中国养老地产开发模式的理论与实践

中国养老地产开开发模式的的理论与实实践研究发布者：admmmin

来源：《建建建筑经济济》

发发布时间间：220144-004-115

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核心提示：本文文文提出“医护护养休”四位位一体的的医学学健康居居住新新模式，将将现现代化的的老年年医院、康康复复中心和和老人人养护之之家建建在同一一个社社区里，形形成成相互毗毗邻的的健康小小镇，以以弥补医医院缺缺养老功功能，养养老机构构少医医疗康复复这一一缺憾；；对养养老地产产开发发模式的的功能能模型和和经济济模型进进行论论述，结结合实实际地块块对我我们的研研究成成果进行行探索索。

1养老地地产兴起起的背背景

国务院于222011年112月印发了了《社会会养老老服务体体系建建设规划(220111-22015年))》，提出出要要在十二二五期期间“初步建建立起与与人口口老龄化化进程程相适应应、与与经济社社会发发展水平平相协协调，以以居家家为基础础、社社区为依依托、机机构为支支撑的的社会养养老服服务体系”。确确立了以以家庭庭和社区区为核核心，多多方参参与的社社会老老年照料料服务务发展思思路。我我国基本本的养养老方针针就是是以家庭庭养老老为基础础，社社区养老老为依依托，机机构养养老为补补充，被被称之为“99064”，即即90％的老老年人在在社会会化服务务协助助下通过过家庭庭照顾养养老，66％的老年年人人通过社社区照照顾养老老，44％的老人人入入驻养老老机构构集中养养老，而而养老地地产属属于机构构养老老这范畴畴。

2养老地产的的概概念与特征征征

2.1养老地地地产的概概念

养老地产是是是指在人人口老老龄化日日益加加重的背背景下下，由房房地产产开发企企业或或相关的的社会会机构推推出的的适宜老老年人人居住、符符合合老年人人心理理特点及及生理理特点并并能够够满足老老年人人社会活活动需需求，为为老年年人的健健康提提供良好好基础础设施保保障的的老年住住宅产产品。它它的基基本形式式有以以下几类类：老老年社区区、老老年公寓寓、老老年住宅宅、旅旅游地产产、养养老院、托托老老所等。

2.2养老地地地产的特特征

与一般的商商商业地产产相比比，养老老地产产具备以以下特特点：一一是在在选址方方面，要要综合考考虑交交通、居居住环环境、生生态条条件等各各方面面因素；；二是是对于住住宅的的规划设设计要要求高，如如要要求无障障碍设设计、要要有紧紧急呼叫叫系统统等；三三是对对于配套套设施施及服务务要求求更高，对对于于老年人人而言言，能够够便利利地在住住宅附附近“一站式式”解决各项项需求。这这就就决定了了养老老地产的的开发发资金需需求量量大、产产业链链长、各各方利利益关系系复杂杂。

3我国养老地地产产的产业环环环境分析析

3.1现阶段段段居家养养老及及社区养养老问问题分析析

3.1.1居居居家养老老存在在问题分分析

中国传统崇崇崇尚家庭庭养老老，但城城市巨巨大的生生活成成本、激激烈的的生存竞竞争和和新型生生活方方式的出出现，导导致城市市独生生子女父父母进进入老年年或成成为高龄龄老人人后，生生活照照料问题题成为为居家养养老的的难题。目目前前，我国“四四二一”型家家庭已经经成为为社会细细胞的的主流，家家庭庭养老功功能已已逐渐弱弱化。目目前，大大多子子女都是是双职职工，他他们追追求个人人生活活空间，工工作作繁忙，而而且且需要照照顾子子女，负负担已已经很重重，根根本没有有太多多时间和和精力力陪伴父父母照照料他们们的日日常生活活。另另外，现现在的的年轻一一代在在追求现现代生生活方式式的过过程中，产产生生了对小小家庭庭的偏好好和对对大家庭庭的淡淡漠，他他们不不是不想想履行行赡养义义务，而而是面对对目前前尚不规规范的的养老市市场和和中高端端养老老机构缺缺乏的的现实问问题，对对在现代代生活活中如何何尽孝孝感到困困惑。

3.1.2社社社区服务务中心心养老问问题分分析

目前大部分分分社区服服务中中心多数数是当当年的托托儿所所、敬老老院、职职工之家家改造造而成，在在硬硬件上不不具备备复杂的的医疗疗服务设设施，空空间不够够、档档次较低低、功功能单一一，与与老年人人日益益增长的的物质质文化需需求不不相适应应；在在软件上上也缺缺乏一套套健全全的经营营服务务管理团团队来来负责社社区服服务中心心的日日常经营营工作作。

3.2问题提提提出

在上述现实实实情况下下，如如何使老老人的的医疗、护护理理、养老老休养养实现有有效结结合；如如何使使养老环环境既既不脱离离社区区又能回回归自自然——清静静休闲，成成为为了研究究现代代养老地地产不不可回避避的前前提性问问题。

把医疗和养养养老结合合在一一起，对对有病病老人既既养又又医，医医护养养结合，有有病病及时治治疗，无无病康复复养老老，不需需要反反复跑医医院，为为家庭解解决难难题——探索索一种集“医医、护、养养、休休”四位一体体的全新新养老老服务模模式，这这就是研研究新新型养老老地产产的最初初设想想。

4国内外养老老地地产案例研研研究

4.1研究对对对象的选选择

作为世界上上上养老的的发达达国家，美美国国、法国国、日日本、新新加坡坡的老年年住宅宅主要是“政政府扶持”加加“发展商盈盈利型”，如如图1所示。图1部分分分国家老老年住住宅模式式

4.2国内外外外养老地地产案案例研究究

通过对成熟熟熟老年社社区美美国佛罗罗里达达太阳城城中心心老年社社区、山山地草原原退休休人士社社区((MounnttainnMMeaddowwsRRettireemeentCoommuuniity)、华华休村养养老中中心(WasshoeeVVilllaggeCCarreCCennterr)和和日本港港北新新城，以以及国国内的北北京东东方太阳阳城、燕燕达国际际健康康城、上上海亲亲和源老老年公公寓这些些国内内外养老老地产产典型案案例的的研究，有有如如下几点点认识识。

(1)理念先进进进

养老地产能能能使老年年人精精神充实实、身身体健康康，享享受一种种不孤孤独、不不依赖赖、不满满足温温饱型的的老年年生活。

(2)保证良好好好的自然然环境境，规模模不宜宜过大

养老地产内内内环境非非常优优美，距距离中中心城市市较近近，一般般在110公里左右右。面积积一般般在10公顷顷(150亩亩)左右。项项目具有有一定定规模，但但规规模也不不宜过过大，并并把老老年专科科医院院的规模模控制制在必要要的范范围内，否否则则容易造造成资资源浪费费。

(3)以老人医医医护中心心为核核心，其其他功功能区辐辐射展展开

设置医护中中中心，并并以此此为核心心，建建设养老老社区区，包含含医疗疗、护理理、养养老、休休养等等不同功功能的的建筑结结构组组合。以以护士士站或护护理站站为服务务区，按按照一定定的服服务半径径向外外按不同同的服服务功能能辐射射建筑空空间结结构。

(4)把养老设设设施安排排在一一个社区区内，形形成健康康小镇镇

根据服务对对对象的健健康状状况及护护理需需求的不不同，设设计不同同的建建筑空间间，例例如集中中空间间、连廊廊连接接、联排排公寓寓、独立立别墅墅等，满满足医医疗、护护理、养养护、休休养的的不同阶阶段、不不同需要要。将将不同老老龄住住宅产品品融入入社区内内，形形成满足足各种种类型老老龄人人基本生生活需需求的老老龄人人生活社社区。老老年社区区需要要针对老老年人人的特点点，布布置完善善的配配套服务务设施施，诸如如老年年用品一一条街街，多功功能文文化街等等，用用于满足足老年年人在健健康和和精神方方面的的需求，使使老老年人的的生活活更加丰丰富多多彩。

5我国现阶段段养养老居住模模模式研究究

5.1适合老老老年人群群特点点的居住住类型型

目前我国老老老年人群群的生生活需求求与行行为特征征：如如图2所示。图2老年年年人群的的生活活特点

国内目前养养养老模式式类型型大致分分为居居家养老老，机机构养老老和社社会化养养老，养养老机构构所能能提供的的养老老产品的的类型型如图3所示示。图3目前中国国养老老机构提提供的养养老产产品的类类型

5.2我国养养养老模式式特点点及发展展趋势势

如图4所示示示，目前前国内内养老模模式较较为单一一，传传统的养养老机机构仍占占据养养老产业业的绝绝大部分分市场场，但随随着人人们养老老观念念的逐渐渐转变变，社区区化养养老等一一些新新型养老老地产产正逐步步被老老年人接接受。图4我国国国养老模模式特特点

5.3养老居居居住的四四种需需求

总体来说，高高龄老人养老老需求主要有有四种类型：：以休养为主主的预防性需需求；以休养养和护理相结结合的支持性性需求；以医医疗和护理相相结合的长期期看护需求；；以及以医疗疗为主的精细细护理需求。这这四种类型的的需求都对应应于某些特定定的对象，如如图5所示。图5四位位位一体的的综合合需求

6打造四位一一体体的新型养养养老地产产

根据以上研研研究，本本文认认为，发发达国国家和地地区为为我们研研究、解解决中国国的养养老问题题，提提供了可可供借借鉴的案案例和和宝贵的的经验验，结合合中国国的国情情，可可以归纳纳出目目前能够够运作作的两种种有效效的养老地地产产开发模模式。

一是在一些些些新建的的大型型社区里里前瞻瞻性地设设置集集“医护养休休”四位一体体的老年年医疗疗康复保保健社社区，使使社区区的每位位居民民一入住住就有有了养老老保障障。这种种全新新的养老老地产产开发模模式如如图6所示。就就此建议议政府府规划部部门在在新城区区的建建设中，一一方方面社区区建设设要大型型化，避避免社区区太小小，小区区结构构重复建建设，造造成资源源浪费费。另一一方面面在考虑虑新建建医院的的同时时，一定定要在在医院附附近合合适的位位置建建造老人人的护护理结构构，使使之形成成与大大型综合合医院院之间的的逻辑辑关系，否否则则空间的的缺失失就会导导致目目前老城城区、新新小区养养老结结构设置置困难难的局面面。

二是在一些些些既有社社区附附近，将将周边边有利的的自然然条件“借过过来”，并将将老人的的医、养养、护、休休恰恰如其分分地融融入其中中，既既不脱离离社区区，又能能回归归自然。图6医护护护养休“四位位一体”健康康居住新新模式式

目前国家养养养老政策策的导导向，引引发了了社会对对老年年医院的的巨大大需求，而而集集医护养养休“四四位一体”的的老年医医疗康康复保健健社区区则是新新形势势下养老老地产产的开拓拓者，如如何使这这一新新型养老老地产产的设想想成为为一个具具有可可行性的的养老老地产项项目，这这就需要要我们们在已有有项目目基础上上大胆胆创新。

7建筑项目功功能能构想模型型型

打造“医护护护养休”四位位一体的的新型型养老地地产，“医医”的功能必必须由一一家高高水平的的老人人专科医医院来来实现；“护护”和“养”的的功能则则由老老人疗养养康复复中心来来实现现；“休”则则由老人人养护护之家实实现。这这种“集医护护养休”四位位一体的的大型型老年医医疗康康复综合合体项项目构想想模型型如下：：

(1)以老人专专专科医院院为中中心，其其他功功能区向向外围围依次辐辐射展展开。

(2)核心是以以以老人常常见病病为医治治对象象的高水水平医医疗机构构，包包括老人人常见见病各科科室、手手术室、重重症症监护和和临终终关怀室室，条条件允许许还应应该组建建老年年疾病研研究所所，以不不断提提高老年年人常常见病的的医治治水平。

(3)向外辐射射射为老人人疗养养康复中中心。适适用于65岁岁以上，病病情情稳定但但需要要接受继继续医医疗服务务并且且需要进进行长长期疗养养康复复的老人人。

(4)外围为养养养护老人人之家家。适用用于665岁以上，针针针对失能能老人人，需要要全日日制入住住，实实施老年年护理理的高端端人群群(高的生活活质量和和服务务要求)，可可以享受受到清清洁、排排泄、进进食、外外出等等日常生生活照照顾、功功能训训练、健健康管管理、陪陪同就就医等服服务。

整个建筑功功功能模型型呈“回回”型布置，康康康复疗养养中心心与老人人养护护之家可可设为为一条人人工水水系带状状公园园，并在在其与与老人养养护之之家建设设一条条多功能能商业业街，包包含的的配套服服务设设施主要要有：：老人度度假酒酒店、温温泉游游泳池、桑桑拿拿房、美美容美美发室、心心理理咨询室室、下下沉式多多功能能活动广广场、球球馆、棋棋牌室室、健身身房等等、超市市、音音乐室、多多功功能厅、药药房房、中餐餐厅、老老年大学学、银银行、邮邮局教教堂、图图书馆馆、咖啡啡厅、酒酒吧、茶茶艺、西西餐厅等等。

考虑到项目目目地块有有可能能一面临临街，所所以项目目初步步构想功功能模模型如图7所所示。图7项目目目功能构构想模模型图

8建筑项目经经济济构想模型型型

8.1项目运运运营模式式

上述为项目目目构想的的建筑筑功能模模型，除除了要满满足功功能要求求之外外，其经经济模模型及如如何运运作这个个大型型医疗保保健综综合体项项目，也也是应该该考虑虑的问题题。初初步构想想是利利用老人人养护护之家的的销售售和租赁赁收入入来平衡衡前期期老人专专科医医院和康康复中中心的建建设资资金投入入；为为了使项项目能能够持续续运营营，后期期的运运营模式式也相相当重要要，从从某种意意义上上来讲，找找到到最合适适的项项目运营营模式式将是该该项目目成败的的关键键性因素素。建建议由专专业的的运营团团队来来运作整整个项项目并且且在规规划、设设计过过程中听听取他他们的意意见。结结合目前前国内内养老地地产机机构的运运营情情况，归归纳出出以下五五种运运营模式式。

(1)将老年专专专科医院院和康康复中心心直接接交予政政府经经营，政政府参参与经营营会使使本项目目具有有一定程程度上上的公益益性，使使得老人人入住住过程中中会有有心理上上的安安定感，进进而而为项目目的后后续发展展起到到有力的的推动动作用。

(2)项目建设设设完成后后由开开发商负负责直直接经营营管理理，为入入住的的老人提提供直直接的服服务，老老人自始始至终终的相对对人只只有一家家。采采用此种种模式式有利于于加强强老人与与开发发商的沟沟通，可可以建立立起顺顺畅的协协调沟沟通机制制，能能够实现现双方方利益的的最大大化。采采用此此种运营营模式式，能够够迅速速建立起起成熟熟的服务务体系系，为老老人提提供高水水平的的服务，同同时时为了不不断提提升服务务品质质和服务务质量量，应建建立顺顺畅的退退出机机制，如如可以以考虑采采取宾宾馆式入入住方方式。按按月或或按天收收费。老老人一旦旦不满满意服务务质量量，便可可以随随时停止止缴费费，从而而使开开发商的的服务务质量日日臻完完善。

(3)开发商与与与一些专专业化化的公司司建立立合作关关系，进进行项目目的日日常运营营管理理。此种种运营营模式构构建了了非常专专业的的完善的的服务务体系，包包括括生活照照料、医医疗健康康、文文化娱乐乐、心心理咨询询、家家政等，这这些些服务体体系形形成了一一个完完整的养养老体体系。通通过与与餐饮服服务、综综合后勤勤管理理、知名名健身身康体会会所等等建立战战略联联盟关系系，并并将其融融入项项目的配配套服服务设施施中，以以打造集集居家家养老与与机构构养老于于一体体的高端端老年年生活社社区。在在品牌的的统领领下，确确保在在较短的的时间间内，形形成养养老服务务行业业联盟，通通过过专业化化的分分工，构构建独独特的服服务体体系，提提升服服务品质质。

(4)完成项目目目并进入入良好好运营阶阶段后后，整体体打包包出售给给社保保、保险险等追追求低风风险低低收益的的金融融机构持持有。

8.2盈利模模模式

所谓盈利模模模式是一一次性性收入与与长期期性收入入相结结合。收收入来来源包括括地产产租售收收入、物物业管理理和养养老服务务收入入以及衍衍生品品开发收收入等等。基于于养老老地产的的具体体资金运运作与与盈利方方式、收收入来源源可将将高档养养老地地产分为为倒按按揭、会会员制制、互换换使用用权、转转让使使用权、投投资资返本等等模式式，本项项目由由预期收收益模模型图如如图88所示。图8项目目目预期收收益模模型图图9项目目目功能分分析图图

9实践案例分分析析

结合宁波市市市某一地地块，将将之前构构想的的建筑功功能模模型予以以实施施。

项目地处宁宁宁波市北北仑区区，宏观观地理理位置优优越，更更临近舟舟山市市普陀岛岛