年重庆渝中区某住宅项目策划方案

****肖家湾项目定位研讨1产品简析市场分析项目SWOT分析项目定位研讨项目宣传推广目录2一、产品简析31、项目主要经济技术指标名称单位数量备注项目地址//肖家湾总用地面积㎡5267/总占地面积㎡2250/总建筑面积㎡49477.4/其中商业面积㎡2450/住宅㎡39517.4/地下车库及设备用房㎡5560/会所及其他㎡1950/建筑密度%48.4/容积率1：9.44/绿地率%30.2/停车位个160地上20个42、项目地块基本分析位居肖家湾交通要冲，紧邻迎宾大道—长江路，数十路公交车通达各区，距轻轨大坪总站咫尺只遥。据解放碑、大坪两大商圈较近，周边医院、学校等生活配套完善。项目地块自然向东弯曲，使其临江面最大延长，进一步扩大景观视野。雄踞渝中半岛高点，一览两江胜景与都市繁华。依小巴山、面对长江、朝向东北与东南方，负阴抱阳、藏风聚气，上风上水。毗邻峨岭和佛图关公园，扼城市自然景观与文脉之咽喉。地块临江面为重庆驻防部队用地，永远不可能修建高楼大厦，本项目的景观视野没有将来被遮挡的顾虑。5二、市场分析61、过去的2003年供需两旺，商品房空置情况有所好转：据统计，2003年重庆商品房销售面积同比增幅达29.50%，销售增速高于竣工增速8.9个百分点，销售领先于竣工。同时，2003年重庆主城区商品房开发产销率近80%，截止12月末，全市商品房空置面积减少8.34万㎡，受此带动，12月商品房空置面积分类指数比去年同期大幅下降11.78%。价格持续稳定增长：受地价及建材涨价、城市大拆迁、银行降息等诸多因素的影响，重庆房地产销售价格近年来呈现持续稳定增长的势头。截止12月末，全市商品房平均销售价格为1596元/㎡，比去年同期上涨2.57%，主城区商品房价格增幅达5.37%，实现了持续稳定的增长。进入2004年以来，房价上涨速度进一步明显加快，2004年春季房交会成交均价3100元，与去年同期相比，价格上涨了861元，上涨幅度超过1/3强。投资热情高涨，投资品种多元化：受银行降息并加收利息税及股市低迷等因素的影响，重庆房地产投资市场热情高涨，而且投资品种也不再仅限于传统的门面，主城各区商铺、住宅、写字楼投资市场发展亦持续看好。据宏大公司市调统计，有投资打算的投资者约占全部置业者的19%左右。大盘、名盘领跑热点区域：与2002年相比，一方面是外地有实力开发商大举涌入重庆圈地，另一方面本土品牌开发商圈地和开发规模亦有所扩大，导致大盘时代蓄势待发，龙湖、金科、翡翠湖、融侨、美茵河谷、奥园、棕榈泉、阳光100、学府大道、大川水岸等千亩大盘，在主城区各地四处开花，其中北部新区和南滨路堪称大盘云集的热点区域。72、2003重庆主城七区房地产开发主要指标列表8无庸置疑，过去的2003年是重庆房地产开发快速发展的一年，在这一年里房地产开发持续保持在较高的景气水平，各月平均指数均保持在110点以上。2003年重庆房地产开发景气指数的两个最低点均出现在6月和11月，12月后便开始快速反弹。与2003年1季度的平稳回落相比，2004年1季度出现高速大幅攀升的势头。主城各区房价大幅上涨，各地有代表性的项目的房价涨幅均达到30-40%左右，大大高于历年来5-10%左右的平均增幅，房地产过热迹象初露，局部地区的个别楼盘出现有价无市的现象。

结合最新的统计结果来看，虽然2004年二季度，重庆房地产景气指数持续稳定上升，但由于一季度价格涨幅过快，以及随着国家提高银行准备金率、提高二次置业的贷款利率与成数、部分银行停止转按等一系列宏观调控政策等因素的影响，重庆房价非理性高速上涨的势头已经截止，重庆主城各区的房屋销售均价均开始出现回落。与此同时，年初那种快速放量，快速消化的时代基本结束，连龙湖这样的知名品牌在推出其水晶郦城时也采取了分小组团甚至分楼栋推出的方略。受各方面因素的影响，消费市场观望心态严重。3、当下的2004年94、2004重庆度城区房地产均价发展走势105、重庆房地产未来走势从目前的实际情况来看，价格的回落，销售速度的放慢是理性的，同时，也是对于重庆房地产市场的长远发展而言也是有益的。从需求关系来看，城市化进程的加快和大规模旧城改造使重庆的住宅需求比较旺盛。同时，今年二季度房价疯涨之后，房价从高位徘徊到小幅回落，这造成很多消费者持币观望的态度，而重庆2004年上半年的GDP（国内生产总值）和人均收入均以两位数增长，其购买力越来越强，如果出现适当的刺激，他们的消费潜力就会被激发出来。从供给来看，国家宏观调控初见成效，投资增速减缓，企业开发力度下降；而“8.31”协议出让土地大限的到来，开发量随之受限。但是需求依然旺盛，因此，预计未来重庆的房价还将上涨。116、渝中区房地产市场走势从2003年宏观指标来看，具有投资减少，供应减量、价格小幅回落，消费被周边区域分流，空置率高的特点。渝中区房地产大致可分为黄金口岸以投资消费为主和边缘位置以满足居家需求为主的两个大类。解放碑及交通要道沿线的楼盘在2001年以后，由于公寓式住宅的推出满足了大众投资人低投入和安全收益的需要，至2003年一直处于销售看涨的局面，进入2004年后，由于解放碑房价太高，且与江北等地的投资物业比起来，性价比差，因此销售形势明显回落，再加上近期国家一系列抑制炒房的相关政策的出台，使得投资市场雪上加霜。渝中区（半岛地区，除大坪以外）的居家型住宅大量分布在下半城及公共交通不太发达的边缘地带，由于受人居品质不高等因素的影响，普遍价格不高，销售周期也较长。现在，由于渝中区的房价较高，且人居环境较差，区内消费者的渝中居住情结逐年降低，而被大量分流到了周边江北、渝北、南岸等区域。据2003宏大公司市调统计，现居住地在渝中区的消费者60%以上都流向了外区。127、步渝中山区房在地产预市场忧走势据春触交会通调查肚显示要，重仗庆市醒预购夺房群不体中毁希望披在渝肿中区带购房匀的被鹊调查驳者只嫁有1晴1.偿88雾%；赶而现缓居住铃在渝鼓中区恢的被趴调查芹者，外其希朋望在爱渝中棕区购淋房的痕被调漫查者云所占飘的比撑例仅额占3说1.爪58匙%，迁由此绩看来夹，渝诱中半青岛居榴住情悲结的妙作用汤已经经显得污苍白穴无力武，消汤费者湿被南沙岸、惩江北馅和渝戴北等献几个跨区域梁所吸刻引。在房谁价方享面，货由于戚渝中案区地找价较迎高、澡建材拾产品搏价格秩上涨猫和拆成迁成惨本较添高等摊原因优导致浑开发无成本驻加大烛，以舞致于份该区辱的房暑价也告拥有裹较大锈的增绪值潜刃力。138、遵渝中猾区房眼地产字市场址走势从渝额中区嫁小户交型住州宅来接看，惨自9穿9年背恒通榜·云如鼎开比风气浩之先爱以来拒，解相放碑傲的小且户型睁住宅仔一直针受到乘消费邀者和壤投资顿者的糊强力失追捧融，但致到了诉20匀03迎年，愧由于鞠户型拐设计绘不合碗理和殖价格站偏高马，解型放碑谊已经光开始洪走下弃坡路牌。大坪拿是渝便中半慌岛的休制高怕点，袄又是付包括牛九龙野坡、浸大渡畏口、神石桥阴铺乃铺至沙怖坪坝害在内秧的“虎大西挪区”雨进入凭渝中圈的门弊户，豪其辐只射力狼异常奥强大夕。铂希金时耀代、蒜万友侮康年椒、康鸣德27含℃、滨骄阳鹊天际滴、等尊小户日型楼双盘的睬逆市该飘红嚷，使长江穷路-嗽大坪伶-石愿桥铺淘一线缠已经羽崛起挠为小纪户型私新势询力，扫发展蹄潜力剪巨大鉴。149、拦同类弊楼盘科简介铂金型时代万友嘱康年足·国止际公判寓康德割27牲℃生欧活空说间建工音·新以康桥可比侨项目类一览凉表可比校楼盘畏特征气和小章户型因发展遵趋势15铂金脑时代开发商重庆胜达房地产开发有限公司项目区位长江路市建委旁占地面积4413㎡总建筑面积36541㎡容积率8.28景观资源观两江四岸建筑形态单体楼主力户型(套内)24.10-45.83一室33.76%58.74-59.19二室33.67%89.18三室32.47%主题风格都市精钻景观公寓景观及配套公园、超市、医院推广主题都市精钻景观公寓，专为飘一族定造开盘时间2004.05.01销售均价(套内)4120元/㎡一房、4900元/㎡二房销售率80%左右16万友胆康年狡·国宪际公付寓开发商旺业房地产开发有限公司项目区位大坪转盘百盛商场旁占地面积11334㎡总建筑面积74941㎡容积率6.61景观资源看江、峨岭、中庭花园建筑形态小区主力户型(套内)22.92-44.03㎡一室33.74%55.06-66.17㎡二室49.37%83.72-87.4㎡三室17.13%主题风格精英锋尚城景观及配套商场、酒店、室内泳池、公园推广主题精英锋尚城开盘时间2004.07.17销售均价(套内)B1幢4200，B2、B3幢3700销售率86%左右17康德扫27懂℃生汁活空富间开发商重庆康德房地产开发有限公司项目区位大坪医学院路2号占地面积8000㎡总建筑面积60000㎡容积率7.5景观资源中庭花园建筑形态小区主力户型(套内)37.08㎡单间配套46.17㎡一室20%75.76-81.09㎡二室40%109.17㎡三室20%主题风格城市首领小豪宅景观及配套游泳池、会所、健身中心等推广主题会呼吸的房子开盘时间2004.07.03销售均价(套内)3400元/㎡销售率48%左右18建工估·新卸康桥开发商重庆建工集团项目区位高新区渝州路占地面积23335㎡总建筑面积42250㎡容积率1.8景观资源中庭花园建筑形态小区主力户型(套内)21.06-29.52㎡单配14.54%34.32-42.50㎡一室17.09%44.22-49.28㎡二室26.18%29.70-54.52㎡跃层33.09%主题风格都市纯小户型青年文化社区景观及配套网球场、会所、游泳池推广主题爱上你的小样儿开盘时间2004.07.30销售均价(套内)平层3200，跃层3500元/㎡销售率85%左右19可比侮项目甚一览便表项目区位占地面积总建面容积率建筑形态景观特色铂金时代长江路建委旁4413365418.28单体楼借景万友康年大坪转盘11334749416.61小区中庭花园骄阳天际大坪长江2路10001800018单体楼/康德27℃大坪医学院路8000600007.5小区中庭花园建工·新康桥高新区渝新路23335422501.8小区中庭花园青年汇渝州路歇台子5155337506.55单体楼/都市春天大坪/14000/单体楼园林景观创景2000长江路肖家湾31504000012.7单体楼空中花园20可比静小户迅型楼完盘特龄征和骆发展改趋势中、傲高档黑定位名，走殃品质铁化路坡线。特色木鲜明膏，个得性化幼比较呆突出镜。针对慎社会斑的精傅英消遍费群阴体，但建筑匆多为廉高层厘，比艘较注且重户斥型创汪新，紫平跃督结合茶，以到居住图功能肯齐全蒜的一纵房和矛紧凑呼型两种房为间主。单位改价格召高，纯价值楼提升旬快，迷销售峡速度却较快摇。人群潮的有星限性庆与现范时资维源供晋应的银相对渐充足圆性，谎使得膀该类驳楼盘糖的竞动争日仿趋激音烈。健康都和时犬尚生化活方桐式是拌小户鉴型楼煮盘最痕为强嚷调的均卖点枯。21三、宴项目膜SW椒OT欠分析22优势交通吉四通交八达快：处达于城冰市迎堵宾大运道—正—长恰江路晃上，执数十吃路公述交车纸通达叨城市库各个束角落工；距暖大坪圣轻轨种站咫钳尺之爱遥。无敌怨景观眉优势负：雄有踞渝夕中半倚岛至爆高点津，一缴览两羞江胜妨景，骡都市口繁华城市锡文脉芬：毗认邻峨膝岭和浸浮图岭关公顽园，蛙扼城墙市文剑脉之钥咽喉淘。繁华持中的揭清幽消：紧臂邻解允放碑翠、两变路口艇和大元坪，伤与都蛛市繁叼华保袍持优垦雅距肝离，察城市驶喧嚣怕之中竖少有再的清痕静寓臂所。风水匹宝地豪：本挥项目刮背靠灾小巴俩山、菜面对件长江造、向躁南，盗完全扭符合何传统密风水速学的厨相地解原则粒，是念真正坝的负觉阴抱槐阳、樱藏风垃聚气史的“识风水刃宝地毒”配套洽优势谦：周戒围公南园、挺超市星、农简贸市港场、道医院晚等等博生活抚必需杀配套饲设施戴齐全缸。地块劫临江碗面为效重庆并驻防瞎部队筑用地猫，永际远不胖可能关修建自高楼揭大厦仗，本寸项目少的景筒观视永野没押有将床来被灿遮挡舟的顾需虑。23劣势规模那小，毕临街稳面短腊，展液示性迹较差碌。规模像小，斜内部絮景观椒资源减不足矛。项目磁夹于宁城市状快速壳干道田和铁法道线筛之间怪，噪储声污跨染比孝较严绿重。项目舞附近潜有一俯造纸捉厂烟绞囱，涝对项崖目的桥景观指视野减有一付定影暑响。项目参地块补高差本大，品工程坡量较危大。周边励商业轰主要手为汽米车销壶售业赵态，渣社区冲配套福商业班产为盏缺乏复。24面临很的机炒会大坪世等地简拆迁著带来嫂较大怨的消鬼费需大求。重庆趋城市距规划咬，本羞项目窗处于蒜渝中许半岛畜的天攻际线谈上，额其巨堵大的遍景观稿优势度为项覆目的滤打造掠创造口绝佳语条件既。项目迟周边趁铂金荐时代窃、万粗友康烘年国烘际公鉴寓等卵高品龟质小仁户型间住宅萍的成启功开话发为峰本案勿奠定仆了坚的实的箱基础父，现叛在长棉江路续到石辛桥铺解一线肌已经脚成为锁青年住一代荷的置亡业首众选。消费予者的脊消费渴水平马不断启提高故，价哲格承气受力按增强土。城市采化进砍程的讯加快罪和大涛规模弄旧城轨改造吸使重课庆的潮住宅夜需求滩比较键旺盛倒。经历季了2泛00着4年向的适浮调后角，重王庆房熔地产奶市场恐极有改可能碑在2问00漂5年梳回暖刷。媒体翅推波逮助澜冠，据割调查酱渝中享区仍败是人斜居环石境最猫优的屠区域停。25面临就的挑雕战江北孩、南昆岸及碌九龙甩坡等保区域惠对渝焰中消榴费者按的分飞流。城市律副中惭心新震一代犁小户眉型楼挠盘崛溪起，刑竞争西压力擦加剧备。尽管羡从未旺来的围发展蜜趋势妥来看祸，在驶经历耐价格香调整奸后，涉重庆者房价者仍有饺可能章走高旋，但就渝中厚区的匆房价芬本来励就较还高，总而消驳费者曾的总瓜价承款受力隐是有嗓限的务，如劈燕何进葡一步鞋提升诊价值络，挖筒掘更宰大的垮消费营潜力球。有限糊的空糠间，脖如何取实现疮品质基的提桃升。26如何佩应对决挑战准确侵锁定赴目标和消费旷群。借景筹，并厅高度遗拔升盾人文圆形象页，创商造唯钓一，勉与同末类楼草盘的冬流行虑形象做拉开泄差距蜓。控制蛾面积恶，控放制总肾价，称但绝定对不喉可以辩小气划。因势蠢利导我，打尚造产拥品方杜面的弱个性煌，并乞赋予膛内涵播，将埋生活凡与心撒境贯摇穿于倒建筑填。27四、沾目标摔消费伴群定炭位研迟讨281、薪渝中藏区预徐购房葵群体辈构成大渡口区2.08%江北区10.42%九龙坡区12.50%南岸区10.42%沙坪坝区8.33%渝北区6.25%渝中区50.00%预购闪房者班所在脂区域预购帮房者亮年龄18-24岁4.17%25-34岁52.08%35-44岁31.25%45-54岁12.50%29办事人员35.42%20.82%产业工人4.17%3.47%个体工商户2.08%16.05%国家与社会管理人员8.33%3.90%经理人员6.25%2.82%离、退休人员2.08%9.11%商业服务人员16.67%5.42%私营企业主4.17%1.52%学生2.08%4.77%专业技术人员14.58%28.85%自由职业者4.17%3.27%职业2、民渝中冠区预燃购房姿者分室析大坪期地区比常住旱人口熟12餐.2瓜3万懒人，挎项伐目周圆边3棚万多确人；启产业长以文载教、嚷科研列、医丈药卫寒生、进商贸挤服务告为主录，间眨以中煌小型橡工厂害企业团。303、烧渝中隐区预炊购房膝者分活析15-20万元37.50%15万元以下10.42%20-25万元22.92%25-30万元18.75%30-35万元4.17%45-50万元2.08%50-55万元2.08%55万元以上2.08%总价蹈承受爆能力家庭培月收院入2000-3000元33.33%2000元以下12.50%3000-5000元45.83%6000-8000元2.08%8000-10000元6.25%314、视核心魄目标灿消费兴群定掩位：知识头型、钩科技违型、碎专业搁型的饼青年耽准精远英群粥体区域迈：渝漠中区艳、九爆龙坡旺区、沟南岸达区、做高新稍区为分主，优部分系沙坪竿坝人愧士，停覆盖挂全市盖。年龄性：出析生于搜60关年代诉末期时和7圣0年寻代中吃前期粥的社会闹准精怜英群迁体。职业南：以劣专业绝技术完人员问、个诵体工网商户倘、职漫业经秆理人秤为主阳。家庭皱月收犯入3何00缘瑞0元楼-5训00逮0元寇以上崭,可中以承粥受的协总房片款在东15捉-3岁0万淘元左胃右。325、商目标行消费价群分防析典型博群体金特征宽：他们午踩着残文化秒大革叮命的的尾巴政出生捷，成绸长在贺改革动开放探的新呈时期悦，受蓄传统润文化障的熏性陶,肉同时里对西材方文愚化的惹认同岛度也爽比较惹高，跃是当侄今社敌会主迹流生倘活的制代言山人，潮其经零历显述得相窑对复押杂和渗丰富宽。他们茂的受硬教育叶水平骆和文类化层挖次普覆遍较才高，飞是善佳于思合考、局勤于谊思考暗和懂大得享政受生耳活的押一群祝。他们谋的社撇会地糊位和咸自我穷认同献度都震比较恳高，湖对社德会和重个人辱的未田来充搁满信坚心，厕显得浊朝气痒蓬勃疾。336、缠目标薄消费娘群分手析现实颠的生壶活状贴态：然努力膛、奋从斗、贝追求条品质键、时欢常感兄叹生欺活的森诱惑拒太多殊而压羡力太处大。渴望宏的生难活状接态：吨超越级、提熊升、贱自在蛋、放皆松、馒精神乒的富史足。347、店目标围消费馒群分掩析消费舅观在消声费上孙,对庄产品娇的质孟量及牵服务撒有专宰业化逮的要枕求，低而且女对美歌感的穷要求下提到凭了与腥实用肤价值芒相等网的位勾置，他们凯的消趴费不款是购娇买产乔品，杨而是裹购买丝式认同身－－悄通过猛所购疯买的转品牌完的形比象与绑文化狂内涵孙来折艳射出浅自己般与之雀相同走或相在似的颂感受。而且籍,消椒费经负验的冠累积个与相截对较副高的栋受教虾育程础度决抗定了事这些远人已闪将消盒费带草入了的理智史消费倡阶段键，表伴现在恋对自壮己需净要、梁个人踏享受祸的内及容和茂层次网有比齐较实晨际的丈认识哪，并残且消费苗的品狡味越辉来越本具有幼个人哑色彩赏并切蜘合时坟尚潮感流。3536四、咳产品染定位穿研讨37需求柴房屋煤面积111-130㎡12.50%131-150㎡2.08%151-200㎡6.25%51-70㎡6.25%71-90㎡37.50%91-110㎡35.42%单间配套2.08%二室二厅12.50%二室一厅31.25%三室二厅16.67%三室一厅27.08%四室二厅6.25%一室二厅4.17%需求猜户型1、症预购在房群臭体需舌求分沈析382、荣预购颂房群关体需泉求分误析购房您首要衣看重醋因素户型8.33%价格43.75%交通12.50%面积4.17%区域环境10.42%小区景观18.75%周边生活配套2.08%393、纺项目名的产驳品定败位原灵则居住与为主爽投资境为辅垃的基勾本功圾能定缩慧位。中小太户型滑为主港的原猛则：欧60振-7具0平专米左揉右的昨两房狼占6泽0%殿，9净0-缎11但0平吴米左尚右的林小跃搅层占晚20须%，嫁40京平米压左右朱的一旦房一酸厅占差20始%左槽右，水不做阁单间亩配套毁的考钩虑。借景明的原鸽则：撑最大辈限度沫地利域用江答景资给源，钓不仅骄仅在葬朝向殖上，泡而且召在阳锅台、趣窗的勇考虑垮上也成应遵砍循这鹅一原找则，港如全洋落地棍玻璃最窗、徐主卧多弧型标窗、需27糕0度葱观景艇窗、哗较大夺面积跃的花除园露怒台等寺。注重盆休闲荷空间糠延伸筝与生此活情垦调的狡原则勤：设终计构箭思上辆不局把限于彻基本令功能房诚的满效足，途而要酷注重斤通过宇局部际空间锹的放任大来旦打造蓄独特划的生判活情乒调，乌如三那面采熟光的素超级讨卫生粒间，研带小斩型游穗泳池闷的露秃台、故月光锐江景岭餐厅踪蝶、景葛观主图卧室锄等。404、秩项目片的产妇品定溪位原睛则注重蜡沟通贫交流吵平台晒的原炭则，购以弥旁补小涂区规丢模小毅、景触观资字源不骨足的撇遗憾揭：如坐每层毁楼的跳空中限四合斧院，热融入坑各种练时尚填休闲洪运动脾元素狐，单情板篮吵球、鲁小型此攀岩厚、中同国棋裙等。时代删巴渝罪风原战则：谨建筑下造型棋以时续尚、盐简捷赴、现睛代为矛主，乡丰但应这通过绢细部融的处侄理使心之具耕有强析烈的除巴山密渝水苹特征穿。415、杂图示426、织产品质定位双的唯师一性最具竭巴山殃渝水背风貌张的居幅家小减户型最具洁生活秀情趣弟的居候家小庆户型空间战紧凑燃，但喷生活粗的心御境却晶可以乔无限营延伸载的居撤家小摩户型找遍轿全城裙仅此肉一席43五、慢从产你