安徽六安皖西新闻大厦项目投资报告

前言皖西日报社：我公司受贵单位的委托，现对政务新区梅山南路与长安南路交口拟建的“皖西新闻大厦”项目进行投资分析研究。本投资研究分析的参考资料来源有：六安市政府部门公布的资料和相关的市场调研。我司在依据六安市有关建筑定额和现在的市场售价与租金情况的基础上，对项目进行投资分析，兹将《皖西新闻大厦项目投资分析报告》呈献给贵单位。由于时间仓促，报告中定有不妥之处，请贵单位指正。安徽高速房地产营销策划二OO六年十一月二十八日目录垮第一垦部分拉仗城市养经济差文化敬背景余第二点部分浪声六安裹市近芝三年霉房地浊产市谊场勾分析漆第三茫部分啊莲六安想市现昏阶段滑房地赏产开淋发情司况及奸需求研分析异第四虾部分李侨相关期楼盘像项目虏市场滩调查病第五法部分种扩皖西汪新闻湿大厦嫁项目汁SW需OT惊分析发第瞧六缩部分渔芽皖西页新闻著大厦霜“楼开发帆思路糟Ⅰ”丛（出俱让）废投资乡效益黎分析数第崖七盆部分碧观皖西印新闻宫大厦弯“删开发庆思路燥Ⅱ”架（划虎拨）击投资衣效益越分析殖第困八独部分般满开发体思路闷Ⅰ恼、终Ⅱ旁综合蜜比较相分析姓第骡一庭部分偿弊伏城市多经济养文化予背景地一裕、慰六安电市情方概述怪六安唇辖五陵县（幕寿县炕、舒皆城、塔金寨繁、霍安山、辛霍邱熔）四制区（翼金安坏、裕肥安、兽开发介区、领叶集行试验裳区）咬，市逝域总娃面积局17赔97博6平还方公膨里，虾占全题省总播面积痰12除.9汇%。剪六安龙市区伶行政肌区域茂土地许面积雕35伯83安平方岛公里景，市宁区行熄政区投域面书积为勉全省瑞之最捕。行隙政区枪内实雕际已营经开梳发建贝设（召市政梦和公束共设悟施基馋本具闯备）考的建沉成区泰面积鸦46浓平方做公里惨，建路成率字仅跳1.阁28跳%我。市诵区总库人口饥17锅5.减5缴万人炎，仅严次于降阜阳胁市（凤18晒1.疗77紫万人么）；仓其中姿非农功人口鬼31达.5指万人禽，仅北占市驰区总渠人口醋数的今17聚.9目%爆。六两安城周市人壶口密融度钩49仓0价人抄/际平方件公里僵（翁17缩5.图5揪万人坏/3看58琴3袜平方踏公里州），奶全省境平均故城市芬人口见密度招为低14天71贝人当/知平方摊公里委，合谎肥已释达稍24博58贺人验/与平方啦公里衣。居截止姻20幼04脾年底盘，全章市常敲住人铺口6身67深.7缘5万隙人，橡其中臭居住揉在城谱镇的岭人口斤14球0万班，占镰市域隔总人怎口的栏比重洁（城抹镇化润水平呈）仅五20俯.9尤7%汗，远慈低于给全省肆的2助7.蹈81奴%。贷市区拌人均挨居住从面积附13包.3骨2㎡西。遇六安海常年锡外出舅流动观就业岭人口屈达1歉07枣万人晚，季顾节性酿外出纲务工抗者约畅35弃万人杯，大风部分缺人在劳省外战从事介劳务惜活动荡。可料以预么见，文日益柏庞大缺的农厅村剩晃余劳弦动力视人群习异地吓城市患化现仰象将辉持续罗下去脆。寄二销、成六安脾经济足与历首史文买化概谜况妥20逢04抱年，善六安鱼市国背内生费产总当值2狡28赌.8电亿元支，人铲均G男DP甩约4捏22颈美元毯。考职虑到少在外陵地打教工收痰入汇粪入本俭地，蛇六安锹市实肾际人错均G相DP驴应处马于6设0另0～石70平0美岔元的代水平磁。使六安巷具有念多方顶面的袍优秀侨文化暑——捎皋陶若文化磁、楚奔文化帽、红释军文定化、佣茶文叙化、谊酒文拣化柄等。喉其中竟以皋趣陶文胖化为漂主力全。六版安有猴著名磨的将救军县取，茶永叶六示安瓜煮片作耐为历邪代的肾贡茶桶早已晨闻名凶遐迩睬，酒迟文化于以霍驾山的遥百年奔迎驾苏酒为骗首。浩三拿、侮六安这城市炎规划敬发展继概况河1.刊经济胃发展挺目标喜根据蹦增长战速度信预测俗，六代安未教来2剩0年见的经烛济发典展采设用两没步走漫的战嘱略部识署。驱第一隙步实恢现小漂康社盖会的态目标醒，第铁二步嗓实现创中等手发达勾的水元平。引20捐10巴年：院GD属P总晚量达巷到4米90耳亿元霸（5安9亿偶美元潜），剖年均衔增长白率1许0%少，人脱均G定DP保10伴00咬美元舍。拆2.填人口抢规划黄规划凯城市星人口纪规模碧：东近期贩（0已5年蚊）木32渣恨15虾2将26左%赤中期密（1堡0年剂）榜40誉苏20急1挂35社%牵远期圣（2逗0年咐）校60现爷32谁6混50荐%咳3.纺交通想规划鲁（1思）宁协西高疫速六塑安段扒：笼国家址20贯10梯年远距景规停划中超加快厕西部瘦地区论公路兽交通躁重点你建设并的8藏条公臭路大香通道宾之一士，六信安境荷内东排起高转店西封至叶慎集，恶全长粘93滥.4暗7公错里孤，2吵00轿9年循全面兰建成漆；建攻成后兄将成亲为连捡接西糕北与划华东征地区恳的便撞捷公知路通拒道，井对缩赚短东袭西部呼经济盈发展超差距牲并促傻进沿焦线经肉济的涝发展棒具有严重要识意义惜。嫂（2吃）六没武高棉速：否是国雾家重杏点公测路上脑海粱—箱武汉景公路义的重剃要支哗线，唤是连急接华颜东及存中南寸地区寿的交盟通大习动脉压，该洪道路撑将与极10剑5国虑道、绑31酷2国橡道、顾21破0省幕道、捐20虽9省绒道一检起形拥成大脉别山砌区公脑路网辛的骨专架。防（3授）商祖景高确速周火集侨——磁六安究段：句是国梳家重息点干捏线公片路规绑划中拢东营矿至香迁港公馅路的兔一段公，安误徽省脾“测三纵粒四横求七连荷”葵公路犹主骨反架规前划中疮的计“泼纵3率”勉。六捧安境脖内北系起霍暖邱县离周集节镇，待南至骂裕安留区二皆天门阻，与与六叶爷一级鉴公路华相接立，全五长鉴92谢.7液4公略里凯，拟删于2末00鼻6年己底建糠成通晶车。挨该项抬目建白成后跳，将今与沪够蓉高守速公叙路、私京福弹国道你主干腾线以良及规浊划的煤六安义—即武汉胜高速遇公路你等连窜接起宁来。躬（4煤）商懒景高足速六购安光——掀潜山受段：原六安纲境内困北起者裕安份区二祥天门嘉至黄场尾结慈束，枝全长持15致4.煎74鬼公里债，将爷于2袋00报8获年建块成通逝车。笑该项恼目直舱接连缎通连迅霍国挤道主迷干线法、上虏海寇—练洛阳禽、上驶海寒—副武威横、杭帖州乳—吉兰州尖国家听重点天公路踩、沪烫蓉国务道主脖干线古、沿弦江高服速、晒形成幼高速都公路食网的筝规模驶效应山。前（5切）宁葡西铁笑路六冷安段药：诚从南鞭京至芽西安济的铁构路经叮过六辜安，畜已经伏于恨20酷04娱年1沾月1诚8日互建成呜通车浊。绢（6寸）沪芝汉蓉蹦高速草铁路看：榨上海沾—态武汉岭—嗓成都悠高速汤铁路尝经过蓬六安毒，目举前方许案还元在研劳讨中的。锡高速朵公路柱及铁帖路的逐规划危建设君，将兰密切欣六安哈与长受三角忙经济流圈及船周边俗省份谣的联冶系，堂扩大辈商机撤，大肉力促相进六隙安经告济芳腾飞鸦。缓4尤．浙土地躬利用阔原则艘和发俗展方桥向湖（何1劲）屈以现算有城必市建适成区肿为发堡展基补础，轨实行秘城市江外延渔拓展暖及存省量土设地的悔再开暖发相装结合挥；在盏规划挽近期能要着喷重优感化建盟成区很范围眯内的木土地称资源潜配置写。充猜分利惯用现健有城楼市各中项设珍施，峡优化捧城市截生活灿环境由，提厕高城堤市生亏活品碧质。疾（蜻2务）确依托竖宁西凉铁路匀和患31炸2团国道顽的便烟利交亡通运潜输条桑件，廊城市拢向西物南和侍南部漏方向堪发展广，在拔规划形中期担形成普功能适完善突的城小市组梁团。饲规划窗远期葛依托造合武搏高速砌公路做，城逃市向谁北越醒过淠夸河总冈干渠奔发展势相对航独立亿的综蓄合产勤业区插。辈（含3侦）店以现训有的剃省级忠经济缘技术牲开发社区和抢金安足经济岛园为朽基础监，城筹市完逼成东壁部的守开发尿，完晕善基异础设邻施配苗套建上设，衬在规黄划中巨期形图成以苍工业装主要独发展聚内涵框的功因能区贷。采（强4筐）炉城市于东南踪部、造31纲2延国道恳以南弯、宁章西铁洁路以究北的被部分鸡区域乡，以源及城窑市西夺南部矛、佛眠子岭爷路以长南、携31城2收国道毕以北屿的部镇分区懒域，哨作为甚城市叠远期锁发展故备用殖地。合5透．闲居住枪用地灭规划脑（松1些）担坚持严居住咱区规睁划建包设的通高标免准、骄高起问点，魂创建判优美省、舒跌适、化安全攻、方抱便的花现代巷生活挎居住连环境炮。相慨对集蛙中紧纸凑地四组织铜生活迫居住饶区和厨组团骂，分搜级配刮置各俯类社但会性翼公共疑设施守，完稍善各准项市携政设王施的写配套扬。池（腥2刮）饺新区借开发寺与旧聚区改伯造并矩重。避加强煎对旧哈城区糖危房迎简屋负的成码片改顷造，彻进行粮必要堡的土短地置粱换以亦完善疤城市盐功能羡、提采高土租地使辆用效时益。花要控君制旧愿城改叼造的帆建筑要密度蕉，大犁力改赖善居桐住环汗境。学旧区辜改造热的日沙照标乖准及阿绿地导配置舱等要副符合零国家巴的有苹关规皱定。吃（飞3驶）扁新住浮宅区租的开桥发建再设要掏依据剑国家研有关伤标准妻进行偏规划驼控制想，居头住小你区应笼达到泛设施刚配套认完备扰，环你境宜票人。城与工惯业区县配套卷的居玻住区汉应与暗工业沃区协贼调建制设，晒处理掘好两乖者的贼关系蛾。城盲西南堪部结喊合站冒前区等建设么，因耀地制途宜的焰发展切住宅铲新区神。奖（缩4里）摧城区隔以二雅类居隔住用屡地为材主，阔住宅惩以多炊层为推主；肥为了缠满足那居民粪的不朱同需惠求及划丰富悔城市龟景观惯，今紧后可怖开发耳一定何数量瓶的小向高层猴住宅皂。厕规划华在景出观条秘件较粒好的低淠河昼总干环渠沿架岸及盟城市逗西南胶部布饮置部赴分高纺级住唤宅区绵。皆（跌5抽）烈规划春居住阁用地隐面积姑15劫98焰.5功8您万㎡任，占揭城市康建设膊总用忠地的差26谢.漠42界%待，人侵均居摸住用钱地这26纷.6荐4㎡哄。萝（从6忧）奴旧区冲的更许新改培造应王以基辽础设蔑施建睬设和阻居住赞环境待改善巡为核稠心，河降低刺人口志密度睬和建星筑密勒度，州适当祸提高锅老城旺区的皇绿化疗率。钞（讨7千）旧登区更堂新改短造项运目应犬以低据层高魔密度迈的形耍式为械主，庆严格纲控制逐建筑拼体量接和建炎筑高售度，西以保祝持老告城区坊的尺枣度和孟风貌彩。建俩筑改没造应评注重父成套渠化建啊设，第提高缸居住废水准阴，保内证日匙照通洞风条门件的属改善厦。批（种8得）旧榨区更沃新改伯造应钳与老分城区唉保护轨相协天调，纹确保失文物峰保护栗单位卫的保朴护范灾围用银地，坚建设帮控制腔地带撞的建探设必巷须符梦合要郊求文领物保正护的朵法规妥规定哥。盏（过9珠）旧争区改刃造应炒科学但制定培合理捧的技榜术经环济指拼标，骆合理现确定亮容积巾率、脖建筑笔密度导、日售照间倡距和村拆建茶比等客控制队性指吸标。艘6洞．油城市达主干式道格马局欣规划决主干遍道格添局为服“刊六纵拦三横检，双横环结挽合好”这，其竞中地“适六纵除”勇是指震西城潮路、台磨子殿潭路裕、解召放北满路爷-雷解放部南路未、梅肢山北策路始-良梅山株南路集、西裕望北婆路荣-启西望喂南路韵、朝运阳北桂路柔-醒朝阳鱼中路近-叔朝阳返南路喇；杆“庭三横军”诉指寿休春路遗、皋坟城西貌路初～牛皋城安中嘱路染～库皋城胖东路屋、大唇别山袄路翻～忽皖西沉西椒路东～吐皖西彻东路岛；双眼环指玉安丰仇北那路麦～巴安丰晕南鸭路扇～拆佛子雕岭稠路过～稍响洪李甸路水以及辰华山季路趟～件宁平炭北没路倍～弓宁平桥南路眨。主注干道碌规划底红线数宽度窜3众0决～沟60牺m胡。凑7属．眼绿化维景观才系统捐的规澡划避（雁1删）以亮提高伍城市查居民趁的居娃住环勺境质辛量和计建设角环境纠优美赌的生小态型圣城市详为目演标，政进行食城市剧园林颂绿化夺系统念规划幼和建之设。坝结合复六安访城市愁的自涨然环稻境特昼色与宿人文吧景观僚，合奏理布课局公工共绿斤地，镰形成丢完整遍的城璃市绿璃地系肝统，锄并形宵成城稳市绿赛化景小观特觉色。成规划材城市刃绿地更面积符87略7.州52任万泉㎡颈，占距城市摄建设军总用膛地穿14赚.5砍0%豪，人户均绿限地面蚂积恭14着.6萌3㎡想，其摄中公瓜共绿阿地面多积敏62乱5.溪30竟万嫂㎡稳，人瓜均公桑共绿笼地面蓬积选10用.4咱2㎡躬。角（炎2胸）园染林绿碗化系醉统分肚期目用标为搬：近辛期（可20喷05盆年）剃，重扣点扩抱建现典有绿捡地和牧公园即，改忆善主皂要道猾路的河绿化畜。中轰期（出20晃10搞年）蛋建成脸一批效干道歇绿带侨、滨谨河绿状带等席。远挥期（弊20抽20邮年）玉，以哨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