株洲天元区项目前期策划提案

株洲天元区项目前期策划提案目录：市场篇一、株洲城市基基基本情况………………………5二、株洲房地产产产市场现现状特特征及发展展趋趋势………………………6三、株洲高端住住住宅市场场概况况……………………………7项目篇一、项目概述………………………………………9二、项目主要经经经济技术术指标标……………………………9三、项目地块SSSWOT分析……………………………………10四、项目机会点点点及市场场潜力力…………………………111五、项目威胁点点点及风险险分析析与规避避………………………………111产品篇一、项目市场形形形象定位……………………………………11二、项目产品定定定位……………………………12三、项目目标客客客户定位………………………12四、项目卖点及及及卖点提提升…………………………………13开发篇一、整体规划建建建议……………………………14二、环境规划建建建议……………………………14三、景观建议………………………………………14四、建筑风格及及及项目立立面建建议………………………14五、户型规划建建建议…………………………15六、户型配比建建建议…………………………15七、智能化建议议议…………………………15八、物业管理建建建议…………………………16推广篇一、案名建议……………………………………17二、VI设计……………………………………18三、广告表现……………………………………199四、推广建议………………………………………20五、广告推广预预预算……………………………24营销篇一、销售策略构构构想……………………………25二、各阶段销售售售任务及及重点点工作构构想………………………………25三、入市时机构构构想……………………………27四、价格体系……………………………………288五、销售现场构构构想…………………………299六、销售组织及及及人员构构想……………………………299“以专业服务获获获得双赢”是我们致致力力于本案案全程程策划所所秉承承的宗旨旨；以前瞻性的营销销销理念为为指导导、专业业服务务为基石石、团团队服务务精神神为保障障体系系，凭借借丰富富的市场场经验验、严谨谨扎实实的工作作态度度，行之之有效效且富于于创造造性的操操作技技巧来解解决本本案所要要解决决的问题题；根据本案的用地地地资源和和市场场环境，以以最最有效的的方法法来为本本案设设计、制制定和和实施专专业的的项目开开发主主题定位位、项项目市场场定位位、项目目规划划设计建建议、项项目包装装及项项目推广广计划划和项目目品牌牌实施战战略。我们的目标：实现项目开发价价价值，提提升项项目品质质，使使本项目目成为为株洲具具有划划时代意意义的的标志性性建筑筑物。市场篇一、株洲城市基基基本情况况★株洲市位于湖湖湖南省东部部，湘湘江下游游。现现辖天元元、芦芦淞、荷荷塘、石石峰、云云龙五五区和醴醴陵市市、株洲洲县、攸攸县、茶茶陵县县、炎陵陵县五五县市，以以及及113个乡镇。2009年被评为为全全国旅游游城市市和全国国卫生生城市，是湖南省第第二二大城市市。★株洲地理位置置置优越，交交通通运输发发达，是是我国南南方重重要的交交通枢枢纽，素有“被火车拖拖来来的城市”之称。★2009年全全全市地区生生产产总值10222..6亿元，增增长14.22%，高于全全省省平均水水平0.6个百分点点，高高于20011--20008年年均水水平1.8个百分点点。全全市经济济总量量四年连连续跨跨越600亿、700亿元、900亿元和1000亿元四个个台台阶，成为为全全省第五五个跨跨入经济济总量量过千亿亿元的的市州。★消费市场持续续续走旺。220009年城镇居居民民人均生生活消消费性支支出113334元，增长13.88%，高于可可支支配收入入增幅幅3个百分点点；；农民人人均生生活消费费性支支出5064元，增长12.88%，高于纯纯收收入增幅4个百分点点。受受消费水水平不不断提高高和消消费支出出稳步步增长的的影响响，全市市实现现社会消消费品品零售总总额364..4亿元，增增长19.66%%。★投资保持高位位位增长。2009年全社会会固固定资产产投资资突破500亿元大关关，达达到563亿元，增增长44.99%，较上年年加加快10.3个百分点点，年年净增174..6亿元，每每天天投资超超过1.5亿元。城城镇镇投资518亿元，增增长49.88%；农村投投资45亿元，增增长5.4%。城镇固固定定资产投投资中中，一、二二、三三产业分分别完完成投资3.8亿元、289..1亿元和225..1亿元，分分别别增长0.3%、44.88%和58.1177%；全年施施工工项目达达到1963个，增加303个，单位位项项目投资资额为为2639万元，增增长26.77%，亿元以以上上施工项项目112个，增加19个；工业业投投资完成288..1亿元，增增长44.77%，占城镇镇投投资55.66%，提高4.3个百分点点。城市品品位大大幅提升升。2009年，全市市城城市提质质扩容容步伐加加快，“四创四化”成效明显显。城城区总人人口达达到105..3万，建成成区区面积达达到105平方公里里，提提前一年年实现现“双百”城市目标标。创创建国家家卫生生城市一一举成成功。二、株洲房地产产产市场现现状特特征及发展展趋趋势2009年全市市市建筑房房地产产业呈恢恢复性性增长特特征。建建筑业实实现增增加值67.2亿元，增增长9.2%，提高4.8个百分点点，低低于20011--20007年平均增增幅8.05个百分点点。房房地产开开发投投资104..1亿元，增增长27.99%，回落12.7个百分点点；；房地产产业完完成增加加值37.6亿元，增增长7.7%，提高2.8个百分点点，低低于20011--20007年平均增增幅4.4个百分点点；；实现商商品房房屋销售售额109..6亿元，增增长42.33%；商品房房竣竣工面积积完成成242..7万平方米米，下下降32.55%；销售面面积积完成429..9万平方米米，增增长21.33%。其发展趋趋势势：1、“两型”试试验区激发地地地产热度：：长株潭城市群“两型社会”改革试验验区区的建设设必将将带来城城区面面积扩大大和消消费人口口增多多。随着着城市市空间的的延伸伸和政治治经济济的牵引引，将将吸引更更多资资本推动动三市市房地产产快速速发展。2、地产开发逐逐逐步多元成成熟熟：开发商尝试不同同同产品、定定位位、群体体，从从经适房房到豪豪宅、别别墅、多多层、高高层、超超高层，从从680元/㎡到4000元/㎡，株洲洲地地产正走走向理理性和成成熟。3、楼市价格在在在波动中平平稳稳：株洲市场持币观观观望现象象，将将随政策策利好好、刚性性需求求、投资资拉动动因素影影响有有所回升升。4、商业中心分分分化：城市新规划决定定定未来商商业价价值。两两型社社会云龙龙示范范区、神神龙城城、湘江江风光光带株洲洲中心心段、武武广新新株洲站站等热热点区域域，将将分流原原火车车站的区区位优优势，商商业价价值将被被分化化。5、城市中心综综综合项目竞竞争争更激烈烈：老中心区多以写写写字楼、大大型型商业、高高档档公寓、酒酒店店、商住住楼等等复合性性综合合体为主主，如如中商、九九天天、家润润多、金金冠、金金轮等等，地段段区域域优势相相当，产产品计较较雷同同，高舒舒适住住宅较缺缺，中中心三圈圈与芦芦淞商圈圈商业业竞争非非常大大。6、房地产投资资资继续增长长。一、二、三季度度度增长速速度两两位数以以上，第第四季度度继续续增长，只只是是增幅减减缓。7、商品房销售售售仍然增长长。受一、二线城市市市影响，对对当当前波动动的房房价后市市预期期不明，观观望望现象加加重，销销售增长长率趋趋缓，但但销售售量较去去年仍仍然增长长。[08年销售总总总量超过过去年年335万平方米米。全全年实现现商品品房屋销销售面面积354..4万平方米米，同同比增长5.8%，比去年年同同期55.55%增幅回落落近50个百分点点。其其中，住住宅销销售313..991万平方米米，同同比增长4.4%。8、整体商品房房房价格较去去年年依然上上扬。只是涨幅放缓，下下半年放缓明明显。[2008年，全市商商品房销售均均价为2174元/平方米，同同比增长6.2%。三、株洲高端住住住宅市场场概况况株洲在售楼盘产产产品以高高层为为主，主主力户户型面积积偏大大，多数数楼盘盘住宅均均价维维持在2500元-30000元之间，总总总价多维维持在在25-335万元之间;从产品结构可以以以看出，株株洲洲楼市处处于发发展中前前期，小小高、高高层住住宅普遍遍流行行，单套套住宅宅面积偏偏大，整整体售价价居中中;从高端住宅分布布布来看，城城市市豪宅多多以占占据较好好的生生态景观观资源源[如江景豪豪宅宅、1815板块生态态豪豪宅]以及较好好的的园林规规划和和产品设设计如如红旗板板块、文文化路板;楼盘名称房屋类型销售价格楼盘名称房屋类型销售价格旗滨·天泉一品品4（天天元）小高层2900水岸春天2（天天天元）小高层高层小高3500高高层层32000华晨·金茂尚都都（天天元）小高层均价2800湘银·世纪花园园（天天元）商业街联谊·丽景滨江江

（天天元）高层临江3500均均价价尚格名城（天元元元）小高/多层2800均价香山美景（天元元元）小高/高层2500均价城市风景（天元元元）小高层起价2600熹悦花都（天元元元）小高层均价2680中信·蓝盾景园园（天天元）高层均价3300金洲·西域明郡郡（天天元）小高层2600元起均均均价29000明月湖（天元）小高层起价2368均均价价27000创信·中央皇庭庭（荷荷塘）小高层2400起泉盛·金域半岛岛（荷荷塘）小高层、高层预计3000起起外海·玫瑰名园园（荷荷塘）多层、小高层2700均价嘉盛华府（荷塘塘塘）多层、小高层多层2650均均价价嘉兴·万鸿鑫城城（荷荷塘）高层精装小户320000均价银泰·百合嘉园园（荷荷塘）多层均价2600领地·印象华都都（荷荷塘）天鹅湖公园（荷荷荷塘）小高层小高层2500均价2600成功·荷塘悦舍舍（荷荷塘）伟大·天鹅湖畔畔（荷荷塘）小高层多层、小高层均价2500均价2400富华·商业广场场（荷荷塘）高层普通住宅顶层2228000碧玉花园（芦淞淞淞）别墅200万左右///套洋1680起经世皇城（芦淞淞淞）高层2700起，均均均价31000百江明珠（芦淞淞淞）小高层2550均价锦绣江山（芦淞淞淞）小高层未定裕景龙苑（芦淞淞淞）小高层多层小高层258000均价中房·共和城（芦芦淞淞）小高层起价2780京鹰华府（芦淞淞淞）小高层均价2960起起明旺·环洲鼎盛盛（芦芦淞）小高层均价3680贺嘉商业中心（芦芦淞）高层起价2680日盛·城南星座座（芦芦淞）小高层起价2000均均价价24000曦美苑（芦淞）高层起价2680均均价价29000恒基·莱茵小镇镇（石石峰）多层、小高层2300均价[[[电梯]嘉麒·新城壹号号（石石峰）多层、小高层电梯2500水木兰庭（石峰峰峰）小高层多层均价2200起起价价16688项目篇一、项目概述项目位于株洲天天天元区城城市中中心，总总占地地约34.6亩。地块块毗毗邻株洲洲主轴轴线天台路，紧紧紧靠天台台山庄庄南端，西西望望炎帝广广场。该该地块地地段优优势明显显，为为河西交交通主主干道交交叉区区域中心心，路路网发达达，交交通便利利。二、项目主要经经经济技术术指标标根据株洲相关城城城市规划划要求求，本地地块控控制性规规划如如下：总用地面积：22228887..94平米总建筑面积：1116066699平米容积率：7..022绿地率：288.116%住宅：5524407平米商业：5562289平米公寓：1162248平米酒店：3357725平米车位：约470个三、项目地块SSSWOT分析优势：1、天元区已成成成为城市规规划划的建设设重心心，新的的城市市形象代代表；；2、天台路逐渐渐渐成为株洲洲集集商、游游、文文、史、景景于于一体的的繁华华路段；；3、临近市政府府府，成为对对外外展示形形象窗窗口；4、项目周边交交交通便利，城城市配套齐全全；劣势：1、控规详细操操操作灵活性性小小；2、项目容积率率率较高，居居住住舒适度度受一一定影响响；3、项目绿化较较较少；机会：1、株洲社会经经经济形势发发展展良好；；2、区域房地产产产市场发展展状状况较好好；4、区域大型楼楼楼盘的落成成，提提升了区区域品品味；威胁：1、购房者购房房房行为日益益理理性；2、株洲目前房房房价仍然走走低低；3、本区江景楼楼楼盘众多；；四、项目机会点点点及市场场潜力力在市场发展大好好好前提下下，项项目如何何抓住住机会，有有效效极大利利用市市场潜在在优势势，将是是项目目启动前前营销销的至关关重要要一环。随随着着住房刚性性需需求得到到有效效释放，株株洲洲市房地地产消消费已逐逐步走走出低谷谷，今今后几年年株洲洲将迎来来市场场发展新新一轮轮高潮。项项目目在此阶阶段启启动，无无疑得得到天时时之利利；天元元区拥拥有众多多高端端、高收收入客客群，客客观上上位项目目具备备项目消消化潜潜在的巨巨大市市场；经经过这这几年的的发展展，天元元区已已成为新新城的的形象代代表，成成为购房房置业业首选的的品质质形象区区域；；天元区区江景景楼盘众众多，但但城市中中心项项目较少少，城城市中心心资源源将成为为稀缺缺、倍受受追捧捧的投资资首选选。五、项目威胁点点点及风险险分析析与规避通过对株洲市场场场的初步步考察察，分析析得出出：株洲洲房地地产市场场呈现现供需两两旺的的状态，尤尤其其天元区区的高高品质项项目入入市，造造成2010年市场竞竞争争更加激激烈，这这势必给给项目目带来更更多的的压力。通通过过入市时时差来来避免硬硬性竞竞争将是是项目目有效规规避风风险的最最佳途途径。产品篇一、项目市场形形形象定位一个项目的定位位位必须符符合政政府规划划要求求以及看看准市市场竞争争环境境结合本本项目目地块的的优劣劣势来给给项目目一个避避短扬扬长的定定位。定位原则：凸现现现特色，找找准准市场机机遇点点。定位：株洲高品品品质、极极具现现代化气气息的的城市综综合体体暂定案名：天天天元1号主题概念：城城城市中央领航时代代主题诠释：城市市市中心，代代表表一个城城市的的形象、品品味味与文化化；也也代表一一个城城市的发发展趋趋势与节节奏。主主题要旗旗帜鲜鲜明的凸凸显项项目独特特地段段优势，以以及及这个城城市赋赋予的时时代意意义。株株洲不不乏高端端物业业，但缺缺乏能能引领时时代潮潮流，变变革城城市的标标志性性建筑，项项目目寻找到到了吻吻合自身身条件件的市场场空白白点。二、项目产品定定定位定位原则：符合合合《株洲洲市天天元区预预备役役师地块块控制制性详细细规划划文本》要要求求，体现现项目目主题。定位：住宅：高高高层高档档住宅宅小区体现顶级级身身份的时时尚城城市生活活豪宅宅体现价值身份感感感：本案尽尽量量摒弃项项目的的“平庸大众”元素，力力求求打造成成为株株洲第一一高层层建筑，迎迎合合目标客客户“高人一等”的生活追追求求，进而而与其其需求心心理达达成高度度和谐谐统一，体体现现客户自自身价价值和身身份优优越感。○豪宅：豪宅顾顾顾名思义是是一一种超越越纯居居住功能能要求求和实际际使用用价值之之外的的顶级住住宅，项目目走高端顶顶层的路线线，并且在在任何细部部做足功夫夫，力求体体现其附加加价值的层层次性提升升，使其当当之无愧的的成为株洲洲市场高端端项目的旗旗帜，并靠靠品质获得得处于“金字塔尖”的目标客客源的心理理认同。商业：城市主题题题商业体体验中中心代表这个个城城市最时时尚最最前沿的的商业业1、本案住宅用用用户为商铺铺提提供了固固定而而强大的的消费费群；2、本项目周边边边，拥有庞庞大大的消费费群体体；3、本案处于商商商业繁华的的天天台路段，附近近商圈为株洲洲新新兴繁荣的的商商业圈之之一。新城城繁华商圈圈核心位置置，庞大固固定消费群群体，商业业旺盛也应应该在情理理之中。三、项目目标客客客户定位位通过前文对主要要要竞争项项目分分析以及及市场场定位，结结合合该项目目前期期规划实实际情情况，综综合考考虑该项项目体体量、物物业构构成以及及档次次，显然然项目目应该成成为令令目前株株洲房房产市场场现有有项目望望尘莫莫及的、至至尊尊高档的的、在在建成以以后能能理所当当然地地成为株株洲高高端市场场的“代言人”的顶尖高高端端物业。定位原则：从人人人群特征征和区区域居住住特征征以及株株洲市市的房产产活动动特征出出发选选准目标标，稳稳准出击击定位：对天元区区区生活习习惯有有固定情情结，又又具有较较强消消费能力力的客客户。目标客户范围：：：年轻新锐阶层、政政府官员、企企业中层领导导等。目标客户特征：：：住宅○向往优越的居居居住条件，追追求较高的生生活环境；○对社区档次、配配配套、知知名度度等较为为关心心；○对小区的景观观观和配套比比较较注重；；○追求生活在高高高端，与上上层层为邻的的效果果，不否否认有有一定的的虚荣荣心理。商业：○注重项目周边边边配套，期期待待商业能能升值值；○把本案的住宅宅宅用户当成成固固定而强强大的的消费群群；○部分用以投资资资，希望能能带带来更多多回报报。四、项目卖点及及及卖点提提升○城市主轴线上上上的精彩世世界界○株洲高端生活活活的永恒领领跑跑者○极具现代气息息息的首席高高尚尚生活○实力卓著信誉誉誉良好的开开发发公司○高尚完善的物物物业服务开发篇一、整体规划建建建议规划中项目共有有有七个楼楼座，其其中北面面为五五楼座为为小高高层住宅宅，临临天台路路为一一栋公寓寓和一一栋酒店店；主主题景观观设在在五栋小小高层层之间；；小区采用商业住住住宅人流流分流流，人流流车流流出入均均设在在东西两两侧，以以极大利利用临临天台路路的商商业价值值；整个小区应该是是是一个完完整的的整体，各各个个部分的的设计计应该充充分考考虑项目目的主主题思想想：尊尊贵、健健康、科科技、文文化；；二、环境规划建建建议好的环境给人不不不一样的的生活活感受，必必须须将景观观与建建筑一体体设计计。采用用较柔柔和、浅浅灰色色作为项项目的的主导色色彩面面，营造造具有有现代感感的时时尚尊贵贵；住住宅采用用南北北朝向、二二梯梯四户，极极大大利用采采光效效果，为为业主主提供舒舒适、健健康的居居住环环境；三、景观建议本项目本身绿化化化少，因因此尽尽可能利利用城城市景观观，纳纳景如户户；建议做成空中花花花园，种植植绿绿化乔木木、灌灌木花、草草结结合，高高低错错落，远远近分分明，疏疏密有有秩、绿绿化景景观层次次丰富富；对小区进出主干干干道进行行别致致绿化设设计，成成为回家家的一一道风景景线；；四、建筑风格及及及项目立立面建建议结合项目地理位位位置，本本项目目应做成成区域域形象品品质楼楼盘，其其外立立面宜采采用现现代式风风格，色彩彩明亮、轻轻快，给人一种种时尚、轻松松的生活感感受。同时时建筑设计计理念简单、实实用；也是是是目前房房地产界运运用最多、适用范围围最广的一一种建筑模模式。五、户型规划建建建议户型设计是房地地地产产品品的关关键之所所在，也也是消费费者在在购房时时考虑虑的最主主要因因素，随着着房房地产市市场的的日趋成成熟以以及人们们生活活水平的的提高高，消费费者对对居住环环境与与住宅设设计提提出了更更高的的要求。我我们们认为项项目的的户型应应该满满足以下下三点点：满足高档住宅的的的使用要要求；；满足心理需求；；；引领消费；因此我们在户型型型上提出出三个个建议：：1）打破传统平平平面结构布布局局，设计计复式式挑空公公寓2）阳台采用双双双层设计，形形成超大阳光光室3）每户设计入入入户露台，家家家都有空中中庭院六、户型配比建建建议高层部分户型配配配比：户型面积积积（平方米米）比例复式160—1800015%15%小三房房110—1300030%85%大三房房130—1500030%四房140—1600025%公寓部分户型配配配比：户型面积积积（平方米米）比例一房房房40—6040%二房60—9060%七、智能化建议议议建议项目在株洲洲洲第一个个严格格按照星星级住住宅标准准设计计安装智智能化化系统。智能化住宅星级级级标准涉及项目内容安全防范子系统统统(1)住宅报警警警装置(2)访客对讲讲装装置(3)周边防越越报报警装置(4)闭路电视视监监控装置(5)电子巡更更装装置(6)室内紧急急报报警装置置（7）煤气防防泄泄露报警警装置置管理与设备监控控控子系统统(1)自动抄表表表装置(2)车辆出入入与与停车管管理装装置(3)紧急广播播与与背景音音乐(4)物业管理理计计算机系系统(5)设备监控控装装置信息网络子系统统统每户不少于两对对对电话线线、两两个电视视插座座和一个个高速速数据插插座。八、物业管理建建建议物业管理是项目目目素质的的一种种直观体体现，直直接影响响到物物业项目目的价价值，同同样是是因为前前文的的客源定定位，所所以该小小区物物业除了了单纯纯的“管理”以外，更更应应该向“服务型”转化，由由于于众多业业主的的特殊性性，可可以引进进一种种全方位位立体体性的酒酒店式式服务或或者保保姆式服服务，这这也是高高端项项目物管管的发发展方向向和战战胜其他他竞争争项目行行之有有效的途途径，我我们建议议邀请请国内著著名的的物业管管理公公司担任任顾问问或者直直接参参与管理理，尤尤其是在在项目目的前期期以物物业顾问问的身身份尽早早介入入，提前前进行行相应的的建议议，使项项目的的整体建建设方方案、机机电设设施配备备等均均能满足足顶级级项目的的要求求。推广篇一、案名建议案名是是是项目最最朴素素直观的的宣传传载体，是是档档次、风风格、品品质等诸诸多元元素的精精华浓浓缩和直直接映映射，是是项目目带给人人们的的“第一印象”，其成功功与与否直接接左右右着项目目的运运作，因因此贴贴切响亮亮案名名对项目目的重重要程度度不言言而喻。依据上述分析，结结合项目实际际规划特点，我我们建议：天元一号主推语：百年城市至尊生活活主案名诠释：二、VI设计三、广告表现广告主题：○百年城市至尊生活活○颠峰珍贵市市市中心的稀稀世世名宅○居藏龙卧虎地地地享生活至至尊尊时○株洲尊贵生活活活的代言人人○在每次不经意意意间被尊贵贵感感染○领衔主流汇聚名流生活上流流广告样稿:四、推广建议1、推广目标：：：○建立至尊时尚尚尚现代风情情生生活区形形象，迅迅速提升升项目目知名度度和美美誉度。○配合销售计划划划，为达成成不不同阶段段的销销售目标标制定定相应的的推广广计划。○通过较短时间间间大密度、立立体式推广宣宣传取得轰动动效应，使“蓝爵世家”项目成为株株洲市房地产产市场的第一一热点。2、推广手段：：：通过广告告、促促销、公公关活活动有机机组合合的整合合行销销手段展展开全全方位、立立体体式的推推广广告手段广告手段公关手段促销手段公关手段促销手段3、推广阶段：：：根据房地产项目目目的市场场运作作规则，在在新新项目推推向市市场，项项目文文化、消消费人人群购买买气氛氛尚不浓浓厚的的情况下下，我我司把推推广阶阶段划分分为四四个阶段段:第一阶段段：：引导期期；第二阶段段：：持销期期；第三阶段段：：强推期期；第四阶段段：：尾盘期期4、推进策略：：：品牌提升进度拉动强势促销公关互动品牌提升进度拉动强势促销公关互动品牌销售惯性销售项目引导形象树立品牌建立情感诉求投资热点（1）引导期：：■推广主题：领领领衔潮流汇聚名流生活上流■推广口号：针对住宅：天元一号领领领衔株洲洲生活活针对商业：财富新领地，旺旺旺铺原始始股■阶段性目标：：：确立“天元一号”项目整体形形象象，加强强项目目知名度度，并并目标客客户进进一步了了解项项目情况况，进进而加深深项目目的关注注程度度，同时时试探探市场对对项目目的接受受能力力，积累累客户户，宣传传居住住新理念念。■推广方式：1）、售楼部装装装修，展板板、门门头设计计。2）、工地围墙墙墙形象广告告、横横幅悬挂挂。东东方红路口口，设设立大型型户外外广告牌牌3）、东方红路路路交叉处至至项项目现场场路段段，路两两边电电线杆上上插刀刀旗广告告。4）、在项目一一一期现场悬悬挂挂项目销销售信信息横幅幅。如如外立面面显现现、园区区景观观进入实实质性性施工阶阶段等等等；5）、制作项目目目折页，在在售售楼部发发放。（2）开盘期：：■推广主题：百百百年株洲望族名门门■推广口号：针对住宅：株洲高端生活的的的领跑者者针对商铺：主题概念提炼：：：投资处女地一块尚未开垦的的的金矿■阶段目标：全全全面包装，树树立并巩固项项目的鲜明形形象，主动引引导目标客户户的置业心理理，在获得目目标客户群的的普遍认同；；并强化项目目品牌形象，挖挖掘潜在客户户，综合运用用各种推广手手段，针对目目标客户进行行有效宣传，从从而变潜在需需求为有效需需求。而重点点是对项目的的二期商业与多层住宅进行行销售。■推广方式：以以以报纸、电电视视广告为为主，事事件行销销为辅辅，提升升形象象，强调调服务务，提供供更多多便利购购楼条条件，吸吸收消消费者前前来咨咨询、看看盘。针针对主要要卖点点做纯销销售式式广告，与与现现场销售售有力力配合，促促成成更高的的成交交额，减减少销销售工作作的压压力，同同时发发挥软性性文章章与新闻闻炒作作的理性性诉求求配合宣宣传，达达到购楼楼热潮潮之目的的。并并制作项项目折折页、楼楼书。媒体和类型：主主主流报纸纸、电电视广告整体广告告辅辅助软文文（3）强销期：：■推广主题：株株株洲第一高高度度上的首首席生生活■推广口号：根根根据前期推推广广效果日日后灵灵活确定定■阶段目标：此此此阶段以提提高高销售数数量为为目标，通通过过前两阶阶段的的销售反反馈总总结经验验，做做出各方方面的的快速调调整，包包括价格格、付付款办法法、促促销手法法、宣宣传包装装等，务务求可以以更切切合市场场需求求，此阶阶段的的宣传速速度可可以适时时放缓缓，承接接第一一阶段所所建立立的声誉誉逐步步达到销销售目目标，该阶阶段段则以主主要销销售单位位小高高层和商商业为为主。■推广方式：以以以报纸广告告为为主，以以形象象广告、证证言言方式、卖卖点点广告、催催促促式广告告形成成投放促促销广广告，同同时配配合短程程促销销活动，解解决决销售中中存在在的问题题与矛矛盾。媒体：报纸广告告告电台系列卖点点推推广（4）尾盘期：：■推广主题：品品品生活高度度辉镏金岁岁月月/坐收流金金财财富■推广口号：天天天元一号百年传承/精明一次次，富富贵三生生。■阶段目标：经经经过前期市场销销售售，总结结前期期销售过过程中中出现的的问题题，调整整对策策，对前前期观观望客户户和新新客户，采采取取各种优优惠政政策，迫迫使其其尽快落落定成成交。针针对特特殊客户户的需需求，调调整销销售策略略，消消化潜在在客户户。■推广方式：利利利用报纸做做一一些感性性诉求求，同时时利用用工程形形象进进度的收收尾阶阶段，增增强置置业者的的购房房信心，消消化化存量。此此阶阶段主要要利用用细节卖卖点做做宣传，销销售售手法上上应该该采取灵灵活的的方式，注注意意收集客客户反反映的情情况为为后期价价格制制定出准准确的的判断。利利用用业主网网络关关系和少少量的的市场DM宣传，吸吸引引周边的的朋友友注意，力力求求将所有有单位位售清。媒体和类型：媒媒媒体的发发布将将趋于平平稳软硬广告告结结合五、广告推广预预预算通例房地产项目目目的推广广费用用为项目目总销销金额的0.8—1%，介于本本案案品质较较高，推推广过程程中各各项制作作成本本较高、广广告告投放力力度较较大，且且将举举行多次次高品品位的SP推广活动动，所所以推广广费用用较高，预预计计将达到到项目目总销金金额的的1.5%。该推广广费费用包括括：1、售楼处内外外外布置费用用2、样板房设计计计施工费用用3、工地围板等等等工地包装装费费用4、楼书、海报报报等宣传资资料料制作费费用5、户外广告费费费用6、媒体广告发发发布费用7、SP活动费费用营销篇一、销售策略构构构想作为豪宅概念项项项目，我我司认认为寻找找金字字塔顶端端的客客源，并并说服服这批客客源按按我们前前期的的想法入入主天天元一号号，引引导而改改变株株洲顶尖尖人群群的居住住生活活方式，才才是是我们项项目的的真实意意图。我我们认为为本案案的销售售方式式应该采采用主主动销售售和被被动销售售相结结合的方方式。二、各阶段销售售售任务及及重点点工作构构想第一阶段：蓄势势势引导期期任务：开渠引水水水筑坝蓄势势时间：3—4个个个月耗时3—4个月月的引导阶段段段，是为后后期期充分做做好各各类准备备工作作，同时时，以以多种方方式打打通客流流渠道道重点完成：A、所有销售道道道具完成，外外接待处投入入使用，售楼楼处、样板房房落成并装修修完毕。B、阶段报纸系系系列稿及各各类类户外媒媒体制制作稿完完成，网网站完成成。C、预开盘、开开开盘时间的的确确定，产产品推推介会、概概念念推广活活动等等公关的的确定定。D、通过各类公公公关活动，为为开盘完成一一定量意向客客户的累积和和品牌累积F、通过市场初初初探了解市市场场的反映映度和和认同感感，及及时调整整楼盘盘的定位位和推推广策略略，使使营销推推广真真正成为为动态态过程。本阶段不会发布布布大量的的报纸纸硬广告告，带带有引导导和启启动性质质的软软性广告告将会会被大量量的运运用，建建议举举办一些些针对对性较强强的公公关活动动第二阶段：开盘盘盘期任务：全新亮相相相强势开盘引爆开盘强势推广引发销售售热热潮时间：1—222个月重点完成：A、在完成一阶阶阶段已积累累客客户的前前提下下，完成成一次次惊爆开开盘B、强势开盘，形形形成热点点聚焦焦，争取取第一一时间去去化目目标数量量C、塑造品牌形形形象的第一一轮轮攻势D、目标是在本本本阶段迅速速去去化已积积累客客户，并并通过过引爆开开盘迅迅速积累累新客客源第三阶段：强销销销期任务：维持热销销销持续攻击分主题波波次次进攻，结结合合时点、资资源源，推高高楼盘盘概念时间：3—4个个个月重点完成：A、在惊爆开盘盘盘保持战略略攻攻击重点点，坚坚固阵地地B、维持热点聚聚聚焦，对楼楼盘盘进行持持续攻攻击C、把握正确的的的市场扩散散节节奏，分分批推推案，形形成持持续热销销D、塑造品牌形形形象的第二二轮轮攻势，OR生活大全全解解，分卖卖点宣宣传推广广F、保证客户签签签约速度，并并持续推广不不断积累新客客源第四阶段：持续续续期和清清盘期期任务：持续沟通通通稳定去化化时间：6月—888个月重点完成A、稳定媒体投投投放，稳定定去去化速度度B、视销售需要要要决定是否否举举行促销销活动动C、内外两手保保保证客户源源。在本阶段，媒体体体的发布布将趋趋于平稳稳，报报纸曝光光将控控制在二二周一一次左右右，并并将视销销售的的具体情情况确确定何时时何地地举行SP活动。三、入市时机构构构想国家继续对房地地地产行业业采取取宽松的的货币币政策，加加上上09年行业迅迅速速恢复并并掀起起新一轮轮发展展高潮。株株洲洲尤其是是天元元区大量量高档档楼盘相相继入入市，市市场竞竞争异常常激烈烈。为避避开直直接硬性性竞争争，我们们建议议在2011年中旬开开盘盘较宜。四、价格体系根据项目的实际际际情况和和株洲洲地产市市场的的特征来来看，我我司建议议本案案采用“平开高走走平平收”的价格体体系系。由于项目目前有有有许多的的因素素还不十十分确确定，所所以我我司设内内部预预订价格格为Ⅹ。建议：内部预预定定期均价为为为基数Ⅹ，量为10%；开盘均价为Ⅹ+++100，量为20%；土建完工均价为为为Ⅹ+200，量为20%；内外墙粉饰均价价价为Ⅹ+250，量为25%；现房均价为Ⅹ+++300，量为20%；清盘均价为Ⅹ，量量为5%。具体价格调整根根根据销售售情况况及市场场情况况再做一一定的的调整。五、销售现场构构构想销售现场的布置置置是项目目形象象宣传中中极为为重要的的一方方面，共共分为为两个部