21第四篇房地产基础 第六章 新房买卖业务附有答案

21第四篇房地产基础第六章新房买卖业务[复制]您的姓名：[填空题]*_________________________________您的部门：[单选题]*○东风店○迎风店○仓房店○其他1.【判断题】（）沙盘是一种建筑模型，根据地航空像片或实地地形，按一定的比例关系，用兵棋和其它材料堆制的模型。[单选题]*A.正确(正确答案)B.错误2.【判断题】凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、车库、仓库等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。[单选题]*A.正确(正确答案)B.错误3.【判断题】开发企业的资质等级，是判断一个开发企业是否有实力的参考依据。依据《房地产开发企业资质管理规定》，资质等级划分为一级、二级、三级、四级4个级别，其中级别最高的是四级。[单选题]*A.正确B.错误(正确答案)答案解析：开发企业的资质等级，是判断一个开发企业是否有实力的参考依据。依据《房地产开发企业资质管理规定》，资质等级划分为一级、二级、三级、四级4个级别，其中级别最高的是一级。通常情况下，房地产开发企业的资质等级越高，其开发的商品房社区越优质。4.【判断题】一个良好的居住社区，建筑密度不应高于20%。[单选题]*A.正确B.错误(正确答案)答案解析：建筑密度是指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比率。建筑密度是反映环境质量的一个重要指标，着重于平面二维的环境需求，保证一定空地和绿地。对住宅使用人来说，一般情况下建筑密度越小越好。一个良好的居住社区，建筑密度不应高于30%。5.【判断题】一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。[单选题]*A.正确(正确答案)B.错误6.【单选题】（）土地开发中，有三通五通一平和七通一平，以下不属于三通一平的是?[单选题]*A.通电B.通讯(正确答案)C.通路D.通水7.【单选题】经纪人李海带客户刘明看一套位于昌平区电梯房住宅，每层楼有4户家庭，2个电梯，则梯户比为2:4。[单选题]*A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单的说，一层楼如果有2个电梯，4户家庭，那么它的梯户比为2∶4。通常来说梯户比率越大，社区档次越高。对于梯户比率相同，户越少越好。例如，一梯两户与两梯四户是两种不同的概念，一梯两户能户户通透，但两梯四户的房子，可能只有边套可以做到南北通透。2、试题分析。此题电梯数为2部，一个交通核内的住户数量为四户，那么它的梯户比为2∶4。8.【单选题】一个良好的居住社区，绿地率不应低于30%[单选题]*A.20%B.30%(正确答案)C.40%D.25%9.【单选题】某小区总占地面积为32万平方米，总建筑面积为56.32万平方米，绿地占地面积为12万平方米，绿植投影面积为19.23万平方米。请计算该小区的绿地率。[单选题]*A.34.1%B.37.5%C.55.4%D.37.5%(正确答案)答案解析：绿地率是指一个社区各类绿地面积之和与用地面积的比率。各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地。绿地率是反映环境质量的一个重要指标。对住宅使用人来说，一般情况下绿地率越高越好。一个良好的居住社区，绿地率不应低于30%。

该小区的绿地率计算如下：绿地率=各类绿地面积÷用地面积=12÷32=37.5%10.【单选题】郭东杰所购买的新商品房，单价2.2万元，合同约定面积88㎡，实际交付后建筑面积85.06㎡，关于其面积产生的误差，下列说法正确的是哪几项?[单选题]*A.面积误差为2.94㎡，郭东杰有权要求退房B.面积误差不足3㎡，郭东杰无权要求退房C.若履行合同约定，开发商应退还购房款64680元D.若履行合同约定，开发商应退还购房款71280元(正确答案)答案解析：房地产开发企业交付使用的套内建筑面积或者建筑面积，与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，人民法院不予支持。

2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，人民法院应予支持。

3、买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比绝对在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，所有权归买受人；房屋实测面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发企业返还买受人，面积误差比绝对值超出3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）100%÷合同约定面积

则本房的面积误差比=（88-85.06）/88=3.34%3.34%中的3%按2.2万/平单价返还客户，即88平*3%*2.2=58080元

88*3%=2.64平，实际误差88-85.06=2.94平，2.94-2.64=0.3平属于超过3%的部分，由开发商双倍返还。0.3*2.2万/平*2倍=13200元。共计开发商应返还58080+13200=71280元。11.【单选题】万科开发商欲在某地块新建两栋前后分布的楼，前楼地上18层，地下2层，后楼地上15层，地下2层，每层层高均为3米，则这两栋楼前后间距不应小于（）米。（新房买卖业务）[单选题]*A.58.5B.54C.64.8(正确答案)D.70.212.【单选题】房地产开发企业销售商品房时应具备“五证”，在交付商品房时应提供“两书“，“两书”具体是指（）。（新房业务）[单选题]*A.《住宅质量承诺书》和《住宅使用说明书》B.《住宅质量承诺书》和《物业服务说明书》C.《住宅质量保证书》和《物业服务说明书》D.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(正确答案)答案解析：教材原文。房地产开发企业交付商品房时应提供“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2、试题解析。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，选项D正确。3、结论。因此，本题正确答案为D13.【单选题】客户孙宏在北京购买一套总高12层的新建商品住宅，建筑面积113m²，建筑安装工程每平方米造价1600元，那么该住宅首期住宅专项维修资金为（）元（新房业务）[单选题]*A.9040B.11300C.14464D.22600(正确答案)答案解析：1、教材原文:什么是住宅专项维修资金依据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额。例如，北京市住宅专项维修资金缴存标准为:独立式住宅、非住宅(如别墅):50元/平方米;多层住宅、非住宅(六层以下建筑):100元/平方米;高层住宅、非住宅(七层以上建筑):200元/平方米。2、分析:A、C选项是依据住宅专项维修资金管理办法》中每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%和8%计算的结果:1600元*5%*113m²=9040，1600元*8%*113m²=14464;B选项按照六层以下建筑计算:100元/平方米缴纳住宅专项维修资金缴存的标准计算的结果:113m²*100元/m²=11300元;D选项按照七层以上建筑计算:200元/平方米缴纳住宅专项维修资金缴存的标准计算的结果:113m²*200元/m²=22600元;房屋是12层，高层住宅，200每平米。3、结论:因此，正确选项为D。14.【单选题】房地产中的两书是指?()[单选题]*A.〈资质证书〉、〈使用说明书〉B.〈质量保证书〉、〈居住证书〉C.〈质量保证书〉、〈使用说明书〉(正确答案)D.〈资质证书〉、〈居住证书〉15.【单选题】()李磊2017年购买了裘马四季的新房，一周前办理了不动产产权证书，购房合同面积190平米，产权证面积193平米，那么面积误差比是?[单选题]*A.3平米B.1.58%(正确答案)C.1.55%D.-1.58%16.【单选题】根据容积率判断小区环境，哪个小区环境最好（）[单选题]*A.0.8(正确答案)B.1C.2.2D.2.517.【单选题】购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清属于()[单选题]*A.一次性付款B.分期付款(正确答案)C.银行按揭D.公积金贷款18.【单选题】具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房是指（）?[单选题]*A.现房B.期房(正确答案)C.经济适用房D.以上都不是19.新建商品房五证都有哪些?()*A.《国有土地使用证》(正确答案)B.《商品房预售许可证》(正确答案)C.《建设用地规划许可证》(正确答案)D.《建设工程规划许可证》(正确答案)E.《房地产估价机构资质证》F.《建筑工程施工许可证》(正确答案)20.客户张思欲购买一套招商海德公园的期房，想了解够买期房的好处。下列属于购买期房优点的是（）。（新房买卖业务）*A.可以按照自身喜好预选户型、位置(正确答案)B.开发商为了收回现金，房价能给予一定优惠(正确答案)C.相比存量房买卖，期房的付款流程相对宽松(正确答案)D.相比存量房买卖，期房的交房时间会更短答案解析：教材原文:购买期房的好处是什么?（1）先期预购，户型、位置利于选择（2）价格能给予较大的优惠，一般为5%~10%，甚至更多。（3）付款轻松，随施工进度付款。2、试题分析，题中D选项表述错误，期房交房时间久，而且存在延期交房的风险。3、结论:因此此题答案为ABC。21.师傅王慧对徒弟讲解到样板间是指开发企业对建成的商品房精心装修后用作展示的房屋，下列关于样板间的说法正确的有（）（新房买卖业务）*A.样板间是一个楼盘的脸面，其好坏直接影响房子的销售(正确答案)B.临时样板间等到房子盖好后，大多和售楼处一起拆掉(正确答案)C.实体样板间到清盘阶段一般可以直接卖给购房者(正确答案)D.实体样板间一般做成业主会所答案解析：教材原文。样板间是指开发企业对建成的商品房精心装修后用作展示的房屋。样板间是一个楼盘的脸面，其好坏直接影响房子的销售。样板间有两种类型:一种是临时样板间，这类样板间里配有精美的家具、漂亮的灯饰、华丽的洁具，等到房子盖好后，大多和售楼处一起拆掉。一种是“实体”样板间，这类样板间一般是按照交房标准进行了精装修，到清盘阶段可以直接卖给购房者。2、试题分析。D选项不符合教材原文3、结论。因此本题答案为ABC22.在商品房的实际销售过程中会运用到一些营销方法，以下商品房销售行为中属于被禁止的是（）。（新房买卖业务）*A.返本销售(正确答案)B.按套销售C.售后包租，以租金冲抵部分销售价款(正确答案)D.集中开盘认购答案解析：教材原文。商品房销售中有哪些禁止行为：

（一）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。也就是不得“一房二卖”。

（二）房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。返本销售策略，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。

（三）房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。售后包租，是指房地产开发企业在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

（四）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

2、试题解析。选项A，定期向买受人返还购房款属于返本销售。选项C，售后包租，以租金冲抵部分销售价款属于售后包租的方式销售未竣工商品房，都是属于禁止的商品房销售行为。3、结论。因此，本题正确答案为AC23.经纪人赵明达在看新房时得知开发商需要“五证”齐全才可以销售，而在这“五证”