某公司物业经营管理及成本管理规划

成本管理华东师范大学东方房地产学院谢福泉1EditedbyB.Y.,Sun第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本（一）成本的含义成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现来的各种物化劳动和活劳动的耗费。一是所耗费的生产资料转移价值二是劳动力耗费所创造的价值2EditedbyB.Y.,Sun第一节物业管理中的成本及其分类（二）物业管理成本构成1、营业成本营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。2、期间费用或经营管理费用期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。（三）划清营业成本与期间费用的界限3EditedbyB.Y.,Sun第一节物业管理中的成本及其分类二、物业管理成本的分类（一）按照经济性质分类外购材料工资职工福利费折旧费利息支出税金其他支出4EditedbyB.Y.,Sun第一节物业管理中的成本及其分类（二）按照经济用途划分物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。（三）按照与业务量的关系划分固定成本变动成本半固定或半变动成本5EditedbyB.Y.,Sun第一节物业管理中的成本及其分类（四）按照计算依据不同划分目标成本定额成本计划成本实际成本6EditedbyB.Y.,Sun第一节物业管理中的成本及其分类（五）按照与决策的关系划分边际成本差异成本机会成本估计成本沉没成本可缓成本可免成本附加价值成本7EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法一、成本估算的目的服务于物业管理招标投标阶段确定物业管理服务费用报价服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作8EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法二、主要成本项目的估算方法（一）人工费的估算1、基本工资2、社会保险费3、按规定提取的福利费（福利基金、工会基金、教育经费）4、加班费5、服装费6、工服洗涤费9EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法10EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法（二）办公费估算1、交通费2、通信费3、低值易耗文具、办公用品费4、书报费5、宣传广告和市场推广费6、法律费用7、节日装饰费8、办公用房租金（含水电费）11EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法12EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法（三）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算1、维修保养费2、装修费3、能源费（电、气、油料等）4、康乐设施费5、杂项费用13EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法14EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法（四）保安费估算1、保安系统费2、保安人员人身保险费3、保安用房和保安人员住房租金15EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法（五）清洁卫生费估算1、清洁工具购置费2、劳保用品费3、清洁机械材料费4、化粪池清理费5、垃圾外运费6、其他费用7、水池清洁费16EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法（六）绿化养护费估算1、绿化工具费2、劳保用品费3、绿化用水费4、农药化肥费5、杂草清运费6、园林景观再造费17EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法（七）固定资产折旧费估算1、交通工具（汽车等2、通信设备（电话机、手机、传真机等）3、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）4、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）5、其他设备18EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法（八）保险费估算19EditedbyB.Y.,Sun第二节成本估算方法（九）专项维修资金1、工资津贴等费用2、设备、零部件和材料购置费3、机械使用费4、水、电、气费5、管理费20EditedbyB.Y.,Sun第二节里成本估算灿方法三、成本晃估算结果药汇总21Edi状ted必by范B.店Y.蜘,S蚁un第三节拖成本考预算一、成本邮预算的意个义与要求（一）蜂成本预刑算的概打念与意城义成本预算题也称成本疯计划，它搜是根据物投业管理企沟业的经营仿目标和经迁营方针，肠在了解过称去、分析担现在和预袋测未来的丧基础上，材以货币形售式事先规降定预算期寺内履行物哀业管理受属托责任所葡应发生的歇成本的一倦种财务管图理活动。22Edit菠edb父yB.食Y.,趣Sun第三节银成本饥预算（二）价成本预南算的基兼本要求1、成歌本预算走必须同抗其他预启算相协育调2、成本拜预算要以侦各项定额礼为基础3、成捞本预算司应有相羽应的技钱术经济领措施保迟证4、成本足预算要全牲面权衡，筝提高资金真使用效益5、成本棕预算既要析符合实际时，又要适市当留有余井地23Edit奔edb肠yB.屈Y.,课Sun第三节锡成本预算二、成钓本预算趁的编制记方法（一）蚂固定预根算固定预算巷又称静态打运算，是勤指以过去掘的实际费欢用支出为览基础，考校虑预算期摘内相关因芳素，如业免务量水平钥可能发生坡的变动及肢其影响，肆在过去实蓬际费用基捡础上增加份或减少一模定的百分锣比确定出贪的预算。园这种预算训编制方法蚊也称为增脏量预算或迎减量预算基编制法，24Edi袜ted粗by秩B.班Y.巧,S浴un第三节艘成本迁预算优点：编墨制简单，甲预算的编换制成本较欣低；由于折固定预算粒以过去的蚂费用支出旬为基础，畅费用支出吉水平的控宝制要求易樱于为各部药门所接受声。缺点为：阔没有结合梢预算期的烧情况，重味新对各项廊费用支出于的必要性填及其支出谣水平进行紧论证，难誉以实现费撞用支出效馆益的最大跪化；同时狮，由于采膀用该方法竞编制的预附算缺乏挑蚕战性，因锐而，也难龄以调动各焦部门和全蝇体员工控唇制费用支缘瑞出的积极颂性。25Edi稠ted炒by球B.亚Y.江,S租un第三节霉成本树预算（二）洲弹性预窑算弹性预算槐又称变动绢预算，是牢指在成本材习性分析玩的基础上虫，以业务身量、成本梦和利润之雕间的依存花关系为依青据，按照内预算期可教预见的各瓦种业务量县水平，分纠别确定相耻应反映预头算期内预俊计支出的匠费用数额后，并据此凝编制能够蚀适应各种娘情况的成星本预算的占预算编制方方法。弹性预算辰是为克服仔固定预算给无法准确欠地预见未森来成本可供能达到的篮程度和发吼展趋势这军一缺陷而俱产生的，喊它主要适质用于弹性摆成本预算踏和弹性利个润的预算趣。而弹性贞成本预算染主要指生都产费用弹恰性预算和践管理费用却弹性预算范。26Edi仪ted亮by钉B.傻Y.仓,S钳un第三节校成本约预算（三）竞零基预而算零基预算拣是指以零傅为基础的缺预算。在铁每一预算霉期对任何挖一项预算乞开支项目星，不考虑桐以往会计票期间所发桐生的费用按项目或费炮用额，而何是以所有鸽的预算支监出均为零语为出发点上，一切从跪实际需要上与可能出撇发，逐项猴审议预算形期内各项置费用的内回容及开支德标准是否汤合理，在币综合平衡乔的基础上捞编制成本参预算。27Edi缘瑞ted纹by旅B.日Y.陷,S贱un第三节白成本帅预算（四）兴滚动预轰算和概恋率预算1、滚动汪预算滚动预符算（连塘续预算公）是指竿在按年刷分月编雕制预算循的情况颂下，随葵着一个咬时期的葱过去，仓连续补惹充编制宴另一个斯时期，转逐期向译后滚动宜，并调症整各期芳预算的海过程。滚动预家算包括勉逐月滚攀动、逐钞季滚动卵和混合倦滚动三稼种方式位。28Edi公ted辱by谎B.销Y.千,S手un第三节翅成本塘预算2、概率疲预算概率预算证是指运用扭概率论原厌理，对成扩本预算编掩制中所涉寻及的诸多只变量（如葵价格、业链务量等）源在一定范饥围内的变占动作出近汪似的估计卖，从而使桌预算的编锐制能把未呀来预计的侮各种因素肯的变化考蝇虑进去，的使预算更省为符合实森际。概率预算宏的编制方滑法是：确定预熟算编制教所涉及膏的每一级变量。确定每醉一变量回的变化侵范围及坐其可能该性。计算各已变量不止同“组衔合”的觉联合概粥率。对各种钻组合的卷联合概炒率与各唇该组合锣的结果驶计算加研总，求贺取成本马期望值乱。29Edit佳edb显yB.姻Y.,界Sun第三节役成本预算三、成裹本预算忠的编制佳程序（一）脆成本预定算的编醉制方式各物业管角理企业常张用的预算辆编制方式往为“二下摊一上式”有。30Edi鼠ted真by肃B.催Y.叹,S世un第三节佩成本预算（二）集成本预制算的编扫制程序收集和整姿理有关资亚料。对预算贷期成本鄙指标进腾行预测挪。根据企业脊（部门）本特点编制偷成本预算骡。31Edit即edb爪yB.惊Y.,举Sun第三节迎成本逆预算（三）不坦同成本的方预算编制1、营男业成本肝预算2、管理透费用预算3、财务杜费用预算32Edit插edb捞yB.旦Y.,度Sun第四节剧成本控制一、成饭本控制愈的含义狂与分类（一）现成本控汪制的含众义狭义的饥成本控舒制是指洁物业管躲理企业米在提供轮管理服堡务的过后程中，茫按照既杏定的成柜本预算盾，对实语际发生罩或将要诉发生的国各项物促业管理燃成本开顶支进行巡寿严格的谦计算、慎限制和保监督，蛾及时揭差示实际尸成本与孩其预算矿之间的葱差异，茄并积极字采取措动施予以阵纠正，轰使实际裂成本限革定在预设算范围过之内。广义的成驴本控制除赠包括狭义探的成本控蕉制外，还胡包括对成叨本的分析当与考核，佛通过总结轿经验，为扫降低以后室的物业管绳理成本提饲供参考。33Edi倦ted贿by支B.想Y.扇,S考un第四节厨成本薄控制（二）薄成本控势制的分吩类1、按趴控制的基时间特朵征分类按成本杜控制的茶时间不贪同，可佩分为事稿先控制赌、事中纯控制和焰事后控点制。2、按控龟制的机制冬分类前馈性控钥制防护性控隙制反馈性控天制34Edit拳edb纠yB.肤Y.,猫Sun第四节穿成本控制按成本抓信息反汉馈的程宣度不同饰，可以寻分为成死本开环宵控制和例成本闭逢环控制读。按控制的衰系统不同蛛，可以分毫为简单控金制和分级针控制。按控制的果要求的不泰同，可以车分为绝对胜成本控制任和相对成妻本控制。按控制云的要求汽按控制垒的对象板不同，箩可以分翼为材料径成本控箩制、工巡寿资控制管和管理句费用控那制等。35Edit震edb视yB.特Y.,烛Sun第四节袍成本控制二、成罢本控制惑的原则逗与程序（一）成删本控制的殃原则1、全面孔控制原则2、讲愁求经济产效益原非则3、责权害利相结合误原则4、例外世管理原则36Edi朗ted吊by两B.狠Y.能,S兼un第四节升成本控制（二）病成本控特制的程磁序1、确定裳控制标准2、执行害控制标准3、分析肝相关差异4、纠正庸成本偏差5、进给行考核桥奖罚37Edit给edb料yB.摔Y.,寺Sun第四节本成本袍控制三、成画本控制盆的组织征体系（一）成鸣本控制责专任中