房地产建设项目可行性案例

房地产项目

(初步)可行性研究报告

案例

2005年

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“A州”市新桥镇(126亩占地)房地产项目]目录项目建设背景项目概况“A州”市介绍2002年以前“A州”市住宅市场分析“A州”市新桥镇住宅市场分析本项目发展前景项目投资估算及盈利分析估算项目销售收入项目盈利能力分析结论与建议项目建设背景“A州”市新桥镇126亩占地片区

原属本镇的新城房地产开发公司,由于该公司资金不足,无法启动本项目,有意转让→这是可能得到这个项目重要的外在因素;镇政府为能提高居民的生活质量和当地房地产整体水平,希望找到能开发高品质住宅的开发商;本(房地产开发)公司不论是资金实力,还是开发水平在全国来说可谓是顶尖的→这是可能得到项目的内在因素;项目建设背景根据“A州”的城市总体规划发展以及新桥镇片区控制性规划要求,该126亩占地片区

将是新桥镇乃至整个“A州”重要的住宅区;经过对“A州”全面认真的市场调研;对项目区位环境进行反复的分析比较;再根据“A州”目前的房地产现状与发展趋势只要做出能满足“A州”市城市居民新的住房要求和高品质;同时定位准确完全不用担心项目的销售,而且有丰厚的利润.该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证,各项目谈判工作已相继展开.项目概况该126亩占地片区

位于“A州”新桥镇何山路和塔园路交叉口;紧接“A州”科技学院,有良好的文化气氛;道路宽敞交通便捷,有新山大桥与古城区相连;项目占地126亩中,120亩是建住宅用地,6亩是建配套幼儿园用地;项目概况该126亩占地片区

容积率为2.0,总建筑面积为16万平方米,小高层和多层相结合,沿街底层为商业配套用房(约占5%);具有一定的开发规模,并能为品牌的延续提供保障,给公司带来良好的社会效益和经济效益;本项目的建设资金完全由本公司自筹,不足部分通过土地抵押和预售房款解决。“A州”市介绍“A州”位于长江三角洲中部、某省东南部,东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'

之间;东邻上海,西傍金陵,南接苏杭,北依长江;面积8488.42平方公里,占全省面积的8.27％;市区392.3平方公里,其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里;所属六县市面积为：C市1094平方公里B市772.4平方公里D市620平方公里E市864.9平方公里F市1257.42平方公里H市1092.9平方公里“A州”市介绍古城区新城区新桥镇→上海南京←↑长江↑↓杭州“A州”市介绍2001年,“A州”市完成国内生产总值1760亿元,经济总量在三角洲位居第二,列全国第六;人均GDP按现行汇率折算超过3600美元,显示出强劲的增长势头;整个市的人口580.53万,城区人口为80万;新区的经济发展保持良好的发展势头,全年实现工业销售产值400亿,同比增长17%;完成国内生产总值160亿,同比增长14.2%;实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。2002年以前“A州”市住宅市场分析在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2古城区2500元/m2新区价格在2000元/m2左右徘徊究其原因不外乎以下几点：土地价格是一个首要的因素；土地作为稀缺性资源,政府没能做好土地供应的长期规划；开发商可以通过项目可行性报告,以很便宜的价格向政府要求划拨土地；导致土地成本在整个项目中只占很小的一部分。2002年以前“A州”市住宅市场分析整个“A州”的住宅以零星分散建设为多,不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设,使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅,贵了又觉得不合算;居民居住观念没有改变,大多数“A州”人认为,过了运河就觉得离开了城市,到了郊区。而且也一直认为“A州”新桥镇是一个工业区,不适宜居住;同时,新桥镇一直以来治安、环境都不好,在一定程度上限制了该区域的房价;消费观念限制了整个“A州”市的房价.许多“A州”居民留恋于“小桥、流水、人家”,只要有地方住,能吃饱,不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产;这段时间里,虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策(比如货币化分房的实施)，但一直没能使“A州”房地产更上一个台阶。2002年全市经济继续走强,也是“A州”房价飞涨的一年;2001年10月份，A州市土地全面实行招投标,从至,开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平;与此同时，政府出台了一系列的相关政策;“A州”强化“强市富民”意识,努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行.同时,改变全市居民的消费观念.2002年以前“A州”市住宅市场分析20蹦02鹅年以象来“菊A州再”市砌住宅街市场拾分析规范页了房趋地产款开发,改善覆了投喷资环炊境,使房弹地产诊开发爆逐步梦走上计规模塌化、球集约讲化经驶营;把房崭地产锦开发男作为赠城市月新的更经济笔增长轨点,大力惩发展字城镇慨建设;在市亿区范抗围内,加快性土地妹供应君制度漫的改侨革,停止受新批蚊量土秃地的恳开发边项目,对存袍量土汉地开甩发项四目采销取限霸制的惕态度,使开哈发总阁量得梨到控膊制;同时,积极榜引导极开发啊企业灿参与汪园区街、新轨区的芽开发游建设;加强泻城市施建设岩步伐,动迁挂量大兼幅上扯升和这货币锻安置前政策导使市屡场上丑对商叛品房裂的需旋求迅旅速膨脉胀。“A州”市咱新桥袍镇住场宅市注场分坏析“A州”自04年10月份浓拍卖评的土律地中小还没监有形筑成楼效盘;许多勾开发堂商已顿经闻葛风相辈继提刑高楼洋盘价企格；据“A州”市建泽设局万市场姐调查越统计达：“A州”市05年房骑价总炭体上东涨了14贺.8脾%序号楼盘名称住宅类型价格（元/m2）1美之苑小高层（复式）3600~38002星城多层公寓3200（均价）3绿林花园多层公寓3000（均价）4太阳水岸小高层3500（均价）5景苑阁高层4500（均价）“A州”新桥学镇最日新房吃价综上住宅碎均价鞋:公寓启3怜00恢0元忆/亲m2小高沉层纠35钓00凭元/局m2复式邪楼中促楼葬3贫60细0元壁/份m2本项判目发劲展前辰景投资7亿元的新拦桥镇灾改造歇被“A州”市列管为“脊十五贸”规棉划重瘦大项长目；随着切新桥透镇二餐期建集设进签行,该片疼区将丧成为得连接忌古城和新区欠的中蝴心；之前,某开煌发商界以15源9万元/亩的价柏格竞请得了村新桥厨镇一该地块,楼板耗价约爆为10释00元/终m2,而本篇公司胸在地艳价上先有一着定的名优势(约为60裕0元/奋m2)；所以,根据蔬现有敬市场蓝价(未考惩虑房岗价上醒升),本项脉目住革宅均粪价定辜位在33士00元/散m2.序号项目单位数量1总用地面积亩1262总建筑面积平方米1600002.1住宅面积平方米1520002.2商铺面积平方米80003容积率

--2.04物业经营管理用房平方米11205可售住宅面积平方米150880项目械建设这指标项目桂投资摔估算及盈利蒙分析编制顽依据建筑得工程看费用庆以现孕行标订准及看费率血为依外据;各种庄费率色依据劣国家秋相关旁文件游。投资席估算冠表序号项目单价数量金额(万元)1土地费用120

(万/亩)126150002前期费用100(万/m2)16000016002.1勘测设计费20(万/m2)1600003202.2各类规费80(万/m2)16000012803工程费用1200

(万/m2)160000192003.1建安工程费1100(万/m2)160000176003.2室外工程50

(万/m2)1600008003.3机电工程50(万/m2)1600008004销售费用按销售收入的2%提计11005管理费用按销售收入的3%提计17006资金成本

19007总投资

(1+2+3+4+5+6)40500估算邻项目筒销售侦收入根据哪工程越所处处位置曾、周隙围环逃境和A州房剪地产当现行畜市场授预测;考虑待到房答地产庸销售公风险和工程致建设旧成本新等综夸合因醋素,本区住宅藏均价锈定位刊为33袍00元/攻m2;低层史商铺旅均价景定位让为45疏00元/出m2。销售研收入序号项目单位数量价格金额(万元)1住宅元/m2150,8803500528082低层商铺元/m28000500040003合计(1+2)

56808营业遮税及附加绞费本项甘目应躲计:营业成税、纺城市雁维护植建设消税和教育娘附加依税;其综旁合税差率为6%,共应肚交纳狭税金及附加便费34雀08万元.项目盈利屡能力责分析财务扎现金猾流表序号项目合计1现金流入(1.1+1.2)568081.1销售收入568081.2其它收入02现金流出(2.1+2.2)439082.1成本投资405002.2营业税及附加34083税前利润额(1-2)129004项目税前利润率(3/2)%29.4%结论与建议用分维期开呆发的梢方法滋进行肌本项症目的叙开发一方唇面是职为了义降低袜项目统的风乐险；另一爸方面兰是降赠低资匆金的倾