房地产企业流程化与规范化管理

弗布克流程化与规范化管理手册系列房地产企业流程化与规范化管理手册(配套光盘)周鸿编著北京 第一部分用流程优化1．4项目决策管理工作流程与标准主主办部门投资发展部流程名称项目决策管理工作流程总经理投资发展部经理投资发展部各职能部前期调查开始可行性分析行性报告》讨论参与定位、分析可行性分析项目决策9.编制《项目立项报告》签发人性123456789然后依据目标进行市场调查开始正式调查(一般采用问卷调查和实地调查的形式)；术部、项目部、销售部针对功能、特性、作☆投资发展部通过调查结果，作出项目提议一☆总经理审核合格后，投资发展部编制《项目立项报告》☆批复合格后，投资发展部实施项目立项2．2广告策划管理工作流程与标准主办部门主办部门市场部流程名称广告策划管理工作流程房地产广告策划审核市场分析主管广告策划主管广告媒体确定广告方案审批房地产广告推行审评签发人签发日期产12345近期市场上的楼盘进行市场调研，了解竞争者的市场情况，分析出本公司地产商品的优势和广告侧重点定☆广告策划主管开始组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张☆对于楼盘促销过程中的主题要能够促进房地产产品的市场效用呈报总经理审批，总经理批示通过，下达广告策划主管，确定广告方案

广告策划方案向心力7房地告媒体，比如：报刊、广播、电视，或是户外广告牌等广告市场分析相关人员监测各界对产品广告的评价8推行☆市场分析主管将评价总结和广告效果上报总经理审评，审93．1工程预算编制工作流程与标准编编制准备编制工作流程6.计算工程量资料算表编制工程预价签发人算☆预算员首先熟悉施工图纸☆预算员应到工程项目的现场了解现场情况要求提供相关的技术规范文件计价定额的要求☆预算员开列工程项目，编制《工程项目列表》☆预算员汇集所有资料，开始计算工程量☆预算员计算定额直接费☆预算员进行工料分析计算表123456789制订制订采购计划调查询签订合同到货验收4．1材料设备采购管理工作流程与标准主办部门材设部流程名称材料设备采购管理工作流程部各职能部门供应商价9.合同谈判预算核对同发货到货签发人123456789信息送至预算部用于编制计划预算☆预算部将材料采购预算完成，编制《项目采购预算报告》报项目经理审核☆材设部根据采购计划，进行市场调查☆材设部向中标的材料设备供应商询价备供应商产品的质量部项5．2工程质量监控管理工作流程与标准质质量监控实施质量部流程名称工程质量监控管理工作流程质量部项目部工程技术部材设部开始施计划控验证否偏差分析改进是纠正措施签发人签发日期量监控☆质量部确定保证措施以及《工程质量监控标准》☆质量部开始按计划实施质量监控监控记录☆工程施工过程中，项目部执行工程测量的质量监控☆工程技术部实施特殊技术的过程质量监控☆材设部执行有关工程材料、施工设备进行质量监控☆质量部跟踪检测过程，检查检测结果、验证异常☆一旦发现偏差，质量部进行偏差原因的分析和查找工作正1234567896．1项目施工管理工作流程与标准项目部流程名称项目部经理项目部各职能部门目2.经理人选2.组织技术交底会、月度计划理工作流程监理单位施工单位施工过程管理表工安全管理6.编制月统计报表签发人签发日期认进度管理开工准备123456789须持有建造师证，才能有提名的资格)，总经理批准后，项目经理到岗工作门(技术部、质量部、材设部)的相关负责人参加，对工产企业的各职能部门(尤其是项目部)进行详细的技术交的施工工作进行监督管理位报送的施工组织设计(方案)报审表，审查现场项目管☆施工单位每月上报月统计报表，向监理单位汇报进度情进行签认☆监理工程师将已签认的月统计报表报至相关职能部门(材上报总经理审阅

施工组织设计(方案)审表工的正常运作

监理月报项7．1财务预算管理工作流程与标准预算管理工作流程相关职能部门提供项目开发费用资料费用资料人员培训费用支出资料开工、施工、竣工费用资料媒体、产品、客服用支出资料报告签发人告1234567行项目开发费用的预算部据此计算出施工所耗直接材料设备的费用预算和采购费用预算部根其编制直接人工费用预算书面报告，据此调整资金计划用资料交至财务部，财务部对直接人工费用作出预算☆行政部将整个工程项目实施过程中的行政支出报至财务部，财务部结合日常管理支出作出管理费用预算

工程费用预算单

管理费用预算务预算报告制订制订培训计划组织培训培训评估8．3员工培训管理工作流程与标准源部流程名称员工培训工作流程人力资源总监人力资源部各用人部门度培训总计划员工入职培训员工定期培训任职能力提升培训9.组织参加外部培训参加外部培训10.培训效果评估培训效果评估签发人1234567☆公司各部门根据业务需要，提出年度员工培训需求计划☆将员工培训需求计划报人力资源部合公司发展战略的需要制订公司的年度培训计划☆报送人力资源总监审核报公司总经理审批☆人力资源部负责组织各部门进行公司的培训工作☆人力资源部组织新员工进行入职培训☆新员工参加入职培训后，应进行考核工岗位是否需要调整与变动门对岗位变动的员工进行岗位培训，一线进入辅助岗位的员工

部门员工年度培训需求计划

公司年度员工培训计划89☆人力资源部组织各部门的提职人员进行任职能力的提升培训，并在培训后进行考核☆任职能力提升培训，可以分别在不同时段进行第二部分用制度规范制度名称项目投资管控制度执行部门监督部门生效日期率。一级的原则，集团公司只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系实度投资计划；所属企业的年度投划要经法定程序集体讨论、科学决策，并报集团公司投资发展部登记备案。)的，由集团董事长审批；500万~1000万元(含1000并购，须经集团股东会批准。第7条集团及控股企业设立新公司或参股其他公司(非上市公司)新项目开发，必须事先进行可行资项目可行性研究内容一览表目性研究析据分析容项目是否符合政府房地产产业政策、地区规划通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较项目建设规模是否合理项目位置是否合、是否符合城镇规划和国土管理的要求基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证工程地质和水文地质是否符合项目建设要求拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率别和估算资提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征求集团主管领导同意后，由投资发展部将初审意见书面返回监督人与本企业的主管领导签订项目责任合同书，项目执行人负直接责任，监督人负连带责任。财务收支等方面的审计。额；否则，财务部有权停止付款。因故超过概算的，额；否则，财务部有权停止付款。因故超过概算的，必须事先提出调整概算报告，报集团公司投资发展部执行人、监督人实行奖励。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称融资执行管理办法执行部门监督部门生效日期第1条为了保证及时筹集到公司经营、项目运作所需的资金，最大限度地降低融资成本，并有效防范融资风险，根据国家法律法规及公司的实际情况，特制定本办法。第2条本办法适用于本公司的融资业务管理，主要涉及合作开发融资、银行贷款融资、股票融资3关事项的审批与决策工作。持。持以续费)、还款时间(包括利息和本金)、还款方式、资金来源、对公司资本结构的影响等内容。确定银行贷款融资方式提出银行贷款融资计划银行审批贷款签订贷款合同开立存款户取得贷款银行一次或分次将贷款转入企业账户到期还本付息公司按照银行贷款的融资计划使用资金，不得随意改变资金用途，财务部应及时计提和支付借款利息，并实行岗位分离贷款融资程序图．财务部建立借款台账，借款到账的当日据实登记每笔借款的合同编号、贷款银行名称、借入金额、一周通知相关部门。银行临时要求报送的材料，财务部应在得到银行通知时立即通知相关部门准备，通知部门在接到通知后，应在规定的时间内提供相关资料，并形成文件交接。(1)财务部经理审批限额：10万元。(2)财务总监审批限额：50万元。(3)总经理审批限额：100万元。2．经股东大会批准后，董事会向国家相关授权部门申请发行新股。协议，在规定时间内收取所筹的资金。保编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期法用的预算行为，加强对营销费用预算的管理，杜绝营销费用的浪费，特的年底前根据公司下一年度的项目计划与销售计划，编制下一年度的营，编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称地产项目销售管理制度执行部门监督部门生效日期第1条为了规范公司各项目的销售工作，提高管理工作水平，最大限度地实现企业经济效益，特制。等内容，做好营销策划工作准备。。。如客户没有下订单并落订，销售部经理需及时取消该单位的销控登记。否则，因此产生的后果由销控员承第13条如客户已确认落订，售楼员必须第一时间向售楼中心经理(销售部经理)汇报。相楼员。来访客户笔记，交予售楼中心经理安排客户跟踪日程。况。护。护编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称工程计量计价管理规定执行部门监督部门生效日期第1条为了规范工程量的计算、审核(以下简称“工程计量”)及工程造价的确定(以下简称“工程。2．编制非委托招(议)标标底。察设3．工程进度付款及竣工造价结算(按实)计量的依据包括工程竣工图纸(含设计交底、设计变更)图2．工程已经竣工验收，并符合质量要求(仅限于工程进度付款及竣工造价按实际结算额计量)。。责。2．确定材料的单价，由材设部(材设部)负责。3．确定分项工程资源(人工、材料、机械)的消耗量，由预算部负责。工程施工单价确认内控表原因确(做法)年月日1．通过工程招(投)标的方式确定。此时，分项工程单价必须以清单的形式在合同中体现，并附有工施工单价确认单原因会签栏签署方(签章)签署意见签署人签署日期工程承包方年月日施工监理方年月日发包方年月日施工监理、甲方代表三方签署确认。以这种方式确认的前提条件是：存在因甲方原因产生的工程变更；合工程成本。结算方式必须与分项工程施工单价及相应工程量相统一。第第17条企业对不便或不易计量(计量依据不足)且对工程无直接影响的施工措施等费用(如临时设施费、基础降水费、边坡支护费等)采用模糊计价。模糊计价的方式是合同包干，即在合同中明确约定此件中明确，并在合同中约定。第18条因控制成本需要，企业自行编制的分项工程单价(企业定额)必须是实测实量得出的，并不得高于平均市场价，且应根据人工、材料价格及施工工艺的市场变化进行周期(或异地)调整。。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称工程预算编制管理规范执行部门监督部门生效日期理。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称工程项目预结算管理细则执行部门监督部门生效日期第1条为了合理确定工程造价，有效提高工程预结算编制和审核质量，维护预结算正常秩序，促进合同和成本管理的规范化，结合本公司实际情况，特制定本细则。2．负责编制甲方提供的主要材料物资预算(领料)表，并分送总包方和本公司项目内部施工(工程)、第3章承包工程(合同)预结算管理(3)图纸总工程量统计时间要求，原则上为分项工程开工当月完成。日。(2)工程技术部在每月17日下班之前，报送该月度实际完成的实物工程量和设备安装形象进度报表(3)预算部负责编制承包工程预结算文件，并根据工程技术部报送的进度报表计算出工程款申请额，(1)工程技术部技术人员负责统计工程量(包括增补工程量以及因修改造成返工的工作量)，预算部(2)工程技术部技术人员负责每月17日下班之前将已经完成的上述工作的工程量统计资料以及经总包方审核签证的点工签证单，送交预算部预算员。工程技术部报送的结算进度迟于工程形象进度不能超过(1)原则上，预算部在分项工程开工当月完成该分项工程施工图预算编制。工程开工后，如果设计到导同意后可提请公司总部提供短期的预算支援。物资供应人员和财务部门根据结算需要，提供材料设备采购合同和票据等支持性资料。报送月度工程预结算文件。(3)单位工程完工验收后1个月内，预算部应及时编制完成单位工程决算书，报总包方审核。(4)项目完成后两个月内，预算部应及时汇编完成该项目的工程竣工决算书报总包方审核。。。(3)项目委派的零星工作，原则上均按预算方式结算，如确实无法按预算定额方式计算的，按下列方①实际用工不超过10个工日(含10个工日)的，根据工程技术部审核后的派工单，分技术、普工按(1)预算部物资管理员按月统计领用材料(含总包方调拨辅材)、工作服及安全帽等个人劳保用品、(2)工程技术部调度人员按月统计施工机械使用台班费用(含使用总包方机械)等。(3)综合办公室按月统计汇总加班快餐、搭伙费、水电费、通信费、代付民工工资等。(4)上述费用清单，经分包单位结算负责人签字确认后分送预算部和财务部备用。3．工程分包合同(含外借内包)月度(中间)结算，按以下规定办理支付审批手续。(1)工程技术部(代管施工队)审核实际进度情况是否属实、是否符合计划要求。(2)质量管理部审核完成的各分项工作是否符合质量要求。(4)预算部审核实际完成承包产值(一般以完成量的80%为限)，计算安全保证金、质量保证金，确(5)项目领导(一般为经营经理，具体按财务工作规范的权限确定)审批。经审批后的中间结算会签核。(1)供方办理决算(送审前)审批表会签。(2)预算部签收结算书并登记台账。(3)工程量的审核和确定。(4)预算部审核预结算单价、取费费率。(5)相关部门审核会签，汇总上述第12条第1款在项目发生的总费用；其中，分包单位从项目领用辅材的，实际使用量若少于其上报材料计划量的，按计划量办理出库手续，费用由分包单位承担；分包单(6)财务部核减各项应扣费用，预扣质量保证金；若是分包单位在本工程最终的总结算，预留的安全(7)经项目副经理审核后，由项目经理批准支付。项目经理批准后的结算资料，由预算部负责整理分(1)合同或审定的施工图预算中已有与变更工程相同单价时，应按已有单价计算。单价时，应按定额中相类似定额子目确定变更(3)合同或审定的施工图预算或定额子目中均没有适用和类似单价时，双方协商解决；或由供方编制程量的统计和审核工作，尤其是实际工程量和材料计划。，不以下浮金额的多少作为结算审核质量好坏标准。项目(公司)损失的，或消极工作影响预结算正常进行、影响公司形象的，根据具体情况，按照公司有关制度，对有关人员给予一定的行政或经济处罚。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期工程物料设备采购制度制度名称重要设备招标采购管理制度执行部门监督部门生效日期行为，确保合格供应商中标，特制定本制度。第2条根据公司相关规定，本制度所指设备特指价值在万元以上的设备以及其他依照国家和行业规定，需要进行招标采购的设备。2．材设部在采购领导小组的领导下开展工作，包括招标的准备工作、组织工作以及合同管理等工作。制度，确定公开招标的期限和具体要求。(2)采购合同的通用条款、专用条款。(3)采购设备的型号等要求一览表(格式)、技术规格(规范)、图纸。(4)投标书格式；资格审查需要的报表、工程量清单、报价一览表；投标保证金格式及其他补充资料表。表(5)双方签署的协议书格式、履约保证金格式、预付款保函格式等。。有效。厂家型号I厂家型号Ⅱ厂家型号Ⅲ厂家型号Ⅳ备注性见年月日保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票、现金等。投标担保金机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，招标人宣读投标人名称、投标价格和投标文件的标委员会负责，委员会成员由外请专家和本公司招标代表组成。成清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选的司可以就合同的具体条款同中标人进行合同洽商和谈判。判编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称相关部门指定材料采购管理细则执行部门监督部门生效日期第1条为了维护公司利益，对国家相关部门指定产品的采购活动进行有效控制，确保第一时间解决1．供电局指定产品包括住户箱、电表箱、熔丝箱、分线箱、低压动力柜、母线槽等。2．消防局指定产品包括灭火器、灭火器箱、消防箱及其他相关设备。3家单位(包括供电局指定单位)进行招标询价。(2)供电局与设备厂家、安装厂家签订合同，公司按已与供电局指定厂家谈妥的价格付款给供电局。(4)材设备部应及时通知设备安装方在合同规定安装周期内完成安装任务。(2)公司批准后，材设部通知设备供应方按合同规定供货。招标形式选择3家单位(包括消防局指定单位)进行招标询价。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期12．2材料设备运输与存档制度制度名称仪器设备档案管理制度执行部门监督部门生效日期种进口和国产的精密、贵重、稀缺仪器及设备，材设部必须为其器设备，到货后材设部检验人员要开箱验收，详细填写验收报告，一式制度名称施工图纸管理规定执行部门监督部门生效日期施工图的管理，为正常的工程管理与最终的竣工结算打下基础，特制定第2条完整的施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图(给排水、采暖、设备安装等)、电气图(配电、照明、综合布线、自动报警、安防等)、室内装饰图、标准图、。制度名称工程质量管理实施办法执行部门监督部门生效日期第1条为了规范公司在工程质量管理中的行为，贯彻公司在工程质量管理中的宗旨，实现公司的工程质量管理目标，结合国家相关的法律法规及我公司的实际情况，特制定本办法。关方面均按本办法中的条款执行。第3条工程质量管理的程序由执行质量管理相关制度、监督检查、发现问题、提出解决措施、总结提高、改进质量相关制度、再次检查这7个步骤循环进行，从而不断提高工程的质量。。须进行技术论证、资格审核、证件审核等工作，不得使用未进行资格评般工程由工程技术部完成并报工程技术部批准备案。其中，施工组织设计文件必须包括施工程序及施工布面布置、质量控制要求，并符合生产和图纸要求。的、重点检查搭接长度、搭接部位、锚固长度、弯起点、钢筋根数、加密区域尺寸、焊接情况，负弯筋支垫情等。他由实验员存档。混凝土施工记录、打压、灌水、隐他由实验员存档。混凝土施工记录、打压、灌水、隐蔽验收，基础、主体结构、接地、回填记录、技术变份)，标准。准。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称工程竣工验收管理制度执行部门监督部门生效日期设计要求，根据国家的相关法律法规，结合本公司实际情况，特制定本制度。第2条本公司所有工程项目均按本制度进行质量控制和考核，按批准的设计文件规定内容完成并符合验收条件的工程必须按本制度组织验收，验收完毕后办理竣工验收移交手续。收领导小组负责工程项目考核和竣工验收的组织、工程质量的确认和。施工过程中的设计变更通知书等。行审查，并对工程进行预验；对存在的问题，要求施工单位及时整改，整改合格后由监理总工程师签署工书。书收，或由公司工程质量管理、验收领导小组组织设计、勘察、施工、监理单位及公司相关部门负责人进行竣工工单编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期研究管理办法目决策的科学化、标准化、民主化，避免房地产项目投资的失误，特制定本办法。第3条可行性研究是在项目工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济、技术、风险等方面进行研究、分析和论证，对拟定的各种项目相关的方案进行全面的分析，评估项目的可行性，确定项目是否应的设想、组建研究小组、制订研究计划、编行容投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等。．附图：一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。2．项目的地理位置：包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。4．项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分织人员进行研究，大规模与超大规模的开发项目必须委托专门的咨询机构承担项目可行性的研究。理及成员名单，末页签署报告撰写人的姓名。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期地产项目立项报批办法建工作，确保项目在立项阶段就符合国家行政主管部门的要求，指引报建人员顺利取得《建设项目选址规划意见书》和市发改委或发展计划局核准建设项目的通知，特制定本制《建设项目选址意见书》、建设项目选址存根和“建设项目选址规划设计要点申请表”件。(1)出让、转让、划拨土地需提供征地批准文件或供地单位的供地文件(县级以上国土部门土地出让、(2)自有、招标、拍卖、挂牌土地需提供相关土地权属文件(国土证、国土出让合同或划拨决定书)(3)扩建项目需提供产权证复印件，联建项目需提交联建协议3．项目部在工程技术部的协助下，取得勘察设计范围绘制的1:500地形图(六份)，其中一份需用蓝(1)填写完整的建设项目规划设计条件申请表。(3)1:500现状地形图(两份)。(4)建设用地规划许可证及用地红线图、国有土地使用证及界址地图等。至市发改委或发展计划局的办事窗口，办理立项审批手续。(1)投资项目立项申请表。(2)企业投资项目核准登记表(房地产项目)。(3)项目立项申请书、房地产项目申请报告书。(4)项目可行性研究报告。(5)资金证明及资金来源证明(外商投资项目需提供外资资信证明)。(6)营业执照(商业登记表或外商投资批准证书)及法人代表的身份证复印件。(7)相关职能部门对项目建设的审查意见。(9)项目招标投标申请表。(10)根据项目的类型、性质，确定需要提供或补充的相关资料。行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称工程施工控制制度执行部门监督部门生效日期第1条为了加强对施工工程的整体控制，确保工程施工的顺利进行，保证工程建设进度和质量目标司的布置是否合理。取的措施能够满足验收要求。位、设计单位、监理单位等进行图纸的会审与技术交底的安排、施工总平面图等资料，审核其是否合理、有序，是否能够满足公司对施工项目的进度要求。否与施工进度计划相吻合，一般采购计划要比施工进度计划提前两天以上，对不符合要求的计划要限其在规定时间内进行整改。这两方的工作。管理办法》的规定，监督监理单位、施工单位进行分部、分项、单位、隐蔽工程及竣工验收工作。未经验编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称工程验收管理办法执行部门监督部门生效日期公司项目部组织相关技术人员进行工程量、工程质量以及工程技术资料的顺利完成，在竣工验收前应对项目工程的分项工程与隐蔽工程进行提在下一道工序开始前进行。项目经理应组织工地工程师及监理公司的相第7条施工单位对隐蔽工程中的重要部分的整改应留下证据(如照片)作为验收的依据之一。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称会计核算规范执行部门监督部门生效日期第1条根据《中华人民共和国会计法》和《企业会计准则》关于公司必须依法设置会计账簿，并保证其真实性、完整性的要求，结合本公司实际情况，特制定本制度。第2条本制度以公司发生的各项经济业务为对象，记录和反映公司本身的各项生产经营活动。会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果。政策，各企业会计处理方法、各项会计政策、会计估计前后各期应当一致，不得随意变更，如确有必要变更，变更前须上报公司财务管理部审批同意，变更后应按会计准则要求利用。资产均按取得时的历史成本入账，如果以后发生资产减值，则计提相应的资产减值准备。本公司以人民币为记账本位币，会计年度涉及外币的经济业务，其记账汇率采用交易日的即期汇率，期末对货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，即期汇率与前一年度资产负债表日的即期汇率不同而本公司的现金是指：库存现金以及随时可支取的银行存款；现金等价物是指本公司持有的期限短、流。。其他金融工具的市场收益率作为折现率。没有标明利率的短期应收款项和应付款项的现值与实际交易价格。期末，对于持有至到期投资和应收款项，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。具体评估后计提，本公司对回收有困难的应收款提比例如下。地等。本项目。影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认整长期股权投资的成本。允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。已出租的建筑物。线法平均计算折旧，按估计经济使用年限和估计残值率确定其折旧率。值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，无论价值是否得到回升，在以后会计期值时点。。。续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，本公司综合各方面因素判断，以确定无形资可使用状态所必要的购建活动已经开始的条件下才允许资本化。除此之外，借款费用确认为当期费用。月，暂停借款费用资本化，中断期间发生的借款费用计入当期损益。购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。的过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予以资本化额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。按照至当期末止购建符合资本化条件资的乘积并以不超过实际发生的利息进行。务；履行该义务很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。第58条本公司承担的其他义务(如承担超额亏损、重组义务、弃置费用等)满足上述条件，确认为按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应第61条资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳。司，采用权益法核算。购。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期15．2审计与差旅费报销管理制度制度编号受控状态生效日期为了加强对公司应纳税种的监督与管理，使纳税工作制度化、规范化，根据国家税务法规结合实际情财务部经理根据公司性质制定《税务管理制度》来规定相关税务处理的工作内容以及相关工作周期。(1)财务人员根据相关规定填开发票的范围、内容。(2)财务部经理根据税务机关的规定制定“发票使用登记制度”，明确发票存放及保管的相关事宜，(1)财务人员在相关税收法律、行政法规规定的申报期限内，填写相关税种纳税申报表并向有关主管(3)财务部人员按月将纳税申报资料装订成册，并按规定报关。(1)财务人员在相关税种税款结算期限内完成相关税种税款的确定以及结算工作。(2)财务人员在有关税务部门规定的有关税款缴纳期限内完成税款缴纳工作。财务人员制定税务自查机制，按照税务机关对纳税评估设定的指标和预警值，在纳税申报前对自身纳税数据加以分析。主要纳税评估指标包括通用分析指标和特定分析指标。财务人员应全面配合有关税务机关对公司进行的税务检查，并给税务机关留下良好的印象，为公司创造良好的信誉和形象，以利于企业日后纳税工作的顺利开展。财务人员主要在公司合并与公司分立过程中，按照相关国家法规进行公司资产计价、减免税优惠、亏财务人员在公司破产、解散时，按照国家法律法规对公司所得税、破产期间的增值税进行税务处理。。对(1)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1－营业税税率)应交教育费附加额=营业税税额×费率(税率为3%)。人征收的一种税。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的相关规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值(评估值)为计税依据。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。1．凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。使用证书的，以证书确认的土地面积为准。房地产税的计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)(1)各类经济合同，以合同上记载的金额、收入或费用为计税依据。(2)产权转移书据以书据中所载的金额为计税依据。(3)记载资金的营业账簿，以实收资本和资本公积两项合计的金额为计税依据。契税的计税依据，归结起来有4种。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期制度名称行政事务管理制度执行部门监督部门生效日期第1条为了加强本公司的行政事务管理，规范各项行政事务工作的流程及标准，特制定本制度。。到达公司时进行接待。。订回程票，并安排专车送行。财务相关规定执行。额笔墨划，由行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期16．2房地产人力资源管理制度制度名称考核管理制度执行部门监督部门生效日期第1条为了完善公司管理制度，激发员工积极性，推动公司和个人的共同发展，特制定本制度。第2条本考核制度适用于公司各职能部门员工，项目员工的考核根据项目实际情况进行相应调整。．按照主要职责事项完成情况或履行职务的结果对员工进行评价。按照企业人力资源部设定的岗位考核指标对员工的目标任务完成情况进行考核。响员工完成工作的行为、表现和素质等方面进行评价。激励士气、培养下属等方面进行的综合评价。可申请二次复议，复议通常由高一层领导实施。若二次复议的结果与当初考核结果不一致，则以第二次考考核工作结束后，由公司人力资源部负责对本次考核结果进行整理。整理后的考核结果送交至公司总编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期三部分：用工具执行的工编编号(页码)市规划、金融政策这3大类，其中每个类别所涉及的具体法规包括但不限于下列内容。(1)行业法规，包括国家、省政府、有关城市房地产开发经营的方针政策，如土地制度与土地政策、人口政策、房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房(2)城市规划，包括政府短中期在项目所在地及项目地块周边的市政规划、土地利用市中心区历史风貌保护规划》等。(3)金融政策，包括政府对于地产开发、商品住宅、商业地产、市政规划等方面的政等。分析

存贷款利率与汇率政策

国民生产总值及增长率

城市区域划分高高层小高层6层板楼别墅龄/职位/其他30~40岁42~50岁文化环境对住宅户型的交叉分析表年年龄/教育程度/家庭30~40岁41~50岁12厅121223一级市场土地出让情一级市场土地出让情况户型商品房施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积及结构、销售额等房产价格走势、不同区域和物业类型的价格主要开发商开发销售情况三级市场交易情况当地房地产相关政策法规问法探测性调查描述性调查因果性调查预测性调查地产开发企业的市场调研人员在进行三级市场交易情况的分析时，可参考分析的内容如表析果2．各片区二手房市场出赁租赁价格分析场挂牌户型分析价格段挂牌频次分析析，明确这些政策法规对拟开发项目的作用与影响，从而为公司的前期开发工作提供指导。产新政策问卷调查。针对这一现象，笔者组织了行业专业人士，在北京、上海、广州、深圳、济南、成都、昆明对购房者说%房计划力□2个月内□2~4个月内□4~6个月□6个月后□不清楚失业下岗银行社会阶层与社会阶层与年龄构成人口数量住房消费居住现状择的人数(以一个片区的居民为抽调样本)，计算他们占样本总数的比例，根据计算结果分析该片区受访对象的购房动机。序序号购买动机人数所占比例备注1首次置业满足基本居住需求2二次置业改善居住条件3投资保值和增值4结婚5度假6办公7本地拆迁女购房查模型购房购房者产品需求调查2．购房者产品需求特征分析内容内容类型定义年龄层和收入情况选择房型更注重一些住房基本功能的实现积的住房住房品质提高上又不愿多年龄一般在40~50岁，他们拥有中等的个人年收入和家庭年收入年龄偏高，与前两类消费者相比，这类消费者是拥有汽车比例最高的类消费者对住房需求的特点是以经济适用房和普通商品房为主主要选择经济适用房，只有少部分人选择普通商品房，他们更愿意购买小面对住房的需求以普通商品房为主兼顾别墅等其他类型消费者平均年龄在303．购房者产品需求调查问卷购房者产品需求调查问卷伴随着中国城市化的进程，我国住宅建设已由总量扩张为主逐步向质量提升为主转变，从全局层面和发展方式。为了对购房者的购房需求特征进行整体了解，在此次房交会期间，本地产公司发布“购房者需求调查资料调查核，我们承诺对您的资料保密。□23岁以下□23~28岁□29~35岁□36~45岁□46~55岁□55岁以上□研究生同堂□四代同堂IT制造□建筑/房地产□律师/会计政/机关□其他□5万元以下□5万~10万元(不含)□10万~20万元□20万~50万元(不含)个区域置业□城区□郊区□欧式□美式□中式□现代□其他□50m2以下□50~892□90~1292□130~1492□1502以上室□四居室□其他送物业费□其他刚性需求，不买不行□开发商□物业□建筑品质□会所□老年活动场馆□房屋质量及处理17．6地产市场需求容量调研工具房地产需求预测是指对房地产未来的发展作出估计，预测提供的信息虽然不是完全准确出房地产投资决策及实施房地产经营与开发的重要依据。预测实际需求预测关或相关机构制定的标准作出的预测◎对房地产市场的期望和人们的实际支付能力作出的预测◎测时间为1~5测时间为1~5年~15年为佳上述2种方式进行。(1)额定住房需求预测法.额定住房需求预定法又分为2种方式。②在不划分“当前”和“未来”的条件下，确定预测期内累计住房的短缺量，即为住房(2)实际住房需求预测法。实际住房需求预测法主要是通过调查取得相关信息，通过对这些信息进行分析而得出未来的某一时期内住房的需求状况。调查的主要内容包括图房的资金实际住房需求户要搬出和搬入求预测公用的其他用房需求预测◎兼做办公室的其他办公用房具体包括仓库、饭店、学校、医院等◎此类办公用房的需求量变化主要与有密切的关系，不同类型的行业与职业，其需要办公用房的面积不一样◎需要新建的办公用房面积与员工人数、每人所需面积及空房率有关，预测各类职业从业人数的增长量是办公用房需求预测的关键对潜在购房者的分析与预估是对市场需求容量分析的一个重要补充。其常用的工具有居您好！为了解本市居民住房现状及购房潜在意向，我们组织了本次问卷调查。本研究问卷纯粹只用于研究目的，并采用无记名方式，研究均基于数据整体分析，所以您不必担心私人信息被泄露。敬请在您认月内□半年内□一年内□2年内□3~5年□5年以后□解决无房□改善住房条件□投资(出租收入期利益、专卖升值)□其他□多层□高层□阳光排屋(四层，1~2楼为一户，3~4楼为一户)□多联别墅(排屋)□双联别墅□独立别墅□60㎡以下□61~80㎡□81~100㎡□101~120㎡~180㎡□180㎡以上□二室二厅二卫□大于等于四室城南□城北□经济开发区□其他□4500元以下□4500~6000元(不含)□6000~8000元(不含)□8000~10000元(不含)□10000~12000元(不含)□12000~15000元(不含)□30万元以下□30万~50万元(不含)□50万~70万元(不含)□70万~90万元□□90万~110万元(不含)□130万~150万元(不含)□110万~130万元(不含)17．7企业竞争对手调研分析工具项目具体内容分析的结果争对手在哪些媒体上做广告宣传楼盘广告活动是否定期推出、推出版面多少具体内容是什么广告播出的时间及长度手广告的覆盖面、播出成本争对手所采用的广告媒体组合的作用(包括杂志、报纸、电视、电台等) (包括广告牌、广告画、广告信的费用预算导消费群体效果分析和依赖程度道情况略概述(自己销售、通过代理公司、团购等)(包括现场送礼品、现场抽奖、现场拍卖、述内容，需要一系列的工具表单来配合进行，具体如表27-25所示。项目/楼盘名称量星期一一周版面/时点版面/时点(元/m2)时时增长/下降幅度(%)时增长/下降幅度(%)服务费商品住宅市场调研工具城市概况城市人口数量析的内容 (包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等)(包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等)(包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等)(包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等)(包括绝对数量，近5年的发展趋势分析等)析调查问卷是对居民现状以及改善分析的主要工具。下面我们给出了一个居民居住状况调问卷为深入了解本市居民居住健康的现状，以推动本市健康住宅事业的建设和发展，××中心、市房地产积极配合。□环线□郊区□其他5．您家庭常住人口数量：□1~2人□3~4人□5~6人□6人以上7．建筑面积(平方米)：8．您目前住所居住时间：□1年以内□1~3年(不含)□3~5年(不含)□5~10年(不含)□10年以上况与住宅的关系：□很大□较大□一般□没关系□不清楚□室内外光环境措施□视觉环境□物业服务□保健体系(健身、文化、医疗)1313．现在住的小区内是否让您有压抑感(如感到孤独、寂寞或心情郁闷等)□不在意14．您认为哪些因素容易导致压抑感(针对居住环境)□室内布局不合理愿意□无所谓□面积浪费□黑楼道意□非常满意么分析原因在于□房屋质量差生活用水水质差业服务差□绿化差年人士在选购住宅时的需求点，如表17-18所示。人群分类人群特征考虑的因素分析及建议单身人士购房不必处于工作起始阶段，公交车与地铁是主要的交通工交通一次性到位，应采取具，选择社区周边便利的交通是其首要条件居家安全新婚夫妇中年人士工作岗位的变化以及今后生活的变化，适时地调换住房刚结婚的夫妻与单婚但双方仍处于事不多，家庭月收入一般，在购房时一般会地理位置是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高因为有过购房经验，对居住的要求也有善的居住环境最好能完全满足之前的期望，再次购买的要求也会相对较高，因此要多花心思在购房行动上面环境配套付款方式面积交通环境配套居家安全采光格局付款还款面积独栋或无物业管理无保安的小区快节奏的年轻人无暇于个人生，此小区内最好应等择还款方式最好是等额本息，这样还款压力减小所以所购房子最好是紧凑多房间的小户型选择交通便利的地方，方便家人出行，若是选择在远效置业，最好有地铁或班次频繁的公交市、药房，就方便了生活居住计和装修布置要保