超高层商业项目销售经验分享

XXXX中心

超高层销售经验分享2012.2一、项目基本介绍绿地中心，傲立于鼓楼核心地段，巨擘体量近30万㎡，三峰鼎立格局（世界级中央商务区）。绿地中心【云峰】国际商务首席【紫峰】摩天洲际总部【翠峰】生态商务中心紫峰项目主要技术经济指标总用地面积18721平方米建筑占地面积9361平方米总建筑面积267200平方米地上建筑面积205246平方米地下建筑面积：61954平方米道路广场总面积：5476平方米绿地总面积3884平方米绿地率20.75%容积率11.09建筑覆盖率50%建筑层数89层建筑高度450米小型机动车停车位1000个紫峰大厦业态构成物业类型建筑面积（㎡）办公（10-41F）62314.77商业48200.34其中电影院3458.95俱乐部676.51观光层2614.59酒店75743.411-6F绿地中心紫峰购物广场15-41F超5A涉外甲级写字楼45-82F六星级绿地洲际酒店72F全景观光层俯瞰南京全城楼层楼层功能B1-4F停车场B1-6F绿地广场商业中心8-9F健身中心、游泳馆、室外花园、SPA10-41F办公45-46F空中大堂47F咖啡吧49-71F洲际酒店客房72F观光厅76-77F中餐厅78-79F特色西餐厅80-81F总统套房82F俱乐部二、销售阶段研习2、预售阶段根据客群细分进行垂直及平面划分低区分割销售——500万起（投资客）中区1/3或半层销售——3000万起（行业领先成长型企业）

三、寻找我们的客户

1st.谁会帮我们介绍客户？政府招商部门：税收优势招商小组公司领导、员工：全员营销老客户：售后服务同行：资源共享中介、银行等关联单位：利益关联2nd.我们顺从哪届里找颗到客柿户？行业纷协会大客话户的抚上下葡游关得联企废业其他屈需“改善姑型”办公遍楼周边乡丰区域暗（经突济辐揭射圈赞内）慌企业传统局陌拜读到达四、妄如何予成交B类客致户：但自用稍企业30守00万起行业盈描述乳：金田融、恶科技资、媒怒体广抖告企业酸描述魄：民边营成政长型慕企业箭及区惹域行宗业领东头企批业荣耀科感、莫项目哪附加大值、坚客户华融资酒渠道B类脚客户确成交递要点抓住灭客户南想与怀大企晨业为疮邻的语心理增加配产品伴附加塞值，玻物超西所值资（酒硬店、沫俱乐姜部）解决科客户旅资金奔问题驾：大填额贷予款难换题、贱其他农融资念方式A类客果户：颈整层截客户企业凡描述荷：国鼠企、好央企狂、50区0强及窄行业棒垄断熟企业行业辽描述脉：金台融、帆能源企业乞形象昂、硬榨件设让施、求付款牺方式机及税污收政哥策A类客欺户成庄交要普点利用影政府万招商哈平台引进昼行业挺标杆创企业做好逮企业胖内部“关键两人”的工缩慧作，斗他为委我用公司惩内部他上下闲一心乱、通灿力合精作五、增内贵因优秀沉商办甲项目父销售墓员的俱特征性格胡特征疤：性析格沉歪稳内翁敛、基心态懂平和瓜、抗堆压力韵强、爹男性串为宜基本恨素养亦：知爸识面飘丰富倒、思宜想成杂熟从业喉经历馋：有烘过高卵端商拐办销讯售、祥高端滚别墅沙销售群、银戏行理够财经厦理详、高遣端汽伴车销模售等商办蹈项目瞒销售赶员培趣训内违容销售穷培训搂内容均：1、预金融乔类：醉宏观家经济侍、信鞭贷政偿策等2、丢法律捷类：草基本到法律可常识棋、婚迟姻法拖、遗糊产继浸承法按等3、遭建筑障类:唐机电蛛、暖膨通专磁业知旁识、烧世界紫地标绍建筑4、圈销售描类：百石真幻玉语、准路长逆全、悄韩金诊刚销荒售技穿巧培昼训5、曾其他宝：奢座侈品叮、国惨学、彩风水婆等六、堂我们沟的遗招憾和局注意验点政府姻的招伍商政形策和段服务镜水平具有兆国际蚊化商说务氛授围的脆售楼仿处大厦灿底商必尽量顷为银忆行预争留（耀大型惧商场木业态裕除外覆）地标结运作局，商猜业先暑行万达——万达幼广场华润——万象嚷城商业承的提般前良欣好运偷营能晓够提币升综厨合体牢项目想的整时体形改象及教价格鼓预期季。纵保观国乌内商蹦业综邮合体量巨头牢：万会达、幻玉华润屠。虽吉运作炸模式竿不同愤，但淡都充竟分利跳用了筐商业纹在综踏合体笛中的变提前酬价值厌。对于允普通梦消费逗者来欲讲，邀他们毅能够互很简嚷单的睬明白酱这些邪成功路运作画的商碌业品鸡牌背道后的啄办公觉和公客寓的杆价值皇。20售07肠年：炕国内圣处于忌宽松详的宏牧观经携济面叠、国箱外经项济环爹境良气好，篇写字谦楼销鸡售、誓租赁侨市场已两旺镰。20洁08悟-2皇00挥9年弱：发犹生全膀球金塑融危动机，员国外辱经济伍环境夕恶化番造成泽外资尊企业驱进入弊减少蔑，直寄接影释响写毕字楼哨租赁闯市场当，间姿接影内响写撞字楼自销售葬。20捉10观-2躬01躲1年去：银