合肥某地段房地产开发项目战略及定位方案

合肥****路项目发展战略及整体定位方案[2007]03本次报告解决的核心问题本次报告重点解决房地产市场情况分析、项定位的策略和依据。我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点我们以市场背景为参考因素。开发背景目标一环中心区域，房地产发展成熟的地带；整体市场存在较大的楼市市场竞争；项目主要风险在于区域商住的客户接受度。市场背景在一个房地产发展潜质较好核心地带，创造领袖级商务居住新模式。我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点开发商关注项目方向及战略发展，稳健操作，降低风险，争取较高成本利润率。我们以客户目标为基本出发点，同时参考项目体量及类型。客户目标稳健操作，降低运营风险；考虑品牌营销因素；考虑最大利润化与快速回款相结合的方式进行操作开发商目标我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点项目核心问题界定：我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。核心问题以怎样的项目发展战略及定位，打造项目竞争优势，取得最大的客户认同度？问题1问题2以什么样的产品及形象，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？怎样能够实现低风险稳健操作我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位中国房地产合肥宏观经济合肥房地产合肥商务楼市场项目推广要点市场背景中国房地产合肥宏观经济合肥房地产合肥商务楼市场中国房地产市场

——政策调控从源头抓起，从土地抓起

地价飞涨将得到适当遏制土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限应上收，建设项目用地管理要更加严格。国家对土地的调控政策之多为近年少有。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长。土地增量供应控制更严，将加剧存量土地的竞争土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业强者恒强的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。中国房地产市场

——政策调控将倾向于财税和金融手段

从2005年起房地产宏观调控拉开大幕，此后宏观调控逐渐趋严。2005年3月，“国八条”出台。稳定房价。2005年3月17日，央行又出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策。2006年5月，“国六条”出台，紧随其后，“十五条”意见，“90平米，70%”标准划定。2006年4月，央行加息。8月，央行再次加息。2006年8月，国土资源局进一步完善土地使用权出让制度实施办法。2007年1月，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》2007年3月，央行又一次加息。2007年将是房地产调控的“执行年”，房地产调控仍将在土地、税收、信贷等方面继续深度推进。未来的房地产调控将越来越倾向于财税和金融手段。三年调控路中国悔房地贸产市耍场——房地新产投弟资将杏放缓运，但哪房价杯仍会棋稳中寻有升房地陆产开幕发投为资增祸速将弦放缓从严坡的政钥策调商控将各使得烦不少惯从其稼他行俗业进元来的病开发沸商以撑及部拳分资起金链省紧张赠的开易发商再逐渐厅退出旺或收鸣缩战躺线。中国召房价辆将稳特中有屋升房地腥产宏秒观调闯控的免效果丢正在剖显现咏，但介成效耀还是培初步墙的、速不稳伶定的俗，部砍分地姜区房蚁价上荣涨的藏压力暑依然南较大即，房届价将谁持续粥上涨恭。住房株供应鄙结构不继续风调整阁，普欧通住臂房和科经适锹用房神供应撞将增有多20屯06倘年的刚房地钻产调垒控中绵对住策房供斑应结耐构提蛋出了贪具体候的9研0/泊70勿标准鸭，未胸来新幅建商厦品房告结构值性矛猜盾将漏得到仗缓解呢。房讽地产酒业的继发展算重点永将更棍多的脖倾向么于中店低价逢位、强中小陶户型述。中国某房地桶产市取场——楼市苦发展职将是定稳健津的,面不会斥发生老崩溃鲜局面物权观法的订高票师通过朋将对罗楼市之产生曲积极慢影响20湿07交年两肺会最惠重要休的一洲个议足题就受是审扭议物位权法手,而辩物权袄法的宇通过令,它蚁为房贯地产计物属汉年限弦后的始处置甚,终加于有肌了一贪个明键确的节说法坟,这钩将对且房地介产经经济产诉生深印远而逆积极滑的影婚响.中国愚经济杜与社尘会需提要稳袄健发惕展的某房地面产经严济房地县产经瘦济的熔发展畏为国雾民经亩济的探发展鹅提供坑了强疫劲的缸动力名源，炼房地筹产是蛇国民寨经济晴的重汗要支灭柱之灰一，跨其产胳业链浸为G攻DP术贡献惧巨大旨。中捎国社倦会的洪合谐俭与稳忙定，充需要灰稳定弄的国炸民经完济，酱需要基稳健页理性友的房市地产问经济昂。房肤地产庆经济壤一旦键发生高意外纺，和塞谐民柳生将脉无从苏谈起率，经积济基应础将盘会受泄到毁吉灭性它打击纠，政讲府与著人民开都是忌不愿镰看到变这一捧局面充的。历次扯的宏猛观调屯控已始使楼典市度要过危光险之贼秋国家满采用急面对址土地泰市场悄、财害税市治场、帮银行停信贷戚、户面型控渴制等炸各个圆方法怀的综盏合调神控，懂一定题程度业上使匹虚火父旺盛药的房滥地产板市场抖注入利了降炸温剂多与清鞭醒剂哈，房牙地产蛛最危鞠险的柿发展趣局面魄已经仇过去柳，今概后的伙房地伏产发责展肯踏定是耐会越位来越理理性泼与稳摇健。市场润背景中国河房地贷产合肥同宏观敢经济合肥蚂房地披产合肥偷商务书楼市耽场合肥藏印象玩在凑合肥盏，包公匆祠、婶曹操萝点兵梨的教啊驽台喂、逍砍遥津俘和李施鸿章条故居转，处逢处玩暮出文尸化味秀在纷合肥暮，“形筝象工娃程，牌政绩切工程启”众似多，吊开发飞区林约立，华绿地威覆盖估率在招全国纹城市绿首屈改一指学在束合肥歌，中国且科技依大打桑造一拳个顶畅尖的云人才顺高地柏，浓递郁的念学风偿，领面先的岛理性孕之光活在包合肥词，并没黎有市赔民生艘活和眠中产椅阶级纹生活插的明夺显界块限，捏人们团生活机得那隐么安坛逸闲帆淡吃在秘合肥古，没有妨森严惧阶层厅和等堪级约伍定。充最壮侮观、钉最富雀农业禾大省风特色侍和人遮情味忽的是裕吃龙乔虾穿在馒合肥物，没有今太多冷的喧缓哗取裁庞，示但却苍也是锁一样件的色待彩缤环纷，和有中持部城舅市独币有的习骄傲住在隙合肥毫，有全字国较蝴早的浆一批见浩大帜安居螺工程业，居办住成远本低音廉，滥目前劈燕地产哀发展左十分坚活跃行在棒合肥闪，出租畜车6痕元起耀。它睁更像逗城市杯当下滤的处黎境，闭真切病实惠倾，其廉实也视是一隙种现磨实的忘羞涩合肥根印象合肥茅印象合肥令印象合肥料印象宏观哪经济痛—遮—经提济高抛速发失展，霉房地垫产市招场快繁速发茫展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型20清06薪年，泰合肥柔市GD导P袍10税73放.8柱6亿元肾，首围次跨选越千暂亿元团，比候上年蛇增长尿17巩.5%；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展20殿06扰年，惑合肥晕市人骨均GD雀P为29蹄75剃美元待；房谢地产慢发展吵阶段匆与人阅均GD富P关系居国际哨通用伟衡量糕标准壮表明瓶，不笛同地泡区的炮人均GD展P决定话了该蛙地区编房地顾产市声场的灵不同激发展拖阶段戚；合肥炭的宏膏观经规济处润于高速档度发关展期；合肥朋的人青均G陆DP俭为肿29贪75碍美元末，因鞭此其房地户产市价场处应于“尺快速她发展筹”阶战段；城市杯背景产业刘结构美与房裳地产遵开发吼规模20尖06际年，弯合肥缠市汽斤车、虹装备菠制造假、家竿用电安器、绒化工渐及橡萌胶轮竟胎等锐四个月支柱描产业屡的产块值已洲过百皆亿元括，合才计已编占全骆市工票业产活值总列量的肠60载%，郑呈现贪产业艘集群详发展污的态图势。房地皇产开卸发投委资逐垫年攀色升，剪20机06如年达钞到6正40蠢.9坐2万洋平米诱，房蠢地产鞋市场火进入榜快速棕发展盼时期产业圣基础泼良好往，为汇房地慌产市甲场的王发展沙提供塌坚实肢的需聚求支港撑城市蜂背景合肥爽市近鸭年产念业发屯展概策况第三鸽产业亚与第失二产司业产鱼值近亏年来始一直珍保持除高速车增长贯。第二日产业焦、第拘三产待业在懂国民积经济牲中的蹲比重巨非常股接近锦。第三矮产业脂的快登速发券展，蓄标志艇着合死肥市盆进入鞭后工身业化赴时代宪，改抄善居臭住的咐需求吊较大完。与上毫海和吐发达钓地区裂相比析，合盲肥市穷现阶标段的芬第三脊产业王的比街重仍幅然偏辆低。各地木区三屯次产到业比旱重对怜比图城市成背景固定观资产胞投资喘、房饶地产元投资妹保持币高速廊增长全社律会固抽定资其产投单资的虑增幅免在2干00侮4年本和2警00插5年席的增榆幅趋哄缓，妈但2币00吃6年瓶大幅火调整稳增加毫。而房晌地产益开发胁投资命的增协幅一内直稳泊定在挨40币％左撞右，视增长脾幅度滤较高长。城市习背景人均图居住杆面积疑增加董产生需改善伴居住锹条件古的需替要20巴06歪年末悦，合蝇肥人欲均居托住面药积只芦有1折8.严9㎡毯，离兼发达惩国家叙的经沃验数府据3始0霉㎡还盈有较毁大的选距离徒；根据页测算浊，在贯国家角宏观最调控糖房地跨产业宝健康清发展扇的形水势下兽，至柴少在液未来恶6年座内，验合肥快住宅捧需求借仍会裙保持乒较快慎的增啄长势洽头。世界咱各国歼的经撑验表陪明，练在人勉均住虹宅面悼积达备到30翅至3泽5平方啄米之紧前，童会保炮持较饼旺躬盛垒的住性房需炉求，仿房地给产市畏场仍轻有较芒大的质发展划空间友；近5咸年，蛛合肥等人均地居住汽面积抢平均滥每年逗增长底0.屈7平辩方米玻，最锅多增咬长1.4平邀方米俱；根据泰合肥鼠市住爱房建置设规鲜划，破到2总01草0年润人均校住房摧使用熊面积拢将达够到30平方盒米，脚在这铁四年椒中要拥达到中这一浸目标其，房需地产妇市场参还有颤较大明的发毒展空氏间。城市节背景住房瓦支出趟比重前与恩那格尔霞系数合肥笛恩格洲尔系祥数较免高，严说明喉合肥税人民机的生判活水禁平处徐于小基康水浩平的察初级假阶段渗。但合骂肥市染的住细房支晓出比狱重和撕国际飞标准典相比睛，处拣于偏达低水谢平；由此烟可见颠随着笛生活警水平扛提高悄，消津费者恳在住矮房上瓜的支冶出还澡会有奴较大调的增优长空态间，神房地委产市铜场有挣较大坚的消坐费空拣间有缎待发掏展。20兴07杆年初，合龟肥恩还格尔量系数莫在4邮6.按1％裳；20涌07句年初，他合肥人均详消费胀支出稀为81胃65元；20捷06献年初，城镇传居民黄人均衬住房赔消费怠占总棚支出骂的比显重仅舱为1血0.算2%年。生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。恩格进尔系冤数与音住房益支出贼比重孤国际相衡量承标准城市厨背景根据据合肥娱市总量体规锅划（免20岩06算年－杀20谨20那年）厅，2顿01渠0年颤合肥甩市城席市化良水平济将达霜到6扒2％榨，人蹄口达桥到5牌80里万。研20寻20疑年达桑到7页4％蒙，随着杯合肥铜市城血市化魂水平林的不林断提梨高，户从2浸00扰6年踢到2梁01寄0年拆，合冬肥还义将增候加1存10摸万人松口，浴将进变一步门促进浴购房投需求乐。城市庄化进驳程购籍房需捡求根据括合肥薪市总呼体规视划（附20兽06齿年－竹20极20灯年）捆，今浓后每虎年城抱市化骆水平妹保持蔽2％妈的增称长幅碧度，扎每年刊约1弓3万慎人成铁为合忙肥人番。城市协背景从城身市化哨水平同上看膛，合羞肥市张房地怎产市膝场正马处于薄上升袄阶段不同基发展驶阶段丙城市纺化特确征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～70%70%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放；工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期；城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移；城市导背景新增墓人口图产生计购房胃需求据统买计，仆到2嫂00巨6年树底，屯合肥博户籍侨人口孔数将蒜达到恳46克9.临85跨万人伴。20柜10汪年，半总人喇口数拦将达蛋到5厕80座万；捡20茫20吊年达初到7呢10穴万。城市馒背景合肥门市户棍籍人堆口年宰增长谁率在唐1％山左右屈，近瓣年开豆始剧凉增，墙大部敞分是牵外来依人口鼓引起跟的。爷每年谨因此翻而产缎生的克购房道需求宣在1松00盈万平巩米以僻上。市场煌背景中国只房地妖产合肥收宏观杜经济合肥范房地祖产合肥怖商务足楼市奋场合肥呢房地片产市丘场正逮步入智高速算发展缴阶段人均救GD董P与撒房地蛙产发谁展关倘系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型

小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观讯经济取增长蜻与房载地产贷发展缠关系国际思通用建衡量延标准炉表明刘，宏遥观经稍济增愉长和办人均惑GD亿P水怀平决这定了翅一个草地区云房地材产市旬场的累发展己阶段润。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期房地吓产整醒体市健场20岸06您年，靠合肥宪市人伸均G正DP肆达到萌29副75涌美元瓦，G吗DP消增长堆幅度桨高达竭17雾.5蓝％；根据疗相关维理论堡和国侍际通投用衡扁量标辛准判等断，眼合肥栏房地订产市愈场正携进入队一个高速造发展的阶耻段。合肥查市总权体房犹地产酱分析合肥塌房地拉产实娃际运较行态充势良挂好，志房地糖产整勉体步陕入良井性的躲快速辽发展影时期罢。房地萌产整风体市誓场近年炼以来醋房地访产投聋资与弄房地悟产销着售，益呈逐苗步上丙升趋攀势。销售迷形势笛良好朱，商找品房吉销售乒量与刘上市飘量之倾间蔬“倒炒挂”桂日益盘拉大内。但是护空置贫房源甘也逐掌渐增竹加，比20疑05年增认长57律.2厘%；其中选，空冈置一才年以矿上的污商品泻房达99模.2拿2万平狸米，段比20千05年多扒增加34痕.8万平糠米。。房地共产整喇体市铲场合肥衫市住圾宅均愁价持飞续上鞠涨，缴但增暑幅趋文缓20咬06携年合常肥新晕建商柔品住芹宅的伍销售杂均价枣位为哄32荣69祥元/遵平方植米，纷呈现茂持续混上涨但的态沾势，腔但房狭价涨纹幅放始缓醒。造岛成这轿种现怎象主王要原赔因是公：政府闯对房歼地产社的宏岸观调授控力书度不袍断加期强，瞧房价写涨幅升放缓讨；市场滨供给界加大僻；高层绸比例肤不断解增加黑，一睛定幅鲁度上增拉升咱了合暗肥楼旨市的姐整体戚销售帮均价军。高层盲均价益35足66震元/爆平米仗，同谊比涨栏幅1扁.1秤5%市场光背景中国废房地抵产合肥举宏观盟经济合肥并房地投产合肥歉商务即楼市地场办公鸭企业扑：政坝府相谅关连乓机关恐、金腿融机眯构及喇一些向投资抢担保题公司租金筹水平赠：30——45元/平米平不等牛。目前粒状况塌：最前近刚牌出的偷比较衡典型迟的高绝档商吨务楼观是CB绑D中央旦广场添，中久心商糟务区拥新一墙代甲竹级商逗务楼撤，租招金在50元/平米即左右踩，售掀价在60椅00元/平米裤以上吹，目缴前已渡经全舅部售击完。合肥略环城荐路以纠内合肥痒商务练楼市意场合肥归环城致路以纤内为巨合肥灰传统蛙商业碰商务滥区通过腐对长爆江路旅沿线稼的商您务楼母调研本区缴域商容务楼盆主要左为90年代望及20翅00年初阳建设驾，商蔬务楼茅的档轨次较遥低项目名称

项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业入驻率交付时间CBD广场

甲级6000以上50左右地产、金融科技50％2006年初招商大厦

5-18层一般——45金融80％左右科技大厦

20层一般——30金融及其它一些中小企业80％左右区域恶部分浩商务素楼一箩览表合肥失商务勿楼市胃场开食发伙商：笔安徽揉安兴肢发展泄股份揭有限脾公司物业研级别胜：甲叛级租金拔或售把价：路4狐5元丑/平标米，辈售价属：6就00歉0元条/平厅米以苍上物管担费：尖3稻.8防元/叙平米冤（圳宴鹏基梳物业月管理隶有限总公司邮）地址说：合牺肥长妻江中缓路3仿69纸号(秃合肥励一中既旁)租售悄电话传：交通掏状况疑：阀3、逐10缸3、卧23圈2、棉80曾1、境11虏0、棋16理8、养23贡4CB井D中声央广薄场地段——地处鼻合肥劫市三廊孝口构，该修区域尝是合下肥的恶政治揭和金愉融中征心,是合巴肥最盏繁华狂的商谈务办叼公区凝域项目——是一破个集拥高档导住宅枪、酒恶店式世商务照公寓献、商微务楼步、商悄场为常一体篮的多兴功能再综合院社区配套——提供不高档贷的智馋能空谜间、军高品绕质的兄主题泽园林扛生态坑化居牢住环恩境、喇丰富枣的商性业配矿套和箩一站咸式商挠务服鱼务和悲商务姿配套岸。作为食合肥列市20钳04年政恋府第嗽一形纸象工纷程，CB灰D中央由广场如是合墓肥商筑务中械心的港第一斧地标栽性建数筑合肥烦商务堤楼市既场CB榨D中计央广劈燕场由咐深圳岸鹏基权物业振管理鞠有限嫌公司洞全程遭物业攻管理案服务垫，提迁供主圆要服班务内山容如拌下：1．冶公共冶物业柱管理鲜服务2．换专项切服务气——苹业主欲自用后设施拆、设能备安理装与熊维护浩；电尸器安啄装维盆修；亚家用敏电器滥安装条、清登洗；英室内散配件软安装土维修竭；水弯电管岁线维详护；劣室内死装潢告清洁销；室凉内绿栗化；赵车辆炕管理剧服务缎；室心内土架建工母程CB冲D中剖央广深场特盯点分雕析CB谎D项目逢采用墨弧形虚落地吵玻璃僚幕墙稍，充扣满国罢际时旋尚感帖，内否部智链能化暮商务兵配套揭齐全住宅悼由三勿栋高衔层建谦筑构复成，经建筑甩外立腿面现铜代时擦尚，揉独特晌的景翻观视拜角将胞都市套美景患尽收绵眼底烧，酒店定式公趁寓可珠自由歪组合搏，自尤主的抗产权竖模式购物书中心CB僵D商场途由合老肥百新大集红团整箱体入散驻，忘进而哥增强疯入驻咸企业事的品茎牌形冰象作为迈合肥毫最高眨档的窄商务棍楼，项目完善颂的配千套设饺施、喜优越华的办高公环草境，楼易于板提升悄贵司闸在客茂户心旁目中清的整职体形拿象，肝增强咱业主均员工昨对企押业的钥归属览感合肥师商务恰楼市置场财富泊广场开毕发听商：汽安徽饥省邮今电物联业发锦展有慌限责领任公殊司物业就级别心：较甲级地址世：合凤肥市植濉溪沙路2降87岛号交通渠状况单：带12怒4，凉12说，2倚2，叮13鲁7，肉14福，1它04稳，7财富烛广场茅北临猎合肥椒市一彩环路是一茫个集章商务僻商务逝楼、批酒店科、公趟寓、吗高档津商场脾为一爪体的钟综合填性项信目项目蛋首期庭工程牢是近5万平陪方米乡丰的纯何办公怎商务为楼，袖总层烛数28层（纷地上27层、符地下1层）硬，1—3F为商庸业，4F为办暮公配巾套，5F以上漫为商承务办猪公合肥亿商务拔楼市构场包河委区包河区商务楼主要集中在芜湖路、美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置，但总体体量较小。在芜湖路商务楼主要为一些政府部门自用高层办公楼，少量对外出租，美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建商务楼，租金在45元/平米左右，入驻企业主要为一些中小型企业。另外本区域也有一些单身公寓及商住楼因为租金相对低廉也进驻了一些中小企业。目前马鞍山路周边新建了不少单身公寓，未来的主要使用功能也主要是商务楼。目前在售商务楼很少。

合肥沾商务腥楼市责场项目名称

项目体量

项目档次

项目售价

项目租金

入驻企业

入驻率

交付时间

金万通大厦1－3层商业4－27层商务楼

甲级

500045

本地中小企业、外贸等

约85％

2002年百脑汇大厦

5-18层1－5电子市场6－28层商务楼

甲级45

电子建筑

约60%新都会环球广场1－4层家乐福，5－28层商务楼

SOHO办公

4500

40

金融及其它一些中小企业

约80%

区域坡部分甚商务角楼一类览表合肥踏商务纳楼市鸣场新站培区zx目前周边有希尔顿大酒店、国美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周边商务楼楼盘有金色地带、中环国际广场、恒丰国际广场等等。金色地带目前还没有销售，预计售价在5000元/平米左右。目前区域商务条件正不断完善，有很大的发展潜质。新站区是合肥新建火车站、汽车站周边，主要集中在胜利路，目前沿胜利路建设了大量高档物业及商务娱乐设施合肥虾商务柜楼市碎场开虑发珠商：迈中妻环地春产/须合肥苹华欧择置业以有限白公司占地面面积缘瑞：乞四万盛余平暖方米总建横筑面首积：趋六贼万余蓄平方穴米（嫁楼高洲百米竖，共煤31合层）物业泛级别雕：联甲级租金勒或售耀价：损30批—3能5元社/平胖米物管扔费：源3.翻2元魄/平厨米地址桃：合惜肥胜至利路循与临懂泉路佳交汇床处租售德电话例：祖05采51炮-4背24吴42棵22枯/4头24颗44祝46入住窑时间色：草20孟05繁-1渗0-监05交通斧状况趴：祝1税19宣、1怨29僵、8男01凶等中环仿国际炒广场项目飘硬件忍——岭四部蚂高速呢电梯蚂（其然中两峰部为予安徽医最高革观景幕电梯糕）、软钢化巾玻璃景幕墙吐、中船央空颤调，那地下也两层喝泊车裙位项目网环境厘——20训00躬0平方浪米市屑政绿亚地环袭绕、绣城市遗硬地注广场榴——探胜利童广场忧百米谦之遥项目相配套沙——农会议撑室配荒套及VI谱P行政暮酒廊合肥英商务瞒楼市晓场建成毛后的史合肥馅市政田务文壮化新伞区将寸是以白行政和办公皇、文袍化体拴育、舟金融事商贸判、旅夏游观糕光、猪居住伤街区求五大粒功能迈为一议体的池高品钓位的阁现代粪化新郑城区商务冒、办绞公功璃能是旺政务激文化彻新区百的主赚要功减能，塞是现跳代化嫁新城援区的碧重要俭组成恒部分根据借新区阵总体赢规划混，高燥标准买、建衰筑景孝观丰圣富的勤商务比办公狱项目什主要驰集中扶布置挽在天疗鹅湖役南岸浸，为峡国内蠢外各煮类大旁型机衣构及擦现代蝴化企疤业提永供全导方位砌的商哗务服悉务。节目前前在建伶商务本楼项嚼目还毁比较冬少，扬在建同的有蔽新城升国际材，建梢设标斧准较碧高，勿主要烈针对脱大中喷型企痒业，军目前嫁还没笨有推裙广销险售，智预计颈售价瓦在45狗00左右结。政务潮区ZW合肥羡市政隆务文师化新鸦区位素于合缓肥市赵市区骑西南恶部距老摆城区6公里盖，南族起经客济技最术开脏发区胃、肥惜西县肿边界悦，北匆至铁桑路专喜用线脚，东摩起金名寨路非、合桥作化苏路，谦西至某合九匙铁路望、高样新技筒术开围发区规划睬面积12瓦.6吸7平方芳公里合肥取商务映楼市薪场销售状态：在售新房类型：商务楼楼盘名称：新城国际房屋属性：期房开发商：安徽基石置业有限公司售楼处：政务区天鹅湖东岸售楼电话：3531288、3531299销售信息/工程进度：已经开工物业类别：商务楼新城国际装修状况：毛坯建筑类别：高层交通状况：18，129，157，162，166占地面积：47019m2绿化率：35.87%

总建筑面积：200000现场位置：东流路与潜山路交汇处价格：4650元起价开盘时间：去年四月低交付时间:08年下半年交付投资商：政务文化新区投资有限公司/安徽信达房地产开发有限公司“新晃城国扎际”变定位惹为国饼际顶籍级纯吩商务四楼，斧是特甜别针幸对大闯型国睡际化槐企业宪及国斯内集毫团公睬司，允为其混度身绑定造冲区域扒级总祸部新犁址战束略合肥方商务帽楼市启场UTOWN金色地带商务楼销售状态：待售新房类型：商务楼楼盘名称：UTOWN金色地带房屋属性：期房所属区域：瑶海区开发商：合肥金塘利安地产售楼电话：4257888、4258999销售信息/工程进度：已开工物业类别：商务楼建筑类别：框剪层高：29层建筑面积：27698平米交通状况：1、801占地面积：20亩总建筑面积：130000现场位置：合肥市胜利路与琅琊山路交汇处价格：4600元起售开盘时间：2007年5月交付时间：2008年7月集主校题商善业街某、高嫩级商戒务楼光、公嫌寓为份一体域的地尘标性异综合漠建筑爷项目合肥机商务讲楼市吉场其他吓区域润安大厦

物业性质：商务楼物业级别：甲级项目位置：合肥市阜南路166号交通位置：106、232、126租售状态：已售完租售电话：0551-28373652842365开发商：中国合肥润安(国际)发展有限公司物业公司：润安物业管理公司项目介绍润安大厦位于蒙城路与阜南路交口，高32层，层高3米，面积30—300㎡不等，装修：26元/月，毛坯：15元/月，物业管理费2.5元/月，现已有35家，入住率达40%。电梯A座3部、B座3部。现定位于商务商务楼，位置环境无与伦比。其内部设施配备有３部电梯，电话、宽带、有线电视、水电都已到户。设有９８个地下停车位和超大地上停车场，地面可停放近百部车。前期已全部售出的润安大厦Ａ座购买单位实力雄厚，如华安证券、中国信达资产管理公司合肥办事处、安徽省国有资产运营公司等。合肥章商务敌楼市闯场其他掀区域中环同·汇坟景销售状态：已售完新房类型：商务楼楼盘名称：中环汇景房屋属性：现房开发商：合肥兴泰置业发展有限公司售楼处：三孝口大众巷中环汇景售楼中心(安庆路第三小学旁)售楼电话：2842888,2826059物业类别：高层装修状况：毛坯建筑类别：框架交通状况：2、102、300、234、903、18、901、221路占地面积：2665.24总建筑面积：19798绿化率：31%现场位置：合肥市安庆路与大众路交汇物业公司：顺昌物业学区房：合肥一中、安大、安农大、安医大、中科大投资商：合肥中环房产·汇鑫置业有限公司项目概况合肥首席景观名邸，三孝口最后一块绝版地带。傲立城市核心，座拥“三孝口”繁华商圈。北临安庆路，南近长江中路，西临环城西路。环城公园、琥珀潭，让您尽享尊贵生活。繁华与静谧只需一瞬间，唾手可得。合肥筝商务阵楼市抬场其他妈区域客户炼定位内部戒结构立面形象商业配套未来蹲前景产品定位合肥栏商务薄楼市幅场合肥台商务砌楼市恶场综盐述租售状况立面各造型症、外标观用键材往胳往是陵商务写楼档愤次最柴直观可的写畜真而在壶售商栏务楼夸如新扣都会侄环球盛广场丘、香骨港广雁场、CB丸D广场礼在虽勿然都韵定位桑于高扔档商塘务楼束，从材另质来闹看主韵要还涉是以授大面柴窗与近涂料爬搭配扩，因午很少西将玻振璃幕超墙与笑石材融进行和有效推运用竹，很姓难体孤现现两代时赵尚，醉科技诉气息巨的质是感立面形象合肥选商务营楼不琴注重想内部输结构防，直条狗形过帐道，昨压抑俗的吊肚顶，摆装修征简陋闯的电位梯间散，使翠办公亮空间棚缺少哗整体青性及镇简洁糕、明在快的疤办公蓝环境进驻凡企业脏不注剖重环思境，监更不矿注重争企业翅形象不注显重物丝式业管铅理与上农海、缸南京例等城累市不茂同，初合肥救商务叹楼基触本不优注重贡大堂骡包装内部结构相对会较好蜡的写深字间较差邻的写饼字间裙楼雷商业扒基本乐属写塔字间掩配套缺：金万绘通大剑厦、CB却D广场拔就是斜咖啡箭、酒焰吧徽商盖大厦纲就是给酒店新都芬会是杠复合播型项躲目，鸣以大顶卖场孕为主中环蛙国际殿也以阀餐饮巷业为没主香港叼广场幸、元帐一柏扰庄则禾以购填物中肝心为盆主……商业配套租金啄大致叼分为失以下降几个拥层次编：最低灵档商罗住楼践：租抖金在侨15柱-2菜5元滨/平必米之焦间本案药所在呢区域钟租金扎基本插在4泥0元假/平沈米左驰右新站四区商糠务楼撤集中烫地段浅约3睬5元烘/平消米CB污D地区每基本宋在4繁5元避/平曲米左娘右。租售状况售价海与租掌售状春况：市场舒在售随新盘叔很少刻，相充同区延域内籍的商货务楼麦价格兵略高事于住厚宅，统但差假距不单大中低悼档商流务楼该如金克万通悄、安趣徽科割技大患厦等键因租毒金低去出租矛率达冒到8江0%固以上搭。中环析国际贯广场云、CB旷D广场恶等高订档商妨务楼胖租赁筒情况笛相对梅较差嫂，基普本在说40泼%左勒右合肥妻市场童商务摇楼产苍品定馋位同倘质化在售盐商务坛楼形陕象定或位雷满同，百均冠赢以地捞标建辨筑、咸国际堡化的荷形象劈燕，缺晒乏对草合肥盘本地含资源醒的深硬刻理坛解，返尤其衬是没俩有对蔽其周锈边人眯文环里境的己充分面挖掘中小赏户型腊的（粪或挑究高户所型）凶使用际率高腹，这间类户法型对号投资叉者和杠租赁搜企业卷都很惯有吸差引力苹，但郑市场弯供给愧量却滤比较倍小产品定位合肥触市场纤商务锹楼客季户定无位泛玩同化多数群商务鉴楼目条标客织户主丑要针纹对国永际型老企业即、大现集团菠单位杠打造袋，缺足乏对筑中小食企业序、尤豆其是师创业悬型企聪业（夏工作码室）沾的深董刻关尿注，雁而这它些企滥业恰野恰是氧目前址商务颠楼的创需求蹈主体代租译服务卫是我炒们调济研中生的普加遍现堤象，沾这说逝明投葛资客剧占很喝大比棕例，汽而目形前多骂数商套务楼违重视蚀不够客户定位我们尺的思末维导悄图开发商背景项目日定位项目揭核心架问题摊确定项目渐发展优方向市场猛背景客户兼目标项目吵发展倍战略客户篮定位产品殊定位形象铃定位项目闸推广芝要点我们魄首先叨建立尘KP饲I指局标体死系来垂判断箩本项问目的闭物业旨发展贩方向物业尝选择生KP户I体煎系地块雨属性市场员因素操作压要求预期怎收益地块冰指标区域拐属性地块悟属性市场较中各火类物煮业发创展状极况，塘可能设的机别会和鞠风险市场召因素开发吗操作裙能力闲的要仔求操作偶要求物业携选择思能否义实现配开发愈方的酷收益她要求预期扣收益方向禁分析根据被各类皂物业孤KP晃I指蓬标体她系分御析，块确定触本项钞目发据展方偿向发展方向地块属性市场因素操作要求预期收益项目一环以内，配套优势明显，但区域形象对商务楼支撑不够纯商务楼个性不鲜明，中小户型商住销售较好，整体供应量正在加大，竞争加剧细分市场，精准定位，竞争取胜保持利润，稳健运作综合另地块暴属性纪和市件场因陈素，鬼同时设结合海操作兰要求煤、预什期收壮益等无。物业溜选择升KP刘I体食系地块便属性市场黄因素操作方要求预期厦收益项目星方向锅分析开发脂背景市场拾定位项目姑核心伞问题帖确定项目然发展呀方向地块帝解析狂及市勤场背担景客户底目标项目浊发展产战略客户屠定位产品患定位形象右定位我们膊的思砖维导拢图项目封推广烧要点地块歌评估肤：城市怎中心塞区的分文化帆休闲故型商伶住地票块属性具象诠释体量中型规模高层商住项目建筑约2.8万㎡环境比邻和平广场市中心成熟地块区域配套较好，但商务形象不佳安美艺术城、裕丰花市等，逐渐成形的文化产业版块交通交通组织便利地块周边路网发达地块整齐，临路条件良好版块文化项目形象项目定位及产品档次预期较高建筑高度较高地块无解析发展件战略捉作用推导阅本案堤战略受解决咱模式模式战略定位方向创新解决模式产品创新解决模式推广创新解决模式贡献40%30%左右30%关键动作细分市场资源整合设计概念创新多频次开盘交叉开盘本项帅目发险展战瞒略：受完全晋具备携特色惭市场遥领导返者的良条件领导者挑战者一线品牌项目具有无可复制的资源产品创新垄断价格标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者依托粗市场侧底蕴耐，以干个性淡形象愈为战传略导磨向：匹打造击市中摘心创逢意商夏务生爽活特烦区商住增发展件战略文化贡创意耍产业庆是在刷文化昂产业柿发展鼓基础队上出吨现的贺新概鸦念作为滥一种静新的伍经济兆形态奶，其么产业汁范畴绞不仅雕超越碗了传拖统文晨化产唤业，煌更表绝现出经多种子产业秃交融致的特垒征目前粥全世挺界文恭化创印意产昆业每偷天创掀造的母产值昏高达22纵0亿美尿元，摩并且窑正以5％左障右的堵速度封递增丧。在珠美国束，文峰化创鼻意产得业已绒是当裂今这肝个国像家最雷大、驴最富锤有活勉力并轨带来躺巨大杜收益县的产年业。体英国询的文河化创验意产变业是喂仅次茫于金瞎融服洞务业费的第骆二大剩产业我国索为文递化创极意产初业发灿展提捐供了故良好抖的政誓策、性舆论父等成悦长环艇境新经秆济产盛业潮原流合肥20谱00多年盒的文渐化底多蕴是府形成蜡创意算的肥览沃土赞壤，席而全扶面推袍进城若市工拌业化磨进程洪，地辆方产幅业的毁升级软迫切知需要忍创意烈设计疮的支艳持，画形成袍了巨绒大的腿市场困需求腐空间作为伙全国氏科教浑城市饲，现铺有各贺类科司研单坡位19劣0多个班、各湾类高绍等院飘校49所，合拥有匆数量滚巨大猜的各头类专哭业技沉术人遥员和竖在校开大学万生合肥赢文化怨创意粱产业山已初迈具规珠模，滑截止04年底后，我赖市创挪意设米计业纵已形赛成1.脉58亿元拼的产旱业增糖加值风，文化涉创意屈产业傻的企辽业和饶从业吓者裂观变猛肾增从市伟调情深况看凳，中踏小型轿文化严创意森企业静（工镇作室条）是四目前沫中小胳面积败写字臣楼的跌租赁章主体合肥粥发展责新机两会项目恰战略算机会戒点整体楚战略流层次整体抖战略腿层次项目恶战略蛋机会煤点本案羊的区然位和粉体量延，决打定了无本案怨的定株位需依站在猛全新贩的角误度上钢，要虚引导爆目标均客户碎，重弯点在乳于引厦起全限市的屡注意液及认乓同。在产怎品类或型丰远富，喷竞争络激烈左的情领况下轮，需丢树立赵剑走霜偏招吉的“突封围”战略突破快点一抽：独康一无孙二的畏文化蒜创意贪型商绣务生亡活突破找点二吸：中首小户沉型，默直接纱面向兵创业逆型客呼户突破变点三衫：产拌品定氧位中缓高端糖，树秩立个旬性价洒值和平姥广场索旁的绳、个漏性的龙、集亦中的找高层槐建筑出群区域亩文化睡特征董明显计，且椒与包晕公园梁距离予不远拥有昼安美事艺术摇城和责合肥钢最大咱的花围鸟古袍玩市弯场—辣—裕臂丰花范市，凝文化块氛围零突显文化沈创意改产业扶是新林经济化模式止的代及表，独深受睬政府昼重视胡，利役于市狭场推耗广潜力甩巨大腿的市者场热毁点，立卓然纽奉出众脖的产梳品，芳具有夜独特网视野约的个摩性族奴群将鼓在这服里找苦寻到壳终极鞭的“林商务萄办公纹和居久住”敢理想我们耗演绎抽项目勺的整始体发棚展战迁略方圾向整合疼周边千资源宅，强习调“饭创意戏、创蜜造、址创业慎”的吨办公胶价值候，精扰细化搭设计贺产品南，提袖高环弱境品瞧质、杠延展傲服务昏，同掌样为性居住拍营造互舒适冬空间劲的新贵一代朽SO含HO整体洁战略脾方向“专愿属阶陕层”扬的创炸意场趴+“考使用远收益循兼备封”的峰财富轰场专为教文化棒创意漠型企摇业、院工作壤室打份造—液—绝冻对市管场热内点能为渗投资昨者、黑使用宵者创洗造增埋值空叛间—驱—绝顾对市痒场深候度战略冲描述领导疯者\训创造栋者整体电发展辽战略以社念会发朴展为猛己任红，挑疏战全侍城高挡端纯己商务邻楼，刷专为句个性觉群体撑打造津，实汉现项饶目品版牌与男开发江商品保牌的役共赢我们校的思芹维导德图开发梳背景项目猛定位项目籍核心冰问题棋确定项目乒发展砍方向地块歌解析坊及市拣场背衬景客户奴目标项目兼发展铸战略客户壮定位产品垦定位形象厅定位项目低推广迹要点我们念将从新3个珍方面贡进行绘项目女定位1.巾客总户定遗位2.洒产厅品定舟位3.串形折象定枣位行销派形象产品梳发力生活辽模式联力形象蓬定位客户场定位产品膜定位项目佳定位置业胁客户限初步制描述暗—创业秒成长叛型企巴业是葡市场绵新兴披力量防，也陈是本教案主冠力国际铁级企彻业加工堂、资锡源、言技术数亿诵以上区域丛级企防业千万柜以上成长喇型企妻业贸易碌、代北理、响服务百万择以上文化缴、创励意、卡咨询不定阶层行业锡例举资产井/利昏润收加入创业统型企涝业客户碍定位能源兰、重称工、谨科技项目慢的客榆户定甲位？C指槐“文倚化（誉Cu叙lt压ur夏e）逼、创颈造（侄Cr转ea卡te饶）”这是耗文化鉴的、情创造陶的，是合坐肥城杏市的好新型意力量峡、代较表未越来张步力的尖新阶董层后现读代儒治商C阶呆层客户古定位他们牧的“答后现珍代、封儒商纵”表擦现在土？他们救的后逼现代宿和儒沸商集镰中表焰现在城对事旷业、拢生活填、态堪度等该各方泡面的哀积极躲话语职权。徽商腔从贾胡人数黑之众租、活使动区地域之蹈广、颂经营暖行业黄之多姜、经元营能军力之灰强，育称雄痰中国钩商界神数百电年，廉其他拔商帮握莫不订能敌他们乌生于刻斯、赵长于义斯，晕是徽铺商后扶代，胁是徽剪商能孩力的摩继承劈燕者他们忽是徽商魔的继多任者术：“贾宏而好拾儒”提是滩徽商绣的明赵显特述点，“读书济好，善营商夸好，蹦效好环便好喂；创谣业难洪，知罢难不电难”，这冷是徽风商对袖儒与发商的秆看重他们强有较凝高文混化层裂次，拖文化请等精幼神需僚求倾陆向性目明显他们昏是商人普的文肝化人胞：徽商彩的兴罩衰已独经成楼为过巧去的宁历史帆，百蚕花齐誓放的狱年代尺已经微到来陵，除订了儒悉学思扰想的邻规范灿，社桨会更灰需要罢有活积力来眠推动凉前行他们雷行事别高调集、充项满张退力，错不受肾约束怠、关捡注创径意，乎喜欢稿群居他们薄是个性里的创遣造者杂：客户破定位他们每的特榜征对拖产品号的影期响？综述品：他键们不阴仅有迷满足宪基本伐生活触功能侮的居申室要缝求，长还需粮功能恳配套弯的组贤合，他们嗽需要锤得是捷？—示—空间肥适度泰化、稀品质塘品味融化、蝴创新幕特色鹿化的妻产品幻玉要求客户特征购房特征与特征影响影响度经济上希望总价合适的房屋产品设计尺度优越的空间心理上产品能体现身份感与主人价值观满足其多空间、功能多样化需要产品要有创新，要有特色，有新奇空间行为模式上室内布局方便、合理及紧凑重点考虑居住与办公的核心要素（如卫生间）生活习惯上作优良户型，可供其炫耀或传播能满足“在家办公”的群体性需要30界%50洒%20刊%10今%客户院定位他们忘对产唤品的币真实风需求突？高品蹈质配套请全可变眼性群体刷感客户壶定位阶层再示范缓客户裕丰盾市场待某老遣板特征命：追求穗价格耳适中愤的投热资产屡品喜欢溉具有挤品牌互形象农的项狭目重视夺销售窑进度登等因防素带良来的问增值划点追求经享有陈的独烟特资准源追求供身份炕感和熄成就悟感购房房诚特征痰：理智伙、警娱慎、抛重价蜻值重视鸡住宅扯的细途节，明材质埋等实尚际感册受相信井自己垂的判剧断力特征唇：喜欢盾在办步事便忠捷的任地方跑购房追求责周边葵环境浆有文删化底洽蕴选择浅功能冲齐备寺、生友活方销便的返办公黄场所购房烦特征胆：重视孙楼盘宿质量重视库房子庸体现徒其文住化内遭涵某影根视制季作公张司成长第型企衰业特征吗：喜欢际自然漆的安腥静喜欢供在环熄境好连的地挽方居慌住办剂公要求骡室内洒空间义布局衰合理对社馋区内兴外配暗套要黎求比谣较高喜欢芽住宅慢增值启点，肌如科务技附训加值粘、观勤景转川角窗最等购房魄特征佩：对楼沈盘总是价敏药感对楼贩盘品旱质要粉求很贯高重视瓣社区帆氛围某设姜计工犯作室创业栏型企赌业投资绳型客章户客户厦定位我们统将从遥3个腿方面尾进行张项目迅定位行销鼠形象产品狼发力生活任模式联力形象肢定位客户邻定位产品愿定位1.辆客夜户定逮位2.上产插品定刺位3.烂形清象定脸位项目郑定位实用厕主义饮型是趣区域碍住宅谊市场粱的消棵费主娘流，千本案位要超索越这叶一现惹状，搏创造煌有内饥涵的涛产品润。物质精神基本珠需求抢型实用牵主义嘉型