居住小区项目土地一级开发实施方案

朝阳区花园居住小区项目土地一级开发实施方案目

录第一章

摘

要..............................................................1第二章基本情况.............................................................1一、项目区域位置...................................................................................................................1二、土地利用现状情况...........................................................................................................2三、地上物现状情况...............................................................................................................2四、项目规划指标说明...........................................................................................................2第三章征地工作方案.........................................................3一、征地情况概要...................................................................................................................3二、征地政策依据...................................................................................................................3三、征地费用构成及补偿标准...............................................................................................4四、征地补偿费用...................................................................................................................5第四章拆迁工作方案.........................................................5一、拆迁情况概要...................................................................................................................5二、拆迁政策依据...................................................................................................................6三、拆迁补偿方式...................................................................................................................6四、拆迁费用构成及成本核算...............................................................................................7第五章市政基础设施规划实施方案

.............................................

1一、市政供水方案：...............................................................................................................1二、市政雨水方案...................................................................................................................2三、市政污水方案...................................................................................................................2四、市政供暖方案...................................................................................................................2五、市政中水方案...................................................................................................................2六、市政电信方案...................................................................................................................3七、市政有线电视方案...........................................................................................................3八、市政供电方案...................................................................................................................3九、市政道路方案...................................................................................................................3十、市政建设费用估算...........................................................................................................3第六章土地供应方案.........................................................1一、供地计划...........................................................................................................................1二、开发进度...........................................................................................................................5第七章投资方案.............................................................1一、项目总投资估算...............................................................................................................1二、项目预期收入估算...........................................................................................................3三、项目预期收益...................................................................................................................4四、项目现金流量分析...........................................................................................................4附

件.....................................................................9第一章

摘

要1.朝阳区居住小区项目位于北京市朝阳区高碑店北花园，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。2.本项目总用地面积为538328

平方米，其中建设用地面积为248582.4

平方米，代征道路用地用地为

119273.9

平方米，代征绿化用地面积为

170471.7

平方米；规划地上建筑面积：646300

平方米。本项目用地范围内涉及国有土地

0.3431

公顷，其余全部集体土地，共

53.4869

公顷，其中农用地

5

公顷，建设用地

48.4869

公顷。需要注意的是，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩40

万元。由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，征地费用以实际发生的为准。3.本项目征用北花园村和三间房村集体土地共

53.4869

公顷，涉及住宅拆迁

953

户，拆迁建筑面积

135725.25

平方米，集体企业

60家，拆迁建筑面积共

8.59

万平方米。国有土地涉及北花园小学拆迁，拆迁建筑面积

1590.23

平方米，占地面积

3431

平方米。需要注意的是，该项目拆迁基础数据采用的是高碑店乡

2002

年5

月调查的数据，该数据可能与项目实施过程中实际发生的数据有误差，最终数据以实际发生为准。4.本项目土地一级开发成本主要包括征地、拆迁、市政基础设施建设（达到“九通一平”，即场地平整、通上水、通下水、通中水、通电力、通电信、通有线电视、通暖、通燃气、通路）、前期费用等直接成本和间接成本。经测算，本项目土地一级开发总成本为182825.73

万元，分摊至项目总用地地面一级开发成本为

3396

元/平方米，项目建设用地地面一级开发成本为

7354

元/平方米。5.本项目土地一级开发预计一级开发总体需要时间为

18

个月，预计供地时间为

2009

年

2

月,预计土地出让金总额为

27152

万元，则可实现土地收益

14512.98

万元，成本收益率为

6.9%。重要提示：以上内容摘自本项目土地一级开发实施方案，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读实施方案全文。第二章基本情况一、项目区域位置1.项目位置本项目位于北京市朝阳区村，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。本项目总用地面积为538328平方米，其中建设用地面积为248582.4

平方米，代征道路用地用地为

119273.9

平方米，代征绿化用地面积为

170471.7

平方米。本项目位置示意图图

2-11本项目航拍图图

2-22.区域自然环境描述和分析本项目位于北京市朝阳区，紧邻通惠河，适宜居住。但是与之相对应的现状是建筑物大部分较为陈旧，多为平房，村内环境、基础设施条件较差，亟需改造。二、土地利用现状情况本项目用地范围内涉及国有土地

0.3431

公顷，为北花园小学；其余为集体土地，共

53.4869

公顷，其中农用地

5

公顷，建设用地48.4869

公顷。三、地上物现状情况从地形图上看，该项目范围内有居民点、企业以及村内的电线杆、道路等公共设施。四、项目规划指标说明根据北京市规划委员会《规划意见书》（2007规意选字0054号），高碑店北花园居住小区项目的主要经济技术指标如下：2总用地面积：538328平方米其中：建设用地面积：248582.4平方米代征道路用地用地：119273.9平方米代征绿化用地面积：170471.7平方米规划地上建筑面积：646300平方米容积率：2.6规划土地利用性质为住宅、公共服务设施、市政基础设施及公共安全设施。第三章征地工作方案一、征地情况概要根据朝阳区高碑店乡提供的资料，本项目征用村集体土地

53.4869

公顷（合

802.3

亩），涉及

953

户。征地情况一览表表

3-1序号1类型数量（亩）备注耕地其它农用地小计304575农用地宅基地集体企业用地公建设施占地小计2集体建设用地合计727.3035802.30二、征地政策依据1.《北京市建设征地补偿安置办法》（148

号令）；32.《关于实施<北京市征地补偿费最低保护标准>的通知》（京国土征（2004）227

号）；3.《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》（市政府（1994）21

号令）；4.《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）；5.北京市实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的办法（京政〔1987〕93

号）；6.《北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知》（京政发〔2002〕51

号）。三、征地费用构成及补偿标准1.土地补偿费：依据北京市人民政府148号令及京国土征（2004）227号文件，由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩

40

万元（该费用包括土地补偿费和安置补助费）。2.防洪费：依据《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》（市政府〔1994）21

号令），项目总用地面积

20

元/㎡。3.耕地开垦费：依据《北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知》（京政发〔2002〕51

号），一般耕地每公顷

30

万元。4.耕地占用税：依据《北京市实施（中华人民共和国耕地占用税暂行条例）的办法》（京政发[1987]93

号），朝阳的耕地占用税为

94元/m2，在测算中，我们按照

9

元/m

计算。2四、征地补偿费用1.征地补偿费用802.3

亩×40

万元／亩=32092

万元2.征地相关税费防洪费：802.3

亩×20

元/平方米×666.67=1076.66

万元耕地开垦费：30

万元/公顷×2

公顷=60

万元耕地占用税：27

元/平方米×2

公顷=54

万元3.征地总费用本项目征地总费用如下表：项目收费标准40

万元/亩20

元/平方米30

万元／公顷9

元／平方米合计数量（亩）802.3802.330金额（万元）32092土地补偿费防洪费1069.7460耕地开垦费耕地占用税3018.0033239.74第四章拆迁工作方案一、拆迁情况概要高碑店乡

2002

年

5

月对北花园村进行了摸底调查，本项目拆迁涉及住宅共计

953

户，涉及拆迁建筑面积

135725.25

平方米。个体经营户营业面积共计

20358.79

平方米。非住宅拆迁涉及村集体企业共

60

家，拆迁建筑面积

85900

平方米；涉及国有土地拆迁

1

家，为北花园小学，占地面积

3431

平方米，因未提供建筑面积，从地形图上量得建筑面积

1590.23

平方米。拆迁基础数据表表

4-15营业建筑面积（平方米）拆迁总人口占地面积建筑面积序号项目拆迁户数953（平方米）

（平方米）123居（农）民集体企业国有企业135725.25

20358.798590034311590.23二、拆迁政策依据1.《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府

87

号令）；2.《关于修改并重新印发<北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见>的通知》（京国土房管拆〔2007〕777

号）；3.《关于印发<北京市房屋拆迁评估规则（暂行）>的通知》（京国土房管拆字[2001]1234

号）；4．《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函[2001]109

号）；5.《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》（京房管拆字〔2003〕808

号）；6.《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》（京房地评字（1999）656

号）；7.《关于房地产中介服务收费的通知》(京价（房）[1997]第

398号)；8.《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》（京价(收)字(1993)第

238

号、京财综(1993)1465

号）。三、拆迁补偿方式本次拆迁补偿实行货币补偿方式。6四、拆迁费用构成及成本核算1.拆迁费用构成（1）拆迁补偿及奖励费：根据市政府

87

号令、京政函[2001]109号、京房管拆字〔2003〕808

号、京房地评字（1999）656

号等据实际情况确定。（2）拆迁评估费根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价（房）[1997]第

398

号)，按照拆迁补偿费用的

0.8％计取。（3）拆迁服务费根据北京市物价局、财政局《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》〔京价(收)字(1993)第

238

号、京财综(1993)1465

号〕，按照拆迁补偿费用的

1％计取。（4）拆除费根据全市拆迁市场的平均水平，并结合当地情况，取

20

元/平方米。2.成本核算（1）农、居民拆迁补偿及奖励费①拆迁补偿及奖励费标准：（按市政府第

87

号令规定）。A.基准地价按

1600

元/㎡计算（据市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则(暂行)〉的通知》京国土房管拆字〔2001〕1234号文件，该地块属于五类地区确定）。B.基准房价按

600

元/㎡计算（据市国土房管局《关于印发〈北7京市房屋拆迁评估规则(暂行)〉的通知》京国土房管拆字〔2001〕1234号文件，该地块属于五类地区确定）。房屋重置成新价：800

元/㎡

（根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知京房管拆字〔2003〕808

号进行测算确定，该重置成新价含房屋重置成新价、附属物补偿、树木补偿等）。C.分体式空调拆装费：每台一次性补助

400

元。D.电话移机费：每部一次性补助

235

元。E.有线电视拆移费：每户一次性补助

350

元。F.热水器改移费：每户一次性补助

300

元。G.危电改造费：每户一次性补助

150

元。H.临时过渡补助费：每户一次性补助

5000

元。I.提前搬家奖：每户

2000

元。J.工程配合奖：每户

40000

元。K.一次性停产停业综合补助费：根据合法的营业面积，按照

1100元/㎡的标准给予补助。L.搬家补助费:按宅内房屋建筑面积

20

元/㎡计算。M.购房补贴费用

1500

元/平方米（被拆建面）②拆迁补偿及奖励费：农、居民拆迁费用统计表表

4－2住宅项目补偿及奖励标准数量金额（万元）36374.3710858.02271.45励费拆迁及奖区位补偿费重置成新价搬家补助费1600

元/平方米

135725.25800

元/平方米20

元/平方米135725.25135725.258空调移机费电话移机费400

元/户235

元/户95395338.1222.40有线电视拆移费热水器改移费危电改造费350

元/户95333.36300

元/户95328.59150

元/户95314.30临时过渡补助费提前搬家奖5000

元/户5000

元/户40000

元/户1100

元/平方米953476.50476.503812.002239.4720358.7975003.87953工程配合奖953停产停业损失补助费购房补贴费20358.791500

元/平方米

135725.25合计（2）国有土地上企业拆迁补偿费①拆迁补偿及奖励费标准：A.拆迁补偿价：根据京房地字（1999）656

号文确定非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K

×K

×K

×建筑面积+地上物312补偿价其中：K1为容积率调整系数K2为房屋原用途调整系数K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取

0.7，其他情况取

1.0。B.房屋重置成新价

1200

元/㎡。根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》（京房管拆字〔2003〕808

号）进行测算确定。C.停产停业综合补助费：《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函[2001]109

号）。D.搬迁补助费:按拆迁建筑面积

25

元/㎡计算。9②拆迁补偿及奖励费：国有企业拆迁费用统计表补偿及奖励标准表

4-3金额（万元）国有企业项目数量区位补偿(地价)重置成新价4000

元/平方米1200

元/平方米25

元/平方米1590.231590.231590.231590.23956.68190.833.98费拆迁补偿搬迁补助费一次性停产停业综合补助合计1100

元/平方米174.931326.42（3）集体土地上企事业单位拆迁补偿①拆迁补偿及奖励费标准A.房屋重置成新价：1225

元/㎡根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局《关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知》（京房管拆字〔2003〕808

号）进行测算确定，该重置成新价含房屋重置成新价、附属物补偿、树木补偿等。C.停产停业综合补助费：《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函[2001]109

号）。D.搬迁补助费:按拆迁建筑面积

25

元/㎡计算。②拆迁补偿及奖励费村集体企事业拆迁费用统计表表

4-4村集体企业补偿费项目补偿及奖励标准1225

元/平方米25

元/平方米数量金额（万元）10522.75214.75重置成新价搬迁补助费859008590085900拆迁一次性停产停业综合补助费

1100

元/平方米合计944920186.50以上合计：96516.79

万元拆迁总成本详见下表：10项目区位补偿费重置成新价搬家补助费空调移机费电话移机费有线电视拆移费热水器改移费危电改造费临时过渡补助费提前搬家奖工程配合奖停产停业损失补助费购房补贴费合计补偿及奖励标准数量金额（万元）36374.3710858.02271.4538.121600

元/平方米

135725.25800

元/平方米20

元/平方米400

元/户135725.25135725.25953住宅235

元/户95322.40拆迁及奖350

元/户95333.36300

元/户95328.59励费150

元/户95314.305000

元/户5000

元/户40000

元/户1100

元/平方米953476.50476.503812.002239.4720358.7975003.87956.68190.833.9895395320358.791500

元/平方米

135725.25国有企业拆迁补区位补偿(地价)4000

元/平方米1200

元/平方米25

元/平方米1590.231590.231590.231590.23重置成新价搬迁补助费偿费一次性停产停业综合补助合计1100

元/平方米174.931326.4210522.75214.759449村迁补集偿体企业拆

重置成新价1225

元/平方米859008590085900搬迁补助费25

元/平方米一次性停产停业综合补助费

1100

元/平方米合计费20186.5096516.79772.13965.17446.4398700.52以上合计拆迁评估费拆迁服务费拆除费20

元/平方米223215.48总计11第五章市政基础设施规划实施方案朝阳区高碑店乡居住小区土地一级开发项目位于朝阳区高碑店三间房，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。通过本项目的实施，完成项目用地的地上物拆迁、大市政基础设施建设，使项目用地达到“九通一平”（即宗地外通上水、通下水、通中水、通电、通路、通讯、通暖、通燃气、通有线电视，宗地内土地平整）。一、市政供水方案：1.现状目前在用地红线外无市政给水管网，经咨询自来水公司，本项目用水拟采用建设四口自备水源井，满足本项目用水需要。2.用水量预测由于目前建筑规划指标不够详细,所以用水量只能估测.按控规指标总建筑面积约为

65

万平方米,其中居住面积暂按

61

万平方米计算.用水量指标为每天每建筑平方米

6

升,最高日用水量为

3660立方米,配套建筑面积为

4

万平方米,用水量指标为每天每建筑平方米

9

升,最高日用水量为

360

立方米.3.供水建设方案拟在新建的道路上铺设给水管道与水源井接通，

DN300

给水球墨铸铁管

870

米,1二、市政雨水方案1.现状北花园项目需改造现状灌渠。2.建设方案本项目采用雨污水分流制，每条道路上均设置雨水管道，负担道路及两侧地块雨水排放，最终汇集到改造灌渠。建设雨水管道d500-d1000

雨水管

1218

米，改造现状灌渠。三、市政污水方案1.现状目前北京市排水公司正在通惠河南侧建设市政污水干管。本项目可接入该干管。2.建设方案本项目采用雨污水分流制，每条道路上均设置污水管道，负担道路两侧地块污水排放，并分别排入通惠河南侧市政污水干管管道。本项目新建

D400-D800

污水管

910

米。四、市政供暖方案本项目拟建热交换站

3

座，D300

供热管

1457

米。五、市政燃气方案本项目拟建

D200-D300

燃气管

2187

米。五、市政中水方案为节约用水，本项目绿化用水拟采用经高碑店污水处理厂处理后可供利用水源。拟建设

D100-D300

中水管

1728

米。2六、市政电信方案具体投资建设由网通公司负责。七、市政有线电视方案拟建设

2

孔有线电视电缆管孔

2870

米。八、市政供电方案为保证本项目用电需要，拟建设开闭站

2

座，新建

10Ф150+2Ф100

电力干线

1214

米九、市政道路方案为保证本项目居民出行需要，拟建设道路

27890

平方米。十、市政建设费用估算市政方案投资估算表表

5.1序号一项目道路工程单位工程量综合单价合价（万元）2,501.0531.4931.491,123.33543.86173.21225.2899.1281.85484.56285.386.301土方工程道路土方立方米

15746.7420234路基路面工程机动车道路面机动车道路基非机动车道路面非机动车道路基路缘石平方米2789019580平方米

21651.773平方米

12873.37平方米

14160.70717570米1259265附属设施工程人行步道砖盲道砖平方米

33574.67平方米

629.87平方米

37624.9948510045人行道基层雨水篦169.3123.56-个座725325195树池绿化工程689.62689.62-绿篱/花草树木平方米

79605.51棵86.6317035交通工程红线道路面积雨污水工程雨水工程米1752982172.05二13,324.183,190.36-1.1管道土方D1000

管道管道铺设米米121812181125.672165.23137.11-1.21.3D1000

管道灌渠改造263.732,789.53-雨水附属构筑物零星工作项-2污水工程133.8255.0455.0478.7959.252.1管道土方D800

管道管道铺设米米910604.82.2D800

管道9108651.08附属构筑物管件910910198.7215.7418.081.43项项零星工作0.02三供水工程371.1440.14220.1310.87100.00管道土方米米1870187018704214.671177.1758.13供水管道

DN300附属构筑物自备井座项项250000管件零星工作四中水工程246.54管道土方米米1728214.67552.75850.391177.1734.8837.09中水管道

DN100中水管道

DN200中水管道

DN300阀门井/闸井/检查井管件-米-41座6.03项-零星工作项-0五六24

孔电信管道有线电视工程公里1440000300.004电信管道供热工程孔公里12.5240000300.001,587.74225.18612.55750.00352.8369.53219.7063.60-七八管道土方米米座1457145731545.524204.212500000供热管ＤＮ３００热交换站燃气工程管道土方米米米项项218721872187317.941004.55290.81中压管道

DN300附属构筑物管件零星工作-九电力工程1,236.7250.46286.26900.00-管道土方米米座项121412142415.672357.98450000010Ф150+2Ф100

电力管道开闭站零星工作合计9,920.205第六章土地供应方案一、供地计划1.开发计划本项目土地一级开发预计一级开发总体需要时间为

18

个月，预计供地时间为

2009

年

2

月。本项目供应土地

538328

平方米，其中建设用地面积为

248582.4

平方米，代征道路用地用地为

119273.9

平方米，代征绿化用地面积为

170471.7

平方米。2.销售收入预测为了确定本项目开发完毕后土地在二级市场中能实现的熟地价价格，我们对项目所在区域周边的商品住宅开发项目的销售情况及二手房的成交价格进行了分析，并在对北京市商品房售价变化趋势进行分析的基础上，采用房地产评估中常用的假设开发法对本项目开发完毕后的土地市场售价进行了测算和评估。假设开发法适用于现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。其公式为：宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－开发商利润（1）测算开发价值开发价值指房屋的市场价值。委估宗地为住宅用地，通过对委估宗地同类住宅用房市场的调查。本项目是朝阳区双限商品房储备用地，由于政策限制双限商品房销售价格要比周边普通商品房价格低

10%左右。根据我们对项目周边的住宅项目的售价调查，本项目周边住宅项1目的售价一般在

7500

元/平方米左右。通过对朝阳区商品房销售价格变化趋势分析，本项目二级开发成功后，周边普通住宅均价预计为8000

元/平方米，我们确定本项目二级开发成功后住宅部分售价为7000元，根据对类似项目商业配套用房部分的市场租金及售价的调查，我们确定商业部分的市场售价为

10000

元/平方米。选取的案例如下表：售价记录时间2006.12表

6-1售价（元/平方米）7500项目名称水郡长安朝阳旺角珠江绿洲位置朝阳京通快速路双桥出口，通惠河南路向西

400

米2006.3朝阳双桥城铁站南出口东行

700

米7200朝阳建国路

18

号京通高速路高碑店出口向东

1800

米路南2007.17800合生绿里朝阳建国路

18

号京通高速路高碑店出口向东

1800

米路南2005.67000（珠江绿洲三期）（2）成本费用A.建造成本根据我们掌握的房地产市场资料和委估宗地建筑物的实际状况，确定住宅的建筑安装费取1500元/平方米，商业部分建筑安装费取2500元/平方米，开发期为两年。红线内市政费用按建安费用的10％计，其它费用按

5％计。建造成本为以上三项之和。B.不可预见费取值范围为建安费用的

5％－10％，根据物业情况，按建安费用的

5％计算。C.专业人士费2取值范围为建造成本的

5％－10％，根据实际情况，按建造成本的

5％计算。D.贷款利息取以上三项合计款为基数，贷款利率取中国人民银行

2007

年

5月公布的一至三年期贷款利率6.75％，资金考虑在开发期内均匀投入，假设开发期为二年，以复利计算。（3）销售费用A.营业税、城市维护建设税及教育费附加取开发价值的

5.5％B.买卖手续费、代理及广告宣传费取开发价值

1.5％。（4）利润根据北京市目前房地产市场的实际情况，及我们掌握的目前房地产市场的有关资料，我们选定开发周期二年的项目投资回报率

15％，取费基数为建造成本、专业人士费和不可预见费三项成本费用合计；由于商业部分为住宅的配套商业建筑，因此，取住宅项目的回报率作为商业用途部分的回报率。（5）求取熟地价A.开发余值开发余值＝开发价值－成本费用－销售费用－利润B.开发余值为开发完毕的土地使用权价格，包括了土地开发的利息和利润，应予以扣除，则熟地价格为：熟地总价=开发余值÷｛1+［（1+6.75%）

-1］+6.75%｝2居住用途假设开发法计算过程表

6-2项目取值标准金额3销售单价单方造价70001500红线内基础设施开发费其他费用10%5%15075建造成本2＋3＋45.0%1725不可预见费75专业人士费5.0%86.251886.25128.402014.65385三项合计7=8=96.75%6+7+8+95.50%1.00%0.50%11+12+1315%贷款利息成本费用合计营业税及附加房地产买卖手续费代理及广告宣传费销售费用7035490开发商利润282.93754212.413267开发余值楼面熟地单价商业用途假设开发法计算过程表

6-3金额项目取值标准销售单价单方造价110002200红线内基础设施开发费其他费用10%5%220110建造成本2＋3＋45.0%2530不可预见费110专业人士费5.0%126.52766.5188.312954.81605三项合计7=8=96.75%6+7+8+95.50%1.00%0.50%11+12+1315%贷款利息成本费用合计营业税及附加房地产买卖手续费代理及广告宣传费销售费用11055770开发商利润414.9756860.225320开发余值楼面熟地单价（6）综合确定项目开发完毕后的可实现的熟地价格经过上述测算，我们评估出该项目开发完毕后居住用途部分可实4现的楼面熟地单价为

3267

元/平方米；商业配套部分可实现的楼面熟地单价为

5320

元/平方米。（7）销售收入预测项目规划用地性质为居住及公共设施，按照

90%的居住用地、10%的商业用地进行计算，该地块土地一级开发后熟地出让收入预计为224490.71

万元。项目收入预测表表

6-4熟地总价（万元）189910.71规划用途居住规划建筑面积（ha）

楼面熟地价（元/m

）258.136.532675320商业配套合计3458064.63224490.713.供应土地开发状态一级开发完成后，该项目供应的土地状态为“九通一平”，即场地平整、通上、通下水、通中水、通电力、通讯、通有线电视、通暖、通燃气、通路。该部分开发成本由将来通过招标确定的一级开发主体支付完成。二、开发进度预期

2007

年

8

月可完成土地一级开发主体的授权工作，签订一级开发委托合同。第一阶段：2007

年

8

月至

2008

年

5

月完成项目的开发立项、规划审批、征地手续、拆迁手续。第二阶段：2008

年

2

月至

2009

年

1

月在评估的基础上，与村民及企业签订补偿协议，完成地上物的拆除。第三阶段：2008

年

2

月至

2009

年

1

月完成市政设施建设5第四阶段：2009

年

1

月至

2009

年

2

月验收交地并组织入市交易。6土地一级开发进度表表

6-3TT+1T+2T+3

T+4

T+5

T+6

T+7

T+8T+9

T+10

T+11

T+12

T+13

T+14T+15

T+16

T+17项目立项规划手续办理征地手续办理拆迁手续办理拆迁评估村民动迁建筑物拆除市政工程规划意见书建设用地规划许可证（市政工程）市政工程施工图设计市政工程规划许可证市政设施建设组织验收入市注：T为取得一级开发主体资格，签订授权委托协议时点，即一级开发零点1第七章投资方案一、项目总投资估算本项目土地一级开发成本表项目表

7-1序号一成本直接费用141860.2633239.7432092.001147.7498700.5296516.7975003.8720186.501326.42772.131征地费用1.11.22征地补偿费征地相关税费拆迁费用2.12.1.12.1.22.1.32.22.32.43拆迁补偿费居民拆迁费村集体企业拆迁国有体企业拆迁费评估服务费拆迁服务费拆除费965.17446.43市政费用9920.00371.143.13.23.33.43.53.63.73.83.93.1二市政供水市政下水3324.18246.54中水工程市政燃气352.83市政供暖1587.740.00电信有线电视300.00电力1236.722501.050.00市政道路临时市政接用其它费用422.2112编制项目建议书（代可研报告）土地一级开发实施方案编制费52.1952.1934编制市政规划方案费用地普测及拨地定桩费编制环境影响评价费编制交通影响评估费土地上市地价评估费地质灾害评估费15.008.07544.1064.6330.5237.6841.7776.0540543.266789委托入市交易费10三招标代理费间接费用11贷款利息6295.30234不可预见费一级开发利润营业税12049.1512850.159348.66四总成本182825.73需要说明的是：1.征地、拆迁、市政建设费用为前文所测算的一级开发成本。2.其他费用主要包括：（1）编制项目建议书（代可研报告）依据《国家计委<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》（计价格［1999］1283

号），按照编制项目建议书的收费标准，采用插值的方式确定本项目的咨询费用，计取基数为表

7-1

中总投资额。（2）土地一级开发实施方案编制费依据《国家计委<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》（计价格［1999］1283

号），按照编制可行性研究报告的收费标准，采用插值的方式确定本项目的咨询费用，计取基数为表

7-1

中总投资额。（3）编制市政规划方案费根据国家物价局和建设部《关于发布城市规划设计收费标准的通知》（[1993]价费字

168

号文）计取。（4）用地普测及拨地定桩费依据《关于印发<测绘工程产品价格>和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3

号），财政部、国家计委《关于将部分行政事业性收费转为经营服务性收费（价格）的通知》（财综〔2001〕94

号）计取。（5）环评费用根据《建设项目环境影响咨询收费标准》计取。（6）交评费用根据北京市规划委员会《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》（市规发[2001]1001

号）计取。（7）土地上市地价评估费2依据《关于房地产中介服务收费的通知》(京价（房）[1997]第

398

号)的收费标准，按照预计一级开发成本和将来缴纳的政府收益之和为基础计取。（8）地质灾害评估费国土资源部地质环境司

2005

年

4

月《地质灾害危险性评估收费标准》（试行稿）计取。（9）委托入市交易费依据北京市储备中心入市交易收费标准，按照预计一级开发成本和将来缴纳的政府收益之和作为计取的基础。（10）招投标代理费依据国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980

号），计取基数为表

7-1

中总投资额。3.财务费用本项目贷款利息以直接费用和其他费用之和为计息基础，以开发周期×年计算，贷款利息的计算按照一年期贷款利率×%，以复利计算，计取财务费用。4.不可预见费：取上述直接费用中的征地费用、拆迁和市政费用及其他费用之和的

5%。5.一级开发利润：取上述直接费用和其他费用及不可预见费、财务费用之和的

8%。6．两税一费(营业税及附加)取上述直接费用、其他费用、不可预见费和贷款利息之和为基数，公式：(计取基数)×5.5%/94.5%。根据项目规划条件可以看出，总用地面积

53.8328

公顷，其中建设用地面积

24.85824

公顷，规划总建筑面积

64.63

万平方米。按照上述投资估算可以看出，本项目建设用地地面一级开发成本7355

元/平方米，楼面一级开发成本为

2829

元/平方米。二、项目预期收入估算项目规划居住用地规划建筑面积

64.63

万平方米，规划用地性质3为居住及公共设施，按18

个月后土地出让的居住用地楼面熟地价3267

元/平方米，商业配套用地楼面熟地价

5320

元/平方米，该地块土地一级开发后熟地出让收入预计为

224490.71

万元。三、项目预期收益如果不考虑资金的时间价值，根据上述测算可以看出，本项目预期可以收回土地一级开发成本，预计土地出让金总额为

27152

万元，则可实现土地收益

14512.98

万元，成本收益率为

6.9%。预期可实现的土地出让金出让金计算表表

7-2规划建筑面积（万平方米）58.13规划用途出让金水平（元/平方米）出让金总价（万元）居住商业配套合计4006002325239006.527152项目利润表表

7-3总成本（万元）预期总收入（万元）预期利润（万元）14512.98209977.73（含出让金）224490.71四、项目现金流量分析1.财务效益分析根据前面的测算，本项目财务内部收益率（IRR）为

2.4%，财务净现值（FNPV）为

30250.32

万元（ic=6.3%），投资回收期为

1.5

年。财务评价结果表明，该项目盈利能力一般，项目从社会效益、经济效益角度综合考虑可行。4项目现金流量分析表表

7-4序号项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月1现金流入现金流出0.002275.860.000.002275.860.000.002275.860.000.007815.825539.960.000.0016867.535539.968225.04826.6723.460.0016867.535539.968225.04826.6723.460.0016867.535539.968225.04826.6723.460.0016867.535539.968225.04826.6723.460.0016867.535539.968225.04826.6723.4622.1征地费用2.2拆迁费用0.000.000.002.3市政建设费用其他费用0.000.000.000.002.423.462252.40349.74669.40713.90519.3723.462252.40349.74669.40713.90519.3723.462252.40349.74669.40713.90519.3723.462.5间接费用2252.40349.74669.40713.90519.372252.40349.74669.40713.90519.372252.40349.74669.40713.90519.372252.40349.74669.40713.90519.372252.40349.74669.40713.90519.372252.40349.74669.40713.90519.372.5.12.5.22.5.32.5.4贷款利息不可预见费一级开发利润营业税纳入土地入市底价的其他成本3450.000.000.000.000.000.000.000.000.00净现金流量-2275.86-2275.86-2275.86-4551.72-2275.86-6827.57-7815.82-14643.39-16867.53-31510.92-16867.53-48378.44-16867.53-65245.97-16867.53-82113.50-16867.53-98981.02累计净现金流量（接上表）序号项目合计10月11月12月13月14月15月16月17月18月1现金流入现金流出征地费用拆迁费用224490.71182825.7333239.7498700.520.0011327.570.000.0011327.570.000.0011327.570.000.0011327.570.000000224490.712275.860.00211327.570.0011327.570.0011327.570.002275