房地产前期策划与决策例题

房地产前期策划与决策房地产前期策划与决策第一节房地产项目前期策划第二节房地产项目的可行性研究第三节房地产开发方案选择第一节房地产项目前期策划一、房地产项目前期策划的涵义房地产项目策划是指把项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且有策略性运作思路的系统活动过程。是保证项目完成后获得满意的经济效益、环境效益和社会效益提供科学的依据。2.房地产项目策划的类别项目总体策划项目局部策划策划范围不同（二）房地产项目策划的分类决策阶段单向性/专业性问题按策划范围不同划分建设项目前期构思策划项目实施策划

按项目建设程序不同划分建设程序不同划分（二）房地产项目策划的分类1.项目构思策划房地产项目构思策划是在项目决策阶段进行的策划。房地产项目构思策划的主要任务提出项目构思进行项目定义和定位全面构思该房地产项目项目构思策划的主要任务（1）提出项目构思；（2）项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力的策划；（3）项目性质、用途、建设规模、建设水准的策划；（4）项目总体功能、项目系统内部各单项单位工程的构成及各自的功能和相互关系、项目内、外部系统的协调和配套的策划；（5）与项目实施及运行相关的重要环节的策划。2.项目实施策划房地产项目实施策划：使构思策划成为现实可能性和可操作性，而提出的带有策略性和指导性的设想。房地产项目实施策划组织策划融资策划控制策划管理策划项目控制策划项目控制策划是指对项目实施系统及项目全过程的控制策划。房地产项目控制策划的主要内容项目目标体系的确定；控制系统的建立；项目运行策划。项目管理策划房地产项目管理策划是对项目实施的任务分解和分项任务组织工作的策划。房地产项目管理策划的主要内容合同结构策划；项目招标策划；项目管理机构设置和项目运行机制策划；项目组织协调策划；项目信息管理策划。3.房地产项目策划的作用作用明确项目系统的构建框架为项目决策提供保证全面指导项目管理工作二、房地产项目前期策划的程序系统目标房地产项目构思项目定义与定位项目目标设计

项目系统构成

项目策划报告知识库环境信息第二节房地产项目的可行性研究可行性研究的发展历程最早应用于20世纪30年代50年代开始用于技术的成功可行性论证60年代成为投资决策前必做工作70年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广联合国工业发展组织在1978年、1980年分别编写《工业可行性研究》和《关于项目评价手册》1981年，国家计委明确“把可行性研究工作作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”1983年，颁发了《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》1987年，颁发了《建设项目经济评价方法与参数》（一）房地产项目的可行性研究的概念项目可行性研究是指在对某房地产项目做投资决策之前，先对该项没得相关的技术、经济、社会、环境等方面进行的调查研究，对项目可能的拟建方案进行技术经济分析论证，研究项目在技术上的先进实用性，经济上的合理性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行的科学的预测和评价。（二）可行性研究的任务可行性研究一般应回答以下七个方面的问题：（1）该项目在技术上是否可行？（2）该项目经济上是否有生命力？（3）该项目财务上是否盈利？盈利多少？（4）建设该项目需要多少投资？（5）这些投资通过哪些渠道筹集？（6）建设的工期多长？（7）建设和维持该项目的生存发展需要多少人力、物力资源（包括建设时期和投产后的需要）？（三）可行性研究的依据在我国，建设项目可行性研究的依据主要有：（1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；（2）批准的项目建议书或同等效力的文件；（3）国家批准的资源报告、工业基地规划、国土开发整治规划、交通网络规划、河流流域规划等；（4）自然、地理、气象、地质、水文、经济、社会等基础资料；（5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（6）国家统一规定的经济参数和指标。（四芳）可勺行性阅研究鞠的作牺用1.可行性役研究是龄投资决谦策的重稿要依据2.可行性娃研究是中项目审祥批的依捕据3.可行爆性研梳究是缴项目产资金戚筹措吧的依狼据4.可行处性研所究是格编制弓设计懂任务亏书的乌依据5.可行胶性研凡究是他开发冠商与腐各方轻签订惨合同熔的依伯据6.是环念保部派门审送查项纪目对蝴环境菊影响述的依荷据7.是项目意的科研蕉试验、俯机构设训置、职购工培训滔、生产撞组织的利依据8.是项目芳考核的冈依据二、项无目可行博性研究蹦的阶段疼步骤（一位）可踏行性劳研究夏的阶院段1.投资店机会咏研究2.初步可驾行性研晋究3.详细贺可行毛性研毯究4.项目砌可行屯性研语究报诱告的为评估可行性致研究的齿步骤及狠其主要烫工作内支容1.投资机屯会研究坊阶段主要任蹄务:为工司程建斤设项榴目投革资方娇向提折出建伞议，胡即在于一定全的地屈区和迎部门船内，巾以自芬然资熄源和疲市场欧的调他查预慎测为拆基础扑，寻爪找最走有利岸的投弄资机斜会。投资穷机会舱研究孩又分酱为一迷般机匠会研色究和砍特定壶项目也的机蹈会研妻究。一般机脖会研究波又分三她种：地忍区研究套；分部攀门研究倘；以资谊源为基尿础的研奇究。特定闹项目笼的机壤会研畏究是棒要选尾择确享定项蛋目的驱投资蹈机遇园，将作项目投意向鸡变为利概略处的投蒸资建宅议。投资机隆会研究剃比较粗劣略，主野要依靠佩笼统的管估计而销不是依犁靠详细预的分析中。该阶挠段投资跑估算的并精确度为±30％，所需费蹦用约占窑投资总识额的0.披2％～1.损0％。如果歌机会崖研究粒证明拿投资般项目消是可董行的廉，就随可以接进行土下一会阶段供的研寄究2.初步可型行性研仅究亦称柳“预迎可行副性研今究”阳或“兵前可达行性播研究遇”。驰是在墓机会艳研究奋的基摘础上广，进榆一步基对项加目建申设的傍可能活性与慢潜在喜效益完进行翻论证红分析构。主惧要解赔决：（1）分析惹机会研糖究的结农论，在夕详细资碑料的基驳础上做举出是否蝴投资的舍决定；（2）是否先应该进窄行最终习可行性讽研究；（3）有粉哪些竭关键悔性问指题需违要做辅助研汗究。辅助柏研究绸：是对圆投资相项目嘴的一意个或傅几个酷重要步方面释进行皮的单察独研当究，燃是进段行初黄步可塌行性安研究稼和可绳行性爹研究怀的先耗决条疫件，恐或用爪以支把持这挽两项嘴研究管。与初步蓝可行性俊研究或真可行性戏研究同浆时进行努的辅助缝研究，扣可以确鲁保可行偶性研究牧的结果撇更加稳唤妥可靠男。初步贩可行性龙研究阶饰段投资彩估算的卫精确度坝可达±20％，所需止费用化约占锋投资孤总额卡的0.互25％～1.拦5％3.详细可饶行性研肯究最终可探行性研塞究，是勒建设项扁目投资坦决策的劣基础，庭是在分脾析项目跑在技术款上、财城务上、阁经济上扒的可行潮性后做刊出投资能与否的眉关键步励骤。这一阶龄段对建巩设投资露估算的搬精确度洁在±1马0％，所用白费用凭，小摄型项滋目约浇占总债投资醋的1.0％～3.0％，大型复胆杂的工礼程约占0.伞2％～1.注0％。详细可糟行性研鄙究应满鸦足的几今项要求（1）作为肃投资决阔策和编罪制设计品任务书益的依据醋；（2）作道为向乱银行乏和其滩他金伞融机会构申吐请贷盐款的神依据衡；（3）作为厌建设部丈门申请姥建设执哨照和同骨有关部馒门签订暖合同的掘依据；（4）作为窜项目下堆阶段设何计的依米据；（5）作扛为采按用新杯技术卧、新握设备遵计划席的依蛮据；（6）作瞒为补意充资规料和狱政府早有关光部门牧审查词的依塘据。可行次性研烂究应也由建尊设单津位或楼委托削咨询钳机构顶完成旺，并处经国进家财匹政部芒门或慨银行勿提出妈审查货意见耳。4.项目可晚行性研舅究报告剑的评估项目尖可行候性研辅究报虽告的疯任务通过瞒分析驳和判应断项最目可气行性被研究变报告册的正助确性伏、真六实性说、可糊靠性仆和客后观性浩，对改可行拐性研著究报裙告进倦行全牺面的羞评价斩，判叨断项夫目是银否可先行，岗并确串定最逗佳投旬资方粱案。可行性厚研究的规步骤一、陕组织魔准备二、尚资料短收集幅及市捕场调斯查三、开篮发方案街的设计板及评价四、草详细押研究五、编乐制可行庸性研究粪报告可行瞧性研锐究的慰步骤客之一冈：组仅织准寨备在项目帐建议书附被批准挖之后，予建设单面位（主潮管部门种或企业尼）即可批委托工置程咨询存公司对汪拟建项遣目进行电可行性俩研究，狼双方签料订合同中协议，犹明确规蒸定可行丧性研究谜的工作门范围、好目标意熔图、进盟度安排优、费用溉支付办垃法及协形作方式俱等内容跌；承担单蹲位接受逆委托时副，应获品得项目蓝建议书屠和有关埋项目背秋景及文快件，搞河清委托欧者的目香的和要智求，明康确研究偷内容，详制定工豪作计划驱，并收华集有关另的基础细资料、兔基本参楚数、指其标、规片范、标台准等基序本依据茶。可行贺性研浪究的假步骤呢之二——资料收帜集及市扣场调查市场康调查应查明辨和预测经产品的堵需求量合、价格拾和竞争猾能力，助以便确驼定产品匀方案和炉经济规宇模；资源句调查包括原洗材料、面能源、推工艺技斯术。厂秘址、建悼材、劳页动力、诊运输条之件、外省围基础绵设施、稀环境保苍护、组便织管理拥和人员而培训等等社会和纤经济的焦调查，膜为选定日建设地吃点、生剩产工艺搜、技术谅方案、还设备选庄型、组萄织机构库和定员鹊等提供挽确切的券技术经厦济分析回资料。可行磨性研跟究的浇步骤坊之三——开发方北案的设珠计及评悟价根据料项目雕建议蛋书的陕要求性，结堆合市寸场和膊资源地调查弦，在糖收集邪到的昂资料荣和数砌据的庭基础义上，莫建立唇几种弊可供求选择宴的技塌术方南案和眉建设田方案姐，进陆行反眼复的裕方案确论证筝和比迅较，臭会同锦委托程部门别明确门方案钓选择偶的重烘大原住则问飘题和持优选戴标准核，从挖若干创个方粒案中粮选择均合理早方案怨，研武究论湿证项贫目在五技术拍上的政可行然性，励进一焰步确宅定产芳品方驰案、渡生产航的经爪济规倾模、且工艺种流程菠、设划备选绵型、掀车间郑组成哄、组拿织机听构、梨人员栋配置贪等方授案。可行性弄研究的诊步骤之饺四：详旺细研究对经闲上述撤分析矩后所盟确定遗的最慌佳方赌案进彩行详钻细的徐财务齐预测码、财冲务分蠢析、悔经济无效益化和国径民经刃济评破价。橡由项缎目的年投资尾、成石本和场销售陆收益检进行弄赢利眼性分害析、榜费用申效益妇分析腰和不俊确定蛋性分肥析，存研究杂论证扰项目烫在经好济上咏的合饥理性使和盈扇利性盼，进击一步培提出沙资金络筹措榜建议块和项朗目实舰施总梁进度臣计划握。可行性闭研究的坊步骤之肃五——编制鸣可行良性研瓣究报屡告经过上仔述分析槐与评价伐，即可岂编制详讯尽的可挡行性研白究报告纸，推荐1个以上碗的可行清方案和狗实施计舰划，提炭出结论贵性意见巴和措施矩建议，车供决策航部门作介为决策丧的依据苗。三、陪可行凡性研竿究报窝告的印内容1.项目纽奉概况2.市场租分析厌和需锻求预滩测3.规划方项案的优丝式选4.开发摸进度朋安排5.项目叙投资子估算6.融资卸与融谱资成盯本估胖算7.财务评晕价8.风险古分析9.国民雨经济岗评价10.结论在可行看性研究互报告中高，应将王有关的脑调查研亲究资料江及文件乓、协议面、合同孔、附表严、附图蛛等作为术附件备山查。1.项目概鹊况项目概帅况主要衰包括项精目的名旨称、背淹景、宗动旨的基替本情况叼，开发胖项目的抢自然、淡经济、耽水文地抬质等基小本条件蹦，项目使的规模引、功能比和主要宣技术经帅济指标匹等。2.市场分未析和需时求预测在深等入调驱查和答充分驾掌握展各类朗资料金的基忆础上睬，对扬拟开牙发项单目的梢市场蕉需求夹及市既场供哑给状索况应美进行叫科学跨分析鉴、客党观预旦测，盘包括冻开发自成本增、市绍场售团价、句销售沈对象充及开比发周际期、跟销售碌期等3.规划方征案的优宅选在对贱可供连选择学的规居划方倚案进买行比卖较分寨析的伏基础浩上，锻优选塑出最屠为合有理、撒可行差的方午案作捎为最舱后方不案，抚并对原其进秒行详源细描趣述，摆包括叠选定改方案晚的建配筑物念布局少、功技能分皆区、饼市政牛基础链设施凝分布坡、项钥目的铲主要拼技术剥参数眠和技龙术经苏济指朋标、仆控制眼性规汉划技扬术指揪标等便。4.开发漠进度兵安排对开愁发进源度进迫行合殖理的艺时间晨安排某，可址以按威照前绘期工巾程、猛主体王工程顺、附吊属工慰程、速交工托验收享等阶蛇段进板行。筹大型箱开发孙项目休，其杜建设倦期长献、投蓬资额脖大，低一般规需要都进行菊分期决开发呜，这谁就需捡要对焰各期违开发傲的内袜容同长时做烂出统尼筹安竖排。5.项目投块资估算项目毅投资简估算品即对蛋开发荐项目岁所涉绸及的珍成本旺费；黑用进肾行分嗓析估烧计。敞房地蔑产开桃发项启目涉宜及的乡丰成本每费用负主要修有土彻地费移用、施前期塌工程奔费、乳建筑荐安装敌工程胆费、时市政悠基础舌设施架费用铁、公粉共配盟套设布施费它用、葛期间浙费用竹及各若种税笼费等本。估轰算的巾精度瘦要求因不高快，但抄应充筹分注凳意各驶项费规用在馆不同岂建设仍期的彼变化喉情况敢，力泉争与巡寿未来将事实夹相符。6.融资继与融使资成歼本估险算根据成项目伐的投错资估赚算和另投资枯进度纱安排垄，合泉理估峡算资间金需嫁求量例，拟扭订筹神资方附案，手并对仆筹资约成本豪进行且计算政和分绞析。回房地课产项五目投靠资额热巨大症，开纵发商添必须存在投纠资前彻作好运资金歪的安借排，昆并通及过不轰同方库式筹镜措资舍金，厕保证辜项目钥的正犯常运来行。7.财务晕评价财务加评价许是依申据国森家现盟行财姿税制牢度、你现行赌价格钥和有难关法望规，兆从项乘目角蠢度对宁项目析的盈竖利能叠力、盘偿债熊能力串和外愁汇平铜衡等料项目懒财务倾状况桂进行两分析跟，借报以考涌察项烟目财筐务可鸡行性画的一宰种方过法。槐其内奸容包太括项孝目的否销售羽收入迫和成翻本预其测，悲预计毛损益组表、摊资产范负债灾表、妈财务齐现金廉流量醉表的蛾编制沾，债错务偿论还表侮、资块金来侧源与胸运用态表的拼编制毅，财驼务评汉价指刚标和相偿债示指标太的计浊算，挤如财艺务净狠现值史、财张务内浑部收递益率回、投压资回脚收期趁、债顾务偿射还期弃、资蒸产负现债率肉等。8.风险分富析风险分边析是可光行性研掀究的一垒项重要通内容，佩主要包避括盈亏住平衡分迅析、敏习感性分友析和概纯率分析冲等内容响。风险份分析通构过对影练响投资立效果的爹社会、昌经济、于环境、旋政策、饼市场等继因素的茄分析，禽了解各么因素对佛项目的宣影响性毒质和程秘度，为响控制项遥目运作夸过程中活的关键发因素提好供依据或，也为饿投资者老了解项日目的风京险大小用及来源探提供参芹考。9.国民经承济评价国民码经济泉评价伙是按论照资象源合夹理配束置的默原则咳，从垃国家攻、全慈社会展的角猾度考荡察项述目的艇收益驰和费串用，箱用资誓源的巡寿影子克价格岩、影食子工代资、罚影子趋汇率仔和社栋会折武现率织等经兆济参互数，途分析愧计算纺项目贫对国尿民经沫济的畜净贡煮献，滤并评投价项尼目的芒经济夺合理夫性。普它是按项目振评价稀的重轮要组锡成部夺分，赶也是晃投资翠决策电的重哭要依工据之批一。虫因此水，在密房地炊产项屋目开雁发过萌程中锣，要竟综合跟考虑扫项目瓶对社靠区、袭城市予环境访、资钳源有头效配恨置的梦影响旧，进运行项袋目的帮国民驱经济闻评价厉。国舞民经葛济评刑价包联括社孙会、概经济增和环梦境效萝益评信价。10.结论运用可路行性研野究的各柱种指标竭数据，裤从技术毫、经济删和财务叠各方面边论述项绕目的可室行性，是分析项堤目可能废存在的剃问题，痰提出有类效的项乖目建设沉建议。第三节壶房狡地产开后发方案融选择一、索房地染产开搏发方赔案选雕择的畜程序二、助居住弓开发巨方案傲的技扶术经上济指齐标三、开盼发方案饿的综合耍评价一、奋房地次产开梯发方欺案选路择的闹程序1.市场剖调研2.开发方免案的设箩计3.技术经红济指标潜的计算建筑股密度持、容伴积率越、人仍口密烤度等4.技术第经济垄指标卧的比服较、被评价分析表方案化，找福出优牲缺点躁，不遍断改蜂进5.选择产最优搁开发围方案二、房地产法项目市哈场调查是房滨地产总项目稻策划倦人捕估捉新舒的市浪场机如会的油源泉是房地脖产项目世构思和监策划人河感知市滨场，了秆解消费只者行为版的主要终手段是房少地产矿项目滔构思俩和策芹划人活应付灾竞争渠，把留握房暂地产幸市场哨供应落的主待要方余法是项椒目投终资决柱策分务析、香项目技区位联选择劝、市欢场定松位、咱消费鸭者行虹为分暮析、规划设嗓计、市返场营销循策划制改定直至懒物业管怒理等一荣系列活喜动的基挡础等1.房地产典项目市饲场调查厨的作用2．房地早产市场滩调查的烟内容调查内容宏观环境微观环境房地产的供需状况消费者需求状况文化、风俗

经济科技政治法律

中观环境竞争对手调查中介机构情况房地产企业情况

该城市的规划建设3.房地拖产市融场调赏查的偏类型探测性年调查描述性拘调查因果性达调查预测慢性调堵查4.房地产秩市场调站查的方絮法访问法观察睡法实验尝法4.房地产础市场调末查的步种骤市场调查的准备

市场调查的实施

资料处理确定借市场弹调查渡的内匹容和刻目的拟定详耍细、周界密的调延查计划选择专影业调查怨人员收集相善关的信辣息资料设计调惜查问卷现场实救地调查编辑整并理信息唱资料撰写溉市场星调查怒报告归档余存储5.调查问击卷的设惭计问卷砍一般那由开弃头、倡正文絮和结协尾三里个部跟分组觉成。6.调查问腥卷设计睁的原则一致性隙原则完整甲性原脉则准确舰性原弱则可行杀性原幸则效率原付则模块化托原则三、锻居住劣区开梯发方链案的命技术雕经济阔指标居住开维发方案蓄的技术导经济指梨标1.建筑密天度2.建筑贼面积托密度脊（容装积率泄）3.容积率4.平均淡层数5.人口墨密度6.工程稀造价排指标建筑乘密度城市规婶划管理住的控制米性指标暗，反映药用地的靠合理性壳。计算卖公式：总建拘筑基织底面策积总用地里面积建筑拍密度=建筑顿面积缓密度抗（容到积率洒）反映规静划用地尤能够提袜供的建券筑面积辫的效率绝。计算豆公式：总建糠筑面贵积总用地凝面积建筑蒙面积萄密度=（容耻积率宵）平均干层数各种住纺宅层数棋的平均优值（住宅）总建筑面积（住宅）总基底面积平均层数（住宅）=人口密长度人口央毛密己度=居住人模口数/居住敞区用耍地面私积人口扛净密努度=居住僻人口累数/住宅用橡地面积工程造急价指标开发总婶投资单方造名价平均狠每户剪投资平均肝居民栋造价每公顷具居民用议地造价四、开掀发方案多的综合的评价目前对马项目开灰发评价董的方法傲很多，秩包括评鸦分综合的评价拒法、层次阁分析法蜂、灰色勤综合评部价法、妄模糊数扫学综合敏评价法固等。评分综盒合评价倚法——就是姜对方雀案的挎各项纱指标吸规定宗一个军满足握程度取，根改据指拆标的肺重要歪性赋屑予指茅标一漏个权粒重，筒根据载计算蜜模型毯计算涂各个棕方案垒的综伸合单捏指标袭评分臭值，米得出彼总综山合分廊值，燃并依吗此选秧择最峡优方搭案的民方法世。开发板方案锋的综脊合评珍价1.加法策模型:F1早=∑WiPiF1综合单烤指标评躲分值Wi——权重Pi衣——指标锄得分2.乘法鸦模型:F2跟=∏思WiPi3.加乘混尿合模型:F繁=F饲1+匠F24.除法批模型:F=监∑WiPi/∑WjPjWi和Pi:希望站越大搏越好鱼的指雾标的挽权重屈和得镰分；Wj和Pj:希望越督大越好禾的指标炉的权重经和得分挂；第四节揭财务爬评价指涌标（一衬）财务净现存值（FNP昌V）（二骂）财朴务内突部收柄益率遮（FIR饰R）（三裹）投乘资收财益率眉（R）——静态还指标（四）捎投资回芳收期（Pt）（一）嚼财务净现值色（NPV）净现惭金流滔量：投资投经营裤活动奋过程逃中发妖生的途现金怕流入该和支去出财务净剃现值：项目贞寿命主期内出的净抛现金纠流量张，按娱照一仆定折娃现率喝折现填的累粗加和武；判据：FNP钱V≥0，项贱目可躁行NP隶V﹤0，项咽目不弊可行（二眼）财伯务内遥部收刻益率裙（FIR侄R）内部柔收益除率：酷净现睁值等唤于0时的档折现私率NPV赏(i珍)哥=0；IRR挣=IIRR的经督济含稀义：鼠占用奴资金擦的回料报内部拣收益熔法与漏净现挤值法悬的等揭效关略系财务内伍部收益宜率（FIR常R）FNP施V与折恼现率i的关系暗（见图兼）FIR妥R的判据振：FI郊RR≥i，可行孟；FIR壤R<i，不剥可行盟；IR胡R的计直算：贴试算况法（内炒差法贡）FIR备RFNP饭ViIR想R的计服算：班试算色法（内责差法呀）注意：i2〉i1〉0；FN饼PV（i1）〉0；FNP汪V（i2）〈0。采用扣内差呈法时叙，要露使FNP的V（i1）FN奋PV（i2）都析接近涉于0，以翼保证脱计算吗的精良确度轮。通太常差路值不经应大重于5%。例公式的雄变形FN丧PV（i1）〉0【例1】拟建非一容劝器厂川，初泥始投暗资为50赵00万元，思预计在10年寿命森期中每批年可得卖净收益800万元讨，第护十年阔末残预值20曲00万元，慨若基准农收益率惠为10%，试用每方法IR鬼R评价该仰项目。解：愈令净挎现值=0，即NPV佛=-5松000纷+80塑0(P远/A,继I*,好10)驰+20量0(P容/F,罗I*,形10)颂=0①首先简进行侧试算碰：设i=1只0%则[-5态000扛+80航0（P/A保,10座%,1蓝0）+2银00酸0（P/F刺,10滔%,1掌0）]军=6赔86旷.2万元设i=i1=12云%则[-5舞000赌+80社0（P/A泼,12升%,1粱0）+20稳00（P/F映,12属%,1渐0）]搁=1怠64根.2万元设i=旦i2=13挽%则[-艘50状00域+8锣00（P/A宰,13黄%,1述0）+2葱00丈0（P/F气,13复%,1睁0）]=厅-69庄.8万元②由稳内插华法计凯算得爷：164薪.2*察(13治%-1丙2%)隙/16逮4.2东+∣-累69.欺8∣=榴12会.7%即该项注目IRR为12.夺7%，大于鞭基准收胃益率，托因而项尖目经济蝇上可行演。【例2】某投资捷项目的圣净现金跳流量如寄下表所旗示，设勺基准收圈益率i=1燃0%，试用NPV法和IRR法评舌价该叛项目私的经助济可碎行性忍。解：1）NP脖V=保18膝2.嘱17芬>0方案骂可行2）i=黑15物%,今N简PV锅=6长1.立73i=2剩0%,震NP程V=-羊17.甲06IR事R=讽15爹%+台(2床0%回-1索5%贸)[塞61乘.7死3/夕(6轿1.龄73犬+1摸7.伸06菌)]=1秤8.遵9%兆>i方案可庆行年份12345678910净现金流量-150-250-100150150180180150150200(P/F,10%,t).9091.8264.7513.6830.6209.5645.5132.4665.4241.3855【例3】某房遭地产结开发颗项目弹有关释预测苗数据块如下斧表所剑示，咸使用视财务秩净现沙值指除标评全价项枯目的盆经济忌可行厦性。脊其中骡，i=1花0%。年项目012345～25开发游资2502，5002，600经营费用400450500经营收入7008001，300净现金流量-250-2，500-2，600300350800上例中咱，已经睛求得i1=1稳0%时，FNP菌V1=5相18源.7要1万元。取i2=1们2%，FN档PV2=-书25览0-起25铜00趣/（1+岂12抢%）-2抛60役0/（1+辜12栏%）2+30蹦0/（1+璃12假%）3+3栗50翅/（1+1安2%）4+8心00跳/1底2%霸×[剑1-抛1/（1+1饺2%）21]匆/（1+膜12返%）4=-2断74.灾25（万绒元）FI枝RR箱=1劣0%开+5佩18糟.7雕1×（12许%-白10瞒%)汉/（518有.71蛋+︳诊-27向4.2顽5︳）=11盛.31炎%〉1疤0%故，典该项扮目可北以接萌受。（三去）投资收闸益率（R）投资丘收益求率（R）：博正常喉年份约的或勉项目灭寿命孙期内锐的年何平均役净受效益与界总投训资之与比。投资讨收益伏率=（年净凳收益/总投蓄资）×10搞0%判据鲜：R≥i，可倦行R﹤i，不凭可行i：行哄业平仙均收犬益率（四）呀投资回伙收期（Pt）※投资子回收衡期的箭概念：用项赖目投产他后的净敞收益偿馆还投资巩所需的场时间※投资披回收医期的僚计算：累计策净现金默流量等肉于0的时晃间※判据：T≤行业平徒均投资筹回收期（基鸭准回显收期因）动态声投资陡回收夏期与夺静态笼投资游回收皇期的扇计算（例竭）例1，某投颈资项目脆的净现榴金流量桨如下表代所示，量求该项偏目的投四资收益映率和投秧资回收房诚期。年份12345678910净现金流量-150-250-100150150180180150150200累计-150-400-500-350-200-20160310460660解：投向资收益救率R=示[(1偶50×留4+1卡80×晃2+2爹00)冈/7命]/葱500=(1猫160黑/7)东/50链0=3洗3.1呆%投资回左收期T=鲜6+咏20勺/1闯80欣=6惜.1（年砍）第五节后国正民经济消评价一、国盈民经济坚评价的丢概念二、察国民把经济山评价礼与财旱务评巾价一、国昼民经济备评价的密概念1.含义国民经吉济评价流是从国倾家整体哀角度考顽察项目哭的效益终和费用土，分析短计算项网目对国炒民经济尸的净贡纷献，评镜价项目恭的经济感合理性余，为投捐资决策与提供宏锤观依据坟。2.国民经猴济评价袄的必要圾性项目的童财务评垒价不能怖说明项台目对国芝民经济上的真实孩贡献。(1)由于企劲业和国间家是两取个不同倒的评价槐角度，企业恶利益餐并不牛总是烘与国穿家利幸益完纯全一瓣致，酒因此乐一个兆项目省对国厦家和御企业额的费弟用和差效益娇的范城围不怪完全挠一致谈。财细务盈肠利效蜘果仅饮是项识目内呜部的唇直接充经济卧效果驱，不镜包括宣对外黎部的副影响劳。(２)财务分恢析是预峰测价格妹。由于种斯种原因告，项目晓的投入括品和产坏出品财略务价格拉失真，陆不能正贪确反映狼其对国学民经济薄的真实音价值。(３)不同加项目欺的财炮务分驱析包淹括了舌不尽低相同放的税构收、建补贴漠和贷斜款条啄件，使不同丧项目的辈财务盈愁利失去形了公正卵的效果各。二、国串民经济亦评价与没财务评洋价1.国民经级济评价选与财务如评价的锯共同点(1)都是经敬济评价映，都使炕用费用岸与效益及比较的裙理论方罪法，都寸要寻求值以最小信投入获篇取最大怀的产出肾，都采塘用现金谜流量、抢报表分个析方法岁，都采侦用IRR、NPV等指篮标。(2)两种躬分析咸都要移在项稼目完幻玉成产指品需剩求预捡测、露工艺脸技术睛选择沿、设被备选芝型、洋投资批估算锁、资廉金筹盾措等晕基础身上进蔬行。2.国民离经济活评价歌与财淡务评歪价的蠢区别国民经卫济评价山财务评垄价经济目翻标不同规国渗家陕企限业价值尺割度不同影子舟价格现行怜价格折现润率不助同相全雾国统筋一的湾折现塔率牢基楚准收稳益率汇率嘴不同修考虑誓购买绣力的圈影子蜜汇率攻市场数汇率影子敲价格影子价紧格是指社录会处于自某种最跪优状态包下,能够反切映社会融劳动消未耗、资品源稀缺栽程度和嫁最终产文品需求象状况的拿价格。影子能价格绕是社尺会对蜘货物导真实哄价值垮的度周量,只有在叶完善的罗市场条姜件下才铅会出现布。然而叨这种完重善的市雾场条件啊是不存况在的，脱因此现发成的影料子价格虹也是不挽存在的云，只有特通过对或现行价鸭格的调算整，才机能求得竹它的近以似值。第六节跑不确己定性分探析一、撇敏感政性分衡析二、概滩率分析三、聋盈亏祝平衡草分析一、敏临感性分辰析概念及雪基本原挺理敏感抛性分艇析是对影竹响投资泊效益的牢各种因蔑素分别艘变化一哗定的幅斜度，然浑后计算代各因素此的变化率对评价籍指标的招敏感程骆度，从扬而识别哄出影响恋投资效故益的敏脾感因素倾，并对渠这些敏袭感因素词进行重拴点分析士。某因素竞的敏感辈度=评价指问标变化猴率/风险因转素变化秀率敏感性速分析的雨步骤1.选择不街确定性江因素2.选定评由价指标(N蜂PV、IRR等)3.计算跳该不慢确定仪性因顺素的卖敏感仓度4.找出谎敏感铅性因链素5.针对主叼要风险圾因素提岂出决策轨建议敏感静性分框析：弊单因灶素分丝式析与衣多因没素分犯析例1：单因柄素敏感悦性分析某一开约发项目残投资基徐本方案矩如表所录示，试孔进行敏次感性分被析，其畏中Ic=10士%。影响因素期初投资租赁收入年经营费用寿命期（年）估计值200060035020影响因素期初投资租赁收入年经营费用寿命期（年）估计值200060035020解答瞧：1.选取期鲜初投资为、价格林（租赁赶收入）弄和经营逢费用为暴拟分析饭的不确吨定性因割素2.选取昼净现词值指屯标作灾为评加价指每标3.计算预扇测水平至下的净裁现值评皆价指标梁，则NPV热=-2咏000雨+（60版0-袭35首0）（P/积A，i，n）=-2扒000你+（600煤-35些0）（P/A，10物%，20）=-2获000坊+25杠0×8竞.51愤36=12哭8.4（万元退）4.确定敏橡感性因锤素的变世动幅度仍分别为10%和20%，并桨计算剃变动各后的焦评价恶指标肯。如嗓下表奔：期初投资变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6期初牌投资尚的敏言感性应分析租赁世收入上的敏盘感性缘瑞分析租赁收入变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.23-382.42128.4639.221150.03经营猜费用怖的敏胶感性亚分析经营费用变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55作出举敏感坑性曲危线如恨下图NP词V变化唉幅度10累%价格窄（收孟入）经营费厦用投芝资5.排序并岛确定敏们感性因居素。根据绝捏对判定工法可知洋敏感性辨因素依梳次为：价格循（租镇赁收尊入）→经营兔费用堡→期供初投显资6.提出控普制方案列。由于纹价格流是最稠敏感哪性因渠素，枕经常存费用耽次之斤，最很后是竞期初咱投资劈燕，因符此首啦先需剥要控须制价杯格。途应该夸如何讨在较井少增浮加期获初投幻玉资的岩前提兔下较棒大提种高租往赁价耍格或西降低私经营愁费用究是整满个项均目的松效益趁得到握提高缩慧。[练习]设某项务目基本炊方案的局基本数遇据估算棍值如下萝表所示便，试就期年销售践收入B、年经夏营成筐本C和建洒设投汗资I对内部德收益率唇进行单池因素敏暗感性分形析（基饲准收益春率ic=8%）因素建设投资I(万元)年销售收入B(万元)年经营成本C(万元)期末残值L(万元)寿命n(年)估算值15006002502006解：净（1）计筛算基洽本方另案的帜内部遍益率IRR采用罢试算持法得硬：NPV(i=8捏%)真=3坊1.钓08（万元陶）0，NPV