房地产开发概述

第一章房地产开发概述掌握房地产概念与构成、房地产投资形式；熟悉房地产开发的特征、房地产开发企业；了解房地产开发概念、房地产开发作用、房地产开发企业管理。一、房地产开发相关概念二、房地产投资相关知识三、房地产开发公司一、房地产开发相关概念什么是房地产？什么是房地产开发？看到这样一处美丽的房子，你会提出怎样的问题？它是什么？它的构成如何？谁是它的主人？它是怎样来的？什么是房地产？房地产——三重含义房产+地产地产——立体空间三种形态实物形态价值形态产权形态价值和使用价值产权束：占有权、使用权、收益权、处分权房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物；二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体；三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。房地产的构成建筑地块房屋建筑物配套基础设施（1）工业用地（2）商业用地（3）住宅用地（4）仓库用地（5）道路交通用地（6）市政建设工程用地（7）公共绿化用地（8）教育、文化、体育、卫生等用地（9）港口建设用地（10）办公用地（11）军事用地（12）其他用地（1）住宅用房（2）生产用房（3）营业用房（4）行政用房（5）其它专业用房（1）道路、交通设施（2）地下管道等“三通”设施：通电、通水、通气（3）生活配套设施：健身器材、幼儿园、超市等等（4）生态环境设施：排污净化设施、环境监测设施

工业房地产商业房地产商业房地产烟台振华国际广场烟台海天四季花城效果图烟台海天四季花城效果图体育公园什么是房地产开发？房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发土地开发房屋开发土地开发一是新区土地开发——即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地。土地开发一是新区土地开发——即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地。土地开发二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。毓璜顶区片旧城改造北马路区片旧城改造房屋开逆发第一条层次松为住柔宅开旱发；第二层眼次为生酿产与经替营性建需筑物开锈发；第三耀层次茄为生训产、冰生活御服务棕性建脾筑物咱的开肃发；第四层速次为城途市其他票基础设宰施的开准发。房地另产开帐发的纺作用有利聚于加集速城杰市现泄代化栗进程弄;有利于抚城市总迟体规划且的实现富；烟台朽市城误市总贱体规屋划(仰20溉06物—2扛02魂0)为城市到社会、拍经济、至政治、耳文化活脱动以及趴人民生叉活提供夫载体；为城铃市政疼府财氧政和欠城市贷建设吵提供矮资金食来源；为城告市中欣低收蠢入群下体提熊供住白房保内障。房地像产业前瞻效费应装饰坟装修虑业家电家具遇业旅游耻业园林业运输私业商业统等回顾讲效应建材业建筑设们备工业冶金化工森工机械仪表等旁侧闪效应居住数工作耻环境购物旅主游城市葡环境类美观社会文括明水准功等国土碗资源桑部公窄布官敞方数番据称锅，2棵00召9年窄全国可土地歇出让虑总价逃款大滔幅增葛加，沫达1毅59刺10包.2宾亿元椒，同怀比增稳加了闪63颜.4蜻%。葛按照烦财政滑部1相月份捡公布净的数意据，长20服09羽年全激国财厨政收粥入预俭计为辛68世47竹7亿士元，社20美09捎年我化国土打地出毙让金尸占财销政收诊入的23粮.2读2%。20章09候年杭织州地端方财谋政收螺入5通20贫.7浩9亿所元，关增长牢14垦.4特％，架市本棵级政脱府性垦基金摄收入掏45考4.县37任亿元杏，其棒中土举地出半让金逼42况9.袋04畅亿元绝，完免成计脸划的巴14鹊3％闭。考北虑到抖区级源和郊匠区县费的土畅地出察让金匆未列户入市局本级绑政府绒性基贱金，久实际好上，沃杭州峰地方亦财政夸总收隶入中鹿，土点地出采让金保的比吩重将村占一旅半左移右。《国六务院击关于则进一捞步深呆化城饭镇住首房制冒度改啦革加上快住级房建婶设的系通知脑》对不端同收觉入家拔庭实奋行不誉同的县住房析供应恭政策悟：最低插收入件家庭强提供廉租育房，中低六收入拖家庭华购买经济适蹈用房，对于其可他收入库家庭实捞行商品房。房地竭产开控发特轧征区位宰特征价值特右征外部特味征房地务产开倦发特芒征—抽—区坡位特犹征位置啄固定膏性独一泽无二这性寿命长尺久性数量永有限舞性房地产缠开发特岛征——熟价值特上征价格师昂贵该性、贪保值楼增值篇性南山拍世纪保华庭时间最低价均价最高价价格描述2010-01-19-6800-一次性付款或按揭2009-10-13-64008200一次性付款或按揭2009-08-134550610084002008-06-20455061008400一次性付款或按揭2008-01-294900560069002007-09-13-5000-2007-08-22-4600-2007-05-1831204182-部分房源开盘一口价3200-3500元/平方米房地篇产开伙发特些征—校—外尊部特者征用途谁多样誉性相互捏影响库性可调整插性政府脊管制挣性交易的蚂复杂性商业、晨办公、最居住、让工业、母耕地、络牧场、诊放牧地姜、森林凡、不毛厚荒地3-广喘州番禺竭建垃圾忆焚烧厂待遭30消万业主剥反对土地涂政策薪、税奇收政稍策、四货币葬政策锋等房地产娃开发是并指依《苏中华人套民共和圆国城市展房地产逝管理法屠》的规提定，在广取得国爷有土地木使用权萌的土地铺上进行掉基础设存施、房公屋建设要的行为淡。这是妹《中华劈燕人民共愤房地产锻开发经担营是指残房地产验开发企纷业在城匠市规划榆区内国抖有土地比上进行供基础设染施建设捆、房屋抹建设，并转让犬房地产晨开发项战目或者谁销售、捉出租商持品房的闷行为。这是敌国务白院《钉城市捐房地兆产开模发经谨营管别理条此例》刊第二药条明套确定您义的演。一、亲房地牺产开沉发相晌关概紧念二、而房地贫产投锄资相务关知逼识三、节房地龙产开悄发公者司二、房置地产投薪资什么是沙房地产固投资？投资：属为了获酿得可能苍的不洗确定估的未判来值盾而所港做出药的确届定的策现值牺牲妹。--欣--酷-威旗廉.集夏普戏《投匙资学插》三方鞠面问矮题：（1辛）投闭资是拐现在充资产逮的投娇入或艰支出（2迟）投鸣资具透有时拥间性——风险（3肌）本建质在畏于获尼取期卧望的昨收益松或效若益三个变蹄量：（1）确定与不确定的关系——风险（2）价值本身的衡量——利润

（3）当前至未来时间的长短——时间投资房地产谣投资房地产劣投资是墨指经济格主体以严获得未缘瑞来的房极地产收终益或资仰产增值周为目的驾，预先邮垫付一杏定数量羡的货币笼或实物蚁，直接盒或间接退地从事谁或参与狱房地产源开发与难经营活流动的经金济行为牵。2009福布斯中国十大富豪2009

排名2008

排名姓名性别年龄2009财富（亿人民币）公司名称总部所在地主要产业123王传福男43396.0比亚迪广东深圳电池、IT零部件、汽车21刘永行男61375.5东方希望集团上海-饲料、重化工业、投资316宗庆后男64327.7娃哈哈集团浙江杭州饮料440吕向阳男47279.9融捷投资、比亚迪股份广东广州投资、金融、矿业、房地产53杨惠妍女28266.3碧桂园广东佛山房地产618许荣茂男59262.9世茂集团上海/香港-房地产79马化腾男38259.4腾讯广东深圳即时通讯、门户网站、网络游戏8130刘忠田男45258.8忠旺集团辽宁辽阳铝型材、塑料型材96张近东男46252.6苏宁电器江苏南京家电零售1035王健林家族男55239.0大连万达集团辽宁大连房地产房地育产投壮资的叛形式直接缴投资间接蓝投资房地产提直接投当资房地产络直接投露资是指柏投资者咳直接参洲与房地皆产开发帜或购买去的过程屈，参与弃有关管往理工作皂，包括埋从取得随土地开穷始的开发投礼资和面向雁建成物刑业的置业投绑资两种形慢式。开发投翠资：商叫品房建垄设投资阔和土地柄建设投滚资。置业投惧资：主地要是租翠赁型。房地产糟间接投胀资房地众产间含接投当资主苏要是静指将伟资金屠投入缘瑞与房宵地产钓相关乌的证薪券市警场的删行为间。房地遮产的冲间接应投资煤者不寒需直拌接参番与有通关投斧资管皆理工抚作。粉具体创投资桌形式滔包括火：购枪买房编地产展开发林投资罩企业到的债券、探股票；购踪蝶买房杜地产投资是信托炸基金和房写地产抵押贷怕款证券等。20雀09晨年中乘国房敏地产芹上市呼公司英综合踩实力境榜一、房茫地产开宾发相关挣概念二、房疗地产投线资相关易知识三、房趣地产开匙发公司房地产副开发主辨体（一）挤建设单家位（二）弯各类性光质不同控的公司1.阵房地搏产开霉发公步司2.投渗资公司3.承残包公司4.蝇技术孝服务饼公司5.政预府管理抬机构1、房希地产开裂发公司房地产孤开发企霜业是依选法设立稻，具有炭企业法较人资格宋的，以测营利为加目的，拜从事房三地产开赌发和经榨营的企行业。又称为开发资商或岔发展难商。2、稀房地怒产开积发企取业的川职能市场推库广者生产胞者出资者雹、组织趣者、管无理者、竞协调者3、悠房地苏产开蚕发企娱业的芳设立氏条件名称和酱组织机酒构固定旗的办己公用练房注册资烧本专业人彻士4、舌房地豆产开俊发企扎业设辆定程君序提交燃文件设立伟准备申请资槐质等级翁审批工商注堤册登记申请宅办理饥企业名称预创先核准营业执凡照复印说件；企业苦章程般；验资证身明；企业法孙人代表提身份证费明；专业技净术人员掌的资格化证书和饮聘用合绝同税务登博记备案资质治审批30日5、加房地投产开圣发企债业资技质登冶记（一汁）资放质等分级一级二级三级四级临时窃资质资质播申请续书注册资建本开发韵经营魄时间累计塑竣工每面积质量宴合格陶率上一种年施木工面蚕积专业管碰理人员资质等级注册资本（万元）从事房地产开发经营时间（年）近3年房屋建筑面积累计竣工（万㎡）连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积（万㎡）专业管理人员（人数）

其中

中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级资质≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级资质≥800≥2≥52

≥10≥5≥2四级资质≥100≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2房地产盖开发企弃业资质暴等级条厨件暂定旷资质群：有效逝期1托年延救长期捐限不幅超过蜘2年后，1任年内体无项坝目，钻有效页期不订得延租长。6、房觉地产企踩业人员拢构成建筑文师工程师会计师经济师估价师市场便营销秒人员律师与岂代理人7、裕房地俗产企爽业组婚织结逗构形幕式选爹择1、旺公司筋制以公劲司整繁体运揉作项陡目的姻模式拴，其乡丰架构第由公信司职昏能部恶门和臂项目芦组成建。在盘项目季代表化制中伪，项受目是古公司欲的代驳表机姜构，辱没有脊决策尊权，定是一层个偏由重于负工程菠管理应的执铃行机斗构优点杠：管训理集半中，爽分工仗明确羊，人尼员精扭干缺点：咏由于项姿目上无亲实际的营决策权窃，又要蝴面对多唐个部门仙的管理宁，往往杨感到无沿所适从铺，影响猎决策的术速度和叔效率，嚼另外也爽会有推诉诿、扯潜皮等现习象2、氏项目蜻公司诉制以项目嫂为整体讲运作的米模式，谦其架构螺有的以恳部门设帖置，有恰的以×迅×组设绵置优点：籍管理权圆集中，季层次少改，效率盟高缺点：赏一个企此业内发帐展项目计多以后鼓，此模缸式存在辛着明显土的决策俩权分散即、人力香资源浪蝇费等问却题。房地产滋企业组努织结构演形式选蚊择公司制争的组织泰结构形鹊式万科地映产业务挪采取的拔是中央低集权式公架构，诊并采用塞一定的姿标准化末来不断连占领全艘国市场总部坑层面总经理贫办公室人力资坏源部财务从管理业部资金中廉心规划危设计戒部工程管堵理部战略兴采购品部员工手弊册工资确墓定招聘貌、培禾训与谱晋升惠等原蚂则性转规定资金运节作成本管访理对外融获资整合集纪团资金熔，统一背调配管蔑理总结经遵验设计资模式推广标膨准化建筑行惜业的专奶题研究工程煮管理屈流程采购偷协议对非标困准化原闸材料进尿行审批公司璃战略项目决诸策品牌公关强有力详的总部艰对关键倍环节进融行控制服并对战权略及标纸准化进准行布局深圳公掌司区域层觉面（独嫩立核算菌本公司教与一线饰公司）一线公巧司层面篇（独立摸核算）实现总甚部层面蛮制定的唤标准化们管理模归式，对竿市场进想行开发号与定位张并报区皱域公司锡、总部伶批准负责乎具体浇的项己目运虏作，乓注重硬具体遵过程眼，接绍受区灭域公鸟司的弯指导心与监纵督实现抱销售拣，5万元以创上的资肌金需要归总部层名面批准负责粗深圳诵区域停的房饲地产租开发对下属姿区域进护行管理柿，重点犹在设计魔层面深圳公控司本身促可在集俭团的标央准化层吨面上进颈行创新负责候上海婆区域援的房兴地产所开发对下属饥区域进禾行管理州，重点口在设计沟层面上海公脏司本身尾可在集驳团的标搅准化层帆面上进旨行创新负责北训京区域茄的房地窄产开发对下呈属区闯域进钥行管杜理，姐重点疲在设续计层核面上海公栗司北京公辩司广州饶公司欣、中歌山公功司、筝东莞勒公司芒等南昌公彻司、无拒锡公司石等相关公荐司等案例分析8、房适地产开荒发企业获的特点1、资岁金密集哲：资金宫控制应娃高度集甚中2、管弹理密集3、管喘理生产刮周期长4、闲生产统环节顺多5、程高风云险掌握见房地阶