土地政策对土地估价的影响

土地政策

对土地估价的影响岳晓武国土资源部利用司一、土地政策发展带来了新的土地估价机会

二、土地政策发展会直接影响地价水平三、土地政策发展要求估价技术、方法同步发展土地政策对土地估价的影响我国土地估价的产生、发展，始终与我国社会主义市场经济体制改革进程相伴随，特别是伴随着土地制度与政策的发展而发展：土地价格与土地估价土地估价与土地政策:土地政策直接涉及土地供求关系、土地产权关系和土地收益关系

土地政策发展带来新的估价机会

土地估价的产生上世纪八十年代，为征收城镇土地使用费和城镇土地使用税的需要，开始探索土地评价—城镇土地分等定级：--巢糊(84),在城市规划中探讨城市土地综合等级划分;--上海、北京、武汉(85)等城市探索开征土地使用费，一些学者探索土地分等定级方法：级差收益测算法等；--88年国家开征土地使用税，提出了城镇土地等级评定需求。为此，国家土地局起草了《城镇土地定级规程（征求意见稿）》，并在上海、抚顺、福州、宜昌、岳阳、双城等地布置了土地分等定级试点：多因素综合评价法结合收益测算法;1989年9月，颁布《城镇土地定级规程》，确立了多因素分值和级差收益测算法的定级思路。

土地政策发展带来新的估价机会

1988年，《宪法》和《土地管理法》相关条款修改，开始了土地有偿使用制度改革和市场配置土地资源的进程，与此相应，开始提出土地价格和如何确定土地价格：--1987年，深圳的实践突破，协议和招标、拍卖价格；--1988年《宪法》和《土地管理法》修改，提出了土地价格需求；--1990年，国务院55号令颁布，土地使用权出让、转让，提出估价要求：出让价格、优先购买权等

土地政策发展带来新的估价机会

--1989年开始，国家土地局在土地分等定级基础上开始探索土地估价，89年在南京、宁波、大连布置了试点，1990年5月，在北京召开城镇土地估价方法研讨会，研究土地价格体系与土地估价方法：基准地价、标定地价、交易价格；收益法、比较法、剩余法、成本法、历史地价发现法、级差收益测算法等（没有地价信息）主要是为了发现城市地价--与此同时，出让土地、抵押等也提出了估价要求，深圳等地开始出现土地估价机构

土地政策发展带来新的估价机会

上世纪九十年代初开始的国有企业改革和现代企业制度试点（股份制企业试点办法），为土地估价提出了最直接的需求，也带来了大量的商业估价机会，直接催生了估价机构和估价行业：--1992年7月，国家土地局、国家体改委联合发文《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》，明确提出，国有企业改制涉及的土地必须估价、必须处置；土地使用权价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产额--1993年10月，国家土地局、国家体改委印发《关于到境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》，提出了出让、作价入股和租赁等处置方式，并明确：国家土地局向企业推荐若干具有土地资产评估资格的评估机构，企业可从中选择并委托一家或数家评估机构进行土地资产评估，评估结果由企业报国家土地局确认。--估价机构、委托等

土地政策发展带来新的估价机会

--上海金山石化海外上市土地估价探索，与此相应，一批估价机构诞生发展--1995年，国家土地局、国家体改委联合发布《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，明确：改建或新设公司使用的土地必须评估，改建或新设为上市公司的，必须选择A级土地估价机构，其他应选择A或B级机构；接受委托的，必须签订委托评估协议，按《规程》评估

土地政策发展带来新的估价机会

1992年，国家土地局发布《划拨土地使用权管理办法》，第26条规定：土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。--明确了划拨土地转让要进行估价，提出了标定地价评估确定的需求

土地政策发展带来新的估价机会

估价行业诞生和发展：--1992年，国家土地局组织首批土地估价师培训和认证考试：国防大学----1993年6月，国家土地局颁布《城镇土地估价规程》，确立了我国地价体系和估价方法；同年，颁布《土地估价师资格考试暂行办法》和《土地估价机构管理暂行办法》；全面分省培训考试、资格认证--1994年开始全国统一考试；1994年，中国土地估价师协会成立--1995年，国家土地局、工商局发布《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》，取消事前资格审批，改为工商登记后备案管理。

土地政策发展带来新的估价机会

1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》，从法律层面明确了土地估价需求和土地估价行业的地位：--采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。--土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。转让、出租、抵押规定年期规定

土地政策发展带来新的估价机会

--基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。--国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。--国家实行房地产成交价格申报制度。土地船政策墓发展雅带来守新的层估价鹊机会19陷98鉴年，斥以《炉土地逐管理非法》危的全谣面修况订和泼国土渔资源筛部的恐组建溪为标理志，粪土地熊管理纯开始路了向冬用途尺管制宰的转系变，宫土地慈估价膀体现另用途满管制章要求册：估介价必粘须考端虑土氏地利督用总恶体规淋划要葱求，用农用缠地、有建设驻用地妖、未极利用气地--止国有搁土地帆租赁啦、作并价出死资或避入股减成为卵法定斤的土蔑地有消偿使姻用方公式，伶估价泡范围蔑进一涂步扩较大土地因政策弓发展艺带来够新的麦估价够机会19换99厨年7陈月，冻国土均资源孝部印谷发《塞规范这国有功土地驶租赁箭若干掀意见淡》，歇估价随范围烈进一滤步扩捏大到奔承租晋土地凳使用烟权价膨格及穴其评物估：--庙国有秒土地大租赁丝式的租相金标名准应脑与地冰价标烘准相毛均衡至。承摧租人以取得袋土地微使用副权时解未支间付其洪它土壁地费唐用的浩，租坊金标歌准应誓按全膊额地梨价折兵算；演承租代人取府得土间地使轨用权练时支杆付了妇征地园、拆疼迁等坚土地郑费用寄的，拐租金起标准乒应按均扣除扫有关鞠费用易后的福地价敲余额呀折算斤。--学国有晋土地兰租赁扎，承劳租人笼取得忧承租抓土地须使用剖权。工承租绸人在社按规储定支若付土宅地租编金并歼完成布开发眉建设刺后，挡经土辱地行看政主列管部炸门同填意或具根据西租赁留合同碑约定就，可您将承斯租土开地使而用权慨转租昌、转摆让或初抵押劫。承虫租人裤将承铲租土碍地转茶租或米分租肌给第谊三人拘的，惠承租锤土地根使用浪权仍爪由原颠承租臂人持秤有，鼠承租聋人与献第三竭人建四立了鉴附加握租赁各关系反，第疤三人跌取得收土地到的他便项权乳利。承租参人转跨让土俱地租询赁合摸同的身，租条赁合面同约启定的累权利婆义务庄随之允转给锹第三陷人，酬承租爪土地垫使用是权由忍第三侮人取呀得，滚租赁且合同历经更错名后绵继续姐有效仔。地上解房屋帅等建雾筑物旨、构钉筑物耐依法衣抵押甩的，烂承租赌土地脚使用朱权可庄随之雀抵押孤，但局承租雀土地山使用元权只形能按撞合同溜租金扇与市善场租朱金的育差值个及租紫期估制价，柴抵押吗权实禽现时勤土地残租赁汽合同位同时兵转让抓。土地蒸政策复发展籍带来历新的补估价缓机会20王01次年，增国务否院下脾发1亚5号查文件体，2谊00笼2年调，国嫁土资千源部晴颁布注11识号令堆，2扩00纽奉3年猴颁布宋21所号令廊，推才行招闭标拍图卖挂统牌出连让国被有土理地使简用权黑制度担，土断地估窜价范规围、风信息雄进一省步发盒展：--观确定督协议半出让康最低凡价公仰布制突度；--污出让藏地价微确定鼻前的聚土地盒估价有；--片招标悔拍卖研挂牌驴发挥膀市场申定价讽机制切，地妨价信盒息进厘一步模公开惜，为考土地李估价爱提供徒了良甩好的奸信息袋渠道土地粮政策所发展遍带来膛新的袖估价衡机会20名01扰年，腿国土贼资源帐部印浮发4露4号阶文件蓬《关并于改罗革土嘉地估饲价结安果确任认和梯土地冷资产夸处置柿审批裳办法温的通秧知》狡，取仇消了趟土地蒙估价薯结果转确认窗，确穿立了辽土地乐估价针机构材独立衔执业众、独蕉立负咏责制宝度，抱特别管需要歼指出辩的是悠，该喊文首麻次明扯确了逮划拨贿土地钩使用熔权权澡益及鼓其价轮格确权定办绘法，盛拓展魂了土悔地估狐价领堆域：--党改革蜘土地芒估价称确认校管理碍，取亲消确孩认审捉批，丽建立骄土地拜估价每报告判备案旬制度岭。企锦业改播制需睁要进很行土拖地估覆价的霞，应乎由企乎业自蜓主选顽择土却地估桨价机筝构进暴行评绸估。塑土地妨行政当主管冠部门惑不再胀对土臣地估业价结盆果进纤行确钞认。古企业箭改制任上报稼的土怖地估拉价报易告，粪只要扎格式政规范戒、要奥件齐钱备，漆土地少行政帝主管椅部门局将诊直接榴给予谜备案这。--涛明确脱企业狠的国哗有划葵拨土帮地权格益。骗企业亩原使郑用的胳划拨策土地料，改嘱制前挡只要营不改谁变土神地用被途，陵可继嘱续以雀划拨猜方式墨使用届。改睡制后招只要遥用滴途符报合法纠定的皂划拨农用地光范围托，仍倘可继稿续以建划拨堆方式创使用持。改劈燕制或国改变东用途块后不醒再符州合法筝定划掘拨用肚地范检围的闷，应赤当依浇法实恢行有播偿使蠢用。为支袜持和纤促进抱企业舅改革丘，企封业改秒制时鼻，可从依据概划拨罩土地鸟的平川均取洒得和述开发页成本叮，评怖定划茂拨土败地使户用权捉价格冻，作顾为原惕土地姥使用咸者的财权益焦，计惹入企画业资浑产。股企业辜依法玩取得窄的划抄拨土绘地设茅定抵辛押权赔时，俯划拨架土地蚂使用遮权价贸格可址作为本使用迁者的必权益垫，计长入抵赢押标晓的；裤抵押令权实算现时够，土死地使派用衡权可坚转为民出让妥土地类使用态权，崭在扣苍缴土投地使娘用权酿出让姿金后叶，抵风押权绒人可春优先女受偿晶。划害拨土坚地枣经批忽准可冬以转崇让，林划拨局土地说使用惑权价歉格部坟分可康计为罚转让孟方的跌合法阿收益珠，转狡让后怀的用醋途不翅符合遗法霜定划缓拨用虽地范兴围的蜘，受墨让方演应当化申办泳有偿旧用地压手续术。划数拨土寻地需索要转劣为有放偿使膏用土花地的喇，蝇应按完出让露土地演使用珍权价匆格与序划拨液土地攀使用蝇权价脱格差裤额部可分核挎算出国让金觉，并倒以此姜计算注租金枣或增钳加液国家炼资本光金、峰国家宗股本首金。土地贺政策革发展建带来删新的兔估价别机会20棒03惯年以逗来，宴以国提发[园20导04肥]2聪8号数文件蜂和[因20扔06么]3归1号渣文件北为标摸志，倾土地你管理灯开始池从专育业的取资源岩管理炎向参蚊与宏孩观调桑控转症变。帅每次使调控桶政策亚的出搂台，检必然尊涉及乘土地倍供应乞总量标、结谎构、羊时序寄的变川动，貌与此论相应片，必志然带存来响敞应的湿估价聋机会暴和地呜价水柴平变具动：土地予能参升与调细控吗竹？国衡际做围法?运用格土地席政策皱参与挺宏观闪调控泛，是侮中央蛾根据炎我国明特有请的土煮地制江度、剪特殊喘的国爽情和壮特定徐的发谢展阶伟段作型出的要特殊攀选择扛。土地饼政策叛发展缝带来熟新的陶估价权机会28箱号文旋件带定来的陆土地迈估价水机会敌：--鸭征地惧补偿沃需要筑的区跪片综肚合地骗价；--效经营倒性基状础设葱施逐廉步实湾行有姥偿使茶用；--抬划拨沉地经沙批准城进行玻经营填性开语发建策设的港，按料照市阵场价晌补交看出让瞎金；--么划拨返使用罗权经弱批准工转让袋的，弄在有不形市页场公华开转蛇让，墨按照振市场久价补胡缴土店地出粪让金…著…土地填政策桑发展理带来盗新的弄估价肚机会31赶号文岭件带意来的训土地非估价投机会蔑：--崭征地如补偿除安置智的变跨动；--滥出让脚价款妖管理判的变台动；--片新增顶建设清用地起有偿闷使用胆费、席城镇象土地寨使用哲税的缺提高温；--剖工业腹用地逼出让伐最低休价统无一公欺布制虽度、箭招标蜂拍卖炭挂牌捏出让泊制度明。土地世政策理发展肺带来毕新的踏估价乓机会20纳06药年，衬国土差资源耕部颁北布《故招标脉拍卖推挂牌狼出让剖规范蜜》和尤《协帆议出闷让规饲范》填，进炕一步匠规范锈了各触类出炸让中吴的土灶地估宰价，岭包含伴有大鄙量的迁估价件机会旧，估帖价师筐和估符价机婚构需花要认遵真研笋究：--葱招标早拍卖银挂牌宇出让辨；--丈供地脊环节没的协舟议出尸让；--泻原划从拨、辱承租咬土地答使用棍权人赛申请拆办理葬协议毕出让弄；--住划兰拨土仪地使继用权兆转让怪中的伟协议盼出让命；--捏出让鞠土地语改变裁用途卖等土福地使资用条熊件的剂处理土地抓政策半发展肺对地娇价水岩平的析影响土地低政策绞必然仪会对芽土地杰供应弃总量陆、结乞构、腿布局狼产生守影响肝，对翁土地孤产权窝设定丸和收凝益关悟系产像生影齐响，嫌这些济必然颈影响择土地侧供求期关系浇、土哨地产秩权和催收益哨关系芬，从哑而对壮地价暴水平恨产生社影响茂。因木此，订估价装必须挽关注顾土地驰政策奶及其谁影响热：土地束政策块发展换对地叉价水浆平的左影响19蚕99州年1危月1肌日，炮新《土付地管馒理法圾》和糖《土刑地管挖理法牲实施藏条例直》实汁施，种地价秒水平砌明显串提高匆：--悲土地北用途如管制愉、严甘格耕牛地保馅护等控，控穴制了汪新增考建设晨用地姐总量需，供自求矛怜盾加推剧；--晋征地呢补偿缺安置塘标准史提高凉，直搏接提载高了击建设扑用地胳取得蕉成本葛；土地曲政策泳发展靠对地油价水公平的卖影响20头03龟年2盒月，兵国土左资源辛部印草发《绪关于刑清理积各类捎园区瓜用地沾加强既土地治供应完调控贞的紧嚼急通刚知》教，优荡化了要供地啊结构确，对胖别墅始等高姓档房迫地产搜用地妹价格骡水平属产生点影响跑：--哗停止也别墅判类用菌地供羡应，--夸严禁穗圈占柄农民仓集体晌用地西进行们房地队产开宇发，…尼…土地排政策骆发展粘对地霞价水奔平的海影响28摧号文洒件对辨地价伸水平贯产生幅的影购响：--换供地急总量侄控制涛；--荣征地宿补偿鸟安置冻标准砖提高朴；--尺集约偷用地旧、用渗地投臭资强敞度要琴求；…议…土地剂政策中发展天对地首价水愧平的枝影响31粘号文貌件对潮地价硬水平疯的影写响：肠工业耽用地赌地价后提高茎40固-6挥0%厌，房驱地产查用地财基本系稳定文：--《通纳知》强强调陈经济引手段阀的运质用，羊着重倘调整振完善扩利益土机制趟，理务顺中唯央与脏地方油、政畏府与级用地沫者以饺及被霉征地释农民跨等多殖方面摆利益讲关系泥：将造社会早保障奖费用让纳入冲征地怖补偿文安置武费用罩、提章高征眠地成真本是能调整架政府辆与被悦征地饮农民绝利益错关系吉；提哄高新钓增建肯设用神地土溉地有躁偿使鲜用费劝缴纳贱标准额是调蚀整中观央与茅地方摩政府埋的利趴益关斗系；女统一猴制订染工业公用地废最低情价标谈准属照于调健整不脱同地踪蝶类用针地者似之间蚊的利严益关嘴系等可。这熄些利足益调敞整措懂施的岔实施交，将哗不可臂避免就地会墙对地把价构净成和吩水平累产生缴影响芹。从当停前地将价构黎成看默，大章体包等含三叔部分淘，1早、取挣得成哪本（鸽征地锦补偿相安置摧和拆排迁费层用）斜、2讲、开兔发成役本（灶几通锈一平谦费用探）3难、政钟府收申益（毛相关眨税费现和土期地纯贩收益旋）。袜这三番块中昌，被胆征地改农民夫的补订偿安配置费愤明显摧偏低刮。《乒通知芽》明寄确的液政策猴调整汇后，元从一苦些试谋点城妨市的封测算晚看，台征地沉补偿劝安置拨费大肠体要蛇提高恳1倍压，地晚方政岸府获曲取的雄土地们出让拨纯收雅益在弦地价爷中的析比重能将有挤所下意降，虾但对浊不同茶用途毫的地茅价水扰平影和响不灾同：土地民政策院发展货对地辆价水宝平的怪影响对于拾工业备用地床，出哥让价轿格和候租金跌将上姐涨4咱0-歪60灭%，己但也魄只是脆恢复楚到基纷准地众价的询水平迟。这前是因法为，招工业歼用地荡价格岔一般卸是成锹本价碑格，例目前里，工熔业用幅地出予让最虚低价被是按华基准处地价孕的7街0%敞确定供的，赢各地扯工业室用地译实际邀出让委价比黄这还学要低穷，成网本提孩高必声然提由高工欣业地刑价水竹平。鲁适度抽提高让工业械用地馒价格户，也来正是阀《通龟知》瞒要达芳到的稼目的虚，可扯以从忆经济党上抑食制工传业用定地低皮成本桶过度伟扩张究，有扛利于两促进荣各地申招商斥引资股质量获的提雕高和拌用地屋结构千优化删。对于禁房地休产用图地价姨格将窝基本键不会继有影援响。允这是久因为笨，房接地产抖用地戴是全通部采闭用招狡标拍巩卖挂雪牌方甚式出睬让，跑土地转价格嘉由市突场决荣定，影取得姻成本澡只占惧土地济价格系的一绳定比卫例，奴成本瓣变化杰基本删不会由影响浪市场字价格使；同冷时，咱从某赵种意号义上浑看，恨这些高措施透还有弃利于兰房地水产用剪地的登供应示和价智格稳荣定，么过去兔地方稳政府场为了雄招商纲引资星而压赴低工蜡业用纪地价睛格，堵一方裙面大连量土片地低今价出伯让用追于工亲业，赖另一尝方面研常常暮会将视由此遭造成物的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草法律敬规定:《燥城市竹房地翠产管感理法继》《肺土地脱管理搅法》

绳提前财收回谨的条窗件：

收棋回程挎序

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