知名地产成本管理含实例

房地产成本管理分析

一、万科成本管理的实践二、房地产成本核算三、房地产成本信息化管理四、房地产成本管理的几个观点

主要内容一、万科成本管理的实践南京南昌深圳北京天津长春沈阳武汉成都上海佛山万科企业股份有限公司简介1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务；

1988年公开发行股票，1990年深交所上市

在全国15个城市开发房地产；以住宅开发为主；累计竣工600万平米；目前年开发量150万平米

目前总资产：

110亿元人民币

目前净资产：

45亿元人民币广州中山鞍山大连1、成本管理的重要性企业竞争策略：

——成本领导策略

——产品差异化策略

——重点集中策略

成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。

例：Dell；沃尔玛；格兰仕

Sony；Panasonic；2、成本的基本认识

成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。

A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；

B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。成本的定义建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念3、房地产成本的特性

成本构成的复杂性；（由项目特性决定）成本计算的多次性；（估算、预算、结算）

成本个性较强，不同项目的成本差异性明显；房地产成本投入的巨额性；成本核算的难度较大；成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低的重要因素；房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。4、房地产成本管理的常见问题

无效成本时常发生；设计变更引发成本大量增加；存在超合同付款；结算成本不准确；结算后成本的发生；质量不足成本和质量过剩成本同时存在。企业成本管理方法的发展责任成本法成本管理的方向责任成本管理目标成本管理作业过程管理成本管理软件公司总经理层控制系统信息系统组织系统万科成本管理模式基本构架：领导机构

管理工具管理制度成本、工程文件责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为责任成本管理项目经理部：工程进度、质量；工程管理部：供应商管理与技术方案；规划设计部：设计图纸

合理的架构分工——责任成本前提成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型主要内容（1）——要素概括主要内容（2）——反馈指标实施要点总经理成本部配合部门主体部门责任成本考核报告责任成本管理办法成本阶段性目标《责任成本管理办法》牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)

目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库目标成本管理实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析

目标成本形成

动态成本控制作业过程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标

是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。房地产成本作业过程：3.1新项叛目发粉展成淋本控僵制控制要不点：稳健课性合理算确定浊估算谁基础门，合闪理预掏计工贺程量捞和工程综合垂单价。控制归原则抵：准确、及客观、联全面、赞谨慎预丙测新项这目成本岛。需求柴文件飘：《新项吃目发网展可被行性恼评审奶体系》3.2设计届成本伙控制控制弊要点币：合理的侵产品技登术经济虚指标设计周予期、设六计质量臭。控制糕原则崭：经济合域理性最永大。需求纯文件养：《规划短设计病工作摸流程巴与评捉审制秆度》3.皇2设计成摄本控制70%的成姨本由栋设计斜阶段盗确定建筑专决业：准开确的定勾位、合甲理的经桃济技术朝指标结构专棚业：设门计人员项的经济属意识、万合理的酒安全系梨数设备竭专业菠：材运料设株备的梳性价座比、岭兼顾现长期挽使用套成本3.2设计浊阶段束的主锯要经农济指婶标容积暗率建筑占摆地面积单方亿钢筯网含量单方暂砼含怜量窗地比建筑钩周长显面积虫比……3.宪3招标充成本肚控制控制柜要点印：获取俭竞争草性低碑价成嘴本尽量采材用工程仓量清单县方式集中搜采购控制余原则峰：全面招娃标原则合理撇低价碎中标绩原则透明狱公正抄原则需求文臂件：《工程教及材席料招狭标管旱理办皂法》3.谦3.讽1费率招浑标的弊急端总价疑不确策定，浸对于偿项目凳最终肃成本发没有兽清晰括的标田准；结算核汗对工程事量时易券发生纠孕纷，核纳对时间球冗长；变更签规证的单巷价未确研定，施淋工方以户难度高嫂、时间建紧为由呀要求提闪高单价跨；匆忙炎开工泪、审寒图不构细导及致施嚷工过秩程变畅更多松，增竞加成断本；对于仅不合仅理的凉技术莫指标础（如垄钢筯震含量捆、砼献含量刊）不壤能及澡时发搭现，粱发现榨后已拐没有桨整改萌的可河能；对成岛本人氏员的叛个人疏水平在依赖阔性较贺大。3.3绑.2工程胆量清顺单招柜标的盲优点总价和文单价两远方面的色充分竞钱争；降低职卡业风险，对侍成本欠人员声的个捎人水治平的映依赖著性降容低；提高工逢作效率，尤其耻是能大烧大缩短铸结算核叨对时间叛；便于部成本景数据值积累跃，建烦立成炎本数换据库深：工程然总价挨准确劈燕，可扇提高叶进度诵款的当支付型比例拴，发睡挥资示金优畜势有更高合理款的时美间办纽奉开工汗手续赚；发打现设纳计失兔误，扔减少莫变更及时旋评估涌出造眨价咨老询公绞司的翼工作唤质量3.骑4签约伐成本句控制控制要摇点：合同谜谈判合同盐审批控制咬原则毯：合法性肌原则、石合同书灿原则、昆事前签颂订原则喷、招踏标原蚕则、梯利益潜明晰袄原则需求挥文件污：《工程浇合同旱管理砍办法》3.4味.1合同冤的主风要经宜济条火款合同虚造价驱：总价闸合同江、单便价合丑同、酷费率士合同付款进黑度：按月付视款、按平形象进棉度付款总包管稼理配合吓费：2%采购烘保管纠费：1.5～3%(其中采泉购70艰%、保管30追%）保修前金：3～5%材料妥供应垫方式仁：甲供、敬甲控乙舒供、乙痕供变更醋与签将证：按合诵同单铺价、搁按定衣额下窗浮竣工涝验收旁与结条算：结算方蚊法、核稻对时间申要求等……3.物5施工副成本止控制控制要明点：变更盈与签村证的嫂控制工程质垄量的控乌制工期控痛制控制原料则：权力限孕制原则扔、时间胆限制原侧则多级乌审核唐原则迎、完传工确城认原历则需求文暮件：《设计愈变更疲、现添场签依证管营理办肆法》3.6结算所成本久控制控制核要点秧：严格审榨核结算停工程量合理确宪定结算仅单价控制锁原则夺：廉洁窃奉公夏原则猴、多格级审志核原饮则准确高距效原则辈、可复文查性原田则需求文鸡件：《工程讲预结隔算管驶理办盲法》3.7销售桐承诺腹及物黎业管鼓理成通本控踢制控制董要点向：销售承聚诺（销务售合同她、广告顷、售楼饿书）物业管们理亏损控制拐原则觉：独立、青健康运仗营，不型产生经眉营负担桃。需求文钳件：《销售管伯理制度》《物业烛管理雄制度》三、房追地产成扶本核算概念国：成本核停算是根赠据产品章成本计等算对象拍，采用绞适当的乎成本计良算方法寻，按规腊定的成违本项目呼，汇集尾和分配葡生产费状用，从辜而计算丛出产品否的实际拘总成本例和实际拾单位成放本。成本核架算既是玻对产品数的实际堪生产耗质费进行蚀如实反宣映的过汽程，也纺是对生如产费用瞎实际支鬼出的控湾制过程暮。1、成本圣核算的瘦概念、华任务、谷原则和肃步骤任务饱：建立和驳完善成冶本核算屑基础工刘作，合躬理确定挎成本计翅算对象馅，正确湾归集和垄分配开筐发成本渗及费用泽，及时冈、准确仪、完整屑地提供详成本核层算资料亲，以便要及时发蜜现成本带管理中钳存在的竖问题，扛寻求降暮低成本础的途径跳。原则：实际成笋本原则配比裙原则权责发饱生制原备则步骤累：第一步章：确定箩成本核朗算对象宝；第二步舰：设置贼成本核戏算科目少，核算尼和归集卸成本费例用；第三远步：来在各笛成本友核算罪对象踪蝶之间质分摊安成本至费用混；第四步贸：计算杜产品单朽位成本披，进行疮成本结熊转。房地扯产成蚊本核夺算对谷象的漆确定厘原则触：应满足架成本计竹算的需胆要；便庆于成本盗费用的熟归集；鸟利于成益本的及俯时结算喇；适应沫成本监班控的要剖求。平均糊销售贸价格夺不同隐的产会品，裹如住分宅和华商业才；产品差扑异性大唇，成本脉不同的它产品，诊如别墅轻和多层胀住宅。2、成本衫核算对臂象的确狱定和计大算方法成本计载算方法柱：成本计无算方法马是计算惰各种产冈品总成紧本和单压位成本集的方法拣，包括龟：——品种法——分批靠法——分步桑法根据涂房地蹈产成监本核仍算对众象的买特点萌，房复地产我成本棉计算朋采取肝分批追法。总成叹本和葡单位牌成本画：成本计批算的目普的是最衔终确定碗可售产晓品的总其成本和举单位成平本；成本歇核算若主要吨是确纪定可虎售面唱积的绍单位但成本乎；按建筑舒面积计旁算的单堡位成本花可应用谈于产品峡成本的叠对比分炼析。房地脏产开坚发成霉本项餐目一盯般分微为：猴土地借成本扒、前掌期工胞程费蛛、基羽础设臣施费芦、配迈套设址施费杆、建其筑安绩装工忍程费跪、开规发间纳接费广六类缓。万科接根据炕自身渡的特殃点，淡将成重本项垃目分筐为八酷类。3、成风本核择算科止目的领设置土地委成本开发前也期准备哪费主体弃建筑丈工程笼费主体安猪装工程育费园区叉管网后工程忙费园林晃环境抓建设脏费配套磨设施寻费开发间抄接费主体张造价园区造沫价楼面地工价费用及青资金成议本万科的喇成本科劈燕目设置乞：成本虚科目卫设置按受益乏原则，赢在成本丝式对象之伏间分配铃成本费捉用；房地产僚成本分塌配的方脱法：——按土爹地面捕积分振摊——按建压筑面容积分造摊——按可誓售面仅积分夫摊最终按怀可售面侨积确定语各产品组的单位华成本。成本费谈用的分阴配成本结宅算成本途结算打应尽全量按章实际燥成本射结算译；如结子算成妙本低梦于实双际成吊本、灾将虚断增本惰期利依润，猾产生粉遗留栋问题牌，实挑际成幼本的带来源寨由成腥本部朗提供德。开发成咱本（销页售成本付）计算预：三、古房地浪产成祝本信震息化乒管理1、成本震信息的斗意义信息律是企否业科细学管摘理、肺有效烟决策躺的依尤据；信息卧是现芝代企央业的芳重要幅资源丙，是陷成本乏控制绒的除基悲础；企业成烟本经营饭控制的萍过程实呜质是信垃息过程眼，筑信息是迅现代成晓本控制榨的基础驰；信息最处理利包括穴：信辣息的往收集遭、反醒馈、邮加工民整理配、分附析、赌传递绵、存羽储和港利用至。2、成本采信息管塑理的基排本原则成本焰信息简的真愈实性亦：原脂始资碍料的哪真实独，信鸟息的沿处理完、加鹅工和袖传递荒过程葬保持画真实年；成本信苍息的及刊时性：达及时整杨理、及心时加工烘、及时尤处理和顶传递；成本信刚息的完么整性：钟信息内遮容完整版，不漏目项、漏双填、漏困列，不题完整的绪信息可龟能导致荐决策作诊出错误倒的判断册。万科成拣本管理伸软件——目标手成本座管理A-愿ho布us迁in兆g网站——招投标防管理万科杰成本止数据翼库——成本岸数据闪管理3、目吴前万述科的币成本躬信息撕管理、万科你成本管及理软件——是万坏科集疲团成勾本管匪理的参主要龙数据夹平台乌，是愚成本嫌管理扫的重尤要信债息工抚具。

实现全项目成本的动态核算；

进行目标成本、预算及合同管理；

为领导的决策提供有效的数据支持。

做资金管理，成本与财务之间协调高效；

加快信息流通，提高工作效率；

集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比；成本管理软件的作用：成本赏管理允软件宰系统顾模块技结构魂图：

目标成本

动态成本估算管理预算管理各产品目标成本合同管理合同执行非合同性成本资金计划待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊控制调整系统管理财务拆分自动对帐签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本项目动蔬态成本投的构成动态桐成本=合同途性成员本+非合醉同性暑成本+待发生夹成本各产申品类桃型动来态成英本的亡形成项目动锄态成本合同贩性成各本非合同素性成本各类覆产品稻动态迎成本拆分指定浓分摊引入录入分摊公式：皱各产品补的动态明成本=猜∑已发生迟指定分域摊+辈∑待发生赶指定分探摊+（本沿科目爹总成悄本-∑已发生德指定分胞摊-∑待发生灶指定分村摊）×比例待发生战成本指定分源摊调整7个子功码能模块38个明变细功恋能模台块软件演艇示成本诱管理住软件率功能难演示、A-h来ous赛ing网站额：采购商瓜发布招妥标预告供应商堡产品展爽示发布招洗标书投标书各的编制合同的捐撰写数据仓为库供应歇商管烤理——是万科歌集团的株采购平梳台，是潮招投标除工作重增要的管理裳工具。发布括招标奥预告猪，为踩供应站商提鸟供更妈多的仍投标紧机会遗，使死采购林商对壮供应繁商有义更多广的选隐择余尽地，流市场箱竞争读充分殖。供应商府可以随棒时展示海产品，叫录入产宇品的详闷细信息炕，使采吓购商能多及时了调解市场肢产品情苹况。供应刃商在竿网上您直接瓣编制路招标坑书，沾并可饿上传驻附件困，设橡定审根核程赠序，乘审核斜通过样后将保直接胖网上脚发标底。供应总商在妙网上喜直接突按设页定表马格编余制投俩标书储，并达可上蜡传报姿价等架附件皂。定标后娃，供应弓商在网触上按合尖同向导嫂生成合谊同，并求上传报该价清单执。数据沾仓库射，供沉应商您进行旨产品妨信息谎查询眉及合郊同信早息查很询。供应商睬管理，陶由供应倍商对其浓进行资霉格审核拦（合格咏、不合碑格、集永团不合警格），誓可以查跃询各供杏应商发夹布的产纪品及历故史交易桶记录。、成本汗数据库休系统：成本寺指标殿数据项目成歼本数据材料尝设备乞数据——是万蔑科集恭团的毒成本号数据斜平台碌，是欲新项文目估袭算和涂结算鸦分析许