知名地产项目可行性论证经济测算指标体系

项目可行性论证--经济测算指标体系

（试行）问题：1、项目利润是怎样计算出来的？2、房地产经营需要哪些要素投入？3、什么样的房地产项目才是好项目？项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）土地、资金、人力资源、技术、品牌投入少、回报高、见效快一、应用标准测算报表体系的必要性项目决策科学化定量分析；全面、多角度分析；动态分析；程序规范。项目决策效率便于计算、便于理解、便于检查。主要基于以下需要：报表格式、指标计算不统一报表格式多样、指标不完整、信息不完全。评价指标不能完整反映项目经营情况过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。原项目测算的弊处二、新的可行性论证经济指标体系的特点将动态指标与静态指标相结合动态指标--考虑资金时间价值静态指标--不考虑资金时间价值将指标分为核心指标和参考指标

核心指标：主要指标，反映核心收益能力参考指标：反映某一个方面或作补充说明包括以下四项：除整体指标外增加了单项指标如：资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。运用函数工具和公式链接简化计算如：净现值（NPV）函数；内部收益率（IRR）函数；测算要素的弹性调整。资金的时间价值：

资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。今天的1元钱不等于明天的1元利息；单利；复利；贴现；现值；终值

资金成本：使用资金要支付代价

银行借款：按利率计付利息股东投入：交付利润三、资金的时间价值单利终值计算:S=P（1+i*t)单利现值计算:p=s*(1-i*t)n复利终值计算:S=P（1+i)

-n复利终值计算:p=s（1+i)

问：第1年年初存入100元，利率10%，分别按单利和复利计算，两年后其终值多少？四、现金流量与净流量、净现值现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。万科城市花园项目概况：总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元；4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。五、现金净流量与利润的关系利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。

在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。六、胞项目出可行可性论叫证经柔济指苦标体卡系核心坦指标1、随内部甚收益次率使累悼计净符现值锋为零火的贴惨现率2、堆销售末净利若率项目忌净利缠润/聪销售庙收入姑×1睁00蚂%参考限指标3、深总投樱资回尿报率项目级净利欺润/四项目析总投倡资捏×1袋00裙%4、披销售旱毛利疗率运项赤目利毛润/鸡销售膀收入跃×1技00行%5、抱获利姻指数怖现证金流范入现政值/席现金色流出烛现值6、欺资金代峰值蛙比例失资畏金峰合值/删项目窜总投股资7、故地价绿支付微贴现候比各期俘支付思地价到现值鸣之和洽/地脖价总牛额8、修启动日资金纷获利推倍数佣项岁目净亲利润剂/启铺动资禽金六、昨项目婆可行牲性论堵证经券济指骗标体坡系6-剧1、围内部爱收益凝率（熟IR任R）内部奴收益抓率：是指咏能够巧使未刮来现烦金流万入量增的现坊值等两于未浩来现咸金流诸出现游值的励贴现暂率。简单徐说就古是使馋投资瘦方案垄累计必净现谷值等纽奉于零笛的贴教现率沸。内部柱收益沸率是俱这样租的一得种利现率，始如果垒按该故利率绪通过植借款纺来投嫩资项蜂目，见将一味无所饶获。内部粉收益新率体测现了硬项目韵本身纲即内哄在的众收益义水平捧或获症利能屿力，是项仆目内尿在的尺投资愈收益歉率，戏本质阅上是串一个垦贴现乒率。万科摄城市醒花园斧项目晋：6-挽2、黄销售拾净利鹿率销售沫净利嫂率=末项目棵净利魂润/要销售酒收入枝×1朝00舌%（项骆目净变利润酷=项亚目利境润-知期间乱费用年-所伏得税斜）为什目么用达销售富净利堤率取劲代投抗资回颈报率磁作为俘核心拾指标凉？以销楼售收苦入为丝式基数目，指配标蕴鱼涵内天容更句丰富鞋点，达除了原能反惭映获粗利能独力，俘还可度以反笋映售矛价风蓄险的浅承受习能力趋，比数如，庭销售臭净利恩率为佩9%惭，大袜约可刻以知汽道，静如果庙售价征下降联9%贝左右惨，将分基本抄无利悔可图毙；而痒售价森相当腿于市蝇场风啦险，雅其难影以控亲制程扬度远驰大于呼成本岂；销售桌净利仅率更鼠易于典普遍嗽的理裳解，害直观日明了方，望禁文即积可知糖道是陷“净柔利润贴”除辩以“寇销售稻收入肾”；耗投资贪回报导率则争须特关别明结确，竖如总稀投资赔是“顽总成载本”争还是因“总氏成本火+期月间费忘用”房诚，包盟含不考包含拍“所菜得税夜”？杂“访回报淘”是涂税前森利润狐还是泄税后森利润忠？6-简3、含总投触资回越报率总投御资回贝报率予=项松目净虹利润休/项米目总美投资穿×1防00艳%（项牧目总球投资故=总蛛开发左成本清+期仅间费泳用）总投浩资回答报率磁静态震的反嫂映了垃项目偏总体逆投资棕回报阶水平勾，但拿并不节是该痰项目笨实际劫的收幼益率茄，只映能作浪为辅质助指地标参共考。愚项目健开发纪周期躺越长滥，该视指标吗意义踩可应书用度次越小侵。6-红4、念销售转毛利肌率销售太毛利辅率%脉=项焰目利掉润/信销售然收入皆×1送00净%（项栗目利孩润=历销售恼收入荣-开幻玉发成驼本-呜营业焦税及姿附加键）销售始毛利漫率的思意义旗：在于逼体现灾了项巩目的贱获利坏空间稍。即损还有耽多少喘销售笔收入炒可以纷用来经抵偿渡期间锁费用徐和所阵得税柄，最晋后获劫得利信润。销售拉毛利稠率和诱销售砖净利抹率的绪关系孩：销售拍毛利劣率驾-滚销太售净北利率驱=销锐售税饲、费亮率6-荒5、键获利宜指数四（现驻值指芳数）现值坐指数巨可以排理解败为1皮元原缸始投泼资渴泪望获估得的走现值喜净收蚀益。倦现值慢指数饿反映逐了投块资的果效率柴。计算盖现值虹指数肃必须荒预先础确定疤一个难贴现魄率，鹿一般少是期包望的叛最低惕资金枕回报裂率。净按照沃集团垄净资桂产收冶益率遵的要谜求我敬们将蓝贴现皇率为内10塘%。现值销指数轮＞1温说明运收益渔超过管成本料，投锐资收堪益率世超过境期望悉的回旷报率鸡，项蝴目可劫行；陈现值鸦指数查＜1蒜说明化其收秩益率袋达不首到期占望的借回报妹率，挖项目区不可捕行。如果贴以内降部收责益率畜作为避贴现胀率，堪则现巧值指储数=匙1获利险指数暮=粉现奥金流亡入现告值/撇现金林流出挤现值万科豪城市柿花园横项目万科汤城市耽花园结项目优测算顶：6-膨6、歇资金重峰值坛比例资金识峰值夕的界痰定：钳资金分峰值色指在聚项目掌开发构期间鉴，累疲计负细向净雕现金扫流量亏的最漫大值窝，也蜓就是崇资金萄的最和大缺坟口。资金湾峰值任是对旧项目恐而言赢，一孕般不赠必考昼虑本锯公司套的自虑有存棒款余秀额。资金老峰值询比例击反映境了项腰目资踢金峰肉值占梢总投番资的泪比例术关系亲。资金烟峰值热比例运=诊资扫金峰撕值/截项目蓄总投话资万科坝城市萌花园溉项目畅测算肾：资金吧峰值卧比例涛=应资胃金峰乳值/督项目身总投泳资=1堤50拒00杯/（垫28惰00叙0+速59赌50傍0）=1渡7%6-艇7、吃地价疼支付役贴现糊比本指育标反偿映地恒价支叠付的惕快慢适。土地刘合同胆中的信地价倡是一量种名座义地谊价，俭将各贩期支洗付的粮地价嘱折算雷为现能值才章是该汪项目还的实鼠际地裁价。春地价械支付光贴现迟比反介映了监名义钟地价卸和实皱际地冠价的洁关系姓。该比撞例越敲小实歌际地捏价越惯低，腰反之摔实际关地价齐越高喝。对各凳期地汇价进尺行折售现同退样要符确定容一个腥贴现消率，甚我们吓仍定良为1卵0%裤（依胞据同危前）地价中支付钻贴现疼比仅=铲各期纳支付弦地价邪现值染之和庆/地葡价总巷额万科宁城市买花园钳项目摇：6-存8、耍启动拣资金皮获利掌倍数启动扫资金惕=3绝个最郊高的叛资金惹峰值花之和亏/3启动愧资金拼的界奥定：夜一个依项目攻启动享资金欲较难逮直接舍计算刺，它盐应是甘开发辈前期板一定振阶段果的资岩金需低求。鸽因此厅我们液近似睁定义积为3舟个最娱高峰电值的嗽平均烈数。启动居资金礼获利下倍数血的意深义：盲在于敬集团哄或分假公司馅投入篮一个辰新项倚目必报须的问启动除资金肆，将磁来能谈获得址多少挨倍的需净利殊润。础它是防一个欣静态身的参转考指棒标。启动豪资金尽获利鱼倍数米=冻项色目净闻利润果/启酸动资歌金万科毅城市茫花园际项目七、辛核心校指标着的基罢本要叔求（仁参考装）内部唉收益付率≥律25普%朴销筹售净与利率处≥9著%指标革评价砍考虑颤：（1氏）核信心指第标确出定指摇标值赏标准区；参谦考指觉标中稀的总通体指玻标未背定标悠准仅翠做参签考；质参考倘指标误中的贺单项恋指标械结合倦具体焰项目烛分析你评估康。（2岸）经版过对悔部分添项目悬（成锡都1迟期、霜大连中等）颜的测士试，夺其内卫部收坚益率夫均超京过3庸0%倘。因抽此对捷一般勤多层轮项目咐内部厦收益挤率暂岂定为炭25斑%。（3弯）经骨测算妹，集同团平紫均税积前销班售利捷润率森为1泳2%稠，销费售净围利率络约在林8.姨04季~1辟0.姜2%休之间叶，因淘此销绑售净隶利率电暂定贡为9静%。