南京新房回暖改善先行

城市宏观：GDP万亿城市，人口持续净流入南京是江苏省的省会位于中国东部沿海轴线和长江航线的战略交汇处是三角地区的重要门户城市之一南京平面位置南北长东西窄成正南北向总积6587.02平方公里。根《南京市国土空间总体规（2021-2035年草案南京计划形“南北田园中部都市拥江发展城乡融合的总体格局都市区形“1个中心区3个副城9个新城29个新市镇和若干个新社区的城镇体系中心城区为江南主城和江北新主城在功能体系上规划形成五级中心层级其中新街口西城南和江北为4个市级中心是城市核心功能的承载区仙林东山大厂六合、溧水、高淳6个为市级副中心，作为市域片区的综合服务中心。图：南京市位于江苏省的西部地区，与安徽省接壤图：南京市总体空间格局示意图 资料源百号 南市划自资局22年全年南京市GDP高达190.85亿元江苏省排名第二仅次于苏（2958亿元是我国为数不多的万亿城市之一南京明确“4+4+1的主导产业体系即打造四大先进制造业四大先进服务业加快培养一批未来产业产业结构持续优化第三产业对经济增长贡献率较高第一产业增加值315.56亿元占比1.9%第二产业增加值6069.64亿元占比35.9%其中规模以上高技术制造业实现产值4347.33亿元同比增长10.9%高于规模以上工业增速5个百分点第三产业增加值10522.65亿元占比62.2%其中信息传输软件和信息技术服务业增加值1568.52亿元、增长7.0%；金融业增加值2199.95亿元、增长7.8%2021年城市投资活跃度排名南京位居中国第四仅列深圳上海、北京之后。图：南京市GDP走势 图：南京第三产业占比缓慢上升 00000000

1111213141516171819202122

0%121314151213141516171819202122（亿元） YoY 第三产业占比 第二产业占比 第一产业占比国统局 国统局图：“+41”主导产业体系 前产研院受城市能级和城市竞争力持续提升的影响南京常住人口规模不断扩大是型的人口净流入城市，外来人口主要来自苏北和安徽。2021年全市户籍人口733.73万人常住人口942.34万人其中城镇人口818.89万人占总人口比重（常住人口城镇化率86.9%全市人口出生率为7.25‰死亡率6.02‰自然增长率1.23‰。南京人口受教育程度全国领先，拥有大学文化程度的人口为328.15万人每10万人中拥有大学文化程度的有3.53万人仅次于北京位全国第二。并且，南京教育资源丰富，高等教育在校学生人数高达95.5万。图：南京人口持续净流入00111213141112131415161718192021常住人口（万人） 户籍人口（万人）江统局居民收入水平稳步提升城乡差距逐渐缩小2022年南京市居民人均可支配收入6.9万元人均GDP17.9万元分别位于全省第二名和三名农村居民人均可支配收入增速连续8年高于城镇居民城乡收入差距逐渐缩小2022年城镇居民人均可支配收入76643元，农村居民人均可支配收入34664元，同比分别增长4.1%和6.0%。图：农村居民人均可支配收入增速连续8年高于城镇居民000000,0000

2221415161718192021415161718192021国统局房地产市场调控政策应出尽出供销面积双降房价已回稳市场特：老不应求远郊高企经济发达与人口增长，强有力地推动了南京房地产市场的发展。2002年至2007年房价维持着温和的上涨趋势2009-2015年南京房价阶段性上涨均价越过万元门槛2016年南京的住宅市场出现了阶梯性的跳跃房价猛涨至1.78万元/平，之后限制性调控政策出台，27年南京成为限价、限购、限贷、限售的“四限城市01-221年刚改改善类产品占比增加新房价格出现结构性上升截至021年突破了.5万元的均价受疫情和宏观环境的影响2022年南京楼市量价双跌地位震荡22年房屋销售面积942.32万平同比增长38%，销售价格25768元/平，同比增长下降4%。图：南京房地产市场发展历程 资料源国统局房价上行也刺激了房地产开发需求从开发投资来看2016年后南京市整体在房地产投入方面较为活跃房地产投资比例维持高位发展2022年房地产开发投资额达到2758.8亿元占固定投资总额的47%当年房屋新开工面积1302.65万平根据新开工面积与销售面积测算南京市场供求关系在近年内较为稳定整体供求比维持在.5左右。图：南京房地产开发投资维持高位发展 图：南京房地产市场供求比维持在.5左右 00000000000

60%50%40%30%20%10%000010203040506070809000102

000000000

3.02.52.01.51.00.5000010203040506070809000102房地产开发投资（亿元）房地产开发占固定资产投资的占比

房屋新开工面积（万平） 房屋销售面积（万平） 供销比国统局 国统局由于南北细长的地理格局导致南京新房市场发展不均衡老城区域供不应求远郊外围库存高玄武秦淮建邺鼓楼等老城区的新房均价都在4万以上，其中鼓楼滨江新玄武南部新城河西南等都是地产商推盘的热门板块而远郊地区（如六合、溧水、高淳）的均价不及2万。图1：南京房地产市场分区域价格带 产究备注各房据2新交均整理楼市政：四续放松利率下降22年南京楼市利好政策频出限购限贷限售限价持续放松同时财税刺激托市减免住房转让税费发放财政补贴刺激购房需求截至2022年年底南京限购区域仅剩建（不含江心洲鼓楼（不含幕府创新区玄武（不含新玄武、秦（不含南部新城四个片区其余地区皆取消限购，南京户籍最多可购买3套房，非南京户籍在缴纳6个月社保后，最多可购买1套房。同时，为刺激需求回暖信贷融资也不断宽松根据中国网地产目前南京市首套房贷降至4.1%，二套贷款利率在4.9%左右。政策详情表：2年南京地产调控政策持续放松政策详情限购放限售放

中心城：南户籍单身购一套家庭或异带限购2套；非京户限购套房，缴纳6个月保；二家庭有0老人庭可在购四内购第三房；A///D及博类人在购四区增加个购名额；工在限四区，增加1个二手购房额。六合、水、淳：南京户不限，非京户限一套。自2年5月0日起南京售商品的限标准整为网备案时满3年”在此前原准是“得不产证后满3年。限贷放松 2年2月南京调二房付比例在房未还的情下再买房付比由原的6成降至4成限价放松 南京全取消三批供地毛限价购房补贴 浦口、水、合提房票置高淳提购房贴（）额提高首次用住房积金贷购买二套房公金高可贷度由行的0万/人夫妻方0万/户，调至0元人、妻方0万元户。公积金

（）利下调：5年期上首个人住公积贷款此的.%至.%5年以下含5年）首个人房公积金贷由此的.降至.%。二手房松 南京推二手“带过户的式。2年0月1至3年2月1日间，出售有住在现住出后1内在场重购房的税人对换房退政

于出售住宅缴纳个人得予以退。新房供面积，库存升，周期拉长22年南京全市商品住宅供应面积72.79万平，同比下降4%，成交面积802.73万平，同比下降5，商品住宅成交均价3154元平，同比增长.%。分月来看，6月成交量为二季度以来的最高峰，三季度受疫情和宏观环境影响震荡筑底10月成交仅41.8万平年末销量平平今年初受疫情政策变动的影响，供销放缓，1月全市供应、成交面积仅达27.4、43.2万平，但房价已经止跌回稳，重返3万以上的均价。图2：南京市商品住宅月度供销量价走势 0

000000,0000年年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月供应面积（万平） 成交面积（万平） 成交均价元/㎡)产究南京商品住宅库存自21年下半年起持续增长，22年整体高位震荡，由于成交规模不断缩量去化效果不尽人意去化周期持续攀升2022年12月和2023年1月，南京市商品住宅库存分别为990、981万平，对应去化周期长达14.8、15.8周。图3：南京商品住宅月度库存走势 图：南京市去化周期自1年下半年起持续增长00000

10 8 642 5年月年月年月年月月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月库存面积（万平） 库存数量（万套） 去化周期（月）分区域来看，两江、南部新城及河西南板块成交居前。成交面积方面，2022年浦口江宁建邺雨花秦淮成交量居前分别占19%18%11%11%10%，两江板块供应量大带动浦口江宁成交居前建邺区受益于河西南的发展而秦淮雨花区受南部新城带动鼓楼玄武因其地块发展比较成熟整体供应有限，导致成交居后从价格上看尽管成交量小但传统主城区的价格韧性更足鼓楼、雨花的均价分别上涨19%、16%，江宁区下跌10%，跌幅明显，而六合、高淳、溧水等远郊成交价也略有下滑。图5：2年南京分区域成交占比（按面积计算） 图：2年南京分区域新房均价变化 玄武,%鼓楼,溧水,高淳,六合,栖霞,10%秦淮,

浦口,鼓楼雨花建邺秦淮玄武六合高淳栖霞江宁,鼓楼雨花建邺秦淮玄武六合高淳栖霞

00,00000

20%%%%%%%0%-10%溧水江宁-20%溧水江宁雨花,

建邺,

年成交均价（元/平） 同比分产品来看，改善产品的成交占比上升。从成交户型来看，尽管2022年0平米以下0110平米仍为主力成交面积段但占比已降至23而1平以上的高端改善户型都在扩容；从总价段来看，00万以上的成交占比持续扩充50万以上占比升至2当地消费者购置改善房的意愿较强且购买力强劲。图7：01202年南京市商业住宅分面积段占比（按套数计算）

图：01202年南京市商业住宅分总价段占比（按套数计算） 0%

0%0% 0%0% 0%0% 0%0% 0%年 年 年 年 年

年 年 年 年 年平以下 -平 -平 -平 -平 平以上

万以下-万-万-万-万万以上24二手交量，价格动不大南京市二手房市场成交套数在2022年同比下降三成价格略有减低根据地产数据2022年南京市共发生二手房交易73451宗，同比下降34.2%，成交面积为656.23万平同比下滑34.3%月均成交套数仅6121套处于近五年最低值价格方面2022年二手房成交均价为30036元平相较21年30632元平的均价略微下降2%。图9：南京市22年二手房成交套数显著降低产究图0：南京市22年二手房成交均价波动不大0000000000000

-5%-10%-15%年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月月年月年月年月年月年月年月月年月年月成交均价（元/平） 环比政策与土地市场：土地市场降温，国企托底明显地市政放毛限价时在拍则开资质资金门等多松绑2021年南京成“两集中新政下的试点城市全年土拍规则呈现先紧后松的趋势21年南京“定品质纳入土拍规则最高溢价率由30%下调至15%、限制地块报名总数、限制开发资质等。2022年南京保持15%溢价率上限不变的同时其余规则皆有所松绑如将出让金缴纳周期放宽至6个月取消开发资质的限制值得注意的南京自22二批次开始局部取消毛坯限价，三批次起挂牌地块不设毛坯限价。参拍数限制 主体资质 限制联开发 保证金例 出让金纳周期参拍数限制 主体资质 限制联开发 保证金例 出让金纳周期 溢价率1年第一批 无 三级及上 无

鼓楼、邺、淮、北新其他区：

-3个月 最高1年第二批 3宗

分地块求一二级、级以上

主城不联合买、开及转

鼓楼、邺、淮、北新其他区：

-3个月

不超不超过1年第三批 1宗 三级及上 无 各区域为% -3个月

不超过不超过6个月各区域为无三级及上（仅G3二无2年第一批2年第二批 无 具备开资质可 无 各区域为% 6个月

不超过不超过不超过6个月各区域为无具备开资质可无2年第三批2年第四批 无 具备开资质可 无 各区域为% 6个月

不超过不超过不超过6个月各区域为无具备开资质可无2年第五批土地成：量增，两新区力，城托底2年南京涉宅用地供销规模双降地价保持增长态势两江板块为成交主力。2022年南京全市共完成5批次集中供地，供应建面1059.4万平，同比下降42%，成交建面884.2万平，同比下降46%，成交楼面价14794元平，同比上涨20%。分区域来看，老城区（玄武、秦淮、建邺、鼓楼、雨花台）的成交面积小两江板块因江北新主城的建设而成交增多2022年浦口区江宁区六合区、栖霞区土地成交占比分别为19%、14%、14%、11%。图1：南京市202年涉宅用地供销规模双降 图：2年南京各区土拍成交占比（按,00,50,00000

0708090001070809000102

0,05,00,0,000

浦口区江宁区六合区栖霞区溧水区高淳区秦淮区雨花台玄武区中数库 中数库分批次来看2021年南京土地集中出让市场呈现明显的由热转冷成交金额缩水溢价率走低流拍率上升2021年三批次土地成交金额分别为993507325亿元，土地成交面积为681355383万平，溢价率分别为18.2%6.0%3.4%，流拍率分别为1.9%22.6%26.2%。2022年南京土地市场保持低位运行全年仅9宗地块触顶摇号溢价率继续走低2022年前三批次溢价率分别为4.5%2.9%2.6%流拍率方面虽然南京政府放松了土拍门槛在开发资质资金门槛等方面松绑房企参与热情并不高，22年第一、第三批次流拍率高至31.6%、32.6%。年末南京加推了四、五批次，但房企的参拍意愿低，均以底价成交。图3：02202年南京市土地“两集中”成交土地建面及出让金 0

000年第一批年第二批年第三批年第一批年第二批年第三批年第一批年第二批年第三批年第一批年第二批年第三批年第四批资料源中数库图4：南京市土地“两集中”各批次成交土地宗数 图：南