陌生区与成熟区社区商业比较研究

研究背景与目的背景：目前我国的房地产进入大盘时代，如何为处在不同区域的大型社区进行商业配套已成为关注的焦点目的：通过对成熟区和陌生区社区商业的比较研究，为大型社区进行商业配套提供建议1第一页，共27页。研究结构社区商业简述成熟区与陌生区的界定成熟区与陌生区社区商业的案例研究对陌生区社区商业的建议社区商业演变规律社区商业的发展趋势2第二页，共27页。社区商业简述社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。第三页，共27页。成熟区与陌生区的界定成熟区：位于城区内，房地产发展比较成熟，配套设施比较完善的城市区域。如后海片区创业路以南，工业七路以北，后海大道两侧500米范围内。陌生区：位于城市郊区，房地产发展刚刚起步或者程度不高，区域配套设施不完善的边缘区域。如阳光棕榈园所处的前海片区和万科四季花城所处的布吉片区。

4第四页，共27页。成熟区与陌生区的案例及选取原则成熟区案例：招商海月（一、二期）蔚蓝海岸（一、二、三期）东海花园（一、二期）陌生区案例：万科四季花城（共七期）万科东海岸（一、二期）阳光棕榈园选取原则社区总建面至少在20万平方米以上，且不属于城市级或区域级商圈；社区以居住功能为主，强调社区商业以满足自身需求为主；社区商业中不含本身可以形成区域性商圈的大型连锁超市类的商家；选取不同规模、区域、价位、成熟度的社区进行研究；深圳特区内、外均有选择；5第五页，共27页。招商海月（一、二期）蔚蓝海岸（一、二、三期）东海花园（一、二期）区域位置南山后海大道东侧南山后海大道东侧福田深南大道农科中心项目规模约35万M2约54万M2约40万M2住宅均价5500-6200元/M25200-6800元/M211000元/M2户数/入伙时间2378户/2000.11;2002.124342户/2000.11;2003.71732户/1997.9;2000.10项目档次中档中档高档商业总面积约4650M2约3040M2（小区内另有商业，不对外开放）约4000M2商业形态主题商业街临街商铺临街商铺＋欧式风情商业街商铺数量/面积范围68个（单店平均面积65M2）40个左右，最小面积100以上,40个左右，最小面积50M2以上商业楼层数/层高1层/4m1层/6M1层/4M商业面市方式出售只租不售只租不售商业租售价格一楼：90—120元/月.M2二楼：50元/月.M2商业街租金：90元/月.M2一楼：250—300/月.M2二楼：100—150/月.M2主要业态零售购物、美容美发、餐饮超市购物、餐饮、家居装饰餐饮及休闲娱乐主力店太平洋保险、富士激光冲印华润万佳超市、通家乐超市、7—11便利店7—11便利店、柯达冲印、中联大药房成熟区社区商业案例研究6第六页，共27页。成熟区社区商业案例研究:招商海月（一、二期）

商业主要沿小区出入口海月路东面分布；工业八路的商业多数还没有营业，因为南面天骄华庭现没入伙，北面主要的离住宅部分较远；海月路主要是为社区服务；工业八路为开放式；商业街长度约1500m；商业档次为中档，无大型知名品牌主力店。

业态店数店数比例面积面积比例超市14%80025.10%24h便利店14%802.60%餐饮311%3009.90%药店14%1003.20%美容美发27%1404.60%服装鞋帽14%601.90%地铺14%401.30%眼镜14%401.30%冲印店14%401.30%零售622%3009.90%空置14%1504.80%其它828%107034.10%合计27100%3040100%7第七页，共27页。成熟区社区商业案例研究:招商海月（一、二期）

8第八页，共27页。成熟区社区商业案例研究:蔚蓝海岸（一、二、三期）

商业业态店数店数比例面积面积比例超市14%80025.10%24h便利店14%802.60%餐饮311%3009.90%药店14%1003.20%美容美发27%1404.60%服装鞋帽14%601.90%地铺14%401.30%眼镜14%401.30%冲印店14%401.30%零售622%3009.90%空置14%1504.80%合计27100%3040100%商业主要沿着小区出入口的登良路两边集中分布，为500m长临街商铺；周边商业配套比较充足，加上小区内也有商业，故沿街商业面积不大；商业街无停车场，汽车多停在路边；层高6M，但大多商店没有分隔楼层；主力店为7-11，满足便利性，但不构成吸引人流的商业业态。9第九页，共27页。成熟区社区商业案例研究:蔚蓝海岸（一、二、三期）

10第十页，共27页。成熟区社区商业案例研究:东海花园（一、二期）

业态店数店数比例面积面积比例7-11便利店25%3007.50%餐饮615%160040.00%药店12.5%1002.50%美容美发37.5%1804.50%服装鞋帽512.5%3107.75%地铺25%1303.25%眼镜12.5%601.50%冲印店12.5%601.50%零售1845%120030.00%空置12.5%601.50%合计40100%4000100%处于香蜜湖片区,配套成熟,有地铁经过,是深圳的富人区,周边有财富广场,东方银座国际商务公寓,招商大厦,银座国际等；商业街无停车场，汽车多停在路边或附近写字楼停车场内；主力店为7-11，满足便利性，但不构成吸引人流的商业业态；11第十一页，共27页。成熟区社区商业案例研究:

东海花园12第十二页，共27页。陌生区商业的案例研究项目名称万科四季花城万科东海岸（一、二期）阳光棕榈园区域位置龙岗梅观高速与布龙公路交汇处盐田大梅沙，盐坝高速公路的西北侧南山区前海路和学府路交汇处项目规模约53万M2约15.1万M2约39万M2住宅均价3500-4300元/M26500-12000元/M25500-5600元/M2户数/入伙时间4700/2000.6-2003.51195户/2004、52962户/2002、8—2004、7项目档次中档中高档中档商业总面积4440M25800M24850M2商业形态临街商铺＋假日广场商业街临街商铺＋滨海风情商业街临街商铺＋主题商业街商铺数量/面积范围68个/单店平均面积65M2

41个/面积不规则40-1200M263个/50--100M2左右商业楼层数/层高1层/4m3层/4-6M1层/4M商业面市方式先租后售先租后售只租不售商业租售价格租:60-90元/月.M2售:8000元/M2租:80元/月.M2售价未定70元/月.M2主要业态餐饮、美容美发、衣服鞋帽超市、餐饮、家居零售、饮食、中介、装饰主力店华润超市、自然美华润万佳超市、毛家菜馆华润万佳超市、一致药业、百果园、一品轩13第十三页，共27页。业态店数店数比例面积面积比例超市11.20%80020.70%24h便利店11.20%301%餐饮913.20%40010.40%药店22.40%1704.40%美容美发49.60%3308.60%服装鞋帽12.40%802.10%地铺83.60%45011.70%银行10%852.20%冲印店22.40%1704.40%零售67.20%3208.30%空置910.80%70018%其它1944.80%3158.20%合计63100%3850100%商业业态数量以餐饮、服装鞋帽、美容美发为主；面积以超市、美容美发、餐饮、服装鞋帽为主。商业街长度约1000m社区商业集中在社区主入口布置，并延伸至社区内部，通达距离较均衡陌生区社区商业案例研究:万科四季花城14第十四页，共27页。陌生区社区商业案例研究:万科四季花城15第十五页，共27页。商业街长度约300m社区商业集中在社区主入口两侧布置陌生区社区商业案例研究:万科东海岸业态店数店数比例面积面积比例超市正处于起步阶段，进驻商家较少，暂时无法分析……24h便利店中、西餐厅风味餐厅婚纱店艺术品店家居装饰店旅行社精品店健身中心美容中心体育用品店其它合计41100%5800100%16第十六页，共27页。陌生区社区商业案例研究:万科东海岸17第十七页，共27页。陌生区社区商业案例研究:

阳光棕榈园种类店数店数比例面积面积比例超市11.20%80020.70%24h便利店11.20%301%餐饮913.20%40010.40%药店22.40%1704.40%美容美发49.60%3308.60%服装鞋帽12.40%802.10%地铺83.60%45011.70%银行10%852.20%冲印店22.40%1704.40%零售67.20%3208.30%空置910.80%70018%其它1944.80%3158.20%合计63100%3850100%商业总长度约为1200m，分布在小区主入口两旁形式为临街商铺＋主题商业街主题商业街为中高档，学府路为中低档主题商业街经营比较理想，前海路经营差商业业态数量以餐饮、地铺、零售为主主力店以小型品牌连锁店为主。

18第十八页，共27页。陌生区社区商业案例研究:

阳光棕榈园前广场可进行商业活动。

商业街商店门面采用统一设计；装饰采用和社区一致的热带风格；

别致的内廊设计，注意商店招牌、天花和柱的灯饰。

阳光棕榈商业街商店门面采用统一设计；19第十九页，共27页。经营模式条件优缺点只租不售（万科东海岸）（阳光棕榈园）（东海坊）发展商有商业经营经验优点：业态控制统一经营管理有利于经营利于提升社区形象缺点：资金回收期长开发商风险较大发展商拥有商业经营的专门人才发展商有招商渠道市场化程度不高，无专业公司选择先租后带租约出售（蔚蓝海岸商城）（万科四季花城）发展商有一定的商业经营经验优点：初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致，从而促进销售出租有保障，可提升商铺销售速度资金回收期较短缺点：不能长期控制业态发展商拥有商业经营的专门人才发展商没有招商渠道市场化程度高，有专业公司选择直接销售（招商海月）发展商没有商业经营经验优点：资金回收速度快缺点：无业态控制，影响社区形象和销售不利于统一管理，从而对经营不利发展商缺乏商业经营的专门人才发展商没有招商渠道市场化程度高，有专业公司选择社区商业经营模式20第二十页，共27页。三种社区商业经营模式比较物业营销模式招商

规划业态

控制经营

管理空置率转租

频度资金

回收形象

影响只租不售先租后售直接销售21第二十一页，共27页。对陌生区社区商业的建议（一）业态：陌生区社区商业的作用主要是完善配套，带动楼盘销售，因此业态以社区居民日常生活所需为主，如超市零售、餐饮以及美容美发业态控制：要严格控制社区商业业态和档次，以与社区形象和档次保持一致。经营模式：建议陌生区社区商业以自营为主辐射范围——“102030”原则：居民步行10分钟可达便利店，20分钟可达中型商场、中小型餐饮娱乐场所，30分钟可达大型购物中心、大卖场、大型餐饮娱乐场所建议22第二十二页，共27页。对陌生区社区商业的建议（二）商家性质：高档社区应该更多引入销售服务的商家而中低档楼盘则应更多引入销售商品的商家商家构成：主力店应吸引品牌商家进驻。吸引的手段——通过较低的租金或未来发展前景面积划分：一般来讲，社