某地块项目可行性

1一、工程概况〔一〕地理位置顺驰广场工程位于天津市和平区中南部，和平区西康路与汉阳道交口〔原天津市天佳设备安装工程公司厂房用地〕。该地块西南交西康路，东南接汉阳道，东北侧为三栋点式现状多层住宅楼，西北侧为天津市市政工程设计院及两栋现状多层住宅楼。〔二〕用地现状该规划地块现状为天佳设备安装公司厂址，规划可用地面积约1.46公顷。地块现状建筑均为闲置用房，西康路沿街平房为公建，建筑面积约1100平米。另外，厂区内现有一座规模4T/h，建筑面积300平米的锅炉房。规划界外为住宅建筑及公建。该地块地质状况良好，无不良地质情况。(三〕区位及交通该地块位于天津市的中心商业区——和平区中南部，而且是河西区、南开区和和平区三区的交汇处。该地块毗邻天津市著名的五大道高尚文化街区，距高等学府区及电子科技街——鞍山西道只有一公里的路程，地理位置优越。该地块周边具有四通八达的道路交通网络，众多公交线路经过地块周边，但因处于城市中心区，周边道路尚显交通拥挤。根据天津城市总体规划修编成果，西康路规划拓宽至36米，汉阳道拓宽至20米，规划实施后该地块的交通状况将得到进一步改善。畜〔四饱〕人爹文及着自然对环境赞该地党块周缓边具菠有众撤多的哄文教青商卫踢设施丰，高第等院西校有在天津生大学岗、南而开大库学、置天津伸医科幅大学都、天画津中底医学雁院等刻；商吵业服嗽务设逼施有搜国际血商场秋、吉尺利大只厦、污滨江转道商江业步贺行街挤、佟呈楼商毯业区眼、电毁报大有楼等旗，距双天津狮电视招台、活今晚益报大值厦不眉远。阁优越症的地神理位昏置及刘便捷桑的交颤通、唇方便促的商胆业设仇施极冲大地捷提升苹了该废地块起的区才域价伙值。咱同时括由于乡和平火区、昨南开备区为没天津腿市中猪心商赚业区但和高开等学埋府区该，河字西区屋为天姻津的嘴中心玩商务柄区，进这三哄个区卧的整醋体经火济水作平相辣对高录于其会他各岩区，屋居民粱收入纹水平敞及整恢体素删质较民高，归为该敌地块蓬的发粥展奠胀定了岁良好杯的人穿文及险经济超根底塑从自豪然环三境看棉，该宪地块存位于饮天津逢市中航心区部域，快周边坟自然丝环境由一般给。添二、荡市场介环境翼分析门〔一碗〕市志场现挽状处天津村市虽期然为每全国蹈四大导直辖屯市之引一，给但因灯为整尤体经联济水黑平较锄低及谦毗邻丝北京东等原醉因，撕写字厦楼市躬场一宋直较款为低克迷。散自2仅00箱0年莫开始制，随曾着市久场经云济的枣不断遣深入燕以及咸经济美水平赔的逐筝渐提粗高，立天津爱市写洲字楼显市场临实现趟一定检程度豆的回骆暖，莫高档梳写字蹄楼、趁公寓迁的租粗赁市古场出菠现较尿好的劝走势帽，空歉置率百不断掠下降犯。截悄止到促20盘00俗年第币四季河度平戚均空援置率僚已下铲降为翠20帜%左鸣右。柱以下图剃为1惰99粥9年煌—银20文00膊年高调档写阀字楼未空置欣率：笑20秆00炼年第扫四季闸度高敏档写方字楼现仍呈胃现良殖好走贼势，那么虽然测总体楚租金福及售抚价水繁平变观化不餐大，绩但应农该看洞到各南开展疮商对计未来搭高档诵写字纯楼市肚场的猴信心瓣在逐班渐增石强，伪很多债高档泄写字象楼在想老客量户续环租时丈虽持围欢送跃的态来度，爷然而消在价条格优澡惠等批方面赖的让德步却添更为策谨慎楚。住租赁改市场丈比拟暴活泼姻，相木比之姓下写三字楼笋销售缓市场胡略显彩平淡薪。内估、外榜资公叼司对燥写字裹楼的购投资道都较我为谨瞒慎，斩多数驰首选镇租用颗写字胶楼。谋随着信WT亮O脚盟步的套临近画，预里计会六有更争多的棉中、涛外资柴公司胆登陆驼天津谨，从轿而带邪动写梁字楼困销售雁市场辣。吩〔二锈〕市的场回毯顾境写字型楼市头场与题政治订、经赤济整磨体大域环境柔关系故密切垫，因菜此天分津市她写字丈楼市制场发圆展的拦起起俘落落溜与全扎国写夹字楼秘市场犹的大暑致发估展历聋程是家一致扇的。师以下哭为对烛全国离写字暂楼市宫场近没几年碰开展陆历程献的简雷要回及顾：浓19皆93仅至1妙99启5年愈是写矮字楼然市场肯的黄镜金时孔代。闷19俘96副年，济写字牧楼租永售价报明显谅回落维。档19排97恋、1筐99逆8两梅年写栋字楼社市场悉走入粘低谷指。主损要受无两方镜面因贝素的扮影响米：一伸是受拴亚洲校金融秆危机颂冲击窜，外释商纷积纷减殿少在层华投桑资，团中资犬企业青也因捏为从丢紧的啊财政私政策疫开始登慎重零投资枯，写像字楼菜需求叠量萎扭缩；寸二是粮19患97贵、1假99俗8年帆竣工锻量大膛增，报市场冲供大杀于求寒，空观置率响上升掩，整缴体处株在持吸续低纤迷、增调整淹状态卧中。授19异99拾年，它写字恢楼租顿、售仰市场右持续匆下滑盐的势录态得禽到控寸制，慈开始递进入海平稳天开展耕期。轿20轧00迷年写赵字楼懒市场忌开始阴进入寸一个朽理性苗的发吧展阶齿段。随由于权经济壶形势使逐渐胃好转茧，加姥之1拒99走9年沃底受缺中美暂达成统世贸链双边介准入伍协议宇的影蛛响，欣写字啊楼市投场逐骗渐回忌暖，逝这是共大环荷境利获好的序直接哪表达脏。设〔三焦〕市哭场前年景禽进入清21镇世纪州以后屑，随凶着W肾TO零临近他及市旨场经嚷济的谋不断汁深入权，一脚直比龟较落宗后的剂天津根写字海楼市突场蕴毫涵着昼较大丈的发辞展空识间。镰从写痛字楼消市场逃的需宗求量懒来看桥，随役着中杏参加支世贸萄的步麦伐加胀快，孕电信搜、金首融、殖保险架业等出方面肠的许跳多跨干国公肠司希柄望尽怎早进棋入中懂国，全抢先互占领监滩头察阵地改，此谜举势以必会功加大殊写字承楼役――蜡特别督是高臂档写宴字楼旺的需眯求量文。随鱼着市肃场经璃济的锈不断介深入戚，市徐场竞同争日耐趋激痕烈，允办公肃地点业与办裁公环述境的搏好与捡坏已管成为索企业猛实力混的象虑征，锐很多艺内资恭公司捉，不钥论其衣规模体大小盗，也特都有劝改善萄办公活环境伴的需吉求。职从写鄙字楼返市场给的供观应来千看，挺20赔00戴年第钓四季霞度高框档写塔字楼败楼盘暮新供缺应有说3个陶工程醋，预释计2塑00胃1年知将有婚三个偷新项棉目投贤入使绍用。致但顺源驰广疲场周寨边能唐与之么相比主敌的掉工程屡暂时唱还较陶少。观从金糊融支型持力月度看瞒，自拢20绵00做年3弟月中峡国银拥行北急京市连分行稳开办董对S菜OH命O现硬代城秋写字秒楼的伍贷款框开始奋，银翼行对紫写字慕楼贷删款已霉经风丑行全呀国。盗随着趋金融豆支持价力度三加大什，同与时利谜率又匹在不月断下扭调，赖使购咽房压罪力大原减，乐投资驱性购婆买将名大为协增长弯。绸从目玉前写碗字楼敞市场陪现状烛看，怪在未膏来几总年中舅写字赔楼市而场将脱展开舌更为应剧烈吧的竞展争，驾这对甘顺驰困广场农这个伐工程其来说损，既迟是机衔遇又贸是挑龙战。射因此睁一定梦要做伶好项泄目的行定位妥，并撞将一疮些预乓见性公的判绕断融织入其疮中，尤立足凑市场纯，确辆定项家目主鸡客户虾群，朽同时悬增加扩一定娱的灵铜活性绵，兼比顾不及同客肿户的蔬使用假需要运和投隔资目茧的，怠以适倘应日奴趋丰渡富的服个性砖化需隆求，彼从长迫远发院展的淹角度黎来确瞎定顺军驰广卧场的黎定位吧。随挑着投得资回裳报率龙、市低场价奉格的侄趋稳盯，物姻业综猛合素啦质进满一步派的提晃高，阿写字饱楼市冒场将坟拥有厉一个邻较为醋看好穴的发车展前育景。参三、怕工程努开展致思路廊〔一闸〕项漆目S量WO炎T因叙素分亏析雹1、炒优势世A．痕顺驰雄广场忠占地照1.淘4公谊顷，霸在此流等地察理区致位上庙拥有役如此啦大规胜模占仓地的想商务害区比勒较少色见，锈易于栋公共免空间封的营皮造，课并易坐于形贱成较倾强的怎商务米气氛幸。健B．踏顺驰中集团休和创烛业环夜保两鸭大公忍司的户进驻伏，有劳利于贿集聚悄人气哪。谎C．紫闹中音取静筝的地倒理区游位，助避开猎市中哑心的达喧嚣区，适触合部微分商豪务人渐士的筝需要猴。窝D．溪顺驰限集团协在天膀津地谦产界质的品戚牌优辟势，挂会对淡顺驰督广场它工程她以后覆的开睁发及参租售史工作亮起到拘一定股的积津极作烘用。捕E．贷建设勉部设新计院恩能够归确保牲工程毒方案拥设计瞧的科跳学性米、合轰理性仆。驱2、译劣势薯A．旱顺驰列集团松初次牢涉及脸写字返楼市嗽场，菌开发塑经验芬相当武欠缺减。肆B．坐写字太楼多唱为出姻租的命形式挺，欲麦实现范大比赞例的妻销售梳面临深很大披的市宴场压破力。疤C．异以顺州驰集烛团现株有的相物业申管理式水平岁，尚下不能奸满足傅高档收写字洋楼物旦业管过理的注需要貌。谦D．京工程贯总投价资４山.４僚３亿帜元人照民币魔，写新字楼澡较长雨的投粥资回鉴收期美，势赠必会者对公抖司形蜓成较维大的顽资金谱压力骨。淋3、朴时机嫁A．铅天津后市写灿字楼拦市场觉逐渐守复苏典，高孙档写赏字楼躬空置照率呈粮下降芬趋势神。册B．他参加叼WT中O以庆后，假外商抗及涉恶外机号构的块增加杀会导宾致写肾字楼慧市场弱需求绘量上蛋升。下C征．周电边竞期争项滤目较偏少，盟现有炊的竞包争项担目从阳规模唇、产陵品定旺位、敞超前避性等烛方面帅与顺溜驰广务场相孤比具蹲有一钉定的习劣势挂。炎D百．从寸市场炕调研左的情瓦况来蔬看，性天津术市写池字楼僻工程风竞争渠多集拾中在群常规基操作悦层面脑，很小少有俭既符销合写租字楼燥客户照特定熔需求宰又具阳鲜明佳理念坛的写脑字楼业工程炊。如专顺驰臂广场注能提输高常侨规操绣作层常面的碎合理揪性、咸超前英性，摘又能果拥有同主题疏鲜明芳的产挪品定汇位，势将极刃大地丙提高卷产品证竞争筑力。征4、际问题足Ａ．艘从顺德驰广接场的习现状左看，蓄西康免路拓浮宽改偷造尚蜻需一思段时运间，并周边牙道路业较窄解，交萍通状察况拥谁挤。吉Ｂ．追顺驰戒广场塘周边睡以住测宅居唇多，自区域详性的景商务绕气氛腰不够项浓厚餐。狡Ｃ.打由于钱工程预位置逐位于碎市中浸心，用而且有定位丹在高严档写沫字楼户上，持所以企将来规估计贫租售露价格旬同周继边的隆写字齿楼相佛比会炭偏高寒，可绕能会怖对将童来的晶营销熟造成勒压力杰。斧〔二施〕发回展构那么想添结合怖顺驰绍广场眼工程剪SW质OT凤因素总分析土，结照合目蔽前天订津写赚字楼孟市场岛现状龟，拟秆将顺鼠驰广瓦场项降目发英展成值为一递个具逆有综贿合商割务功奸能、跟配套伙设施颜先进神的高朵级商辅务区渣，以疲高档讯写字笛楼、拼单元博式公据寓两娇局部因功能唇为主翼，辅兽之以升较大远规模般的康题健设百施作接为项眉目的夺竞争遥性理文念。犯写字艇楼销然售均浆价定德位于剥90私00瓶元/缠平方址米，滑租金指2占.锦8元浴/天朴·筝平方融米，卧单元扯式公终寓销刮售均降价定占位于慰11偶00万0元僻/平守方米抛。铜主力友客户派群定雪位于射中型姻公司魔及外阳资机局构，烟同时锣考虑世一小辰局部奴临时歇性机辰构及乎小公溜司。纵四、炼规划耻设计赢思想颂及经幕济技船术指蜡标谎〔一枝〕设啄计说客明罢建筑呜平面枝布局勾在充柄分考伸虑用智地、益道路毙、城画市景托观等方特点伯，结填合内水部使桂用功蝴能的举特点轻，设础计成炊四个醒渐次父升起午的高黑层单蛮元，做在沿泥西康外路、街汉阳辣道前仔尽量徒退让枯，形讨成大丸面积艺的绿户化广停场，脚结合逮裙房汗内的浴娱乐祝、健趴身、俗餐饮答等功重能，多使本翅工程舅成为选一个吹名副课其实冤的健浅康商慕务城温。结必合广庄场、瞧绿地珠、道渣路等吩设计鼠了功党能分娃区明东确的顷各部技分出危入口属。在比沿西做康路但设置左办公往主入靠口，鉴餐饮境、康丈乐入睁口设默在汉馒阳道节一侧舒。后萌勤入庄口设浇在北荣面。志主楼收三个溪主要宿单位挑共用弓一个估大的止出入食口，转底层治宽敞奥通畅奸的大回堂为亲三家踩共用奉，舒察适而屡气派她豪华墓。裙成房按屯照设个计要疑求布组置了获为写仪字楼间配置变的咖趟啡厅熟、多意功能祝厅、岸职工营餐厅喘、精态品商悔店、汉商务删中心励、后外勤服滩务、嗽游泳端桑那夺、健贺身、天娱乐尚等设坝施，脊力求光使该妹建筑于成为格未来腹的高常档次处健康汁商务扛办公洒中心龟。即建筑滩造型智设计伯该工用程位雹于天块津市卫的老婆城区旧，为氏了和太城市龟形态嫌到达思和谐是，设怜计了浸四个随渐次议升高乌的单月元体马，带动遮棚龙的屋旬顶花爹园提址升了蒙写字景楼的甩使用柏品质踏，遮索棚形纳成的谜过度汽空间拒使高嗽大的冲建筑匙主题叔与天寿空形收成自樱然的借衔接套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