最全的房地产合同基本常识

房地产合同基本常识目录第一部分房地产合同的四大基本功能………………1功能一：锁定交易平台……………1功能二：锁定交易内容……………2功能三：锁定交易方式……………3功能四：锁定假定处理……………4第二部分房地产合同的三大审查要点………………6要点一：审查合同的合法性………6要点二：审查合同的内容条款……13要点三：审查合同的表述质量……18第三部分房地产合同签约实战助手…………………21第四部分房地产合同签约要点………28※ 第一节获取土地合同签约要点……………28※ 第二节融资合同签约要点…………………33※ 第三节合作开发合同签约要点……………35※ 第四节建设工程咨询合同签约要点………43※ 第五节建设工程施工合同签约要点………49※ 第六节材料设备采购合同签约要点………73奖※场跪第七冲节巴睛广告合同签约杨要点等………………岭……………累……某77隔※床叶第八选节愈陵销售合同签约扇要点豪………………卷……………毅……疗86村※么代第九或节瞒摧物业管理合同揪签约要点绪………………辈………奇……顶122拔※哪写第十肝节症影商业地产合同碑签约要点遵………………拾………食……灰134俘第漠一葱部纳分般绪房地产合同的撑四大基本功能属房地产合同是聪指在土地使用认权出让或划拨群、房地产开发赚、房地产交易萍和物业管理过象程中当事人之闸间设立、变更窜、终止权利义订务关系的协议压。房地产合同威是由特别法规匠定的合同，与车合同法规定的盲合同相比具有下主体物多样性帖、标的物特定朵性、标的物转稀移或生效要求携特定条件等特端征，但是无论锋是有名合同还戚是无名合同，钥也无论是连篇数累牍的合同或尊是简单扼要的凶合同，都能透待过形形色色的贝表现形式看到洲合同的本质，扭那就是书面合因同的四大基本饥功能：锁定交映易平台、锁定井交易内容、锁叉定交易方式、朋锁定假定处理哭。合同通过不批同的条款或是宣条款组合的方灿式体现着这四萝大基本功能。浑功能一：锁定咽交易平台故房地产合同锁僻定交易平台的惊功能所要解决组的是双方所建鞭合同的基本准嫁则，主要回果答散“准谁和梯谁合”已以及基本秩序唐的问题。这个丧平台除对当事鞭人分别是谁、健应当具备什么受资格加以明确步外，并不解决化交易中的实体猛和程序问题，练它解决的仅仅屠是合同本身的菠基本准则。但妇这个平台锁定宏了相关事务后怪，也明确了一晶些与交易有关梨的基本规范，挺并将不必要的忘麻烦引向有过聪错的一方。这稠一平台的主要考内容有：沈第一，合同所勒属类型、名称拔；踏第二，交易各衔方的名称、基学本情况描述；分第三，签订及画履行合同的资拢格要求；搞第四，合同目窗的；诊第五，本合同阅中术语的含义吃；扇第六，合同生键效的条件、失僵效条件；贞第七，合同与鼓其他文件、附坡件冲突时的解娱释顺序；笛第八，合同本它身的份数、各煤方持有数量；忠第九，争议解课决的程序、管益辖机构的约定岗。巷由此可见，这献一平台仅解决刷合同本身的基遥本规则问题。饱※思专家提示：蹦无名合同是指退《合同法》分纽则明文规定色的烈1霸5娱类合同之外的袖合同。无名合窄同包括中国其馋他有关法律已谋经明确规定的仆和虽实际存在加、但尚待法律际来规定的这两猛类合同。招功能二：锁定扎交易内容阻合同法调整范师围内的交易，交其内容不是产窄品就是服务。么因此房地产合寒同在锁定朴了嗽“关谁和枣谁衬”泄的问题后，下燃一个需要锁定徐的便是合同双茧方要交易的内墨容。这一功能沈主要是明确双轧方交易的是什仰么产品或服务捐、产品或服务株的数量及价格肃、产品或服务驴的质量标准等永。为实现此功屈能，就必须解随决如下问题：睁第一，所要交炒易的是何种产馒品或服务；糊第二，产品或兴服务的质量标润准；厅第三，产品或汇服务的规格、匆数量、计量单酬位；柏第四、价格是萍否明确、价格翼中扬哪些内容倍；样第五，备品备请件或附加的其产他服务；慰第六，资料的垦提供或权利的符许可、转让等质。伞从上述内容可裹以看出，这一绸功能解决的是渔合同双方钥要慈“是干什补么浙”协的问题，并不缝涉及如何完成尽交易。涂功能三：锁定纠交易方式佛这一功能是锁忠定交易的完成特程序，确保合潮同按意愿实现竿。即在解决新了大“捐干什段么盗”杯的问题后再解顾决砍“灶怎么限干壮”鞋的问题。其内砌容围绕产品或秒服务的提供时些间、提供地点践、过程要求、彼验收方法等，遣其目的是明确首各自所需要的哥产品或服务以蹦何种形式实现饥，为实现此功建能，主要需要柿解决如下问题创：个第一，产品或链服务提供的时捡间、地点、批循次及每批数量萝；挡第二，装卸方箭式、运输方式悉、贮存方式、冻保险及费用承似担方式、交接级方式；层第三，说明资茎料、备品备件炼的要求及提供担方式；虾第四，对质量拣、数量、规格纹验收的标准及鞋程序，包括异千议的处理方式赌、程序；舅第五，结算费难用类别、程序酸、付款方式及森期限、发票种恐类及提供方式轻；倡第六，售后服贷务的内容、期麦限、提供方式宜、费用承担；礼第七，履行的孕担保方式、种迹类、范围、期酿限；漏第八，双方的害指定联系人、遭指定的联系方浇式；山第九，通知与佣送达的方式、融方法；房第十，包装物痰或周转用品的皱承担及回收方粘式；们第十一，双方悬对合同履行的连其他特别约定遵。扭由上述内容可厨以看出，这一仆功能只约定在译正常情况下如马何实现交易的钟问题。掌功能四：假定县锁定处理门仅仅约定姨了债“乖谁和快谁贸”演、贸“海干什峰么搂”扩、沈“筹怎么抬干胃”俯还是不够的。晓因这这些内容勺都是在正常履矛行情况下需要铜的内容，对于益履行过程中可累能出现的非正鬼常情况无能为腰力。为了确保撕交易的安全，象必须约定出现削违约或非违约心的特殊情况影画响合同正常履个行时的处置办到法、以约束双舅方的行为并为堤问题的处理建劫立基本秩序。怕因此，这一功喘能是解姜决卖“芬出了意外怎么古办悼”坦的问题。这一林功能的主要内鼠容如下：成1约、确定违约行漂为内容屑除非对违约的临范围另有约定宏，否则只要是面未完全按合同说履行，无论是启全部还是部分霜均属违约，包映括履行时间、燃履行地点、履辨行人、履行内肥容、履行方式坟、履行要求等燥方面的约定。服也就是说，在广合同的任何方秒面未宰按辱“鄙5W1境H期”皱（竹Whe舅n帝、浮Wher坝e测、袄Wh据o法、恐Wha维t品、雨Wh兄y垃、群Ho淹w扮）的要求履行瞒便构成违约，牛具体可以分为陶质量、数量、途规格品种、包贫装、交付批次谨、交货地点及即方式、交货期俩限、付款金额现与方式等条款藏，既包括实体墨问题也包括程勺序问题。络2括、明确违约责查任范围守对于违约责任宫范围的约定可怎以采用金额确暴定的方式，即丙以定金、固定渣金额或固定比时例的违约金等先方式承担违约欧责任，或以其仆他的内容确切伴的方式，如以仁特定物承担违尝约责任。如果俭合同中未能以采这类方式确定瓶违约责任，则序损失赔偿、可棵得利益赔偿等垮均须约定具体龟的范围甚至计圆算方法。糊不同类型的合悠同因违约造成废的损失、可得柿利益均有不同抖，甚至同一类京型的合同也会蕉因标的物不同慧、金额不同、技交易目的不同蜜而造成违约损胜失的不同，因遥而违约责任的愉范围要根据具奋体的合同加以礼预见并约定。克总体而言，无六论直接损失、狗间接损失均可藏以约定计算范纸围、计算方式点，并拔通过适当的表箱达方式使损失接变得可以预见较，以符合合同心法对损失预见让的规定。必要蜻时，合同目的诵条款或违约责本任条款中可以啄约定处理违约妹责任的原则。亦3使、规定责任承粱担方式曲承担隙违约责任的方裤式按合同法规朝定有违约金、肆定金、赔偿损企失（含可得利日益损失），还捆包括解除或继趟续履行。要使且违约责任有明惠确的依据，就群需要针对各类拦违约情形一一恢进行约定，并咐根据不同违约豆行为的危害结刮果分别设定承泰担方式。匪这一部分内容齿概括起来就是县任何一方全部沈或部分未按合夺同约定履行应滋如何处理，以甜及约定由合同嘴以外的第三人唉履行后，该第蓄三人未全部或越部分履行应如愿何处理。可细尿分为以下两个睁方面：惜蹲教（痛1锅）履行合同主慢要义务不合格役第一，履行地楚点、履行方式船、运输方式、霜履行时间未按急合同约定履行锋；捧第二，履行的侍产品或服务在报品种、数量、暮规格等方面与侍约定不符；舒第三，产品或睡服务的质量与架约定不符；狭第四，资料或遗证明文件提供但的时间、内容厉未按约定或法阴律规定；揭第五，未按法看律规定或约定然及时清点、验肿收、签署文件逢；顿第六，未按约溉定金额、时间顺、方式付款；专第七，未按约罗定提供备品备印件、专用工具万、专用软件；处第八，未按约缎定提供后续的印售后服务；阵第九，未按约责定转让知识产军权或提供使用丧许可。孔（杏2顾）履行合同辅殿助义务不合格使第一，履约担痕保的种类、范栋围、期限等内耐容不符合合同钩约定；说第二，保险的碗费用承担、手秆续办理未按合洁同约定履行；岩第三，未按约帖定通知、送达多、提出异议、历答复、签收；攻第四，开具发无票或收据不合避格；五第五，违反保劫密条款；槐第六，未按约街定附赠产品、钓提供免费服务剧；略第七，未按双桥方的其他特别顷约定履行；巾第八，未按法响律或合同约定搅提供优先权。刻4榜、约定特殊情新况影响合同履幻行时的处理办蛋法替第一，履行期驴间政府行为、木政策法规变化松影响履行时如披何处理；瓣第二，市场急傅剧变化、不可严抗力、无法控脊制的疫情影响末合同履行时如砍何处理；明第三，合同一商方的主体资格贴不符合合同约嗽定时的处理；罩第四，合同无薄效时对于损失鸟的计算范围、合计算方式；途第五，履行中步合同解除的条碗件、方式、后蜘果；岩第六．产品或月服务造成合同晓以外其他方的木人身或财产损愚失时的责任承纠担；僻第七，当事人何发生重大事件匠可能对履行产峡品影响时的处记理；嚷第八，合同出粉现约定不明情日况。水从以上分析可抖知，合同的四请大基本功能项虏下的功能模块分已经涵盖了合唇同的所有条款猫，代表这些功钳能模块的条款绝或条款组合共研同构成了合同谨。之第二部仔分悔寒房地产合同的扬三大审查要点吉房地产合同审饱查茶是指从法律方阀面对房地产合锹同进行的法律耕把关，是房地铸产企业签订合运同之前的必经堪程序。通过对莲房地产合同进浙行法律审查，死可以发现房地表产合同中的某拢些问题，减少勉和避免在履行导合同过程中产肌生不必要的分圈歧和争议，提堂高合同履约率阁，即使因为某宰些特殊原因发蒸生了违约或者苹争议的情况，刑也可以比较顺迎利地解决问题已，得到必要的酬补偿，避免或着减少损失的发城生。房地产合碧同的审查可以崇从合法性、内四容、表述质量测三大方面入手警。房地产合同审查房地产合同审查审查合同的合法性审查合同的内容条款审查合同的表述质量审查合同的合法性审查合同的内容条款审查合同的表述质量审查内容条款的完整性审查内容条款的实用性审查内容条款的明确性审查合同签订程序是否合法审查合同内容是否合法审查合同形式是否合法审查合同主体是否合法审查语言表达的精确度审查整体思维的严谨度审查结构体系的清晰度审查内容条款的完整性审查内容条款的实用性审查内容条款的明确性审查合同签订程序是否合法审查合同内容是否合法审查合同形式是否合法审查合同主体是否合法审查语言表达的精确度审查整体思维的严谨度审查结构体系的清晰度要点32121343213212134321练一：审查合同彻的合法性第房地产合同涉削及到很多法律药问题，审查房础地产合同的合票法性就是审查盒房地产合同能砍否受到法律的付保护，具体应旗从以下四个方撤面着手。桐专家提示：厘某些交易会出冤现来自合同另怜一方的限制，林如招投标过程聋中发标方对合于同主体注册资秒金的限制。庙一验、审查合同主票体是否合法删合同的主体是榆依据合同享有次权利、承担义堆务的合同当事领人。审查合同候主体是否合法惑就是审查合同毫当事人的主体号资格是否合法葬，也就是审查谜当事人斥是否具备相应剂的民事权利能粗力和民事行为演能力，包括企调业性质、注册寄资本、经营范斥围、专业资质改、业务许可等旗。受到法律保苏护的房地产合光同，最起码的厌一点是合同主毒体资格合格。穴（一）对法人远的资格审查搬对法人资格审狭查主要从以下严五方面进行：稍第一，是否依糠法成立；中第二，有没有逗必要的财产或刷经费；极第三，是否有趟自己的名称、赌组织结构和场独所；匙第四，对合同促约定的内容是底否在其经营范雄围内；窑第五，是否能葡独立承担民事赔责任。旧判断一个经济践组织是否具有馅法人资格，主根要是看其是否症有国家工商行莫政管理机关颁钱发的企业法人罢营业执照。每（二）甜对非法人单位震的资格审查含非法人单位是暖指未取得法人烟资格，但依法俭定程序和条件圆取得营业执照姿，法律允许其叼从事生产经营迫活动的组织。糕对这类组织，芹应审查其是否扭按规定登记并耀取得营业执照俭。有些法人单达位设立的分支赠机构或经营单园位，可以在授引权范围内，以鹅其所从属的法规人单位的名义朴签订合同，产理生的权利、义满务由该法人单桐位承受，对这右类组织，主要粪审查其所从属开的法人单位的睛资格及其授权岔。欧（三）对外方么当事人的资格何审查锁对方当事人如榴果是外国的企势业、组织，对稿其主体资格的技审查更应该慎灭重，应搞清其洗法律地位和性针质。审查的内拆容主要有三项准：玻第一，该企业递或组织是否合扫法存在；杠第二，法定名荐称、地址、法案定代表人姓名杯、国籍以及企垦业或组织注册喷地；锡第三，企业是痕有限公司还是彩无限公司，是搬否具备法人条喘件。覆风险防范：章合同当事人条旨款常见的错误薄有：当事人名对称不一致、不该完全、错误或胸矛盾；合同名崖称与实质内容屈不符、时间签若署前后不一致诚；地址、法定肯代表人有错误米等。没（四）劝对自然人个人赴的资格审查坏对自然人的资太格审查主要是街对自然人的自抚然状况的了解武，确定其是否橡具有相应的民稍事行为能力。只如果该自然人春所签合同是依帐法不能独立订名立的合同，应纺及时取得该自溪然人的法定代水理人的追认。截（五）对保证选人的资格审查脏合同的签订要量求有保证人担欲保时，还应审软查保证人主体侄资格的合法性翅。眼首先，作为保冲证人必须具有纪民事行为能力溪；策其次，保证人射必须具有代为残清偿债务的能派力；他最后，保证人倘还必须符合以同下规定：第一住，国家机关不虽得作为保证人福，但是经国务饱院批准为使用程外国政府或国俘际经济组织贷记款进行转贷的彼除外；第二，钻学校、幼儿园余、医院等以公悼益为目的的事翁业单位、社会绒团体不得作为性保证人；第三瞎，企业法人的堪分支机构（除缩有书面授权）服、职能部门不坊得作为保证人奔。露（六）沾对代订立合同秋的代理人的资枪格审查纹所谓代订立合制同是指代理人啦在授权范围内辈以被代理人的呜名义与第三人汤签订合同，所柳签订合同的法晃律后果由被代液理人承担。因车此，在审查合保同时一定要审浓查代理人的代按理身份和代理央资格，即是否组有被代理人签糠发的授权委托薯书，其代理行夹为是否超越了忙授权范围，是倘否在授权期限粱内签订合同，退最后审查其代籍理权是否超出让了代理权限。蹈二、审查合同脏形式是否合法巷合同的形式应匀当符合要求。权当事人订立合领同，有书面形袍式、口头形式呼和其他形式。努如果法律、行罪政法规规定采香用书面形式的暖，应当采用书矛面形式。例如款《合同法》骡规定：融资租查赁合同、建设纱工程合同、借径款合同（自然狡人借款另有约邪定的除外）、旱抵押合同、质诞押合同等，应烦以书面形式订登立合旦同。如果当事给人约定采用书努面形式订立合瞎同，也应当采典用书面形式。被如果法律、法览规规定或当事论人约定采用书桂面形式的，当丘事人未采取书浆面形式，但一径方已经履行主蒙要义务，对方旷接受的，该合哄同成立。同样善，采用合同形皱式订立合同，狂在签字或盖章医之前，当事人逢一方已经履行券主要义务，对运立接受的，该伟合同也成立。危有些情况，同脊一个合同采用塌不同的形式，屋其法律后果是毙不一样的。例仍如，对于一般危的赠与合同，才赠与人在赠与穗财产的权利转迅移之前可以撤酒销赠与，但是个对于经过公证堤的赠与合同，程赠与人不得随窑意撤销赠与。己对于房地产企挽业来说，合同裙都是比较重大鲜、复杂的，一殿般也不是即时淘清结的，所以观应该尽量用书当面形式。博三、审查合同础内容是否合法拳企业签订合同弄，是为了达到绑一定的经济目团的。审查合同恢条款内容是否甘合法，其实就粒是要审查合同弄条款或者内容烤是否违反国家捆的法律法规，呢是否构成无效刮的情形。《合通同法》第五十露二条规定了合酒同无效的五种意情形：锹第一，一方以极欺诈、胁迫的唇手段订立的合鸟同，损害国家李利益的；矩第二，恶意串形通，损害国家志、集体或者第备三人利益的；泛第三，以合法惰形式掩盖非法催目的的；冰第四，损害社鲁会公共利益的宣；蛋第五，违反法盯律、行政法规庄的强制性规定喷的。陕只有合法的合胃同才能受到法氧律的保护，因判此，在审查合戚同时，应认真池分析合同所涉计及的法律关系钱，判断是否存汁在导致合同被煤认定为无效的益情形，并认真滩分析合同无效天情况下产生的排法律后果。合铸同内容是否合抬法，是企业合穗同审查中最重冠要的内容。头对于任何需要幸审查的合同，淡不论合同的标井题是如何表述抚的，首先应当静通过阅读整个社合同的全部条殿款，准确把握悔合同项年所涉朗法律关系的性喉质，以确定该殿合同所适用的咏法律法规。在卵审查合同前，耕必须认真查阅受相关的法律法让规及司法解释汪。同时，注意养平时收集有关哈的合同范本，米尽量根据权威敞部门推荐的示姓范文本，并结俊合法律法规的粥规定进行审查昂。伴※晶专家提示：旋审查合同内容休是否合法、合顶理、可行，要早不要修改、应尽当怎样修改，圣需要寻找肯定我或者否定的法底律依据、司法惩实践依据和经秆济依据。审查辆有名合同，要走看合同法总则秀和分则对该合翅同的专门规定浙；审查无名合曾同，更要审慎愁行事。呀四、尊审查合同签订茅程序是否合法吃第一，审查合迹同是否需要经决过有关机关批眯准或登记，如途须经批准或登中记，是否履行肺了批准或登记刚手续。歇第二，如果合消同中约定须经局公证后合同方职能生效，应审立查合同是否经随过公证机关公鲁证。槐第三，如果合合同附有生产期魂限，应审查期救限是否届至。捐第四，如果合弱同约定第三人摸为保证人的，姿应审查是否有狡保证人的签名脑或盖章；采用姻抵押方式担保近的，如果法律捧规定或合同约疾定必须办理抵迎押物登记的，翻应审查是否办哈理了登记手续芽；采用质押担哑保方式的，在惊按赠照合同中约定骑的质物交付时砌间，审查当事垦人是否按时履诱行了质脉物宫交付的法定手殿段。仰第五，审查合钟同双方当事人割是否在合同上部签字或盖章；悬签名或印章上稳的企业名称是是否和当事人姓用名或者名称一撒致；签字人是什否是企业法定灶代表人或其授谊权代表；签字谣盖章的方式是胆否符合法律规门定或合同的约保定等。提要点二：审查寿合同的内容条缩款监一、审查内容娘条款的明确性音有些合同条款股因为表述含糊冶不清或是模棱驻两可，如对产残品的描述不明附确，对双方的酷权利和义务约踪定不明确，导洽致产生纠纷或勿是给纠纷产生熔后的处理带来输难题。各条款方内容应具体、卖明确、切实可悄行，避免因合投同条款过于简尘单、抽象、原缺则，给履行带餐来困难，为以请后发生纠纷埋怕下种子，以买记卖合同为例分迎析：捞第一，双方名战称（或姓名）功和住所。应列限明当事人的全午称、地址、电辣话、开户银行非以及账号。欲第二，标的。源动产尖标明名难称、型号、规副格、品种、等产级、花色等；丛不易确定的无群形财产、劳务扭、工作成果等赞描述要明确、嚷明白；不动产只应注明名称和玩坐落地点。滩风险防范：五合同条款中寿如有不清楚或霉者含糊的条款暂，应与合同经啄办人、起草人滋甚至对方进行睬沟通，做出明权确的解释和说型明。猫第三，数量。刊数量要清楚、栗明确，计量单傻位、方法和工现具符合国家呈或者行业规定张。铃第四，质量，旋国家有强制性槐标准的，要明脏确标准代号全装称。可能有多稼种适用标准的鄙，要在合同明劈确适用哪一种历，并明确质量仙检验的方法、寄责任期限和条平件、质量异议问期限和条件等熄。蚁第五，价款或备报酬。合同明樱确规定价款或怠报酬数额、计染算标准、结算辈方式和程序。板第六，履约期家限、地点或方屠式。履约期限椅要具体明确，泽地点尖冠以省宪、市、县名称你，交付标的物孕方式、劳务提症供方式和结算茂方式应具体、犯清楚。鲁第七，违约责秋任。应明确规维定违约责任，草赔偿金数额或车具体计算方法表。池第八，倚解决争议的方退法。选择诉讼矩或者仲裁其中黎之一作为争议祖解决方法，不圆要出现既由法逢院管辖又由仲校裁机构裁决，阵也不要出漂现婶“跃由法院管辖或狱者仲裁机构仲启裁沈”奔的条款。约定抵通过法院诉讼艘解决的，还可淡以约定管辖法艘院；约定由仲慎裁机构裁决的饥，应写明具体顷仲裁机构名称嘴。映第九，挣合同生效条款登。一般应当写笛明：咳“遗合同自合同双咳方（或者各方赖）法定代表人鞋（或者授权代传表）签字并加街盖单位公章（垫合同专用章）动之日起生效育。滨”氏如合同有固定龟期限的，还应母当写明针：酿“敞本合同有效期陪自格某年某月某日而至某年某月某热日止宏。啊”桃对于法律法规崇规定应当经批诊准或者登记后隔生效的，或者汽合同约定须经渣公证等生效条玩件的，应当在看合同中写明并迟及时办理相关对手续。吼第十，清洁文河本条款。合同椅中应当写明如：划“沃本合同正文为献清洁打印短文本，如双方链对此合同有任市何修改及补充絮均应另行签订轮补充协议。合萌同正文中任何背非打印的文字朋或者图形，除那非经双方确认代同意，不产生刻约束力扒。榜”俘在签署过程中初，应注意：当捉合同中有清洁杀文本条款时，鄙合同中的所有乡条款文字与数保字（签署人签亿字、时间签署障与盖章除外）茎均应当事先打名印完成，不得耀在合同签字过走程中出现合同某正文里有手写士或者空白未填贸写的情况存在个。擦其中，待前截8桶项是《合同法卡》第十二条列灰出的内容。合者同审查时重点珍关注违约责任址的约定是否清巧楚、完整、公脱平，是否严重六损害一方利益认或者存在陷阱谊。犯下面再以权利炮、义务的明确石性为例进行分屿析。权利、义碎务明确并不仅婶仅是指各类功洽能条款要齐备扬，对于什么行傅为属于违约到贫违约如何制裁今、责任归于哪棒一方等条款都蜓要非常明确。违约责任的可识别性义务的可识别性违约责任的可识别性义务的可识别性约定违约金占某一基数的具体比例约定违约后支付的具体金额约定违约后计算损失的范围履行方式的可识别性义务主体的可识别性对象范围的可识别性履行时间的可识别性约定违约金占某一基数的具体比例约定违约后支付的具体金额约定违约后计算损失的范围履行方式的可识别性义务主体的可识别性对象范围的可识别性履行时间的可识别性21233412123341锤（一）3232432111审查语言表达的精确度审查整体思维的严谨度审查结构体系的清晰度审查内容条款的完整性审查内容条款的实用性审查内容条款的明确性审查合同主体是否合法审查合同形式是否合法审查合同内容是否合法审查合同签订程序是否合法坛义务的可识别吗性3232432111审查语言表达的精确度审查整体思维的严谨度审查结构体系的清晰度审查内容条款的完整性审查内容条款的实用性审查内容条款的明确性审查合同主体是否合法审查合同形式是否合法审查合同内容是否合法审查合同签订程序是否合法蓄义务的履行应道具有可识别性斤，否则交由法后院进行判定，肺其成本和代价陶都显得过高。专1陵、履行时间的之可识别性蜜在这一问题上先最典型的常见树错误是延期履淘行与不履行的纸区分。许多采炎购合同虽然约利定了延期交货司和未能交货的泛不同制裁，台但津“浴延期交福货讲”截与做“辛未能交遵货筝”乎在时间上没有食度的界限，容允易纠缠不清。猴只有使两种违局约通过天数上安的岂“犹度姥”团加以区分，时飘间上才有可识糕别性。咏2侦、履行方式的越可识别性需这类约定一般坡适用于对质量简进行鉴定的方视法、程序，以蓝解决纠缠不清确的扯皮问题，悬也适用于履行失方条式芳稠上，特别是对魔于有特别要求顾的履行方纪式服各，如恒温运输滋等方面。习3尼、义务主体的谅可识别性售按《合同法》粒的规定，如果寺未有特别约定展，将视为履行遍合同的义务只垫能由当事人自富行履行而不得雹由他人代劳。君此外，还有指水定代表或代理诸人的问题，这赖些都需要明确钟身份及权限。让4压、对象范围的南可识别性融合同的目标虽暗然各式各样，味但总体来说围浸绕的中心内容狂一般只有两种杨，即产品或服有务。因而在合蒸同中需要区分痰产品与彼产品祝、此服务与彼背服务；特别是法在充分竞争的如市场中，同一谣类产品可能有纱多种品牌、多搜种规格，而其障市场前景等均虑是不同的，因啦此要确定其惟其一性。虎（二）违约责独任的可识别性婆违约责任的可睬识别性是指在跑安排合同条款膨时，必须能够虑非常明确地依延法依照约定判获断什么是违约购。或者说就是央为是否违约一编个界限标准，毒并根据这一标累准判断某一方校的某类行为是撞否属于违约行拥为。如果连哪道些狸以利于违约无耐法判定，追究丰违约责任只能亦是空话。违约吵责任可识别性纪条款起了交通左信号灯的作用扯，不仅用于建魔立秩序，也同葡时用于判定标沃准。因此，对炎于合同中功所提及的任何熟一种违约行为潜，均要有专门恩的办公室标准朋及制裁措施，封使合同条款成优为一张疏而不彩漏的网、一个缝有机的体系。事在实践中，许衣多合同中都约线定讲“村任何一方违约辜均须依法承担秀违约责榜任柱”好，这实际上没宗有多大意义。王一方面，违约充要承担违约责芒任是法定的，鲁无须约定；另常一方面，《合锤同法》中对于式违约的制裁，后基本上都授权理当事人自行约鼓定，没有约定扰往往无法得到炒充分保护。如业果没有如何识假别违约、如何从承担违约责任飘的约定，则既桶未将法律所赋写予的约定权用草足，也未能对如违约行为和违丰约责任的界定匠提供帮助，根号本达不到通过钱合同约束双方尖行为的目的，闹这样的约定也挠就形同虚设。材违约责任的可旱识别性可从以蜡下几个方面实直现。挎风险防范：讲对于所有不明翻确的、可能需霸要圆用皮“滨合虽理坦”戚来解释的合同骄环节，应通过召细化的方式加轧以明确，从而助消除需要蚂用染“览合假理秀”眉进行解释的机远会，愁使何“恋合烟理房”都具有可识别性俊。烘1洁、约定违约后筛计算损失的范朵围树在利用这一方哨式约定损失范楚围时，应将处楚理违约事项而毫产生的调查费狸、律师代理费刑等费用充分考眼虑后全部划入亡损失范围，以玻便在违约发生锹时由违约方承凑担损失责任。梅特别是律师费款问题，目前通胶行的做法是合酸同中有了约定赛即可受到法律拾保护，但律师男费的计算金额览有不确定性，悼如果可能则应穴进一步加以约肯定，以便在诉睬讼中取得法院护的支持。扔2站、约定违约后涛支付的具体金等额妥用嘉“到约定违约后支龟付的具体金络额彼”钉这种方式约定驴违约责任，其阅特点是简单明幸了、举证成本成低，但也有其机缺点，就是过朗高的违约金可邮能会导石致对方提起诉脚讼要求法院予望以减少，因此午要把握好具体拾的尺度。鸦3妹、约定违约金祸占某一基数的世具体比例作“峡约定违约金占臭某一基数的具气体比痰例锦”便这一方式与前货一方式本质钳相同但比前一御方式灵活，并漫会随基数的变料化而变化，可悼以随损失的大久小而索赔不同呢的金额，但如榴果过高也可能滔受到审判机关梢的调整。往（二）跪审查内容条款驱的实用性环审查合同是，埋要根据交易目斧的、合同类型粱、对方当事人司特点、合同背苹景等情况，对尾可能发生的问响题加以前瞻性虾的预见并形成担实用性的条款畏。就1斤、根据特有的起风险增加实用也条款恶如房地产商与均广告公司签订丘户外广告合同孩。户外广告牌拼因年久失修或鹅风力作用可能棉导致坠落、倒沉塌、脱落，造纷成人身或财产往损害。在订立描广告合同时，愁开发商就必须嗓与广告发布者晚或广告代理人猾明确约定管理胁义务人是谁，秒由谁来承担这所些责任，否则涂有可能卷入到舅不必要的争议休中去。衫2崖、根据违约的罩特点增加实用型条款乳还是以广告为貌例，因为房地钻产广告的发布晒与各种市场营砍销活动有紧密扰的联系，广告编的错发、漏发纸、少发都可能蚁对促销活动形双成影响，甚至中造成巨大的经封济损失，因此贝，应把这种情洋况考虑进去。晃3秧、根据产品的酒特性增加实用翼条款然在承揽合同中咱，由于产品的殃特性或是验收雷的计量手段等绿原因，都会存紧在一定的误差秩，合同中应约蛛定验收的计算震手段，及误差俯的正常范党围等。法专家提示：堡所审合同与国屑家合同示范文肢本、行业推荐贤的合同示范文踪本、企业的合僵同范本在条款骡和内容上有重口大差别的，应停分析或者询问呀原因。然4冬、根据对方的烂情况增加实用刮条款辛对于长期客户愧，即使产生争额议，往往也能捞很好地得到解冬决，但是对于杀新客户，则必疯须有针对性地羽增加防范性的汗条款。商（三）审查内牵容条款的完整代性贷合同条款的欠塌缺虽然不会对领合同的成立、辞合同的效力等亩问题产生影响每，却会对合同采的君履行，合同当软事人经济利益给的实现带来消泽极的影响。在雁合同订立的过辅程中，缺乏对刷合同内容全面吼、审慎的把握设，所签的合同棍条款不齐全，嫩内容不全面，彻将为合同的履症行妹埋下隐患。所颜以，当事人在诸订立合同时，原不仅应注意对渠合同必备条款毅的约定，还应云当注意根据合尊同的类型、双么方当事人的具那体情况对与合狂同有关的其他窗条款做出全面届的约定。内合同文件本身币可分为三部分割：开头（合同禾名称、编号、为双方当事人和不签字条款）、忌正文（第一条研至最后一条）剪、签署部分（娃即双方签字盖恢章和签署时间轿），要审查一电份合同是否具有备这三部分，剑这三部分是否恼完整，是否有饲前后矛盾的地射方。《合同法育》第十二条规祖定了合同一般裹应当具备的基坟本条款。弄第一，当事人临的名称或者姓税名和住所；第碰二，标的；第献三，数量；第勒四，质量；第趋五，价款或者按报酬；第六，移履行期限、地粥点和方式；第崇七，违约责任驾；第八，解决衰争议的方法。宪要点三：审查停合同的表述质距量无合同的表述质储量不单是指语晚言表达的精确捞度，还包括整酿个合同结构体银系的清晰度及蜓整体思维的严价谨度。嗽一、柔审查结构体系遇的清晰度葛完美的合同必著须具备明晰的台结构体系，使社人一眼能清楚关制作者的思路南，理解制作者之的目的，即使病不看具体内容羡也能大致看出吹合同是否完备踢。脱有些合同不顾够篇幅的长短，坊既不划分章节拾，也不设置标着题，给合同的白审查人为地设理置了障碍。传标题体系不仅勿是合同条款内基容的标志，更敌是制作者对合膀同不同内容归点类和安排思路地的体现。对于共合同，尤其是沈篇幅较大的合痰同，合同的结贴构体系应以标桂题体系的形式逮体现，给阅读派的人带来方便只。鼓专家提示：唉遇到合同审查泼中出现重大、天疑难事项，把尸握不准的一定喊要及时查找相严关的资料和判比例、理论分析持文章，或是向等别人请教解决迷。倦（二）审查整扣体思维的严谨贫度素合同整体思维阀的严谨度问题象，所要解决的三是围绕合同当剑事人的交易及垂制约交易的客符观条件，如何取通过严谨的思躲维判断，有效到组织合同的各熔方面条款共同堪保障交易目的版的实现。个别行严谨的条款如元果不能与其他铲条款通过严谨社的思维有机地代组织在一起，罚严谨的条款也圾会降低甚至失交去作用。鸣整体思维的严百谨度在合同中构要充分落实到饱用词的一致性音、表述的一致拾性、逻辑的一奋致性、术语的趟一致性等方面剑。有些合同中会甚至出现前后胖称谓不一致的留情况，往往既辨自称为甲方，厕又使用企业的狠全称、简称；世或者是对某些裹权利和义务的俭实现缺少条件宅限制；甚至有与些条款之间存鼻在冲突。乐（三）审查语娱言表达的精确项度贪合同中的任何开语句都有可能倡成为今后双方乎争议的焦点，苗或是决定合同钥当事人之间权纪利、义务的关周键点。因此，鱼合同语言无论铁是标点符号、霜词汇、句子、赚语法等均须仔侍细推敲、反复念斟酌，选用最采精确的方式加妄以表述，确定姓合同中不存在有词义含糊不清享、前后意思矛腊盾的文字表述贸，并旁在必要时解释购关键词的定义破以明确其内涵社与外延，使文丝字表达最接近帐所要表达的本忆意。此外，尽晒可能使合同只悟有一种解释，鼓确保合同的文外字表述准确无反误，不给任何忍想通过不诚心培行为牟利的当璃事人以可乘之错机。锣1层、合同语言的约规范性呀合同用语应使召用正式的书面扣语，不能使用熄书面口语、广改告语体（如吹前捧的语言）、爽商业信函语言冤（如使宫用反“恢您臭”梅），表述语言犬应符合中国内馒地的习惯，所吸使用的词汇必芽须精确，词汇营搭配必须规范带，句子结构必振须符合语法，肆句间关系必须葱流畅。瑞2运、用词、用语坐的精准性播用词在理解上项应具有惟一性膊，不能有歧义晌。合同中的关咐键词在容易发株生混淆时必须测在合同中加以超明确的解释，刘一些模糊的概邻念也要避免在田合同中出现。段如在合同中经嗽常出现陕的辈“拴守约谁方提”检、荷“忆非违约欺方吓”菜，其实这两个遮概念很不科学秩。因为一方违壶约不等于另一具方守蚀约阁“劲非违约但方码”融来约定，当双羽方都有违约行硬为时便不存在堪守约方。帮3掏、程度、范围墨的可衡量性疾在日常的口语大中有大量习以丽为常但是语意励不明确的词语朽，避如庆“露长巴期宅”宽、皂“伟立聚即板”壁、瞎“手损失较大怨”骄、眯“撞重走要挺”变等词其实是一泻种主观判断的剃标准糟，奉“煮以篇上度”兄、嫂“伴以港内外”钓等词很多人并棚不明白其是否恳包括本数在内系，因此不同的伸衡量尺度，就慌会有不同的判缠断结果。为避众免这些约定成挡为空话或是产钻生争议，必须视在合同中将此酷类表示程度、及范围的词尽可碗能转化成有具唱体可识别指标渣的表述方式，蚁以便于判断和哄识别。如滚将溉“林长啊期摔”浩、故“伸立煎即匆”普规定晚为绿“苗若干钉天警”番，婆将奋“毛损失较冲大登”丹规定为损失达葬到多少金额，嚼将顶“问以赵上捆”被规定丑为垄“辈×造×较或叼×仪×池以洪上尸”武。乐第三部渗分责京房地产合同签航约实战助手脱※月阶愈一、合同的书鲜面形式就是指爽合同书吗？泼书面形式包括婆合同书、信件休等多种形式，第还包括电报、架电传、传真、腥电子数据交换营和电子邮件。墓※艇萄叔二、要约与要段约邀请有何区对别奉要约和要约邀铲请的区别在于搁：完1收、要约是当事后人希望和他人且订立合同的意纳思表示，以订扶立合同为直接巡目的；要约邀伟请是希望对方辛向自己发出要说约的意思表示稀。猴2歪、要约大多数指是针对特定的企相对人，往往贷采用对话和信遮函的方式；而坝要约邀请一般墨是针对不特定扎的相对人，故油往往通过电视闷、报刊等媒介幕手段。丝3肺、要约的内容念必须具备足以镜使合同成立的查主要条件，如损明确的标的额竭、标的物数量沟、质量、价款勉报酬、履行期寺限等；而要约蛮邀请则不具备斧这些条件。稼※陡贵恶三、一方未在咬合同上签字，音但已履行了主酱要义务，该合遭同是否成立生刺效？到1雾、法律、行政客法规规定或者系当事人约定采管用书面形式订圆立合同，当事廊人未采用书面拦形式但一方已禾经履行主要义渣务，对方接受院的，该合同成柄立。现2断、采用合同书逐形式订立合同吓，在签字或者井盖章之前，当虚事人一方已经另履行主要义务苦，对方接受的滥，该合同成立斜。拘※仆授沉四、合同中出源现笔误如何处星理？亮合同中的笔误窗在法律上叫重盛大误解，出现洒笔误后可以和额对方协商修改好；如果对方不躺同意的话，可肃以向法院起诉沈，我国《合同卵法》规定：对管于重大误解或酬显失公平的民截事行为，当事潮人一方有权请栗求人民法院或门者仲裁机构变波更或者撤销。蛛※端帅毕五投、镇“苗定绕金森”春“绞订女金倒”喜有何不同？嘴定金指合同当蓬事人为保证合持同履行，由一滚方当事人预先踢向对方交纳一你定数额的钱款弯。正确理解定冶金概念有以下萍三个要点需要竞把握：趣1孔、债务人履行这债务后，定金践应当抵做价款户或者收回。材2篮、定金具有惩骑罚性。即给付专定金的一方不打履行合同的，疤无权要求返还命定金；接受定桨金的一方不履借行合同的，要违双倍返还定金舰。反3颈、作为法定的茂形式，法律有借其具体的要求舅：一是形式要型件：必须签订子书面的形式；探二是数额的限胞定：定金的总拖额不得超过合臭同标的果的导20惑%羞；三是在选择霉赔偿时只能在脊定金和违约金历中选其一。恐订金不是一个冷规范的概念，院在法律上仅作挑为一种预付款美的性质，是预久付款的一部分林，不具有担保肿性质。合同履皇行的只作为抵侵充房款，不履疼行也只能如数逃返还。走※骨皂僚六、合同履行匹期到来之前，恨一方明确表示音不履行，应如谅何处理？齐当事人一方明设确表示或者以漫自己的行为表型明不履行合同着义务的，对方悦可以在履行期括限届满之前要禁求其承担违约忙责任。杰※我辩努七、只要一方守违约，另一方堪就有权解除合惜同吗？强我国《合同法虏》规定稻：油“虹当事人一方迟似延履行主要债寒务，经催告后混在合理期限内枣仍未履行的，幅当事人可以解寇除合同低。桨”倘可见，适用这吹一解除合同条炼款，必须具备馅两个条件：尽1拳、一方迟延履勤行了主要债务扁；剂2蔬、另一方有催绵告的事实存在谣。搁在违约出现以党后，立法强调颤的是应同时考拢虑合同双方当站事人的态度和永行为。在我国管已经确定的三恶种解除合同的零方式中，既体义现当事人的意盲志，又方便实尿用的就是约定妈解除合同的方余式。这种方式萌的适用前提是肚，当事人事先仪在合同中对解确除合同的适用桶情况、解除条欧件等做出明确傍的约定。托※绵奇性八、用传真订裂立合同时，合援同的成立地点笛如何确定？洋合同法第三十敲四条规定：承艘诺生效的地点衡为合同成立的述地点。采用数络据电文形式订训立合同的，收言件人的主营业滥地为合同成立帆的地点；没有映主营业地的，呜其经常居住地之为合同成立的忆地点。当事人榨另有约定的，牌按照其约定。坊这表明以传真局形式订立合同越时，传真件收像件人的主营业尖地为传真合同牺成立的地点。侨※缠哲闪九、违约方通般过采取补救措些施减少了损失提，还应不应该迷承担赔偿责任姨？垮违约方采取补暖救措施后，对某方还有其他损姿失的，应当承正担赔偿责任，爱但损失赔偿额斗应相当于因违勺约所造成的损堪失，包括合同益履行后可以获梨得的利益，但留不得超过违反怖合同一方订立巴合同时预见到烫，或者应当预捞见到的因违反胞合同可能造成婆的损失。许※跑牧灭十、法律是否芬保护过高的违诸约金？彼《合同法》规尾定动作：约定描的违约金过分嘉高于造成的损请失的，当事人宿可以请求人民塞法院或者仲裁男机构予以适当树减少。《关于魄审理商品房买骂卖合同纠纷案嗽件适用法律若防干问题的解释茂》第六十条规般定：当事人以膀约定违约金过梳高为由请求减抓少的，应当以吴违约金超过造桂成损失毅的律30离%吃为标准适当减卖少。该司法解移释对没有约定桌违约金或者损槽失赔偿额计算灌方法的呢情形规定具体配可参照的标准龙。斑※桨乌省十一、合同中档没有违约条款的就不承担违约唯责任吗？容不是的。只要殊双方订立的合肚同是合法有效鸭的，就受法律午保护。《合同巷法》规定：当灵事人一方不履额行合同义务或抖者履行合同义胶务不符合约定碎的，应当承担姻继续履行、采统取补救措施或繁者赔偿损失等缝违约责任。这调是法律对违约匀方采取的强制欠制裁措施。皆※织匀屡十二、与要约分同时到达的撤寇回要约的通知粱是否有效？序撤回要约的通楚知在要约到达初受要约人之前阅、与要约同时渗到达受要约人宵或者在受要约巡人发出承诺通秀知之前到达受扫要约人都可以或认定有效。政※托午营十三、法人所煌属职员擅自加赛盖印章以法人都名义签订合同财，应当如何处因理？牺公司员工对外盘签订合同必须个有公司授权，丑否则视为无效丈合同，所以这衔类合同无效。马但依据《最高卫人民法院关于荒在审查经济纠弹纷案件中涉及栗经济犯罪嫌疑才若干问题的规垃定》第五条的映规定，行为人薯擅自使用单位宵公章以签订经译济合同的方法封进行的犯罪行烦为，单位有明城显过错，且该豆过错行为与被露害人的经济损驰失之间具有因做果关系的，单锯位对该犯罪行帆为所造成的经毯济损失，依法燥应当承担赔偿讨责任。法人不司能保管好自己卖的印章，有明瑞显过错，应当斧承担赔偿责任翠。复※慢展包十四、对价格团条款表示应与椅领导商量后再拜做决定，此表另示是否构成承怎诺？低“往对价格条款表倚示应与领导商遵量后再做决肉定质”夜的意思就是承柿诺，即表示完究全接受了对方百所提出的要约也，这种承诺是因有效的，它完灭全符合承诺有吐效成立的条件怕。哪※跃鲁吓十五、守约方叹因未采取措施燕导致损失扩大付，能否就扩大悦的损失样请求赔偿？陈《合同法》第捷一百一十九条拾规定了减轻损唇失规则，即：道当事人一方违济约后，对方应层当采取适当措骄施防止损失的则扩大；没有采浸取适当措施致伏使损失扩大的果，不得就扩大液的损失要求赔鱼偿。盟※旅起皱十六、合同中请约定不明确，神当事人又不能线通过协商达到催协议的，应如霸何处理？到合同中有关质搏量、期限、地虚点或者价款约凡定不明确，且钥当事人又不能孙通过协商达成芬协议的，适用跃下列规定：赔1百、质量要求不落明确的，按照犹国家质量标准隐履行，没有国原家质量标准的挂，按照通常标辱准履行。史2仗、履行期限不果明确的，债务殿人可以随时向储债权人履行义殖务，债权人也厦可以随时要求驶债务人履行义塌务，但应当给焦对方必要的准县备时间。敲3烤、履行地点不鄙明确、给付货梁币的，在接受蔽给付一方的所平在地履行，其任他标的在履行晓义务一方的所涌在地履行。礼4象、价款约定不祝明确的，按照代国家规定的价小格履行；没有于国家规定价格哗的，参照市场推价格或者同类党物品的价格或屋者同类劳务的读报酬标准履行树。技※袋傅该十七、代理人淋与经纪人如何诉区别？及经纪人，是指继在市场上为交帜易的双方当事驾人充当媒介，惕促进双方交易导成功以获取佣倒金的中间商人嗽，具有独立的百法律地位。一牢般来说，代理泳人与经纪人可愿以从以下几个叨方面区别：雁1妨、代理人与经惭纪人在交易中我出现的名义不妥同。在代理关莫系中，代理人厕以被代理人的欢名义出现；经压纪人以自己的闸名义参加。燃2脆、代理人与经洒纪人在交易中杀的作用不同。帝代理人的作用猜体现为在惑代理权限内为洋被代理人进行孙民商事活动；但而经纪人在交剪易中的主要作蒜用在于为缔约鸣创造条件，使篮委托人有更多帖的缔约机会，毯而经纪人本身傲并非缔约一方等。结3垃、代理人与经贵纪人活动范围党也不尽相同。西经纪人的活动葵主要体现在交厚易中，即各项厚经济活动；而说代理人的活动窝范围则限于民刻商事法律行为丛，而不仅仅是篮经济活动，如披诉讼代理人可染以代理被代理泽人参加各种诉旅讼活动，而经埋纪人的业务范凑畴则不包括此钢项。壮4捷、代理人在代炎理权限范围内透所为之民事法畏律行为，其法咱律后果由被代汇理人承担；经职纪人则不参与廉到委托人与他滋人缔结之契约部。攻※捡佣岛十八、授权不唐明所产生的责月任由谁承担？馒不管被代理人举采取何种授权愁方式，不管是愉书面方式还是消口头方式，意杰思表示的内容甘应该具体、明寿确。按照我国萄《民法通则》锹第六十五条虑第与5右款规定廊：铜“滚委托书授权不柏明的，被代理返人应向第三人露承担民事责任中，代理人负连卵带责任炕。兆”辉※扭怖捆十九、合伙的梨债务如何清偿队？姜一般情况下，匀由合伙人按照石出资比例或者参协议的约定，模以各自的财产驰承担清偿责任戏。合伙债务的宇清偿应注意以缠下问题：顶1走、合伙人对合哑伙经营的亏损胳额，对外应负范连带责任；对旋内则应按协议特约定的债务承漆担比例或者出捏资比例分担；裙协议中未约定峡上述比例的，隐可以按照约定锈的或实际的盈氧余分配比例承炊担。但是对造惜成合伙经营亏饰损有过错的合硬伙人，应当根帮据过错程度相载应地多承担责旁任。烫2闭、只提供技术吊性劳务的合伙匆人，对外也承单担连带责任；田对内则应按照梳协议约定的债扁务承担比例或迁技术性劳务折倒抵的出资比例重承担；没有上掉述比例的，可蜓以按照约定的睡或者实际的盈祖余分配比例承铺担；没有盈余讯分配比例的，求按照其余合伙鼓人平均投资比姐例承担。喝3档、合伙经营期点间发生亏损，套退出合伙时未别按约定分担或板者未合理分担横合伙债务的退盖伙人，对原合流伙的债务仍应越承担法律责任头。继※戏符抄二十、合同中买有约定的免责慌条款就不需要晃承担责任吗？浇我国法律规定欢的免责条件主逗要有：抓1绑、不可抗力：宏因不可抗力不响能履行合同的豆，根据不可抗杯力的影响，部首分或者全部免旱除责任，但法厅律另有规定的据除外。当事人碰迟延履行后发皂生不可抗力的扫，不能免除责剩任。背2延、货物本身的段自然性质、货奸物的合理损耗容。苗3应、债权人的过良错。绕应基于现行法话的规定、风险她分配理论、过知错程度确定免咽责条款的有效枣或者无效，并坦不是合同中约飞定了免责条款梢就不需要再承鸟担责任。住※愚狐剖二十一、合同补解除后还能请地求损害赔偿吗辩？件我国法律承认骑合同解除与损培害赔偿并存。物《民法通则》缓规定起：木“虾合同的变更或岗者解除，不影撇响当事人要求扛赔偿损失的权庭利晚。亮”姥因此，合同解瞧除后，确因一床方的过错造成纱另一方损害的担，有过错的一顷方应向受害方百赔偿损害，不击能因合同解除及而免除其应负纲的赔偿责任。蜘※驼驴蝇二十二、发生集了不可抗力可而否解除合同？集不可抗力是指愚不能预见、不古能避免并不能垮克服的客观情滚况。不可抗力竿事件的发生，缘对履行合同的鼻影响可能大有国小，有时只是什暂时影响到合患同的履行，可依以通过延期履寄行实现合同的阶目的，对此不址能行使法定解忘除权。只有不伍可抗力致使合满同目的不能实徒现时，当事人智才可以解除合乡同。专第四部分房地舒产合同签约要债点呜第一节获取土舱地合同签约要意点唱房地产开发商洗应特别注意土幻地使用权出让粥合同主体、方躁式、价款的合府法性，尤其是洪赴外地投资开霸发的房地产企殿业。那土地使用权出条让合同纠纷不冷适用于仲裁机手构仲裁，因为颂土地使用权出篇让当事人的行倦为具有一定的田行政属性。苦要点一、土地披使用权出让合划同必须合法主体合法1晓土地使用权出辫让合同必须合沫法，只有合法讨的合同才受法给律的保护。土吴地使用权出让咳合同合法必须榨满足三个条件效：主体合法、纵方式合法、价滑款合法。主体合法1合同必须合法方式合法价款合法32合同必须合法方式合法价款合法32比一、土地使用派权出让合同必才须合法挺土地使用权出虹让合同主体必冷须合法，即土治地使用权出让此合同的出让方变必须是市、县灾人民政府土地导管理部门，这银既是中国土地糕管理法的规定坊，也是中国城防市房地产管理纲法的规定。爹二、卖土地使用权出浓让合同方式必渡须合法假土地使用权出机让合同方式必蝶须合法，即协灶议出让的土地祸使用权必须摔比市、县人民笔政府批准，而鸣商业、旅游、顿娱乐和商品房房用地根据规定评，必须以招标盏、拍卖、挂牌签方式出让。姓三、土地使用倾权出让合同价哪款必须合法花土地使用权出企让合同价款必城须合法，即协见议出让的土地厌使用权出让金妹不得低于订立址合同时当地政勾府按照国家规叮定确立的最低猪价，否则价款毙条款无效。连对于房地产商珍，应当特别注笨意上述土地出呢让主体、方式双、价款的合法赶性问题。尤其脖是赴外地投资喝开发的房地产万企业，尤其要座注意三点：详一是要注意协近议的自我保护板，即不要与外誓地开发区管委镇会直接签订带功有明确实质履钻行的协议，而慨并无法律约束笨力的意向书则笑未尝不可；糕二是要注意资兴金的自我保护妄，即对先行支揭付的所呼谓扑“股保证垒金暴”缝、凝“存定陕金衡”兵、奏“柏意向怖金快”标等最好汇入双它方共管的账户嫂内，待依法办欠妥土地使用权宰出让手续后再膀转移支付；骂三是要注延意以“阶低蕉价尚”丈陷阱，当初约件定脂的悬“沉低疲价壁”亏土地，在正式私取得土地或开蕉发完成之前，裁几乎都要突破边“倍低霉价踩”器约定，因君为悼“争低辆价坑”战的土地供应与同土地的状况包挣括的费用名目县等均有不可分义割的联系。喉总之，由于全怠国各地的土地址市场做到统一臂规范尚需时日役，故通过合法强的土地使用权扰出让取得开发白用地才能切实碌保障投资安全楚。醋要点二、土地丈使用权出让合溉同纠纷适用行绢政诉讼寿土地使用权出产让合同纠纷不贸适用于仲裁机波构仲裁，因为补土地使用权出删让当事人的行滴为具有一定的干行政属性。定土地使用权出寸让合同纠纷也远不适用于寻求舰民事诉讼救济雹，因为土地出积让方可以在不惰与受让方协商孟的条件下单方硬面做出行政决坐定，改变合同掀的正常形态，魄根据民事诉讼滩的举炸证叫“令谁主张、谁举秋证夹”勒的规则，而受雕让方对于出让寄方的行为是否雷合法、合理，砍受让方没有足螺够的举证能力集，从而可能会恰使自己的合法领权益得不到保枣障。类土地使用权出应让合同纠纷宜犬寻求行政诉讼陪救济，土地使制用权出让合同类兼顾公共利益润和私人利益，迟而行政诉讼以烘制约行政权、烟保护相对人合塞法权益为立法难宗旨。猾要点三、土地销使用权转让合妻同必须合法饲土地使用权转旷让合同应当规够范，否则容易物引发法律纠纷侍。对于房地产注开发商还应明榴确法律对两种勤不规范情况下狠的转让行为做票出的有效认定辫：俯一是未办理土挠地使用权变更清登记手续的土炉地转让有效。滥虽然土地管理严法及《中华人仰民共和国城镇骄国有土地使用垮权出让和转让讽暂行条例》均怎规定，土地使长用权转让应办龙理土地变更登北记或过户登记荒手续，但这应咸该是合同签订董后及合同履行设中的一项法定谊义务和法定程加序，而非合同很生效的法定条植件。牲二是有条件地份认定未取得出震让土地使用权盾证书的土地转抱让有效。根据点《城市房地产尘管理法》规定足，出让土地使国用权的转让衫应坦“麦按照出让合同聪约定已经支付惕全部土地使用猪权出让金，并粮取得土地使用击权证侵书游”下，对此约定有针效的认可是有开条件的：歇即缝“炊起诉前转让方嗽已经取得出让济土地使用权证附书或者有批准口权的人民政府失同意转让的，虎应当认定合同奴有朵效般”亡。裁要点四、谨防垫土地使用权转版让陕“甲一女多促嫁卸”端土地使用权转暑让膝“绢一女多伴嫁触”祝，即土地使用绢权转让方将同慎一土地使用权末转让给数个土把地使用权受让璃人，并订立多恢个土地使用权蚕转让合同。对汪此，《解释》生视具体情况规式定了四种处理恼原则。13土地使用权转让“一女多嫁”处理原则变更登记优先原则合法占有在先原则付款在先原则成立在先原则4213土地使用权转让“一女多嫁”处理原则变更登记优先原则合法占有在先原则付款在先原则成立在先原则42续一、变更登记毫优先原则蝴变更登记优先荐原则萍即卡“祸已经办理土地剑使用权变更登搭记手续的受让洪方，请求转让铜方履行交付土影地等合同义务溪的，应予支监持扑”华。粪二、合法占有坛在先原则茂合法占有在先忙原则即在多个施土地使用权转眨让合同均未办特理土地使用权掠变更登记登记站手续的情况下适，沃“洽已先行合法占筐有投资开发土芬地的受让方请肚求转让方履行沾土地使用权变蛮更登记等合同隶义务的，应予沫支酿持构”傍。对合法占有填在先原则，应止注意两个问题动：裤一是必致须令“奸合法占那有程”籍，晨“遮非驱法着”转占有者不得在堪先。所乌谓桃“背合颠法暴”陆占有，即应属赴经转让方同意退并交付的占有布，而争非案“园抢届占暮”号“续偷强占嫂”文等违背土地使旗用权转让方意匆志的占有藏，蛮“驳非偷法光”山占有不受法律携保护。析二是占有后必驳须投资开发。膝三、付款在先争原则举付款在先原则环即在多个使用索权转让合同均英未办理土地使辣用权，也均未时先行合法占有裙投资开发土地渗的情况下字，眼“怖先行支付土地森转让款的受让皮方请求转让方妻履行交付土地稍和办理土地使贩用权变更登记你等合同义务的脸，应予支泳持迷”黄。尺四、成立在先聚原则储成立在先原则箭即在多个土地膀使用权转让合缴同均未办理土俊地使用权变更垃登记手续，也多均未先行合法嫩占有投资开发忘土地，还均未臂履行合同的情朽况下它，歼“材依法成立在先荷的合同受让方捕请求履行合同从的，应予支严持汇”央。灰从上可以看出用，对合同同样耽有效情况下，肤在土地使用权唉的粪“缺一女多扒嫁滨”牵情形处理上遵好循了先权利取恐得、次实物取劲得、再付款取窃得、后合同取键得的保护顺位趋。对上述顺位呈的规定，既遵押循了房地产管止理法有关房地息产权属登记的拦规定，又遵循临了合同法有关葬实际履行的原承则，有利于充楚分平衡保护合惧同各方当事人磨的合法权益。碧至于未能按上旺述原则实际取别得土地使用权茶的受让方，其大有权按照《合它同法》规定请核求解除合同、嗽赔偿损失。骗作为受让方，眨为了有效维护剑投资的合法性班，务必在签约希后争取尽快办畅理土地使用权佣变更登记手续拘，或尽快合法劫占有并投资开规发，或尽快付轿款，以争取最把大限度地保护魔合同权益、规侮避合同风险。库※往熔第二迅节掘诸览融资合同签约雀要点蹈要点一：借款铸合同应采用书烂面形式冶中国《合同法绑》对借款合同室的形式做了明算确的规定，借彩款合同采用书鹅面形式，但自般然人之间的借就款另有约定的直除外。因此，排法人、其他组隔织之间及其相胃互之间、其与虫自然人之间的吗借款合同都应尾该采用书面形汽式，否则合同齿无效。高要点二：合同驳双方应符合借橡款合同的要求察贷款人只能是呼经国家批准的叠国家的专业银抢行、其他金融驾机构和信用合稿作社；隐借款人为法人优或其他组织的贪应符合以下要戚求：坛第一，有按期奴还本付息的能元力，原应付贷赛款利息和到期摩贷款已清偿；铅没有清偿的，建已经做了贷款点人认可的偿还坟计划；鲁第二，须经工偷商部门办理年辈检手续；占第三，已开立无基本账户或一迈般存款账户；去第四，除国务蝇院规定外，有支限责任公司和企股份有限公司抛对外股本权益择性投资累计额句不超过其净资欣产总额浴的绵50漏%宴；敬第五，借款人纪的资产负债率裂符合贷款人的饲要求；济第六，申请中蚊期、长期贷款稿的，新建项目纠的企业法人所胁有者权益与项伟目所需总投资钳的比例不低于捡国家规定的投阁资项目的资本厘金比例。灰以上条件，借榨款人需在申请疫贷款的同时予粗以证明或说明众。棋※馅风险防范：熔法律规定以银士行或者其他金盛融机构为借款道人的借款合同导，必须采用书沉面形式。听要点三：重要酱条款应明确、窄细化仅一、按实际需框求约定借款用别途恋《合同法》规腹定专款必须专帐用，未按照合雪同约定的用途配使用借款的将魄构成违约，承谢担相应的法律文后果。《贷款帽通则》（试行番）中规定出借犹人不能向建设颗项目未列入投宜资计划，未取班得建筑、投资局、开工许可证私或有关批文的么借款人发放借上款；借款人不势能将所借款用脑于下列行为中睬：统第一，股本权盟益性投资；裙第二，炒买卖买有价证券、期仗货和房地产；移第三，套用贷蔽款，相互借贷添谋取非法收入麻；洋第四，将外币达贷款换成人民叠币使用等。游在借款合同期家限内，借款人胆不能单方面改廊变贷款的使用疏方式，如要改群变，须经过双猛方当事协商一歌致。毁二、借款数额汪是指借款的数夸量。这里要正门确区分借款数常额与实际借款消总额的区别。结借款合同上的姜借款金额是指爷借款合同期内赌出借人应发放求的最高贷款金扔额，通常也是魔实际的贷款金泥额。借款金额萄有可能一次性蠢足额划拨给借屋款人，也有可陈能分期划拨，庸借款人只是部演分地使用了借验款。因此在实而际运作过程中决，借款数据上姐的借款数额同撇借款合同上的落借款数额可能鸽不一致。殊专家提示：设条款书写应注摇意规范，字迹叮要清晰，尤其漏是大小写应齐抵全、一致。令三、写明还款墙资金来源及还忆款方式盆还款资金来源屡一般有两种：成一是利用贷款昂进行生产经营沸活动所获得的齐收益；二是借铸款人用自己的斗其他资金或专累用资金归还贷天款，在借款合容同中应该写清海楚。畅还款方式是指革借款人采用什海么结算方式将露借款归还给贷味方，还款人一串次还是分次还煎清贷款，是采穷用电汇还是信慈汇或者其他方北式都必须在借左款合同中写明言；并且应写明匠每次履行的具构体时间，如果豪有法律规定的秤还款方式，应愤依法定方式还减款。福四、明确约定皇借款利率及贷座款利息结算方河式盛贷款利率的约树定要在遵循中芒国人民银行的和有关规定下进随行。贷款利率女的执行标准，惰贷款利息的结落算方式也应明柳确。民间借贷搞的利率可以适锹当高于银行的竖利率，但最高闪不得超过银行原同类贷款利率往的赴4嚷倍（包含利率涨本数），超出牢此限度的利息显法律不予保护逮。借款合同如省果对利息支付研没有约定或约葵定不明确，视捆为不支付利息宝。陷阱规避：袜民间借贷的利跪率可以适当高岂于银行的利率升，但最高不得录超过银行同类童贷款利率小的进4毫倍（包含利率干本数），超出篇此限度部分的迷利息法律不予铸保护。惠要点四：认真晓审查借款合同音的担保悔贷款人和保证催人签订担保合朗同应具有下列鹊条款：就保证聪的主债权种类泉、数额，债务送人履行债务的闯期限、保证的满方式、保证担斑保的范围、保鉴证的期限、双南方当事人需要补约定的其他事步项。肯对于保证的一棉般保证和连带信保证两种形式玻要加经严格的码区分；一般保嫁证的保证人具熄有先诉抗辩权辱，对债权人提陶出的承担保证灭责任的请求，亮在主合同纠纷杏未经仲裁或诉否讼，并就债权估人依法强制执掌行仍不能履行糖债务时，有权搂拒绝；而连带组保证方式，则掩当债务人不履替行债务时，债使权人有权向债极务人或保证人役请求承担相应润责任，且被请若求人不享有先撞诉抗辩权。对飘合同中保证方搜式未做约定时士，或者约定不涂明确时，按连欢带保证处理。粮※暗修第三愤节琴蜜合作开发合同码签约要点霸合作合同中不促能约定投资方坑仅提供资金，尤不承担其他义核务，由对方在药项目完工后返浩还出资方的本赶金及利息。窑要点一：慎签宿有名无实的合折作开发合同酷房地产合作开腔发是指具有房尤地产开发资质辞的一方与提供响建设用地使用竹权或提供资金韵、技术、劳务唉等一方或多方介在共担风险、渡共享收益条件怖下合作开发房澡地产项目。房朽地产合作开发贞的出现，在很浮大程度上缓解陕了合作双方在鸭房地产项目开迁发前期面临的帝资金压力。它一、合作开发饮的五种表现形较式漆中国对房地产仪合作开发合同荒具有明确物法从律界定，但在豪实践中，房地葡产合作开发合核同又往往表现基为以下五种形源式：12453合作开发的五种表现形式以双方名义共同开发以土地使用权人的名义开发以房地产开发商的名义开发以项目公司的名义开发以挂靠的方式开发12453合作开发的五种表现形式以双方名义共同开发以土地使用权人的名义开发以房地产开发商的名义开发以项目公司的名义开发以挂靠的方式开发教1础、以双方名义黄共同开发炮第一种形式是号拥有土地使用扶权的当事人提跟供土地使用权窜，另一方是具境有房地产开发私资质证书的房宗地产开发商提虹供资金和技术伍，以双方名义尿共同开发，然壮后按照双方约临定比例进行分杰配并对自己名说下的房屋进行组使用和销售。络从法律上讲，氏这是一种典型叛的合作形式，办在内容和形式歪上都符合合伙亮经营的特点，累对内按照合同射约定的投资比沃例共同经营，酷共担风险，共惯享利润，对外胸双方共同互负辨连带责任。广2国、以土地使用源权人的名义开者发梦第二种形式是乱已拥有土地使些用权的当事人内提供土地使用企权，另一方当价事人投入资金毕或技术，以土赢地使用权的名爹义进行开发，泽待房屋建成后沸，依约定将房旧屋及其占有范寒围内的土地使使用权以转让方耗式转让给投资寿方。这是一种驻以合作开发为鱼名，吸收开发续资金分享利益躬的合同，享有皮土地使用权的侮开发方负责开皇发经营的运作赤并承担经营风浓险，合作方只伙投入资金或技割术，但不加名羞合作，也不参婚加经营及承担舅风险，只是享社受固定的利润浓分成或获取固辽定的房屋作为厌投资回报，这鼓是名为合作开壮发合同，实为扶借贷的合同。下3离、以房地产开易发商的名义开巡发绣第三种形式是很已拥有土地使搜用权的当事人伸提供土地使用筹权，另一方是共具有房地产开少发资质的房地灾产开发商投入咱资金和技术并秧以其名义进行寸开发建设，项荷目完成后，开颜发商依合同约成定的分配比例聋将房屋所有权宝及土地使用权株转移给出地一唯方；这是一种宵双方合作，单阿方负责开发经惜营的合同，实视质上具有名为煮合作开发，实偷为转让土地使犹用权的性质。碍4皇、以项目公司蹲的名义开发兽第四种形式是希已拥有土地使鞋用权的当事人么提供土地使用扛权，另一方当急事人提供资金拘双方共同组成聚一个房地产开拒发项目公司，旁并以项目公司斩的名义进行房栋地产开发，并买按双方约定比专例分配建成后赴的房屋或者将捐建成房屋出售仍后，按比例分堂配所得收益，惨这种合作开发斯的项目公司，仪类似法人型的题联营体，项目赏公司依批准的钥经营范围活动伤并以其名义承肢担经营风险，扣完成项目公司彻使命后即告终静止，对合作双销方化解风险极呀为有利。喷5赔、以挂靠的方祸式开发踏第五种形式是颠已拥有土地使松用权的当事人拒，以挂靠形式送与具有房地产恨开发资质证书吸的开发商签订返合作开发合同铅，挂靠方一般翠为非房地产开瓣发公司，负责逐开发经营所需唤资金，被挂靠亮方为房地产开爪发公司，负责悲办理合作项目浴的立项、批地玉、报建、签订阶销售合同、办赤理房地产权证闭，同时收取一依定比例的管理伸费或分取固定羽的利润；这种总合作方式逃避循了房地产开发奖的行政管理，话降低了成本，获其实质是房地卫产开发企业以绍合作开发为名胆出租房地产开葱发资质证书以面获取利益。山二、谨防借合打作开发之名，佛行他意之实的励无效合同遇合作开发房地滴产合同是指当列事人订立的以刊提供出让土地圈使用权、资金掠等作为共同投腊资、共享利润湿、共担风险，牛合作开发房地徒产为基本内容巾的协议。兴合作方只有在酿合作开发合同蹈中明确约定双漫方称“严共同投资、共库享利润、共担甲风顾险宿”晶，并且实际操政作过程中也是吸以此为基础进俱行投资和利润谦分配的，才能攀视为合作行为做。不能借合作欺开发之名，行隔他意之实。因季为在发生纠纷总时，这些合同塘并不在合作开超发合同的保护纳范围之内。上晒述合作开发合奖同的五种表现姥形式中，后四帅种均为无效合迫作开发合同。验再如，房地产拒合作开发合同侦中的投资方与扬土地方约定：顶投资方仅提供殖资金，不承担肾其他义务，由择对方在项目完尝工后返还出资置方的本金及利闷息。根据国家缠有关法律和中棒国人民银行发掏布的《贷款通小则》的约定，杀企业之间相互兼借贷资金收取订利息，是被禁厌止的。因此，震以合作开发为撕名，而行借贷详之实，也是无沈效合同。根据碍最高人民法院责《关于审理联评营合同纠纷案衡件若干问题的肠解答》的规定环，出借方只可泡收回本金，对适已取得或约定怨取得的利息应江予收缴，对借禁款方则应处以床相当于银行利婶息的罚款。对德此，房地产合生作开发各方在纤签订合同时，惨须加以注意。捞为规避风险，淹合作合同应当东具体约定合同适被确认无效或安不生效时的具嘴体处理方式。举要点二：掌握莲合作开发合同照六大签约要领拘房地产合作开窄发合同内容繁慎杂，标的巨大拉，履行期限长蛛，容易引发纠诉纷。而一旦产只生纠纷，由于咸目前中国相应耽的法律规定尚教不具体，实践负中对其法律性爷质认识不一，脉诉讼周期一般枝都很长，后果祸难以预测。因汁此，签订房地挂产合作开发合恒同一定要谨慎财、规范。在订羡立合作开发合来同时，应掌握幕以下六大要领仓：调一、调查合作骗方的资信病由于房地产开告发项目投资大轧、周期长，稍免有不慎就可能害导致开发建设笋不能正常运行蔽，造成巨额经逃济损失。合作蛛各方均应对合刃作他方的资格注、资信有充分涉的了解，应调闯查他方在主体独上是否具备法悲律规定的条件兽或履约能力，童特别是应重视搭对于以投资方饶身份参加合作漂开发的联营一饲方的资信调查缺。调查必须全仁面、认真、细劈致，既要了解限对方的注册资赠金和融资能力盛，还要了解对果方的经营管理衣水平及诚信情怒况。碧※葵专家提示：炉如果没有房地史产开发经营资昂质的一方与他爽人合作时，应伤当审核合作方鱼是否具备房地洋产经营开发资朋质。臣二、审查项目举的合法性券一个合作开发小项目的完成，颠涉及到立项、逼规划、拆迁、韵开工、销售、竹验收等多个环责节，每一个环只节都要经过政政府主管部门的娱批准或许可，敢并取得相应的递批文或许可证挠书。上述任何弱一个环节出现蚁问题，都可能备导致合作开发派不能顺利进行丑。有下列情形临者，合作开发坦房地产合同的撤当事人请求分剖配房地产项目宋利益的，法院珠将不予受理：写第一，依法须略经批准的房地乳产建设项目未权经有批准权的峰人民政府主管巩部门批准；愈第二，房地产督建设项目未取渠得建设工程规炊划许可证；狂第三，擅自变抄更建设工程规更划。奔因此，一方面粉，合作开发的谋各方必须高度牵重视项目开发拐建设的各种手部续的报批工作教，确保合作项凳目的合法性；狱另一方面，合横作协议中还要赖明确约定项目碧开发建设的各围种手续报批工停作由哪个合作也方具体负责办帽理，以便在发卧生纠纷时能够冤分清责任。灿三、不约定保顾底条款厨合作开发合同打不能约定保底袭条款。合同的江各方应当共同瓜投资、共同经各营、共担风险恒、共享利润。犯但在订立合作脚开发合同的实打务中，当事人遣往往出于自身贤利益的考虑，镜而对收益分配宗有不同的约定企。如约定：不柿论项目是否赢亲利，联营的其绳中一方均要收捎回投资或收取膊固定的利润。东但此汪种蛮“通保底条或款笨”猾在法律中认定坚为无效条款。扁对于不同的收块益分配约定，臂司法解释做出滴了如下规定：温第一，合作开稿发房地产合同