土地增值税处理与清算实务修改

土地增值税清算处理与案例分析

主讲:夏宏伟

主办:武汉市东西湖地方税务局协办:武汉震南税务师事务有限公司

第一页，共124页。课程安排时间:二小时左右内容:第一节：土地增值税概述第二节：清算疑难问题及实务处理第三节：清算案例分析第四节：清算审核与鉴证第二页，共124页。目录

1、土地增值税概述2、清算疑难问题及实务处理3、清算案例分析4、清算鉴证与审核

第三页，共124页。土地增值税的前世今生土地增值税起源于1898年在中国青岛的德租界，1898年德国租借青岛后，德国胶澳总督府认为：土地增值并非由于土地所有者出资经营造成，而是由于市政建设，社会繁荣所致，应收益归公。于是世界首部对土地投机所得征税的法规在青岛诞生。德国本土于1904年起效仿青岛的土地制度，并逐渐演变成为联邦税制的一部分，此后普及到中欧各国。目前世界上仍在征收土地增值税的国家（地区）有：1963年开征，意大利1963年开征，韩国1977年开征，中国台湾地区1994年开征，中国内地（1994年1月1日起在全国开征土地增值税）1993年12年31日，国务院颁布《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号），标志着土地增值税这一税种在新中国的正式诞生。第四页，共124页。土地增值税重要清算政策回顾1．2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）；2．2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；这是一个征管文件，土地增值的重大转折3．2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）；4．2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）；5．2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）；6．2009年5月12日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。7．2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）；明确8大问题8．2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。加大土地增值税清算力度，明确核定征收率以及区域预征率第五页，共124页。清算形势在2006年之前，受制于各种因素，土地增值税（长期）没有得到重视，更没有进行严格的税务征管。2006年，土地增值税征收发生重大转折，其标志是2006年12月28号，国家税务总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列举出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。按照新的规定：从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%至60%不等的土地增值税。进入2010年，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）和《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，房地产开发项目全面迎来了清算时代。第六页，共124页。湖北地方政策回顾1．2008年3月20日，武汉市地方税务局《关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知》（武地税发[2008]38号）；2．2008年9月12日，湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）；3.武地税发〔2010〕1234.鄂地税发〔2010〕1355．2011年7月13日，武汉市地方税务局关于印发《武汉市土地增值税清算纳税评估与审核鉴证管理办法（试行）》的通知（武地税发[2011]118号）；第七页，共124页。土地增值税的征税范围属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）（2）房地产有条件的赠与（无收入）、非公益赠予（征）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产重新评估增值（无权属转移）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年以上的房地产（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）第八页，共124页。土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额第九页，共124页。土地增值税的四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比例税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50％－100%的部分4053超过100%－200%的部分50154超过200%的部分6035第十页，共124页。

扣除项目企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内4．与转让房地产有关的税金①营业税；②城建税和教育费附加堤防费、地方教育发展费可扣5．财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%第十一页，共124页。

续企业情况转让房地产情况可扣除项目非房地产开发企业转让新建房1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用4．与转让房地产有关的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加各类企业(房企与非房企)转让存量房1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2．房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率3．转让环节缴纳的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加各类企业(房企与非房企)单纯转让未经开发的土地1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2．转让环节缴纳的税金第十二页，共124页。土地增值税预征与清算纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，属于土地增值税预征范围。在其项目全部竣工结算前为预征期。待某项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

清算前：先预征，按月申报，后清算，多退少补

第十三页，共124页。

湖北地方政策政策链接：（1）房地产开发项目在日常征管中是按转让房地产取得的收入预征土地增值税，符合条件的进行清算，多退少补；对清算时补缴的税款，凡在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（2）在日常税收征管中，纳税人转让房地产取得收入时，应按规定的预征率按月申报缴纳土地增值税，逾期缴纳则应按规定加收滞纳金；但考虑到土地增值税征管的历史和客观原因，对原预征不到位的税款，凡按税务机关要求的期限补缴到位的，暂不加收滞纳金。（3）从2008年1月1日起，对纳税人转让房地产取得的收入，应按规定预征税款，逾期缴纳则按规定加收滞纳金。2008年9月28日鄂地税发[2008]211号

第十四页，共124页。预征税款计算

土地增值税预征的依据是房地产转让收入。应预缴税款＝房地产转让收入×预征率

纳税人既从事住宅开发项目又从事其他房地产开发项目的，其在财务处理上能分别正确核算相应开发项目的，按住宅和其他开发项目的预征率分别核算预征土地增值税，否则按从高征收的原则预征土地增值税。

分别按普通住宅、非普通住宅和其他开发项目适用预征率第十五页，共124页。湖北、武汉土地增值税预征率变化情况表开发企业房地产开发的企业非房地产开发企业和单位文件依据项目类型普通标准住宅非普通标准住宅其他开发产品转让旧房单纯土地转让经济适用房转让旧房工业园区内厂房、车间单纯土地转让执行时间预征率

2003年1月1日0.50%2%2%2%5%

2%

鄂地税发〔2002〕163武地税发〔2003〕352005年1月1日

3%

3%武地税发〔2004〕196武地税发〔2004〕2062005年9月22日

暂不实行预征暂不实行预征武地税发〔2006〕7号2006年11月1日

1%1%

1%

1%鄂地税发〔2006〕204武地税发〔2006〕1842008年6月1日

2%

2%鄂地税发〔2008〕106武地税发〔2008〕942010年1月1日0.50%2%2%3%3%暂不实行预征3%暂不实行预征3%武地税发〔2010〕622010年7月1日1.50%3%5%5%5%

5%

5%鄂地税发〔2010〕135武地税发〔2010〕123第十六页，共124页。土地增值税预征和清算的衔接问题

注意：1、房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预缴土地增值税；

2、办理清算手续前用建造本项目房地产安置回迁户的（实物还建，就地安置，交付时），应按规定预缴土地增值税；

3、办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预缴土地增值税。第十七页，共124页。

是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清某房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。什么是土地增值税清算?第十八页，共124页。土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

第十九页，共124页。清算单位的确定.湖北地方政策

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。武地税发[2008]38号2008.3.20土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。鄂地税发[2008]207号2008.9.12关于滚动开发项目确定清算单位的问题：以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。鄂地税发[2008]211号2008.9.28

第二十页，共124页。土地增值税清算要点

要点主要规定清算条件纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况(主动清算)（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况(被动清算)（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或某比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；（4）省税务机关规定的其他情况。非直接销售和自用房地产的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第二十一页，共124页。续要点主要规定土地增值税的核定征收税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。清算后再转让房地产在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积第二十二页，共124页。

清算的具体时限及未及时清算的后果？1、对纳税人符合条件应进行土地增值税清算的，在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。2、对税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

3、在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。第二十三页，共124页。

核定征收的率：

为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。第二十四页，共124页。湖北、武汉土地增值税核定征收率变化情况表土地增值税核定征收率变化情况表开发企业房地产开发的企业非房地产开发企业和单位文件依据项目类型普通标准住宅非普通标准住宅其他开发产品转让旧房单纯土地转让经济适用房转让旧房工业园区内厂房、车间单纯土地转让执行时间核定征收率

2005年1月1日以前0.50%2%2%2%

武地税发〔2008〕382005年1月1日以后1%3%3%

5%

2010年1月1日1%5%5%3.50%5%

武地税发〔2010〕622010年7月1日3%5%7%7%7%

7%7%7%鄂地税发〔2010〕135武地税发〔2010〕123说明：鄂地税发〔2008〕211号第十条、关于无房地产开发资质开发房地产项目的清算问题：不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，比照《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》及本规定的有关政策执行。第二十五页，共124页。房地产开发企业

土地增值税清算与企业所得税汇算政策差异比较

第二十六页，共124页。房地产开发企业土地增值税PK企业所得税(1)项目土地增值税企业所得税清算时间项目清算年度清算清算项目分类标准（1）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算（2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（3）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。预缴制度财税字【1995】48号文：对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第二十七页，共124页。房地产开发企业土地增值税PK企业所得税(2)项目土地增值税企业所得税收入确认国税函[2010]220文：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

国税发（2009）31号文：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；（四）采取委托方式销售开发产品的，区别合作的不同方式及协议内容来确定收入。视同销售类型将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，于发生所有权转移时确认收入的实现。将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现视同销售价格原则（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第二十八页，共124页。房地产开发企业土地增值税PK企业所得税(3)项目土地增值税企业所得税土地闲置费不可扣除可以扣除预提成本（1）在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；（2）未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理预提建造费用。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。开发费用（期间费用）（1）利息支出从开发成本调整至开发费用（2）(取得土地成本+开发成本*5%)+利息支出

或=（取得土地成本+开发成本）*10%据实扣除第二十九页，共124页。房地产开发企业土地增值税PK企业所得税(4)项目土地增值税企业所得税利息支出（1）能够按转入房地产项目计算分摊（2）能够提供金融企业的证明；（3）不超过商业银行同期同类贷款利率；（4）超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除不超过金融企业同期同类贷款利率计算的利息支出可以扣除印花税已作为管理费用扣除，不能单独扣除可以扣除项目营销设施建造费不能直接扣除(在开发费用中按比例扣除)作为开发间接费用扣除第三十页，共124页。房地产开发企业土地增值税PK企业所得税(5)项目土地增值税企业所得税配套设施（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

共同成本（1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（2）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（3）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。第三十一页，共124页。目录

1、土地增值税概述2、清算疑难问题及实务处理3、清算案例分析4、清算鉴证与审核

第三十二页，共124页。[疑难解答]险象环生房地产公司，拟将开发的房地产进行投资，该房地产的开发成本5000万元，市场销售价格为7000万元。该公司以成本价5000万元对外投资，问：土地增值税清算时如何处理?分析：即使某企业以成本价对外投资，土地增值税的计税收入不能是开发成本，应按市场销售价格7000万元确认清税收入。政策链接：对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

鄂地税发[2008]207号第三十三页，共124页。[疑难解答]乐天房地产开发企业，于2010年1月将一栋已竣工交付使用的写字楼转让给知命建材总公司作办公楼，这栋写字楼连同土地使用权价值1000万元，双方商定其中800万元以货币结算，其余200万元折算为等价的优质钢材进行结算。某房地产公司只将800万元的货币资金记入主营业务收入账户。问：清算收入？思索：土地增值税清算时的清算收入？[政策链接]（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（摘自财法字(1995)6号《土地增值税暂行条例实施细则》）第三十四页，共124页。[疑难解答]某房企与客户在2010年12月10日签订售房合同，合同总额100万元。首付30万元，在2010年12月15日交付；按揭70万元，在2011年1月20日由银行发放。请问在以2010年12月31日为截止时间进行土地增值税清算（销售率85%,满足清算条件）时，清算收入金额是30万元，还是100万元？政策链接：《国家税务总局关于土地增值税清算有关的问题的通知》（国税函[2010]220号）对土地增值税清算时收入确认问题进行了明确：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

思索：土地增值税清算时如何界分已售未售？《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第六条第（一）款中“已转让的房地产建筑面积”，是指已签订转让合同的房地产的建筑面积；“可售建筑面积”是指《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积。鄂地税发[2008]211号

第三十五页，共124页。[疑难解答]某房地产公司单独修建了售楼部、样板房等营销设施，其发生的相关支出（如设计、建造、装修等费用），在土地增值税清算中如何税前扣除？思索：土地增值税与企业所得税在营销设施建造费用处理的差异？分析：房企单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分情形在土地增值税清算中扣除：（1)在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房企销售费用扣除。售楼部内购置的资产，如空调、电视等资本性购置支出不得一次在销售费用中列支。（2）在主体内修建临时售时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。（3）房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），作为售楼部的，其发生的设计、建造、装修等费用，按以公共配套设施的相关规定处理。第三十六页，共124页。[疑难解答]某房地产开发公司，于2008年3月开始建设电梯公寓15万平方米，2008年12月开始预售，与业主签订的《商品房买卖合同》中约定于2009年9月竣工交房。由于某房地产公司的原因，实际交房日期延后了3个月，按合同约定，某公司支付了业主违约金200万元。问：200万元违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？

分析：

企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。违约金不属于土地增值税扣除项目。违约金即不是开发成本，也不是开发费用列支的范围。

政策链接：《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。第三十七页，共124页。[疑难解答]浮云房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。问：住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？分析：住宅与其他开发产品应分别计算增值额和增值率，因此住宅的负增值不能抵减商业用房的正增值。政策链接：清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。2008年9月12日鄂地税发[2008]207号

房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网车库等其他开发产品的，某项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。2008年9月28日鄂地税发[2008]211号

第三十八页，共124页。[疑难解答]某房地产公司，对钢材、商品混凝土实行甲供。供应商将销售钢材、商品混凝土的发票开给房地产公司，对这一部分甲供材料开发商直接计入开发成本了。问：土地增值税清算时甲供材料成本如何扣除？分析：甲供材料，严格意义上讲是建筑安装工程费的组成部分。（一）对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，甲供材料和甲供设备的扣除凭证以销售发票为准。（二）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。（三）甲方价外提供材料，在计算土地增值税扣除项目时，可以凭材料和设备费用销售发票计算扣除。第三十九页，共124页。[疑难解答]某房地产企业某项目取得土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本—开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用—利息支出”20万元。问：土地增值税清算时，有关利息和其他开发费用的税务处理?

分析：某房地产公司计入土地增值税扣除项目的房地产开发成本为3000-50=2950万元1、能够按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，可扣除的房地产开发费用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5万元；

2、凡不能按转让项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可扣除房地产开发费用（5000+3000-50）×10%=795万元。

政策链接：国税函[2010]220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。第四十页，共124页。[疑难解答]某房地产公司2009年6月开发完成了3万平方米的多层住宅，没有金融机构借款，也没有发生利息支出。请问在土地增值税清算时，计算房地产开发费用是按照5%扣除，还是按10%扣除？

分析如下：该公司没有发生财务费用（利息支出），不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与实际发生的开发成本之和的10%以内计算扣除，而不是按照5%计算扣除。

政策链接：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定：“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。”第四十一页，共124页。续

开发费用的计算方法与扣除条件归纳总结:

利息支出能否同时满足以下条件：（1）按转让项目计处分摊；（2）提供金融机构证明同时满足开发费用=利息支出+（土地成本+开发成本）*5%不满足开发费用=（土地成本+开发成本）*10%注：超标利息、超期利息、加罚利息不能单扣第四十二页，共124页。[疑难解答]某市碧水蓝天房地产开发公司，为了筹措资金，应对宏观调控，对刚开盘的“世外桃源”项目，实行“买精装房送家电家具”的促销活动，售房合同价款200万元，售房合同中说明交房时送家电家具，家电家具的购进价格为2万元，问：家电家具的购进价格为2万元能否计入开发成本？

分析：家电家具不属于以建筑物为载体的附属设备，不论销售合同如何约定，都不能作为房地产“开发成本处理”。政策链接：《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。第四十三页，共124页。[疑难解答]某房企开发某项目时，购置土地使用权后，实际发生的拆迁补偿支出2000万元，收到政府拆迁补偿补助300万元，问：土地增值税清算时可以计入扣除项目金额的拆迁补偿支出？。分析：增值税清算时，构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1700万元（2000-300），而不是2000万元。同样，300万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。政策链接：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费用的项目范围为：土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上，地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。第四十四页，共124页。[疑难解答]步步为赢房地产公司擅自扩大“开发间接费用”的核算内容，主要表现形式：开发间接费用中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易手续费、维修基金、土地使用税和售楼处的水电、办公费的问题。问：清税时如何处理？分析：按照规定以上各项费用支出应在管理费用、销售费用科目归集，列入开发费用而不是在开发间接费用中列支。公建维修基金视同税费扣除。政策链接：《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：开发间接费用，是指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。第四十五页，共124页。[疑难解答]某房地产公司开发了一栋商住混合楼，建筑面积为5万平方米。1-4层为商铺（4层尚售出），5-24层为住宅（23-24层留做自用），有一地下停车场（用于出租），现已达到土地增值税清算的条件。问：在土增值税清算过程中，对于用于出租的地下停车场，其建筑面积是否计入可售面积？是否应分摊取得土地使用权所支付的金额？分析：企业所得税（国税发[2009]31号）文件的规定，企业在开发区内建造的配套设施，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的．．．应当单独核算成本。一般来说具有资质的测绘机构提供的《建筑面积测绘报告》中，地下停车场的面积是计入可售面积的。政策链接：对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。

鄂地税发[2008]207号2008年9月12日

第四十六页，共124页。[疑难解答]黑木崖房产公司建造了一幢商住两用楼（共32层），地下两层，地上1-3层为商业用房，地上4-30层为居民住宅（满足普通住宅的三个条件）。问：此情况下，在计算土地增值税时如何确定普通住宅和商业用房的单位成本及总成本？分析如下：对房企建造一座既有商业用房又有普通住宅的商住楼，可按各自建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额，分别核算土地增值额计算土地增值税。政策链接：清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。鄂地税发[2008]207号2008.9.12

第四十七页，共124页。拆迁安置的涉税处理(1)

(1）货币安置①货币安置拆迁户，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。但是，在实际操作中很难取得“合法有效凭据”。国税发[2009]91文对“合法有效凭据”作了阐述。

知识链接：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，审核拆迁补偿费时应当重点关注：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。(2)异地安置[案例]

长空房地产公司有雅苑和秀苑两个项目，现在用秀苑项目建好的房屋50套，安置雅苑的“回迁户”。按照国税发[2006]187号文件规定，秀苑这50套房屋的“视同销售”价格是3000万元，则雅苑项目安置“回迁户”确认的拆迁补偿费是3000万元。第四十八页，共124页。拆迁安置的涉税处理(2)(3)就地还建

[案例]①某房企2010年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过度”的产权调换方式对被拆迁人进行安置补偿；②2011年6月某公司用已完工800平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还房部分800平米），同类住房建造成本2200元/平米，销售价格3500元/平米；③问：等面积还房部分800平米土地增值税的清算时如何处理？①答：本例中由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为280万元（800*3500），同时,计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是280万元；②房企在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，但需要预征；③按武汉地区普通标准住宅土地增值税的预征率1.5%，则应按规定预缴土地增值42000元（2800000*1.5%）第四十九页，共124页。拆迁安置的涉税处理(3)

[案例]：白云房地产开发公司受政府委托开发一棚户区，与被拆户约定：还建比例为1:1，其中包括住宅面积1200平米，商铺面积400平米，还建的房产市场公允价值600万元，土地增值税清算时已计入清算收入。某公司在清算时并未将实物补偿部分从增值额中扣除。分析如下：某房企就少扣房地产开发费用：600*10%=60(万元)少算加计扣除：600*20%=120（万元）多计土地增值额：600+60+120=780（万元）按土地增值税最低税率30%计算某公司多缴了土地增值税780*30%=234（万元）第五十页，共124页。拆迁安置的涉税处理(4)

[案例]：黑土房地产开发有限公司于2011年一次性征地10万平方米，计划在某宗土地上分六期开发商品房40栋，可售总面积为500万平方米。其中一期工程东一区占地面积为1万平方米，一期工程东一区开发了商品房建筑面积20万平方米，把其中市场价值计600万元的30套商品房安置了30户被拆迁户。在土地增值税清算时，某公司将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中进行了扣除。税务机关在审核时提出了异议。分析如下：某公司的做法不符合土地增值税的规定。正确的做法应当是：1、确定应分摊的清算单位。因某宗土地分六期开发，所以是六个清算单位；2、确定总建筑面积。六期开发项目的总建筑面积为500万平方米。3、确定一期开发项目应分摊的实物还建成本。本次允许扣除的项目金额=允许扣除的项目总金额*（已售建面/可售建面）=600*（200,000/5,000,000）=24(万元)因此，某公司多扣除金额为：600-24=576(万元)政策链接：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。第五十一页，共124页。

政策链接根据国税函[2010]220号文件的规定，房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2006]187号文件第三条第一款规定确认收入。1、国税发[2006]187号文件第三条第一款规定，…其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。2、房地产开发企业支付给回迁的补偿价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。第五十二页，共124页。房地产投资入股(1)[案例]某外商投资企业为了扩大生产规模，与某家电生产企业于2007年10月共同投资兴建新厂，专门生产平板电脑，某外企共投入资金1000万元，其中500万元以某企业所拥有的厂房作价投入，另外500万元以货币资金投入。某外企没有就此申报土地增值税。分析：某外企以其拥有的厂房作价进行投资，将厂房的所有权转让给了新办厂，这一行为虽然导致了房地产权属的转移，但是可以暂免征收土地增值税。当某新建厂将上述新建厂房再转让时，就要依法缴纳土地增值税。第五十三页，共124页。政策链接（1）根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。第五十四页，共124页。房地产投资入股(2)[案例]A为开发商，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有70%的股份。某土地购买原价为1000万元，评估价为2000万元，股东确认价为2000万元，B房地产公司以2000万元做为土地成本入帐。2007年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。思索：对A开发商以土地投资到B房地产公司的行为是否可以免征土地增值税？分析：从2006年3月2日开始，房地产开发企业以土地（房地产）投资进行房地产开发业务，投资行为需要缴纳土地增值税。第五十五页，共124页。政策链接（2）根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。第五十六页，共124页。纳税人转让旧房的土地增值税处理(1)按房产评估价格计算土地增值税案例：步步惊心房地产公司准备以2000万元出售一幢办公楼，办公楼账面价值300万元，累计折旧30万元。现在无法找到原始凭证，只得委托某房地产评估公司予以评估，评估土地价值为800万元，按成本法对办公楼进行评估，重置成本为500万元，成新率70%,支付评估费用8万元。步步惊心公司自行计算的结果：转让办公楼税金共计111万元，扣除项目金额：500*70%+800+111=1261（万元）分析：政策适用错误，扣除项目不准确。某公司土地扣除项目绝不能按评估价值虚增扣除成本，只能按照取得土地使用权所支付的实际价值扣除。不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。某公司土地扣除成本只能为0。按评估价格正确计算应交土地增值税如下：第五十七页，共124页。续办公楼转让收入2000万元办公楼评估价格（不含土地部分）500*70%=350(万元)取得土地使用权所支付的金额及相关费用为0转让办公楼相关税金=2000*5%*（1+7%+3%）+2000*0.05%=111(万元)支付评估费8(万元）扣除项目合计=350+0+111+8=469(万元)增值额=2000-469=1531（万元）增值率=1531/469*100%=326%适用税率60%,速算扣除系数35%.应纳土地增值税税额=1531*60%-469*35%=754.45(万元）（2）按发票所载金额确定扣除项目接上例，步步惊心公司一不小心找到了购房发票，金额为300万元。支付房地产转让有关费用8万元。某房产未进行评估。分析如下：(1)按房产评估价格计算土地增值税第五十八页，共124页。续

办公楼转让收入2000万元与转让房地产有关的税金为2000*5%*(1+7%+3%)+2000*0.05%=111（万元）支付房地产转让有关费用8万元土地增值税扣除项目=发票所载金额*[1+（转让年度-购买年度）*5%]+转让有关的税金+转让有关的费用=300*（1+4*5%）+111+8=479(万元)增值额2000-479=1521(万元)增值率1521/479=318%适用税率60%,速算扣除系数35%应纳土地增值税税额=1521*60%-479*35%=744.95(万元)知识链接：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。第五十九页，共124页。续(3)按核定征收确定应纳的土地增值税还以步步惊心公司为例。转让环节支付相关费用8万元。某办公楼既无法取得评估资料，也不能找到原始购买发票。按照核定征收计算应纳的土地增值税税额，核定征收率7%知识链接：2010年7月1日起，湖北武汉核定征收率：普通住宅3%,非普通住宅5%,其它（含旧房）7%。

(1)步步惊心公司办公楼转让收入2000万元（2）核定征收率7%（3）应纳土地值税税额2000*7%=140（万元）按评估价格应纳税额：754.45(万元)，税负37.72%按发票价格应纳税额：744.95（万元），税负37.25%核定征收应纳税额：140（万元），税负7%思索：核定征收对企业有利吗？第六十页，共124页。旧房的定义

关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。财税字【1995】第048号政策链接：对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。鄂地税发[2008]207号2008.9.12第六十一页，共124页。转让旧房扣除项目

第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。国税发[1995]48号第六十二页，共124页。湖北地方政策政策链接：清算的房地产开发项目扣除项目金额的确定。扣除项目金额必须按照《条例》第六条及实施细则第七条的规定计算。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，需提供合法、有效凭证（一般包括税务机关监制的发票、财政机关监制的行政事业性收费收据以及按照规定可不纳入财税机关监制范围的专业票据等），对于纳税人无法提供合法、有效证的支出项目金额，不予扣除。对开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）扣除确定，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

2008年9月12日鄂地税发[2008]207号第六十三页，共124页。代收费用的处理模式

案例：紫霞房地产开发公司开发了一个普通房地产项目，其中为取得土地使用权支付的价款为1000万元，支付房地产开发成本2600万元，金融机构借款利息20万元，预计转让收入5860万元，在转让房地产的同时代地方政府收取费用200万元，营业税金及附加征收率为5.5%，计算应交的土地增值税。政策链接：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]048号）规定，代收费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；未计入房价中的，不作为转让房转让房地产收入，在计算增值额时，也不允许扣除代收费用。思索：代收费用计价方式的选择对清算结果会产生怎样的影响？（一）代收费用计入房价向购买方一并收取扣除项目金额（1000+2600）*（1+20%）+20+（1000+2600）*5%+（5860+200）*5.5%=5053.3（万元）增值额(5860+200)-5053.3=1006.7(万元)增值率1006.7/5053.3*100%=19.92%增值率低于20%,免交土地增值税。第六十四页，共124页。续（二）代收费用不计入房价扣除项目金额（1000+2600）*（1+20%）+20+（1000+2600）*5%+5860*5.5%=4842.3（万元）增值额5860-4842.3=1017.7(万元)增值率1017.7/4842.3*100%=21.02%增值率超过20%,应交土地增值税1017.7*30%=305.31(万元)差异比较：代收费用计入房价时，应纳土地增值税0；代收费用不计入房价时，应纳土地增值税305.31(万元)。土地值税税款差额305.31-0=305.31(万元）思索：不同的代收费用处理方式为何会产生如此大的税款差异。第六十五页，共124页。政策链接（财税字[1995]48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。第六十六页，共124页。普通住宅与非普通住宅合并计算会产生怎样的清算结果?

[案例]某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，非普通标准住宅，面积1000平方米，普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。某住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。某项目非普通标准住宅收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。第六十七页，共124页。续

普通非普通合并计算：

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。

增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。

增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，适用30%的税率。

由于未分别核算，因此5000平方米普通标准住宅不免土地增值税。

应纳的土地增值税＝9×30％＝2.7（万元）。第六十八页，共124页。续

普通非普通分开计算：

普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。普通标准住宅增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额。普通住宅免税非普通标准住宅扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）；思索：增值额为什么成为负数?第六十九页，共124页。续

非普通标准住宅增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；非普通标准住宅增值率316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率。非普通标准住宅应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。由此可见，两种方法计算相差悬殊，按合并计算应纳的土地增值税为2.7万元，按分开核算应纳土地增值税为130.725万元。思索：土地增值税清算时不同性质住宅盈亏能否互补?第七十页，共124页。[案例分析]清算实践中，确实存在自愿放弃普通住宅免税优惠从而降低整体开发产品增值率以便适用较低税率的情况，这样做目的是减少税款支出。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定，对纳税人既建普通住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的增值额不超过20%免税的规定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定，清算审核时，应关注不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，分别计算缴纳土地增值税。第七十一页，共124页。湖北地方政策政策链接：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。

2008年3月20日武地税发[2008]38号

关于滚动开发项目确定清算单位的问题：以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。

2008年9月28日鄂地税发[2008]207号第七十二页，共124页。清算后再转让的纳税技巧

案例：某市玫瑰园房地产开发公司开发的玫瑰园小区，2010年已经达到土地增值税清算条件，向主管税务机关提出清算申请后，进行了清算。清算时尚有部分房屋待售，经审核确认的“单位可售面积成本费用”为每平米7860元。2011年1月，销售尾房12套，总面积1176平米，均价14300元，计算2011年1月应纳的土地增值税。政策链接：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。思索：清算后尾房销售，如何申报缴纳土地增值税？销售收入总额14