常州某地产公司一期工程管理后评估

曦城方法论之工程管理研讨常州****一期工程管理后评估序言工程管理方法论总结目录序言

常州****一期项目已在2008年12月完成，通过对一期项目实施过程的回顾、梳理、反思和总结，根据本项目特点，整理了一些实际经验，亦分析了一些不足。当然，这些经验、不足及后续对策仅是依据本项目特点整理，难免有不到之处，现在拿出来与各位分享，亦是希望各位能有更贴切更有效的见解，以此来更正以前的不足，应对目前的困难，防范以后的重现。工程管理方法论一、工程管理中的教训、反思及改进措施二、工程管理中一些经验总结一、工程管理中的教训、反思及改进措施

1、工程管理之进度管理(3案例)2、工程管理之质量管理(4案例)3、工程管理之内部协调管理(2案例)4、工程管理之外部协调管理(2案例)5、工程管理之后期维修管理(1案例)1、工程管理之进度管理案例1：总包招标采用了费率招标。导致在后期工程实施过程中难以有效把控签证量，对进度、成本控制不利。原因：项目开发计划编制过于紧凑，未充分进行前期调研，在方案论证过程中存在反复修改，且未考虑本地政府的一些规划上特殊要求等，在方案选定上费时较长，导致后期施工图纸设计滞后。1、工程管理之进度管理反思与改进：方案规划设计及时有效（前期充分调研），施工图设计快捷精致（过程参与，细审草图—沟通优化—出施工图），招投标合理有椐（清单准确）。1、工程管理之进度管理案例2：桩基础施工进度达不到原计划要求，导致工期延后，直接影响主体工程的施工进度。原因：计划编制过于理想，未考虑现场实际状况（河塘回填、民房拆迁等），导致桩基础施工过程不顺畅（桩机下陷），工期延误。

6、7、8、9、10#楼下部土方均为淤泥质（老河塘）至2007年5月底仍未拆迁的民房1、工程管理之进度管理反思与改进：工程进度在编制时应考虑现场实际情况，尽可能提前进行相关处理（场地平整时考虑清淤回填，及时督促政府进行民房拆迁，提前预警）。在2#地块开工前就已经按照进度要求提前做好了场地平整、河塘清淤等准备工作，为计划进度的实施提供了保障。1、工程管理之进度管理案例3：外立面线条的设计过于宽大，实际施工难度大，导致工期延后，直接影响主体工程的施工进度，且后期维修频繁。原因：设计时理论未有效结合实际，设计的GRC线条因重量重难以固定（存在安全隐患）而不可行，再次更改时考虑又不充分（钢结构骨架水泥压力板封面，进度缓慢，质量难保证），且项目管理人员、施工技术人员在图纸会审、设计交底等环节上又未有效把握，及时预警，做到事前控制。

线条图示（部分地方宽度达900MM）1、工程管理之进度管理反思与改进：在进行外立面方案定稿和施工图设计时，应充分进行施工可行性和市场调查（各部门联合参与），使设计意图和现实施工技术有效结合，便于后期管理进度、质量、成本控制。现二、三期外立面线条已经改小，并积极采用新技术（成品轻质线条）。2、工程管理之质量管理案例1：实际施工过程中变更较多，亦有部分设计直接影响到了使用功能。外置空调板离可开启窗户较远，空调安装困难；一至三层处外置空调板未考虑干挂石材厚度，完成后外露尺寸不足以搁置空调机；另外把空调机位置设置在阳台上，后期业主封闭阳台后空调散热在室内，业主反响较大。原因：施工图纸设计时间紧凑，设计质量欠佳，在外立面设计时，单考虑效果，忽略了使用功能的要求。2、季工程席管理立之质谅量管顾理反思副与改寸进：在丢方案政审定记时从疼功能餐上全撇面细愈致考迈虑，装可以血要求抹物业邪提前映介入卡，以搭保证罚使用摘功能卧不打甩折。目前悲在建亿的二控、三却期在箩施工冬前已亦经按压此进端行了候设计猾优化。2、拆工程骑管理记之质沿量管遇理案例云2：小冠区道馒路基框层和版雨污弹水系捆统有既总包肿负责驳施工却，小塔区道邀路面垂层由谣单独纹分包庆的道矮路施逆工单息位承镜建，贱导致愈后期流道路摊、雨舍污系横统存贡在质犬量问沙题，凑责任罪难以旱分判采。原因：在总迷包招蹲标时茎工程流界面猜分判吹不合醋理（嫂未征岗询各叙部门五的意腿见）智，应朝在利签于工泉程质典量控骨制的算前提数下进容行合愁理分贱判。2、资工程狮管理圈之质押量管荷理反思虏与改览进：在舞总包粒、分纺包招储标时抢应提汗前对庄招标专文件陡进行缝流转舌，对瓦工程睛界面火分判书也应遍结合速各部暮门的经意见惠综合驰考虑扁（目前胀已在颂执行循并按元要求抚进行迹重新采界定庭）。2、座工程伪管理品之质物量管痰理案例腹3：一手期小供区道朗路和技二期旁未施姜工人将防地鼓下车忙库有性重合短，在湾小区疏道路汗施工捎时部算分人芬防地钩下车千库正惭在施蜡工，视影响给了道埋路施宗工进汽度和却质量出；且勤在一喝期已峰全面滚交付沿后，呜大部曾分临肥路地持下车付库方裂开始纯施工爸，虽篇采取霞了基虹坑围篮护，梁但对粗道路甚、基拆坑均部存在铅较大可隐患赶，另抚外也售增加俱了不智少成瓜本。原因：在前炒期进描行分涝期施刊工时假未充伪分考厚虑后固期实超际施五工难骗度，嫂分期舟定位倡欠周炭全，岸只着池眼当注时民废房拆顺迁困仔难，轧未想瞎到会洒对工凡程质航量安必全有交影响荐，亦堪未考忠虑会纽奉影响薪一期朝业主泼入住遍后的僻日常袋生活削（施尼工占辽用道龄路，局停车圣位不谎足等初）。2、社工程型管理捞之质桨量管刺理反思旷与改膏进：在绒分期每开发胃时应变充分结考虑灵各期浙的使支用功炊能，椅避免倾影响南完成素交付改工程钩的质烂量和两安全俭，减茂少入声住业歪主的急使用眨障碍我。目前雨2#煮地块分的分棵期亦扭存在娱不足索（围策护桩折的使甜用增易加了雀成本叶）。2、船工程气管理壤之质携量管答理案例闭4：1证1#躺样板朱房因蠢决策紧较晚通，在么定位蝴时未妻系统衣考虑崖，且致在当鼻时进将度条功件的政制约长下，凶选择婚一楼响做样虚板房掠，还奏将进育户大盐堂位折置设接置在签南面镇（图裙纸上逐在北默面，砖但结桐构未谨施工佣）。有在进摆度紧踏张的若情况柜下，葵难以身按照否正常醉工序既进行称施工鲁，使圣后期亦样板寒房墙闸地面佣返潮摧严重洁，维钻修频剃繁，寇对展参示项受目品辫质有芒影响魔，也侵增加根了不康少卫夸护成妻本。原因：项目善战略镜决策誉时带李有明熔显的滤随机遇性，率且在就定位哑时未阀征询棚相关申部门跑的意挪见和咳建议微，单张方面朱决策贸，缺夸乏系蛛统调登研，阴且违绢反常勤规工章程建偶设技跟术工由序工载艺要刻求进完行施车工，联难以昂保证盖工程材质量赞。2、袄工程艘管理婆之质杜量管止理反思察与改浅进：项烤目战眯略决铜策应胶有前晌瞻性滑，避横免匆叹忙决系策造墓成品患质缺壁损，姓应做陕到宁居缺毋雀滥。目前耽公司残已完逢善了舟样板摆施工颗程序郊，制亩定了垃样板弯区相凝关战韵略制凭度。3、轮工程逃管理森之内可部协剂调管偶理案例芽1：售前楼处喜外墙宅石材斯的变园更（拜材质失色样柱、拼弹接方均式）裹影响碗了进袜度，构增加店了成仓本，饰后期排维护菊困难择）；稀在1先1#到楼样骨板区泊及一司期景张观的扩效果鲁把控卖时，治设计州无成好型思胁路，蝴效果卡临时笼把握盈，变犹更频炸繁（厘堆坡狭标高毁更改刘，乔侦木位谢置变昌换，建树型普不满皱意更乌换等默）。原因：景观敞设计袍思路担不清益晰，饭效果释不明物确，限原设掌计不跑严谨卸，且服在设能计时愧未和朝相关微部门业进行督沟通纵，有验效听拆取不趴同意券见，承造成乳后期谜施工冈时只猾能根型据相轰关部亏门的宪意见怨临时待变更听。3、艘工程勾管理盏之内腐部协简调管译理反思穿与改洞进：在催进行休方案拣设计捏、景尿观设皆计、扭样板钱段定汁位设网计时灵应及次时收软集相颗关部宽门的典建议策和要纪求（锅提前内沟通灵），净借鉴社比较识直观兆的图屈片、疫样本黄、参凝照的助成品逮工程真等资搜料，佣先期罗把控搁材料位、式疤样、万工艺努要求音，避筐免后赖期的梨临时昌变更。2辫#地池块样上板区拖在景疲观、振内外训精装欠修招苹标时俊，就济要求成各投氧标单挥位进贱行的蝴材料冶送样号定样批，树烤型图升片的孔选定足，并革要求器进行邮样板毙小样晶的先勒施工嘴，在鼓过程产中设右计也吓跟踪送监督层效果首，这你对后张期的射施工执进度蓄、质吐量、蛾效果跨都是灶有利蓬的保贩障（铺事前摧事中脑事后任管理滩）。3、断工程抽管理真之内门部协樱调管叮理案例殖2：一描期电恭梯厅棵墙地霜面装近饰在滤进户障门安科装时酸尚未揉有定这论（政是一混楼全寇装修对，以辈上楼王层不勉装修胖，还侨是所坚有楼战层均像装修挎），豪后因妄销售女说辞樱、合趟同约沙定等忘原因座定为寺全部渡装修稿（楼梁面、反墙面畏、吊惰顶）薯，导止致部护分进谋户门肾安装摆返工造，天脚棚白歼水泥娱批嵌莫（设状计图块纸要锄求）索施工净多余址，亦勒因增妻加了方不少央工程键量，暴影响祝了工衰程进重度。原因：各部壁门在放楼盘俩品质重上未屈达成育统一信标准到，虽炉都是霸为了葱项目特着想疼，但街考虑糖方向内不统群一，哑导致狗了目检标偏蹲差，搜影响蛇了工站程进非度、魄成本乱。3、氧工程桌管理读之内闭部协缓调管味理反思茫与改额进：在绳进行馋方案浓设计非、品拐质定侧位、斥销售钞说辞女准备肤时应农提前溉沟通洋调研折，先芒期确温立品弦质要乖求，蕉避免懂后期砍的临终时变脂更来蛙补救。二木、三适期就苗可以防做到鹿早设喷计、仰早预液控，躁避免盗后期释的反沙复讨我论确畜定，推影响绪了工活程进抚度和打质量裤成本桃。4、服工程伞管理介之外剖部协隔调管把理案例拖1：集酒团战介略合市作单勺位在嗓进常望州施替工时裂因未兆备案节、专拥业设夹计方充案未营审核撤、未喜办理拴进常渠州许荐可等照原因忠，导煮致工扶程进线度受缝到了昌影响煮，也世因此谁增加统了合预作单背位的宗成本董（备勿案要数交纳萄保证璃金，蹲施工铃工艺牌不符龙合本群地要映求须舌重做汤，材柏料检挣测要侍求不猫一致升等）抖，由疑此造敲成了销后期蜂签证渴增加剥（集主团招姜标时摩的约救定是圾上海峰标准饱。保搏温、偏石材单、铝拳合金六）。原因：招标毙时的椒标准军不同腥以及旗对江池苏、革常州挥的地话方法动规了椒解不奴透彻倍，影源响了双承包蔬商的睬投标狼判断膨、前拆期工车作准组备，沉导致型后期收补救牌，延载误了奇工期脉（一爆期由中于项折目部驰出面勾全力著协助两施工暑单位姥和政恳府沟役通办晚理，弯对工扶期影规响不以是很遥明显俗，但赖大大价增加尽了项议目部烈的工烘作量土）。4、徐工程派管理旅之外工部协常调管筝理反思言与改市进：在览进行惯分包鹿商的描招标樱时因针征询索项目看公司弃的意边见，潜汇总困项目蜘所在坡地的劫新法雹规新的要求谢，和脉政府辜部门矩及时甘沟通泽咨询楚，并右照会到投标贯单位滑知晓和，明鼠确中强标后写承包龄商的革具体镰责职润要求。对死有特棒殊专览业验嚷收要害求的财分包钳应尽某量考偏虑选日用本挂地单卵位（破消防表），柄现三偏期消乳防单败位备炎案手亩续尚烤未完个善。4、地工程坟管理还之外股部协火调管枯理案例剥2：6校#楼希商业爆临街旧室外前地坪煤施工哈时未滴考虑伴市政芝道路腾的标仪高要突求，驳只按门照设送计图当纸的假要求粗进行副了施随工，拐但完火工后预，区朗建设亦局却橡不满荣意，亲要求贵更改钉，虽辩经过请沟通叙未返反工重蝇做，护但增冈加了溉公司堆的协社调，役影响站了公脊司的智信誉凭。（谦一期辩围墙悟采用名横扁倾钢式治样也范影响令到了五后期坐的验走收）原因：在临潮街商码业设阁计时何未及芽时和蚁开发非区沟武通，依对玫置瑰路撤功能宅的改境变未草知晓俗，且竖在工绵程施比工时援未深僚入探猛究（桨当时瓜玫瑰岗路只芹做基设层施背工，元在测厌路标醋高时娃粗略锯了解越到建团设局咳的要敬求，便但未笼引起久重视较）。4、屿工程烂管理却之外授部协镜调管株理反思逗与改夸进：在罩设计尺、施诱工时扁应及傍时征军询政惜府相岭关部今门的轿建议鸟，统贵一协弃调。尤镇其是盈在未城有政越府明钟确要直求的则时候行要谨旦慎抉纪择，吸以免仆后期汁影响挣到和驻政府纯的关袜系。5、今工程旋管理顶之后技期维筹修管锯理案例：一怨期项皆目交德付后摘业主厕前期胁投诉晒的主溉要方授面在单原设妇计功染能缺苹陷上垄（阳乞台空正调机叨设置皂、外蹄空调爸机安晨置、令露台宫封闭南等）龄，中晓后期稼涉及咸到的法渗漏蹲、墙货面裂浮缝、秩铝合莲金门使窗、棍水电琴安装迁等较齐多，么虽都类未引柴起大劣的投慈诉，氏但也远对项棉目品热质形慈象有均损害膛。原因：其一施是成搂品保夫护不凯到位公造成储，责涛任关征系复竖杂；凳其二信是维搜修响溜应太欣慢（敬外地棋单位简在常肚州无警售后伯服务束），仇维修咳人员贴态度恐不佳帆，给减业主逃影响语不好毯；三榴是零殖配件吉更换颗周期替过长低，防真水施驴工工输艺间赤隔要购求造肾成反像复投屋诉；颜四是狡设计纤缺陷土引起回需重但新设勒计施篮工（课烟道种漏水转是因骂设计究用的洋风帽惠不适煤合，失下雨团有风港就会悔引起历雨水患斜飘消灌入辨）；秤另外疫无维羽修工逝程师刻专业葛协调新相关锤部门年、单豪位开疮展工功作也缩慧是原猛因之明一。附件明为维嚼修统启计表5、滨工程库管理粉之后坡期维演修管拒理反思类与改菜进：在交设计劈燕、施自工时列应统其一协章调，宜严格镰执行套“通饶病防凯治、愈强制闷性条舒文”迎等规摸范要蔬求；倡在后扣期维跪修时着应设术立维余修工弃程师宪，完欣善维样修流须程，既强化扛各承战建单脑位的驶维修际制度。凡务涉及赚到“申通病追防治世”内范容的虑工序夸工艺符施工准时，航严格员执行奇10昏0%逢旁站林、验住收规辫定，苍无交耗接验脉收签雾字不化得进抓行下令道工朱序施孝工，贴否则位引起衫的责沉任均充有后归续施躺工主吐体承睬担（傻一期钱的渗脊漏还孩是在耀可接傲受范奏围内系的）堡；可花在合辆同中厕约定馋外地兼承建许单位础必须亭在本苏地设涝立维劳修队辞伍（想预留注配件暮，委孕托专加业队睛伍）尾，在软保修挤时间杂内，舍能在足质量隆、进垫度上流满足肾工程通维修匪要求菜。二、铃项目哭管理磨中一批些好选的经序验前期步介入耗，积春极建田议。（设计鹿优化顽〈飘割窗栏掩杆原史为不狼锈钢轿材质恨，后垒优化净为方蜡钢管库；楼极地面绞工艺彩〉，网工艺财确定笛〈非小机动拳车库砍入口茶坡道捎做法均〉等搭）过程旋中做腿好各案部门艘、各糕承建禾商的灯协调油工作。1、清在协静调管禽理上委应强哄调主锈位，亲对各魄承包裙商之闹间的挠协调队要强掀势介疲入，嘉积极共主动招地去沈进行者各方尼面的罚协调广梳理程工作址。比如钩在一优期后猛配套鸟和总造包分赢包穿著插施伍工过稼程中永，为业了保份证工仪程总盒体进狼度目吸标的倡完成裂，项匪目部骑专门故指派母人员壁在现协场指压挥协红调各鼓单位岔的材搏料、谣机械忠的进仙场路胞线及辩堆放屡场地痰，及绩时变尽换临船时施堤工道湾路及患材料切堆场饱，合链理建亲议配磁套单蜓位的锣施工烟顺序甩，尽展量规奴避总懂包分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