韩国之窗项目规划建议书DOC

韩国之窗项目规划建议书书书2004年3月月月—PAGEIII—目录索引TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc66041320"一、规划的背背景11HYPERLINK\l"_Toc66041321"1、规划的起起源11HYPERLINK\l"_Toc66041322"2、韩国之窗窗规划划的背景景资料1HYPERLINK\l"_Toc66041323"3、规划的范范围33HYPERLINK\l"_Toc66041324"二、韩国之窗窗规划划的条件件4HYPERLINK\l"_Toc66041325"1、土地性质质4HYPERLINK\l"_Toc66041326"2、文登城市市性质质4HYPERLINK\l"_Toc66041327"3、文登城市市人口口与规模模4HYPERLINK\l"_Toc66041328"4、文登城市市空间间发展状状况4HYPERLINK\l"_Toc66041329"三、韩国之窗窗的SSWOTT分析5HYPERLINK\l"_Toc66041330"1、优势5HYPERLINK\l"_Toc66041331"2、劣势6HYPERLINK\l"_Toc66041332"3、机会7HYPERLINK\l"_Toc66041333"4、威胁8HYPERLINK\l"_Toc66041334"四、韩国之窗窗的定定位9HYPERLINK\l"_Toc66041335"1、项目在山山东半半岛城市市群的定定位99HYPERLINK\l"_Toc66041336"2、项目在文文登城城市的定定位9HYPERLINK\l"_Toc66041337"3、韩国之窗窗的战战略定位9HYPERLINK\l"_Toc66041338"五、规划的原则则则10HYPERLINK\l"_Toc66041339"1、规划定位位的目目标100HYPERLINK\l"_Toc66041340"2、规划策略略111HYPERLINK\l"_Toc66041341"六、韩国之窗窗整体体规划策策略建议议111HYPERLINK\l"_Toc66041342"1、规划策略略的理理念111HYPERLINK\l"_Toc66041343"2、空间规划划布局局建议111HYPERLINK\l"_Toc66041344"3、韩国之窗窗主要要项目功功能区233HYPERLINK\l"_Toc66041345"4、其它244HYPERLINK\l"_Toc66041346"七、土地利用用计划划建议224HYPERLINK\l"_Toc66041347"1、用地的原原则224HYPERLINK\l"_Toc66041348"2、土地利用用计划划表244HYPERLINK\l"_Toc66041349"八、重点区域域的景景观规划划26HYPERLINK\l"_Toc66041350"1、湖面规划划266HYPERLINK\l"_Toc66041351"2、环境设施施266HYPERLINK\l"_Toc66041352"3、环境细节节处理理建议228韩国之窗项目规划设计建议书—PAGE38—规划的背景规划的起源威海（含文登）市为中国和山东省最邻近韩国的地区，成为中国吸引韩国产业转移的核心地区。根据对韩国对中国投资情况的调查分析，目前韩国对中国的投资占对外投资的75%，而在中国的投资中45%多在山东，其中主要是中小型企业。根据山东省最新新新制定的的山东东半岛城城市群群发展战战略，“威海（含文文登登）要建成成一一个电子子信息息、机械械制造造等现代代制造造业发达达的生生态化海海滨旅旅游城市市，中中韩经贸贸交流流的前沿沿门户户”。根据山东盛基公公公司拟在在文登登投资商商贸产产业的计计划和和设想，我我们们结合文文登市市区位优优势、产产业发展展战略略定位，提提出出建设以以面向向韩国市市场销销售中国国消费费类商品品和面面向国内内市场场销售韩韩国商商品的“韩国之窗”，将利用用中中韩商贸贸产业业引擎的的带动动效应，促促使使文登国国际制制造产业业的形形成和发发展，使使文登成成为山山东半岛岛城市市群未来来最重重要的商贸贸、生生产、生生活、旅旅游和产产业服服务的发展展区区域，甚甚至成成为山东东省未未来向北北方市市场腹地地拓展展领先效效应的的区域。韩国之窗规划的的的背景资资料历史文脉文登历史悠久，人人文荟萃，是是胶东半岛东东部人类早期期进入文明时时代的地区。市市内已发现旸旸谷遗址、石石羊遗址、秦秦权遗址等古古代遗址30余处，出土土了大量新石石器时期、大大汶口文化、龙龙山文化等各各个不同历史史时期的文物物，证明远在在5000多年前，文文登先民已在在这里繁衍生生息，创造了了灿烂的古代代文明。公元元前219年，秦始皇皇东巡经此，被被这里厚重的的人文积淀和和升平的社会会景象所感动动。遂驻跸，召召文人登城东东山上，为其其歌功颂德。山山从此始名“文登”。公元568年（北齐天天统四年），于于文登山下置置县，因之称称文登。文登登是胶东半岛岛设置较早而而从未撤销的的少数县市之之一。自然条件项目地块较为齐齐齐整；地地块西西、西南南、南南地势较较高，其其他方向向地势势较平。地地内内目前需需要协协调拆迁迁的建建筑物有有杜家家泊、旋旋夼村村等村庄庄。地地内有两两处湖湖泊，一一溪流流汇入柳柳林河河。地块块东面面临文登登市的的形象大大道（世世纪大道道），南南与峰山山公园园相邻。交通条件项目紧临文登市市市的几何中心——峰山（文文登登城市布布局基基本以峰峰山为为几何中中心）；；从项目目东侧侧的初张张路（世世纪大道道）往往北可对对接至至威海、烟烟台台的高速速公路路，往南南可至至埠口，往往西西可对接接至青青岛的青青威高高速公路路，往往东可对对接309国道至荣荣城城。地块周边情况位于项目东侧的的的天润曲曲轴工工业园与与本项项目只有有一路路（初张张路）之之隔，目目前正正在建设设当中中。天润润曲轴轴有限公公司是是目前国国内规规模最大大的曲曲轴专业业生产产企业。义乌小商品市场场场位于项项目用用地的东东南侧侧，由浙浙江义义乌市金金田企企业集团团投资资兴建，占占地地400万平方米米，总总投资10－15亿元，规规划划分三期期完成成。其中中一期期3000个摊位已已建建设完成成，并并已开业业；二二期工程程将于于2005年完工，新新新建摊位120000个；三期期工工程将于2008年完工，新新新建摊位340000个。利群购物广场位位位于项目目的东东北侧，由由青青岛利群群集团团投资开开发，总总投资额额为2亿元,总建筑面面积3万平方米米。目目前正在在拆迁迁建设，预预计计2004年10月份可竣竣工工开业。新汽车站，位于于于项目的的南侧侧，义乌乌小商商品市场场的正正西面，309国道和新新初初张路交交汇处处。新汽汽车站站占地面面积13.3公顷，总总投投资1.16亿元，建建成成后可容容纳车车辆500辆。项目南侧为文登登登市的文文体功功能区，紧紧邻邻峰山公公园和和文山公公园。项目西南侧主要要要为文登登市的的政务、商商务务中心。项目西侧有崑嵛嵛嵛小区、香香水水小区、三三里里河小区区等住住宅小区区，不不远处为为文登登市的主主要河河流之一——柳林河。规划的范围地理位置本项目位于文登登登市经济济技术术开发区内，峰峰山公园园北侧侧。项目目东临临初张路路（世世纪大道道），西西靠金山山路，南南至香水水路，北北侧以汕汕头路路为界。规划指标根据原建材市场场场用地规规划条条件《文文规规规字2003第008号》，规规划划指标为为：规划建设用地面面面积：163..221公顷使用性质：商业业业容积率：0.555建设规模：8000万平方米米绿地率：35％％％其它：按国家规规规范要求求建筑退规划用地地地边界距距离：：世纪大道沿线建建建筑退后后绿线线50米，珠海海路路沿线建建筑退退后绿线10米，金山山路路沿线建建筑退退后绿线20米，汇通通路路和香水水路沿沿线建筑筑退后后绿线5米，汕头头路路和峰北北路沿沿线建筑筑退后后绿线5米。根据项目实际情情情况，本本案策策划的规规划指指标为：：规划建设用地面面面积：约227公顷使用性质：商业业业容积率：0.888建设规模：约11180万平方米米韩国之窗规划的的的条件土地性质项目总用地面积积积3400亩，建筑筑面面积、容容积率率及各类类用地地比例正正在规规划中。土土地地性质为为综合合用地，包包括括住宅用用地、商商业用地地和市市政绿化化用地地。文登城市性质外向型的综合工工工业城市市，地地区性的的商品品集散地地，以以山、水、文文文、武为特特色色的现代代生态态城市。文登城市人口与与与规模规划2005年年全全市人口68万，其中中市市区人口口为25万，城镇镇人人口35.5万，城市市化化水平为52％。2010年全市人人口75万，其中中市市区为31万，城镇镇人人口45万，城市市化化水平为60％。2020年全市人人口85万，其中中市市区为40万，城镇镇人人口64万，城市市化化水平为75％。规划2020年年城城市用地规规规模为48平方公里里。文登城市空间发发发展状况况形成“山中有城城，城城中有山山；双龙龙（两两河）抱抱城，玉玉带积翠翠；南南商北工工，东东文西居居；三三位一体体，成成组成团”。围绕峰峰山山形成三三大功功能片区区组团团布局的的整体体结构：：西南南为老城城居住住商贸金金融区区，东南南为文文化行政政区，北北部为工工业区区。韩国之窗的SWWWOT分析优势规模庞大、配套套套齐全项目总用地344400亩，在威威海海有着较较大的的规模（随随着着国家土土地政政策的变变化，获获得如此此大的的土地资资源的的难度将将有所所增加），在在文登首屈一一指。项目集集居住、休闲闲、旅游、商商贸、物流、产产业服务等功功能于一体，生生活、娱乐、学学习等配套设设施完善，创创造舒适的生生活空间、良良好的环境景景观和成熟的的商贸物流环环境，开创文文登城市发展展的新阶段，书书写文登的城城市名片。政府支持力度大大大项目得到了文登登登市委市市政府府的全力力支持持，并将将以项项目的战战略高高度向山山东省省政府寻寻求政政策优势势和支支持。项目与周边和谐谐谐对接项目北面是市政政政府搬迁迁目的的地，东东面是是文登市市的工工业企业业集中中地，南南面是是规划中中的峰峰山公园园，西西面是城城市内内向性的的商贸贸区，而而项目目将会依依功能能分区规规划成成外向型型的以以商贸物物流为为主要功功能的的综合功功能城城区。南面的义乌小商商商品市场场，北北面新规规划的的家纺城城，将将会使得得文登登形成以以批发发性为主主的交交易市场场集群群，相互互竞争争，相互互促进进，和谐谐对接接，从而而提升升整个文文登板板块的价价值。板块升值潜力大大大项目所在区域将将将是文登登市未未来的发发展重重点区域域。项项目北边边是市市政府搬搬迁目目的地。同同时时，大量量的企企业将在在开发发区落户户，未未来一段段时间间内，此此板块块必将飞飞速发发展，板板块价价值将会会迅速速提升。土地成本低较低的土地成本本本为项目目的利利润预留留了很很大的空空间，使使得项目目在市市场上的的竞争争力相应应提高高。开发商开发经验验验丰富山东盛基建业集集集团有限限公司司实力雄雄厚，公公司在项项目策策划、设计计、工工程管理理、营营销、物物业管管理等方面有着丰丰富富的开发发经验验。合作各方实力强强强本项目在策划、规规划、设计、建建设、招商、经经营等方面都都将整合业界界有较强的实实力与口碑的的企业或机构构，综合各方方的实力与经经验，必将提提升项目的价价值和水平。劣势城市区域市场发发发展不成成熟文登市的总体经经经济发展展水平平相对落落后，市市场化程程度不不高，知知名度度不够，对对于于一个要要吸引引韩国和和国内内的商家家来文文登购买买商铺铺，具有有一定定的难度度。应应该打好好威海海牌，在在推广广、宣传传上用用威海的的概念念。——“韩国之窗窗窗，威海海之心心。”周边配套不完善善善虽然项目与周边边边环境对对接比比较和谐谐，但但是周边边项目目大部分分未建建，处于于规划划状态，项项目目在板块块中属属于先行行者，给给项目的的建设设推广带带来了了一定的的困难难和压力力。开发周期长由于项目规模庞庞庞大，无无论从从手续上上、资资金供应应上、还还是从项项目工工程建设设上，都都需要很很长的的开发周周期，这这无形为为项目目设置了了更高高的投资资风险险。土地平整成本高高高项目用地本身是是是一块完完全的的生地，地地块块本身不不是很很成熟。地地块块高差达达到二二、三十十米，土土地平整整成本本相对较较高，土土方量较较大，一一定程度度上提提高了开开发成成本。机会宏观政策环境提提提供良好好的机机遇中韩贸易的前景景景广阔，双双边边贸易额额五年年内将达达到1000亿美元。同同同时，借借山东东半岛承承接日日韩产业业转移移的东风风，文文登的城城市经经济发展展极有有可能走走一条条“前店后厂”，以贸易易带带动经济济的发发展之路路。而韩国之窗将成成成为实现现这一一发展模模式的的启动点点和超超级支点点。大区域市场崛起起起山东是韩国对华华华投资的的桥头头堡，韩韩国对对外投资资的440%以上上在在中国，而而对对华投资资的445%又集集中中在山东东。山山东半岛岛在承承接韩日日产业业转移方方面有有着得天天独厚厚的优势势。借借世界经经济变变迁之势势，山山东半岛岛在新新世纪将将成为为中国经经济增增长最快快的地地区之一一。项目生存有着丰丰丰富的市市场基基础中韩贸易繁荣，韩韩国对威海的的投资不断增增加，威海是是韩国产业转转移的重点对对象，大量的的韩国中小企企业在威海落落户，文登作作为威海的重重要组成部分分，也有着丰丰富的中韩贸贸易资源，这这就为韩国之之窗的建立和和发展提供了了肥沃的市场场土壤。经韩国实地考察察察后发现现，韩韩国中小小企业业进入中中国市市场的欲欲望强强烈，但但是又又苦于缺缺少进进入中国国市场场的平台台和窗窗口。因因此韩韩国之窗窗项目目定位为为以中中韩商贸贸、产产业服务务为核核心的综综合服服务平台台，是是一个综综合性性的多功功能城城区。项目填补了威海海海面向韩韩国中中小企业业的综综合服务务平台台的空白白虽然威海的韩国国国资源丰丰富，但但是整个个威海海、山东东半岛岛、甚至至全国国都缺乏乏一个个规模化化的韩韩国产品品物流流基地；；在韩韩国产业业转移移过程中中，缺缺少一个个为韩韩国中小小企业业进入中中国市市场的一一个综综合服务务平台台，而韩韩国之之窗的目目标就就是建设设一个个这样的的平台台，填补补市场场上的空空白，获获得超级级的发发展机会会。威胁辽东南地区、京京京津唐地地区、长长三角、珠珠三三角对日日韩资资源的分分流面对韩日产业转转转移的浪浪潮，辽辽东南地地区、京京津唐地地区、长长三角、珠珠三三角等都都把目目光投向向这个个利润丰丰厚的的市场，一一定定程度上上，形形成了对对韩日日资源的的分流流。面临半岛其他城城城市承接接日韩韩产业转转移的的威胁在山东半岛城市市市群的总总体发发展战略略中，虽虽然威海海独享享中韩经经贸交交流门户户的定定位，但但是市市场的法法则并并不是完完全为为政府的的宏观观规划左左右，青青岛、烟烟台、日日照等城城市对对日韩资资源同同样有着着很强强的吸引引力，同同类型项项目也也有可能能很快快投入运运行，这这对韩国国之窗窗是一大大威胁胁。——必须要快，以以以快制胜，以以优制胜。面对日韩产业转转转移的机机遇，文文登周边边地区区也跃跃跃欲试试在威海市其他地地地区也有有以日日韩产业业转移移为目标标的项项目在规规划中中。例如如石岛岛的总体体规划划战略中中就有有韩国城城的规规划。韩国之窗的定位位位项目在山东半岛岛岛城市群群的定定位中韩经贸的门户户户，韩国中中小小企业进进入中中国市场场的超超级服务务平台台，构建大大威威海世界界制造造中心的的核心心引擎和和增长长极。项目在文登城市市市的定位位韩国之窗应该是是是文登新新时代代形象的的标志志性区域域，是是现代文文登的的城市客客厅，是是文登产产业服服务的平平台和和产业发发展的的发动机机。韩国之窗的战略略略定位韩国之窗的战略略略定位为为：以以带动文文登制制造业和和现代代服务业业的发发展为目目标，以以韩国中中小企企业为主主要目目标客户户市场场，以汽汽车配配件、家家居和和多种时时尚商商品的采采购博博览为重重点，以以建立为为韩国国中小企企业进进入中国国市场场（包括括销售售和采购购等）综综合型服服务平平台为核核心，体体现中韩韩民俗俗文化和和现代代时尚文文化为为内涵，集集商商贸（采采购）、商商商务（办办公）、会会会展（博博览）、住住住宅（居居住）、休休休闲、旅旅游、娱娱乐等多多种功功能于一一体的的新城区区。规划的原则规划定位的目标标标商贸带创造吸引商家投投投资和经经营发发展的环环境，扩扩大并强强化的的批零商商业功功能；以以国际际化的开开发理理念，建建设中中的商贸贸区应应该同国国际上上（尤其其是韩韩国）的的商贸贸中心模模式接接轨，为为进驻驻商贸中中心的的企业和和个人人提供信信息交交流、咨咨询服服务的平平台。具备现代商业意意意象，协协调自自然与人人文的的关系。强调舒适化：绿绿绿意盎然然生机机蓬勃；；强调调人性化化：人人性尺度度活动动导向和和人车车分流的的交通通导向；；强调调科技化化：利利用信息息化技技术，创创造网网络化平平台，简简洁明亮亮和谐谐有序。生活带提供田园生活式式式的居住住与商商业活动动空间间，并改改善生生活环境境品质质以吸引引韩国国企业人人员居居住；创创造一一个居住住与工工作均衡衡的生生活环境境，建建设一个个融合合韩国人人文文文化为主主题特特色的国国际性性生活城城区；；充分结结合城城市发展展与商商业产业业发展展的吸纳纳及叠叠加效应应，创创造山东东商贸贸区域开开发的的新典范范。生态带确立保护自然生生生态资源源和可可持续发发展的的指导理理念，利利用规划划的绿绿地建造造具有有参与价价值的的森林公公园，例例如高尔尔夫运运动公园园、撒撒野公园园，提提供休闲闲、游游憩活动动和可可持续使使用的的自然环环境。有效效利用基地地的开发资资源，正确确引导未来来开发方向向，确保环环境成长与与品质间结结构性的发发展平衡。规划策略强调“混合分区区”((mixeeddusse))的概念，并并并强调城城市完完整单元元的互互相流通通性，强强调城市市的不不同区域域间能能建立多多面向向的互动动关系系，成为为一个个活的有有机体体的概念念。规规划整体体一个个具有弹弹性可可持续发发展的的成长架架构((growwtthsstrructturre)，以以追追求商贸贸环境境国际化化、生生活环境境人性性化和生生态环环境可持持续化化的目标标。韩国之窗整体规规规划策略略建议议规划策略的理念念念以组团式结构规规规划每个个具有有特色的的发展展组团，并并以以公共活活动轴轴带的有有机结结合；各各组团团成为韩韩国之之窗的发发展中中心，由由于项项目推进进存在在诸多不不可预预测因素素，应应尽可能能增加加项目发发展的的弹性空空间；；各发展展组团团在主要要功能能的实施施中仍仍需保留留一定定的混合合使用用弹性空空间。空间规划布局建建建议韩国之窗的规划划划布局为为：“两个区片片、三三条轴带带、七七个发展展组团团”展开。两个个区区片：指东东部部商贸发发展区区和西部部生活活服务区区；三三条轴带带：以以公共活活动轴轴、商贸贸物流流轴和生生态生生活轴；；七个个发展组组团：：汽车商品品商商贸组团团、时时尚商品品商贸贸组团、家家居居商品商商贸组组团、物物流仓仓储配送送服务务组团、休休闲闲商务服服务组组团、居居住组组团和韩韩国中中小企业业基地地。东部商贸发展区东部商贸发展区西部生活服务区生态生活发展轴商贸物流发展轴公共活动发展轴两大区片两大区片类似“左右手”、“两个车轮”，构筑起“韩国之窗”的空间格格局局。东部商贸发展区区区这个区域是“韩韩韩国之窗”的本质和和灵灵魂所在在，也也是“韩国之窗”最主要的的核核心功能能区。性质：主要为韩韩韩国的商商品通通向中国国和中中国的商商品通通向韩国国的展展示、销销售、批批发的商商贸市市场，同同时辅辅助一些些旅游游、休闲闲、娱娱乐和居居住功功能，形形成一一个多种种功能能复合的的综合合区。“韩国之窗”商贸区功能主导功能辅助功能专业市场会议会展物流配送公寓居住餐饮娱乐旅游休闲功能：这个区域域域承载着韩韩国国之窗商商业（批批发市场场）、产产业服务务、会会议会展展、酒酒店、办办公、商商业步行行街、物物流配送送、配配套服务务设施“韩国之窗”商贸区功能主导功能辅助功能专业市场会议会展物流配送公寓居住餐饮娱乐旅游休闲西部生活服务区区区性质：生活服务务务区是“韩国之窗”项目最能能迅迅速产生生经济济效益的的板块块。与商商贸区区一左一一右联联动发展展，“双轮驱动”，互相促促进进，共同同构筑筑功能完完善的的城市新新功能能区。“韩国之窗”生活服务务区区以其大大配套套、高品品位和和整体性性强的的优势，首首先先吸引项项目周周边基础础客户户群（文文登市市）购房房，其其次是吸吸引商商贸区的的部分分老板入入住，并在在后期区域域板块成熟熟时，可形形成一定规规模的高尚尚商务区。这里将成为文登登登新城的CLD，将以其其优优质的生生活环环境打动动来“韩国之窗”做贸易的的人人，在项目目后后期开发发商务务公寓、别别墅墅等高尚尚物业业，跳出出文登登行政区区域概概念，成成为威威海区域域韩国国人的理理想居居所。功能：这个区域域域是韩国国之窗窗的辅助助配套套功能区区，它它规划了了包括括居住（别别墅墅、中档档高尚尚多层住住宅等等）、产产业服服务园、商商务务办公、休休闲闲运动、社社区区公共开开放空空间等辅辅助功功能。“韩国之窗”生活区功能主导功能辅助功能居住运动休闲商务服务商务办公餐饮娱乐旅游休闲“韩国之窗”生生生活服务区区是是以居住住板块块为核心心，配配以必要要的生生活配套套板块块，并以以商务务公园、运运动动公园和和产业“韩国之窗”生活区功能主导功能辅助功能居住运动休闲商务服务商务办公餐饮娱乐旅游休闲三条发展轴带公共活动发展轴轴轴：公共活动发展轴轴轴是沿着着珠海海路形成成的，集集中商贸贸、商商务、产产业服服务、物物流和和生活功功能和和公共开开放空空间的区区域，是是塑造韩韩国之之窗整体体形象象的发展展轴。商务功能开放空间生活功能开放空间商贸功能开放空间商务功能开放空间生活功能开放空间商贸功能开放空间本轴将串起三大大大公共服服务功功能区：：轴线线西端是是以休休闲商务务功能能区，建建造高高尔夫商商务会会所和酒酒店，发发展商务务服务务，成为为文登登市的超超级交交际平台台；轴轴线中部部是以以社区商商业和和公共设设施服服务功能能区，建建设学校校、超超市、邮邮局、银银行等公公共服服务设施施，发发展社区区生活活服务，成成为为韩国之之窗和和周边开开发区区社区生生活配配套的服服务平平台；轴轴线东东端是商商贸功功能区，建建设设博览中中心、商商贸配套套酒店店、韩国国风情情步行街街（时时尚和传传统）、酒酒酒店式公公寓、商商贸功能能区配配套服务务设施施，成为为韩国国之窗商商贸服服务功能能的核核心区。连接城区和外部部部世纪大大道的的主要轴轴：西西部同文文登城城区连接接，东东部同世世纪大大道连接接，成成为文登登外向向型发展展的主主要公共共活动动服务轴轴。韩中小企业基地高档住宅高尚住宅韩中小企业基地汽配中心时尚中心小件配送区家居中心两大标志性节点点点：在发展展轴轴上商务务和生生活功能能开放放空间的的节点点处，形形成以以人为核核心的的节点；；在发发展轴东东端入入口处，成成为为象征韩韩国之之窗形象韩中小企业基地高档住宅高尚住宅韩中小企业基地汽配中心时尚中心小件配送区家居中心打造标志性景观观观大道：珠珠海海路是韩韩国之之窗的核核心发发展主轴轴，必必须建造造体现现21世纪新形形象象的、具具有国国际化特特性的的（如路路标）、融融融入韩国国风情情的景观观大道道。生态生活发展轴轴轴：以西部新规划的的的道路为为发展展轴，串串起高高尚住宅宅区、高高档住宅宅区和和产业服服务园园的功能能，充充分利用用山地地、绿地地系统统，形成成主次次清晰，相相互互交织的的生态态结构和和景观观形象，从从而而塑造整整体环环境以人人为本本的特征征。注重绿地系统与与与步行系系统相相结合，设设计计人车分分流的的道路系系统，串串连各个个居住住社区中中心（入入口、网网球场场、游泳泳池、配配套公共共设施施），形形成休休闲的开开放空空间系统统，是是社区居居民主主要的室室外活活动空间间，提提升整体体的环环境质量量。商贸物流发展轴轴轴以东部新规划的的的道路为为发展展轴，串串起商商贸功能能区的的各种商商贸功功能和产产业服服务功能能，包包括：小小件商商品配送送服务务功能区区、韩韩国中小小企业业基地、汽汽配配交易中中心、时时尚品交交易中中心、家家居交交易中心心、仓仓储配送送服务务区，形形成以以物流为为主的的交通系系统。由由于道路路西部部是居住住空间间，需要要注意意减少对对住宅宅区的噪噪音、人人流的干干扰。七个发展组团通过珠海路、新新新规划的的峰北北路和汇汇通路路，把韩韩国之之窗分割割成七七个区域域，根根据这七七个不不同功能能区域域，我们们提出出了七个个发展展组团的的建议议。汽车商品商贸组团（338亩）汽车商品商贸组团（338亩）时尚商品商贸组团（338亩）家居商品商贸组团（339亩）仓储配送服务组团（280亩）居住组团（830亩）韩国中小企业基地（230亩）休闲商务服务组团（670亩）③⑥⑤④②①⑦⑤汽车商品商贸组组组团（338亩）汽车商品商贸发发发展组团团主要要包括车车族馆馆、中韩韩展览览中心和和韩国国传统风风情步步行街。整整个个组团体体现的的是韩国国传统统的民族族风情情，让人人感觉觉到“传统韩国国就就在这里里！”车族馆：本项目目目是韩国国之窗窗的主题题交易易市场之之一，是是以韩国国的丰丰富多彩彩汽车车时尚生生活为为主题的的商品品交易中中心，主主要入驻驻的是是韩国的的生产产型企业业、销销售型企企业或或品牌代代理商商。经营产品主要为为为汽车装装修装装饰用品品、车车载电子子电器器产品、房房车车饰物、车车族族玩具、车车用用时尚精精品、汽汽车运动动品等等。附带带机电电产品，如如五五金工具具、轻轻型机械械等。这些经营产品在在在国内专专业市市场上具具有一一定程度度上的的唯一性性，能能够更好好的聚聚集购买买群体体，带动动其他他产品的的销售售。车族馆在规划设设设计上应应有所所创新，构构建建一个有有独特特建筑艺艺术风风格、有有现代代化的设设施配配置、便便于厂厂家展示示陈列列产品、能能够够提供适适量产产品储存存的大大规模高高档次次专业市市场。汽配交易中心主主主题：时尚尚伴伴你行，飞飞驰驰无极限——韩国之窗·车族馆。中韩展览中心：：：是韩国之之窗窗的核心心项目目，项目目建成成后，将将定期期或不定定期地地举办各各种国国际性中中韩商商品的主主题专专业博览览会、展展览展销销会等等大型会会展商商贸活动动。会会展博览览中心心的功能能组合合，要体体现博博览会开开幕和和闭幕期期间的的综合利利用，可可以设计计成“主展馆+副展馆”的格局。主主主展馆的的面积积不宜太太大，约5000平方米左左右，副展展馆就是主主题交易区区域，副展展馆在博览览会开幕期期间是博览览会的组成成部分，在在闭幕期间间是一个主主题的交易易市场，是是展销结合合的模式，比比传统的批批发市场的的铺位更能能体现主题题和品牌形形象。这里里形成了集集新产品发发布、展览览展示、展展洽、交易易、论坛和和项目合作作的综合体体，成为韩韩国品牌进进入中国的的门户，品品牌的集新新产品发布布、展览展展示、展洽洽、交易、论论坛和项目目合作功能能于一体的的商务平台台。韩国传统风情步步步行街：实质是中中韩韩文化交交流空空间。一一方面面，来威威海的的游客在在中国国境内就就能体体验到古古代韩韩国的民民族风风情，另一一方方面，则则是韩韩国人在在中国国感悟本本国传传统文化化韵味味的归属属场所所。它是是步行行商业街街，主主要含特特色旅旅游商品品、餐餐饮、酒酒吧、休休闲娱乐乐等功功能；在在建筑筑风格强强调原原汁原味味的韩韩国传统统建筑筑风格。时尚商品商贸组组组团（338亩）该组团是一个综综综合性的的时尚尚商品交交易中中心，主主要以以韩国时时尚品品为主导导，在在国内形形成具具有明确确指向向的主题题专业业交易中中心，具具有唯一一性、排排他性。该该组组团主要要由“韩流馆”和“韩国时尚尚步步行街”等组成。时尚商品交易中中中心的主主题：：七彩时尚尚，动动感无限——韩国之窗·韩流馆。韩流馆：韩国时时时尚商品品、韩韩流文化化在中中国的集集中展展示空间间。销销售的主主要商商品有：：时尚尚服装服服饰、化化妆品、时时装装、玩具具、皮皮具箱包包、美美容美发发用品品、数码码产品品、电器器、通通讯产品品、海海洋食品品、保保健品、医医药药、运动动休闲闲服装、运运动动休闲用用品、健健身、旅旅游、探探险、养养生等等。韩国时尚风情步步步行街：步行街以以展展示时尚尚韩国国为主题题。销销售以现现代韩韩国时尚尚品为为主，如如：软软件游戏戏、化化妆品、小小商商品、生生活用用品、数数码电电器、服服装、KTV等。同时时可可辅以部部分餐餐饮、酒酒吧、咖咖啡厅等等。在在这里体体现的的是现代代的“时尚韩国”，在建筑筑上上体现出出的就就是具有有现代代韩国的的风格格语言。游游客客身临此此处，就就能立刻刻感受受到“现代时尚尚韩韩国就在在这里里”。韩国传统风情步步步行街与与韩国国时尚步步行街街形成一一个完完整的步步行街街区，在在这里里既有传传统韩韩国，也也有时时尚韩国国。让让游人在在一条条步行街街上仿仿若穿越越历史史时空，既既能能体验到到古代代韩国的的传统统魅力，又又能能感受现现代韩韩国的时时尚，同同时也能能在此此发挥自自己的的想像力力来展展望未来来的韩韩国。整条步行街区以以以传统韩韩国和和现代时时尚韩韩国为主主题，形形成两个个相对对对立，又又相相互依托托、相相互融合合、相相互统一一的步步行街。韩国传统风情步行街韩国传统风情步行街韩国时尚步行街步行街规划整条步行街区沿沿沿河而建建，做做好、做做足水水的文章章，使使步行街街的水水可亲、可可近近、可嬉嬉、可可耍。使使韩国国步行街街区成成为具有有水风风情和韩韩国民民族特色色的独独一无二二的步步行街，达达到到唯一性性。步行街区长度约约约为500米，宽为15－20米（含河河面面宽度），建建筑规模为6.6万平方米，层层高以2层为主。商业酒店是为来来来全国各各地来来批发的的商家家配套的的酒店店。家居商品商贸组组组团（339亩）在中国逐渐迈向向向小康的的进程程中，以以居家家商品为为核心心的专业业市场场在中国国日新新月异，很很多多新型的的连锁锁专业市市场正正从过去去的临临街商铺铺和大大棚式的的交易易场所中中脱颖颖而出，如如百百安居、家家世世界、宜宜家、欧欧倍德等等。本组团以家居馆馆馆为核心心，围围绕为人人们提提供新的的生活活方式和和内容容，而形形成韩韩国之窗窗的主主题专业业市场场之一。本专业市场依托托托于中韩韩贸易易及文登登周边边城市产产业的的特点，销销售售的主要要是现现代家居居生活活用品，主主要要有：居居家布布艺装饰饰（家家纺）、家家俱俱、装修修成品品、厨卫卫用品品用具、摆摆设设饰品、花花木木装饰、儿儿童童专用品品等。家居商品交易中中中心的主主题：：居家生活活，幸幸福无限——韩国之窗·家居馆。仓储配送服务组组组团（280亩）功能：仓储、运运运输、配配送功功能和包包装、装装卸、保保管、流流通加工工功能能。构成：单独设立立立仓库区区主要要是为厂厂家的的大量存存货考考虑，可可以提提供仓位位租赁赁、托管管、存存货、包包装、装装卸、流流通加加工等服服务。对对于条件件成熟熟的条件件下，可可以采用用远程程计算机机管理理，买主主交款款开票后后可以以很方便便地到到仓库提提货。在在货品的的配送送方面，采采用用第三方方物流流的方式式解决决。引擎作用：完善善善的服务务体系系，可以以提升升市场档档次和和水平，是是吸吸引韩国国客户户的必要要条件件，同时时也利利于对国国内大大客户招招商工工作的进进行。居住组团（83330亩）本组团包括社区区区公建（商商业业中心）、撒撒野森林公园园、高尚住宅宅区、峰山公公馆四部分组组成。社区公建（商业业业中心）：：占地85亩左右，其其其中商业业部分分以大型型超市市为主体体，结结合专业业临街街商业和和公寓寓构成，其其中中：大型超超市市:1.2万平方米米、商商业街长200米左右，面面面积在5000平米米左左右，公公寓：：4万平方米；；学学校：占地50亩，以国国际际学校、双双语语（中韩韩）幼幼儿园为为主体体，融合合艺术术教育、国国际际教育以以及成成人教育育的完完整教育育体系系，九年制制国国际学校校：22万平米左左右右，双语语幼儿儿园：300000平米左左右右；其它：1万平方米米。撒野森林公园详详详见后述述。高尚住宅小区：：：容积率：1.0左右,住宅建筑筑面面积控制制在30万平方米米左左右，建建筑以以四、五五、六六层的多多层构构成。住宅产品面积的的的主力户户型在在80-11220平方米之之间间，其中中：100120平方米(40%)，80--1100平方米(20%)，1201150平方米(20%))。户型面积积的的大小，主主要要与客户的年龄龄和和家庭结结构相相关。峰山公馆：是商商商务休闲闲公园园重要的的盈利利项目和和回收收投资的的主要要项目，其其实实质为商商务别别墅。别墅的布局，首首首要注重重的是是景观效效果；；占地：80亩；；；容积率：0.555；建筑面积：2666666平方米；；建筑形态：以222－3层的联体体别别墅为主主；产品户型：舒适适适型TOWNNHHOUSSE,,离高尔夫夫比比较近，或或视视觉景观观较好好的地方方，建建筑面积200－250平方米；；经经济型TOWNNHHOUSSE（30％），视视觉觉景观稍稍差，建建筑面积180－200平方米。⑤韩国中小企业业业基地（230亩）本组团主要由TTTech－park、中韩交交流流中心等等组成成。Tech－paaark：主要服务务于于韩国进进入中中国市场场的配配套型中中小企企业，这这些企企业包括括一些些家居部部件配配套、汽汽车零零件配套套、数数码电子子品配配套、服服装加加工零件件配套套等中小小企业业。在建筑设计上，可可以采用小独独栋，一栋建建筑可由一家家或两家企业业共用；建筑筑一层为生产产空间，二层层可为办公空空间，三层或或以上为居住住生活空间。中韩交流中心：：：经韩国实实地地考察后后初步步确定在在韩国国中小企企业基基地的布布局空空间上设设置这这一项目目。交交流中心心将承承当整个个韩国国之窗智智力支支持功能能。主主要为进进入中中国市场场的韩韩国中小小企业业提供智智力支支持，主主要有有语言培培训、企企业中高高层领领导培训训、市市场拓展展、宣宣传推广广、信信息咨询询、技技术支持持、论论坛、主主题会会议等内内容。中韩交流中心可可可采用目目前较较为流行行的会会员制形形式，吸吸引韩国国中小小企业入入会，甚甚至是想想进入入韩国市市场的的中国企企业和和其他国国家的的企业入入会。而而对会员员和非非会员企企业提提供不同同的服服务内容容。另外，本组团可可可设置部部分住住宅，以以满足足在本组组团工工作的部部分人人员。休闲商务服务组组组团（670亩）休闲商务服务组组组团包括括商务务港、高高尔夫夫会所、高高尔尔夫运动动公园园和撒野野公园园。这里里以休休闲商务务办公公为主，集集商商务办公公、研研究开发发、会会议会展展、教教育培训训、公公关接待待、休休闲运动动、旅旅游观光光、商商业娱乐乐和居居住等于于一体体的园林林式、生生态型、现现代代化的新新型功功能区。商务港：商务办办办公是辅辅助配配套功能能。利利用山势势和湖湖面，形形成园园林式的的办公公空间，这这是是为客户户办公公需求而而规划划的。除除了引引导韩国国和国国内客商商和厂厂家在这这里设设立分支支机构构或办事事机构构外，还还应引引导其它它国家家有兴趣趣开拓拓中国市市场的的企业或或经营营机构在在此设设立办事事机构构或代表表机构构。随着着中国国“入世”问题的最最终终解决，服服务务贸易领领域逐逐步对外外开放放，将促促使国国外企业业把自自己的市市场营营销网络络直接接延伸到到中国国来。商务务办办公区将将成为为大客户户的办办公场所所、小小型客户户的交交易场所所和洽洽谈空间间，这这里将存存在部部分的灰灰色交交易，与与交易易中心中中的铺铺位形成成互动动。高尔夫商务会所所所（酒店店）：：该会所所定位位是高尔尔夫运运动公园园的超超级俱乐乐部，是是整个韩韩国之之窗的商商务交交流中心心。主主要是面面向胶胶东半岛岛及韩韩国企业业的高高级商务务人士士或企业业主。会所包括商务休休休闲设施施（高高档饭店店、洽洽谈室、咖咖啡啡厅、KTV、酒吧等等）、休休闲运动动设施施（保龄龄球、沙沙弧球、桌桌球球室、健健身房房、棋牌牌室、室室内游泳泳馆、壁壁球、乒乒乓球球、羽毛毛球等等）和休休闲娱娱乐设施施（影影视厅、歌歌舞舞厅、游游戏厅厅等）。休休闲闲娱乐服服务设设施主要要为在在商贸客客人提提供娱乐乐消遣遣之处。只只要要项目引引发了了这个潜潜在的的消费市市场，投投资经营营者会会迅速地地抓住住机会前前来投投资兴建建这类类服务场场所。会所（酒店）：：：占地30亩；容积率：0.888；建筑面积：1666000平方米；；客房：约80间间间；客房面积：5000－60平方米。高尔夫运动休闲闲闲公园：建一个9洞的商务务山山地高尔尔夫球球场和一一个高高尔夫练练习场场。高尔夫夫被被称为“运动之王王”，是精英英生生活的标标签和和代表，是是中中产阶级级跻身身精英阶阶层的的“台阶”。商务高高尔尔夫既没没有标标准高尔尔夫很很高的门门槛，更更不象网网球等等已经趋趋于大大众化和和庸俗俗化，对对本项项目的主主要目目标客户户群具具有强大大的号号召力。“韩国之窗·高尔夫运运动动休闲公公园”在所处区区域域具有唯唯一性性、排他他性和和权威性性。撒野森林公园：：：利用山地地的的沟壑和和平台台，种植植树木木和草坪坪，同同时建设设一些些面向少少年儿儿童的撒撒野森森林公园园。占占地100－200亩左右，地地地块内分分布缓缓坡丘陵陵和小小水塘，植植被被良好。此此运运动区是是针对对青少年年和儿儿童，给给孩子子们一个个放纵纵身心的的地方方，一个“撒野”的地方，唤唤唤回孩子子们作作为“自然之子”的本性，激激激发他们们的创创造力、冒冒险险精神、自自信信心、勇勇敢和和坚强的的品质质――这是现在在的的家长们们最重重视同时时也是是现在的的孩子子们最缺缺乏的的东西。该运动区主要具具具备以下下三种种功能：：教育育、运动动、童童趣和野野趣，在在这三种种功能能中，以以童趣趣和野趣趣作为为一条主主线贯贯穿了教教育和和运动功功能。例如，“撒野”类可以建建设设：A、泥巴乐园：：：出租服装装，让让孩子们们在这这里可以以不怕怕脏地尽尽情玩玩泥巴，打打泥泥巴仗。B、野战乐园：：：提供一些些没没有危险险的武武器，由由俱乐乐部组织织分成成两个队队，进进行野战战。C、创意区：请请请孩子们以以个个人、集集体、家家庭为单单位进进行游戏戏创新新。此区区域是是专门进进行新新颖游戏戏的区区域，让让孩子子们尽情情创意意，发挥挥想象象力。例如，游乐类可可可以建设设：A、翻斗乐：适适适合2-8岁，大型型游游戏组合合，让让孩子们们可爬爬、可翻翻、可可游戏。B、浅水戏水区区区：水高30公分，适适合2-6岁儿童。里里里面设脚脚踩水水车、间间歇喷喷泉（或或声控控泉，孩孩子们们一喊就就开始始喷泉，非非常常有趣）、水水滑梯等游乐乐设施。并养养一些小小鱼鱼、虾、小蝌蝌蚪，让孩子子们边玩边捉捉。C、沙池：适合合合1-12岁儿童，选选选用细软软干净净的沙，为为孩孩子们造造一个个玩沙的的地方方，沙池池内可可设游乐乐玩具具。另一一种沙沙池趋于于原始始，沙、泥泥巴巴、水混混在一一起，孩孩子们们可以用用混合合物做出出各种种造型。公公园园可定期期举行行堆沙比比赛。D、轮胎吊桥：：：适合5岁以上人人士士。老少少皆宜宜，趣味味盎然然。E、弹簧木偶：：：适合1-5岁儿童。常常常见的靠靠弹簧簧摇摆的的卡通通坐骑。F、大积木：适适适合2-10岁儿童。制制制作颜色色鲜艳艳、各种种形状状的大型型轻质质积木，上上面面有图案案或英英文字母母，孩孩子们可可推、可可搭起象象真房房子一样样的“建筑”。G、游戏墙：适适适合2-8岁儿童。线线线条起伏伏，中中间有各各种圆圆孔。适适合年年龄较小小的儿儿童可以以钻上上钻下的的小型型攀岩。H、弹簧床（或或或充气蹦床床）：：适合1-8岁儿童，可可可以跳得得更高高。I、攀爬网：适适适合3岁以上儿儿童童。绳网网缚在在木架上上，让让儿童在在上面面攀爬，可可做做成组合合形式式，尽量量利用用自然材材质，与与周边地地形结结合。J、秋千：无年年年龄限制。贴贴近自然的，挂挂在树上的绿绿色秋千。制制作可能简陋陋，但安全、有有趣，在都市市中无法找到到。K、空中飞人：：：适合3岁以上儿儿童童。轮胎胎吊在在绳子上上，如如小猴子子一般般靠滑轮轮带动动飞驰而而过。韩国之窗主要项项项目功能能区商业部分为三大大大中心：：汽配配中心、综综合合时尚中中心、家家居中心心；其其中综合合时尚尚中心主主要包包括韩国国时尚尚小商品品、服服装、轻轻纺、食食品、数数码电电子等。NN韩企业基地汽配中心综合时尚中心家居中心住宅及其配套商务休闲、办公物流配送其它其余部分是道路路路用地。需需要要说明的的是道道路部分分不包包括规划划区内内自建道道路，上上述占地地数量量是预估估值，不不作为规规划的的指标，仅仅供供参考。土地利用计划建建建议用地的原则根据对周边环境境境的考量量，六六大发展展组团团的开发发功能能，根据据政府府对土地地开发发强度的的指标标（建议议按照照区域土土地容容积率为0.8），提出出土土地利用用计划划建议。土地利用计划表表表区片组团(亩)功能性质面积（亩）占地百分比（％％％）容积率建筑面积（m222）东部商贸区片汽车商品商贸（338）商贸区商业2587.581.4240801...20韩国传统风情街街街商业501.472.066667博览中心商业300.882.040000.2220时尚商品商贸（339）商贸区商业2597.621.4241734...54酒店商业300.881.020000.111韩国时尚风情街街街商业501.472.066667家居商品商贸（338）商贸(其中含村村)商业339(含村庄庄庄165亩)9.971.4316401...58仓储配送（28880）仓储工业2507.351.0166667...5办公区办公300.881.020000.111西部生活区片韩国中小企业基基基地(230))别墅用地商住作坊2306.761.0153334...1居住（830）住宅小区住宅45015.591.0300001...5社区公建共建852.501.690667.1112峰山公馆住宅802.350.526666.888撒野公园绿地1604.71村庄用地农业551.621.036666.8885休闲商务（67770）商务港办公1504.410.330000.1115高尔夫会所商业30（含湖）0.880.816000.0008商务高尔夫绿地42012.35撒野公园绿地702.06其它道路（375）交通37511.03重点区域的景观观观规划湖面规划N项目湖面位置示意图项目用地范围内内内有两块块天然然湖，其其中2#湖目前有有人人工养殖殖。1#、2#湖周围地地势势有一定定起伏伏，尤其其是2#湖南面为为峰峰山一部部分，地地势起伏伏较大大。1#、2#湖水体较较清清，为天天然雨雨水集聚聚而成成。项目目开发发过程中中应继继续保持持两个个湖水的的洁净净，把两两个湖湖打造成成健康康的生态态湖，使使其为项项目基基地增加加价值值，成为为项目目的灵魂魂支点N项目湖面位置示意图1#湖是高尔夫夫运运动公园的的的核心组组成部部分，是是高尚尚商务人人士的的休闲中中心，西西山公馆馆将分分布于其其周边边。2#湖是项目高高尚尚住宅区的的的核心组组成部部分，蓝蓝波湾湾、蓝月月湾等等将分布布于其其周边。湖湖体体周边可可修砌砌滨水人人行步步道，使使湖水水可亲、可可近近、可嬉嬉、可可耍。环境设施植被风格在车行道沿途可可可布置高高大乔乔木。在主要景观区域域域可布置置观赏赏性的树树和花花。在开放空间和大大大面积空空地内内以连续续性草草皮为主主，可可适当布布置一一些景观观花坛坛，使色色彩视视觉有跳跳跃感感。在不破坏景观绿绿绿地连续续性前前提下，各各功功能组团团间可可适当设设置一一些休闲闲性的的设施。沿湖岸线设计斜斜斜坡式绿绿化，深深入水域域。绿化及小品绿化质量从植物物物构造、色色彩彩搭配、大大小小等效应应多方方面服务务于社社区整体体意义义上的统统一性性，将起起着不不可估量量的作作用，同