河南某房地产市场年度调研报告

12006年河南新密房地产市场调研报告目录TOC\o"1-2"\h\z第一局部宏观经济环境调研2袋一、全新密逝经济朴开展雾状况扎分析统2糠二、牙城市队总体柿规遇划拦对零蛾售业榴的影遣响寻10堤第二脚局部呼工程堤SW响OT恢分析裙13罢一、慧工程镜地块碰根本帝情况别13烧二、劣工程知SW容OT玻分析纺16贡第三灾局部由商业避市调拴19岗一、免新密刮市商具业现腹状洞19奶二、卖工程伞竞争涌商场掉比拟刺分析管38尿三、方工程跪所在包区域词商业买分析梁39宰第三挠局部啊消费角者调串研兽41口一、索调查泳根本现情况参41战二、两调查余问卷围情况绩42岔三、糖访谈育总结使56俱第一昼局部令贞宏播观经你济环桨境调慢研倒——判新密显宏观镰经济匹背景让及地码产状些况分慢析裹一、造新密释经济铃开展鼻状况惧分析狱〔一强〕、册新密泳市基涛本概印况绍新密跳市地腥处中茎原腹盈地的浮嵩山限东麓倘，双炭洎河掘上游晓，东逢临新创郑，堂西接泊登封软，南猛傍禹历州，惩北依炉荥阳巨，东松北与阁郑州苍搭界陆，西稠北与绒巩义文相连谦。距理省会惨郑州肆40睬公里求，地么势西段高东晋低，没西、灾北、诊南三图面环皱山，呀中部坛丘壑旁相间降，东纪部地礼势较睁为平嚼坦。馆新密识总面行积1常00其1平拼方公使里，是下辖健3个骗乡、飘12敞个镇岗、3猫个街源道办县事处巴、3货04剩个行奴政村妻，总研人口拉80瞧万礼，咐其中椒城区粮人口盛14舞.4廊万。武1、粪自然令环境袍新密小市属什温带旧大陆朱性气翻候，旁年平五均气管温搞14咱.3书℃辱，四车季分扫明。确地势悦西高联东低究，除庆东部耐平坦子，其捡余三于面多米为山脉地丘编陵。舌一般敢海拔阵35球0咳—叙82损5米精，最粱高海益拔枪11额08坡.5谨米航，最却低海尽拔玉11别4米步。境示内水纲系失20杜0公勇里皂，常贵年有稼流水哭河流静30据余条宝，山执泉、拖湖泊诵散布酒各处网，水凤量充扁盈。辜2、薯矿产股资源财新密雕市资栏源富勿蕴，章已探找明的战主要收矿藏甲有煤冷炭、展石灰视石、葱铝矾态石、诸耐火贯土、夜耐火植土、蓝天然州油、拢

中石英峡钟、柳磷矿垃石、搬大理墓石、裕水晶凑石、绢石棉陵石、配硅石事、玉葡石等啄。庙煤炭煤地质轿储量赖达5孩0亿样吨，恶煤田挥普及圾全境付，被智誉为券“乌为金之补乡〞阁。铝亲矾土由储量墓4亿匀吨，闪氧化稻铝含侧量在易40畜-8晌0%替之间订。工葱业硅总储量炎10绪亿吨芬，氧充化硅刻含量靠均在蝴98榴%以酬上。做石灰两石储诞量5瓣0亿幕吨，傲氧化懂钙含栋量5徐0%煤以上狱。巡特别业是非以坚捕硬、稻质细写、色国鲜、搞美观独为特猫点的岔密玉禽著名亏中外挺，储避量在群百万董吨以蓝上，验是全设国著冈名的脖玉矿任基地远之一倡，玉书雕产扒品畅猛销美扯国、迁西欧苹和东中南亚蛾。岔3、唱旅游抵资源螺悠久款的历技史，疯灿烂储的文益化给患新密汇留下舞了丰岔富的狸人文在景观狸。全戒市拥限有国退家和旦省市秀重点呀文物卫保护些单位厨79势处，腹其中邮国家躁级重骗点文海物保疤护单功位2腐处。祥轩辕凉黄帝片宫、竭打虎极亭汉岁墓、技神仙旅洞、孩杨业使祠、栗雪莲昨宫、蹲天仙棒庙、逃古城蠢寨等饭名胜刑古迹拳，吸侄引大派量游桌客。饱地处歌郑州蜻至少蠢林寺岸国际馅旅游厘热线奸中段田，距萍少林郑寺身55怖公里疼，胶地理哪位置神优越尽，交茫通十辈分便裙捷泻。膀4、惨交通路状况腐境内优铁路何、公睬路兼晃备，钳密新基、宋抽大两加条铁驻路紧尤密相盛连，肯杞密佛地方汇铁路斩和郑钢临、浇灵永雨两条铺省级络公路持横贯移全境氧，密悠荣、肃密新无等4小条干浓线公晓路和世28画条市淘乡公禁路纵逗横交屋错，谨形成末了以良市区衰为中葱心，谱联结屡省会冰郑州典、全馆国各糠地的代四通维八达躲的交出通网运络。洪公路鲁总里抖程施92蛇1.伪57熔1公廉里时〔不背含村低道1嘱01牺条朋26细9.事43具3公碑里医〕。晒其中剪省道愚5条胸11椒3.稿03屈6公搂里润，县现道8彻条映11遗8.垒54捧2公脱里庆，乡欢道7熊3条定67师9.请99贝3公胖里泡，专彩用道锄2条晃10厌公里朋。公妨路网味密度医92职.0谊7公遥里何/百工平方孟公里耍，名扬列全妖省前晌茅。狱〔二毕〕、讲经济归开展咐现状河1研、新情密市亡国民捞经济扒持续敢较快齿增长王20侨03侄年全谈市完春成生锅产总船值9米8.赔4亿贸元，喉人均巴GD稍P1炸.3拿万元声RM框B旨，全紧市民子用车歉辆拥建有量桃：2台.2职万辆骡。据帮初步拼测算派，2烈00唇4年渡1-园6月绳份全吹市实俯现生聋产总构值5肝8.连02袭亿元湾，同姓比增溜长1孤4.挤7%反〔扣擦除价忌格因截素〕端，其喝中第亏一产厌业增粱加2龟.3壤9亿右元，千同比野增长乏1.届8％马；第材二产怕业增芬加值须35携.5蚀8亿膊元，达同比亮增长蹄17眠.0吗％；愉第三萄产业获增加宅值2梯0.烟58咬亿元雹，同姨比增猴长1丈2.刊9％悼。借20斑01屋年，游规模搬工业园增加割值完登成1陷9.吉05响亿元透，原尖煤产梦量达背到7危50残吨，绪居河链南省击第一锦位；疫造纸内业年祖产量缠95槐万吨槽，尤舅其是免大隗营镇，肾被誉数为全裕国造烤纸第屋一镇激，耐立火材哭料工床业年朝产1诸50牙万吨典，成象为全芒国八外大耐结火材晌料生季产基贞础之困一。刘20溪04辟年1废-6全月份深，规涝模工持业增存加值艺累计律完成置16切.7缎9亿缺元，银同比堂增长初31愉.2玩%。犁1-演6月啦，原薯煤产冷量3控80森万吨阳，比顷去年躁同期默增长忽10刚.9领%；戏纸浆叙70架.2肯吨，强比去循年同宗期增拢长2抓6.钞7%席；耐纸火材从料6独5.势6吨挣，比贺去年热同期骑增长灾41蹄.7所%。随2、饥民营垦经济搬——质新密刺市经扶济发似展的催主力至军丧至2向00仁4年汪6月喇底，异新密种市非迟公有患制经辩济户揪数为隔1．坚2万僵余家织，其机中私喷营企育业1运21添8家刃，个胜体工脂商户船1．非1万裂家，帅民营止经济汗占全槽市经停济总警量的映80祸％以句上，站成为堆新密满市财山源主表导力纱量。辆3、宅消费层品零命售市满场状慕况营1-罢6月宅份，摇全市过社会荷消费略品零乘售总悟额达室21冤.2损2亿匙元，篇同比胆增长阳17锣.1赔％。辉按销租售地抵区分圾：市捧区零桐售额锐为8猴.2际5亿缠元，共同比俩增长食24床.3停％；衰市以屈下零枯售额甚为1僵3.绑96吩亿元破，同傲比增撤长1绑2.优9％肚。按闸行业驰销售影分：贱批发问零售守贸易仗企业僚为1络8.母16允亿元疾，同奥比增基长1尊7.尾9％姑；餐贼饮业饥为2痛.0谦3亿汇元，兆同比砌增长堆13示.3镰％；锤其他举行业筹为1旱.0粗3亿护元，颂同比蚀增长百11违.0姨％。半社会钳消费写品零班售总率额持套续增磁长，厌消费太市场孩稳中厌趋活厌。忠4、培新密排房地稍产住巡宅市箩场惰新密尽市的扣房地燃产发泄展基底本处艰于刚灭刚起京步阶醋段，检市场得上没好有形弯成具愉有一膝定规氧模和吊档次敲的住咸宅产撤品。别目前电仅有祸三个查较有凝小区香规模鲁的住嗓宅小逝区，研其基逝本情粱况如分下：乎新密辽市在朴售楼办盘调咸查表鸡工程搏名称栏凯悦僚园邸绕鑫苑龙花园柿栖霞很花园疯公司深名称叛东森禁房地底产批垄鑫设房开判个人万位置惯长安郊路与侄青屏胶路交升汇处设西大息街青赤屏广到场西袍侧患长乐抱路与射嵩山诊路交睛汇处灾规模联总建色筑面登积：钻3．挂4万戒㎡左湿右第9栋锹七层凡住宅杏30蛋0余叙户题4栋恩六层槽住宅晚楼唱10厚0余悄户凶建筑砌结构制别墅带、联助排、挨叠加资、多立层扩多层华〔七皱层〕控一层尽车库捕多层难户型期面积戴〔㎡萄〕鼓二房槐：1传08础三房任：1冈30眨-1帖60雨四房妥：1呈50榜-1避82于联排蒙：2僻20匹叠加遇：2让00逼-2善30绳别墅质：3注27悉-3圆47可二房纵：1套00床三房痛：1摩30尸-1朗40损四房主：1携80晓-2鬼00但二房霞：约虽10扑0件三房街：1败30地-1活70盖四房接：1茅70料复式膨：2跟00群左右夹住宅费价格唯〔元鞠/㎡挑〕押多层疤：1骗20赵0研沿街示多层城：1饮10滚0找叠加象：1吓42伶0垄联排仅：1抹62什0织别墅嫩：1广90灶0左军右付90讯0赚——贫11镜60泳二、歪三、槽四层狼：9缓50徐五层槐：7圣50漏六层残：6胳50逮层差赚价〔缎元/狼㎡〕石10副0菊10夕0左室右级10恩0-宴20愤0超商铺颠价格件〔元撑〕敞一层夜商铺夸：3暖80勺0跑二层独商铺细：2夏80污0河沿西恐大街探36宗间商到铺，租根本康空置污35丘00奏元左绒右滩物业廊管理誓价格谢未定淡0.历30兴元左吼右/宜㎡饺未定用销售劣率〔吩%〕称90逮70茂60轰新密券商品阳房主衫要集栋中在刘惠丰拍街以眠西、削雪花底路以万东、陆嵩山奖大道冈以北赌区域闹，开钞发规怕模小毁，楼恋盘档畏次较捆低，句多以享自建赔房为决主。脉由此置可见产，新疏密房谢地产隔开发第处于她初级孔阶段颤。新村密的涨房地漆产主握要表侧现出执以下猜几个丝方面渣的特窄点：攀〔1斩〕、炎规模辜有限恒自建劳房基梅本是却单体梦建筑阳，而肺所开盒发的茂住宅柔小区晋，规侨模都拼比拟窝小，怕凯悦授花园专、鑫许苑花焰园目众前开阁发面催积都粗不到料5万伟平方夫米封，很鹊难体誓现出哨规模串社区置的优秘势。青〔2凭〕、蚕没有挑高层啊建筑终，欧姨式建亲筑风睬格为询主。樱建筑鲜形态坡以多盯层、盼别墅兴为主龟，建萝筑风君格也歼多为误欧式食。房糠地产乐市场拘产品扶单一贩，可吵供选腐择的完余地荷很小醋。纷〔3诊〕、汁园林软景观独单一拔除新免开发虎的凯区悦园裤邸、注鑫苑枝花园郊规划杆有园铲景观谊外，刘其他星以自材建形井式的弓楼盘毫根本捆没有为园林樱景观普概念蜜。作世为新亏密目念前最乏高档拉的小颠区凯宝悦花价园，榆小区壳内设饿有园睬林景屯观，来但别眠墅区滨密度炭过大焰，都死没有暂设置什前后衡私家翁花园以，依左然有迎比拟潮理想甲的销夏售业脊绩。能〔4扎〕、鞋由于耀缺乏扇投资驾理念搅，房禾价相请对较杆低黑在新仅密房追地产巷投资忘仅限艺于自非建房陆形式跑，商熟铺也泛以出晒租为息主。景房产烛投资国理念级没有模形成症，还飞有待疑进一回步引除导。南由于郊房地跑产开抢发还株处于众初级摧状态葛，房汗地产黎价格冬也相缝对较拿低。庭〔5六〕、趋房地蓝产市裹场渴狸望高吗品质珍楼盘厌出现且从凯搭悦花汉园的渐销售锣及客顺户了角解到灶，新钩密有晋大量践的潜垄在客胖户群橡，只播是还哀处于访有市杨场无碍产品奶的阶稀段。煌就凯岸悦花星园与尼鑫苑邀花园押比拟惩看出止，消固费者益更看保好品躬质较济高的戒产品渣。胳〔6员〕、袜根本堂没有铸物业壮管理艰意识励在所逃调查贞的楼消盘中挺，只堤有凯抹悦花坐园有首物业洪管理予公司歉进行命统一奥管理毙，其委他小图区基印本是番值班诱室形惜式出输现。巧按城盛市发冻展规厅划的私要求简，规工模开幕发逐洗步增蹦加，奥对物街业管吹理水灭平要涨求也营越来巧越高闯。兰5、筹零售转业市很场未荣来预面测咽在对婆新密抹商业乎调查判结果狼显示结，零垒售商徐业分档布主钢要在栽农业康路、英行政工路与裹东大锯街交挂汇区练域为思核心沙向四披周延慰展。咏商业田形态俗较普喷通，座多以汉沿街源商业炕形式舒存在罪。衡〔1嚷〕、笼存在谷问题眨A、泊业态杨分布趁零乱馆，缺廉乏整踢体规见划浊虽然常局部即业态尼分布目相对林集中毅，但鸭多为训自然器形成粥。从树总体驻上看绸，业飞态分隔布缺护乏整斤体规赢划，贡各种伙业态业长期神处于饭混杂惩经营茅状态纸，相牧互间险在形态象上捐、经起营上厅都受锅到一不定影携响。垃淹B、阀规模每较小猾残沿街蝴商铺述面积扁一般裤在默10唱0平钉方米赞以内闸，商飘场、励超市紧面积鸽一般蚕在1侄00伴0愤-3界00吩0平败方米旷之间眉。受捞规模牌的限泳制，骑无法乓提供请高档炉次的滥购物鼻环境卷。酿C、御档次层不高偶整体垒档次参不高未，由敬于受逐规模芦、经狂营理顽念等惠各方挥面的注约束姑，难俭以提默供高自品位虫、高践档次萝的购茧物环含境，碍只限舒于一蓄般的笨售卖付形式宗。而互消费宋者的泰消费央理念忌也有揭待正固确引母导。离D、身缺乏唤商业塞配套奴沿街伍商业限根本絮上没凯有商同业配位套，线商场递、超驳市由释于规帽模较叉小，嚷商业君配套摆设施鸣简单裹，一倾般只熊提供浸简单先照明课所需坐，基鼠本不系设专赞用停先车场缓、电恢动扶催梯也擦处于磁停滞趟状态瓦。举〔2饼〕、计未来抓分析半随着鼠新密持城市仆规模脉的进富一步升扩展摧，城普镇化腥水平视不断傻提高恐，逐份渐形矛成具僚有规冈模化刺、多注元化助、集融约化市、档笔次高搁、配嘉套齐民、管拦理体雨制完爆善的唇新型狼商业紧形态督。着A、防商业贷功能要化分元明显泪，业袍态分秃布科拜学有忽序。蚊B、峡档次陆有所只提升绩。无断论是次经营激商品僵档次肾，购演物环忧境档业次还牌是服女务管罢理水忽平都父有较烤大提涌升。浸C、塞完善颂的商娱业配朱套将窑成为恶未来籍商业脱的基茅本所雹需。肤D、甚效劳师品种楼多样瑞化：毯一站乏式购磁物、抵雹订购桌、网么络购乓物等演各种益形式舞陆续北出现盆，诸姓如2悼4小撤时便吗利店僻之类菊的新禽型经经营模疤式，棍将引吴起市续场的吗更多欣关注诸。雷E、耕纯商默业步保行街衫吸引湿更多桃消费职者关闲注。佩F、恳集购限物、悟餐饮陶、文裙化娱劝乐、扇运动绿休闲饺于一昼体的嘱大型档购物唯广场商出现拥，不挂但改库变了葵人们涉的生促活体膝验、糕提高惭了人占们生呀活档朱次，困同时落也是灯城市殿形象碧的展窄示。浸6、跑城市迈总体夹规划僻对零据售业叔的影沈响赔二、内城市棵总体该规划背对零饰售业厨的影峰响还〔一争〕、辩总体姨规划视A、埋城镇驳化水江平〔发20肃05狐年-固--常20弟20填年〕愉城市客规划势人口直〔万容〕锁城镇卵化水池平建20卖05盲年餐30股38景.5支％真20辞10鸽年饮37哈46牢.3燕％单20竭20货年炒50峡58灶.8斑％织至2吼00绣5年式城区升人口木将达锡到1矿8.凶8万休；居肌住用膨地5为25漂.5闯万㎡层，占青城市乎总建张筑面运积2翅5.纲5％拆。益B、寸规划施结构李以新帅密市奇城区妈为中浇心，忍以超跑化、尾大傀蹦、白堵寨、来曲梁唯等四痕镇为损中心尊镇，伍沿北节、南乖、西切城镇垄开展租，东艺面适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