项目成本管理控制与招投标合同管理

龙湖项目成本管理控制

与招投标、合同管理

主讲：周世艾2012年5月21日讲师介绍

高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制

内容龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的项目成本控制

问题：成本是怎样形成的成本是什么时候形成的房地产主要成本费项主要费项：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）四、开发间接费五、营销费用六、管理费七、财务费用序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用勘察、设计费报建费

三通一平费等

3配套设施费用学校、幼儿园、会所等4基础设施费用水、电、气配套、道路小区强弱电、总平工程

5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等6主体建安成本建筑、安装、装饰工程7工程相关费用审计费造价咨询费

监理费、定额外检测费

物业前期介入费、维修基金8期间费用销售费用营销设施建造费

其他销售费用9财务费用贷款利息等、税金10管理费用员工工资、福利等

建设部2000年9月18日发布

《房地产开发项目经济评价方法》

第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响房地产成本的主要因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工龙湖成本管理的目的

龙湖成本管理的目的

成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益

----提升价值以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。

价值工程数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算

成本管理工作的重心提前准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路龙湖成本管理的目标目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系

龙湖成本管理的基本内容

----合理确定成本与有效控制成本

目标成本管理有什么作用

目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新龙湖的成本管理成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管箭理的管够理体系龙湖成俱本管理勾体系制度蛛流纳程辛方渐法众工之具（工作耀指引、奋作业指部导书）业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本剪管理腊部分蛋制度充流程粥体系成本敢模块沉：制度流刮程与管招理工具以项溜目为闸管理焰对象项目的源完全直举接开发成翅本测算汉分解项目期间成击本测算予分摊龙湖邻项目喊成本啦管理搂的内凡容集团公屡司重庆仙公司成都公司北京公司项目2项目1项目2项目1项目2项目1项目N项目N项目NN公司项目N龙湖集菊团组织答形式龙湖项侍目管理膨组织形主式营销臣部成本怪管理奔部工程团管理盾部设计陶研发莲部计划可财务善部公司总俘经理研发专捧员项目协负责或人项目研行发经理项目工挨程经理项目辈成本鉴经理项目尘营销闲经理项目洒财务冷经理专业累工程津师成本专博员营销朗顾问财务专碎员公司运亏营总监项目1项目2项目3项目N龙湖拉项目售部主抖要职唐能产品研霜发定位施工组瓦织和管妻控成本粉测算通和控酬制营销惑策划燃和销六售客户加管理鞠品质镰保证实行项凡目管理由后公司毯和部门汉职能公司土地竞浮拍、资洋金保障避、人力醒资源部门掌握凑制度协、流纳程、伏方法催、工燥具的扫制定疼和更磨新；整理讨资源抚、知洒识沉百淀；集公乞司资粒源协支助支级持项钱目工杠作，绳检查接监督咳项目丸工作培训荐项目箭需要杯的合月格的拿经理糟和专胆员项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控龙湖目揉标成本疏管理三前大工具1、目标成但本测算幅与分解2、投资取分析模根型3、历颈史成忠本数剩据库龙湖项将目目标站成本测挠算和分轰解目标成蔽本测算毒的条件经讨论睡确定的侮方案或犁设计图（规企划指命标表询、建惹筑标慨准、鸣产品藏配置捷）相应项清目工程携造价历你史成本牢数据市场价先格及其占走势的牧准确把台握测算成垒本正向项测算懒：测算依顿据（产钟品标锐准、市场希情况、历史告成本旅数据情库）测算剥方式（估久算、菊概算宿、预栗算）团队工桥作反向鸣倒逼盾：确定销奇售价格刘水平；确定利畏润要求尽；反推芹计算缎成本目标成肢本测算畅的方法目标让成本是根铸据产卷品定狱位、狸产品著预期经售价持和期标望利垃润，碎结合仙目前萌市场盖价格稳情况歉，参槽考历恢史成融本数青据资亮料，莫并同您时预询测未换来价夹格走械向，预先前制定净并力姨争控加制的贞产品企成本目标成庆本作为潮产品未来搭成本惭的控唱制依毫据，是产还品设计劝、采购上、施工虏等整个蜡项目开庄发过程渐的指导夫和控制浑性文件绕，是企尿业各部示门通过教技术锅、经挑济和享管理对等措篇施的熔努力评，需肉要实稠现的派产品蓄成本寨的控鸦制线龙湖饥目标即成本愁管理平的阶虑段土地贤投资屡论证纪阶段目标成祥本(土地营版)项目启遣动阶段目标成语本(启动版)方案设倾计阶段目标判成本(方案准版)初步贞设计逮阶段目标诸成本(执行缠版)工程歼实施撒阶段目标爽成本(调整刊版)竣工叫阶段项目迟竣工角成本目标成纠本形成动态捏及责部任成渔本执尝行土地尚投资龄论证朗阶段估成本灰测算责任部丛门工作提成果发展织部项目的定位提供周霜边配套提供土罪地信息地区总额经理研发说部造价丢采购马部主持缘瑞、确旁定项目血预案目标工成本担测算通过满足脉拿地阁成本锡要求未通过审定存档投资分祥析模型总经理凤重新给挂定成本鸣值土地阶筒段成本喊测算方顽法：成本睛经验沸值估捡算法参考成台本经验甲数据，歇用表格翠组合来帆完成土地投摆资论证仗阶段成究本测算

成本费项科目成本取值范围适用标准备注土地投资可研阶段前期费用90-115（土地面积）普通楼盘

160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘

基础设施205-225（土地面积）容积率0.5-1.0

225-250（土地面积）容积率1.4左右

250-400（土地面积）容积率2.0以上

环境工程160-200（土地面积）容积率0.5-1.0档次高者取大值135-180（土地面积）容积率1.4左右100-140（土地面积）容积率2.0以上配套设施一般地下室2100-2300元/地下室面积

人防地下室2300-2500元/地下室面积

会所3500-5000元/会所面积

教育用房1500-1800元/教育用房面积

底商1500-1800元/商业用房面积

管理用房1500元/管理用房面积

成本费项科目取值范围适用标准备注土地投资可研阶段别墅项目2200-2400建筑面积双拼毛坯2000-2200建筑面积联排1800-2000建筑面积叠拼多层1500-1600建筑面积普通

1600-1800建筑面积高档

小高层1600-1800建筑面积普通

1800-2000建筑面积高档

高层2000-2200建筑面积普通

2200-2400建筑面积高档

《项目目培标成本洗测算（瘦土地版助）》只是土锅地投资近论证的沟一部分竹；把《项目谦目标真成本猾测算仗（土搞地版菜）》与项拉目其他棵预设沾模块进入《项目侮投资芦经济句分析岭模型》进行指帝标分析志，为土托地投资代提供决海策；审定怖的《项目目炕标成本牲测算（敲土地版辈）》将作为药项目启肃动阶段爹目标成诱本的参庸照依据蛛。项目的投资倍经济新分析斥模型模型其是什北么模型就馋是模拟有项目整度个运作猫过程，脱通过数割据之间瞎的逻辑鼠运算，扶得出项补目的评春价指标探，从而蓝衡量项搂目的优顶劣通过套模型荡进行首项目截的实饿时跟碧踪，缴从而享了解叔项目枯收益灯的动挺态变六化情亲况。模型渣的基立本结困构模型由戚以下几艰个模块越组成：躁基础数溪据表、晌项目分现期情况委、成本等测算、狸项目进躺度及付负款计划珍、销售有及回款怜计划、网资金来兵源及运踪蝶用表和配现金流角出表。模型中窃基本财禾务指标净现衔值指在项揪目计算些期内，材按行业塘基准折忙现率或楚其他设糊定折现露率计算挥的各年量净现金姑流量现喜值之和训。净现吼值是一支个绝对期指标，崇项目的叛净现值焦越大越替好。内部收拥益率是指项威目投资掀实际可喇望达到暖的报酬员率，也从是使投掌资项目党的净现长值等于录零时的症折现率疤。内部型收益率香是一个盯相对指州标，项很目的内翻部收益宗率越高够越好。现金示成本佩收益江率指投入1元的坟成本浅项目余可以拒带来捞的现所金收蠢入，码该指之标不潜是衡征量项唯目收卫益高而低的覆指标殃，而迅是衡痕量项欢目现厅金收吹益情遥况的偷指标划。权益薯资本偏乘数指项闹目的功权益年资本桶与项反目总翻投资吨的比树值，译该指抓标反句应的内是1元的自浇有资金症的投入企可以驾那驭多少逐元的总识投资，炊该指标捕越大越良好。项目乖指标律的衡后量体引系影响耳模型后的主戴要因蜘素有斑三个奶指标堵：项撤目的亡内部亚收益链率；聪项目炒的现客金成楚本收歌益率桥；项排目的戴权益奴资本刊乘数分别从殊三个主尺要的方恨面衡量搜项目的啦优劣：项目硬的内拖部收幻玉益率炼：从索项目徒动态貌收益袜的角荡度；项目的榜现金成槐本收益蒸率：从幸项目现叠金流的作角度；项目刃的权荡益资灵本乘妄数：能从权廊益资险本使南用效潜率的仍角度建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米

35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

****项目工期延后对项目评价指标的影响

单位按原工期延期1年内部收益率％24.37%19.10%净现值元16,01713,756项目启碌动阶段亭成本测浅算项目团窄队确定产碑品定位舟和销售落价格、泳销售进读度研发摊部根据规排划条件锤和市仙场定位拔进行预缴案的调言整或重晶新考虑掀方案（氏产品业碎态、标班准）造价糊采购挤部项目目纺标成本械测算计划荒财务颂部根据韵售价饲、销弃售进省度、四成本悉测算倦、进樱行财垮务指得标计扎算拿地盘以后项目太团队讨对拟倦建项厦目进姓行详细策随划，设定项幅目市场沈定位、脉产品定蒙位，明确减项目密经济哨技术杠指标时、配麦置标识准、喊建造赔标准周、交攻房标孩准、塌主要磨设备剖的档着次或唱品牌福、测堡算目徒标成覆本、答施工长安排贯、工树程进牧度，卵材料抄供应壤方案爬，销常售策应划，胶销售呜进度塞等项目五启动卵阶段宜成本敌测算潜是对崖土地面投资继论证茄阶段题目标谈成本尸测算演的细南化项目巡寿启动脏阶段属成本降测算勺带入经济鱼模型后应达衡到或超即过土地胀版的收两益指标淘；目的对项球目进抱行沙含盘推变演，预见骨和决渠策未择来，设谜定产长品定位，嘉营销方弄案、实皱施计划闭，成本裹控制，握测算财孙务指标，岸识别项裙目风险记，提出师预案。项目咬团队叹明确它项目只成功郊标尺向及具您体指借标，唉达成刊共识项目怕启动旗阶段汇的成啄功标饮志项目启陶动会主要泉内容昆（成系果）《项目定白位》《项目建学造标准》《体验区避选址、种定位及藏开放计南划》《项目伟一二吃级计隐划》《项目分惕期、材伶料供应党方式范珍围》《项目目抢标成本像（启动兵）》《项目捞合约摸规划》《投资分梳析模型宿（启动咳）》设计阶号段成本育测算和页分解工程倒部提供现轻场布置序方案提供施摔工用水够电以及肯甲方临烘设设置捡方案初步施惹工方案蜜及土石埋方平衡茄对比提供原方案俊、初搏步设垫计图提供产艰品建造毙标准基础修方案赵对比造价肢采购腿部目标成纵本分解进行成玻本敏感吃性分析编制晌合约盈规划研发亮部计划榜财务前部财务蛇指标里计算设计御阶段陆成本拥分解轰主要衬是方案设菊计、初闭步设计阶段户的成温本测轿算和趋分解方案旷设计竹阶段歼是设话计阶糊段成规本控筋制的重点初步享设计眯阶段脱目标谱成本只，目皂的是斧形成孔详细衫、准暑确的坚目标躺成本骗，经坊审批饰后，忆是项菠目的执行目标滤成本案例：方案设敢计阶段必成本紧测算掘及分数解分解俭依据概：甲方维的发距包与负采购纽奉计划分解观内容临：总目标泊分解为铜每个合专同项的股目标目标迎成本尾分解索：按合逗同计嗓划分否解目的将各费效项成本对应分京解成未维来可迎执行偿的合稀同随项目网进展，坚合约规脚划逐步伞变成真残实的合容同和合薪同造价序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费

研发部工程部三通一平费等

工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程

造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费

造价采购部监理费、定额外检测费

工程部物业前期介入费、维修基金

营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部

其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部项目实宗施阶段忽成本管暑理工程部现场签兴证、技军术核定次的现场舰控制、顾工程质唤量和进锡度的管炼控、编盗制进度嫂计划提供施杜工图设计橡变更桂的控稠制、悲专项阳工程竖的优滥化造价采悔购部签证半变更权的费敏用审毁核、熊专项获工程席的成俊本分嗽析、途动态答成本筹的跟烟踪和惊回顾换、成煎本调狡整研发庭部计划罩财务触部财务指炉标的动葬态跟进资金计们划审核互动动态成编本：是项价目实锁施过糊程中抄各个躁单项野合同恨（费弃项）咏的实能际成品本与盲目标挂成本织的控担制结述果在工程振招标和锅签订合极同时，昌与合约吓规划对盆应；结合例合同滔或预叉算造旨价对目标成霸本进行方调整合同变更(包括：则经济签扮证、设肢计变更柜、技术扰洽商）着所产生庭的合同撑金额变趣化及时锋对目标刺成本进馆行调整动态肃成本鹊管理动态猴成本鼠的组乱成动态衰成本=已结算手合同成青本+未结尿算合禾同成卸本+非合同御性成本+待发验生成顶本动态样成本待发拖生成荐本待发台生费遗用未签恼约合霞同估侨价已发期生成决本非合参同性匠成本合同性荡成本已结疮算合赢同成宫本未结算盲合同成扮本合同蔽金额结算膊调整(含签证脏变更)合同卖金额预估耽结算行调整(含预牲估签把证变以更)月度成牛本回顾在目赔标成轰本中宰对已芹发生斥、已踢结算赖的合同穿金额调整川；对未练发生满合同怎费项搭进行清理、号预估在目标箩成本中抢按已发渔生、已奏结算的须费用金玻额调整旅；对未处发生费使用进行匙清理、仇预估成本动取态重大薪事项及条预警成本蜘管理愁异常劫事项奥披露重大招仍标进展补充照预算录动态福状况泄（含撇设计药变更核及洽闷商）结算异浓常情况狗说明（再超合同心额及目访标成本暑、以及其它异侦常情况夹均需说逝明）成本目饱标评审成本研萍究及其伐它测算动态成局本月报尝内容序号

项目名称

目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额

与目标成本相比与上月相比

已发生合同额变化说明一

土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二

前期工程费1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1

总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3

分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套费用6,508.006,508.00--

五

维保费用0.090.08-17.00-0.041

六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

动态暴成本蚂月度则状况卷表工程竣躲工阶段其成本管汤理工程涛部审核工牛程竣工材资料对合鲁同相隔关条药款进倾行评宇估对供应炸商进行榨相关履拢约评估设计总耐结造价聚采购洋部与供界应商盒进行歇竣工茶结算右（含怕材料矛供应秧结算隐）编制竣怖工成本浙并与目递标本（执习行版）布比较研发爸部计划财输务部财务摆决算核算报最终饶的财捧务指弱标项目朽竣工骡成本，是指殿在项目竣工卫验收闹时点上，项苦目的全棵部成本袍，包括确认倒（结则算）的已发春生成本坏和预估商（结害算）的未发笼生成本驳。其费吩项包括素开发成宫本、营性销费用守、管理哨费用、毕财务等全部层成本号费用。将《项目岗竣工夹成本》与《项目目援标成本捷（执行疼版）》比较非，分波析、档说明闷差异慈原因按规定围格式形希成《项目成辨本总结屈和分析》一、基厅本情况手的概要成本时目标沉的下早达成本目析标的分爸解成本目挨标的完没成二、抗分解款和完自成的廊对比以费桌项为错跟本断、对陈目标绢成本匆和实课际成型本各胸费项冻的结蓝构分问解、光完成呆情况馆进行对帅比分邮析基本结谈论目标暂成本躲和实阿际成柏本的优对比哥分析三、棚分析粪说明AB陪C分析敏感性墨分析失败慨和成率功事公例的诵分析四、想改进感建议如何带做好誉成本胞管理目前成梁本管理盟的瓶颈州和破解龙湖的丝式历史成夕本数据胜库……目标振成本拐编制领的重炊要参驻考历史成陆本数据尸库主要筛内容包括压：成本测饭算基础泻资料开发成汉本汇总勒表总体分陷项工程总成本指检标单位工毅程建安普指标如何参拆考历史况成本测春算新项扎目成本基础幼数据让（项概目规历划指坟标表倡、确趴定产垄品交太付标企准）确定踪蝶总体栋各费听项成贡本在历史洪成本数书据库中查找预土设单位派工程特戴征指数局、体形攀系数蜓，确捎定单愚位工室程预钓设成掠本结合产灶品标准吃和当前并市场价闯格情况缸对主要秋材料、棍人工费五、规爱费等眼进行掠调整以下变布化规律白限于主殃体及粗房诚装修参粘考序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价0.50%-0.50%-0.10%0.10%基础部宅分：馅挖孔桩轰基础的比测算数跑据见下纺表参考压指标A类高猴层（叶主体亏）辆钢筋47鸦.7迈2千克持、水滋泥86.恭69千克、幻玉预拌砼0.茄33立方B类高猫层（表主体算）卡钢筋53.挂79千克仍、水雹泥75.腐73千克、链预拌砼0.勿35立方当窗墙粒比为0.2道8，体型付系数为0.跪28时，锯主体胜结构伏及粗销装修覆部分仔的造爱价基萍数约死为1内容龙湖鬼的项地目成孙本管省理龙湖招修标投标乳管理龙湖袋的合微同管胶理龙湖的云项目成屿本控制项目艇成本寺控制活的原泰则成本控潮制的目最标原则不是最巨低而是忌合理成本控里制的核未心是合徒理的成也本获得帝最大效无益成本测算过竹程的控制怀分为：·投资论尸证阶段鞋测算·设计阶穿段控制执行过江程的控手制主元要是捏施工厕阶段典控制成本控南制包括拴成本测算徒过程的控制嫩和执行过粱程的控制房地陕产项惰目土凝地投轻资论暖证·根据煎提供裂的土斗地信仗息，荒确定直拟取固得地摔块的乎项目抱定位·结合市绢场需求舱对不同拨业态使捉用功能仇建筑面振积的合布理配置·参考罚类似满业态园工程邪项目捷历史馋经验损数据智编制乳投资册估算槐，利用投爱资分析什模型测算领控制捎土地筹成本·结合泊周边尝环境头、相却邻项缸目售器价、蛛市场以需求贿等情义况论证项目堤投资可速行性投资论葱证阶段弱的控制（概弄念设御计）方案设盈计初步糖设计伤（扩术初设只计）施工图叔设计（产品对设计确甲定产品娃成本）项目吓设计匙阶段形的控守制投资决乡丰策至初讯步设计故阶段，通派过对禁设计悬方案壶的比型较，牌本阶切段成腹本控模制的淹效果希约为75%～80%，控制曾成本的混阻力最逮小，控盘制成本催需要的挖成本最注低深化设病计至施拉工图设醒计阶段邻，通过著对建筑鄙标准的茶比较，微本阶段亿成本控逗制的效欠果约为15陆%～20党%施工图僻设计结歇束至施岗工阶段锄（实施液阶段）办，通过滩对施工追方案的昆比较，胀本阶段水成本控终制效果凶约为5%以内，控舍制成的本阻掏力较除大，六控制倡的成够本较垃高设计诸阶段凡投资笋控制让效果概念设计施工/安装使用控制的尿效果控制联的阻桑力控制的灶成本主要控制价值区10致1方案设度计控制熔要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断10节2重点关而注：产品侄定位，不同偷产品比筑例的搭歪配，产蜓品功能仁、配置诱、标准值，主要宰设计选圆型，建似筑平面壤，建筑协装饰交划付标准也，停车氧方式及搬比率，痛小区供罚配电方赔式…对业尼态和逝户型莫的多爬方案露设计值比较戏，通车过比熄较确获定单蹲体平唐面和康户型锹；通影过对浮建筑暑面积垃、套贩内面赴积、残公摊缴面积捉的比醋例测时算，挺确定怒最合理茂户型剪和户掌型搭杆配从乓而获禁得最睬大得偏房率捧和销甚售面愉积。在容积冈率指标格控制面眠积，结功合市场泽需求对传不同业疯态建筑当面积的胜合理配咱置，建疮多少高汽层、建兵多少多温层、建卷多少商仙业、建盗多少别地墅、建根多少花潜园洋房张；配置辣那些基谈础设施蛋和配套挖设施，约获得最诞大销售顽额和高炕额利润贞。注意设勒计作品观和产品闯的关系比较高县层与小辉高层的彼成本案例痛：润某项释目指横标如呢下，汽方案浴设计学阶段叛没有带充分宏利用件建筑舞密度南指标猜规划蠢利润应贡献箩大的嗓产品技，规贼划建8栋高层牌，4个18层、4个33层总用地面积平方米

45975.6容积率

2.5建筑占地面积平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%

31.53%总建筑面积平方米

150528.61）地上建筑面积平方米

1149362）地下建筑面积平方米

35592.6其中地下车库面积平方米

29403.4高层与蒜高层、但花园洋天房的成央本比较

容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中12～18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大大优、中、差高某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

限额救设计确定捧限额姨设计是控制肃指标限额设辩计是按独照批准桌的设计笼任务书陷及投资检估算控卖制设计异，对设熊计规模发、设计浊标准、根工程数馅量和预含算指标滴等各方锋面的控佳制凡是望能进危行定缘瑞量综劣合的魔设计泽内容召，均弓要通纤过计溜算确况定，要充削分考虑丸施工的饺可能性载和经济虎性。初步设闭计（扩止初设计龟）阶段朗控制要删点各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计建筑设萝计方面根据猴初步贝设计亲图纸落对规划建筑辩面积秋、销售建筑搜面积泥、造价建筑面北积进行蛇计算比逆较，尽赠量减少明公摊面弓积增大只得房率笋。控制伏单体添建筑唤的特唯徵指贞数，毙包括死：外映墙周巨长、鱼面积例系数必，门垦窗面驻积系银数、昏窗墙俩比、发窗地脸比指标标、体型系不数等对节酱能保温闷、消防崇、抗震凡设计标卵准的影压响。控制建饼筑设计享标准，哭控制单员体工程练配置标朝准；比熊较外墙击保温材脚料和作亚法，门销窗材质塌、标准掉；外装就饰材料忠的选择踩搭配，倦室内不殖同公共蜂部分装烈修标准湾、装饰启材料的握选择搭访配，在酷满足必要顶使用星功能的同勒时成惰本最绞合理烘。产品定纺位结构设足计方面基础选不型、埋鲜深和布置除应合理楼面恒势、活荷梯载及梁农的线荷范载，梁启、柱或籍墙的集霸中荷载录取值样合理寻，安陷全系吉数取剥值合奏理主体结跃构布置禾、结构说体系选悦型合理赠，梁、吩柱、板原钢筋配抽筋计算茧配置合盗理人防地阶下室结泡构选型战应正确圈，设计侮荷载取瓶值、结尸构计算吓与构造强电设暮计方面主要电气侍负荷逆指标压配置依、供厕电范析围、变雄压器啄台数挪合理进出线翠通道是否华合理设备粮选择鸦、出滴线回园路计息算电安流、栗断路奶器容狱量和才电缆布截面益配置坊合理发电机忧供电范虾围、容窑量和台魄数选择风合理敷设厌方式捷和路你径、担出线墓回路伐、线口缆型沃号截曲面经聚济合结理弱电设店计方面弱电歉各系梦统功谨能和设袖备选恒型合号理各系统籍管线走沟向布置般合理给排水斩设计方议面设计参寨数合理、计贪算指赞标经救济；奴系统疲流程巧合理设备思房设万置位命置及谣设备煤布置挪合理惩、使福用及激维护紧方便主要的富设备材球料选用优经济合涂理综合管暖网方案扬，包括骄：道路般工程、振雨污水欧工程、丢雨污水凝处理、芹强弱电禽管网、熊给水管党道工程职等的走蛋向作法呼进行造赶价分析递比较，肤使布置、阳走向、王作法更瘦合理，挖沟笛的土石醋方量最撒小。编制纺概算阳，对福投资队进行稍控制茫。景观工拍程控制软硬景巨面积比瓦例，包茅括水漠体面禽积，晕铺装基面积破，乔逼木、衣灌木萍、草叮坪面伯积的施比例。确定项滚目骨干夸树种、切基调树练种电梯住蛙宅的公趴摊面积宣经济分弦析公摊面狭积的组圾成垂直通幕道：楼符梯间、含电梯井伴、垃圾针道、通铺风井、副管道井贷、提物盼井、室衫外楼梯劳；墙体面青积：本液幢楼各脚套与公逐共建筑队之间的页分隔墙陶和整幢盒房屋外趣墙水平蚀投影面捎积总和序的二分纯之一；设备用护房和管肾理用房颠：幢内起共同使烈用的设煤备用房旷，辅助拦或管理登用房，使供本幢滩使用的枕其他共率同使用圈的面积对公摊冰面积（腾公摊系俊数）的捆管控第一，由要明确茄规范的勺刚性要舟求；第二轿，根敬据项随目档格次定盒位和喘顾客释价值陷敏感少度，换设定膝大堂希、电画梯间屋、公夸共走梅道的宿合理所尺度的；第三佩、从洒技术而角度诞通过呜各公争摊部全位的狠相对哀位置床的调害整、匠对单痰个公馆摊部游位的煮局部呈优化漏降低去公摊垂。影响公烛摊系数解的因素公摊屡系数脚＝公则摊面瓜积/套内冤面积公摊系昏数第一谅层次的艺影响因贯素是建筑业就态超高篇层住稼宅、杠写字匙楼＞施高层昌公寓么＞花前园洋线房＞辩叠拼辨别墅较＞联热排别倦墅＞倚独栋咏别墅公摊牵系数管第二召层次亡的影娇响因妨素是公摊录面积建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓11标准层4103506017%高层公寓32标准层6305399117%高层公寓18标准层6035109318%高层公寓29标准层93874119727%高层公寓27标准层58647111520%高层公寓26标准层69057012021%高层公寓15标准层6265468015%高层公寓18标准层5254537216%高层公寓31标准层72061410517%高层公寓18标准层5294597015%高层公寓31标准层78567810716%高层公寓31标准层80169310816%建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房

全部9001580905911011%花园洋房6单元513547363998%花园洋房5单元3516305346315%花园洋房6单元4874428958514%花园洋房5单元1183104313913%花园洋房6单元1638146117712%小商铺3栋266424681968%小商铺3标准层6525757613%小商铺

单元137012739712%小商铺

栋1342611817160914%写字楼26栋3102922445858538%主力店5栋4523639949528613%运用价之值工程仰控制投或资投资雨测算奖过程库中设及计阶腥段测弹算，涉这一俯阶段盖运用习价值码工程披分析落，确忠定合任理功圆能，抽有效课控制袍投资葬。价值工械程是把邻技术效与经粒济结臭合起乖来的东管理书技术倚，通猛过对刷产品介的功插能分登析，下达到裤产品指适当拜的价肠值，蛛以最凝低的浩成本场去实倍现产图品的厅必要除功能橡。如何球有效腊提高悄产品拿的价贴值功能F成本C1、功能纵不变，享成本下丈降2、功能侍大幅提宵高，成枝本略有卧增加3、功钻能提形高，鄙成本掩降低4、功闪能略蝴有降产低，盯成本旬大幅胃降低5、成妇本不盲变，碧功能谁提高如何有樱效提高如产品的路价值表中的死价值不竹是从价当值构成校的角度省来理解嘴的，而肾是从功类能角度厅出发理悦解价值荒的，表编现为功时能与成购本之比朋；成本也粘不是一部般意义勿上的成军本，它洋是构成产品寿沙命周期闷的成本，包箩括建裙造成泪本和矛使用框成本脸。如何有宴效提高喝产品的稀价值（1）推行绵价值工僻程管理征，提升废局部或蛾楼盘的孕性价比价值工絮程兼顾窜功能、帝成本，剑力求以磁最低成坝本，实闪现必要盏的功能抹，