星级酒店的要求举行酒店各项