分家析产协议书

学习单元9

其他非诉法律文书项目9-4

制作《分家析产协议书》一、任务描述分家析产协议书是指家庭成员对共有的家庭财产进行分割，并确定各个成员的财产份额的书面协议。所谓分家，是将一个较大的家庭根据分家协议而分成几个较小的家庭；所谓析产，又称财产分割，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，分属于各共有人所有。通过学习，学生应当掌握分家析产协议书的格式和内容要求，并能够根据立协议人的不同需要制作相应的法律文书。二、实例示范下面是一份分家析产协议书实例。胡晓军主编《基层常用法律文书制作》中国政法大学出版社，2014版三、基础铺垫（一）分家析产协议书制作的法律依据我国《民法通则》第78条第1款和第2款规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”（二）分家析产协议书的结构及其内容1.首部。（1）标题。居中写明“分家析产协议书”。（2）当事人基本情况。分别写明参加析产的双方或多方共有人各自的姓名、性别、年龄、民族、职业或工作单位及职务、住址等基本情况，同时注明他们相互之间的关系。有见证人的可写明见证人的基本情况。2.正文（1）分家析产的理由。（2）共有财产的范围。包括现有家庭共有财产（含债权债务）的名称、数量、规格、种类、价值、状况等基本情况。（3）分配（析产）方案。分割家庭共有财产的合意以及对原家庭债权债务追偿及清偿的安排；分割后的财产细目及其所有人姓名（如果财产较多，可列出清单分别予以说明，并在分家析产协议中写明清单属于协议的组成部分）。（4）协议生效的具体时间及执行日期。（5）协议的份数。（6）其他约定。根据实际情况，增添有关补充条款。3.尾部立约人、见证人签字、盖章，并注明立约的时间。如由法律服务所人员代书，（三）分家析产协议书的样式分家析产协议书没有统一的样式，下面的分家析产协议书样式，供参考。胡晓军主编《基层常用法律文书制作》中国政法大学出版社，2014版四、学生实训根据以下材料，请你制作一份分家析产协议书（制作中如果缺少相应内容，可以根据情况合理虚拟补齐）胡晓军主编《基层常用法律文书制作》中国政法大学出版社，2014版五、任务评估评估要点：①格式要规范；②内容要符合法律法规精神和公序良俗；③具有条理性；④语言要精炼、准确。王某（原房东）：把房子抵押给委托人，贷款192万元，但同时又把房子租给刘先生，租金一年2万元，租期20年。孙女士（买房人）：付全款，从委托人手中买下此房。原打算作为女儿婚房，如今一筹莫展。王某（中间人）：自称当时不知道房子已被原房东出租20年。刘先生（租客）：说原房东欠他50万元，自己也是受害人。绣江南114平方米房屋交易纠纷简图孙女士望房兴叹2011年5月13日，原房东将房屋抵押给了浙江一家担保公司，抵押款200万元。1年后抵押要到期了，原房东还不出钱，就找了中间人，向他借了190万元，保住了这套房子。随后，原房东又向该中间人借钱，并将房子抵押给了他，为期3个月。2012年5月15日，两人还通过公证的形式约定，如果3个月之后还不上钱，房子就任凭中间人王某处置。2012年7月底，孙女士通过卓家房产中介，看中了这套房产。房子是原房东委托该中间人卖的，对方手里有经过公证的原房东卖房委托书。因为房价比市价低不少，孙女士在不到一个月里，就全额支付了216.7万元房款（198万元房款+18万余元税费）。拿到三证的吴小姐和男友兴冲冲地去看房，却接到中介通知说，该房已经被出租了，租期20年。原房东老王向刘某借了高利贷，还没还清，并将高利贷关系变相转换成了租赁关系。2012年6月，刘某在得知涉案房屋抵押给了王某甲（中间人）后，要求将租赁合同的租期起始时间，由2012年5月改为2012年3月。

关于房屋交付使用：双方同意，卖方于【_______年_______月_______日前】【_买方支付首付款并办理完毕银行按揭贷款手续后____日内】腾空该房屋并通知买方进行验收交接。买方应在收到通知之日起_______日内进行查验。查验内容包括房屋腾空情况；房屋及装饰、设备情况；户口迁出情况；已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付迄凭证；房屋钥匙等。查验后双方签订房屋交接书，卖方将房屋交付给买方。关于房屋附属设施的保护：自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡各项房屋装饰（具体包括____）及附属设施被损坏或被拆除的，买方除可以减少支付相应价值的房价款外，还可要求卖方支付违约金_________。关于房屋交付质量：1.卖方应保证交付的房屋符合国家强制性标准，保证房屋的一般居住使用功能，买卖双方对房屋质量有特殊约定的，从其约定。

2.房屋外观质量以双方交接验收为准，房屋在国家规定保修期内出现内在结构和质量问题的，卖方应积极协助买方向开发商等责任第三方主张权利。关于户口迁出的约定：卖方应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应当向买方支付全部已付房款万分之_____的违约金。关于房屋重要信息的披露及责任：1.该房屋的抵押情况为：_________。（1）该房屋未设定抵押；（2）该房屋已经设定抵押，抵押权人为：__________，抵押期限为：_______年______月______日至_______年______月______日，他项权利证证号为：___________________。该房屋已经设定抵押的，卖方应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。

2.该房屋的租赁情况为：__________。（1）卖方未将该房屋出租。（2）卖方已将该房屋出租，【买方为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。3.关于转让房屋其他所有权被限制（包括司法查封）等情况：4.转让房屋的相关情况（包括抵押、租赁和其他所有权被限制等情况）______。若卖方未能如实披露上述信息或违反本条上述处理约定，导致合同无法继续履行的，则买方有权解除合同，并要求卖方支付违约金______元。二手房合同风险审查要素1、房屋权属主体资格要审清权属人与售房者是否一致，你必须和全部共有人共同签订房屋买卖合同。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。2、合同相对人身份要核清签合同的人是否有权签订房屋买卖合同，如果是代理人，是否有明确授权，哪怕他与产权人有亲属关系。3、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全房屋所有权证、土地使用权证上，载有所有权人、土地性质、使用年限、有无抵押负担的信息。如果出卖人不能出示相关权属证书，可能就有猫腻。4、房屋产权转移是否受到限制审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。上述几类房屋均存在交易障碍。5、房屋关联信息必须要搞清楚首先要搞清土地的性质：查看土地使用权性质，出让意味着房主已缴纳了土地出让金，如是划拨的土地，则可能在交易过程中还要缴纳土地出让金。如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。其次应注意审查土地的使用年限。另外，通过实地查看房屋的现状，房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。6、交易的房屋是否存在租赁法律上有句话叫做“买卖不破租赁”，就是说房屋买受人必须等到房屋买卖合同签订之前就成立的租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。7、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，搞得不好所有费用都要由买受人全部承担。8、中介机构的居间服务是否合法有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。9、中介佣金的支付必须要明确如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。浙江省的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占一半。10、房款支付方式必须表达清楚在签订合同时应尽可能地对付款方式、付款日期、付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，一般不予退还的。如果买卖的房子有贷款，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。我们建议最好的方式是，买受人把购房款存在银行指示交款的专用账户中，约定只有证办下来，才付给出卖人房款。11、交房时间一定要确定如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。一般情况下，在约定时，买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按照交房。12、办理过户登记手续要及时二手房交易双方在履行付款、交房环节后，还没有完成全部的交易程序，只有房屋权属完成过户登记手续后才能发生法律效力。13、因避税而导致的过户风险一定要防范有些当事人为节省一些费