长沙市“都市绿洲”住宅小区项目可行性评估报告

长沙市“都市绿洲”住宅小区项目可行性评估报告目录一、评估报告摘要……………………1二、房地产项目可行性评估报告……5第一章、企业资信评估…………5第二章、项目概况评估…………12第三章、市场分析………………16第四章、项目投资估算及资金来源与筹措评估………………26第五章、项目财务效益评估、指标计算及分析………………31第六章、不确定性分析…………35第七章、第一期项目投入分析及第一笔贷款风险评估………38第八章、结论与建议……………43三、附表及附件备查文件目录1、长沙汇丰置业有限公司章程；2、长沙汇丰置业有限公司关联企业简介；3、长沙汇丰置业有限公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《开发资质证书》、《税务登记证》、《贷款证》、《开户核准通知书》；4、湖南新星有限责任会计师事务所对长沙汇丰置业有限公司注册资本的《验资报告》【湘新会验字（2002）第045号】；6、长沙汇丰置业有限公司2003-2004年度会计年报和2005年6月会计月报；7、长沙市规划管理局《建设用地规划许可证》【共3个，编号分别为：出（2002）0165号、新（2003）0037号、新（2003）0040号】；8、长沙市人民政府颁发的《国有土地使用权证》【共6个，编号分别为：长国用（2003）第005981号、长国用字（2003）第002898号、长国用字（2003）第018112号、长国用字（2003）第018113号、长国用字（2003）第018114号、长国用字（2003）第018115号】；9、建筑工程设计单位《工程设计证书》。评估报告摘要一、项目企业资信评估长沙汇丰置业有限公司是于2002年03月06日成立的，注册资本为贰仟万元人民币，具有三级房地产开发资质的有限责任公司。公司2005年06月末资产总额13311.8657万元，负债总额5.3104万元，所有者权益总额13306.5553万元。通过资产负债、赢利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的领带程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。截止2005年7月20日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用记录。目前已由建设银行河西支行对其进行了信用等级评定，授信等级为A级。二、项目概况长沙市“都市绿洲”项目由长沙汇丰置业有限公司开发建设，项目位于长沙市天心区内，芙蓉南路以西，京广铁路以南，湘江生态廊道以东，省府新址以北。该区域随着省府南移，交通、公建、服务、体育与文化等配套设施日益完善。周边已完成或在建的商品住宅项目有：申奥．美域、柠檬丽都、湘中海星之都、金秋盛德城等。“都市绿洲”项目定位于长沙城南中高档住宅小区，生态化的居住组体，按照功能性、生态性、历史性、经济性的规划设计原则和融合与发展的目标，力求用情感来塑造诗间空间，为后人留下建筑精品。项目规划用地面积232300m2估价，规划总建筑580000m2估价（地上建筑面积），其中住宅500000m2估价，商业20000m2估价，车库2700个合80000m2估价，建筑密度20.51%，容积率2.5，绿地率52%。从目前项目的前期情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。项目规划建设的中高档住宅小区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。项目周边各项市政设施齐备。本项目的开发建设将对该地区楼盘品质的整体提升起到积极作用。三、项目市场分析长沙市天心区省府板块是近两年长沙市楼盘开发量和楼价涨幅较大的区域。该项目定位为具原生态居住环境的城市中高档住宅小区。本项目具有区位价值优势、建筑价值优势、景观价值优势、园林价值优势及开发商背景优势。但是，本项目附近竞争性项目较多，周边楼盘开发情况对其有直接影响。四、项目资金来源项目总投资约为89860万元，计划分三期叠加式滚动开发，第一期开发面积约15万平方米（地上可销售面积，不包括地下车位部分）；第二期开发面积约25万平方米（含义同上）；第三期开发面积约18.6万平方米（含义同上）。其中：（1）项目单位自筹资金35000万元，用于一期的投资为11259万元，占一期项目总投资的41.91%，达到项目资本金要求；（2）申请银行贷款20000万元，占总投资的22.39%，一期贷款10000万元，二期贷款10000万元；（3）可用于投资的售楼回款34860万元。项目滚动开发方式正确，滚动资金有保证。五、项目进度与资金运用该项目目前已有土地平整、房屋拆迁等启动工作，建设性规划设计正在进行中，项目将于2005年10月开工。项目在预售许可证颁发之前资金运用大于资金来源，项目成功的关键问题是能否按期得到建设银行贷款、项目能否按期完工和能否按计划销售回款。六、财务指标项目所开发的商品住宅预计2009年年底销售完毕。经测算，项目在销售率100%实现的前提下，项目可实现销售收入154330万元，销售利润率为35.27%，项目财务净现值为21385万元（IRR=12%），财务内部收益率为51.78%，贷款偿还期2.63年（贷款期限从2005年10月算起）。财务评价结果表明：项目可行并具有较强的抗风险能力。借款本息用销售回款偿还，偿还银行错款本息有保证。本项目的财务效益指标良好，偿还银行本息有保证，能令项目投资方有良好的超额回报，项目实施方案可行。七、不确定性分析采用静态分析，项目盈亏平衡点为62.79%，采用动态分析，盈亏平衡点分别为：住宅销售价格：1913元/m2估价，住宅销售面积：315000m2估价。从上述指标可以看出，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有较大的搞风险能力。对开发建设投资和销售收入两个主要因素进行敏感性分析，项目两个因素分别变化时，销售收入变动较为敏感，当开发投资和销售收入中单个因素在一定的范围内向不利方向发生变化，项目均有一定的宽容度。八、第一期投入分析及第一笔贷款风险评估项目第一期开发土地116,73亩，地上可销售面积15万平方米，一期项目总投资26864万元，开发建筑面积共约17万平方米，住宅与公寓部分143930平方米，商业用房6185.9平方米，可售车位650个，一期总销售收在考虑销售率下为40515万元。一期工程盈亏平衡点71.95%，可实现利润11017万元，项目还贷资金有保证，贷款风险小，项目可行。九、结论与建议项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强国的市场竞争力和抗风险能力。本项目自筹资金部分已全部落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目方案可行。由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。开发商应结合长沙市房地产市场、消费者心理、特别是中高档物业消费对象的需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成配套景观及小区出入详细设计及施工；应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，促销等环节全面控制，加快回款速度，同时加强项目开发成本控制与管理，以确保项目资金的正常运转。房地产项目可行性评估报告第一章企业资信评估企业简介公司名称：长沙汇丰置业有限公司法定代表人：曹矛盾注册资本：2000万元企业类型：有限责任公司公司注册及办公地址：长沙市芙蓉中路279号（金源大酒店天麒楼17楼）经营范围：房地产开发（三级资质）；建筑材料、装饰材料的销售；房屋租赁。成立日期：自2005年3月6日营业期限：自2005年5月27日至2009年5月27日其他有关资料：企业法人营业执照注册号：4301002013875税务登记号码：国税字430105734787834号地税湘字430105734787834号计算机代码：38110注册资本验资机构：湖南新星有限责任会计师事务所股东情况根据长沙汇丰置业有限公司章程介绍该公司股东情况如下：股东名称住所出资额出资比例出资形式浙江千足集团有限公司浙江省永康市华丰中路55号1200万元60%货币张鲁豫长沙市雨花路边67号6栋房400万元20%货币黄伟标浙江省永康市古山镇黄塘坑村300万元15%货币章小丰浙江省杭州市江干区商教新村9-26-101100万元5%货币借款人公司控股股东情况、公司经营范围、企业合法性有效性分析控股股东浙江千足集团有限公司是由现长沙汇丰置业有限公司法定代表人曹矛盾先生发起和控股的涉足房地产开发、黄金珠宝首饰、酒店、装饰等产业集科、工、贸为一体的大型企业集团公司，截止至2005年5月，集团公司总资产35579万元，总负债14043万元，所有者权益21476万元。集团公司主要子公司永康市千足房地产开发有限公司现有总资产15489万元，净资产11020万元，为银行“AAA”信用企业，2003~2004年被金华市人民政府授予“重合同，守信用”企业，连续多年获永康市“消费者信得过单位”，公司先后开发了九铃东路商住楼、南苑商住楼、华丰1-6号商住楼、城南农机大楼、壬景路排屋，华丰公寓、千足广场、城东路阳光花园、千足滨江苑、上海三湘盛世花园等商品房及办公楼，累计开发面积60多万平方米，已竣工商品房的合格率和销售率均达到100%。2004年2月集团公司成功收购了长沙汇丰置业有限公司股份，成为现长沙汇丰置业有限公司控股股东。公司经营范围为房地产开发、建筑材料、装饰材料的销售；房屋租赁。是长沙市建设委员会审批认定的具有房地产三级开发资质的房地产开发企业。据此，该公司在设立和行业资质方面均具有合法有效性。公司组织结构与管理层素质1、组织结构公司实行董事会领导下的总经理负责制。董事会由7名董事组成，高董事长并由其担任公司法人代表。总经理由董事会聘任，负责公司的日常经营管理。公司下高“五部一室”，即配套部、物管部、财务部、工程部、市场部、办公室。长沙汇丰置业有限公司组织架构图股东大会股东大会董事会董事会工监事董事长副董事长工监事董事长副董事长财务经理总经理财务经理总经理财务部配套部物管部市场部工程部办公室财务部配套部物管部市场部工程部办公室队公司现有员工32人，其中专业技术人员24人（高级职称人员1人、中级职称人员14人、初级职称人员9人）。公司员工队伍知识结构合理，经营管理规范，市场竞争力强。2、管理层素质公司管理层由董事长、副董事长、总经理、总工程师、总会计师等组成，都具有大专以上学历，文化素质高、专业能力强，从事房地产开发工作多年，有着丰富的企业管理、房地产开发、组织经营管理能力。董事长、法人代表曹矛盾，男，汉族，浙江人，高级经济师。于1993年学校毕业后从事经营黄金珠宝首饰，开办了金华经济开发区金宇宝行，任总经理，后又成立了千足金行，担任法人代表和总经理。1995年开办了当时浙江省永康市最大的酒店—金宇大酒店。在原始积累初具规模的同时，开始涉足房地产行业，于1997年成立了永康市第一家私营房地产公司永康市千足房产开发有限公司，担任公司法人代表和总经理。公司自创建以来，无论在产业结构，产品运行质量，技术创新都进行了较大力度的改革和创新并都取得了较为显著的成绩，先后开发了永康市九铃东路商住楼，南苑商住楼，华丰1-6号商住楼，城南农机大楼，千景路排屋，华丰公寓、千足广场、城东路阳光花园、千足滨江苑、上海三湘盛世花园等项目，累计开发面积60多万平方米。正在开发中的有永康市世贸滨江花园（建筑面积86500㎡）、长沙都市绿洲（建筑面积58万㎡），已取得土地使用权的上海临港新城85亩土地、永康市阳光花园二期也正在规划中。其后又成立了与房地产有着密切业务联系的永康市千足装饰工程有限公司，均由曹矛盾担任公司法人代表和总经理，形成了一条龙的配套服务链。2004年12月成功收购了长沙市汇丰置业有限公司股份并担任公司的法人代表和总经理。副董事长，沈铁，浙江人，浙江人，大专学历，有着十多年的军旅生涯，转入地方后，在湖南省广播电视厅工作，历任计财处副处长、产业办主任、开发公司总经理、物业总公司总经理等职。2001年任湖南省君悦置业有限公司总经理；2005年1月起任长沙汇丰置业有限公司副董事长。自从1994年从事房地产开发以来，成功开发了“愉景花苑”、“御景大厦”、“怡景民居”、“君悦星城”，合作开发了“铜锣湾商业广场”，总开发面积逾三十万平方米，对房地产开发有较丰富的实践经验。财务总监谷明霞，女，大专文化，会计师，九三学社社员，永康市、金华市二级人大代表，历任主管会计、财务主管、审计处长、财务处长等职，经验丰富。工程师王明虎，浙江金华人，大专学历，主要专业为建筑管理、建筑经济管理、房地产经营与管理，1992年～1996年，历任施工员、项目施工技术负责人，主要施工项目有：金华客运中心机修车间、友、龙岭小区商品房、金华交通局宿舍、金华振飞公司厂房等工程项目，1997年～2000年就职于永康市紫薇建筑工程有限公司，历任项目技术负责人、项目经理，主要施工项目有：永康市公安局交警大队搬迁工程、杭州解百永康华联商厦扩建工程。2000年到今就职永康市千足房地产开发有限公司，任工程部副经理、经理，主持施工、管理项目有永康市千足房地产开发有限公司，任工程部副经理、经理，主持施工、管理项目有永康市千足广场（框架结构，13层，14500平方米）、华丰公寓（框架结构，10层，19000平方米）、阳光花园商品房（框混，五层，8500平方米）、金城路排屋（7900平方米）、世贸滨江花园（在建，剪力墙结构，865000平方米）。表现为基础理论知识扎实，施工现场管理经验丰富，组织能力、沟通能力强。近几年主要经济指标、经过状况及财务状况会计科目2003年12月2004年12月2005年06月总资产9841780292133118657.06流动资产98285499.83137518701.09133014099.41货币资金414408.48474973.1923470.08预付帐款12000.0020420276.000其他应收款59597142.8025093177.5020456611.99存货38257948.5591530274.40112534017.34固定资产原值167044.00167044.00167044.00固定资产净值132302.35111788.83104557.65流动负债78354027.304564936.5053103.64应付工资004800.00应付福利33873.8441937.6448303.64其他应付款78320153.464255998.660负债总额78354027.304564936.5053103.64实收资本20000000.0020000000.0020000000.00未分配利润63774.8865553.4265553.42所有者权益20063774.88133065553.42133065553.42利润总额22037.581778.54净利润22037.581778.54资产负债率（%）79.613.330.04流动比1.2530.132504.8速动比0.76610.07385.66根据以上会计报表的基本数据，经评估分析认为：1、该公司2004年的资产总额比2003年增长39212688元。增长的资金体现在未分配利润增加、预付帐款、其他应收款和存货上，说明该公司在项目储备、土地储备上动作较大，其他业务员上盈利状况也较佳。2、公司无长、短其借款，资产负债率低，流动比率和速动比率均高，说明该公司有较强的短期偿债能力。公司信用及银企关系长沙汇丰置业有限公司成立以来无银行借款或其他长、短期借款。自该公司“都市绿洲”项目开始筹备、策划以来，该公司在建行河西支行输了报建费预存、拆迁资金到帐、设计策划资金转帐等资金存取与转帐手续。该公司在与建行河西支行的业务往来中讲求诚信，2005年经建行河西支行评定为A级信用等级客户。公司未来的发展前景该公司的控股方及高层管理人员具有丰富的房地产开发经验，在长沙市房地产开发竞争中，该公司在极具区位优势的南城一举拿下三百多亩土地，表明了该公司良好的资金实力和管理层良好的前瞻眼光，随着该公司一期项目的开发、销售，其二、三期存量土地的进一步开发必将为其带来更丰厚的利润来源，因此，该公司未来具有较大的发展潜力。第二章项目概况评估项目区位状况“都市绿洲”住宅项目位于长沙市天心区新开村，芙蓉南路以西约150米，京广铁路以南约1000米，湘江生态廊道以东，省府新址以北。项目建设内容、规模和规划设计方案项目名称：都市绿洲（暂定名，以下简称项目）项目建设地址：长沙市天心区新开铺办事处项目建设规模规划占地面积：232300m2规划总建筑面积：586000m2其中：地上建筑面积：523000m2地下建筑面积：66000m2住宅建筑面积：500000m2地上公建建筑面积：3000m2地下公建建筑面积：6000m2地下车库建筑面积：60000m2商业用房建筑面积：20000m2人防等建筑面积：0容积率：2.5建筑层数：12~17层总户数：4170户总人数（按每户3.5人计）：14595人停车位数量：2700个人均集中绿地面积：8.28m2规划设计方案1、整体规划设计“都市绿洲”住宅区总体由栋住宅依山就势又按自然地理位置可独立成组团地座落于青山绿丛中，设计新颖，景观别致；利用山谷天然位置建成的整体地下车库与各栋地下车库及架空出入口联成一体；沿东西方向设计有约100米宽、800米长的集水景、山景于一体的景观长廊。2、居住用房户型设计“都市绿洲”项目中住宅面积为500000m2估价，共有住宅数4170套，住宅户型、平面格局多种，其中：两居室户型：销售面积90m2估价，占总户型25%。三居室户型：销售面积110~130m2估价，占总户型55%。四居室户型：销售面积140~160m2估价，占总户型10%。精品小户型：销售面积60m2估价，占总户型10%。项目合法有效性分析根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销等环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。该项目已取得长沙市发展计划委员会长计抽<2002>191号关于《长沙汇丰置业有限公司“都市绿洲”住宅小区立项的批复》，已取得长沙市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》，取得了项目所需用地的《国有土地使用证》，目前，项目正进行建设性设计与规划，从项目前期进展情况和已取得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。项目建设的必要性建设意义“都市绿洲”住宅小区位于长沙市天心区新开村，芙蓉南路以西约150米，京广铁路以南约1000米，湘江生态廊道以东，省府新址以北。是为配合长沙市招商引资、引智工作，改善来长沙投资兴业经营者及高科技人员居住条件，完善城南省府周国布局与配套，实现城市居民梦寐以求的集城市居住的方便性、山水景观的怡人性、投资价值的体现性于一体的城市绿肺工程。项目规划用地面积232300m2,总建筑586000m2，可售面积中，住宅500000m2，商业20000m2，车库2700人合60000m2，建筑密度20.51%，容积率2.5，绿地率达52%。包括本项目在内的周边楼盘的开发建设对改善该地区的环境状况起到了积极作用，在该地区建设居住及配套服务项目是必要的。最高最佳使用分析最高最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能给项目带来最高价值的使用，该原则是要说明，项目是要以房地产的最高最佳使用为前提。该项目从立项到审批，从规划到土地的取得，从要领性设计到详细规划设计，从土地与建筑物的均衡性到该项目与周边环境与项目的协调性，从项目定位的现实性到项目前瞻性与可持续性，都可以看出，该项目规划建设的中高档住宅区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。环境保护评价“都市绿洲”项目周边环境良好，北面是环境优美的南郊公园，西边是湘江及沿江风光带，附近没有产生对空气、水源造成污染的单位。本项目建设中的土方、废物、废渣将采取定点集中处理，不会对周边环境造成污染、破坏。项目建成后，生活污水和雨水分流排放，粪水经净化分解达到国家排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网。宅间距设计符合城市规划要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光通风条件，以天然气为燃料，室内外环境较理想。本项目环境绿化有专业设计公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压，利用山体的自然落差逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域成为一个环境舒适、优美、宁静的住宅区。综合以上分析认为，长沙汇丰置业有限公司的“都市绿洲”项目建设符合国家产业结构和长沙固定资产投资计划，且地理位置优越，交通方便，规划设计合理，项目建设条件具备，评价可行。第三章市场分析长沙房地产市场分析（一）长沙市2004年房地产市场状况1、房地产开发规模继续增长，房地产开发投资增速趋缓。2004年长沙市共完成房地产开发投资175.54亿元，比2003年同期增长了43.23%，过历史新高。房地产投资继续保持了高速增长的局面，社会资本介入房地产市场的热情高涨。但从增速来看，受上半年国家宏观调控政策的影响，增速有所下降，2004年的房地产开发完成投资增幅较2003年回落6.61个百分点，回落趋势较明显。2004年，长沙市房屋施工面积共1462.40万平方米，同比增长32.19%，房屋竣工面积591.90万平方米，同比增长33.54%.房地产开发规模继续保持较高增长。2、商品房上市量呈负增长，商业用房供应量呈现理性回调202004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。其中，批准住宅预售面积361.67万平方米，同比增长-5.28%；批准办公用房预售面积21.45万平方米，同比增-29.62%。商业用房的供应量比2003年回落了3个百分点。2004年长沙市商业用房的供应量呈现出理性回潮。3、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升2004年，全市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。据长沙市房地产交易中心统计，2004年，全市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年我市商品房价格涨幅较大。4、地产抵押登记继续攀高，个人住房贷款增速放缓2004年，全市共办理房地产抵押登记37050起，抵押面积1129.27万平方米，抵押金额284.41亿元，分别比去年同期增长24.51%、54.98%和46.45%。全市房地产抵押贷款业务继续增长。2004年，长沙市共办理个人住房抵押贷款30746起，抵押面积363.63万平方米，抵押金额80.61亿元，分别比去年同期增长9.5%、10.15%、和14.57%，但增幅分别比去年下降了66.45、67.99和44.4个百分点。2004年10月底人民币9年以来首次上调基准利率0.27个百分点，利用银行按揭购房的成本将增高，消费者今后购房将会更趋理性。目前全市个人购房按揭率约为80%，预计今后个人购房按揭的比重会有所下降。5、城市房屋拆迁大幅下降，旧城改造规模趋小2004年，全市共拆迁房屋3981户，拆迁房屋建筑面积53.29万平方米，分别比去年同期增长-21.26%和-37.85%。其中拆迁住宅面积31.06万平方米，同比增-29.18%。长沙市城市房屋拆迁量继续下降，其主要原因是：今年是全市城市建设“三年大变样”目标完成的收尾之年，占拆迁量较大比重的市政道路建设项目开工不多，仅有人民西路、韶山南路、府后路等项目。且由于国家宏观政策调整，严格控制拆迁开发规模，造成新申报的开发类拆迁项目也为数不多。同时受地价上涨、拆迁周期拉长等因素的影响，旧城改造难度明显加大。6、经济适用房建设有所回升，后市将限量供应2004年，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资10.58亿元，竣工建筑面积为110.74万平方米，销售经济适用住宅面积115.96万平方米,分别比去年同期增长147.21%、88.98%和56.91%。经济适用房建设量有所加大。2005年受经济适用住房建设用地的限制，全市经济适用房的开发规模将控制在50万平方米左右，后市将限量供应。（二）长沙市房地产市场存在的主要问题1、商品房供应结构不合理，市场仍需调控表现在两个方面：一是市场上高价格、大户型的商品房偏多，适合中等收入居民需要的中小户型、中低价位的商品住宅供应不足；二是商业用房供应量偏大，存在一定风险。目前，商业用房受到了投资者的高度关注，追求高回报率导致商铺投机成分增多。不论是否属于商业区，几乎绝大部分项目的邻街底层均建成有商铺。由于商业用房供应量较大，全市已出现商用物业租赁市场有行无市，甚至经营难以为继的现象。2、部分紧俏楼盘已出现投机现象由于近几年来长沙市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。3、住宅供应市场化程度不高，影响开发商的投资热情我国住房制度改革自98年停止实物分房以来，住房需求实行市场供给制。然而，由于非市场化运作商品房的的存在，实际上长沙市住宅供应市场化程度不高。全市面上非市场化动作的商品房共有三种，一是经济适用房，二是公务员住宅小区，三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。目前，全市经济适用房的建设规模受到了一定的控制，公务员住宅小区建设仍在加速进行，部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房越来越多。由于这些商品房是以低于市场价格甚至开发成本的价格向职工销售，扰乱民长沙市商品房的市场秩序，形成了不公平的市场竞争环境，将大部分具有二次置业消费能力的政府公务员，有稳定收入的国有企事业单位职工排斥在商品房消费市场之外，挤占了按市场行为经营的开发企业的市场空间。这种现象对开发商的投资积极性有较大影响，不利于吸纳外来投资，也影响了长沙市的投资环境。4、开发企业规模偏小，综合竞争力需进一步提升随着长沙房地产市场的快速启动，进入的房地产业的企业数量迅速增加，但是缺乏大型、超大型房地产企业集团，大部分企业经营规模较小，自有资金实力薄弱，抗风险能力弱。（三）对2005年长沙市房地产市场的预测与分析1、开发增速减缓，土地资源优化配置。预计2005年受国家宏观调控政策的影响，我市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。2、市场需求旺盛，房价稳中有升据初步预计，2004年，长沙GDP总量已突破500亿大关、全部工业总产值突破性1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年提以跨越。长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。我市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。据测算，我市住房需求每年在400万平方米以上。其中前两种是主体，同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上涨。3、梯极消费格局稳定，二级市场更趋活跃二手房交易量在2003年完成历史性跨越，2004年稳步上升后，将在2005年再创历史新高，交易量突破200万平方米。一方面是房价整体上激活了部分存量二手房进入市场，另一方面是我市梯极消费格局基本已形成，二手房需求量逐年扩大。二级市场的活跃将在一定程度上化解后市潜在的供求失衡的问题。4、金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战按照国家新的金融政策，从2004年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在2005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必导致我市房地产市场格局的新一轮演变。长沙市住宅市场状况长沙房地产价格结构现状1500-2100元/m2的普通商品房1100-1300元/㎡的经济适用房3000元/m1500-2100元/m2的普通商品房1100-1300元/㎡的经济适用房 2300-2700元/m2中高档商品房长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在3000元/m2左右,而新兴住宅区域的价格在1500-2300元/m2,经济适用房价格在1100-1300元/m2,住宅市场总体价格的区间级差不大,与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。长沙市商品成交均价走势图25002000150010005000199819992000200120022003（1-6月）————住宅成交均价资料来源：长沙市房地产交易管理所自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步发展起到积极作用，市场在经历了数年的发展后进入了较为平稳的成熟阶段，消费者需求亦日渐成熟。为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的发展商专门聘请国内、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与经营，新推出市场产品的综合素质正以惊人的速度跳升。省府天心生态新城房地产状况随着省府新址的南移、天心区址的南迁，天心区南城房地产开发如日出东方，喷博向上，房产景气一路攀升，既二环内的南郊公园板块获得可喜成绩后，沿芙蓉南路向南，房地产开发、土地使用权出让如火如荼，相继有围绕中南大学、省经干院、省电大的教育板块和以省府、区府为中心的行政板块在加速建设。项目市场前景分析（一）、项目周边竞争性项目分析1、申奥．美域：位于新姚路以南，以多层和小高层为主，销售均价为2300元/m2，小高层销售均价2700元/m2，车位6.5万元/个。2、盛世康城：以倡导原生态风景住宅区人居品质的楼盘形象出现，极低的分摊率让品质与实用巧然结合，销售均价2680元/m2，车位6万元/个。3、柠檬丽都：柠檬文化，健康住宅，多层为主，销售均价2400元/m2。。二期小高层销售均价2700元/m2，车位6.5万元/个。（二）项目售价预测采用市场比较法选取地段与区位相同，结构相同，规模相似，环境可比的几个楼盘，进行销售均价比较分析，在对项目开发与销售日期内国民经济与宏观经济政策、房地产开发走势、消费者购买不确定性等因素的综合分析后，基于项目评估的保守性原则，确定“都市绿洲”项目住宅销售均价为2500元/m2；公寓2650元/m2，商业用房均价为5000元/m2，车库销售均价为5万元/个。五、项目SWOT分析（一）项目优势1、区位优势都市绿洲项目位于长沙市天心区内，芙蓉中路以西，湘江生态廊道以东，省府新址以北，交通条件良好，项目用地离芙蓉路最近处为150米，新姚路正在建设中，既享快速交通之便利，又与车流所造成的声、光污染相隔离。2、建筑价值优势将城市的长远发展目标作为建筑价值设计的出发点，力图实现人工的都市环境融人自然之中，实现建筑与环境的融合统一，人不再孤立于建筑、环境之外。3、园林景观价值优势“仁者乐山，智者乐水”。区域内自然环境优美，名树古木保护完好，绿化率极高。山涧小溪与山塘则为项目提供了良好的自然水系。因此，顺势而居的建筑设计理念和尽量保护原始山林的景观布局，使人与自然得到了天然的融洽。4、开发商背景优势作为长沙汇丰置业有限公司的大股东——浙江千足集团公司，是一家有着9年房地产开发经验、曾开发了永康市九铃东路商住楼、南苑商住楼、华丰1—6号商住楼、城南农机大楼、千景路排屋、华丰公寓、千足广场、千足滨江苑]、上海三湘盛世花园等项目，开发总量逾60万M2,是资金充足、经验丰富的开发企业。（二）项目劣势项目开发正处于动荡期，各部、委对房地产炒作的打压也殃及到政党的购买与销售，谨慎的房贷政策也对开发商的资金实力和融资能力是个严重的考验。（三）发展机会项目用地现有植被优良，能否很好地利用其植被环境，同时又克服项目用地落差大，地质条件不良等因素，是项目成功的关键。开发理念好，但修建性规划能否在控制项目总投资的条件下充分体现规划设计思想，是使项目成功的前提。滚动开发的工程安排对资金压力和销售压力是一个有效的解决方式，因此，工程能否按期开工和竣工，销售计划是否周详完善，售楼款能否得到有效合理的利用，是项目成功的保证。能否得到银行资金的支持，对象本项目这样的分期开发楼盘，同时，财务杠杆系数高的建设项目，是成功的先决条件。（四）项目面临的挑战临近地区住宅供应量大，面临较大的价格竞争和放量竞争。房产新政下，住宅空置重新上升，项目面临市场营销压力。投资期长，受政策和市场影响大，融资风险和市场风险较大。第四章项目投资估算及资金来源、筹措评估一、投资估算1、本项目投资估算范围为长沙市“都市绿洲”住宅小区项目的总投资。2、投资估算依据本项目投资估算是依据建设部关于房地产建设的有关规定；长沙汇丰置业.有限公司提供的项目立项文件、建设用地规划许可证、土地使用证、公司报表等文件；本公司调查、咨询所得资料及对类似项目的投资估算经验。3、项目建设规模及规划的指标规划用地面积232300m2规划总建筑面积586000m2其中：地上建筑面积542000m2地下建筑面积83000m2地上总建筑面积542000m2住宅建筑面积500000m2地上公建面积3000m2地下总建筑面积83000m2地下公建建筑面积3000m2地下车库建筑面积8000m2人防等建筑面积0m2容积率2.495绿地率52%总户数4170总车位27004、投资估算本次评估在对各成本项目进行分别测算与综合分析的基础上，确认项目总投资为89317万元。（1）土地费用：土地费用包括土地转让费、拆迁安置费、契税，项目建设用地280.8亩，估算的土地费用总额为19440万元，土地均价为69.23万元/亩估算。其中：（1）土地转让费按45.54万元/亩估算，为12788万元；（2）土地契税按土地转让费评估价4%估算，为512万元；（3）拆迁安置补偿费按实际发生数计算，为6140万元。2、前期工程费3386万元。其中：（1）可研费按总建筑面积每平方米10.18元估算,住宅设计按工程投资概算的2.2~3.5%,为1463万元；（2）水文、地质勘探按实际发生数估算，为225万元；（3）道路、供水、供电按每平方米土地3元估算，为61万元；（4）土地平整按每平方米土地80元估算，为1637万元。3、筑安装工程费48742万元。其中：（1）住宅建筑住宅建筑面积500000m2，按800元/m2估算，为40000万元；（2）商业建筑面积20000m2，按760元/m2估算，为1520万元；（3）公寓建筑面积22000m2，按810元/m2估算，为1782万元；（4）地下车库建筑面积60000m2，按680元/m2估算，为5440万元；4、基础设施建设费2726万元。其中：（1）供电工程按建筑面积580000m2×１６.5元/m2估算，为957万元；（2）供水工程按总建筑面积580000m2×１2.1元/m2估算，为702万元；（3）排污工程为191万元；（4）小区道路工程按建筑面积分摊6元/m2估算，为348万元；（5）小区绿化工程按建筑面积分摊1元/m2估算，为58万元；（6）路灯工程116万元；（7）环卫设施116万元；（8）供气、消防设施及其他列支174万元5、公共配套设施建设费414万元。其中：（1）办公管理用房按实际建筑面积、每平方米为800元估算，1000㎡×800元/㎡估算=80万元；（2）设备用房按实际建筑面积、每平方米为800元估算，由为160万元；（3）其他（含小区监控系统、围墙）174万元。6、开发间接费用208万元。土地使用费按中等城市1.2元/平方米计算；分散市政公用设施建筑面积分摊。7、管理费用487万元。按建安投资1%估算。8、财务费用2409万元。该项目建设银行贷款为20000万元，贷款期限3年，年利率按规定的二年期基准利率5.76%上浮30%、确定为7.5%；按实际建设期估算。9、销售费用按销售收154430万元的1.2%估算，供不应求为1852万元。10、其他费用9091万元。其中：（1）施工力预算或标底编制费按建筑安装工程总额的0.1%估算，则为45万元；（2）工程合同预算、标底审查、招标管理费按建筑安装工程总额的1.1%估算，为22.5万元；（3）合同公证费按合同价款的万分之二估算,为9万元；（4）施工执照费（含报建费）按建设工程设计概算总金额0.1%估算和140元/平方米计算，为8445万元；（5）工程质量监督费、工程监理按工程概算0.85%估算，为382.5万元；（6）竣工图编制费用按设计费的7%估算，为70万元；（7）工程保险费按工程概算总额或工程概算加成的0.2%-0.3%估算，则为90万元。12、不可预见费用487万元。按建安工程费1%估算。以上费用说见评估表1《项目总投资估算表》。二、项目资金来源与筹措1、项目总投资为89446万元，其构成是由项目单位的自筹资金、银行贷款及项目预售回款组成。2、项目单位自筹资金35000万元，用于土地购买、拆迁、报建和项目其它投入,一期项目资金已落实到位。3、申请银行贷款20000万元，年利率7.5%,用款计划：第一笔申请10000万元，2005年第一次投入使用2222万元，2006年第二次投入使用7778万元；第二笔申请10000万元，于2007年投入使用。4、本项目销售收入154330万元，其中34445万元将用于弥补项目开发资金不足。具体构成详见评估表2《投资计划与资金筹措表》。三、项目资金成本分析该项目的资金来源为公司投入的自筹资金（含项目资本金和商品房预售收）与银行贷款两面三刀项，分别为69446万元和20000万元，投资比例分别为77.64%和22.36%，资金成本率分别为0和7.5%。所以该项目的综合资金成本率KW为：KW=∑WiKi=77.64%×0+22.36%×7.5%=1.68%第五章项目财务效益评价、指标计算及分析财务基础数据的确定1、项目建设工期：计划工期为4年，即2005年10月开工至2009年10月竣工。其中：2006~2008年为施工与销售的交叉期，2009年底前销售完毕。2、项目基准收益率（财务折现率）根据国家发改委颁的社会折现率结合房地产业实际取12%，作为该项目的基准收益率。3、项目成本费用的估算（详见评估表3）该项目的全部成本费用即为项目的总投资。根据该公司产品成本核算方法与产品销售计划，将项目的全部成本费用按各产品的建筑面积归集到不同类型的物业中，可计算出《开发产品成本归集估算表》。据此测算的结果是：项目总成本费用为89860万元，其中：住宅成本费用为75866万元、公寓成本费用为3360万元、商铺的成本费用为2955万元、车位成本费用为7680万元。4、产品成本费用的分摊（详见评估表4）根据该公司制定的工程进度与产品销售计划，按年度进行分摊之后，可得《开发产品成本分摊估算表》，其中2006年为13479万元、2007年为29904万元、2008年为31087万元、2009年为15390万元。5、销售价格测算（利用市场比较法）依据该项目的规划方案，价格定位及所处的周边环境，本评估确定的公寓均价为2650元/㎡、小高层住宅均价为2500元/㎡、商铺均价为5000元/㎡、车库的销售价格为50000元/个（详见第四章“产品及市场分析）。该项目不考虑出租方式。6、项目销售收入的测算本可行性评估不考虑产品销售率的影响，则计算的销售收入为154330万元。各单项产品的计算过程如下：（1）公寓销售收入=建筑面积×销售价格=22000㎡×2650元/㎡=5830万元；（2）小高层住宅销售收入=建筑面积×销售价格=500000㎡×2500元/㎡=125000万元；（3）商铺销售收入=建筑面积×销售价格=20000㎡×5000元/㎡=10000万元；（4）地下车库销售收入=个数×销售价格=2700㎡×50000/㎡=13500万元；项目产品销售收入预测表单位：万元产品名称公寓住宅商铺车库合计建筑面积（㎡）22000㎡500000㎡20000㎡2700个销售收入58301250001000013500154330其中：2006年销售收入8751875015002025231502007年销售收入14584375020003375505832008年销售收入23324375030004050531322009年销售收入1166187503500405027466说明：小高层住宅、公寓、商铺、车库2006年销售比例分别为15%；2007年销售比例分别为35%、25%、20%、25%；2008年销售比例分别为35%、40%、30%、30%；2009年的销售比例分别为15%、20%、35%、30%。财务效益评估1、盈利能力分析根据该公司经营期内各年盈利情况，可得《损益表》（见评估表6）；综合项目建设与经营期间的现金流入流出情况，可计算出《项目全部投资现金流量表》（见评估表7）。根据上述结果，计算得出：（1）项目投资利润率：60.58%（2）项目销售利润率：35.27%（3）财务净现值：21385万元（4）财务内部收益率：51.78%以上各项财务评价指标显示，“都市绿洲”工程建成后，其经济效益良好，所得税后内部收益率达51.78%，远远高于项目的融资成本，项目具有很好的获得能力和借款偿还能力。2、贷款偿还期计算该公司拟申请有20000万元体贴款以2006年、2007年、2008年实现的项目产品销售收入扣除用于项目商品房销售税费和所得税后，即可用于还贷。据此可计算得出项目贷款偿还期为2.63年（贷款期限从2005年10月算起）。详见《项目贷款偿还期计算表》（评估表8）。考虑到交房时间及按揭进度，贷款期限确定为3年，即：从2005年10月25日至2008年10月24日。3、利息保障倍数利息保障倍数=（销售收入+财务费用）/财务费用=（154330+2409）/2409=65.06（倍）建设期利息保障倍数为负数，但项目进入正常销售期后，利息保障倍数就远远高于房地产开发行业利息保障倍数1.5的满意值水平。4、本息保障倍数本息保障倍数=（销售收入+财务费用）/（财务费用+到期借款）=（154330+2409）/（2409+20000）=6.99（倍）贷款到期，公司能足额偿还贷款本息。测算结果1、项目销售收入为154330万元；2、开发产品成本为89860万元；3、营业税为7717元；4、城市建设维护费为540万元；5、教育费附加为231万元；6、利润总额为54438万元；7、投资利润率为60.58%；8、.销售利润率为35.27%；9、项目财务净现值为21385万元；10、项目财务内部收益率为51.78%；11、项目的建行贷款偿还期2.63年（贷款期限从2005年10月算起）。第六章不确定性分析房地产投资开发是一个动态生产过程，它具有开发周期长、投资投入量大等特点，因此，很难在项目一开始就对整个项目开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确估计。计算中涉及的因素如开发成本和售价水平等都是理想状况下的估计值，而实际情况是这些值的确定取决于许多变量。其中，开发总成本、售价、开发周期、借利率等是主要变动因素。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。因此，有必要就上述因素或参数的变化对分析结果的影响进行深入分析，以使开发项目财务评价的结果更加真实可信，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。一、盈亏平衡点分析主要是考察房地产开发经营期间的资金平衡状况。作为开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值。1、用静态分析，相关计算结晶为：（1）盈亏平衡点＝固定成本/（销售收入－流转税费－销售费用－土地增值税、所得税（按因定费率征收）＝63.18%（２）销售面积保本点＝开发项目可销售面积×盈亏平衡点=342436m22、用动态分析，各项指标的盈亏平衡点分别为（即税后FNPV等于零时的值，I＝12%）：住宅销售价格：1913元/m2住宅销售面积：379000m2（商业用房及地下车库销售价格保持5000元/m2及5万元/个估计不变，商业用房及地下车库面积保持20000m2及2700个不变）综合分析上述平衡点指标，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有比较大的抗风险能力，但本项目建设单位仍需严格控制好开发成本支出和做好销售计划，防止平衡点上移。二、敏感性分析通过分析、预测房地产开发项目的不确定性因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响，判断项目对于各个不确定因素的敏感程度，从中找出对于项目经济效益影响较大的因素。对本项目而言，开发建设投资和销售收入的影响最大，因此，本项目只选择这两个主要因素来进行敏感性分析。从敏感性分析表中可看出，两个因素分别变化时，税前FIRR和税前FNPV两指标对销售收入的变动比对开发投资的变动较为敏感。当开发投资比基本方案增加10%，或销售收入比基本方案减少10%时，项目税前财务指标均可接受；当开发投资比基本方案增加超过10%或销售收入比基本方案减少10%时，项目财务净收益为6905万元。序号方案敏感因素变化幅度（%）敏感因素分析结果因素一因素二投资利润率财务净现值内部收益率贷款偿还期1基本方案60.58%21385万元51.78%2.632变动方案1销售收入下降10%44.82%14207万元38.78%2.683变动方案2总投资上升10%54.38%14072万元36.09%2.65变动方案3销售收入下降10%总投资上升10%40.08%6905万元23.99%2.7综上所述，当开发建设投资和销售收入中单个因素在一定的范围内向不利方向发生变化，项目均有一定的宽容度，对销售收入向不利方向发生变化，项目表现出较强的敏感性。因此，项目建设单位要严格控制好成本支出，特别要作好周密详实可行的销售计划，以使项目尽快实现销售回款，同时，要防止两种因素同时向不利的方向发生变动，以保证项目经营目标的顺利实现。第七章第一期项目投入分析及第一笔贷款风险评估房地产项目开发的特点是前期资金投入大，生产周期长，但是，项目开始按时间投放的资金往往要由整个项目来分摊，因此，对本项目第一期项目贷款的可行性及风险性分析就十分必要。本项目一期开发116.73亩，开发建筑面积地上部分15万平方米，其中住宅部分121930平方米，公寓22000平方米、商业6185.9平方米，地下车位650个。本项目总投资额为89860万元，将与土地有关的费用及整个项目的规划设计、咨询、勘探、前期费用等对项目开发期进行分摊后，对项目一期工程进行投资估算。项目一期工程投资估算：（1）土地费用：土地费用包括土地转让费、拆迁安置费、契税，项目建设用地116.73亩，估算的土地费用总额为7529万元，土地均价为64.5万元/亩估算。其中：（1）土地转让费按45.54万元/亩估算，为5316万元；（2）土地契税按土地转让费评估价4%估算，为213万元；（3）拆迁安置补偿费按实际发生数计算，为2000万元。2、前期工程费1133万元。其中：（1）可研费按总建筑面积每平方米10.18元估算，住宅设计按工程投资概算的2.2～3.5%，为423万元；（2）水文、地质勘探按实际发生数估算，为65万元；（3）道路、供水、供电按每平方米土地3元估算，为23万元；（4）土地平整按每平方米土地80元估算，为623万元。3、建筑安装工程费13283万元。其中：（1）住宅建筑面积121930㎡，按800元/㎡估算，为9754万元；（2）商业建筑面积6186㎡，按760元/㎡估算，为470万元；（3）公寓建筑面积20000㎡，按790元/㎡估算，为1738万元；（4）地下车库建筑面积20000㎡，按660元/㎡估算，为1320万元；4、基础设施建设费758万元。其中：（1）供电工程按总建筑面积1504115.9×16.5元/㎡估算，为248万元；（2）供水工程按总建筑面积150115.9㎡×12.1元/㎡估算，为182万元；排污工程万元；（3）排污工程50万元；（4）小区道路工程按建筑面积分摊6元/㎡估算，为90万元；（5）小区绿化工程按建筑面积分摊1元/㎡估算，为15万元；（6）路灯工程万元；（7）环卫设施30万元；（8）供气、消防设施及其他列支105万元；5、公共配套设施建设费285万元。其中：（1）办公管理用房按实际建筑面积、每平方米为800元估算1000㎡×800元/㎡估算=80万元；（2）设备用房按实际建筑面积、每平方米为800元估算，则为160万元；（3）其他（含小区监控系统、围墙）45万元。6、开发间接费用57万元。土地使用费按中等城市1.2元/平方米计算；分散市政公用设施按建筑面积分摊。7、管理费用133万元。按建安投资1%估算。8、财务费用756万元；该项目建设银行贷款为10000万元，贷款期限2年，年利率按规定的二年期基准利率5.76%上浮30%、确定为7.5%；按实际建设期估算。9、销售费用按销售收入40515万元的1.2%估算，合计为486万元。10、其他费用2311万元。其中：（1）施工图预算或标底编制费按建筑安装工程总额的0.1%估算，则为13万元；（2）工程合同预算、标底审查、招标管理费按建筑安装工程总额的1.1‰估算，为14.3万元；（3）合同公证费按合同价款的万分之二估算，为2.6万元；（4）施工执照费（含报建费）按建设工程设计概算总金额0.1%估算和140元/平方米计算，为2113万元；（5）工程质量监督费、工程监理按工程概算0.85%估算，为110.5万元；（6）竣工图编制费按设计费的7%估算，为31.5万元；（7）工程保险费按工程概算总额或工程概算加成的0.2%－0.3%估算，则为26万元。11、不可预见费用133万元。按建安工程费1%估算。合计：26864万元二、项目资本筹措：用于一期的116.73亩土地出让金及相关税费已全部交清（见国有土地使用证），项目方目前实际到位资金11259万元，占一期总投资的41.91%，符合房地产项目开发资本金要求。以土地使用权抵押方式向银行贷款10000万元，余额在项目预、销售款中予以解决。三、一期工程项目销售计划资金回笼一期工程地上总建筑面积15万平方米，其中，住宅部分121930平方米（销售均价2500元/㎡）公寓22000平方米（销售均价2650元/㎡），车库约650个（销售均价5万/个），商业用房6186平方米（销售均价5000元/㎡），项目总销售收入40515万元（在销售率分别为住宅95%、公寓95%、车库90%、商业100%的情况下）。四、一期测算结果项目销售收为40515万元；开发产品成本为26864万元；营业税为2026万元；城市建设维护费142万元；教育费附加为61万元；利润总额为11017万元；投资利润率为41.01%；销售利润率为27.19%；项目财务净现值为2705万元；项目财务内部收益率为21.77%；项目的建行贷款偿还期1.64年（贷款期限从2005年10月算起）。第八章结论与建议一、问题与建议1、长沙市房地产市场起步较低，但上升较快，目前，商品房销售均价已超过3000元/m2与长沙市GDP和个人可支配收入水平不太相符，购房者日趋成熟，良好的规划、设计、建筑品质及人文环境已成为高档物业必备的前提条件，开发商应结合长沙市场消费者心理、特别是高档物业消费对象的时尚需求，按照承诺的规划尽快完成景观及庭院详细设计及施工。2、每一开发期的销售高峰期任务较紧，在开发建设报竣不久即应售完，销售延期对项目的影响很大，故应加加强市场销售管理，从市场定位，广告推广，促销等环节全面控制，加快回款速度，以确保项目资金的正常运转。3、本项目投资成本为89860万元，其中较大部分需依赖预售款，因此，应加强市场营销及项目开发成本控制与管理，以保证项目资金的正常运转。二、结论项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强的市场竞争能力和抗风险能力。本项目自筹资金部分已落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目可行并具有良好的经济效益。附2：房地产贷款项目评估表评估表1项目总投资估算表单位：万元序号项目名称总投资估算说明1开发建设投资1.1土地费用19440见评估表1-11.2前期工程费用3525见评估表1-21.3基础设施建设费3141见评估表1-31.4建筑安装工程费48742见评估表1-41.5公共配套设施建设费427见评估表1-51.7.管理费用487建安工程费的1%1.8财务费用（建设期）2409按建设期实际运用时间估算1.9销售费用1852总销售收入的1.2%1.10开发期税费208见评估表1-61.11其他费用9142见评估表1-71.12不可预见费487建安工程费的1%2项目总投资89860评估表1-2土地费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明1土地购置费13300土地实际投入2拆迁安置补偿费6140按土地面积分摊拆迁工程量合计19440评估表1-3基础设施建设费估算表单位：万元序号项目建设费用接口费用合计1供电工程9339310262供水工程（含消防）684687533供气工程373374115排污工程187192056小区道路工程3737路灯工程1248小区绿化工程629环卫设施12410其他62合计29232183141评估表1-4建筑安装工程费用估算表单位：万元项目建筑面积建筑工程费设备、安装及装饰工程费金额合计单价金额单价金额住宅500000580290002201100040000商铺2000058011601803601520公寓2200058012762305061782地下车库8000058046401008005440合计622000360761266648742评估表1-5公共配套设施建设估算表单位：万元序号项目金额估算说明办公及管理用房801000平方米设备及用房1602000平方米其他187按建筑面积分摊合计427评估表1-6开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1土地使用税25中等城市0.4～8元/平方米2供水管网补偿费03供电用电负荷费04分散建设市政公用设施建设费58每平方米地上建筑面积1元5绿化建设费06电话初装费125.1按户均一门计合计208评估表1-7其他费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明1施工图预算或标底编制费48.71000万元以上按0.1%2工程合同预算或标底审查费24.35按合同预算造价的0.05%3招标管理费29.22按中标价格的0.06%4合同公证费9.74按合同价款的0.02%5施工执照费（含报建费）8448.7按建设工程设计概算总金额计收，1000万元以上按0.1%6工程质量监督费121.75建安工程为预算造价的0.25%7工程监理费292.2按工程概算的0.6%～2.5%8竣工图编制费70设计费的7%9工程保险费97.4按工程概算总额或工程概算加成的0.2%～0.3%合计9142.06评估表2投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计2005年2006年2007年2008年2009年1项目总投资898601258023364314511347989861.1开发建设投资898601258023364314511347989862资金筹措1258023364314511347989862.1资本金3500010300100008700600002.2预售收入348600564412751747989862.3借贷资金20000228077201000000评估表3开发产品成本归集估算表单位：万元序号项目名称住宅公寓商铺车库合计出售出售出售出售1土地费用17934789.1717194402前期工程费用283412511345335253基础设施建设费252511110140431414建筑安装工程费40000178215205440487425公共配套设施建设费3431514554276开发期税费16777272087管理费用3921716634878财务费用2222988924099销售费用17087568185210其他费用73493232941176914212不可预见费392171663487合计7586633602955768089860评估表4开发产品成本分摊估算表单位：万元序号产品名称开发产品成本2006年2007年2008年2009年分摊比例分摊成本分摊比例分摊成本分摊比例分摊成本分摊比例分摊成本出售产品89860134792990431087153901住宅7586615%1138035%2655335%2655315%113802公寓336015%50425%84040%134420%672.023商铺295515%443.220%59130%88635%1034.14车库768015%115225%192030%230430%2304.1产品分摊成本合计8986013479299043108715390评估表5项目经营收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计2006年2007年2008年2009年N一经营收入154330231505058353132274661销售收入154330231505058353132274661.1住宅125000187504375043750187501.2公寓58308751458233211661.3商铺1000015002000300035001.4车库135002025337540504050二经营税金及附加848812732782292215111营业税771711572529265713732城市建设维护税54081177186963教育费附加23135768041评估表6项目损益表单位：万元序号项目名称2006年2007年2008年2009年合计1经营收入231505058353132274661573301.1销售收入231505058353132274661543302经营成本13479299043108715390898602.1产品分摊成本13479299043108715390898603经营税金及附加127327822922151184884土地增值税23150653127515435利润总额8166173911859110291544386税前弥补亏损000007所得税2695573961353396179658税后利润547111652124566895364748.1税后弥补亏损000008.2盈余公积金5471165124668936478.3公益金000008.4应付利润000008.5未分配利润49241048711210620532826评估表7项目全部投资现金流量表单位：万元序号项目折现率2005年2006年2007年2008年2009年合计1现金流入0231505058353132274661268641.1销售收入0231505058353132274661268642现金流出12580275634047823068141671036892.1开发建设投资125802336431451134798986808742.2经营税金及附加0127327822922151169782.3土地增值税023150653127512692.4所得税02695573961353396145693净现金流量-12580-4414101053006413299231754折现净现金流量12%-125803941805521399845221385财务内部收益率：51.78%折现率：12%财务净现值：21385万元评估表8项目贷款偿还期计算表单位：万元序号项目建设期销售期2005年2006年交叉期2007年2008年2009年……一借款偿还1年初借款累计10094212261061302本年借款增加10000100000003本年应计利息9411321592795.9704本年还本00106131061305本年付息001592795.9706年末借款累计10094212261061300二还款资金来源00122051140901利润00104871140904其它还款资金00171800项目贷款偿还期2.63贷款期限从2005年10月算起，考虑到实际销售与按揭的进度，贷款期限为3年，即从2005年10月24日到2008年10月24日。评估表10序号方案敏感因素变化幅度（%）敏感因素分析结果因素一因素二投资利润率财务净现值内部收益率贷款偿还期1基本方案60.58%21385万元51.78%2.632变动方案1销售收入下降10%44.82%14207万元38.87%2.683变动方案2总投资上升10%54.38%14072万元36.09%2.65变动方案3销售收入下降10%总投资上升10%40.08%6905万元23.99%2.7目录HYPERLINK\l"_Toc2