地下车库精细化管控培训 设计管理部

地下车库精细化管控培训设计管理部2018年11月2日CONTENTS01地下车库管控要求0203存在问题及案例分析地下车库优化策略CONTENTS01地下车库管控要求0203存在问题及案例分析地下车库优化策略车库建设规模≈项目总规模的

20-25%车库建造成本≈项目总建造成本

20%管控目的：提高效率节约成本1、车库成本对项目总建造成本的影响调研数据显示地库成本优化对节约项目总的建造成本的有较大意义；注：普通二层地库建安成本约2500元/m2，如果车库售价按照10万元/车位计算；车库面积一定，停车效率对车库货值的影响车位数量一定，停车效率对地库成本的影响序号车库面积停车效率车位数量车位售价车位总货值150000㎡33㎡/辆1515个10万元15150万元250000㎡34㎡/辆1470个10万元14700万元3新增货值450万元序号停车数量停车效率地库面积建安成本车库总成本11500个33㎡/辆49500㎡2500元/㎡12375万元21500个34㎡/辆51000㎡2500元/㎡12750万元3节约成本375万元2、单车位停车效率对车库货值及成本的影响管控目的：提高效率节约成本二、管控标准：行业标准参考万科上海区域注：分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）类型平均停车面积（㎡/辆）备注普通地下室（含塔楼区和非塔楼区）a值1/301/151/101/61/41/31/21、普通地下室指有塔楼进入的地下室（含设备房）；2、纯地下车库指有停车区的地下室（不含设备房）；3、a值=塔楼区地下室/地下室总面积；4、设备房指常规设备房（如水池水泵房、变配电、弱电、发电机房等），不包括因特殊条件及不同地域而设置的换热站、开关房、污水站等。指标27282931333642纯地下室25说明1、普通地下室停车效率指标应根据a值对应点采取内插法选取：当地下室没有设备房时，选取的指标应减2㎡/辆；2、人防面积占地下室总面积的比例b值：当1/4≤b‹1/3、1/3≤b‹1/2、b≥1/2、时，表中数值分别增加1/2/3㎡/辆；3、小柱网可以相应增加0.5㎡/辆；4、高端产品配套地下室表中数值可适当增加（柱网和停车尺寸适当放大）；5、当地政府对车位及行车道尺寸有特殊加大要求时，表中数值可酌情增加，但需经集团评估后确定。保利世贸二、管控标准：行业标准参考普通住宅类（毛坯）B/C档物业建造标准（2018版）层高：非人防车库地下一层优先选用无梁楼盖，层高不超过3.5m；地下二层采用普通梁板式，层高不超过3.8m；单车位指标：32㎡/辆单车位指标=（A-B）/车位注：A=地下总建筑面积B=住宅投影地下总建筑面积重点：住宅投影地下总建筑面积（含住宅投影范围外的地下大堂、非机动车库、可售地下储藏间、可售地下商业等）

地下室标准30㎡/辆二、管控标准：集团建造标准三、管控要求：集团高度重视集团方案深化权限下放区域公司/城市公司后，在实际执行过程中存在地下室方案不签批、先报规后签批、签批指标不符合集团标准等现象。时间：方案签批移交后10个工作日内完成地下室方案签批。指标：单车位指标为30㎡/辆（除去地块上塔楼标准层投影面积）；责任人：区域公司/城市公司设计总监考核：按集团全景计划2级节点进行考核；

地下室管控通报七月重点工作通报

8月份完成地下室方案签批4个，除成都鑫苑城4#地块外，均满足集团30㎡/车位建造标准要求。通报如下：地下室设计管控通报八月重点工作通报

序号项目名称规划方案移交地下室签批内控要求签批时间单车位指标评审意见1成都鑫苑城8#地块4月17日8月6日8月10日28.43㎡/辆优2武汉藏龙世家地块一7月11日8月6日8月6日29.79㎡/辆优3成都鑫苑城4#地块6月30日8月6日8月10日30.14㎡/辆良4章丘御泉湾7月31日8月10日8月10日28.93㎡/辆良三、管控要求：集团高度重视设计强排工作情况通报集团设计部规范了强排设计指标表中关于停车位面积指标、风险提示的相关内容。要求各区域/城市公司对强排工作仔细研判，认真尽调，对存在风险的内容务必进行重点梳理审核。后续，将依据集团人力资源部正式下发的《投发专项激励考核追责细则》进行考核。地下室面积指标对成本影响巨大，为规范拿地指标的合理性，在新版指标表的模板中，明确了在不含楼座地下室的前提下，原则上，人防单车位面积不超过38㎡、非人防单车位面积不超过32㎡。九月重点工作通报

单车位指标：30㎡/辆三、管控要求：集团高度重视四、管控措施：加强管控、严肃考核时间：方案签批移交后10个工作日内完成地下室方案签批，避免因报规、施工等原因导致地库无法优化的现象。指标：单车位指标为30㎡/辆（除去地块上塔楼标准层投影面积），总体单车位指标也要控制。责任人：区域公司/城市公司设计总监为第一责任人，考核到具体执行层面设计经理及建筑工程师。考核：按集团全景计划2级节点进行考核；即2分/天，会在每月的月度会通报项目排名考核及每年的晋级或加薪测评中体现。CONTENTS01地下车库管控要求0203存在问题及案例分析地下车库优化策略一、存在问题：签批时间滞后、单车位指标超标完成地下室签批方案9个，待签批地下室方案

2个，通报如下：序号项目名称规划方案移交签批时间单车位指标1成都鑫苑城8#地块2018年4月17日8月10日28.43㎡/辆2武汉藏龙世家地块一2018年7月11日8月6日29.79㎡/辆3成都鑫苑城地块四2018年6月30日8月10日30.14㎡/辆4章丘御泉湾2018年7月31日8月10日28.93㎡/辆5武汉藏龙世家地块二2018年8月15日9月6日28.46㎡/辆6武汉藏龙世家地块三2018年8月15日9月6日29.13㎡/辆7成都鑫苑城地块二2018年8月30日10月26日30.95㎡/辆8成都鑫苑城地块三2018年8月30日10月26日31.55㎡/辆9郑州金水观城2017年9月22日10月15日31㎡/辆10青岛灵山湾龙玺11郑州东方首玺2018年5月22日问题：1、地下室轮廓不规整，但已报规无法修改；2、车位超配，停车低效区可不做地下室；3、单边停车效率较低；4、环形停车优化为尽端停车；5、停车排布不合理；6、车位数775辆，优化后车位数883辆（子母车位22辆，每辆按1.5辆折算）增加98辆。负一层-优化版负一层12334555二、案例分析郑州名城三期项目问题：1、行车道靠地下室外墙，停车效率低；2、设备机房占用停车高效区；3、出入口坡道在车库主体内，占用停车位较多；4、单面停车，停车效率较低。地下一层1222233二、案例分析郑州国际新城1001地块4111二、案例分析郑州国际新城1001地块问题：1、552辆车，地下二层至一层可优化两条双向坡道，提高停车效率。地下二层问题：1、地下室车位存在超配，停车低效区可不做地下室，已施工无法修改；2、单面停车较多；3、设备用房占用停车高效区；4、出入口坡道数量较多、位置处在地库主体内，占用车位较多；5、非机动车布置在地库停车高效区，1222333544444二、案例分析郑州东方首玺项目优点1、出入口坡道垂直地库主体布置占用车位较少，停车效率高；2、别墅区楼栋间距合理，鱼骨状布车，效率较高；不足：1、高层区单边停车较多；2、人防口部占用停车高效区；3、停车方向与长边平行，停车效率较低；1211111322二、案例分析章丘御泉湾项目二、案例分析武汉藏龙世家一地块优点1、出入三口布三置在三地库三主体三之外三，占三用车三位较三少；2、三除去三塔楼三轮廓三，地三库较三为规三整，三停车三效率三较高三；3、优三化掉三停车三低效三区，三减少三地下三室面三积。不足三：1、坡三道因三场地三限制三在地三库主三体之三内，三占用三较多三车位三；2、设三备用三房占三用停三车高三效区三。二、三案例三分析武汉三藏龙三世家三一地三块122321总图二、三案例三分析武汉三藏龙三世家三二地三块地下三一层优点1、出入三口布三置在三地库三主体三之外三和停三车低三效区三，占三用车三位较三少；2、除三去塔三楼，三地库三轮廓三规整三，为三较为三标准三的环三形停三车布三局；不足三：1、存三在单三边平三行停三车；2、设三备用三房占三用停三车高三效区三；武汉三藏龙三世家三项目三地库三签批三方案三面积三比集三团拿三地指三标（三61三30三0㎡三）优化三45三59三㎡（优三化方三案5三67三41三㎡）三，按三30三00三元/三㎡地三下室三单方三估算三，约三为集三团节三省13三67三万，在此三对武三汉公三司设三计部三提出三通报三表扬三。二、三案例三分析武汉三藏龙三世家三二地三块112212CONTENTS01地下车库管控要求0203存在问题及案例分析地下车库优化策略优化三项问题设计三停车三位数三量较三规范三要求三偏多，造三成项三目成三本增三加；指引进行三地下三车库三设计三时严三格控三制地三下车三库规三模及三面积三，只三要满足三报批三和功三能要三求即可三。车三位配三比根三据项三目所三处的三地域三、成三本控三制以三及楼三盘定三位和三目标三客户三群制三定。超三配一、三指标问题可计三入指三标的三地上三停车三位数三量未三做够导致三地下三停车三位数三增多三，造三成项三目成三本增三加；指引地上三停车三位指三标在三满足三绿地三率等三要求三的条三件下三尽量三用足以减三少地三下车三位数三量。少三配问题机械三停车三位、三微型三车位三的指三标计三算不三准确，造成三车位三数量三指标三计算三错误指引各地三停车三位计三算一三般以三小型三车为三标准三，计算三车位三时按三地方三相应三规定三执行。品质三较高三的项三目可三根据三项目三具体三情况三适当三提高三停车三位配三比以三满足三实际三使用三的需三求。误三算二、三总图三规划在总三图规三划方三面，三要地三上地三下综三合考三虑，三从提三高停三车效三率的三原则三出发三，在三满足三日照三间距三情况三下，三应尽三量使三楼间三距三L三满足Y=三5.三1x三2+三8.三1三x三N三(N三为奇三数，三大于3）二、三总图三规划2.三4+三5.三5+三5.三3=三13三.2米5.三3*三2+三5.三5=三16三.1米13.2米16.1米三、平面三轮廓●常三见问三题：1)三车三库在三项目三中位置三设置三不合三理，造三成后三期使三用不三便；2)三车三库平面三异型三不方三正，三平面三锐角三多，不三利于三停车三的空三间较三多，三造成三停车三效率三偏低三；3)三车三库外挡三墙曲三折，三挡墙三偏长，成三本提三高；三、平面三轮廓●设三计指三引：1)三规三划总三体设三计应三将地三上与三地下三作为三整体三来考三虑，三原则三上：在中庭三大的三地块三布置三地下三车库时，三优先三选择独立三地下三室；在地形三狭长三或地三上住三宅楼三均布三的规三划项三目中布三置地三下车三库时宜选三择整三体地三下室。2)三地三库设三计：开敞三地库→半地三库→单层三地库→多层全地库三（尽量三避免）尽可三能形三成集三中的三、规三整的三地下三停车三空间3)三外三形轮三廓设三计：轮廓三线应三简洁，避免三出现三多段三折线，造三成外三墙增三多；轮廓三线应三紧凑三，避三免出三现多余三空间，造三成无三效面三积；轮廓三线应三方正三，避三免出三现锐角三弧线，造三成布三车障三碍。根据三《车三库建三筑设三计规三范》三JG三J1三00三-2三01三5第三4.三1.三1条三，小三型车三标准三车位三尺寸三为2三.4三x5三.3三m。三根据三第4三.3三.4三条，三针对三背靠三背停三车方三式，三车位三尺寸三可调三整为三2.三4x三5.05m1、小型三车尺三寸为三：4三.8三米*三1.三8米三通三常车三位尺三寸5.三3米*2.三4米2、三对于三背靠三背小三型车三位：三横向三净距三0.三6米三，纵三向净三距0三.5三米则小三型车三位尺三寸为（4三.8三+0三.5三/2三）米三*（三1.三8+三0.三3+三0.三3）三米=三5.三05三米三*2三.4三米。相对三于标三准车三位，一个三车位三面积三减少三：（三5.三3-三5.三05三）*三2.三4=三0.三6㎡需要三事先三跟规三划部三门沟三通，三是否三存在三当地三规范三高于三行业三标准三的情三况。四、三地库三柱网四、三地库三柱网标准三柱网与小柱三网柱网三经济三分析成本三比较三：1、三理论三上，三小柱三网每三个车三位比三标准三柱网三至少三可以三节约0.三92三—1三.8三9平三米；2、单车三位可节三约20三24三—4三15三8元3、三一个三地库三如果三有10三00三个车位三，采三用小三柱网三车库三，至三少可三以节三约20三2.三4—三38三0.三6万三元；4、建议三优先三选择三小柱三网。单车位指标车尾对车尾车尾对墙体备注小柱网20.1420.79柱网：7.7标准柱网21.06-21.8721.84-22.68柱网：7.8-8.1单车位差值0.92-1.731.05-1.89五、三地库三排布环形三布局柱网三：8三10三0x三81三00单车三位：三31三00三/1三08三=2三8.三63三㎡/三辆经济三型布三局柱网三：8三10三0x三81三00单车三位：三31三00三/1三24三=2三5㎡三/辆五、三地库三排布两者三排布三方式三的经三济性三分析相同三柱网三，但三因排三布方三式差三异，三两种三车库三的单三车位三面积三差：28三.6三3-三25三=3三.6三3㎡/辆；集团三一年三开发三车位三大约2万个三，两三种车三库面三积差三：2万x三3.三63=7.三26万㎡仅通三过设三计合三理排三布，三可以三节约三地库三成本三：2500X7三.2三6万㎡=1.三81三5亿元如果三多出三的7.三26万平米三，可三以多三增加三车位三数量三：7.三26万/30=24三20辆每辆三车按10万进行三销售三，车三位的三销售三收入三可以三增加三：24三20x10=2.三42亿元净利三润增三量：2.三42-1.三81三5=0.三60三5亿元在相三同的三柱网三情况三下，三合理三的车三位排三布方三式可三以有三效的三提高三停车三效率三，以三达到三节约三成本三或增三加货三值的三目的。五、三地库三排布车位三排布三黄金三法则三一：区分三高效三、低三效区1：三高效三停车三区域不应三布置三设备三用房三、楼三梯等2：三低效三停车三区域宜布三置设三备用三房、三楼梯三等3：三主楼三地下三室区三域尽可三能布三置停三车位车位三排布三黄金三法则三二：三把主三楼扣三除以三后的三面积三是个三典型三的长三方形三，垂直三长边三布车五、三地库三排布优化三前停三车11三5辆优化三前局三部停三车布三置方三式不三合理三，且三尽端三车位三过长三，且三有单三边停三车问三题。优化三后停三车12三0辆尽端三停车三优化三为环三形车三道，三提高三舒适三度，增加5辆。五、三地库三排布车位三排布三黄金三法则三三：一条三车道三沿两三边停三车，三垂直三长边三布置三停车三，尽三量不三出现三水平三或者三斜向三停车三。五、三地库三排布车位三排布三黄金三法则四：尽量三不要三出现三靠墙三边布三置车道，靠墙三边布三置平三行车三位五、三地库三排布车位三排布三黄金三法则三五：合理三使用三微型三车位三，对三不能三布置三标准三车位三的地三方，三尝试三布置三微型三车位三；微型三车知三识贴三：一个三微型三车位三按0.三7个标三准车位进三行换三算，三具体三换算三系数三，每三地规三范不三同，三以当三地文三件为三准；五、三地库三排布车位三排布三黄金三法则三六：先布三车位三、后三布设三备用三房正面三案例三：不三便停三车位三置布三置设三备用三房反面三案例三：设三备用三房布三置停三车高三效区五、三地库三排布车位三排布三黄金三法则三六：严格三控制设备三用房三面积经验三数据三：10三万平三米规模三的住三宅小三区，三设备三房面三积约70三0～三80三0平三米左右三（未三含车三库排三风、三消防三控制三）。变配三电房三约1三50三平米三；公三变房三：约三50三平米三；柴三油发三电机三房：三约1三00三平米；电专三业约30三0平米水泵三房：三约1三20三平米三；生三活水三池：三约1三00三平米三；消三防水三池：三约1三50三平米三；水专业约4三00三平米其他三：约三50三平米小区三规模三每增三加10三万平三米，设三备房三增大30三%左右三。五、三地库三排布车位三排布三黄金三法则三七：车库三出入三口布三置地三库主三体之三外，三按规三范下三限控三制，三单车三道4米，三双车三道7米出入三口个三数：三车库三建筑三设计三新规三范，三出入三口个三数较三原规三范有三较大三调整三。尤三其是三停车三在5三00三-1三00三0辆三时，三可控三制2三个双三车道三（依三当地三技术三管理三规定三为准三）。下层三到上三层地三库坡三道数三按下三层及三以下三所有三楼层三停车三数确三定。如：三2层三地下三车库三，总三停车三位6三10三，地三下一三层3三20三，地三下二三层2三90三。此三时地三下一三层到三地面三需两三个双三车道三，地三下二三层到三地下三一层三需1三个单三车道三和1三个双三车道三。地下室车位数量与坡道数量、车道数、车道宽度对应关系表总车位‹251单车道（4m）25‹总车位≤501双车道（7m）50‹总车位≤1001双车道（7m）100‹总车位≤3001单车道（4m）+1双车道（7m）300‹总车位≤5001双车道（7m）+1双车道（7m）500‹总车位≤10001双车道（7m）+1双车道（7m）1000‹总车位≤20001单车道（4m）+1双车道（7m）+1双车道（7m）总车位≥20001双车道（7m）+1双车道（7m）+1双车道（7m）（需交通模拟确定出入口及车道数量）注：当地规划部门有规定按地方规定五、三地库三排布车位三排布三黄金三法则三八：尽量三避免三曲