房地产项目成本构成

房地产项目成本构成一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可预见费七、贷款利息八、销售费用九、管理费用十、营业税十一、土地增值税

一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积2、城市建设配套费按现规定重庆市主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都市发达经济圈为110元/平米，各区县为80元/平米（经开区优惠政策55元/平方米，110-55）

一、土地价款及大配套费3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税=土地成交价格×3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积4、

土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准×总占地面积，目前重庆市的土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加，我们一期项目的年土地使用税标准为0.4元/平方米占地面积。

一、土地价款及大配套费5、

土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。

拆迁安置、补偿等费用6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合价金中。

二、前期费用1、

三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。2、

规划设计费（1）

咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况而定。

二、前期费用（2）

规划方案设计费支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平方米占地面积。（3）

建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建筑面积。（4）

规划证照费在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费=土建综合造价×建筑面积（大于1000万部分）×2‰+土建综合造价×建筑面积（小于1000万部分）×1.8‰。二、前期费用3、

施工图设计费完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑面积。4、环境方案设计费大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约20－25元/平方米环境净面积，中档15－20元/平方米，低档10元/平方米。

二、前期费用5、综合管网设计费6、人防管理费具体标准不是很明确，约0.5元/平方米建筑面积。

二、前期费用7、招投标费（1）、招标监督服务费用及招标代理费支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用，市场价合计按总建筑面积×0.7元/㎡计算。（2）、劳动定额测定费按施工单位中标额×1.4‰计算。8、墙改费对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用，目前一般都不存在使用粘土砖的情况，故一般无该项费用。二、前期费用9、地名费各区标准不一样，一般费用比较低，约10000元/项目。10、施工图审查费聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用，目前市场价约0.7元/每平方米建筑面积。11、勘查放线费（1）、地质勘察费对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用。（2）、测绘费聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费用，按测绘土地的面积收取，目前市场价约1元/平方米。二、前期费用12、新建登记费房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳的手续费，约0.8元/平方米建筑面积。13、面积测量费在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量，目前一般市场价为；两次共计1.0元/平方米，如果规模比较大可以降低单价，如我们一期工程两次测量费共计0.4元/平方米。14、产权交易手续费国家规定在商品房转让过程中产权交易手续费应由开发商承担，标准为3元/平方米。二、前期费用15、地籍地形图、核地目前一般情况下成交的土地都具有完备的地籍地形图，但出于谨慎，一般情况下还会单独聘请专业公司进行测量，费用标准视测量土地面积不等分为约7000、5000、2000三个档次，如我们项目三千三百亩的费用为7000元。16、合同审查费属于市建委进行工程承包合同审查的行政收费，其中施工单位和建设单位各承担40%和60%，建设单位应交费用按合同金额×0.5‰×60%计算。17、水泥专项基金属于国家为了发展散装水泥的行政收费，按总建筑面积×0.8元/㎡计算。二、前期营费用18、环研境评兆估费聘请冬专业玻环境滨评估闲公司廊进行左环境顶评估岩的费认用，咽具体舰标准己视市猪场行镰情和锣评估妙对象缎的规程模而秧定，可如我格们整恨个25饲0万方庆项目此的环净境评陆估费述用为10万元匠。19、白少蚁防兔治费聘请熄专业串白蚁庄防治新机构参进行陕白蚁峰防治走处理脆的费热用，埋目前揭市场必价约0.览48魄-0粥.5纺0元/平方胸米建眉筑面迹积。20、防构雷检稀测费聘请错专业均防雷婶机构--尸-重庆预市防军雷办傅进行崖防雷傅审查振所需晃要的虑费用侄，目严前费蛮用标筑准约1.息5元/平方支米建密筑面油积。21、综蒙合服毛务费属于禽市建不筑委竟行政俩收费陪，建持设单练位按稍中标贷金额×0亮.6喝‰收取匹，施考工单甜位按盖中标刺金额×2伏.2千‰收取气。三、建筑晓安装帅工程暖费1、住胞宅土傲建、肝安装词成本该费累用为扯住宅贝土建搭、安挽装成致本的赌预算族价格友，它飘随着哪住宅裁结构朗、形蔑式的宣变化讽而变浩化，争但一植般情锅况下耻同种正类型屋同种跟结构荒的住择宅土紧建、露安装克成本膜差异海不会延很大室。比阻如我决们目舟前一课期花果园洋馒房的抖土建牵安装绑成本驾为88狠1元/平方致米。2、土睛建监广理费聘请雕专业缠监理帮公司盟所需魂要的小费用翁，费炮用市趋场标原准约5元/平方期米建展筑面穴积。3、质瓜量监狂督费善用国家信规定轰建筑艘工程闻的业弟主单谨位需胁向质束监站乒缴纳灯的质喇量监万督费觉用，挥按建耀筑安超装造浊价的2‰收取掌。三、建筑鸭安装俩工程诸费4、变建更及织签证由于蠢在工筛程进违行过例程中姓发生茅工程李设计农变更艰和工鉴程量惩签证换与预料算时日的差迷异所征引起租的因选实际跨工程汁量变机化而箭应该众在预坚算价罩格基挎础上普额外感支付额给施益工单赤位的亭工程逼价款袖，在廊考虑如项目倦成本犯时可盖以根陶据经喝验预遵计该臂项费结用。5、示稼范小窝区奖为上鲜报奖谈项而厨单独貌预先章计提扰的费者用。四、市政侵基础桨设施奖费1、供伟电包括罗电力松工程睬费用昨和一膝户一伯表费,电力据工程良费是治指小茎区用污电安魔装所抗需要终的费歌用,它包犁括土轧建和匹设备休两大回部分,土建蝇主要合有电编缆沟磨、管蔑道的黎基础步、开灾闭所辰、配握电房将等，府设备身主要帽包括符电缆谢、变弊压器调等，握这些狂设施端和器料材在扇小区绸入住麻后需指交由卖电力巧公司阀统一障管理亿和维但护。火一户珠一表适费现诵行标声准为40计0-仪45吴0元/户，枪该费浸用应惑由住疼户承泊担，昆开发洒商只防是代缸收代涂缴。2、供悠水包括弊小区梦内自称来水肤管网农的安红装费纷用和物自来帽水一目户一晋表费忧，其探中小奖区内裳自来没水管零网的充安装狼费用悔应由基开发肝商承涨担，盼其中增自来嗽水一层户一字表费拘应由戏住户盆承担浸，开萌发商蒸只是观代收雄代缴胡。四、市政武基础退设施寇费3、燃反气燃气份费用廊里主赚要包怨括燃斑气工彼程费阁和一惧户一喷表费芳，燃波气工韵程费趁应由傲开发扣商承何担算坝入项油目成燥本，叶而一促户一谈表费袭则由胸住户染承担召，开袖发商追代收坏代缴挤。4、通废讯一般粗情况呼下不驶会发屡生通哈讯费垫用，坡因为茫通讯例管网察的铺宴设都绸是有顾通讯旧公司掘完成立，无层需开妹发商氏发生章费用边。5、电速视一般雁情况逢下不头会发渗生电斯视线打路安骗装，姑因为葱电视嫌线路往的安既装都僚是由高有线两电视燥公司搂完成书，无妻需开括发商哭发生供费用射。四、市政诞基础俊设施吓费6、智趴能化智能主化费伯用主胳要是卸指智泽能化剃设备申、线摸路安晒装和苗智能露化设棕备用必房所帐发生命的工泽程费寒用，哈一般剃情况雪下一际个规担模比遮较大返的小摄区智搭能化塑造价袋约15元/平方过米。7、环拢境工哑程按环谜境工限程的吹净面延积计额算，涂高档谅环境逝工程绝每平食方米30过0元以挎上，亏中档盘环境董工程井每平臂方米20介0元左洽右，辞中低例档每富平方时米15饮0元左拨右。8、排乞水小区禽内的锄排水非工程蝴费用践，视贩小区特规模柔及建渠筑物蚂业形退态而斗定，宋如我吴们一巡寿期项室目的续排水罩工程猛费用记约21元/平方挥米。五、公用朝设施摧配套撤费1、人绝防工言程按规唯定自肥建人滚防工镰程面引积必田须达讲到小妹区总袋建筑多面积亭的2%，人岭防工抗程造雷价约25半00元/平方橡米，迈但可详以作钩为租请用车犬库产房诚生一初定的约收益啊，而液且在坡结合秃地形妨时可沙以部桂分降慢低建沫筑物鲜基础录造价宜。人豪防工描程也传可以遭选择毙异地辜建设支，人件防异嫩地建齿设费=3蚕0元/平方嘱米×小区舌总建猛筑面饶积。2、学该校、药物业忌用房金等公尘共性离建筑由于幅此类颠建筑绕物产帖权属抹于全此体业浊主所伴有，闹因此枪其成年本应来该按丛整个吗小区爽总建线筑面存积摊屈入项吼目成损本，编费用芦大小缸视公晕建规慕模而抽定。六、燥不可府预见何费对未益来不谊确定妥的费叹用在睬预算宴时通遗过不乡丰可预跳见费仆加以嚼反映椅，一捐般需就要通葛过经嚼验判增断。七、适资金坊成本目前胡一年扰期年翼贷款敏年利导率为5.疲58煤%，具透体资桶金多本少与乐公司山对外贱来资既金的夸依赖竟程度苏和公紧司操怨作速抽度有被关，谎资金干成本=贷款播金额×（（1+年利图率）^n果-烛1。）八、奋销售他费用项目课在销纹售过也程中炸所产涝生的铜费用好，包轿括广缘瑞告费岭、销蛇售外芳卖场适租金野、销它售人所员工条资、喝奖金逆及销贷售提逼成等坑，约杀占整拼