江苏商业地产营销工作总结营销经验分享图表丰富

xx商业广场2011年1-10月份营销工作总结1-10月淮安市场环境总结Part1TableofContents目录Part1Part31-10月市场环境总结1-10月营销工作总结Part21-10月销售工作总结Part4下阶段营销工作建议2005-2011年1-10月淮安住宅市场情况2011年1-10月淮安住宅市场销售354.06万平米，较2010年486万平米的成交量下降7%。住宅均价3986元/平米。较上年增长12%。2010年楼市调控下，淮安也受到较大程度的影响，成交量出现下滑，进入2011年市场仍未有所好转，1-10月成交量较去年同期仍呈下降，成交均价有所上涨，但涨幅价格未能找到良好支撑。淮安住宅市场情况Part11-10月市场总结2010-2011年1-10月淮安住宅市场成交情况从月度走势看，2010年初，延续了09年热销势头，成交量稳步上升，但由于4月新政，此后，市场低迷，销量连续3个月持续在低谷，7月后随着市场逐步回暖，成交量有所回升，达到年度顶峰；2011年1月，加息及限购政策出台，市场观望明显，淮安成交量再度下滑,自四月份开始，随着开发商加大优惠促销力度，淮安销量出现回升。但从8月份起，淮安月度销售开始回落,10月呈现一个低谷。淮安住宅成交情况Part11-10月市场总结2010-2011年1-10月淮安住宅市场成交均价情况随着2011年调空的延续，淮安住宅均价一直在4000元/平米附近震荡，从近几个月均价走势上看，下滑趋势明显。淮安住宅均价情况Part11-10月市场总结淮安分区成交情况2011年5-10月淮安分区住宅市场成交情况从淮安各区成交情况上看，清河区成交量领跑全市，牢牢占据第一的位置，月均成交741套，开发区、淮阴区、楚州区属于第二梯队，开发区月均成交355套、淮阴区月均成交323套、楚州区月均成交213套，青浦区月均成交最少，为188套。Part11-10月市场总结淮安市郊区成交情况2011年5-10月淮安市郊区住宅市场成交情况淮安市区月均成交1838套，占全市月均成交套数的56%。郊县月均成交套数1464套，占全市月均成交套数的44%，近期市区成交套数明显下降，9月10月郊区成交套数甚至超过了市区成交套数。Part11-10月市场总结2011年7-9月淮安各板块住宅成交比例情况从淮安各板块整体成交情况上看，清河区成交套数领先其他板块，开发区、淮阴区和楚州区成交套数相近，青浦区成交套数最少。而从近期成交情况看青浦区、楚州区成交震荡，其他板块成交套数均呈现下跌的趋势。近期开发区市场情况2011年7-10月淮安各板块住宅成交套数情况从10月淮安各板块成交比例情况上看，清河区成交占比最大，其次是开发区、淮阴区、青浦区、楚州区。而从三个月成交比例上看，开发区成交比例波动较小，其他板块均波动较大。Part11-10月市场总结9月底淮安各板块商品房场存量情况（数据来源：淮安网上楼市）截至到2011年9月底淮安市场可签约套数为75902套，其中住宅33649套、非住宅42253套。从各板块住宅及非住宅可签约套数来看，开发区存量都较大，按目前的销售速度看，后期去化压力较大。开发区市场情况Part11-10月市场总结10月底淮安各板块商品房场存量情况（数据来源：淮安网上楼市）2011年9月份可签约住宅33649套，10月份可签约住宅套数增加到35137套，开发区可签约住宅套数为7535套，非住宅同比9月增加631套，网上签约119套，非住宅对住宅销售造成了一定冲击。开发区市场情况Part11-10月市场总结竞争对手成交情况Part11-10月市场总结区位项目名称价格情况销售情况

开发区正中尚品9月17日开盘销售成交均价为参考-4474元/㎡开盘当天去化26套东城佳园9月18日开盘房源均价为-3988元/㎡蓄水一年，开盘售出24套Pa腿rt蜓1劳1发-1藏0月市种场总脂结河畔跟花园勤地址买位置握佳，酱且是属学区沸房，夹所以盏成交威价格苗较高事，东赤城佳瞧园为消多层材产品姐，利杀于去间化。9月、10月周边楼盘销售情况楼盘名称9月成交套数10月成交套数均价京河湾公寓71多层4200东冠逸品花园94高层4350弘辉首馥236,7号楼均价5800,8号楼均价5500，全款92折，按揭96折翔宇一号1004450元/平米起，主推4号楼90-110平。样板房10月开放。现买100平赠送20平，加1万送约8万元车位东城佳园1322多层4100罗马假日花苑46小高层3900维科格兰·花园38维科·格兰花园在售别墅190㎡、270㎡、320㎡的双拼和联排，均价约8000元/平米，国庆期间D区16套联排别墅270平米，均价7500元/平米起，最高可享60000元优惠。河畔花城1454800——54001-吩10月淮哥安市躁场环搁境总约结Pa酸rt质11-傍10月份宗淮安遭住宅尺市场凡情况Pa但rt甜1币1塘-1尚0月市捏场总狡结淮安咱住宅抚市场9月情束况分杠析20晕11年9月（非截止30日晚24：00）淮象安住的宅成披交29粥44套，吵产生46套退破房，储实际居成交28阶98套，印同比桑下跌14返.8谜6%。成降交面顽积约31尖.4敏2万㎡阔。9月住肿宅成携交量降前三绒的板魄块分潜别是辆涟水意（全偏市占龙比19仪%），浑清河恼（全谜市占蒸比18氧%），即洪泽档（全健市占受比14相%）。齐商业犁成交掠量前宏三板蔑块分韵别是目经济胶开发勤区（康全市名占比19摔%），胖清浦桐（全数市占英比17西%），尺金湖访（全休市份刘额14在%）。挡县城避楼市与确实轮是迎警来了跳“金吨九”碰，市承区却姑显成刃色不害足。驴涟水姜县住重宅成规交量姐大涨偶，以55巨9套越脊过清黑河区瞒位居构淮安9月成政交榜严首，著清河隶区51餐7套紧土随其汤后。吐洪泽朴县凭兴着42简1位居叙第三给。淮安我虽尚叫未列绞入限更购名乒单，廉成交估均价损的下蚂滑趋运势已栽经显效现出店来。耳一方禾面，挪开发匆商频逆频打傅出优隶惠牌突，以掩优惠桂代替怖降价励，试乖图说秤明淮软安楼覆市并正无泡庭沫；近另一烟方面近，县较城楼喘市没塘有受澡到今施年“挺金九语不金签”的太影响贤，成因交量纺有了抚大幅瞧提高裕，但根县城傻楼市亚价格奋普遍却低于性市区捉，从侵而将9月成缴交均锦价拉再低了删一些扮。截县至9月30日，跌淮安增市商捡品住边宅可拳售房隙源33渡80历2套。Pa坟rt侍1诉1谎0月市夕场总揪结10月份侮淮安健市楼龟市开免局遇代冷，10月日血均成罩交量俊在27套左依右徘镰徊，肾对比浸去年打同时直段调魂控时披段，归日均15惰2套的毕成交劣量，傅相去费甚远君。均敢价约40光06奇.6扇6元/㎡，成改交环桂比下析跌19争.2涝6%。淮艰安住本宅成绞交量所经过4、5、6、7连续辨四月荣的持劈燕续上昌涨，9、10两月层成交季套数符和成武交面塞积均心有一素定幅爱度的代下跌目。从10月8—填14日以幅来，另住宅献方面挑，盱勾眙县堡以20谊6套居污首，莫楚州闻区以35套惨榴淡收珠场，连近期期楚州乓房价奴不断色走高稀，高枪层均僚价大期概在47得00左右腰，，腥多层蜡均价52接00左右锁。房妖价强柔势走托高。厅商铺魄方面皂，金缠湖县壳以54套居如首，粒开发拥区以13套垫心底，枕看来涉对于扭商铺液投资剩，投自资者嗽对开辅发区惹这片颠新兴臭热土来信心薪还有亲所保祝留。1-些10月份例淮安舒住宅光市场赵情况1-悠10月销圈售工表作总舰结Pa涂rt授2销售否统计脸分析Pa驶rt参2恰1-抬10月销筛售工代作总屿结楼栋供应量去化量剩余量去化率01栋16881604%02栋1682514314%合计336333039%房型供应量去化量剩余量去化率87112111019%104224222029%合计336333039%认购逗情况仓明细销售馒统计瞒分析Pa取rt扣2木1叫-1渴0月销酱售工疤作总喷结签约蹈回款谊情况截至20谷11年10月31日，认购33套，签垮约17套。销籍售额舞为12尺45裹53被53元，签毯约额教为61修36纪35险0元，回碍款额31营30团66尺0元。9月24日起却项目吨正式店开始形销售Pa粱rt铃2衡1移-1待0月案仔场销茧售工毯作总墓结案场狸来电旦来访秤客户匹统计（9月初甩正式葵推广舱后）媒体投放渠道9月来电9月来访10月来电10月来访户外大牌11563公交站台

31淮海晚报3392扬子晚报网络1024电视7533电台

单页派发712短信741164SP活动358朋友介绍323912围墙及路过3292832房展会32其他45合计1511526666Pa已rt闹2仙1瓶-1煮0月案洒场销灵售工虾作总救结来电末来访冠客户既分析（9月初尿正式惰推广泰后）户外滴、网移络和米短信为主与要来替访来荐电渠暑道，霜虑到茅强销牧期需哈要，绸建议睁下月擦增加命投放业主底回馈完和朋竞友介小绍成交堤占比饶较大炎，建金议后挖期开锦展老肉带新品活动使。有计正划性尸的区域扭派单，取成到了楼一定洁的项棍目告摊知作寨用，毙建议专今后泰扩大喘力度避。Pa烘rt盗2咐1喘-1匹0月案较场销久售工铜作总秆结成交价客户庭统计媒体9月成交客户累计9月签约客户累计10月成交客户累计10月签约客户累计报纸

户外围墙及路过813大牌

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100万条4000074116SP活动大运河广场启动仪式、9月17日现场活动，开盘活动2150003585朋友介绍--32310围墙及路过--3290合计131233615115225下阶湿段营味销工吹作建父议Pa椒rt考4下阶利段营摧销工楚作思品考Pa活rt面4下阶仰段营陵销工开作建案议下一纠步营谱销推颗广对仅客户究群的慎搜索圈定妄哪些绵目标汇客户悲？分析雾为什超么是历我们奥的目虾标客品户？吸引准目标礼客户促，项修目的并支撑斩点？客户秘对我虫们的宜关注策点是痛什么秃？什么眨样的个客户生有侧柜重什腿么样珍的关徒注点？下阶掏段营泰销工泡作思年考Pa款rt饲4下阶狮段营港销工丈作建往议各类纤客户话群对条项目自的支繁撑点逆分析虑：项目效周边涛博德榜、大塘长江株的经瓶营业桐主年龄誉多在30械-5蛙0岁之陷间，辫有一叛定经崖营头武脑，突希望钢能通凳过购态买不神动产跃的形丈式让悉手中腿的资孔金保欠值。由于治博德沈、大赢长江饮还处蚕于初潮始运嫌营阶窄段，苏经营协户手沸中流巴动资早资金惠有限宵，他演们较其关注撤付款夸方式益及优揭惠力聋度。周边笨原住布户居崇民，且企事止业单女位职防工①原掀住户驰居民葬，包概括原暗单位悉的福椒利分朽房，园或住哨自建斑房的腐等。②开易发区尤职工睡区的利人员朱，为抵了改撇善目笔前的誓居住待环境荐。③他遣们接哥受我遣们的利项目卡信息握可以煮通过寄户外难大牌宾、促颠销活兰动，替相互剑之间搬口碑狠相传池等较搭为直侵接的颈方式茄。以上2类是宵现行咱阶段阳最主割要的尚客户盛来源陵，我瘦们在诸其基蔑础上殊再拓融展其赢他的继客户桃群下阶满段营赞销工鹅作思臭路Pa恭rt版4下阶晓段营资销工胸作建何议制造疤新闻拳事件智，引著起市草场关港注锁定庄目标上客户范，精鄙准营股销9月的借营销驱工作谈是在总打造等醒目抄知名尿度，毒下阶渐段推维广重奔点仍资是争思取市筋场关未注，具体聚方式纺建议婚：以蓄特价唱房活喷动的霞形式缩慧，展患开炒生作，骨全部陵的宣假传推右广围唤绕一畏场活雀动，鲜使主香题更借明确隔，力律度更霜深刻最大泼限度幸吸引芹注意挤力后仗，配魔合专絮场推尸荐会肉，清汇晰传口递项哪目优套势，姐锁定子目标锹人群烦，控役制广奴告成菜本销售吃工作谨总结键思考下阶妥段营暗销工咏作思奏考Pa况rt旺4下阶梳段营坝销工弊作建菜议工作净重点但，分挺两线公同步规进行1）调萝整推灭广方款式：以产除品性观价为薯诱导鞠，以轧新闻乒事件淘为引欢爆，钥引发钳市场虏关注本阶门段推钩广方娃式由一燃场活槽动引获发民时众关论注，植通过耽精准荐的媒胁体渠期道通窄知目雁标客丈户，暮现场秩以价屠格优度惠促济进成催交。本阶救段的德一切鹿宣传达主题蜓均围忘绕这歇次特疯价房嘴活动2）精慨确锁岗定客辩户：专场肃推荐烤，企酷业团且购，作老带摆新优店惠，漆定向悠推荐渣，促汤进成抛交下阶金段营送销工寺作思蛮路Pa以rt康4下阶夸段营纸销工集作建商议10万1套房酷，全乌淮安压看过宵来！——码——色10月20日—1衬1月20日，喷明发梯全城玻寻找泉最幸蜂福的山购房白人策划岛思路虹：以价匀格的怨诱惑津，吸罪引更皆多人荒关注陷活动愧，关腾注明瞎发，动在活写动过透程中陆运用望手段外展现介明发臭品牌梁实力罪，诠骑释明伙发产扎品特营点，竖同时院希望厦获取价媒体事的关借注，幼成为友一次耕话题根营销疼事件宣传毛配合胸：户外傍大牌惊、公司交站戴台、锤网络混、短干信、脱社区毙条幅写、宣捷传单邀页下阶驳段营扶销工摧作思互考Pa赚rt竟4下阶脉段营歪销工典作建迈议活动友执行SW颈OT分析：淮安琴目前轨最大觉的优义惠力型度，隐可能萝会引攻起市暴场红震动间，从静而引脑各方爬议论迹。借此勺东风喊跟进六宣传飘，事青半功帅倍此阶海段所息有推泊广必脆须围受绕此旦主题执行供时，滩炒作涝火候级难以股把握以价挪格体愉验的票形式樱，打荣破市锻场的沾僵局配合争团购窃让利吴，有烛望现糖场逼灵定促纯进成幕交操作爪不当己，可跳能会时