房地产项目成本控制

项目成本控制**公司**目录一、项目全过程成本控制要点1.土地成本2.前期费用3.工程成本4.营销成本5.管理费用和财务费用二、公司当前成本状况三、改进措施及建议一、项目全过程成本控制要点前言：随着房地产行业市场的不断规范、房地产商竞争日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。新经济环境下，成本已不仅是影响企业利润高低的一个因素，而且是影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题。结合公司实际，总结自身的经验和体会，就成本控制与大家共学习。一、项目全过程成本控制要点

1.土地成本

土地成本的控制要点应重点关注项目前期的可行性研究和土地状况的尽职调查，保证土地成本支出的可行性，同时也应关注一些市政费用的支出（红线外的水、电、道路等）。如：逸品香山地质状况都市公寓朱屯路改造、国花二期公厕

土地成本

控制要点

控制什么

怎么控制

投资决策可行性研究深入调研，收集项目信息和市场信息

编制可行性研究报告投资决策组织公司领导和各部门进行项目论证

公司领导层决策新征土地征地费用建立科学的土地评估体系

确定合理报价

争取政府优惠拆迁安置费用在法律范围内尽量控制费用市政费用自建部分（红线内）按照公司工程管理体系控制。政府部分（红线外）按规定或与政府协商办理一、项目全过程成本控制要点

2.前期费用

前期费用包括报批报建费用、勘测费用、设计费用等，其本身成本支出并不多，但其间决定了工程成本可能高达80%的成本支出，因此，该阶段除了关注前期费用本身的支出更应关注规划方案的确定，材料设备的选型。如：国际广场的四、五层国花二期的生活水箱

2.前期费用

控制要点

控制什么

怎么控制

报批报批报建费用开展社会公关，争取政策优惠，合理提高容积率概念设计方案设计设计任务书要求设计资料充分，收集项目概况、规划要点、产品定位报告、成本测算等资料概念性方案和设计方案1、尽可能的采取招标方式选取方案，采取直接委托形式也应提供3个以上的方案供选择；2、组成评审小组，对方案进行评审、确定。扩初设计扩初设计要求限额设计，制定扩初设计限额和成本控制建议并组织评审会通过扩初设计评审各相关部门联审，对方案进行评审、确定，高层进行审批。成本概算根据扩初设计方案和设备选型等因素对建安成本作出概算施工图设计施工图设计要求采用限额设计，制定施工图设计限额和成本控制建议并组织评审会通过，促使设计单位提高设计质量，降低工程费用施工图评审、会审各相关部门联审，确保图纸质量，减少不必要的设计变更

施工图预算关注预算与概算的差异，严格审核标底预算。

3.工程成本

工程成本控制是重点，主体招投标结束后，在施工阶段应重点关注材料、设备的采购和工程变更的控制。如：集团集中采购、变更作业指引一、项目全过程成本控制要点

3.工程成本控制要点

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材料进场计划订货时间、供货时间考虑招标采购和签订合同时间、运输周期、验收及安装周期，保证与工程进度相配合施工单位和材设供应单位采购配套工程进场计划根据项目各类配套工程及设备进场计划、配套采购部应制定招标采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间，对投标单位周密、严格考察。名单建立与入围单位选择建立合格供方名录、考察报告,做好资信评价。招标文件、招标答疑严格招标文件审核，由相关部门评审、联审后确定招标文件；认真做好招标答疑将可能发生的变更消灭掉。供方选择（施工单位的选择）招标项目由招标委员会对投标方案评选打分确定中标单位，遵循合理低价中标原则，确保低于目标控制值的2%。3.工程成本-2控制要点

控制什么

怎么控制

材料设备供应选型在扩初图确定前确定材料设备数量和质量验收三方（项目部、监理单位工程师、施工单位）共同确认货到现场数量注重外观质量、投入使用后的质量验收设计变更可行性及必要性设计部门针对设计变更，进行设计变更论证，确定是否可行、必要，并且测算后方下发、执行。测算、审批设计变更由预算部测算，根据变更额度履行相关审批手续后才能进行变更（见设计变更作业管理）。工程签证办理签证的必要性项目部现场工程师审核签证，认定确需发生，并且已经发生、验收完成后方能办理工程签证单。预算复核预算工程师对签证工程量进行计算、复核，确保工程量的准确无误。按月核算书每月对工程签证单进行汇总、计算，做到心中有数，起到工程成本提前预警的作用。付款材料款、工程款支付严格按合同支付工程进度款，保修款控制不低于合同额5%。4.营销成本

营销阶段的操作会直接影响物业管理等后续服务的支付，因此，在此结算除了关注营销本身所产生的费用控制，还应有营销管理的长线考虑。5.管理费用和财务费用

管理费用的控制主要体现在日常行政管理费用的支付，可考虑提高全员节约的思想意识，以责任成本和成本支出标准的形式进行约束，而财务费用则主要体现在公司的利息支付上，需要公司加强资金管理，增加资金控制的计划性。

一、项目全过程成本控制要点1、成本核算=成本管理=成本控制成本核算与成本控制混淆成本管理无“全面组织”保障2、合同管理有待加强，特别是合同里的范围管理、界面划分。双方扯皮现象时有发生。3、变更随意、责任不清、事后算帐二、当前成本状况1、拍树立僵全员粉成本告意识答，建棋立全念面成膜本管叉理体星系：1）善积极屑主动扭地围戚绕目织标成吴本的胖实现涛进行慕控制鹅，通暴过考刷核机球制让傻全员棕、全冰过程柄参与泥，尽唉可能杰地在绘立项贷、设能计、战施工弯前发咱现问悲题，看减少抄无效驳成本的，即殊成本卡前置则；2）窗成本箩挖潜铺：成周本管涌理必懒须向坑价值吓创造早型转拣变，肾核心缘瑞就是谁“价糟值工雪程”驱，即妈“钱关花在室刀刃监上”哭，做放有意交义的岩变更耗，避吵免发野生“迎无效观成本餐”无效叙成本金的定至义—必—房页地产制项目签实施尤过程新中产乱生的袄对形聚成产奖品、略提升谢价值帖、促累进营归销没膏有作竟用，命无法婶获得犹客户亲认同巩和补止偿，配属于眠费用监浪费赠的成团本.三、径改进莲措施扫及建碎议三、研改进档措施莫及建婚议2、班合同愁管理弊是项令目管左理的颈核心四：1）始做好腿合同句--门--夏合同衫文本侨、招健标文静件标组准化豆，工聪程范衫围的猜划分鹊（界忽面清舒晰）重；2）耀管好达合同询--汤--逆提高多整体丹的合拉同管勉理意持识；3）牢合同购交底夺。3、屿设计蓄变更称：没耳有变秋更是册不可鞋能，尽关键起是如壁何控骄制变柄更，贯减少米变更总。1）再重点雨控制肌有二艳类：返工爷的变抱更（迟猪到的纺变更岁）、新项得变更（其户计价给方式靠在合刃同中苏没有夕约定辆，只乖能以扫独家久协商私确定阁，成贷本不奶易控劲制）2）座设计奏变更烫原因爷的分姿析：设计世类（麻设计贡优化卫、设尾计错邻误、坊设计纸漏项默、现棉场条习件的拥变更缺）现场漏施工刷类（诞施工固进度滥、施尾工困亿难）营销淘类（顽客户匪要求虎、品劳质提页高、俭市场征竞争咳）物业命类（倦物业逗需要除）三、混改进钟措施流及建禽议4、苗推行疑工程零质量震样板季房目标敲：看实何物、各对图居纸、雄找漏诱洞、科减少第变更欧签证欲（避绢免返边工）标准匀：装饰朵工程朝开始属施工粱前，蛇依据怀交房搅标准古做质作量样疏板房蜘（完饱全做筛到位禁），姻然后丛组织需相关借责任岭人（蔬设计繁、施打工、鉴营销祸、物悄业）哑对其梢论证末，包芬含开步关、顷插座洽、门龟窗开埋启、暮空调罚机位伙、外沿墙效馒果、施厨卫梳间布痕置等把等，搂没有手问题补，签持字后扣进行俩大面颈积施赤工，拦有问奶题调台整，堂