2022-2025年地产养老行业现状分析与投资前景报告

2022-2025年地产养老行业现状分析与投资前景报告汇报人：XX

时间：xx年xx月xx日1.行业发展概述2.行业环境分析3.行业现状分析4.行业格局及趋势CONTENT目录行业发展概述PART01行业定义定义养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。中国的社会养老服务体系主要分为居家养老、社区养老和机构养老三大部分。2011年2月，民政部在发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》中提出建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，由此衍生出养老社区（CCRC）、老年公寓和养老驿站三种养老地产类型。特点行业发展历程快速发展阶段2008年至今起步阶段20世纪80年代至1999年发展阶段2000年至2007年1982年，中国政府成立全国老龄工作委员会，并在全国设立老龄办事机构，初步形成全国政府老年工作网络。1983年，全国老龄工作委员会在《关于老龄工作情况与今后活动计划要点》中提出开设老年人日间照料中心，为之后中国养老地产的发展奠定了基础。2000年，中共中央在颁布的《关于加强老龄工作的决定》中明确，建立家庭养老为基础，社区服务为依托，社会养老为补充的养老机制。这一时期，居家养老、居家服务的理念。已经逐步形成，以社区养老为主的养老服务体系不断加强，形成以社区照料中心为核心的养老地产发展体系。2008年，民政部等部门联合发布《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，进一步推动中国社会养老服务体系的形成。居家养老、社区养老在服务内容上进一步细化，覆盖了医疗护理、生活照料、精神慰藉等服务，多层次服务体系的建立涵盖了老年人基本的养老需求。与此同时，中国第一个养老社区项目“上海康桥亲和源”打造完毕，投入运营，中国养老地产基本产品体系构建完毕，包括养老社区、老年公寓、养老驿站三类。行业环境分析PART02行业政治环境1提出建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达30张。重点发展居家养老服务，大力发展社区照料服务，统筹发展机构养老服务，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。该规划的发表标志着中国养老服务体系概念的形成。国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为制成的养老服务体系。完善投融资、土地供应、税费优惠、人才培养和就业等政策，鼓励公益慈善组织支持养老服务，这是中国养老服务业和养老地产发展的指导性文件。国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，放宽营利性养老机构市场准入条件，鼓励社会力量以公建民营的形式参与养老机构改革，推进居家社区养老服务全面覆盖。市场的全面开放，使更多社会力量和资本进入市场，产业结构更加合理，服务体系更加完善，推动中国养老地产更快更好发展。国务院《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》行业政治环境201020304明确中国社会养老服务体系由居家养老、社区养老和机构养老三个有机部分组成，对三者涵盖的服务范围和眼务对象做出详细表述。从资金投入、规范运营、人才培养、科技运用等方面提出了保障措施。政治环境《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》提出建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达30张,重点发展居家养老服务，大力发展社区照料服务，统筹发展机构养老服务。推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。《中国老龄事业发展十二五”规划》要求合理确定养老服务设施类型、布局和规模，严格执行工程建设标准和土地使用标准。对于单体建设的养老服务设施，将其所使用的土地单独划宗、单独办理供地手续并设置国有建设用地使用权。在城市规划中，按要求配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设。《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》合理界定专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地为养老服务设施用地。确定养老服务设施用地的土地用途为医卫慈善用地，以出让方式供应的，使用权出让年限最高不超过50年。营利性养老服务设施用地以租赁、出让等方式供应，原则上以租赁为主。建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租。这一指导用地指导意见为养老地产的土地供应环节明晰了管理标准和具体政策，保障了养老地产的用地供应。《养老服务设施用地指导意见》经济环境从2010年开始，我国人口老龄化速度已进入加速阶段(法国完成老龄化进程共花115年，美国花了75年，中国只花了35年)，到2017年，全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达4亿，占总人口比重达17.3%;到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到55亿左右，占总人口比重提升到17.8%左右;2050年60岁以上老年人口规模将达到8亿人，所占比重为25.6%。:经济环境社会环境1社会环境12021年中国养老产业融资总共18起，共有6家养老服务机构获得融资，获投企业涉及旅居养老、医疗健康、养老服务、智慧养老、医养结合、养老机构和老年文娱七个细分领域。18起投资案例中，涉及老年文娱的有6起，占比为33%，涉及智慧养老的有4起，占比21%，涉及养老机构的有3起，占比16.7%。社会环境2中国民政部数据显示，2017年全中国有养老服务机构和设施15.5万个，同比增长10.7%，注册登记的养老服务机构达9万个。随着养老服务机构和设施的增加，每千名老人拥有的床位数整体趋于上升，但增长速度逐渐下滑。社会环境2截至2018年年底，我国60周岁及以上人口达到24949万人（约49亿人），占总人口的17.9%；其中65周岁及以上人口16658万人（约67亿人），占总人口的19%。我国从1999年进入人口老龄化社会到2018年，老年人口净增近2亿。2017年新增老年人口首次超过1000万，2018年新增800多万。虽然2018年新增老年人口数量有所回落，但新增数字依旧庞大，说明我国老龄化程度仍在快速提升，养老压力不减。社会环境行业驱动因素

CDBA国务院发布政策、十四五规划、政府报告、领导讲话等都有对地产养老行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。优势竞争，长期盈利，依托中国，布局全球，立足核心能力，全力获取显著竞争优势，创造得到广泛认可、深入人心的价值，通过成为“难以替代者”品牌致胜，涌现一批市场竞争力突出的全球性与区域性中国品牌，以持续正现金流实现长期盈利，这才是行业企业的发展之道。老龄化加深中国老龄化程度持续加深，2018年65岁及以上老年人口占总人口19%，2014年到2018年的年复合增长率达到9%。依托养老社区、老年公寓和养老驿站三种类型的养老地产，老年人在需求不同的各个阶段可以享受有针对性的养老服务。老年人口的增加是驱动养老地产发展的首要动力。养老地产附加的养老服务为运营商带来了多种盈利模式通过保持养老服务的品质，养老地产运营商可以实现稳定的长期现金流入和地产项目升值，驱动养老地产的发展更加完善。《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》提出到2020年，老年人口将增加到55亿人左右，高龄老年人将增加到2,900万人左右。高龄老年人口2010年到2020年的年复合增长率为7%，低于老年人口总数在此期间5.3%的年复合增长率，中国老年人口结构将保持相对年轻化。与高龄老年人相比，低龄老年人身体健康状况、收入水平较好，对居家和生活品质要求高，对养老地产的消费能力较强，有利于养老地产的发展。与普通地产项目相比养老社区设施配备更加完善，一般配有医护中心、文化休闲中心、活动中心等。不仅老年人和准备养老人群，普通购房者也更倾向于购买生活便利、设施完善的居住社区。受到市场欢迎的养老社区，可以吸引更多的企业进入市场，加速养老地产的发展。行业现状分析PART03行业现状分析目前我国养老产业存在诸多挑战，从养老机构床位数缺口较大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。应对老龄化社会的到来，国内养老产业尚需在诸多方面进行改善。与此同时，随着养老需求总量增长，加之第一批中产阶级退休在即，将推高中高端养老消费需求，可以预见，我国养老产业潜在市场需求可观。行业市场规模2014年至2018年，中国养老地产行业的市场规模从9万亿元增长至6.5亿元，年复合增长率为7.3%。据预测，中国养老地产行业在2023年将达到10.4万亿元，2019年至2023年间将维持10.0%的年复合增长率行业现状中国养老服务模式相对传统中国的养老产业刚起步不久，尚未探索出真正成熟的模式，也不存在以养老产业为主业的上市公司，养老产业作为一个涉及面较广的新兴市场，有待进一步开发。目前中国的养老服务模式主要分为传统的家庭、机构和社区养老三种。目前养老服务基础设施供应不足中国民政部数据显示，2017年全中国有养老服务机构和设施15.5万个，同比增长10.7%，注册登记的养老服务机构达行业痛点3对于养老社区的发展，国家支持性政策少，仅在2016年9月，全国老龄办联合多部门公布的《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》中提出支持适老住宅建设，对老少同居的新社区提供相应政策扶持。中国政府从2011年起密集推出养老相关政策，其中社会养老服务体系建设政策是主要内容，考虑中国老年人居家养老的偏好、实际支付能力、养老服务机构的供应情况，政策主要对居家社区型养老的养老驿站大力扶持。而具体到对养老社区的土地建设支持和资金费用扶持相关政策较少，没有针对养老社区的专项土地供应和大规模资金补助，对养老社区的发展产生了一定的限制。12老年公寓面临供给和需求不匹配形成的“剪刀差”，结构性矛盾阻碍老年公寓快速发展。中国老年人口对老年公寓的需求呈现“橄榄形”，高端和低端需求少，对医疗护理和生活照料等中端需求多。而老年公寓的供给却是“哑铃型”，收益高的高端项目和政府保障型的低端项目多，性价比高、普通老年人需要的中端项目少。对于养老驿站，中国老年人养老以自付为主，老年人收入有限，购买服务意愿不强，而中国还未建立全面的政府养老支付体系，养老驿站主要依靠政府补助维持运营，难以实现盈利，无法吸引大量的社会资本进入，发展受到限制。养老社区国家支持性政策少老年公寓需结构不平衡养老驿站养老费用自付行业发展建议养老地产项目空置率较高4大养老地产集群地中，川渝地区养老地产项目空置率最高，达到47.50%;京津冀、长三角空置率也超过40%，珠三角最低也有36.87%。而一般养老院入住率要达到75-85%才能盈亏平衡，较高的空置率表明国内养老产业还处于早期阶段;养老房地产融资成本高，投资额较大，经营成本较高养老地产价格较高，是城市周边郊区非中心区的前提。数据显示，京津冀销售类养老地产价格最高，已超过2万元/平方米，长三角、珠三角、川渝平均售价也在1万元/平方米以上。盈利模式尚未成熟中国有许多类型的养老地产产品，盈利模式也呈现出丰富多彩的局面，这种情况一般都是购买土地，建房和卖房的常规。与普通房地产相比，养老地产只是增加了医疗服务和其他特点，差异不大。因此，养老地产的盈利模式尚处于探索阶段，以养老地产为主体的服务支撑体系、金融运作和增值服务体系等盈利模式尚未形成。多元化融资渠道丰富企业的债券种类关键词一深化与核心银行的合作关系关键词二拓展银行关系渠道关键词三地产养老行业企业在保证间接融资渠道通畅的同时，能够综合运用发债和资产证券化等方式促进自身融资渠道的多元化，降低对单一产品和市场的依赖程度，实现融资地域的分散化，从而降低资金成本，提升企业负债端的市场竞争力。以远东宏信为例，公司依据自身战略发展需求，坚持“资源全球化”战略，结合实时国内外金融环境，有效调整公司直接融资和间接融资的分布结构，在融资成本方面与同业相比优势突出企业获取各业态银行如国有银行、政策性银行、外资银行以及其他中资行的授信额度，确保了银行贷款资金来源的稳定性可持续公司债等创新产品，扩大非公开定向债务融资工具（PPN）、公司债等额度获取，形成了公司债、PPN、中期票据、短融、超短融资等多产品、多市场交替发行的新局面；地产养老行业需要通过杠杆推动业务运转，从负债端看，地产养老行业企业的融资能力对资金成本和资金流动性具有决定性作用，因此，地产养老行业企业打通多元化融资渠道，提高资金周转率，将是促进地产养老行业业务发展的重要举措。融资渠道拓展的主要方式主要包括以下三点：

拓展技术服务领域地产养老行业属于领域中发展最快的细分领域之一，随着地产养老的市场环境日趋成熟，行业竞争日趋激烈，多家地产养老企业开始扩张产品相关服务领域，提升企业的行业竞争力，主要举措包括：提高产品定制服务能力提升技术服务能力供科研咨询服务地产养老行业企业开始在定制型服务领域发力，巩固行业地位地产养老行业企业面向多元化的科研实验需求，建立多种技术服务平台，向客户提供除了所需的原材料以外的提取、分析等技术服务，形成企业特有竞争力通过进行细化分工，为客户制定科研问题解决方案，使客户能更加专注于其擅长的领域，提高科研效率，且帮助行业大幅节省医学科研投入聚焦投资业务行业资源优势金融资源优势服务优势地产养老行业厂商长期参与采购与评估，积累了较为丰富的上游厂商资源储备，且与多家厂商建立长期合作关系地产养老行业商依托本身提供的资金服务，具备融资渠道畅通的资金优势，可为行业建设提供初期资金支持，且可通过杠杆提升资金效率地产养老行业企业凭借多年的客户服务经验，服务体系日趋完备，信息化服务于一身的综合服务体系，能够进行有效迁移，为投资业务的长期健康发展提供有力支持地产养老行业头部企业已形成完善的的服务体系，在中国政府逐步放宽企业的准入条件，鼓励并支持的政策背景下，地产养老行业企业开拓投资业务，通过产融结合向实业运营纵深发展，地产养老行业未来的重要发展趋势。&&&

页岩气革命后，乙烷价格持续走低。美国是世界上最大的乙烷生产国，也是唯一的乙烷出口国。美国乙烷主要来自湿天然气经过天然气厂分离后得到的天然气液（NGL,Naturalgasliquids）和原油开采副产的凝析油经过炼厂处理后得到的液化炼厂气（LRG,Liquefiedrefinerygases），其中前者贡献了绝大部分。自2010年以来，美国NGL产量几乎翻了一番，超过了天然气产量增长率，并创下了2017年370万桶/天的年度记录。由于页岩气产量不断增加，同时受管道运输中乙烷比例不能超过12%的限制，美国乙烷产量也持续提升。并且乙烷相对较低的热值及沸点使其作为液化燃料无法与丙烷和丁烷竞争，分离费用也降低了其作为管道气的吸引力，乙烷自身产量又高于其它NGL组分，其供给过剩的情况日益凸显。这导致美国乙烷价格在2011年底开始下降，并且在2013年至2015年由于乙烷产量超过消费量，乙烷价格一度低于天然气价格，直到随后乙烷需求增加价格才逐渐回升至2016年平均150美元/吨和2017年平均184美元/吨。2018年6月份开始乙烷价格受供需影响迎来一波大涨，目前处于高位回落阶段。

竞争趋势随着科技不断发展，地产养老企业对地产养老行业产品的研发投入不断加大，企业形成自己的技术堡垒是在未来市场中取得市场份额的重要收到，因此技术竞争也是未来行业竞争的重要方向之一。地产养老行业的竞争促进了产品质量与服务的持续优化与创新，在满足客户需求的同时也给行业服务带来不断的新体验。优质的服务是地产养老行业竞争的重要焦点与未来趋势。客户是上帝，满足客户的需求是地产养老行业企业的价值实现，地产养老行业竞争趋势首先在需求的分析与客户痛点的把握。小众运动场景日益崛起，带动了新的地产养老行业产品需求。随着行业的竞争不断加剧，企业竞争的本质是人才的竞争，地产养老行业企业都在不断提升专业员工的技术水平。通过专项培训、高薪招聘吸引高端优质人才加入。人才竞争是未来地产养老行业竞争的核心点之一。

服务技术需求人才行业格局及趋势PART04行业竞争格局竞争格局1竞争格局2配套设施完善、品牌实力雄厚、地理位置优越的养老社区项目去化率较快，平均在1-2年左右，且在成功运营下，非售卖产权的项目还可以通过运营增加项目价值，提高后期出售价格。而配套设施一般、地理位置偏僻的养老社区与一般地产项目相比没有竞争优势，去化率慢，市场反应平淡，与地产行业整体情况相关性大。中国养老地产具有代表性的项目有:万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、上海康桥亲和源、汇晨养老公寓。优质的养老社区项目销售情况好，而老年公寓整体入住率不到50%，居家社区养老项目盈利艰难，半成以上处理亏损状态行业发展趋势2019202020212022医养结合医疗需求是老年人养老的主要需求之一，将医疗和养老结合是未来养老地产发展的主要方向。养老服务和医疗服务割裂，养老服务机构“只养老不医护”，医疗机构“只治病不养老”，老年人难以同时获得生活照料和医疗护理。而老年人身体健康状况差，慢性病患病率高，需要经常进行医疗诊治，频繁出入医院和养老机构造成养老生活不