房地产市场调查方法和技巧及报告撰写

房地产市场调查培训中管网房地产频道目录一、市场调查在房地产项目中的运用二、市场调查方法和技巧三、市场调查数据分析四、市场调查报告撰写一、市场调查在房地产项目中的运用市场调查基本知识什么是市场调查？市场调研的功能：描述功能(收集并陈述事实)诊断功能(解释信息)预测功能；市场调查在房地产项目的运用方式合作方式，针对不同的项目成立不同的项目小组；调查方法，通过竞争市场与消费市场的情况对比，结合项目的实际地缘条件确定定位方向。分析方法，是市场调查工作在整个房地产项目定位中最重要的一个环节，根本目的是透过数据表象挖掘深层涵义。二、市场调查方法和技巧销售人员的调查销售人员为什么要做市场调查呢？销售人员怎样做市场调查？销售人员做市场调查的时间？为什么？了解消费者对于产品的基本需求状况；了解市场的供给情况；了解自身项目在市场中的地位；了解竞争对手的实力；怎么做？销售经理安排销售人员执行销售人员汇报销售经理汇总分析提交上级了解目标客户群销售经理对销售人员的要求应该是关于市场供应和需求两方面；最根本的要求是：了解竞争楼盘和自身项目在目标客户群定位上的特征；销售人员在售楼部内完成客户调查，在其它楼盘销售部完成竞争调查；销售经理汇总分析向上一级领导提交市场调查报告，以便为下一期的定位、设计提供市场依据；贯穿始终的调查开盘前开盘时销售过程中交房入住入住后开盘前：市场需求及产品测试；销售期间：信息传播途径及到达度、产品需求及相关要求；交房入住：满意度；调查的重点阶段客户资料管理售楼部调查中，诚意客户调查最为重要；诚意客户调查，除了解基本需求外，还需定期回访；定期回访后需要进行客户资料管理，为后期的开发储备客户资源；专业人员的调查基本原则：真实客观性；完整性；统一性/规范性；时间性；保密性；调研工作的流程基础培训；项目培训；项目执行；数据分析及报告撰写；调查方式按访问的地点不同分为：入户访问和街头拦截访问；按访问的程度不同分为：深度访谈(深访)、家访和座谈会；按访问的次数不同分为：一次性访问和多次访问(派发、回访)；问卷基本结构封面：包括自我介绍、被访者姓名、联系电话、访问时间等内容；甄别题：用以甄选合格的被访者，题号以S1、S2等表示；主体部分：针对项目调查目的设计的相关问题，题号以Q1、Q2等表示；背景资料：被访者基本情况的收集，供资料分析用，题号以A、B等表示；访问工作的时间及记录方法访问时间：周一至周五17:00后的时间，周六、周日、节假日全天；记录方法：时间以24小时制表示；年龄记录周岁：0

9岁或1

8岁选择题：选择：①；取消：①；恢复：①开放题：用文字记录，以下会专门介绍；自我歇介绍面带挖微笑侧，语凶速适饺中，斗语言迅流利慨；表明身朗份，说天明意图壮；切忌均使用婆“调量查”肯二字亡，应暮用“棚访问家”二守字；对时间江只能说某是“一逼些时间假”，而跌非具体咐时间；不能说苏有礼品次相赠；在自贿我介银绍结若束后恋，要瞧主动校跟进疤。不可访翠问的人不识页字的宋人；语言不然通的人唤；盲、聋澡、哑、窗过分衰紫老和智备力有障箭碍的人嗓；不住在裂该户的亡人(亲戚、疮来串门感的朋友喊、邻居)；该户的作雇工或碑保姆；间接被候访者(不能直闯接面对拖面接受竭访问，柿需要有武人转达民意见的猾人)；相关脾行业哲的人(电台、汪电视台廉、报社傅、杂志填社、市叹场调查元公司、疮广告公怨司等)；与本次剖项目有欠业务往殖来的人堵；访问过怨程中的必原则语速块适中仰，语笑气平枣和，掏让被过访者怎听得新清楚/明白雨，并乱有充获分的独时间朽思考示；严格按列照问卷献上的顺惯序提问氏，不能芝多问或鬼漏问；严格趋按照缝问卷以上的费字眼浙进行爽询问核，不绑能对朵题意涛进行李归纳旁；要保证胖答案的关客观性先，即一艳切答案诸都代表钉被访者拢的意愿援，不能肥加入自敌己的意毅见。引导访滚问进程石，防止遭被访者仅远离主初题或回沾答得太册快。当被情访者茅回答母的答虫案笼忆统/不完整拉或答非织所问时胆，访问栽员需要块追问，讽但不能票诱导被滴访者，蚂要保持绳中立的串态度。在访问拍过程中极，不能眨让被访愁者看到素问卷内塘容或翻皂阅问卷痒；除非菜在问械卷中资有明鞋确要梅求需月要被女访者违填写水的部预分，弹否则匠，问撤卷不符能由港被访老者填疮写，非哪怕恋被访越者非融常愿学意合陕作。记录的视原则原话记菊录被访节者回答披的与题害意有关栋的答案凭；不能归断纳整理侄被访者小回答的侵答案；你是怎团样感觉竞到的？你是等怎样隆体会疯到的值呢？你为蚀什么跌要这迫么说率？你说……是什项么意贡思？你能陈不能栋说得酸更具英体一践些？你能哥不能彼解释辟一下点这是庄什么名意思晒？保持中湿立的追衣问方法封面的扫问法问完询所有鹿的问列卷内语容后市，再棉对封斩面的闭内容煎进行管询问剩。问藏完封弹面的挂内容厚后，支检查匀问卷少中是母否有刷漏问轨的地纱方，绳然后家向被驼访者良赠送具礼品市，道匙谢离哄家。访问助时间嚷：分为颂开始井时间狭和结出束时汇间。住开始伤时间亏是在约一开贼始访很问的咬时候稿记录再，应吉晚于纽奉敲门备时间栏；结氏束时炮间是雷在问畏完背泼景资少料后洁记录遮下来阿的。被访者结的姓名节：请问您骄贵姓，性什么名鸟字呢？驳一般被河访者都仔愿意合局作。若哥遇到不像愿留下失姓名的女被访者狡，我们唯可以解孟释：我拉们对所全有的资搜料都会符保密，菊在资料怎分析完慈毕后，活我们会语将所有肥资料销攻毁/我们只盖是需要浮一个真征实性的任证明，翠证明我枣们确实山是访问冰过你的王。被访催者的挪联系煎方式趋：请问骡你的给电话网是多居少？/请你良给我幸留一锯个电王话号辟码。竟若被塘访者五不愿飘意留悄下任格何联跪系方垫式，佛我们抽的解呼释是在：我塞留你锐的联姓系方烈式是号因为控我怕锦有问拴错的并地方挨，到注时候晶可以恼直接兵打电贯话问裹你，死而不童需要采再次预登门绪来打壁扰你清。被访者精的地址犬：请问你啄这里的戴地址是层不是“XX街X号X幢X单元X楼X号”或请问积你这里家的地址盐是……竞争环施境调查调查孙方法以步券行方辉式对龄竞争徐楼盘慨周边途的商催业、搁交通射、生社活配歌套设精施进摊行调储查。硬主要趣目的武在于搜：得枪出往座返于蒙这些遭配套骆设施旧之间叉的时阵间；南同时哄，还朴要了秃解这尤些配冶套设铲施的恩实际良营业抱时间萄。也就走是说府，通格过自烂己的棋实际炒感受脸来体砖验消绩费者各未来靠居住拣的便料利程铜度。狼这一立点更聋应当陪运用授到自膨己销醋售的御楼盘管上，侧避免膊一味违的告仗诉消谁费者牺我们寺的楼迷盘离居某某嘱配套厉设施踏仅多怠少米厨的距厨离，亚用时询间距煤离告暖诉消运费者适最有滤效。调查粉的身庸份：兔购房闸者和胳同行辨；最疗好两底人一抚组，团能够奶看房单的尽絮可能虾看房欧；先听销什售人员永介绍，巨然后再和问一些单作为购侨房者十甲分关注打的问题层，如价色格、面鸽积、户湖型等，恒尽可能茂的不要肢提及比横较专业园的术语岸；容积率较、建筑殿密度等骆专业性弹较强的碧问题可踢以通过波楼书或塘电话了障解；如词销售率奏等必须稀了解的帮信息应厚从侧面慨了解，债尽可能伞避免直必接询问催；对于对一些名比较永重要耗的楼带盘可代以直伍接向患对方摘透露淡同行译身份禽。同掌时，植对其改销售证经理查进行戒深度亩访谈闪，重音点了移解项突目的紫销售货策略拦及目索标客艺户群咏体特其征；对一个金楼盘的甘调查结始束后，吩应当将读对楼盘执的总体猾情况进惯行评价程，尤其延是对项筒目优劣乖势的评弄价；如果是丸非常重由要的楼铜盘，可刺以分不增同的几钻组分不瓶同的时电间段完惕成调查竭，甚至闸是排号斯；在售番楼盘慎调查峰结束句后，去通过隆对基愈本数刃据的悟了解氏，结仆合楼厉盘现捷场的恰感受广，以钞及对姿产品霜的了库解，龟完成劈燕对每而个项劈燕目的久评价巨分析喝。评价分晋析完成曾后，销参售部门歉组织讨择论，相消互讨论披调查经李验，分来析各自猴对于项雅目评价扛分析的桶理解；三、市幅场调查爸数据分旱析分析较出所服调查坛楼盘榨板块壳的整体特睬征(如产品咸类型、旦特征、晃目标客框户群体传定位)；分析不同火类型托产品候的特求征，即牺不同补的产臂品分斧类别章分析(如分布贸区域、扶规模、捞价格等)；同类型但产品在剧不同区德域、环蚕线的相闹关条件选类比分雪析；具房诚体的想分析咳方法移需要性根据毛项目检调查足初期抖所设疼定的利目标猛来确悲定。分析目火标数据的夸处理可堤以通过Ex件ce专l(简单的阴分析)或者Sps刚s(要求较形高的分铺析)来完滔成。分析朱手段SP行SS处理Exc稠el处理物业形态MeanNMinimumMaximumRange小高层4137.58350046001100高层4468.577390053001400小高层+高层38001380038000Total4261.2516350053001800SP辣SS对物业输价格进狸行均值六分析无论徒采取晴什么签样的要分析峡方法蛮，最结重要补的是未：不黑单纯循的记酱录数宰据，泉通过胜对数亲据的详解读心来发笋现整卸体楼昨盘或外者区滑域市详场的私特征川。总结出资来就是输，竞争局环境调突查不是尘单纯的螺收集数怪据，而孔是通过海收集数运据来提祸升自己洋对房地器产的理倚解，挖多掘自己怒解读数营据的能终力。同时屈，将栋竞争仆环境赵调查扛与消秋费者头调查汉结合纺起来炊，使肿自己莫能够路全面叨的了主解市神场，初而不班是单屋纯的穴仅仅拾是了存解某栗个方毛面的诉情况览。四、全报告呆撰写报告结蓄构体系调研凤目的调研锄方法调研灿范围数据集分析凉内容报告表珠现方式图表是盒最有效舒的表现半手法；使用图倚表最主青要的要愈求：简输单、直窝接、清蜂晰、明敌了，将坐复杂的赶数据简狭单化；最常喉用的妨图表励：柱蛛状图撞表、削条形捧图表漂、饼泊形图完表、魔线形倚图表马；常用图泰表图表易使用挨方式研究佳数据叠一般骑体现阴出的映关系伤是：璃频率谣分布班、成烫分、盏时间炒序列悔、项惨类或挂相关妥性；使用围图表睛的过奴程中圣，图三表标揉题应代突出