年张家港某商贸城招商定位报告

张家港****商贸城

招商定位报告上海////置业策划有限公司二零零五年四月第一部分引言篇调研依据定位结论调研对象调研范围调研对象政府部门相关人员各专业市场管理部门专业市场经营户各产业企业主张家港各阶层市民调研范围城市的宏观经济状况城市规划及发展状况

各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式

经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况

各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议

各阶层市民对本定位方案的建议和看法调研依据《张家港市统计年鉴》（2002-2004）

专业市场管理部访谈记录专业市场经营户调研统计数据

与政府有关部门的相关人员访谈记录

与各产业私营企业主访谈记录各阶层市民调研数据第二部分发展规划篇张家港的专业市场发展状况及规划

****商贸城的发展规划

张家港的专业市场发展状况及规划有产业，无市场九州家具城九州装饰城新世纪汽车城现有市场状况就目前张家港的整体城市规划而言，暂时没有新的专业市场项目上马；专业市场规划状况张家港的专业市场发展状况及规划三区六园保税区省级开发区沿江开发区扬子江国际化学工业园欧洲工业园冶金工业园粮油食品工业园汽车工业园木业工业园产业园区打造状况就****商贸城周边的整体规划而言，钢铁和汽车会是周边专业市场的主要方向。****商贸城的发展规划短期规划：****商贸城在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往商贸城进行消费。中期规划：****商贸城在中期的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据****商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由批零兼营转向以批发为主。长期规划：在大量的调整结束之后，****商贸城得经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，****商贸城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。第三部分市场篇****商贸城SWOT分析张家港经济发展状况周边专业市场状况****商贸城状况避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略上海专业市场、苏州专业市场常州专业市场、无锡专业市场南通专业市场、张家港专业市场销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况各项经济指标张家港整体经济发展规划固定资产投资情况房地产市场状况引论专业市场存在的前提和依据专业市场存在的前提和依据政府强力打造专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络需求拉动聚集效应慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；产业链完整半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；张家港经济发展各项指标张家港的经济近年来持续快速发展，国内生产总值呈现出良性增长的态势，2004年人均GDP达到6.67万元张家胆港整巨体经威济发戏展规区划围绕歉加速盐转型另提升刻水平临，努局力实积现区特域经艳济更文快更优好发雾展；围绕娃打造企现代晒制造刷业基胶地，鞭推动源二、宝三产岭业互忙动并贩进围绕渔扩大坑开放控，进谣一步讯促进厕外资浊民资带集聚围绕扒统筹蚕城乡崭协调暑发展珠，切羞实改寺善人波民群湿众生倾活围绕钞城市柏未来糠发展悠定位往，高仅标准欺推进街城市浴建设按照晚“一益城四雪片区键”的浑总体肾构架答，坚软持以份规划度为先衬导，灭进一梁步完谅善功撞能、时优化耕环境两，全站面提眨升城唐市建阿设整蝇体水缸平，股切实寇增强教城市千的集奖聚力庄、竞泳争力倘和可炭持续细发展本能力名。醉加给快完路善规歇划体沃系。按照粒规划打全覆用盖的运目标虾，加皱快推波进各将类规狗划编胶制进宏程，筐形成榆包括挺市区移和片穗区总菌体规励划、晶控制修性详隶规、截专业苹规划疲、城夜市设赴计在公内的迷完整父的城症市规炮划体蒜系。瘦年内拦，完祝成市熔区5近项分绑区规跃划、宪城西顺新区棕控制叠性详洋规和搏杨舍栏城区待整体奇城市清设计占，抓览好塘脾桥片容区、企常阴车沙总痛体规痕划，标以及筑金港牛、锦样丰、辞塘桥是、乐宿余新半城的驻控制跟性详举规，韵将各散项建船设全页面纳炼入规秀划指干导的浆轨道与。围绕敬构建卡和谐赠社会莲，大劲力发养展各芒项社爱会事弟业围绕利建设藏生态陕良好产的新愁港城遵，积描极实储施可猴持续榜发展教战略围绕秀提高臣执政疾能力督的要剖求，墓不断啦加强碑政府夫自身越建设张家程港整蛙体经榨济发但展规志划居住、商业、贸易、金融居住、办公城市核心居住、商业区物流、生产、加工物流、生产、加工工业园区、加工未知七大售功能里区打拖造新鸟港城吧：**曲**异商贸否城位虹于东低北角雕的居汽住、咏商业怨、贸呜易、盼金融容区内马，属采于东锤部物最流、抗生产种、加虚工功课能区免北延穗。注：礼本规穗划方伍案目淹前尚坊未报炭批固定常资产竞投资谷情况张家拔港固疤定资佛产投忘资额爸在2陆00首3年君有一宿个较君大幅淡度的照上升贺，而虎在2也00只4年馅，这闷个涨掩幅有炕所回妻落，愈从某云种意详义上恰来说世，估聚计与劫宏观梦调控铃的影苗响有猫一定逼的关铸系。而这晓个宏知观调竖控也弓将影贩响后匹期的光专业糕市场怨的投陷资建链设，恰从这舟个意恩义上约来讲艰，对族**腿**暖商贸剪城是乖比较相有利手的,糖在一陈定时雅期内应，在庭张家世港的哥专业浮市场谎领域坐不会风遇到粮太大蚁的竞迎争。房地歉产市印场状吊况目前抱张家村港房演地产虾市场铃供需它两旺赠，房忆地产效业成惧为了篮张家销港市光的经桨济发雄展支俯柱产佩业。20消04比年张李家港造房地弯产投攀资完毅成情占况良竟好，煤各项状指标聋均有带较大桐幅度能的增券长，浮20逆04圆年累红计完抖成房弱地产浇开发携投资展33身.3拉8亿省元，浴同比练增长国44义.6裂9%牧；商品戴房批闭准预源售面雨积1政16颤.7柜1万脱平方迟米，浸同期飘下降号25已.3痒%，背商业炎用房鹅11悬.8胀8万需平方日米，大同期治下降蒙了3慌0.社36瓦%周边累专业炮市场奏分析租售慎模式只租染不售or只售麦不租or租售袖并举经营谣模式无经哀营管湖理公搞司or外聘所经营绪管理丢公司or自己寇组建优经营辟管理铺公司市场盛定位定位滤业态痛；对周棉边专咐业市找场的绣分析珍主要辱从以捷下几狱个方锻面着佛手：产品镜形态层数右、开波放式or独立俊式上海辩九星学批发还市场租售近模式只租转不售经营黄模式整合拜大品扣牌经愧营商辨，负山责部吸分铺锦面的弃招商担，自挥己也炒负责抢其他均铺面招的招膨商工露作；市场伙定位刚开呼始定捷位为盲建材哭和装沾饰类旗产品长，随裹着市根场不糖断扩当张，法目前滥已经屠形成菊九个揭区，抚包含微五金衡、建炮材、而化工栗等产很品产品喜形态单层肾、独泊立式盼铺面编为主售，少梦量开戒放式腾的铺搜面上海毁国际绿五金侵城租售结模式租售粘并举捐，以胳租带港售经营扎模式以“赞机电信五金前城”泰为基右础，欧通过答机电置五金篇项目稼开发宁，向驾国际腔贸易堪发展麻，整耕合大忧品牌西经营前商，即负责龄部分显铺面搁的招坝商，更自己橡也负申责部妨分铺犹面的皆招商；市场樱定位以"剖机电闹五金业城"匆为基替础，印通过完机电依五金原项目述开发渴，向爬国际觉贸易禁发展；总粱投资11亿余盆元人意民币作，规艳划用过地11怎00余亩准，总笼建筑慢面积50万平旷方米霞，可另容纳斥商户30驰00余家躬。产品前形态独立扯式铺寺面为韵主，凉少量眯开放蜂式的狭铺面苏州胜国际关服装恶城租售撒模式前期迁租售夏并举现，现递已将猪销售棚停止吹，只占租不胁售；市场抬定位占地铲面积照60形0亩哥，建凶筑总液面积舒60塞万平精方米读，将丧建成集国洒内外朵名牌蔬名品妇演示洲展销涌、名奴模大瓶赛、灾原辅摘材料醉展销系、机初械设满备及师配件梯展销丝式、信糟息会蝴展、德电子塌商务煮、科妈研设炸计、梅教育批培训责、管劈燕理服借务、睛娱乐汪休闲猎等功费能为过一体穷的平廊台产品倦形态产品箱形态思丰富伸，街通铺,驴开放讯式店疤铺和早独立湖式的付店中叹店均巴有。经营因目标整合洲社会带资源炸,打惊造世铃界时宏尚之席都常熟突招商祖城租售间模式自发给形成细的市虚场，厘租售忧模式含不固庄定，株以只美租不少售的霞形式麦为主捆；经营骂模式招商匆城管利委会态进行倾管理治；市场定位招商没场、宿纺交夺市场篇、西吨片市盒场、脚布匹帜市场仔、五烦金市常场5职个管晚理片裳区，亮下辖蚂服装剂、针铲织品燃、布祖匹、沟装饰酿面料酱、床查上用陵品、嫌小商墓品、挖鞋业乳、五畅金、塔电器管等2乐8个着专业个批发假市场稿。市穷场营包业面触积2教.5颠平方职公里碧，商库业用施房1赖12绝万平飘方米辰，店抖铺、河摊位下2万天多只场，旺乖季日墓均人绢流量完15述万人概次，冶日均凝货运廊量2错00揉0多殊吨，颜招商誓城的掌发展度带动穴了周称边交付通、蓬旅游责、服村务业缴等相次关产年业的仅兴旺灵，提秋供了因20达多万帖人口蜘就业灭，市笑场年凉社会禁综合灶效益土达3续0多友亿元沫。产品稿形态独立缺式的忘铺面见。无锡砖招商都城租售河模式一期慈只租欧不售赢，租累赁期破限为伙五年缘瑞，二维期将煎出售焦产权经营激模式自己型组建忍经营伐管理蒜公司加进行播统一兼经营失管理积；市场耀定位占地50过0亩，韵总建各筑面怎积60万平驳米，列投资20亿元客，一伯期业垄态有邮家电胡、机典电、桃五金普、卫冒浴、爸灯饰捧、服跑装、煮床上毒用品惭、针忧织、惧鞋帽形、化道妆品匙、工椒艺品允、旅滨游用连品、型纪念功品、聚文化沿用品坊、小陷百货产品酷形态产品勺为两令层，北店中拼店的叔形式床。海门恋叠石贡桥家怜纺市辈场租售茧模式租售谦并举持，以济租带没售；经营晓模式自己霉组建糊经营亿管理姜公司衔进行勇统一侨经营球管理陡；市场贼定位占地77苍15桨0平方对米，储拥有80趋00多个神营业渐门面酬及摊终位，启生产油经营诊床罩给、枕完套、怨被套既、棉南被等锯床上捆用品铺及各客类家愈用电妙器套洲、窗抱帘、辉靠垫额、玩残具等30栋0多个圾绣品杆系列财品种产品就形态产品渔为两夕层，室独立逝铺面纺形式娇；张家甚港九岛州家蔬具城张家职港九精州家穷具城租售裕模式只租葡不售经营泄模式自己熊组建豆经营睁管理板公司警进行僵统一君经营务管理貌；市场窑定位一、颗二期经工程丧总投作资2.闭5亿元命人民竞币，匙占地60意0亩；唯三期魂工程酸总建巷筑面伶积26万平负方米抱，招疫商30绒00户。受业种瞒有家译具及粱布艺搬、工乌艺品宽、床伤上用削品、这窗帘船等家解居用劝品产品握形态产品渗为一码层，哄有店监中店冻和独炸立铺声面两霸种形氏式；各地槐市场概租金蚁情况纹图单位烧：元温/日陡·平芦方米各地鸣市场夸租金赶情况帝图单位窄：元邀/日催·平菊方米各地冈市场粒租金遗情况从业港态来旅看，侮床上锈用品撤的租蔽金水救平最测高，找其次障是妇剑女用鞋品，羞然后钻才是妻儿童哥用品亲；从面准积段形来看潜，面谷积为吧60屯平方爆米左栗右的馅户型蹄最受昏市场宣欢迎岩；**淹**仙商贸唱城状格况工程蝇状况一期阀已经娇交付乏使用转；二期尼接近冠结构撒封顶福；出租院状况已经观出租拌了60多套销售哄状况华燕灵公司裹于20扑04年九棕月接森手*沾**闷*商奋贸城象销售遮工作升；华燕被公司狭接手幸前，机共销网售14魔8套，造接手鼓后共焦销售62套；业态谈定位成衣纳棉纺肢、五胁金机渣电、绞日用合百货昼、餐祸饮休浙闲和绩步行胳街综肯合，兔五位师一体怜的综厘合性袭市场**页**片商贸胶城S满WO肆T分国析优势张家物港有宋五大遥支柱薪产业旋，而帆目前乓就专底业市弄场而旷言，阶只有驱九州信家具名城和桌世纪自星汽槐车城枕两个柱项目军，就战张家创港市腐而言绸，专耕业市解场仍贸属于晌空白烤；劣势地理希位置严较为考偏远渴；仓储膜物流定用地板缺乏地，配广套不私齐备咏；没有笛产权鼠；不能婶办理振按揭德贷款学，只慈能采既取分双期付嫌款的拿方法晓；部分增店铺凡无法洲打通绣，对休于经男营大丈面积领商铺巧的客看户无离法满农足要蹄求；机会张家补港后捕期的育专业姨市场仪基本出上没球有，氏因此做，*催**饿*商廉贸城攀从这嚼个意灯义上绑来说协还是筐比较淹稀缺团的；威胁业态尖定位备过于长分散倾，不睁能形帐成集敏约效惕应；产品永形态腾有很欢多硬对伤，相如层睬数、貌道路拨等问解题，居对于累招商渣业态健定位稿有很萌多限笔制；周边疑有各轻主要团产业下都有气较大灶的专吸业市顷场，专对本尚案形结成了熊相当抖大的衣竞争豆威胁辞；没有膀较为熄强有穴力的橡政策奋保证垦和相播关措帖施建星立经载营户视的信俯心；**输**偏商贸参城S茄WO踩T分旧析SWOT分析得出的启示本案料在销蔽售和己招商敌上遇运到的蹲阻滞险，主岂要来洋源于茫劣势跨未能丑尽可阀能的夜规避带，而成不在桶于优况势是剑否完栋全发吴挥；散因此伐，本京案的文操作屋应该井从尽察量规壁避本挪案的庙劣势无，避昨免威叔胁为报主，链而以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