完整版资产评价典型计算题

资产评估典型计算题一、房地产评估市场法例1、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%,现成交价(兀/成交价(兀/M2)6700交易时间2月宗地待估宗地ABC交易情况000容积率剩余年限45年45年000个别0-1%0-1%表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)参考答案：年限修正系数=[1-1/(1+6%)50]十[1-1/(1+60%)45]=1.020交易实例修正后价格为：A=5150x(1+1%)12X163/154X100/99X1.020=6328(元/tf)B=6700X(1+1%)6X163/181X100/102=6279(元/m2)C=5550X(1+1%)2X100/98X163/154X100/99X1.020=6300(元/tf)302(元/tf)宗地总价=6302X40000=252080000(元)二、企业价值评估收益法例2、某资产评估机构现对ABC公司进行整体评估。评估人员获得的资料如下：入稳定在320万元；(2)评估时社会无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2,社会平均收益率为8%,资本化率为8%;(3)该企业的销售净利率为10%。要求：运用分段法计算ABC公司的持续经营价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)参考答案: (2)采用成本法计算的企业整体价值为:1500-300=1200万元(1)确定折(2)确定企业评估值[300x10%280x10%300x10%32Dx10%330x10%]L(1+9%)1(1^9%)2(1+9%y(1+9%『(1+9%LX(1H-9%/=：(30x0.9174+28x0.8417+30x0.7722+32xO,7084+33xQ&499)+400x0.6499118.37+259,9S125万元，假设折现率与资本化率均为10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500万元，负债为300万元。要求： (1)采用年金资本化法计算该企业整体资产评估值(计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数)； (2)判断该企业是否有商誉，如果有，请计算金额；如没有，请说明理由。参考答案：(1)计算该企业的年金：fIDO105,11D,120125.fLi+io%(1+10%严(1+M%)'(1+M%)*(i+io%)$」“(P/AJ0%*5)-(100X0.9091+105X0,8261+110X0.7513+120XD,68c0+125X0.5209)^3.7908=(90.$1+88.772+82.643+81,.朋+71,13)—&7908 (2)采用成本法计算的企业整体价值为:1500-300=1200万元^110.77丿」儿(4汁〕确定企业鉴体评估值110.77-1D%=1I07.7丿;元 (2)采用成本法计算的企业整体价值为:1500-300=1200万元由于采用成本法计算的企业价值高于收益法的计算结果，因此该企业没有商誉。评估成本法例4、评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况： (1)该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支其他方面大致相同。 (2)经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。 (3)操作人员年均工资2.6万元；企业适用的所得税率为25％。要求：请帮助评估人员计算： (1)该设备的年超额运营成本； (2)该设备的年净超额运营成本； (3)该设备的功能性贬值。 (计算结果以万元为单位，保留两位小数)参考答案：(1)年超额运营成本：2X2.6+0.4=5.6万元 (2)年超额运营成本净额=5.6X1-25%)=4.2万元 (3)功能性贬值=4.2X(P/A,10%,3)=4.2X2.487=10.45万元 A月和2004年12月进行过。 (2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。要求计算：(1)A设备的重置成本；(2)A设备的加权更新成本； (3)A设备的加权投资年限；(4)A设备的成新率。 (复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)参考答案： (1)20X2.60=52(万元)5X1.61=8.05(万元)3X1.21=3.63(万元)重置成本=52＋8.05＋3.63=63.68(万元) (2)加权更新成本=52X10＋8.05X5＋3.63X2=567.51(万元) (3)加权投资年限=567.51十63.68=8.9(年) (4)A设备的成新率=7-(8.9X90%+7)=7-15.0=46.67%例6、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下： (1)该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6； (2)企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。 (3)评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。要求：请帮助评估人员计算(1)该生产线的经济性贬值率；(2)该生产线的经济性贬值额。(计算结果以元为单位，取整数)参考答案:(2)年收益净损失额=100X1000X(1—25%)=75000元X100%=12.53%经济性贬值额=75000X(P/A,10%,3)=186518元例7(选看)、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是40万克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%一90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约FOB进口关税、增值税，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5:1，人民币与美元的汇率为&1.根据上述数据估算进口设备续用价值。参考答案：(1)被评估设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为60万马克，可以按照评估时马克与美元的汇率1.5:1折合为40万美元：40X8=320万元人民币。(2)被评估设备的重置成本=(设备的CIF价格+银行手续费)X(1+国内运杂费率)其中：银行手续费=40X8X0.8%=2.56万元人民币国内运杂费=(320+2.56)X3%=9.68万元人民币进口设备重置成本=320+2.56+9.68=332.24万元人民币成新率=5*(5+5)=50%有形损耗=332.24X50%=166.12万元人民币无形损耗=年净超额运营成本X(1-所得税率)X(P/A,10%,5)=2X(1-33%)X3.7908=5.079672=5.08万元人民币续用价值=322•24-166.12-5.08=161.04万元人民币例8、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额(以万元为位)。参考答案：重置成本净值=100X(1+15%)X6/(4+6)=69(万元)重置成本净值分摊率=50/(150+50)X100%=25%机会成本=50+10=60(万元)该专利许可使用的最低收费额=69X25%+60=77.25(万元)例9、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值(不考虑流转税因素)。参考答案：首先应该注意的是，本例资料没有给出所得税税率，应该理解为不考虑所得税因素对收益的影响。(此判断方法可以推而广之)。首先确定利润分成率：(1)专利重置成本=80X(1+25%)=100万元(2)专利约当投资量=100X(1+400%)=500万元(3)乙企业资产约当投资量=4000X(1+12.5%)=4500万元(4)利润分成率=500-(4500+500)=10%确定评估值：(1)确定每年利润额第一、第二年：(500-400)X20=2000万元第三、第四年：(450-400)X20=1000万元第五年：(430-400)X20=600万元(5)确定每年分成额第一、第二年：2000X10%=200万元第三、第四年：1000X10%=100万元X0万元(6)确定评估值=200-(1+10%)+200-(1+10%)2+100-(1+10%)3+100-(1+10%)4+60-(1+10%)5=200X0.9091+200X0.8264+100X0.7513+100X0.6830+60X0.6209=527.784万元=528万元(允许有一定误差)例10、由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。根据双方协商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。评估人员经测算，未来人员确定的风险报酬率为6%,企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。要求：请帮助评估人员计算确定(1)专有技术的折现率；(2)专有技术各年的净收益；(3)专有技术的评估价值。(计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数)参考答案：(1)折现率=6%+4%=10%(2)专有技术各年的净收益额：第一年=80X10X(1—25%)X4%=24万元第二年=90X10X(1—25%)X4%=27万元第三年=95X10X(1—25%)X4%=28.5万元第四年=95X10X(1—25%)X4%=28.5万元(3)专有技术的评估价值—0+10%)卞(1+1D%严卞(1+10%尸十(1+1D%严例11、某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元/平方米，征地管理费按规定以征地补偿开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4%，土地开发投资回报率为15%,土地增值收益率为25%,土地还原利率为6%,土地使用权剩余年限为45年。要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)参考答案：土地取得费=460X5.4+460X5.4X2%=2533.68土地开发费=300X5.4=1620税费=15X5.4=81利息=(2533.68+81)X5.4%+1620X5.4%X50%=184.93利润=(2533.68+1620+81)X15%=635.20土地增值收益率=(2533.68+1620+81+184.93+6