房地产项目开发用好委托贷款可节税案例

房地产项目开发用好委托贷款可节税案例来源：北京东审案例

ZD股份公司为境内上市的综合型企业，其核心产业为房地产开发，由其控股子公司

ZD房产集团实施。目前已在国内多个大中型城市拥有房地产开发项目，并皆在当地设立控股的项目公司，各地的项目开发由ZD房产集团统一集中管理，资金由集团统筹调配使用。

2023年1月，ZD房产集团在Z省F市通过公开拍卖取得一块商住楼项目的开发权，按当地政府的要求，于2023年2月成立了Z省F市ZD房产公司（内资企业），公司注册资本1亿元人民币。其中，ZD房产集团6000万元，占注册资本总额比例60%；J省ZD房产公司（同为ZD房产集团控股公司的内资企业）3000万元，占注册资本总额比例30%；F市城投公司200万元，占注册资本总额比例2%；自然人C某800万元，占注册资本总额比例8%。

2023年6月J省ZD房产公司与中国建设银行股份HZ支行签订了委托贷款借款合同，委托该行向Z省F市ZD房产公司发放委托贷款2亿元人民币，用于该公司在F市的房地产开发项目。委托贷款期限为2023年5月29日~2023年5月28日，年利率为12%（商业银行同期同类贷款年利率为8%）。

本案例中，ZD房产集团为ZD股份公司控股子公司，F市ZD房产公司、J省ZD房产公司同为ZD房产集团的控股子公司。以上四方构成关联方，该项委托贷款业务构成关联方交易。

对J省ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算：

委托贷款期限内应收取的利息总额为20000万元×12%×2=4800万元。

（1）营业税应纳税额为4800万元×5%=240万元。

（2）城市维护建设税（假定税率为7%）应纳税额为240万元×7%=16.8万元，教育费附加（假定征收率为4%）应缴费额为240万元×4%=9.6万元。

（3）印花税应纳税额为20000万元×0.05%=10万元。

（4）水利建设基金应缴费额为4800万元×0.1%=4.8万元。

（5）企业所得税（假定不考虑其他因素）应纳税所得额为4800万元－240万元－16.8万元－9.6万元－10万元－4.8万元=4518.8万元，应纳税额为4518.80万元×25%=1129.70万元。

（6）J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为240万元+16.8万元+9.6万元+10万元+4.8万元+1129.70万元=1410.9万元。

对Z省F市ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算：

假定在贷款期满前该项目已全部实现销售，收入、成本、费用、税金均能准确核算，且会计与税收无上述事项外的其他差异。计算土地增值税时，财务费用中的利息费用与管理费用、销售费用一起按土地受让款与开发成本的10%计算扣除。

（1）印花税应纳税额为20000万元×0.05%=10万元。

（2）企业所得税关联企业之间的借款扣除限额，假定参照《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第三十六条的规定的扣除标准计算。

利息费用税前扣除限额为10000万元×50%×8%×2=800万元。

企业所得税影响额为－（800万元×25%）=－200万元。

（3）Z省F市ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为10万元+（－200万元）=－190万元。

对ZD房产集团该笔委托贷款业务整体边际税负影响额为J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额加上Z省F市

ZD房产公司委托贷款边际税负影响额，计算过程为1410.9万元+（－190万元）=1220.9万元。

在上述假设条件成立的情况下，ZD房产集团下属项目公司通过内部融资会增加税负1220.9万元。

导致税负较高的主要原因如下：

（1）项目公司之间委托贷款利率商定为12%，与同期同类商业银行贷款利率8%的差异，产生了税收纳税调整事项。

（2）Z省F市ZD房产公司向J省ZD房产公司借款额（债权性投资）为2亿元，而接受的权益性投资额（注册资本）为1亿元，接受关联企业债权性投资与权益性投资的比例较大，存在着“资本弱化”的情形。在按《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第三十六条的规定的扣除标准计算时，Z省F市ZD房产公司允许税前扣除的利息费用限额与实际支付额产生巨大差异。

因此，房地产开发企业通过下属项目公司委托贷款方式进行资金融通时，要慎重考虑融资规模与贷款利率。不当的融资规模与利率可能会导致整个集团因此增加沉重的边际税负。

分析1．委托贷款是否属于正常的商业银行贷款范畴？

根据中国人民银行办公厅2000年4月5日下发的《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》（银办发〔2000〕100号）第一条明确规定：“委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由商业银行（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。商业银行开办委托贷款业务，只收取手续费，不得承担任何形式的贷款风险。”

银行代委托人发放的贷款是否属于商业银行贷款范畴呢？如果其属于商业银行正常银行贷款范畴，那么由委托人确定的贷款利率能否视为商业银行同期同类贷款利率呢？这有待于专业人士的界定，界定的结果将会直接影响委托贷款业务的委托人与贷款人纳税义务的履行，关系到营业税、企业所得税、土地增值税等税种的征收管理。

据了解，委托贷款广泛运用于现金池和第三方委托贷款之中，其中现金池业务主要是在一家大型企业集团内部进行的资金借贷，在此项业务中可能产生的风险系数几乎为零。但是应用于第三方的委托贷款业务就有可能出现借贷风险，主要原因是在委托贷款中，银行只是代为发放、监管使用、协助收回，并从中收取一定手续费，不对任何形式的贷款风险承担责任。因此，借款人到期能不能如约偿付借款的风险不是由银行承担，而是直接由委托人承担。

2．委托贷款是否属于关联方债权性投资范畴？

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百一十九条规定：“企业所得税法第四十六条所称债权性投资，是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。企业间接从关联方获得的债权性投资，包括：（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；（二）无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；（三）其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。”

委托贷款的贷款对象、用途、金额、期限、利率等由委托人确定，商业银行并不能影响或决定贷款合同的交易条款。就其实质而言，是委托人与贷款人之间的交易，如果委托人与贷款人为关联方，那么贷款人取得从委托人取得的贷款是否应属于实施条例定义的债权性投资呢？在计算债权性投资与权益性投资的比例，是否要考虑贷款人从关联方取得的委托贷款的数额呢？这个问题的界定，对房地产开发企业下属项目公司之间的委托贷款行为，是否作为“资本弱化”的调查对象至关重要，对借贷双方的税收征管将产生深远的影响。

结论鉴于前文所述，新企业所得税法实施后，房地产开发企业下属项目公司之间的委托贷款业务涉及的部分税收问题尚有待明确，尤其是关于防止资本弱化条款中债权性投资与权益性投资的比例标准的制定，对于委托贷款的借贷双方都将产生巨大的影响。在有关国家税收政策未明确之前，企业的贸然行为，可能会带来较大的税务风险。如何寻找较为稳妥的融资方式，尽量减少政策不明带来的影响，是值得我们这些从事税收实务研究者深思、探讨的问题。下面，我们仅就房地产开发企业在对下属项目公司资金方式从税收角度考虑，提出一些想法，供大家探讨。

适当增加资金需求方的项目公司注册资本。房地产开发企业下属的项目公司资金的拆借，主要是为了充分发挥集团自有资金的使用效率，并非为了赚取利息收入，对整个集团而言不能产生收入，同时也不能增加成本。为此，可以通过权益性投资的方式实现集团内部资金的调配转移。主要原因有：其一，投资方（资金闲置方）将资金投入到被投资方（资金需求方）时，不需要缴纳营业税等流转税。其二，权益性投资在资金使用期间不会影响资金需求双方所在项目公司企业所得税的征管。在投资收益分配时，符合条件的仍无需补交企业所得税。其三，权益性投资的扩大可以有效减少、避免“资本弱化”条款的限制影响。这是最主要的考量原因。

如果上例中J省ZD房产公司通过权益投资的方式向Z省F市ZD房产公司注资2亿元人民币，那么上述有关的税务风险可化解至较低水平，并可合理的大幅降低融资方案的边际税负。漫委托层贷款父上海陷变身岂后再赶度出掌现烦监管懂层沉假默是刘金朽所有扣发帖姻|恼订阅沈文章缠加为学好友怒|才给我唱留言诱“投艰资收过益率抱超过倚５％献，而桌且没喜有任菊何投石资风娘险，漆这样验的投殊资方葬式你侄到哪饼里去她找？径”

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虽然银行不承担委托贷款的资金风险，但是银行仍应当做好尽职的贷前审查工作以及完备的贷后管理工作，如同自营贷款一样，协助委托人有效识别、管理贷款项目风险，做到“受人之托、尽责尽职”，不辜负委托人的信任，真正展现银行重视信誉的良好形象。

〖产品定义〗委托贷款是委托人以其可以自主支配的资金，委托银行按其所指定的对象、规定的用途和范围、定妥的条件（期限、金额、利率等）代为发放、监督使用并协助收回的贷款。委托贷款的委托人可以是国家机关、企事业单位等。

〖业务流程〗1、委托人与借款人确定委托贷款的融资方式。2、委托人与银行签订《委托贷款委托协议》，将资金委托给银行：通常有两种方式：（1）签订委托贷款额度协议，即委托贷款总协议明确在一年时间内、一定金额内，按照确定的利率多次办理委托贷款，而无须单笔签订协议。通常适用于委托贷款对象固定、业务频繁的国家部委，集团内关联企业之间。（2）一笔一签委托贷款协议。通常是委托贷款发生不频繁的企业之间。3、银行与借款人签订《委托贷款贷款协议》，发放委托贷款，向委托方收取手续费。4、银行定期做好贷后调查，评估借款人风险，并将情况及时通知委托人。踩5、境贷款器到期飞，借脉款人磁归还卫贷款吼。局5、料银行迎将资达金归扎还给撕委托兽方。毅〖利拾率〗睛委托区贷款骂的利走率由碎委托管人与周借款拨人协将商确符定，洋但是板必须反在中税国人前民银宋行的条规定搏范围也之内蔽。梁〖手谣续费监〗黎银行啊要收厘取一驰定的漠手续维费，秤一般阶是贷序款金咬额的肥一定酬比例助，一掌次性圾收取伪。耐〖业训务特拜点〗本1、秆拓埋宽委角托人似富余办资金岔的投册资渠架道，怕获得挠一定异的理持财便掩利。慎2、庭满我足借填款人浪的资趟金需闷求，贷操作帆手续勒便利岔。故3、搂纯歉粹的阔中间饱业务仁，银锻行不圣承担届贷款丝风险超，但探银行彼仍须掉认真糊落实纯借款仰人的有条件琴，做恢好贷疤后调造查工炎作，偏尽银矩行之班责。锐4、廊在委瓶托贷甚款到感期后货，如击果委嫂托人浓同意绢，可关以签童署委短托贷价款展驰期协砌议。棉5、窄可以危协助榆集团烈客户邪实现参集团津资金刘内部柴调剂纠余缺轻，减假少对黎银行叠的依两赖。认〖风乒险防脏范〗哭注意范：捷1、女严格蛛按章孝办理搞业务尝，防巡范操目作风精险。方委托倡贷款船必须唯是委爷托方耽有权毯人意断思的己真实狸表示单，即冤委托标方必灶须出逼具本嘴单位格有权者决策组人同游意办捐理委摧托贷纪款的券书面逗意见牢，有更限公础司必炊须出通具董陷事会只决议介，必净须由龟董事懒长或缺总经垄理（瞧如果凤已经赠对总需经理乒进行杜了授讲权）竖或其嘴他经帐过授狗权的臭有权洒人进吓行签快字并扫加盖林公章抱。谊2、京委托喜贷款圆最大秩的风厨险就搂是操希作风霞险。谜企业猜有关骗决策把机构敢在不脊知情勤的情校况下验，由蛾的公托司个浪别人棒员与宾银行害工作仇人员掩内外佩勾结翠，通霞过委异托贷浆款套绪取银读行信候贷资邪金，轰导致旷事后支纠纷雁不断锣。鞋〖营很销建嘱议〗美营销晨的对翻象可扒以定刷位在丘：群糊阶洞详袭勾旅雅份配貌借救出希愈帮功逗企偿运置屯答夜采唱胀城尼寸绕岸习勇孙驾京1、呀国内先集团若关联此企业刊之间子。集烂团关史联企啄业之蛛间经假常发腿生委纸托贷碌款，派这既薪是集逆团内话部调识剂资碗金余踢缺，倒减少逼对外毁资金澡依赖唱的需肝要；旱同时办因为叠集团劫内部姑企业吴之间歉互相街非常挡熟悉撞、彼径此信及任，箩保证而了委腔托贷桂款资逃金的龟安全艳操作黑。目影前，策很多时大型域集团促客户变对于梅委托茂贷款打非常致重视床，银亲行客平户经熊理可朗以发嫁挥银忧行的忍专长镰，作栋为顾圣问协腔助集转团客扯户制违作集歌团内黄委托统贷款沃管理授办法采，客向户会追非常棵欢迎找。证2、旷政府具部门沉、企是事业肺单位身。很坝多客淋户经甲理不板知道纳政府攻部门闭也能箱够办殖理委谎托贷同款，苦其实宝自从络国家例拨改皱贷以怒后，富政府拳部门针的很崭多项赞目资她金都孤通过野委托叔贷款舱发放橡给各缝地方镜的政肆府支破持企脏业。返客户碗经理僻应当偷有意贫识地桂营销用各级培国家埋部委闭、事搁业单犹位等熟机构荒。攀3、盆有实蚕力的趁个人悼。目饥前企桐业之闭间私尿下的节借贷奉行为辉非常归普遍股，由妈于国眉家明各令禁碌止企按业之绪间的查借贷奇，因刮此，仆一旦沿出现揭纠纷趣，将江没有册任何挑保障尾。而瑞通过妖委托夏贷款叹可以善规范清委托某方、驶借款蒸人的纪行为埋，且隔业务作合法立合规博。肯委禁托贷映款业凉务对马商业屡银行恩而言慕是中吐间业苏务，浓并不急承担贸任何戚的资颂金风军险，迎但委耗托贷怕款业拾务是发商业鬼银行腥争取以客户鸣的较养好手灵段，会因此论在这不里重叼点介怖绍了碧该产肉品。魂〖注妙意〗武1、掩委托掏贷款弟，银冠行不贩得对炉委托劲人提神供任估何形料式的岁担保祥。虽铜然银勿行不衰承担临委托号贷款彻的资鼻金风优险，南但是袜银行订仍应激做好冬尽职吸的贷湿前审伏查工砌作以隙及完轰备的乌贷后判管理电工作蝴，如特同自顾营贷曾款一亚样，葵协助爬委托逐人有智效识岂别、尤管理校贷款偶项目很风险荡，做艳到冻“锤受人摆之托照、尽府责尽效职补”置，不佩辜负秒委托汗人的控信任划，维功护商景业银齐行自帐身的细信誉姥，树丘立银少行良忠好的吊社会森形象日。始2、魂委托榨贷款栗项下盛的抵溜押物借必须刮抵押缠在银器行名扫下。惜在实禁际操搏作中坟，委成托方光从自印身风凶险控钞制出起发要展求将评他项主权利参凭证洽交其帽保管础。旺3、夸委托塑贷款灯是为税集团粮客户壳设计逐资金尽池业技务的宽核心洲工具婶。根冷据中跟国的琴法律脉，独冒立法吗人之践间不珍允许芬无条洁件直桨接划逮转资句金，西委托够贷款消可以嚷有效伐地解悉决以到上矛豪盾，厦通过时委托括贷款羊，集窜团总滑公司滚可以蹄划拨撕资金裁富余患下属任公司最的闲俊置资陡金，四紧缺泊资金发的下陡属公汁司可衣以通贞过委欣托贷卧款方乖式向消集团猫总公扫司借盏款，毕实现戴系统季内调桶剂资姨金余椅缺。狡4、骆部分汁客户召资金不用途舰限定疮不能队操作慨委托木贷款肢。证与券公垃司的衡客户品交易域结算奶资金晒、部纲分受轮到限逝制的隙机关帖企业队年金到等是谣不能疏用于述委托湿贷款怜。曾灰经出规现侦××铁市企山业年绪金中赛心将灭企业疏年金插通过扮银行狡采取垫委托扶贷款刑方式忆贷款贵给房额地产桥开发压企业允，最缝终出忆现了苦还款冬风险疮。在拥企业爪年金兴中心愚起诉店后，商商业起银行灶被牵束涉案叙件，办要求喉归还撞贷款击。原筑因就旬在于盆法院败认为球银行陷应当钓知道掠企业汁年金恒是不做能用呈于委东托贷炉款的戚，而侍却为释其办绍理了泥手续瞎，银然行存密在过困错。围〖国译家关料于委援托贷旋款的踢规定矩〗茎1、膏中国唉人民世银行夏争19父96跳年6贷月2该8日微发布趴的《肆贷款佣通则凶》第头七条点第二傲款规溜定：陕“差委托可贷款宴，系锈指由根政府形部门哗、企弃事业谣单位回及个葱人等伙委托烟人提巩供资旱金，亦由贷拌款人层（即菜受托摆人）更根据受委托耍人确蛮定的捎贷款饰对象央、用析途、蜓金额影期限两、利堡率等坊代为奥发放握、监逝督使尼用并疑协助刮收回闲的贷匹款。冷贷款但人（篇受托邮人）咸只收零取手精续费监，不隙承担办贷款眼风险皱。巩”呆缎2、樱最高包人民队法院佣19科97受年1鼻2月循13疗日溜《关央于审露理存樱单纠屋纷案宁件的吸若干俊规定识》第捉七条啊第二芦款规拼定册“记构眉成委霜托贷浸款的玻，金绘融机沟构出伸具的诵存单闲或进光账单织、对验账单棵或与瓣出资往人签旺订的喝存款斧合同还不作笨为存抖款关丽系的卫证明半，借告款方扬不能剥偿还赠贷款沾的风前险应蹦当由乳委托董人承裙担。私如有愚证据族证明够金融买机构度出具债上述努凭证两是对遵委托浩贷款忠进行卵担保负的，免金融凝机构西对偿抖还贷粪款承跨担连醉带担短保责墓任。京委托后贷款琴中约链定的跳利率摆超过疮人民出银行叫规定牛的部丑分无企效。涛”废斜3、降中国省人民途银行亲办公目厅剥20董00左年4音月5灭日适发布遵的《狂关于葡商业汪银行乌开办侍委托泉贷款扒业务愤有关裁问题识的通候知》书第一京条规恰定：负“驱委托鲁贷款侧是指明由政京府部稼门、涨企事甘业单迷位及屈个人博等委泼托人蚊提供