安徽淮北惠丽路某项目产品定位报告

淮北处于房地产刚刚起步的城市，对于住房的要求并不是很高，客户需求只不过是上述条件中的若干项，并非全部，过多的卖点并不能支撑更高的价格，区域卖点是每个项目的主要卖点之一，但在区域环境相差不多的情况下，真正可以吸引更多客户的青睐主要还是自身的卖点，如何去打造本项目自身的卖点，打造到什么程度，将是本项目关键点。

PART前言PARTONE项目理解地理位置地块现状SWOT矩阵分析项目理解/地理位置

项目位于**路，针对韩国商贸城；西侧为规划建设的洲际商城；南侧、东侧均为住宅；项目离淮北最好的中学局中步行只需6分钟；项目周边配套设施齐全，学校、菜场、医院、车站均只需步行，交通便捷。项目理解/地块数据总占地为5320.76平方米，原为淮北市制药厂，现为金门宾馆和平安保险公司。项目周边均为老式住宅，但“柳暗花明”项目开工在即占地面积5320.76平方米地下面积2层，4400平方米建筑面积33800平方米商业1-4层，7400平方米容积率5.5住宅5-28层，22000平方米项目理解/SWOT矩阵分析SWOT分析优势Strength劣势Weak位于淮北主城区中心位置；紧靠孟山路商业街及大型商业；周边配套齐全，紧邻局中；发展商实力雄厚且拥有政府背景；地块规模过小，不易打造大规模的景观周边均为老式住宅，缺乏景观支撑机会Opportunity淮北市场火爆，住房需求大量释放；规划中的商业中心，区域竞争较小，新建楼盘甚少；客户属于购房初级阶段，容易引导。威胁Threaten项目入市时机难以控制，会有一定的阻碍；明年初将会有新的一批房源推出入市；淮北市场将会在明年供应高峰，不乏大量的二手房源。突破传统住宅项目定位空间，以品质来自然分流客源利用差异化产品在市场的关注度，将产品进行创新升级，突破传统居住空间布局，从而利用高品质的社区来淘汰竞争项目从细节上做到处处体现项目品质整合各级公司资源，多盘联动，强势出击紧邻局中，打造学区概念多盘联动，整合各个公司的优势资源设立“淮海公社”，吸引淮北市民PARTTWO从建筑外在开始建筑布局建筑风格景观建议建筑布局在保证小区大门足够宽的前提下，尽量加宽商业临街面；保证商业和住宅相对独立；住宅靠南面建造，分为2个单独的入口；如果排布允许，可建两栋独立的建筑商业屋顶设计成屋顶花园；商业为1-4层，5层架空，住宅为6-28层，地下2层位车库商业住宅商业住宅住宅注重建筑屋面的设计，考虑设计飘板，透过飘顶处理，增加高层整体建筑美感，并设计相应的屋顶花园及空中花园；通过空中花园的营造实现社区整体的立体绿化概念，提升景观附加值同时结合立面造型设计遮阳构架以美化社区的第五立面。建筑立面优化建议建议立面采用现代新简约元素集合表达现代住宅建筑的基本构成元素（观景阳台、凸窗、落地窗、入户花园、露台、构架、墙体及屋面等），风格简捷明快，加以局部线条的点缀，体现高尚住宅社区高贵典雅的特色。底层架空及入户花园住宅底层（5F）架空5-6米，设计成空中花园，令室内外空间相连接，使空间向外延伸，增加空间感和层次感。室内空间和室外空间的转换不在那么生硬，而是有了良好的过度,形成架空层的灰空间。同时可放置一些室外运动器具，供住户锻炼；或作为楼宇的公共花卉培植区和休闲、交流场所，实际上承担了部分泛会所的功能。

篮球建议大堂增加层高至4.5米，以提高项目品质。建议交房时大堂已装修，并在大堂内设置业主及访客休憩区，配备沙发、茶几，书报橱，并摆放若干绿色植物；并配有物业人员值班。入户大堂与电梯厅建议小区实施完善的人车分流，即车行直接入地，地面上不设停车位。每单元配备两部电梯梯，可选东芝、日立等有一定品牌度、性价比较高的合资产品。在保证业主够用的前提下，也应控制好成本，建议最大装载人数以8人（630kg/75）为宜,最大不超过13人（1000kg/75），并安装超载报警装置。轿厢内精美内饰，安装大幅玻璃。

两台电梯均直接通往地下车库。完善的人车分流、电梯配置标准外墙>一至二层高级天然花岗岩，主立面墙面防水真石漆电梯>2部高速电梯入地下层高>3.0米层高，窗>双层中空玻璃门>感应式智能入户门卡太阳能热水系统>24小时供应热水网络>接驳宽频网络智能化>电视定点监控，门禁管理，住户一键报警，固定设备监控系统景观悼设计拌风格1、采驴用现逢代景悄观园旦林设倘计，坊以清备新、明通透肿、雅楼致为液设计喘原则2、聘悬请知估名景险观公柔司（近泛亚秒易道众等）3、开粗放式饥绿化捕，购框买成觉年珍愈贵树接木(香樟珍、桂赴花等)，增婚设马陆赛克燥贴面据园林筋小景孤。特色饥小品多种咏小品姥形式肌，配雅合主盖题园绍林景退观，砍或现好代，覆或恳古典锦，或盾童真剥，或斜浪漫豆，提伤升社纳区品稻质，兔渲染柄社区棉情趣咽……艺术哲路灯道路漠指示贱牌环保色分类华垃圾岗箱休憩纽奉观雨骑亭（占配置舱双人灾座椅剥）石质仓桌椅字浪漫冶秋千健身狼器材习（阴中面绿骆化带樱中）异域役风情损小品夜景胆营造通过绸夜晚识的灯坐光营伸造温歇馨高闭贵的锁居家荒氛围PA膀RTTH训RE梨E从建气筑内碗部开俗始产品泥定位户型摊定位软件俘建议定位斩原则打造扣主城豆区三经马路管标杆缠项目差异针化竞渔争提高顷土地罚利用抽率增加皱附加济值快速好去化高品龟质公汇寓淮海辅展示锄厅定位经产品商务弃酒店住宅商业泛会深所定位帮细节保证刻舒适局性的学前提攀下尽霉量控洞制面垄积，剩从而还控制烂总价么，降输低购誓房门裂槛，菠达到领快速秘去化欲的目签的增加链产品耽的附站加值叼，提多高项虑目的忍性价梨比，俩达到糟快速礼去化坦的目内的差异井化产翼品，首吸引召客户焰的感中官，递达到击快速交去化协的目况的注重睡细节铃，提尘高整领体品兴质，饥形成厌良好情的口修碑，慈达到会快速轮去化岸的目剪的户型款设计伐要求板式雀建筑搜，二炎梯三沾户或衣二梯权四户亚设计孤；主力蕉面积宫控制帮在8纯0-身90匀平方此米之劫间，撇部分捐面积纯为1震10霸-1够20状平方冤米错落理式阳杂台设烘计大面结积阳形台或啄空中信花园铲设计户型二房三房面积80-90㎡110-120㎡套数9696总面积8352㎡11040㎡户型达参考户型陆参考户型峡参考作为摧淮北桶最具闪实力花的集卸团公箱司，捧急需市在房材地产储业扩浓大自比身的鄙品牌同，在规最短扯的时宴间内科做到鼻淮北弯房地貌产业墙的龙趁头老昌大。属品牌贫的宣昂传和动推广鱼是必除不可凤少，怕但我昂们还霞需要泻做的劳就是忙品牌喘的展示，在峰第一饥时间鸭内向沿市场层展示赵我们屈的成腾果、窝我们谋的品裁质、驻我们董的服番务。植。。捐。。盆。，尿最终鞠成为缘瑞品牌荒.因此绍，我京们需糠要一涝个展库示我片们的悔品牌形的地翅点，淮海宗公社也就惯此出肢现。我们咱可以万展示触我们没企业疮的发材展史裁；我苦们可忘以展废示我打们的组在售弊楼盘镰（综逝合售赔楼处唇）；孟我们狐也可侄以展抵示我虎们的乏建材罪，我竖们的炸服务俊。。淡。。处。。刊;商业似定位建议斗商业盈的1-雁2层作啄为淮帐海集余团自鸣持产且品--源“淮海锅公社件”，螺作为世售楼多处及灿会所崇的同静时作钳为展坑示中介心和库交流通中心脆；3-久4层可窜对外件进行堡招商倦，考讯虑到吐上层幕住宅婆，不卸易做汤餐饮筝娱乐塘业，爬因此南以经如济型极酒店淹为宜伤。淮海公社集中根净水象系统将自型来立屈统一绩净化膜处理别，进饲入每抢户太阳耍能集寺中热手水系帐统楼顶叶集中短安装鲁太阳匪能集乓热系势统，热水罚到户盯，分梦户计柿量集中纱供暖喷系统采用窝环保问燃气踪蝶锅炉圣集中较供暖振，预厌留分永户计年量表六大敢系统阅导入蜻生活中水休处理笔系统污水填、厨杀房用组水与进淋浴拘水分坏开收凭集，经系雀统消到毒处筹理用位于绿长化灌希溉及饼水系健补充疮用水安全舰消防详系统消火甜栓+喷淋磨系统粱实现妨消防耳系统维的安江全保艘障下水导管道絮系统采用厘内螺恩旋消乐声下岗水管避道系差统保障辽下水冻道的尤使用六大脱系统筒导入吨生活家居怎智能搅控制奋系统全能董遥控远程杰遥控安防耗遥控信息趟服务塑造族豪华糠公寓运用鲁时代庙领先像技术全外细墙保倍温系汉统断桥烘隔热还惰性镰气体饺双层逆中空痛玻璃帽窗保温防水绿防潮抗裂保护怪墙体副结构防风娇、抗士冲击茧力隔音美观耐用安全密闭保温隔音信息迈管理委子系盯统停车法场管他理系免统紧急撒广播反和背攻景音故乐三表江远程穷计量劣系统新型惕建材袖应用物业姐管理滋服务聘请禽有涉袋外高纤档社链区物青业管孔理经依验的佳物管锤公司正担纲凶物管摆顾问，如觉百特坑物业蠢等保安箩－2捎4小买时双遮重监胁控保短安掀清历洁－售有偿索入户剃打扫鞭卫生就医盼—代疑为请构医或挽陪同且就医岛叫醒酸—电携话预访约出租锋车－问代叫揉代包便旅游链－代窗办国励内外稠旅游报刊茂－代把订国悄内外剃报刊乓、杂揪志咽商饥务－铜代打奴资料陪，翻衫译，棋发送鸣传真良，E浑-m无ai最l餐饮继－代他订酒哗宴、继快餐粉购物煤－代脾购食混品，源鲜花绸，礼燥品，膛日用庆品等洗衣毯－代呆办洗按衣、岂擦鞋粒等凯绿盟化－末代办劫室内骨绿化教师数－代欠请家喘庭教席师迹家指政－帽代请嫁钟点竹工保管拳－临赵时保研管小狭件物谨品唇照太片－抬代办挂照片缓冲印支付绍－代智办各燃类费挽用支膊付伐搬背家－菊待办舒搬家浮业务PA岛RTHO棵UR从营坚销开筛始营销铜策略推广余策略销售凉策略品牌浪增值——建立机项目此品牌争，使宝后期莫开发咐增值价格乒跳空——创造递价格惯空间救，使铺项目皂卖出衫高价快速电消化——保证怪快速脖销售模，使蚂资金奇迅速彻回笼全程惠策划载需要朝解决泰的根妖本问缺题解决役方法卖点般追加——形成凶产品微的独口特卖局点以客区隔遍竞争经对手体验咏营销——独特匀的营撑销措洪施来巷拉升锁产品凯外在楼形象客户沫拦截——以针浅对性员的推闭广措缎施来腐阻击熊对手佳反攻从客口户定楚位思忌考客户挨需求卖点宴提炼地段共（区北域）价格交通舒适科（朽房型凳、面涨积、桃朝向……蛋)环境型（区商域及滋自身芦）配套段（区眼域及蛋自身葵）品质档次升值氛围身份……我们捧目前嚼所拥驴有的我们存目前举所缺算乏的我们浅目前赏可以赵营造灶的共有挪性相互燃性特有化性地段虎（区碑域）交通配套早（区乱域）品牌环境区（区豪域）氛围舒适纯（船房型恭、面绘积、况朝向……仁)配套遵（屑泛会阴所）品质茫（细外立萄面、耐景观生、细议节……）附加警值(错落偶阳台莫、空巡寿中花程园….）品牌烘（故实力宇、理红念、夏保障……）营销保策略拦—体嘱验式毯营销感官姿的体论验-浇--驾-从售色楼处毕到样竞板房彩，从锤看房栏通道临到工欣地现耻场，伐处处你体现贝项目沙品质躺性，策使客渐户在剪感官钳上形案成足欣够的荐冲击意。过程之的体百验-应--芳-从客拢户进秩场到悲入座圣，从抛项目剑的介邪绍到练谈判姑，从消参观醉样板蛾房到拳离开坡，都械有标因准的侦作业签流程予和说吨辞，苹使客睁户在觉过程腿中体显验我遗们的杜专业举。服务并的体桑验-鉴--吩-从停捞车到场迎宾偶、从费听觉附到嗅额觉、滩从销嗓售到宽保安债，让钻客户残时时埋刻刻聚体验脂到贵故宾的盏待遇顷。强化椅发展界商品视牌，显展现绝其公浙众形霉象，扭从而犁实现愉宣传限品牌胡及项狱目的扛效果丝式。环保吴宣传苹活动都市谎生态象节能保示范筐区户型泊创新瘦示范群区政府胖公益谣活动楼成果锡展借力倍政府夺的公提信力钉与媒野体影怒响力营销扣策略准—联笔合政黎府，剑公共玩营销预热务期蓄客延期开盘倘热销拆期持销陕期尾盘珠期预热滴期蓄客品期开盘舟热销赚期持销誓期尾盘洒期旺市剥：营渗销活前动阶亲段性邻集中淡市发：营晕销活等动作锣为重杯要的程营销唉手段楚贯穿索全程营销以策略楚—热求点营派销成交搬信息渐放大,蓄客野到蓄父势动作坏目的执：利用拢客户棍“跟恭风心寄理”埋以及吼好奇受、攀胖比心价理，帆通过宰信息扣放大狂炒作沿，促华使项朝目上换门量晋增加搞，从千而促盆使成啦交量爹增加域，同邪时扩瓣大楼总盘热炊销印粘象客户苗拦截佳十八免般兵弟器展示肃性硬倘件展示舟性软酬件传播飘性硬很件传播赛性软恰件销售催现场恋、样佳品、盒模型旅、精膨神保眉垒文字塘材料枕、图生像材匙料、请人物邪形象厘、装笼饰礼品右、户洪外广雁告、波工地纤与通号道包委装纸质稼媒体洗、电晴视、生电台淘、网领络、卷新媒续体传播赠性事故件推广息活动潜、新闻闻事惕件营销缺策略邮—客帜户拦峡截拦截类型拦截手段广告拦截户外广告拦截——竞争对手的售楼处及项目地附近同阶段报广拦截——在竞争对手同类产品的开盘报广说辞拦截针对竞争对手的销售说辞编写我们的说辞拦截活动拦截就竞争对手的营销节点针对目标客户举行公关活动进行拦截促销拦截在对与竞争对手对比中无明显优势的产品进行促销营销秒策略因—拦刃截措抖施PA抛RTFI践VE从推多广开漠始营销摔策略推广堤策略销售喷策略六战无定淮促北一、炸师出长有名二、榴登台句拜将三、装巧借完东风四、戚蓄势弃待发五、啊牛刀扛小试六、缸诱敌狐深入以客炒户拦苏截为秒根本骑，启室动6大战至役占刊领市世场项目载前期附销售透计划岩及推硬广配篇合时薪间节册点安管排（20皂10侨/1合—2常01悄1/沟5）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月20上11年20湾10年10灰-1绩0-同18开盘地基你完成售楼睬处完抄成师出蕉有名登台增拜将巧借艇东风蓄势抓待发牛刀近小试诱敌必深入09呀.1妻0-殊10坦.3销售害预热10浩-5协-1尝8进场开盘示准备售楼闲处贷款蛇银行销售关资料看房网班车样板盆房销售胳人员销售防道具媒体泉推广策划困方案开盘偿价格10月18日开幸盘推广汗策略检：调整在市场晓风向狂，唤仍醒消伟费理里性需烟求，槐为项崭目正民面出塌场做准书备，搅高调绪出场它，关悉系营趋销，虹客户掀满意圾为目尘标。协将淮海沉公社化和成规品社紫区的晴项目匠开发炮理念复融入纽奉，形而象性愉广告为热主推广彼目标仔：建立遣产品些品牌井知名慈度（炎品牌逐名+品牌晕印象仓及内围涵）食，完成对演消费喉者的葛价值舞引导撒及品沉牌认猫同。师出熟有名速深御化“介前营功销”20辰09年10月——回20增10年3月媒体陶通路洁：报纸你、高距炮、碑看板表现衣建议苍：虚实屠结合私，塑耗造产副品整宋体的访独一妇无二各性，肿象征都性推出项拌目的躬基本著资料涂，重精点在象于概优念的焦包装倚。SP活动牲：主题竖：淮插海公呼社说支明会师出帖有名拳深栋化“席前营抖销”20勾09年10月——加20获10年3月工作溪内容园：物料狱准备熊及销地售体赛验中往心的锣包装销售谷道具处：概念销楼书拴册（洪淮海权公社鸟）模型即、CF其它艺折页煤、单芳片等媒体禽通路归：报纸而、户云外登台闲拜将州案前甲准备20贪10年3月——秤20哨10年5月推广底策略蚁：针对石性的唉拦截余目标级竞争哨对手缺，以翠具有笛极强当体验借感的售瞒楼中槽心开蓝张为袍标志损，结戚合SP活动某，带缸来公社读生活孔的实顶际感舍受SP活动侍：1、营销语体验扎中心济开幕登台否拜将华案前探准备20盯10年3月——悠20着10年5月推广香策略朴：高低勺空配咐合，云软、关硬结淹合，停引起汁全市朽关注叨理性告诉求鉴，点、仅线、乱面全谈面出眉击，竞潜引喊导，插行成耕对公龟社生掌活的认矿同并接确立炭成品要社区路价值善观念常，感祥性出权击，随唤起绒认同，休针对赴性的僵拦截僚目标讯竞争恳对手摧，行发成等纲待的独局面钢。巧借杏东风类强福化“炊前营扔销”20疼10年5月——耐20绝10年7月锁定社客群女：竞争偿性战崖略，任低调忆攻势骆。积累按一定蒙数量糕的高阿质量五客户蚁。媒体狗通路娇：报纸撕、杂涂志、猪网络SP活动既：淮海握公社LO弊GO设计适方案魄征集巧借网东风伯强陶化“鸭前营喊销”20直10年5月——壶20搜10年7月蓄势哑待发垄展开认“实怖质营陵销”推广句策略想：活动卖开锣智，采逗用高控调战段略，遣树立去品牌芦知名躬度，掩最大程度哲地张套扬产挽品个被性，著达到够迅速揉积累任客户禁的目洁的，通过船放号仔锁定歇目标勤客户享。媒体虫通路惭：报纸旺、户坝外、委网络钱、电徒视SP活动秒：淮海拔公社LO荣GO设计他方案偶征集20对10年7月——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