奢华别墅营销策划与价格策略报告图文丰富

xx东丽湖三期别墅报告嵌居生态，坐享城事——城市中感受自然竞争分析客户特征产品解读营销计划目录鉴于项目发展阶段与三期产品的价值属性，我们对下半年的市场环境进行分析，洞察07年下半年的市场竞争状况竞争分析竞争分析——07年别墅市场分析1、07年别墅市场主要供应的分布情况天嘉湖龙顺御墅夏阳溪韵风景湾团泊新庭院原有项目新面市项目Town中堂大地12城梦都岭上林里滨海高尔夫新悦庭社会山除TOWN中堂外，天津07年别墅市场主要集中在外环线周边朗矩2、07年上半年在售别墅项目供应情况新项目（约１２０２３０平米，其中：独栋１１３３００平米；联排７０００平米）独栋联排预计推出时间单套面积预计均价供应体量单套面积预计均价供应体量天嘉湖290-770未定15000/47套270（3联）未定2430/9套7月推出龙顺御墅5001600015000/30套200-300（6/8联）120004500/18套6月推出梦都岭上林里250-350800033300/111套///9月推出新悦庭350-5001500050000///8月滨海高尔夫300800010000220（双拼）800040000未定社会山220—24080004000220-260(2\3\4\5联)700070006月认购原有项目新推售部分（约１２８０００平米，其中：独栋６２０００平米；联排：５１０００平米；）独栋联排预计推出时间单套面积预计均价供应体量单套面积预计均价供应体量朗矩208-220800020持续夏阳溪韵180-240（双拼）900015000170-220（4/6联）7500110003月份推出团泊新城206-380800060000165（双拼）63009000/65套9月份推出Town中堂388170002328/6套255-29217000200005月份推出大地12城///13066套6月中旬竞争分析——07年别墅市场分析3、2007年天津别墅市场供应的组成情况汇总：产品类型估算供应面积独栋432200双拼89410联排165327０７年别墅市场供应量大，新增项目多，总供应量约５８万。其中独栋产品的供应比重最大，约占６４％；新项目产品主要以独栋、双拼为主。联排产品：主要产品来自于06年别墅项目的后期产品竞争分析——07年别墅市场分析根据项目各个产品类型的特点，我们从2007年别墅市场供应的角度分析得出：1、07年天津别墅市场主体为独栋、双拼产品，市场份额较高，多集中于下半年推向市场；2、本案双拼别墅会与市场中低总价的独栋别墅项目形成市场竞争；3、本案联排别墅会与市场上投放的同类产品存在竞争。小结：07年整体别墅市场较06年风险较大，不同区域的产品也会对项目的销售有一定的影响。需要有利的价值引导才能保证项目能够在下半年有好的市场表现。竞争分析——07年别墅市场分析竞争分析——07年别墅市场分析产品类型10000元以上8000-100007000-80007000以下双拼比率--27%73%--主力面积180-240220单体总价162-216万169万联排比率38%38%24%--主力面积250-290160-180170-300单体总价250-290万144-162万127-225万市中心及梅江区域东丽津南东丽开发区4、本项目与07年市场供应交叉分析夏阳溪韵风景湾朗矩天域社会山团泊新城滨海湖从产品、面积、价格等几个维度进行对比，与东丽湖三期存在竞争关系的项目：夏阳溪韵风景湾、朗矩天域、社会山、团泊新城、滨海湖竞品分析——竞争类产品分析夏阳溪韵风景湾7月开盘9月开盘剩余产品：联排43套双拼106套联排形式：四联排和六联排两种（独栋不开放）面积区间：独栋320㎡、双拼180㎡-244㎡（233㎡-244㎡为三层）、联排180㎡-220㎡，总房款：162万—219万（双拼）、209万—219万（双拼三层）126万—154万（联排）价格：均价：涨幅500元/平方米左右，双拼单价：9000元/平方米左右，联排单价：7000元/平方米左右销售情况：处于顺销中，每日到访客流平均五组，年后样板间开放后双拼售70余套，联排售50余套，下半年开放资源：主要已双拼产品为主，开盘时间7月和9月，联排产品持续推售，项目二期占地1000亩，容积率0.7，现正在规划中，年底将推出二期公寓产品。成交客户特征：政府官员、海归创业资本人群、外企高管，主要集中在河西、和平、开发区区域的客户占70%竞品分析——竞争类产品分析朗矩天域剩余的主力产品：剩余主力产品多数已双拼、联排，剩余资源双拼14套、联排20套、合院12套、独栋5套。价格动态：基本稳定，8000/平米（联排）、12000/平米（双拼），总房款180万—160万（联排）、380万—320万（双拼）、800万—700万（独栋）下半年的推盘节奏：下半年主推双拼、联排产品，现在别墅产品已向洋房产品转型，联排总价区间180万—160万、双拼总价区间380万—320万。成交客户特征：客户大多数来自东丽区、河东区、河西区、南开区所占60%、外省市占20%、其他区域占20%，客户职业主要是以自营为主，置业目的外省市客户用来投资，本市客户多数用来自住及变相投资联排产品比例：联排占总体的70%产品余量、价格情况独栋280套均价8000元/平米总价180万左右四联排30余套均价6000元/平米总价90——100万客层定位：工作区域河西、南开、部分和平年龄阶段35-45岁职业特征以个体私营企业主、职业经理人为主，少量国家公务员补充说明客户多为多次置业者，以投资、自住型客户居多，也有为父母养老选择该项目的销售状况开盘至今，首期推出的80套联排，还剩20余套，而200套独栋已全部售完，销售情况令人满意；一期刚刚推出，已基本清盘，价格无明显涨幅，但一期销售的火爆，势必会对二期的定价产生影响，价格呈上升趋势。整个一期统称为B组团，共80套，为七种户型。目前已全部售罄。B2组团目前已经进行认购，大部分已被消化。只余少部分位置差的户型。B3组团目前已经进行认购，大部分已被消化。甚至有部分客户已经缴纳房款，只余不足十套位置差的户型。团泊新城竞品分析——竞争类产品分析竞品分析——竞争类产品分析社会山主力产品：主力产品院墅、联排、宽house下半年的推盘节奏：6月认购意向客户特征：项目信息：占地190万，分三期开发、五年内完成首开产品：院墅8000元/平米共76套联排产品6800元/平米共66套宽HOUSE7500元/平米项目环境：距离西南外环17公里，紧邻丰产河，项目内引入丰产河水洗进入社区内，有部分产品邻水工作区域河西、南开、和平年龄阶段35-45岁职业特征以私营企业主、高校教师，企业高层管理人员补充说明客户多置业经验丰富，以自住客户占90%滨海戚湖竞品蛛分析——竞争口类产弟品分筛析主力例产品纠：首开丝式别墅31套25陷0——40穷0平米双拼96套21跃0——25毁0平米双拼嘴类产棚品的悄主力拔户型仰：资源善位置露图下半右年的填推盘喇安排者：预计9、10月份剪开盘交通尝位置躲：位于浴东丽深湖西诉黄岗届水库谱，紧质邻杨泽北公易路，煤与开悲发区证西区桃一路馋之隔常，市芦区到忆此项项目35分钟饰左右双，开旁发区池到此喘项目交约20分钟箩左右；项目脾信息爱：项目香占地2万亩载，主惩要布象局于询环湖蜻高尔稳夫球胡场周仙边，逗生态剑资源墙较佳储，大药部分墨别墅蝇产品贱可邻鸭水系推广瞧计划针：主要朽推广顿针对答开发斤区，暴预计钉将在6月份狸设立很开发泡区的遣外展声场，振推广刺主力违在塘强沽开朗发区超。配套室环境继：主要些依托基于开京发区巾母区肺、开让发区携西区缺配套据，第香二居谷所特刚征显妈著双拼沿户型虹特点电：户型刺方正商，开阶间较红大13米，摔进深13米，鼠多露哈台赠竹送，凉但面超积较股小。套产品搜采光烧效果设计仰较好叛，功嗓能分展区简在单。本项宴目与赵竞争巨类项竞目交殿叉分凤析区域位置项目规模、联排比例建筑形式车库花园面积采光单套面积配套户形特色价格客户区域夏阳东丽之光大道北侧联排比例占40%双拼为主四联排和六联排两种形式无70平米适中180㎡—220㎡1500平米会所功能分区明确、主力户型进深12米开间8米联排7000/㎡双拼9000/㎡南开区、河西区、北京朗矩东丽之光大道北侧联排比例占70%四联排和八联排两种形式10平米左右中户60—80平米边160平米适中208㎡—220㎡饭馆、银行、洗衣店、业主会所、50000平米休闲会馆空间感强、出房率高5.5米开间进深15米联排9000/㎡双拼12000/㎡东丽区、河东区、河西区、南开区社会山西青区域张家窝新城，联排比例60%四联排和五联排、院墅、宽HOUSE有50——60平米南北向220平米左右3ooo平米运动休闲型、华夏未来幼儿园三层评定开间大，双露台联排6800/㎡院墅8000/㎡南开河西和平团泊新城团泊湖南团泊洼区域双拼别墅25%四联排独栋无60——70平米南北向联排160平米独栋220平米8000平米商业街，招商缓慢两层小露台联排6000/㎡别墅8000/㎡南开河西和平滨海湖位于东丽湖西黄岗水库紧邻杨北公路与开发区西区一路之隔双拼别墅70%面积210—240平米双拼独栋有未定较好双拼210-250平米独栋350平米两个18洞的高尔夫球场双拼以两层为主大开间，露台面积较小8000－9000元/㎡开发区为客户主体竞品霉分析——竞争担类产塑品分筹析产品战特性削、面俯积、惰价格防与东开丽湖包价格啦产品没存在指竞争屈，截阁流东厨丽湖都联排举客户大的竞苹争性冠较强下半带年别焰墅产蛛品余怨量很妖少，夸项目锁下半泥年转躁型至痒二期评洋房危产品每，竞仅争压务力不第大区域蜡型项鞠目，咳低价录入市撒吸引浇升级顾自住抄型人别群，盐产品西属性士与客思户属侍性不缝同，位直接赛竞争白压力代不大项目派品质封较低万，由绘于客隙户属财性存台在差摄别，无与东壮丽湖零项目雀不存胀在直决接交慈叉性爸竞争距离僚本案早较近命，主投要面庸向塘仙沽开须发区欢客群准，对壳滨海密客户获产生笔一定帮分流取，但叼两个粪项目尺的发杨展期疏不同期，存社在远欣期竞糖争关困系南开刘、河压西区光域升骆级型只客户低价睬姿态鸦价柔格诱棋导形侦成分抵流中心声城区+开发向区的肝发展乐型需叛求客孔户客户跑区域央交叉唐度高递形炉成截挂流开发代区为吨主力+中心扑城区养高端倘升级菌型需付求客格户高尔抚夫高献端定遍位，杀形成歌产品网线高反位竞略争东丽兵湖三严期产绣品竞志争存稍在于遣周边得区域安内悬而非胸攘外项目牙面临烘的问衡题产品且价格胆在市据场环闲境中糊偏高客户矿区域并范围等广，烧分区勒域存锣在一知定的孤客户术分流07年整掀体别兽墅市答场下趋半年彻放量摊对于嚷客户闸关注蚊度会遣产生滚影响大盘忧线下薄新产跨品的摄入市灾姿态市场朽领跑兽生态去大盘产品称在市拔场稀优缺性良好伟的市目场口楼碑和咸客户终基础07年项脂目社奴区成心熟度配套爪引入饲力度指强产品碧自然士资源牵最大膜化利普用机会〉风险竞品混分析——竞争凡类产循品分隔析做好资产品头价值烈引导产品让解读解析菜三期节产品旦的价丛值属卖性，受指导捐我们煮如何阿与客编户进残行价督值沟锤通产品居解读——项目骂概况项目单位数量总建筑面积m280794其中住宅建筑面积m280244配套公共设施建筑面积m2600容积率0.62建筑密度%21.8住宅建筑面积毛密度万m2/hm20.62住宅建筑面积净密度万m2/hm21.48经济喜技术滥指标拌：产品吐解读——资源朱特性产品傅资源站位置剪独特店性：大盘故内的到联排深别墅亲水狠生态灯湿地壁公园榜环境俭，具迷备独言特气恩质；居住踪蝶氛围丛即可倡与市塔镇沟青通，件又独糖立存平在共享淡开放耐的社装区，抖自由秀的活拿着独享买稀缺橡生态橡湿地糖的资拼源优势违一——大盘：优势脏二——稀缺：优势讨三——园林：生态临居住蒙氛围巡寿与人食文气旺质领狱跑区喇域逐步丙成熟诊的社龟区，坚配套鹿进度温较快惕，开聚放共营享的舟居住吊环境市场桃上成龙熟大贿盘内夺的稀技缺产央品，犹不可书复制湿地勺资源路稀缺雪，人货居融谊入自丝式然高标芹准园句林布陶局，重一步饿一景人文段情趣民氛围窗提升庸了居怒住乐猴趣。产品阴解读——产品纤优势优势相四——建筑：产品谢与自土然融犯合度逮高节能弃住宅面积停紧凑酒功飞能区露域丰恋富破空间参感强与生寺态有圈关的袖四大滋优势生态纯与人雹居融纵合是昆三期研产品砖优势产品卧解读——产品骡价值盗定位一期级别墅二期夫洋房三期芒联排坐观著生态嫁接旧生态融入皂生态嵌居悦生态离，坐约享城桃事项目淋价值荡感植根葵生态贺共宝享城枯的繁钟华生态谋在不溜同开狐发阶其段的鸟价值吹传承同时夏采样测一期反成交朽客户11造2组进怀行购植买意翼向及浇产品警价值以等问贯题问危卷调姥查，乘从而形验证港可预浅见的少购买似群体季；针对07年上犬半年拌所积届累的80组三盒期意距向客易户进蛮行问渴卷调节查，凳初步惊了解飘三期今客户码特征时并预施测客士户的名动态宗趋势悦。客户告特征购买谜意向队比例置业防目的采样私一期喉独栋馋别墅东客户范中关际注三级期产弊品占36德%采样药一期障独栋盖别墅餐客户饥中度狗假型34名%客户竖特征——一期区成交胁客户雪调研老业胸主主拴要看荐重三勤期产传品生桐态资狡源占41搞%项目烛价值护需求需求厘产品夺面积需求近产品忙面积迎集中牵于小栏面积柄的户浩形占58艺%客户站特征——一期沉成交研客户锣调研散居记产品赖需求宾为主啊占63痰%，其袍次为判四居开产品材占29悔%对于85访00元的谢产品细单价宜接受托度较摊高占96艇%产品补价格居室桂需求客户稳特征——一期灵成交消客户观调研产品泰特性限需求追求腿大院呆落，督高产吼品附贤加值爸的客青户占42这%客户迷特征——一期尚成交愚客户屠调研一期席成交减客户记调研证分析居住辨型客荷户保值稼、增找值型叹客户追求嗽高品议质高惰附加返值的融资源叠，看俱好项始目发捧展与渗生态伐居住都环境看好斯区域辉发展呆与稀永缺产究品资没源，添追求码未来椒的增河值空景间，饿希望把小投惑入、骄大产艺出区域欠构成关注彼东丽残湖三浓期产禁品意束向客胶户主绣要以仙中心语城区鼓东部抓的河踪蝶西、尊和平贸、河获东为喝主，沃占63配%客户伍特征堆分析——三期姑意向绒客户贤调研家庭先结构昨组成客户若特征——三期执意向狭客户栋调研客户描的家班庭属石性来条看望竖子成坟龙型工占84买%，社胃会新球锐占16跃%，职业构成客户曾特征尾分析——三期甘意向私客户变调研私营叠企业穗主占34衰%，企凶业高殊管占31辜%，三漫期产桃品客剃户的谎高端话属性支突出置业需求价值预期客户抓特征——三期兰意向与客户志调研度假厉型需姐求占53些%,自住搬比例齐占32欣%，生态冶还是办项目悲的最么佳价窗值卖讲点占39裹%价格需求是否有意向购买联排产品客户判特征——三期靠意向忠客户薪调研80内00均价榆接受尽度较亚高占78未%坚定释意向衣的客复户占61预%,北京及外省市中心西部中心东部东丽区空港及开发区西区塘沽区及开发区母区中心西部客户皇特征——客户供区域中心及城区东丽空港开发岩区度假草型客片群中心粗城区东丽空港开发题区投资杀型客描群中心钳城区东丽空港开发找区自住垄型客膏群主轻主轻主轻主轻主分区域需求特征客户幼特征——客户查需求客户袄特征——客户巨描摹客户寇特征惧动态歌描摹客户困区域镰主要势辐射声至中控心城旬区东摄部，粘开发右区、加空港四东丽果补充主要照以私村营企浸业主索、企保业高棕管的陈财富漠人群度假娱型、燥投资畏型为闯主区域劈燕发展社区览逐渐鸟成熟产品愧价值焦提升客户小区域茧：开浸发区拐、空脑港东报丽在羽增加萌幅度迁高，外企角、外霜地、速外籍供比例弟上升资本掏移民怖更高大端的创新富绢阶层居住模型比示例上胶升现在滚客户镰特征未来猫客户披特征根据棍客户软采样标分析弓，项闯目存狭在客迟群的趟购买弯基础方，线母下夯亮实基而础客食户，伸线上坚导入曾新品办形象价量害引导碧，均隶好去略划，撑实现块产品拉溢价蜘空间营销雹计划营销惰计划——重点硬工作基础帅客户——暗线赔动作板前置币，引伏发头陡羊效随应新客页户——明线银推广依平台往延展胜，形陵象价符值引戴导发挥申项目夏客户赚资源线优势早，前彩置梳固理客寒户资祸源老客允户与抵原有备意向芬客户文体验扇产品晨的周灵期提蔑前把握伴产品觉需求赶特征身，控殿制资味源均榴好放灵量整合纽奉项目妙综合哥价值计，进躬行市岂场灌溪输人文联的体掠验活迎动与勇市场刃进行门有效届沟通大盘滴线下妖新品傍姿态裳，不酿同区华域市鞠场沟厉通状麻态夯实金基础烤，做圣好充算分的涝市场白沟通持续健性的日市场颠信息舒渗透怎；注重浪内部已客户雨推广掏；做好光客户穴区域华区分红推广伟；活动弃与客轮户的侍沟通营销界计划——重点发工作现场遗展示毕价值6月7月8月9月10月11月现场推量1.鼻58万(8数2套)1.它13万(5方9套)1.脸5万（81套)储备12怪0组15极0组10质0组湿地姿公园绍开放现场乖展示——体验农配套如成熟同、产迹品价范值感赠与湿闯地生宫活方历式软宣湿地球人居亡的认甘知示范予区开蠢放产品勉生态湾人居宾价值杂体验湿地遥与人确居生渐活方辅式世界约湿地锅日大众配套傻成熟三期法产品定线上欢形象冤出街配套千人壁入伙互学碗校开惯学配套华成熟--赚-招商裂持续音、联海盟商怀家活耍动营销吼计划——下半耻年工份作计惭划世界辫湿地杨日基础烤客户产品畅体验绸型客党户价值吴感染米型客治户营销广计划——工作忍计划基础拢客户5.荐20客户恐资源旬梳理明确郑客户池意向初步丸信息思释放7.兔8xx旷业主挂直投项目思业主盲直投意向释客户腊直邮关系攀客户逗推介内部天客户蚂推介捧活动伴，大倒范围域客户纵约访5.猜207.丈8销售呜证获粘取客设户开脱始收俱取意扰向金新客哭户渠道监媒体努资源痛产品舟信息码市场府渗透杂志+网络龟信息近论坛+软文推介疏资料+D葬M+万客面会活动壮推介收取棍意向名金三期曾联排耕形象哑出街泊，大孔众媒打体与鞋渠道祖媒体揭同期朴发布报纸+户外+网络+短信+直邮5.亩266.鸦046.泽095.粥235.尚266.照036.拾046.市116.页166.勾166.皂176.债23开盘罗认购6.橡076.牢11销售昆证开盘湿认购6.仓09销售拜证获那取内闲部客候户开结始收宗取意辞向金收取闹意向届金持续牺收取嚷意向汽金持续简收取驼意向最金促进输新到暴访客债户价格幸释放6.遗296.岭29释放杠产品智信息价格月区间20温07年销讽售目抵标：实现逝销售坑均价88四60元/平米推售蹄面积4.顿2万平传方米销售崇金额3.少73亿元营销旨计划——销售悦工作耀目标3期资塌源明尝细形态户型面积(平米)套数（户）小院(平米)联排别墅A户型179.177150B户型184.514350CA户型217.965150CB户型20718150双拼别墅D户型169.8424100E户型250.04302003期产果品明册细表棕看出:产品生形态仰以联泻排别识墅和菌双拼喷别墅酿两种狡低密象度资凉源,形态写较集最中;产品历面积赏主要页集中哨在18助0-订25傅0平方惯米之兼间,单体柄面积惰相差涨较小;双拼登别墅双拼别墅联排别墅营销床计划——产品菊资源导简述一类恢资源一类苹资源四类晶资源三类矮资源三类因资源四类跑资源

四类资源四类慈资源四类件资源三类资源一类嫁资源：多赏面亲孝水，羽绿植辨丰富放，景背观资染源优去越二类俭资源：单挺面亲沈水及都湿地杯景观订，资产源较配优三类个资源：临互近内劈燕部水服道及涝部分破绿植豪景观槽，资仪源略矩好四类班资源：区础域内伟陆，盏临近霞绿植前，邻匆近高予层二类资源三类秀资源营销随计划——产品杂资源某划分3期阶殊段推梳售位摘置第一阶段第二阶段第二毫阶段第二声阶段第三遗阶段第三辰阶段第三阶段第一淡阶段益推售棵资源后期阶段后期行阶段后期