保利财务分析

保利地产财务分析第一页，共三十四页。

保利房地产股份有限公司（以下简称“本公司”）前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司（以下简称“保利南方”）于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000万元；1997年9月，保利南方对本公司进行增资，其中以现金增资4,959.72万元，以盈余公积转增资本40.28万元，增资后注册资本6,000万元。保利公司概况第二页，共三十四页。偿债能力第三页，共三十四页。

资产1·总资产增加，增加幅度16.51%，公司资产规模增加。2·流动资产增加15.79%，对总资产贡献15.24%，资产流动性增加。3·非流动资产增加36.37%，主要是投资性房地产和递延所得税资产引起，对总资产贡献1.27%资产结构1·流动资产>非流动资产，资产风险小。2·流动资产占比下降0.62%,非流动资产占比上升0.62%，资产结构相对稳定。3·货币资金增长18.71%，即期支付能力上升第四页，共三十四页。负债与所有者权益1·权益总额增加，负债增加2·短期借款、应付利息、应付股利、应付债券大幅上涨资本结构1·股东权益占比22.11%，资产负债率77.89%，财务风险较大。2.负债率增长较大，主要由于2014年增加金融机构贷款620亿，发行美元债券及人民币中期票据，具有充足的扩张动力。第五页，共三十四页。流动比率分析流动资产流动负债流动比率2014350,858,011,961.76187,313,493,217.54187.31%2013303,008,054,884.41166,634,556,840.12181.84%2012243,128,025,568.66140,471,133,055.12173.08%通过比较可知，保利地产2012-2014年流动比率逐年上升，靠近200%，企业短期偿债能力持续增强，企业财务风险逐渐减小。第六页，共三十四页。流动比率同行业比较流动比率行业平均保利1.871.66万科1.35招商1.75根据同行业比较，保利的流动比率显著高于行业平均水平，说明保利与其他同行业相比偿债能力较强。第七页，共三十四页。速动比率分析流动资产存货预付款项流动负债速动比率2014350,858,011,961.76267,192,101,934.6922,565,616,676.99187,313,493,217.5432.61%2013303,008,054,884.41239,907,295,955.8619,275,963,743.91166,634,556,840.1226.30%2012243,128,025,568.66189,643,823,082.9716,418,546,908.33140,471,133,055.1226.39%在房地产企业中，存货在企业的流动资产中占有很大的比例，作为企业主要存货的房产的变现能力很强，速动比率小于100%是正常的，但是还是有一定的流动性风险。流动负债财务风险略有增加受房地产市场调控的影响偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定2013年速动比率略低于2012年：第八页，共三十四页。速动比率分析流动资产存货预付款项流动负债速动比率2014350,858,011,961.76267,192,101,934.6922,565,616,676.99187,313,493,217.5432.61%2013303,008,054,884.41239,907,295,955.8619,275,963,743.91166,634,556,840.1226.30%2012243,128,025,568.66189,643,823,082.9716,418,546,908.33140,471,133,055.1226.39%受益政策宽松财务状况良好偿债能力增强2014年又大幅上升：业绩稳定增长企业支付能力增强第九页，共三十四页。速动比率分析流动资产存货预付款项流动负债速动比率2014350,858,011,961.76267,192,101,934.6922,565,616,676.99187,313,493,217.5432.61%2013303,008,054,884.41239,907,295,955.8619,275,963,743.91166,634,556,840.1226.30%2012243,128,025,568.66189,643,823,082.9716,418,546,908.33140,471,133,055.1226.39%全面取消限购限贷全面松绑货币资金：结转收入增加应收账款：子公司合作方股东调出资金使用联营合营企业或其下属企业投入款项其他应收款：第十页，共三十四页。速动比率同行业比较速动比率行业平均保利32.61%——万科30.63%招商36.59%房地产行业主要依靠负债经营，产品建设周期长、存货价值大，从而导致了整个房地产行业的速动比率处在较低的状态上。第十一页，共三十四页。负债总额资产总额资产负债率2014284,893,358,385.82365,765,643,330.3577.89%2013244,786,678,393.28313,939,854,320.5277.97%2012196,389,097,098.44251,168,617,582.2478.19%资产负债率分析2014年资产负债率在这三年相对降低了一些，但基本持平本身数值较高，资产负债率较高通过扩大举债规模获得多的财务杠杆利益但同样增加了保利地产长期偿债能力的风险.无形资产有形资产负债率18,488,958.6277.893%14,535,584.9277.976%第十二页，共三十四页。负债总额资产总额资产负债率2014284,893,358,385.82365,765,643,330.3577.89%2013244,786,678,393.28313,939,854,320.5277.97%2012196,389,097,098.44251,168,617,582.2478.19%资产负债率分析无形资产有形资产负债率18,488,958.6277.893%14,535,584.9277.976%从稳健原则出发，特别是考虑到企业在清算时的偿债能力，该指标可保守些计算2013、2014年有形资产负债率与资产负债率相差不大说明保利总资产中未来变现能力较差的无形资产所占比重小第十三页，共三十四页。资产负债率行业平均保利77.89%70.95%万科77.20%招商71.16%资产负债率同行业对比分析保利的资产负债率高于行业平均值也超过了房地产资产负债率70%的警戒线“以债养债”模式，房企负债的风险“攀上新高”财务运作极不灵活，长期偿债压力很大第十四页，共三十四页。营运能力第十五页，共三十四页。运营能力分析营业收入/平均应收账款余额营业成本/存货平均余额营业收入/流动资产平均余额应收账款周转率存货周转率流动资产周转率第十六页，共三十四页。应收账款周转率应收账款变现速度&管理效率高低应收账款营业收入平均应收账款余额应收账款周转率201268905756710.271468964319.8546.91201392355524195.852106048533.4343.8520141.482840690582.5238.39保利地产应收账款周转率整体较高，但是2012——2014成一个下降趋势，说明资金回收有一定风险。作为房地产市场，在产品销售过程中大量使用分期付款的方式房地产市场相对前几年下降幅度较大，因此，年末销售量大增或年末销售量大幅度下降第十七页，共三十四页。企业存货周转速度存货周转率年份营业成本存货平均余额存货周转率201243972081799.46170875633479.260.26301362655215219.512.420.29201474122573304.93253549698945.280.29整体存货周转率保持在一个较低，保持在相对稳定的水平。保利地产的存货变现较好，可见房地产市场盈利能力依然处于有利地位。因为这两年市场的环境和国家政策比较严峻，而这从侧面上反映出了保利比较重视供货与销货的关系，从而灵活应对了市场的变化。第十八页，共三十四页。流动资产周转率企业流动资产使用率年份营业收入流动资产平均余额流动资产周转率201268905756710.272.600.32201392355524195.85273068040226.540.34201474122573304.93326933033423.090.40流动资产周转率是分析流动资产周转情况的一个综合指标。流动资产周转快，会相对节约流动资产，相当于扩大了企业资产投入，增强了企业盈利能力；反之，若周转速度慢，为维持正常经营，企业必须不断投入更多的资源，以满足流动资产周转需要，导致资金使用效率低，也降低了企业盈利能力。2012——2014年度内，保利地产的流动资产周转率上升趋势较大，处于有利地位，可见，公司在房地产市场有所下降的大背景下，能很好地控制自己的流动资产变现能力，实现稳步上升，具有良好的管理措施与营运能力。第十九页，共三十四页。存货周转率.流动资产周转率应收账款周转率就保利地产营运能力方面的分析，不难发现保利地产的流动资产运营能力较好，资金的周转变现能力一般，然后从资产负债表，利润表各相关项目里，看出总资产，流动资产，营业收入都在大背景下上升，并无下降，所以，保利地产在房地产行业依然有着一定的竞争优势。营运能力第二十页，共三十四页。盈利能力第二十一页，共三十四页。第二十二页，共三十四页。第二十三页，共三十四页。资产负债表第二十四页，共三十四页。盈利能力分析2014增幅2013增幅2012营业利润率17.40%0.07%17.33%-2.11%19.44%营业净利率13.05%0.20%12.85%-1.63%14.48%净资产收益率19.87%-0.89%20.76%0.90%19.86%总资产报酬率3.59%-0.21%3.80%0.02%3.78%营业利润率、营业净利率对比2013年有小幅度提升，并且增幅由上一年度的负值上升为正值。可以看出保利地产营业收入获取净利润的能力有所提升。净资产收益率、总资产报酬率有小幅度下降，表明保利地产净资产的盈利能力、总资产的盈利能力有所下降。数据第二十五页，共三十四页。盈利能力分析以上各数据无论是上升或下降都是在2%左右，幅度较小，总体基本保持稳定。而且，在2014年度报告期内，公司实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.08%和13.5%。年内公司结算毛利率为32.03%，较去年下降0.13个百分点；公司销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分点。可以看出，在2014年房地产市场整体规模高位回落，房地产项目开发盈利水平趋势性下降的情况下，保利地产营收和盈利规模稳步提升，盈利能力较为稳健。数据第二十六页，共三十四页。盈利能力分析一、综合实力

保利房地产（集团）股份有限公司，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。2014年中国房地产上市公司综合实力第二。原因第二十七页，共三十四页。二、经营销售销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”。报告期内，公司主动出击、积极拼抢市场，创新推广方式和销售模式，克服市场调整困难，实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%。重点区域表现突出，“3+2+X”城市群战略效果持续凸显。珠三角城市群销售规模首次突破400亿元大关，长三角、环渤海城市群销售规模均突破200亿元，成渝及中部城市群销售规模分别超过150亿元。同时，珠三角城市群中首次出现广东和华南两个区域公司销售认购金额突破200亿元大关。坚持中小户型普通产品定位，迎合市场需求，为销售的稳步增长奠定基础。报告期内，公司住宅产品占比超过80%，其中144平米以下刚需产品占比超过90%。第二十八页，共三十四页。三、行业政策

从行业政策面来看，全年处于行政调控手段逐步退出、政策环境整体渐趋宽松的过程中。2014年7月11日住建部明确提出“千方百计消化库存”，30多个城市随后陆续退出限购，截至年底除北上广深及三亚5个城市外，其他限购城市已全面取消限购。9月底，央行、银监会出台了“930房贷新政”，限贷全面松绑，并要求增强个人住房贷款和房企合理融资需求的支持力度，10月份商品房销售大幅改善，同比降幅大幅收窄至-1.6%。11月限贷松绑的刺激作用衰减，销售数据同比降幅反弹至-11.1%；央行于11月21日实施首次降息，带动12月销售再次改善，同比降幅收窄至-4.1%。总体而言，2014年商品房销售市场呈现随政策刺激而波动改善的局面，尚未形成明确的触底回升态势。第二十九页，共三十四页。

总结Strength

保利地产公司的财务状况总体良好稳定，发展势头好，总资产规模和主营业务收入都保持着高速增长，经营状况良好，公司的现金流量和利润的增长主要来源于经营活动，现金流量和利润结构比较稳定。12年到14年之间，保利的营业利润一直是持续增长的，销售毛利率在升高、资产回报率变化不大，说明公司资金使用效率趋于稳定，盈利期望较平稳，公司有较好的经营和财务状况，盈利能力较为稳健。第三十页，共三十四页。短期偿债风险长期偿债风险存货周转率低，周转速度慢。资金回收风险保利地产公司存货占流动资产比例偏高，加之宏观政策的影响及应收账款增加，这些都会影响保利地产公司偿债能力，增加其财务风险12-14年利息保障倍数逐渐降低，自有资本占