房地产宏观市场演讲课件

房地产宏观市场演讲课件第一页，共61页。房地产宏观市场讲师：苏本杰第二页，共61页。中国最疯狂的行业！！房地产第三页，共61页。房地产企业的量产速度逐年递增第四页，共61页。芸芸众生皆为地产投身跨界入行都想分一杯羹第五页，共61页。房地产行业待遇为平均薪酬的2-5倍第六页，共61页。马克思哲学辩证唯物主义观点将事物归结为内因和外因唯物辩证法认为，内因和外因是辩证统一、互相联系、互相转化的。一方面，无内因也就无外因，无外因也无所谓内因。另一方面，由于物质世界的范围无限广大、复杂以及发展的无限性，内因和外因在一定条件下可以互相转化。第七页，共61页。那么我们也来运用马克思哲学辩证唯物主义观点来分析中国房地产疯狂发展的内因和外因第八页，共61页。内因之定居模式第九页，共61页。大家是否了解世界四大文明古国？第十页，共61页。四大文明古国都建立在容易生存的河川台地附近。在北半球的两河流域、尼罗河、黄河、长江流域以及印度河、恒河流域相继产生了世界四大文明。正是这种靠大河发源起来的文明形式，决定了文明古国人民的居住模式——定居。从而逐步演变出对建筑的追求，最后衍生出对家对生活的追求。古印度

代表了恒河与印度河流域的文明古埃及

代表了尼罗河流域的文明古代中国

即黄河与长江流域的文明，也称为华夏文明古巴比伦

则是两河文明的一个重要时期第十一页，共61页。

在定居的模式下，在这种对家对生活的追求的指引下，对于传统的中国人而言，已经让建筑的意义远远超出了这个事物的本身功能，因为，只有拥有一座属于自己的房子，才能称之为一个完整的家，一个容纳自己家人和生活的地方。因此，中国的定居模式就延伸出下一个造成中国房地产行业疯狂的内因消费观第十二页，共61页。内因之消费观第十三页，共61页。中式消费观念——量入为出西式消费观念——超前消费第十四页，共61页。房子自古以来对于中国人来说，都有一个更深层次概念家第十五页，共61页。而这种对家对生活的追求却始终掩盖不了人性中的本性喜新厌旧第十六页，共61页。内因之喜新厌旧第十七页，共61页。默多克和邓文迪谁都有喜新厌旧的本性张学良和赵四小姐徐志摩和林徽因第十八页，共61页。而中国人的喜新厌旧并非只有情感上，对于房产的诉求亦是如此。西方人的二手房市场与一手房市场的成交比为9:1

中国人的二手房市场与一手房市场的成交比为1:9第十九页，共61页。人性是贪婪的，在此本性之上难免会衍生出更大的恶性贪得无厌第二十页，共61页。内因之贪得无厌第二十一页，共61页。中国最大的谎言不是“请你吃饭”，而是“我在开会”！这让人不禁想起了在04年上映的一部有预言效果的电影《手机》，影片里真实的展示了现在这个社会的很大一个层面。二奶、三奶开始渗透到越来越多的正常家庭，而最好的推托之词就是“我在开会”，人性中男女观的贪得无厌！！第二十二页，共61页。从男女观嫁接到房产观，亦可行。一时间，“房奴”一词成为一个阶层的代名词，但是更加充斥我们耳朵的却是“房叔房姐”。第二十三页，共61页。内因是事物变化发展的根据外因是事物变化发展的条件外因,对于中国房地产疯狂的关系，会更加真实和直观第二十四页，共61页。外因之地大物博田寡第二十五页，共61页。自漠河至腾冲将中国人口布局划分，分界线以南的土地占据中国总占地面积的36%，但是土地人口量却占中国总人口量的96%。中国土地人口划分图第二十六页，共61页。2006年，十届全国人大四次会议上通过的《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出，18亿亩耕地是一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。第二十七页，共61页。第二十八页，共61页。国土资源部部长徐绍史曾在新闻发布会上提出中国维护耕地红线的困难：新农村建设和新型城镇化，农村在减少，农村居住用地占地还在上升，城市还在扩张，双向挤占耕地。第二十九页，共61页。外因之城镇化率（内忧外患）第三十页，共61页。提到中国城镇化率，这里要提到两个人，习近平和李克强。北京大学法律系和经济学院经济学专业毕业，曾撰写过获得孙冶方经济科学奖论文奖的《论我国经济的三元结构》，1998年6月，在团中央工作15年的李克强调任河南，先后担任河南省省长、省委书记，2001年郑东新区建设启动。李克强亲自参与选址、规划、布局交通、城市基础设施和公共设施，亲自筹划建设融资。清华大学人文社会学院马克思主义理论与思想政治教育专业毕业，法学博士。2001年任福建省省长时曾著作一篇博士论文《中国农村市场化研究》，对于要不要取消户籍限制，他坚持认为，取消城乡二元户籍制度，是历史发展的必然趋势，同时，论文提出了户籍改革“路线图。第三十一页，共61页。中国目前的城镇化率为56.3%，但事实上，实际的数据只有35%，这个数据相当于美国1920年的城镇化水平。此为内忧。第三十二页，共61页。而提到影响中国城镇化率的外患因素，则不得不说起我们的邻居，日本、新加坡、马来西亚、越南等国。而邻里矛盾之下，最终的受益人，终将是美国。第三十三页，共61页。外因之人口红利第三十四页，共61页。所谓“人口红利”，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济呈高储蓄、高投资和高增长的局面。“红利”在很多情况下和“债务”是相对应的。2013年1月，国家统计局公布的数据显示，2012年我国15—59岁劳动年龄人口在相当长时期里第一次出现了绝对下降，比上年减少345万人，这意味着人口红利趋于消失，导致未来中国经济要过一个“减速关“。第三十五页，共61页。第三十六页，共61页。70后80后90后中国目前社会主要置业群体父母子女中式思想中式思想中式思想西式思想西式思想西式思想中式消费观念：量入为出西式消费观念：超前消费80后已经成为社会构成的根基，而80后则掌握了两代人的钱，正式如此，大大增加这类人群的购买力，在他们的需求推动之下，中国房地产市场仍然有很大的运作空间。第三十七页，共61页。外因之产业结构第三十八页，共61页。中国三大产业结构第一产业农业（包括种植业、林业、牧业和渔业）第二产业工业（包括采掘业，制造业，电力、煤气、水的生产和供应业）和建筑业。第三产业除第一、第二产业以外的其他各业。主要分为两大部分：一是流通部门，二是服务部门。具体可分为四个层次：第一层次：流通部门（物流业），包括交通运输、仓储及邮电通信业，批发和零售贸易、餐饮业第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质勘查业、水利管理业，房地产业，社会服务业，农、林、牧、渔服务业，交通运输辅助业，综合技术服务业等第三层次：为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化艺术及广播电影电视业，卫生、体育和社会福利业，科学研究业等第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、政党机关和社会团体以及军队、警察等第三十九页，共61页。中国在各个发展阶段，产业结构的重点是分别是什么？第四十页，共61页。三来一补指来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易企业主要的结构是：由外商提供设备（包括由外商投资建厂房）、原材料、来样，并负责全部产品的外销，由中国企业提供土地、厂房、劳力。中外双方对各自不作价以提供条件组成一个新的“三来一补”企业；中外双方不以“三来一补”企业名义核算，各自记账，以工缴费结算，对“三来一补”企业各负连带责任的第四十一页，共61页。白色家电从改革开放到90年代初，国家综合实力增强，人民生活水平普遍提高，中国的家电产业开始了质的飞跃，随着人均收入和购买能力的持续增长，老“三大件”与新“三大件”的交替，新兴家用耐用品逐渐走进人民的生活，家电行业得到了急剧的发展。在这个时期城镇居民家庭平均每百户彩电拥有量从1985年的6.7台增长到1992年的19.5台，增长了近2.9倍，冰箱拥有量更是从1985年的0.4台增长到1992年的3.4台，增长了近8.5倍。第四十二页，共61页。基础建设要想富，先修路！！80年代初，经济发展迅速导致交通量急剧增长。90年代以来，我国高速公路建设步伐加快，“八五”期间建成通车的高速公路年平均为324公里，“九五”前三年达到年均1372公里。到1998年底，我国高速公路通车里程跃居世界第八位，在建高速公路项目总里程12600公里。最大的受益对象是水泥、钢铁、工程施工行业。2012年中国高速公路通车里程已达9.6万公里，超越美国9.2万公里，居世界第一。2017年达到13万公里。河南已达到7000公里，计划在2020年达到8000公里。第四十三页，共61页。吃喝玩乐随着我国向高收入阶段跨越，恩格尔系数对消费结构的作用规律将表现得更为明显，消费结构升级活动进入调整期，随之步入高额大众消费阶段，餐饮、旅游、高档耐用消费品逐步普及。第四十四页，共61页。房地产业房地产业其他行业医疗教育25%-30%40%-50%如此看来，房地产业的利润率相比而言并不高，但为什么这个行业短时间内便吸引了全部商人们的眼球呢？利润率20-30%事实上，房地产业的资本利润率高达40%第四十五页，共61页。“万达的老板王健林在做什么？”“在大量购买电影屏幕。”“当全世界的电影屏幕都属于我们中国人之后会发生什么？”“我们会拥有自己的好莱坞！”在未来的5-10年之后，文化产业将成为下一个领跑中国的重点产业文化产业根据国际上的研究，在人均GDP跨越1000美元时，消费支出中吃穿用类比重大大下降，住房类基本不变，而文化精神消费类支出开始大大上升。我国目前人均GDP6300美元，按照国际标准计算，文化消费支出总量应该在90000亿人民币。去除由于消费习惯和体制因素而出现的误差，去除用于非文化类消费的支出（如医疗等），余量约60000亿人民币。第四十六页，共61页。外因之产能过剩第四十七页，共61页。通过不同时期的发展拥有了不同的产业重心，导致产能过剩。煤炭钢铁水泥有色电力能源资本转换房地产行业第四十八页，共61页。外因之执政之基第四十九页，共61页。户籍制度城乡分离的二元户籍制度使户籍在中国变成了身份、地位的象征,它用行政手段把全体公民划分为城市人和农村人两种不同的身份等级,第五十页，共61页。1.美国的户籍制度美国实行的是“出生死亡登记大纲”。因为实行“户口登记”美国法律通不过，美国法律认为这样侵犯人权，故只进行公民出生、死亡登记，平时公民可以自由迁移、移民。但公民迁移和移居某地，其生活状态必须符合该城市卫生及相关法律规定，如有一定的住房面积，有稳定的收入能呆在该地。否则，有关部门将出面予以法律制裁，用这种方法维护一个城市的和谐和发展。2.法国的户籍制度法国户籍管理内容十分详尽，不仅有公民出生年月、性别、单双胞胎等内容，而且还有其父母的职业、经济收入、国籍、宗教信仰等相关内容。法国人的户籍信息与他们的就医、存款等日常生活紧密相关，一旦变动，意味着整个生活将发生较大变化，可谓牵一发而动全身。对于跨地区的人口流动—不论是城里人下乡，还是农村人进城，法国政府都没有任何强制性的行政措施，只要本人愿意，到哪儿扎根都没有人拦着。3.日本的户籍制度日本实行的是“户口随人走”的制度，它以家庭为单位标明每个人的身份、夫妻关系、父子关系等。孩子在20岁的法定成人之前，无权独立设立自己的户籍，一旦成人，完全自由。但是日本最常用的户籍文本称为“住民票”，它以每个人的居住地为基础设立，标有此人的姓名、出生年月日、性别、与户主的关系等。日本的住民票是完全随着住址移动的。4.中国的户籍制度中国大陆的户籍制度将公民分为农业户口与非农业户口，升学、就业、社会保障、居住等都与户口挂钩，并且两类户口的的规定作为区别对待。小贴士第五十一页，共61页。明确提出了进一步推进户籍制度改革的指导思想、目标任务、政策措施和实现路径，包括总体要求、进一步调整户口迁移政策、创新人口管理、切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益和切实加强组织领导等五个部分。2014年7月30日，《关于进一步推进户籍制度改革的意见》全文发布。第五