广东住宅小区项目市场调研报告详解附图丰富

XX塘尾项目

市场调研报告1宏观背景市场分析地块评估思维导图宏观经济区域规划宏观政策房地产市场分析区域商圈分析地块位置目标客户群分析SWOT分析重点案例分析思维导图22006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长15.2%；石化工业53.42亿元，增长2.7倍。中海壳牌石化项目于3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9：47.1调整为45.2：54.8。2006年，XX区地区生产总值突破百亿大关，实现100.2亿元，比上年增长90.3%，随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，XX经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。XX宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势宏观经济—整体GDP2006年，XX区生长总值增长幅度为90.3％，增幅位居全市之首，占全市GDP约一成。不难看出，XX区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局区域生产总值（亿元）增长幅度占全市比例XX区100.290.3％10.7％惠阳区90.3916.2％9.7％惠城区394.0316.4％42.2％2006年惠州三区生产总值（GDP）比较表信息来源：市统计局3第二产业：实现增加值72.7亿元，增长150.1%，其中工业增加值66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。2006年XX区三大产业分布图（GDP）第三产业：实现增加值25.1亿元，增长16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元，比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱产业：2006年石化、电子、汽车、钢铁四大支柱产业产值270.4亿元，增长319.9%，占全区工业产值比重的89.7%。其中，石化产业完成工业产值194.2亿元；电子工业产值42.9亿元，增长27.7%；钢铁工业产值10.5亿元，增长32.5%；汽车工业产值22.8亿元，增长17.2%。高新技术产业：XX区共有省级以上高新技术企业10家，新增1家。高新技术企业产值达215.7亿元，10家工业企业产值占全区工业比重71.5%，提供就业岗位2094人。单位：亿元2006年同比增长所占比例本区生产总值100.290.3％——第一产业2.42.8%2.4%第二产业72.7150.1%72.6%第三产业25.116.8%25.0%招商引资：2006年共洽谈引进项目86宗，涉及投资总额15.2亿美元，其中外资项目32宗，投资总额4.76亿美元，其中较大的外资有中海科技电子项目、星华电子项目等；内资项目54宗，内资比重不断加大，投资总额9.57亿美元，各占62.8％和63％，其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家。信息来源：市统计局宏观经济—产业布局以中海壳牌为龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳4——2005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司——欧德油储集团公司在XX石化区举行奠基仪式。——2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道动工。——2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。——2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。——2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。——2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向XX。——2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人民币。——2007年12月又一电子产业园启动，爱华电子等五家企业签约进入XX……

XX重大工程经典回放：石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。宏观经济—重点项目（1）石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增5

中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。发展格局XX所处的特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港，使XX初步形成了大工业、大港口的发展格局。广东LNG惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。

港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。

东风本田汽车零部件有限公司：成立于1994年12月，于1995年11月30日正式投产。公司位于广东省惠州市XX经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。1998年11月获得ISO9002质量认证；1999年11月获广东省高新技术企业称号；2002年11月获广东省先进技术型企业称号。

中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延至惠州及珠三角宏观经济—重点项目（2）人口变化2006年末，XX区常住人口13.60万人，从业人员86294人，增长14.4%，就业大专以上学历人数12331人，占全区从业人员总数的14.3%，区内就业中级以上职称人数4090人，比2005年增加985人。区内在岗职工年平均工资为22553元，增长4.9%。6城市/区域惠州市同比增长XX区同比增长GDP（亿元）933.1916.3%100.290.3％人均GDP（元）2501914.3％7370077.5％房地产市场启动期平稳发展期减缓发展期房地产发展曲线800美元4000美元8000美元人均GDP快速发展期发展态势：

2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，XX区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。目前，就人均GDP来看，XX区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特征来研判，XX区房地产市场仍处在快速发展期。2006年惠州市和XX区人均GDP发展态势2006年惠州市GDP相当于1989年深圳，XX区人均GDP超过深圳同年数据。宏观经济—与房地产对应关系XX非正常期惠州正常期XX区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产业快速发展7XX规划定位惠州南滨海新区，项目位于西区中央生活区XX区“五区一岸线”规划图“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。XX区功能定位：力争通过5～10年时间的努力，奠定将XX建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。电子、汽车零部件产业石油化学产业黄金海岸旅游区港口、物流区域规划—XX规划西区中央生活区8本项目位于西区中片，周边密集的工业产业园区为项目赢得发展先机区域规划—西区规划西区规划：XX西区工业园区目标是建设成为新技术、电子信息和汽车工业基地。西部工业产业区主要由响水河工业园、东风车城工业园、西区科技区及西南片区组成。西区西二大道概况：西二大道即目前的龙海二路，集中了西区现在和未来绝大部分住宅项目，在建/售的项目由德州城、珠江东岸、爱顿第三季度、菩提园、惠丰城、熊猫国际等，预计08入市的有东部项目、龙城振业、东港项目、建艺项目、金汇园等。9XX区产业与周边城区形成有机互补现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地电子加工、纺织、家具……高新技术、金融、物流、制造工业……东莞市深圳市惠州市工业制造、高新技术……石化产业区和港口物流产业基地XX区XX区及周边城区产业分布图信息来源：各地相关政府网站半小时生活圈深圳轨道交通、产业东延至XX的利好因素加速了深圳与XX生活圈的融合。惠阳区区域规划—产业融合10未来立体交通网络为吸引外地客增加筹码公路方面：连接区内外的高等级公路—惠（州）澳（头）疏港大道与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；XX沿海公路已动工建设，建成后将使XX至深圳特区（关内）的距离缩短至36公里。

铁路方面：京九铁路支线——惠（州）大（XX）铁路已建成通车。

空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小时车程内。2008年3月，惠州机场将恢复飞行.海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。XX立体交通网络形成引发产业格局延伸交通优势开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。功能延伸立体交通网络引发片区新的产业格局延伸，未来的XX片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。同时，深莞惠立体交通网络将为XX带来了大量深圳等异地投资客。区域规划—城际交通11XX宏观经济与规划——小结1、XX区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。2、石油石化产业成为XX区经济的强力引擎，国际科技、管理型人才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。3、XX区人均GDP大幅增长，房地产处在快速发展轨道。4、珠三角产业互补和融合，XX交通网络日益完善，惠深半小时生活圈（XX、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。5、本项目位于XX西区，片区电子、汽车、高新技术产业规划为项目赢得了发展先机！12后市梅政策旷预测鸣：短去期内忠整体灿影响屋有限川，物奏权法壤和人右民币颈升值乔形成铃正面壶影响20柏07年，孟将是历房地控产政屡策、扯土地珠政策重和金生融政眼策执袋行非响凡的晚一年申，各怖类政铸策完阻善和块落实饥必将茅成为毫政策龄发展夫主方禁向，忙主要讨目标施仍是锄监控欣土地眉市场滑、调偶整住季房结持构和度规范施市场茶秩序绑等。漂其中扩，◎房地防产政终策：20问07年政终府必壁将从元多方狗位多扎手段岂调控挂房地幅产市玩场——以国哪六条败为基胁础，纱“90－70脱”住房篇结构黑政策位和经丑济适拍用住增房政每策将面会得奴到进摸一步拖落实匆，普挽通商禽品房垒、廉般租房攻和经钥济适捕用房缎供应团比例妇将会积历史尘性增添加。◎土地颈政策买：地方陈土地俘资源她紧缺田，20牛07年土谨地调串控不窑会松义弛，挎调控鞭将继劫续在物国六胸条的优“严勾格控弱制土爹地、赵优化散土地亦供应扫结构排、打直击土泪地囤奶积”捏框架菠下进礼行，眉土地娃政策（土地城增值驶税）和规丈划政总策将谁继续遍作为计政府逆调整殿房地鹊产市掌场供截给方影面的港主要虏手段哲。◎金融准政策法：预计20球07年房拨地产厅调控很将在在现有庭的框围架下畏持续动，除讨加强蜘已有作政策疗的执筛行力信度外挑，增牛加保立障性亭住房塞建设拔，加陈息、秀提高唤准备雁金、攻首付飘比例厚、物斩业持盐有阶近段税记费征跳收等棋将可呼能是20论07年金毁融政乐策调奴控的奸几大久热点滔。◎物权螺法：20尊07年物责权法剑条文钥进一作步清醉晰和该明确错，有辅效保购护权启利人况的物榜权。◎人民炼币升怖值：20泄07年国肾际油市价、挥矿石灭价格钻涨幅顷都很域大，萍房地路产价沫格持梅续上怕扬，盯人民偷币升阴值的条预期局正在崖走强等，吸浩引大胃量国前际游发资涌红入中航国。本项珠目住榜宅和选公寓让，受曲此政陈策影碍响较妻大，撕户型冠设计90平方虏米以招下须虎达70呆%以上袋。20挡07年政坡府整慢治土绝地市农场决眼心不练减，亩本项筒目土耀地受掌政策仁影响欣较大宽。若本设项目广通过首贷款师进行累建设抗，则勤受金恶融政笋策影踪蝶响显缠著。隙消费虎者方输面影浊响不茫明显债。置业湾者购乒买信龄心增廊强。宏观姻经济—政策扇影响本项略目对化外资遮将更破有吸仅引力帖。虽然逼就现告有条立件预专测后粘市政巷策对范本项纽奉目影驶响有仍限，逮但是胸应警遇惕国吨家开熟发政拉策风寸险（叠XX集规划碧）、恩城际坏关联肌性开扫发政候策风馆险。13XX橡土地东政策拉：整衣治拉牲开序贯幕，钳难度群和范宽围不捉容忽偏视XX轻区土秃地政叼策：根据效XX两管委蒸会惠防湾[2桨00含7]武5号文歪件显锄示：20培07年2月规脉划修蚂编和抄闲置鸭土地形清查胀的范捞围为花：全竟区整剂治土阀地面带积36搜.5叙4平方咽公里羡，其败中西弄区上烛杨4.帝92平方道公里惑，霞厘涌大膝岭1.哥81平方类公里悼，响水河河南羞部3.额87平方顿公里纤，中心柏北区10步.6猫5平方裹公里晕，中尼心南扭区15赛.2丝式9平方良米。本项网目位晕于X控X西非区土训地整涂治范屈围内坟。XX祥区尤遍其中迎心区贴土地胶大多穿已出痕让，刻均掌滋控在瓶开发刺商手组中，滋土地同闲置田整治借未落救实之知前土副地入嗓市时黎间不训确定壶，项薪目未缴来竞记争不虫明朗脂。国务恶院关六于加逆强土悬地调龟控有点关问躺题的猜通知（20粥06极.8圣.3荒1）一、骂进一饶步明堆确土及地管顶理和失耕地邻保护熟的责头任二、拆切实拖保障停被征法地农策民的允长远古生计三、眠规范胆土地巡寿出让呀收支扩管理四、义调整脂建设扑用地圈有关纷税费慰政策五、类建立占工业念用地予出让画最低拉价标利准统妹一公股布制矮度六、覆禁止炎擅自缎将农钳用地监转为钩建设娃用地七、室强化耽对土表地管牺理行思为的便监督抢检查八、许严肃当惩处股土地是违法涉违规现行为茫。宏观猪经济—地方战政策斥影响五（1）14XX漠土地剂政策拔：土伐地放泥量较避大，仰未来雾竞争道形势锐严峻20菠07年惠绝州市你（X余X区悟）招很商引滋资推隙介会傅招商嗓项目役用地根据孙惠州浸市国灾土局公资料明显示遍，20穿07年X兰X区技招商绞引资淡推介绒会招永商项沉目用血地合唱计37宗，赵土地瞧面积谎为69友1.库3万平俩方米奴，建类筑面轿积13秘82假.6万平慨方米柏，容碌积率能多为08－2.饶0，其芒中多颤为石拔化工致业用犹地，节居住悉用地冬仅三使宗，土地果编号拉为8、9、10号，箭土地角面积崖约16么4.闲7万平肿方米哲，建衔筑面冒积32冲9.狡3平方松米，裤地块蔑之大补不容每忽视乱。且于20泡07年1月29日已尼集中浩挂牌急成交舌。区土咽地供读应特刚征：冤土堵地性狂质：石化跪工业覆土地重占主果体，肥居住股用地婶面积指约占23艰.8％；居住斤用地滴：居住再用地赴地块获数量牵少，汤但地虑幅完朽整，句且集疼中于狂澳霞教大道沿上。出让暖时间挑：三宗籍居住名用地贫于20垃07年1月29日集消中挂裁牌成蜻交。竞争括形势胆：三宗肆居住知用地素将可傅能与至本项首目形厕成竞敬争。宏观乳经济—地方礼政策多影响义（2）15XX草土地带市场泪：放评量大花，工盛业用粗地主峰导，荣居住资用地贷数量泄少但蜡规模赤大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间1石化工业用地1232892465780.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让2石化工业用地1017972035940.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让3石化工业用地48198963960.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让4石化工业用地1400002800000.8~2.0已完成征地补偿2006年10月14日已出让5石化工业用地965951931900.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让6石化工业用地1154422308840.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让7石化工业用地1798373596740.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让8居住用地800891601782已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交9居住用地90386018077202已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交10居住用地66287413257482部分征地补偿未完成2007年1月29日已挂牌成交11港口用地1545173090340.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让12港口用地125669925133980.8~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让13石化仓储用地1130002260000.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让14港口用地964251928500.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让15港口用地57000011400000.8~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让16工业用地1000002000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让17工业用地500001000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让18工业用地1120362240721.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让19工业用地524591049181.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让20工业用地40070801401.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让20鉴07年惠捉州市毁（X梁X区宪）招详商引坝资推赛介会趟招商轻项目狼用地滑表（悟一）宏观拼经济—地方以政策晴影响扇（3）16XX搁土地磨市场谁：放班量大垮，工蔑业用宗地主削导，浊居住待用地石数量雪少但劲规模柱大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间21工业用地500001000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让22工业用0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让23工业用地1862803725601.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让24工业用地1252622505241.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让25工业用地855271710541.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让26工业用地678001356001.0~2.0已完成征地补偿2006年5月30日已出让27工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让28工业用地531251062501.0~2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让29工业用地500001000001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让30工业用地31000620001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让31工业用地25870517401.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让32工业用地28250565001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让33工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年10月27日已出让34工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年10月8日已出让35工业用地997501995001.0~2.0已完成征地补偿2006年7月28日已出让36工业用地967751935501.0~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让37工业用地94105818821161.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让合计

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——20畅07年惠折州市仓（X至X区所）招面商引钢资推事介会恐招商暗项目晶用地糖表（触二）宏观耻经济—地方敬政策道影响姐（4）17国家颗政策——小结1、20果07年是粱中央歉和地散方房歪地产映、土透地和谅金融称等房散地产漂相关趣政策夸落实甚年，拳国家浪起征稳土地副增值仰税等筋相关剃工作服，土习地市哨场进侵一步浸规范串，但炉后期直政策排效果童有待克观察工。2、X涂X区床土地搞整治刺已展桨开序拖幕，棒难度刘和范页围不易容忽梯视（36平方庭公里呀），倦项目首入市委时间输不明常朗，秤项目舟未来测竞争程形势桌严峻债。3、X烂X区绘土地恒市场肚放量仪大，就工业研用地逮占主遇导，减居住道用地凯数量鸭少但轨规模斤大。塌同时影，产零业的娱集聚辱引发歼了工太业用芦地的脖开发浊，不翅仅拉它动了灭经济击发展禽，而鸭且将隔引发扩大量洽的高阴端需眉求。4、虽勤然就无现有爆条件械预测坟后市抹政策忘对本华项目局影响膀有限灯，但福是应庭警惕健国家废开发勇政策宝风险川（X妙X规赵划）类、城或际关阔联性刘开发易政策谋风险职。5、周俩边项交目入钢市时伞机难康以把腹握，棍本项蚂目面繁临竞缸争压亏力较矛大，梢建议安本项垄目就扬目前疼大好男形势遮之下送尽早锻入市贿，抢太占先岗机。18宏观办背景市场包分析地块构评估思维酒导图宏观查经济区域当规划宏观侍政策房地圾产市痰场分逝析区域字商圈猫分析地块慌位置目标裁客户帝群分颂析SW鲁OT分析重点响案例踩分析19XX堂区供匹应集平中，帐大盘阴时代踩来临棒，未臣来竞晋争不裁明确峰景懒湾新天舱名城SO缎HO世纪中天苗彩虹仆城富康阿国际在售疏楼盘拟售傻楼盘海韵·国际菩提糟园1期菩提个园2期熊猫弟国际2期熊猫吃国际1期三患组团康汇糠花园地块8号君豪驻国际剩公寓1期君豪基国际喊公寓2期地块9号地块10号南山挡国际已售俊楼盘惠阳侄区房地先产市谜场—XX太战国老图坪山葵涌万科17英里金众扩项目珠江申东岸听涛铁雅苑爱顿坟第三校季东方携新天矩地君汇泳上城星际她首座秋谷乔阳光枯里20广场糊明珠惠景绒豪苑半岛束一号1期锦绣缴豪苑2期华星·金碧渔雅苑1期隆基录天地崭广场东方缴新城1期本因幸坊·宝家皂园都市凑广场润鑫悔花园丽江年花园尚城窜世家1期壹品纹上城2期信和润苑2期华茂·倾城题名钻长鸿利花园1期河滨宵世纪暗华城华宇·开城弃公寓中豪殊华厦中豪衣国际峰景摘左岸城市史丽景在售拟售锦上痛花华星·金碧您雅苑2期天安巩淡水垒项目惠阳记区快径速成朝长，朗集约沸发展已售锦绣姻豪苑3期海岸店物业幅项目富康妙国际惠阳CB冬D秋长约镇惠阳仔商业念中心坐区房地赤产市慨场—惠阳阅战国对图世贸顷广场20小76私享恶家左岸陈春天半岛邻一号2期So速hu世纪中天杆彩虹疑城顺御蛋名居21物业开发一览表序号项目名称地理位置发展商占地面积规划建筑面积已建建筑面积已售建筑面积已建未售待建建筑面积开盘日期销售率1德州城西三大道惠州XX德洲投资公司18642252198211528501152854066972007年10月底0.00%2珠江东岸西区深圳市珠江投资发展公司6132281058679120000100000200009386792007.10.180.00%3观山悦西三大道中段龙城振业房地产2072860000000600002007.120.00%4秋谷阳光里移民村西惠州市秋谷实业4000010000026934269340730662007.6100.00%5君汇上城西二大道惠州伟峰地产4500012000040000040000800002007.110.00%6响水明苑熊猫国际南侧永昶集团9338390003900039000002007.8100.00%7明珠公寓西区淡澳大道锦联地产6000180001800018000002007.8100.00%8爱顿第三季西二大道联光地产300001000000001000002007.120.00%9熊猫国际西二与XX大道交汇处熊猫地产800000110000040000040000007000002006100.00%10美岸栖庭响水路与XX大道交汇处惠州市国圣房地产开发有限公司2581585010400002000020000450102007.9.26100.00%11君豪公寓淡澳大道与响水路交汇处

惠阳区中铭实业有限公司4000013000060000600000700002007.110.00%12菩提园2期西二大道东XX天拓地产10772621439310000042000580001143932007.9.2360.00%13听涛雅苑中心区北段惠州昌浩地产

502241310000001310002007.12.10.00%14新天名城澳霞大道与25号公路交汇处XX新天房地产开发有限公司425001600000001600002007.110.00%15新际首座澳霞大道与25号路交汇XX新标房地产开发有限公司500039850000398502008.30.00%2216东方新天地澳头圆盘大中华实业（惠州）有限公司53317104840000040000310482007.110.00%17海湾假日XX假日酒店旁XX安惠资产管理有限公司

2100249102491024910002007.7100.00%18海韵华庭新澳大道中国银行XX正盛实业有限公司1600160001600016000002007.8100.00%19澳南雅苑澳南路6号XX昊昌实业3261300003000030000002007.5100.00%20峰景湾XX大道与霞澳大道交汇德丰投资16000550005500055000002007.3100.00%21南山国际XX体育场东南角南山集团5427436724367243672002007.4100.00%22惠丰城西二与XX大道交汇处东德丰投资80000168000680006000080001000002007.3100.00%23中天彩虹城人民路西侧中天兴源实业89156460000600000600004000002007.120.00%24中恒sohu世纪人民五路中恒地产36104854820000020000285482007.10月底0.00%25城市丽景开城大道惠阳区联诚实

业3000320003200032000002007.899.00%26左岸春天长安南路与熊猫大道交汇处伟洲实业、金汇投资428608715510000010000771552007.120.00%27圣堤亚纳长安南路建鼎实业1135859366000593662008.30.00%合计－－2285684497361313588019675163912853614812－-23住宅厚市场吃供应充足纸，竞丈争激裳烈。扎市场需求很度减持缓，绍渐呈供大嘴于求交态势抬。住宅弦市场圾供应住宅密市场务需求物业您开发芝情况嚼分析总占辟地面两积22柱85渔68察4㎡总建品筑面丑积49约73穿61屠3㎡已建密面积13泽58将80购1㎡住宅钩开发洲供应量充渔足，厌后期县新入市项柏目与域待建略、待售体道量庞撞大。07年上槽半年帐以及笔之前束市场温需求尚巨大陶，基揉本消秀化供劝应量闸。07年下哪半年监开始发需求蜘减缓泄，市谁场观央望气攀氛显禽现。庞大吊的供证应量另对未蓬来市俭场造赢成强韵大的央冲击24物业开发与均价表序号项目名称占地面积规划建筑面积容积率一次性折后均价1德州城1864225219822.8043002珠江东岸61322810586791.7310000（带装修）3观山悦20728600002.89未定4秋谷阳光里400001000002.5038005君汇上城450001200002.67

6响水明苑9338390004.1823007明珠公寓6000180003.00

8爱顿第三季300001000003.33未定9熊猫国际80000011000001.38500010美岸栖庭25815850103.294500（带装修）11君豪公寓400001300003.254200（带装修）12菩提园2期1077262143931.99440013听涛雅苑502241310002.61未定14新天名城425001600003.76未定15新际首座5000398507.97未定16东方新天地53317104813.335000（带装修）17海湾假日21002491011.868000（带装修）18海韵华庭16001600010.004200（带装修）19澳南雅苑3261300009.20360020峰景湾16000550003.4432002521南山国际5427436728.05380022惠丰城800001680002.10430023中天彩虹城891564600005.16

24中恒sohu世纪36104854813.45

25城市丽景30003200010.674400（带装修）26左岸春天42860871552.034100（带装修）27圣堤亚纳11358593665.23未定28金迪星苑38636850002.20560029顺御名居2390149506.26350030华轩紫韵台28852533761.85未定31东江学府1954804456962.28456032光耀城市广场12380866486.996300（带装修）33星运绿洲嘉园901642200002.44335034郦城水岸47500850002.00未定352076私享家400600015.00500036鸿升世纪东方城1290002600002.04420037泰富御山郡20600613832.98未定26销售价格一览表序号项目名称发展商一次性折后均价销售率工程进度1德州城惠州XX德洲投资有限公司43000.00%出地面6层2珠江东岸深圳市珠江投资发展有限公司10000（带装修）80.00%一期部分封顶3观山悦龙城振业房地产未定0.00%打地基4秋谷阳光里惠州市秋谷实业3800100.00%打地基5君汇上城惠州伟峰地产

0.00%共3栋封顶6响水明苑永昶集团2300100.00%出地面12层7明珠公寓锦联地产

100.00%封顶8爱顿第三季联光地产未定0.00%打地基9熊猫国际熊猫地产5000100.00%封顶10美岸栖庭惠州市国圣房地产开发有限公司4500（带装修）100.00%1、2栋封顶11君豪公寓

惠阳区中铭实业有限公司4200（带装修）0.00%1期入住，2期打地基12菩提园2期XX天拓地产440060.00%封顶13听涛雅苑惠州昌浩地产

未定0.00%打地基14新天名城XX新天房地产开发有限公司未定0.00%打地基15新际首座XX新标房地产开发有限公司未定0.00%打地基16东方新天地大中华实业（惠州）有限公司5000（带装修）0.00%封顶（烂尾改造）17海湾假日XX安惠资产管理有限公司

8000（带装修）100.00%已出外立面18海韵华庭XX正盛实业有限公司4200（带装修）100.00%封顶19澳南雅苑XX昊昌实业3600100.00%封顶20峰景湾德丰投资3200100.00%封顶21南山国际南山集团3800100.00%装修完毕22惠丰城德丰投资4300100.00%部分封顶23中天彩虹城中天兴源实业

0.00%出地面7层24中恒sohu世纪中恒地产

0.00%出地面25城市丽景惠阳区联诚实

业4400（带装修）99.00%封顶26左岸春天伟洲实业、金汇投资4100（带装修）0.00%出地面11层27圣堤亚纳建鼎实业未定0.00%部分出地面27项目铃规模工程糊进度价格装修掌程度销售卡率价格羡高低对销王售率影响养小项目拖规模影响善价格灿，大社担区较霉高同等佩素质黎楼盘叫装修房灶价格伶较高工程佣进度躺对价格债影响不明教显装修责房现较熄受欢迎授，代表宜消费趋犹向工程影进度养对销售舞率影熄响小革，有期毁房消贷费习椅惯物业球价格仿情况哄分析提升贸项目艺住宅消价格勇的几而个因坦素28价格速区间20次00张-3腔00录030垃00稠-4杜50难045叮00院-6驼00想060日00工-1弱00筛00交通、区位好、小区内部配套齐全；主题式园林景观设计与建筑风格；精装修等配套鼠设施配套弓少，秤少量继绿化可园林小区不或周乏边有劲部分配便套，轧园林较有绒特色小区绞配套因齐全垂，主题法式园文林建筑与由景观神园林物业捕配套股情况乌分析提升姨项目志住宅柏价格闹的配比套设动施29户型统计分析一览表项目名称户型面积㎡套数户型比例已售套数户型销售率总销售率均价德州城1房35-3720016.67%00.00%0.00%

2房80-8842035.00%00.00%3房95-15246038.33%00.00%4房14812010.00%00.00%合计－1200100.00%00.00%珠江东岸联排230-25027263.40%26095.59%95.10%

双拼35010023.31%9898.00%商业别墅2205713.29%5087.72%合计－429100.00%40895.10%峰景湾1房40-605010.00%50100.00%100.00%

2房79.2715030.00%150100.00%3房93.7120040.00%200100.00%4房118.7110020.00%100100.00%合计－500100.00%500100.00%君豪国际2期单房29-3012027.59%00.00%0.00%

1房40-5010524.14%00.00%2房60-8012027.59%00.00%3房100左右9020.69%00.00%合计－435100.00%00.00%户型势及面谣积分镜析户型廉、面她积及们价格牙、销虎售率正的相要互归秆律30新天名城2房72.97-82.1638641.91%00.00%0.00%

3房99.36-127.8246450.38%00.00%4房143.87464.99%00.00%复式148.04-225.78252.71%00.00%合计－921100.00%00.00%熊猫国际第一期第三组团3房1289020.69%90100.00%100.00%

4房1537016.09%70100.00%合计－16036.78%160100.00%菩提园3房153.2810031.35%8080.00%83.39%

4房204-29818056.43%15083.33%复式417-4463912.23%3692.31%合计－319100.00%26683.39%响水明苑2房6012044.61%120100.00%100.00%

3房13014955.39%149100.00%合计－269100.00%269100.00%惠丰城花千树二期1房287519.84%6080.00%86.77%

2房58-9018950.00%17089.95%3房97-10011430.16%9885.96%合计－378100.00%32886.77%美岸栖庭1房38-486033.33%60100.00%100.00%

2房66-859050.00%90

3房1023016.67%30100.00%合计－180100.00%180100.00%31左岸春天单房34-5222217.85%00.00%0.00%

1房48-5667754.42%00.00%2房74-8614711.82%00.00%3房94-10819815.92%00.00%合计－1244100.00%00.00%君汇上城2房83.4636.76%00.00%0.00%

3房104-13678584.23%00.00%4房162-164849.01%00.00%合计－932100.00%00.00%海韵华府1房42-599050.00%90100.00%100.00%

2房80-947038.89%70100.00%3房117-1212011.11%20100.00%合计－180100.00%180100.00%城市丽景2房69-8514433.10%144100.00%100.00%

3房112-12514433.10%144100.00%合计－28866.21%288100.00%听涛雅苑单房3018041.38%00.00%0.00%

loft/qq3815034.48%00.00%2房606514.94%00.00%合计－39590.80%00.00%322房－3房，50－150平米，面积范围跨度较广，市场供应与需求主力户型，居住与投资均可，但面临同类竞争激烈，要求户型创新。150—400㎡，4房以上总价高，供应量少，对环境与居住要求高20—48㎡，单房及1房总价低，总量较少，市场接受程度高，销售率高户型想统计界分析单房穷与1房4房与嘴复式2房与3房33商业境辐射灵能力—淡水袜、X哄X商业武基础雾落后筋，商仇业辐命射能门力弱惠州章特别偶是X肃X的捐商业轮基础丢设施口还相盲对落拿后，吃缺乏叨有效宿市场绿管理萌、商什业档攀次有内待提肌高、态商业竭环境遣也有室待改垒善。淡水阳商业仿辐射长范围张局限痕于周拘边乡浮县，巷难于籍吸引饺惠阳袜区外搏客户驳；X孕X商像业辐晒射能匪力更成弱，罚仅局牢限于碌XX仅区域裂居民赢。惠阳风及X膛X作净为新轻兴的斜区域轧，暂爬时不姿可能秀成为屠更大祖范围痒内的滥商业助中心券，在愤这种趟情况忌下，纳淡水突、X浑X的伴商业针项目侍包括爆业态闹、商郑家实衣力等香在内愁的综桥合商赛业水芬平是借决定驱其商戏业辐滔射能右力的余关键钞因素巩。商业暖市场晌状况34商业止格局—淡水腾、X盾X单极呜化格降局，雾但区尿域级闪商业贿中心防逐渐商发展淡水读商业姓绝大田部分域集中营于南端门街鸡商业夕圈，撒而X贤X则权集中列于澳绩头中鸟心商柄圈；淡水筐南门均街商萝圈随缎着沃益尔玛佣的进剥入及汁房地泡产项桃目的悼逐渐弄开发伸，商仗业中竿心地丝式位将育进一年步巩的固和蚁发展允；XX区澳头粘商圈耽发展谈受限背，商绘业将头逐渐饱向新傅中心移及西开区中怨心发淘展；35消费扮习惯实用斩消费众：受每到历斗史文很化及短消费皱文化光的影附响，糊居民忙消费抢多注帐重实诸用性罗消费赞为主执。夜消吐费：巨主要链集中绕在淡扒水，岂夜生爪活较现为丰袭富，毁夜总挂会、良洗浴陵桑拿柏、酒娱吧、用歌厅辈等娱缺乐场好所及恋夜市壶餐饮存数量绣多，泉发展组迅速黎；X鉴X区梯由于陡商业纺发展桃比较肆落后叛，居叙民夜捞生活除亦比迁较平先淡。消费伸档次锤有待极提高摧：淡勇水由妈于近絮几年云经济牙快速山的发寺展，烘商业液水平拐有了梦迅速续的提献高，吐但X哈X由恒于处现于发魂展初忆期，扬新兴姓商圈义尚未初形成兄，居劳民仍色然是项以低利档次萌消费互为主介。36零售礼业业兽态传统栗商业枣占主江流：目前仙淡水欧、X魔X依推然以贝传统都商业朝为主零售傍业的赌业态催：超市扑、百旁货店疲、便安利店饱、专收业店川、仓谁储商母店、纠专卖愧店、将大型膛综合祸超市锅、集猾贸市宝场等边。零售快业的裳行业桌：行业冲涉及咸餐饮纵、食足品、器服装药、电怕子、貌医药哥、建痕材、误家电雨、图刃书音斜像等蛮。37零售兽业业恶态淡水偶、X天X目齿前零拖售市姑场主齿要由执以下8种业城态组误成：个体呈户店便利筑店专业嗓店专卖夕店百货阵店连锁岸超市大型泼综合营超市仓储偶式商束场38零售计业综何合分煤析及锦发展害趋势传统列商业停形态唐占主务导澳头跑、X渡X目哲前零称售市肠场之终零售幅业态马仍以处传统饰街铺带个体粉户及驳传统好百货过、量匪贩超铁市为弱主。新型昨商业摊业态孩不断睡涌现直至唉近几好年，疏澳头裙商业零竞争想日趋碑激烈益，市图场上逝新型销业态律随之挨出现申，包岔括连痕锁专船业店素及专爹卖店暗如苏兴宁、依赛格栽电器怨及大胡型连舞锁超彼市人甘人乐弹、沃顿尔玛咸等。购物拦中心稻仍未留出现至于嗽在成乔熟市津场常困见的珍购物孙中心亿，则窄缺乏狭可陈辞，相枪对于塞真正唐的购俘物中练心，厦嘉信贪茂广晴场（棉招商结中，仓沃尔送玛进漆驻）较的发逆展仍堡集中勿于购样物功快能需令求上象，餐托饮娱孔乐设窄施相喘对较巧少，趟依然昂没有堪脱离亿传统拢大百层货经地营模劲式。39淡水仪商圈商圈繁总体颠分布将淡周水商置圈划暮分为叔三个艇商圈械：南响门街骄商业葵圈、茶金惠危大道观与东闹华北汁路商巡寿圈和馒新中耀心广鸭场商泻圈；划分克标准促包括吊：业凳态、执档次锦、消针费群赌的差率异、匙商圈漏在淡袍水居裙民中坦的认贝知度劳。以上念商圈鼓均具请备了非以下触特点燥：一是污这些译地区欠全是球本地警人及宝游客肌购物叨必到反之处患，人拿流十栏分旺点盛；二是垒交通透便捷谅，这满些地换区都等处于壁城市尘的黄得金地蔑段；三是乔各商狸圈商拐业网拐点密脏集，句竞争绕激烈徐。南门某街商免圈金穗跳商圈新中心广场商圈40核心遥商圈—南门嗽街商弯业圈淡水佛核心翼商圈肠包括旗南门安路、导崇雅疯路、控开城异大道催等街与区。世集商馆业街妻、主械题经吗营区从、娱睡乐场震、主毒力百立货店德、专赛卖店闲等多粪种业男态于丑一体太。据统唯计，键其社月会消赵费品待零售逐总额饥占淡软水50邀%以上真，被贝称为遮淡水献第一烦个市淹中心大复合嘱型核梅心商连圈。以3个零捎售百艳货综巨合店锄（惠毕阳商泉贸广永场、昼华都茂广场•恒金映百货煎、裕棕华百贸货）筐为主昨力店自，配搬以南禾门北逢街家倍用电辨器专猾卖店困以及绒富丽宋华大补酒店免、新证丽晶瞒大酒遣店、洲百老舱汇酒显店等20多家愈各种计类型望酒店某，各骆种商停铺近30索00家的询核心现商圈壤。41次级奏商圈—金惠放大道铅与东车华北吵路商鸽圈次级匀商圈阿处于解核心检商圈串的邻糊近区织域。春由于剪南门陷路延哥伸空务间有大限，絮商业搞重心睬势必售向西塔拓展咬。未来赵几年到，沿遗东华色北路屿和与依其垂赏直的嗽道路恨呈“僚T”悉字形社布置仅，向墙北沿右路与午小区寇级公写共设怀施相介连，耕形成浅集中视的商秆业、锈公建藏中心纤。金数惠大息道位蹲于东恐华北价路商殃圈内呆，将笑得益夕其商党业的筛带动肃，次蜻级商低圈作度用非塞常明狱显。42新中布心广份场商梳圈以市鹅政广武场为鸦中心场，辐秃射人题民路笛、金糕惠大犹道，看以昊始康广称场、该国美就家电毕（万液联超的市）炕及规劲划中骑的惠饼阳商紫业步泄行街遣、市失贸广鸦场形牲成未仍来新计市政拌、文岛化、雨商业怜中心劣。中心节地区尾北部顷的市惹级商膛贸中旅心，欺将建勤成一泉个档馅次高慌、商春业设昏施齐毕全的讨商业文区。43淡水止主要醋商业撞街区南谅门幻玉商旋业迟街区位位于淡水市政府的北侧（主要以南门东街、南门西街为主）商业形态集休闲、娱乐、购物、饮食等各种形态的特色店主要商家新佳美时装、四川小酒楼、港途商场等人流量日均人流量达6万人（次）租金80-200元/㎡评述南门商业街.是淡水商业网点最密集的街区，南门商业街已列入惠阳重点市政改造项目。市政府预备将其规划成富有岭南特色的综合性商业步行街，重新进行美化、亮化和绿化。面积街铺开间在3-6米，径深6-8米44开究城绪大愈道区位位于惠阳市中心区，中心商业的主要街道商业形态餐饮娱乐、服装百货、电子、家电；主要商家华都广场、惠阳电子城、裕华百货、惠康家具、金爵俱乐部、皇苑蛋糕坊、等租金

30-180元/㎡评述是淡水休闲娱乐业最发达的街区。主要有百老汇酒店、金叶大酒店、新丽晶大酒店3家三星级酒店，新世纪夜总会、丽豪夜总会、鲁惠夜总会等10余家夜总会、各种类型的宾馆10余家面积街铺开间在3-8米，径深8米左右45崇东雅膨路区位为开称大道的与白云路交汇的延伸街道商业形态服装百货、餐饮娱乐主要商家好宜多、沃尔玛、肯德基、麦当劳、新天地时装广场、淡水大酒店、龙清阁酒家等租金

70元/㎡左右评述位于淡水核心商圈，是淡水商业最聚集，人流最密集，之处商铺没有缺空。面积街铺开间在5-6米，径深6-8米46白界云们路区位西往深圳方向、东往惠东方向商业形态五金批发、气配、管件、餐饮主要商家世纪华园大酒店、星都酒店、银河酒店、惠阳商贸城租金

50-180元/㎡评述据了解白云路为淡水的老国道，白云二路、三路主要以经营建材、管道、汽配批发为主，世纪花园大酒店是淡水现阶段最豪华的酒店之一；白云四路、五路主要以服装百货为主、延伸淡水核心商圈面积街铺开间在3-6米，径深6-10米47人身民转路区位位于市政广场的右侧，北往惠州方向、南往XX方向(人民四路、五路)商业形态五金批发、餐饮、家电、百货主要商家国美家电（万联超市）、商贸中心租金

30-110元/㎡评述是淡水交通最便利的街区，也是通往惠州、XX方向的必经之路，商业主要由淡水汽车站带动人流，也以汽车站周遍商业最聚集，面积街铺开间在3-6米，径深6-8米48淡水夜重要动商业哑物业迹与商秀家商壳贸吴广室场（困好宜关多）位置位于开城大道与白云路交汇处规模总建筑面积5万平方米分5层建筑业态超市、首饰、化妆品、服装鞋帽分布女士精品服饰儿童服饰、鞋城商业性质中低档百货店租金价格一楼中间大厅，135㎡租金3万/月，100-200元/㎡经营模式商场统一管理，出租的方式评述是淡水最大的百货商场、人气最望、客流量最多、也是商业品种最全的百货商场，以中低档服饰为主，适应当地消费人群。部分楼层还在招商中。内铺面积在30-60㎡49华陕都论广己场（禁恒金晨百货乘）位置位于开城大道与白云路交汇处好宜多商场对面规模总建筑面积1万平方米总2层业态分布一层品牌服装、鞋类

二层超市、手机商业性质中高档百货店租金价格

100-180元/㎡经营模式商场统一管理，出租的方式评述位于淡水核心商业圈为淡水唯一一家品牌服饰、鞋类商场。服饰主要以休闲为主内铺面积在30-60㎡左右50国峰美倚家懂电（劈燕万联乔超市尼）位置人民路与白云路交汇处（汽车站旁）规模总建筑面积近5万平方米.业态分布家电超市百货商业性质中高档家电、百货评述为淡水最大品牌家电商场，周遍交通便利沃所尔费玛位置崇雅路与南门北路交汇处规模建筑占地面积约9000平方米，建筑面积约5万平方米，拟建4层商业性质大型的商业百货经营范围精品百货、娱乐、餐饮等备注项目正在建设中51惠扑阳悟赛光格风电译子蜻城位置开城大道锦惠大厦规模总建筑面积9000㎡分500个面积6㎡~~150㎡铺位业态分布一层通讯产品、数码产品（6㎡~150㎡）二层电脑及外设产品（6㎡~40㎡）三层品牌电脑、办公设备及耗材（6㎡~40㎡）商业性质统一经营专业电子商场租金价格正门门口12㎡租金6000元/月左右，一楼租金均价约170元/㎡，二楼约120元/㎡备注已开业内铺面积在20㎡左右52人住人称乐喂超单市位置开城大道裕华广场规模总建筑面积1万㎡共2层商业性质百货超市经营业态日用百货、副食、服饰、小家电等租金价格一楼租金约170元/㎡左右，二楼销售均价100-110元/㎡备注内铺面积在12-30㎡左右53九、寻XX灶商圈商圈帝总体蜓分布将X荒X商帖业圈塌划分米为三蒸个商宇圈：澳头牺商圈脉、移觉民村趣商圈杂和响辉水河飘商圈；划分沃标准垫包括信：业熊态、绝档次南、消贺费群朋的差饭异、锡商圈弃在X捕X居滔民中沟的认婚知度部。移民俗村商董圈响水镇河商摘圈