房地产开发与经营管理精讲讲义

房地产开发与经营管理武汉理工大学土建学院第一章导论1.1房地产的含义、特征及分类

1.2房地产业的内涵及性质1.3房地产业在国民经济中的地位和作用1.1房地产的含义、特征及分类1.1.1地产、房产及其相互关系1、地产：指作为财产的土地，地产不仅包括土地这种物体（既包括自然土地也包括经过人类开发、改造过的土地），而且包括土地权利，如土地所有权、使用权、租赁权、抵押权。(重视土地权利价值及其价值评估)2、房产：指建筑在土地上，可以作为财产的各种建筑物、构筑物。3、地产和房产的关系（1）地产和房产的区别：第一、地产可以独立存在，而房产则不能。第二、地产具有双重性（不仅是一种财产或资产，而且还是一种重要的自然资源）第三、地产具有稀缺性和永续利用性，而房产存在着更新和重置问题。第四、在我国，地产和房产的所有制形式不同。（2）地产和房产的联系第一、在物质形态上，房产总是和地产联结为一体而不可分离。第二、从价值形态来说，房价和地价也总是结合在一起。第三、从房地产的交易来说，任何形式的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移。第四、从房地产经营管理角度分析，二者也是紧密结合的。1.1.2房地产的概念

房地产：一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。1.1.3房地产的特性

1、位置固定性、个别性2、使用长期性和用途的多样性3、商品的价值属性4、投资规模性5、保值增值性

６、价格易受周围环境影响1.1.4房地产的分类1、按房地产用途分类

居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等2、按房地产实物形态分类

区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度3、按房地产开发程度分类

生地、毛地、熟地、在建工程、现房4、按房地产权属关系分类

国有、集体、私有、股份、合作、外资等5、按房地产开发经营内容分类

房屋开发、综合开发、房地产服务1.握2房税地产勒业的麻内涵穗及性周质1.添2.墙1房赶地产气业的天内涵房地报产业蒙是指广从事冒房地讽产开茶发、厉经营匀、管遇理和粥服务爹的产端业。1.朝2.仅2房坏地产猛业的持性质按一启、二运、三牵产业俯划分仅，房距地产愉业属演于第捕三产月业。1.脉3房锈地产仓业在挤国民汪经济日中的山地位拢和作届用1、设房地永产业穿是国境民经雪济的株支柱绞产业予之一坚。2、诱房地披产业鸣可以滩为国沸家提小供巨絮大的筛财政戒收入嗓。3、掏房地列产业辣能够黄促进藏相关子产业麻的发置展。4、流扩大挑对房摔地产狮业的毛投资盯有利巨于增谋加就盗业岗闻位。5、爱房地域产业覆的发登展使波城镇苹居民捉个人傍有了侍新的盐投资弹热点壳，居宰住水伪平得籍到提吃高。第二泄章性房时地产胜开发录概述2.偿1房崭地产姑开发牧的含拼义、渡特征旋和形碌式2.洋2房承地产叙开发粗程序2.装3房姓地产糕开发稳企业拜及其佩管理2.慎4我国姜房地技产开伟发状聋况2.捧1房涝地产糠开发贞的含振义、羽特征愁和形但式2.凭1.吩1房想地产贩开发限的含旗义房地毯产开伤发是罪房地傅产业傅中的全物质飘生产姓过程摸，是脊房地劝产业滚中最院基本异、最橡主要无的经酱济活专动内第容。2.颈1.心2房吵地产说开发零的特行征综合狼性、槐长期仁性、斩地域学性、趣风险稻性2.但1.柏3房储地产过开发访的形运式1、短按开好发的贯对象饺划分（1辰）土悔地开填发（2盈）房响屋开荐发：何住宅肿开发透、写锣字楼搭开发害、商但业用撒房开脂发、望工业咳厂房拖开发（3蚕）综味合开腾发2、艺按开扰发的汁规模躺划分单项终开发庄、成什片开带发3、额按开渡发区充域的批性质么划分旧城县改造添、新西区2.握1.晒4房摇地产缸开发肃的主列要参贼与者房地微产开国发企润业、秩政府两有关黎部门羊、建砍筑承术包商忠、兽金融踩机构饼、房估地产尤中介侮机构2.胖2房趴地产馒开发究程序2.异2.摇1投污资决剑策分扬析阶词段1、物提出石投资查开发乎设想要2腹、项侧目可顾行性赌研究2.嘱2.霉2前宽期准记备工暖作阶竹段1、惧获取垮土地竟使用阳权2、播征地农与拆臣迁3、裕工程会勘察违与设奖计4、轧施工染现场姿的“忠三通多一平导”或开“七庆通一衫平”5、浅建筑稿工程驳招标2.逃2.珍3建鸦设实及施阶烛段1、笋组织攻施工讯2训、工聚程监零理垃3、辉竣工稠验收2.衫2.键4租冬售及掏物业赚管理然阶段1、躬房屋夹租售淹2、浸物业牧管理2.写3房挥地产家开发坦企业非及其吸管理2.润3.垮1房封地产嫂开发崭企业洪的设现立设立绸房地位产开弄发企着业，浊应当召具备血下列经条件边：（1稳）有踪蝶自己疤的名宪称和鹊组织泡机构（2些）有蛋固定腾的经燃营场零所（3秀）有昼符合锡国务在院规猾定的针注册脏资本（4酱）有钻足够禽的专旷业技支术人摇员（5嫂）法肿律、帐行政愉法规安规定家的其冻他条摩件2.溜3.必2房捆地产给开发道企业悼的资眯质等伤级房地偶产开恋发企法业按刊照企窜业条状件，抢分为院一、次二、沟三、娃四个堂资质沾等级予。（崖如：诵注册羡资本千50谱00阿、2练00罢0、提80哪0、雕10艳0，迅经营泛年限端5年积、3触年、途2年削、1贷年，加从业纠人员局专业处资格直及数超量等与）2.爬3.之3各订资质接等级轧房地炎产开害发企传业的笼从业过范围一级惰资质统的房欠地产横开发奔企业雷承担悠房地倍产项钩目的报建设山规模偿、范巧围不场受限看制，距二级叙资质恰及二寄级资缠质以泰下的船房地爷产开准发企低业可钱以承译担2说5万踪蝶平方品米以作下的胞开发卸建设消项目跳，承班担业陕务的该具体求范围务由省堪、自悬治区跨、直床辖市均人民女政府荷建设踢行政篮主管周部门辆确定2.盾3.警4房按地产唱开发极企业晕资质令等级杠的审激批房地讯产开高发企重业资调质等马级实间行分惑级审补批：翻一级鞋资质疾由省苹、自核治区朝、直省辖市把人民张政府渴建设作行政自主管鸣部门赶初审佛，报忧国务蜡院建补设行繁政主缓管部蚊门审叼批。胸二级古资质劈燕及二秀级资数质以幻玉下企覆业的兄审批岗办法卡由省天、自渣治区架、直赖辖市枣人民听政府发建设绢行政鱼主管泊部门抓制定翁。2.本3.扁5房懒地产趴开发促企业币资质拐等级浅的管励理1、踢房地挪产开衬发企淋业从温事开笼发经烂营业肠务管澡理2、申房地闷产开吸发企残业资爆质证虽书管旨理3、违房地吩产开折发企怀业资渗质年额检管百理4、位房地筛产开贸发企墙业分唱立、羽合并碗、变饲更管复理5、恐房地苗产开维发企炎业资张质降碌级管恳理6、眨行政桐主管落部门息工作蚕人员摆管理2.林4我炕国房骨地产带开发悉状况1、20燥05年固妄定资初产投多资全年鲁全社政会固脚定资原产投愧资8凳86话04汽亿元畏，比泉上年精增长毅25辉.7亲%。校其中翻，城斩镇投促资7丢50疼96芬亿元厉，增近长2昼7.劝2%呈；农末村投常资1渣35沃08峡亿元貌，增角长1请8.霸0%压。2、但20千05研年全骡年房吴地产竞开发赖投资统15吨75震9亿宁元，页比上肿年增纽奉长1欠9.怠8%狭。商垃品房峰竣工券面积米48灿79吴3万家平方悄米，脱增长抬14洪.9键%。斧商品针房销坚售额匪18恳08息0亿晚元。燥其中旷，现揉房销图售额羡占3顽5.言5%泉，期铅房占昼64过.5益%。房地朽产开膛发投五资额情从2齐00誓2年恋的7狼73查6.顷42欠亿元踩增至骆20逼04仆年的闹13征15纯8.泛25军亿元卡，增猎幅高桌达7寨0.纯08共％；池商品得房施孝工面协积从酿20晃02筑年的广9.蛙28掉亿平蔑方米政增至敬20到04宜年的槐14组.0正5亿悼平方惠米，刷增幅拿达5榜1.叹42笨％；宋各项款房地溜产开榴发统剂计指和标全央面大赵幅上火扬，脖尤以墙商品学房销拨售额姑为甚革，2吐00屋4年瞧商品典房销炭售额歉突破炼万亿熄大关搅，达拒到1局03浊75农.7帝1亿雀元，结增幅赔高达有81学.3胳5％温。中嘉国房印地产沫行业青所处湖的大蠢开发脚时代倍迅速须造就巷了一头批颇疼具成际长潜部力的睡超大离规模绘企业哨。图4叔“腾十五触”时喂期固换定资议产投肥资与灰增长壮速度第三亭章疲房成地产研开发惜项目筋策划3.景1房谋地产掉开发平项目凶策划驱概述3.宰2房员地产帆开发允项目柜区位向分析楚与选蓬择3.奸3房素地产疯开发割项目喷时机年的分劣析3.狠4房衣地产餐开发发项目松定位3.副1房框地产征开发酷项目佩策划翻概述3.授1.丽1房修地产甩开发税项目都策划袄的概刚念与靠内容1、扇房地杰产开忠发项毛目策拒划是摘房地淋产企义业对顷新项置目进腔行构绝思、该设计街、评闸价和柱选优晃的过擦程。2、袖房地诵产开升发项逃目策喇划主摸要内植容：（1交）房俱地产摩项目忙区位抓的分掠析与语选择（2捎）房涝地产青项目扶开发昆内容毯和规双模的谢分析（3来）房坏地产忙项目检开发各时机灰的分易析（4陵）房建地产社开发亿项目罪定位（5具）房痒地产娇开发饺项目冻的规跟划设朽计（6幻玉）房真地产围项目彼融资哪方式法与资罚金结侵构的素分析申与选刃择（7袖）房痒地产阻开发秋项目馒的营切销策俗划（8吹）房袭地产舍项目感物业捡管理互的前怕期介疏入3.辆1.续2房姨地产京开发贩项目奖策划劈燕的基竖本特雕性1、蜘地域反性怜2、栏创新上性辫3、妥系统鄙性4、析前瞻猛性旬5、跨市场则性课6、恭操作高性3.根1.朽3房熔地产方开发虹项目盾策划退的作深用1、线使企薯业决武策准葬确，老避免叶项目检运作挣出现斩偏差2、铁使房轰地产六开发畜项目轮增强丘竞争辉能力3、鞠探索染解决唇企业荷管理慕问题坡，增摸强企川业的赠管理世创新摆能力4、调有效踢地整奶合房去地产尼项目屠资源胞，使路之形粪成一阿种前借所未尾有的沉优势3.在1.螺4房芦地产门开发团项目切策划继的原换则1、泛符合横产业虾政策牵和区诸域规福划2、愿符合译市场仙需求3、观符合出环境话条件4、胖符合左技术假先进摄性、钓经济浴合理胁性3.拐1.高5房宿地产展开发蹲项目款策划恢的模没式1、嘴概念啦策划阿模式2、裳“卖市点群聋”策游划模籍式3、开等值办策划丽模式3.水2房上地产劫开发丈项目荣区位爷分析跟与选仁择3.绿2.东1区等位的暴含义虹及区脚位效趟益的镜实质区位摧可简埋单的盛理解仓为位灭置，到但它刊不是柔简单蔽地指职自然甩地理打空间兄位置之，而晴是自国然地抵理位惩置和伙社会陆经济惰位置狸的综要合。区位弃效益召的实匹质就傲是位唱置级沾差地密租（倍即土状地位束置对卵经营门收益尊的影荐响）离。3.习2.卷2影臂响房眠地产算开发匙项目正区位讨的因忘素1、遥自然弃条件眨和环偶境方渔面的辰因素2、键城市某规划手方面腊的因圣素3、乖交通挑方面奋的因挨素4、春市政韵基础狸设施妙和公抱共配铲套服童务设挑施方家面的筐因素5、糊人口崭和经更济集秆聚方健面的暂因素6、态社会义文化桃方面战的因箭素3.川2.握3房针地产轮开发忆项目五区位盗选择联的原永则1、许合法钳原则叔2蜘、最评高最潜佳使患用原泽则3、递开发仇潜力傅原则3.擦2.舟4不泻同类洒型房瓦地产寺项目柳对区驻位选缘瑞择的多要求1、治居住战房地糖产项椅目对外区位欣选择仪的要背求（1猛）市岁政公潮用和昂公建惊配套挠设施野完备（2浩）公纱共交盲通便牌捷（3夺）环恭境良肿好（4陈）居家民人火口与表收入2、示写字吃楼项怖目对纠区位砌选择摊的要考求（1腰）接法近其顶他商侮业和绸办公欧设施（2誓）交懒通方蔬便快嫌捷（3明）周庙围环虽境优炼良3、膨零售刷商业委项目唇对区劳位选侨择的做要求在微填观上轿应位灯于城精市或数区域剪中心星，具剑有较浊好的且临街悉或道穿路状忧况，搜处于堤交通机路口开和繁绩华街爸道两雹侧，彼交通行和通秀信便窃利，境有足吃够的醉人口饰流量4、验工业循项目穗对区私位选搁择的央要求工业便项目林区位垒的选装择要浸求主炉要包怪括：左取得债原材克料容利易，侮交通累运输浅方便谎，接拒近产茄品销样售市箱场，雷人力桌资源逝和土就地、雨水、蜡电等打资源闭和能探源供帽给有屈保证乌，能霜够控鸽制环干境污关染。3.涌3房俗地产芒开发礼项目世时机兔的分峰析3.渣3.责1房霉地产再投资赞时机房地易产投受资时墨机的灶选择栽，一径是从熊房地腔产开私发经亚营过公程。斩二是抹从房后地产旁业发穷展周悲期。3.傍3.宽2房悔地产啦周期1、市房地急产复耍苏阶驼段2、绝房地新产繁坦荣阶罚段3、递房地疫产衰买退阶磁段4、城房地勉产萧辫条阶腿段3.墓4房归地产缓开发派项目殃定位3.康4.母1房深地产繁开发补项目哪定位菌概述1、隆房地就产开率发定胖位是垫指房且地产塌开发等投资趟者经扇过研霜究市陆场前哨提、加技术代前提盈和资凤金投搂入状销况等绢一系布列与洒房地老产产够品生滤产有拥关的租前提么条件绵，利豪用科队学方例法，冲构思贷出房辫地产价产品怒方案器，从吵而在贝产品粮市场朋和目袜标客暮户中药确定彩与众毛不同幻玉的价并值地遣位。2、蓄房地罗产开俊发项庸目定经位的慌原则（1换）受尚众导租向原哲则乞（燥2）汤差异挨化原讽则3.龟4.锅2房侨地产狱开发屿项目钳产品张定位1、候房地毯产开挨发项午目产暑品定索位就希是房蔑地产堤开发傅企业恐为了别将自奇己开胞发的占房地遗产商肾品进眠行有门目的厘、有干选择垂、有扩针对野性的秧销售我或推裁广，增在进舌行客作户界接定和直细分壤的基卵础上描，创月造有嫌差异希的房羞地产捎产品林，在羞消费验群体鲁中树香立所崇开发问房地此产开爽发项拔目产阶品的仗特殊杀形象勒。2、稳房地甚产开测发项叮目产增品定有位的闹内容房地面产开挠发项渠目产靠品定蓄位的额内容彼主要顶有建桨筑风格、萌户型且设计胖、功蓄能定缸位、将小区保环境节、物唐业管纪理等危。3.枯4.筒3房羊地产据开发呆项目亚客户笨定位客户转定位愈是确尘定房前地产药项目摧的目弱标消宜费群催体和时他们缝的特笛征。3.载4.渴4房遇地产汁开发眠项目你形象垦定位1、债形象胞定位旺主要刷是找资到房颗地产冶项目搅所特搂有、源不同听于竞迁争对描手、翼能进挽行概适念化在描述竹、能驴通过煮广告尖表达辫并能连为目由标客斧户所峡接受挥而产赖生共邪鸣的特征谦。2、连房地矮产开质发项夺目形各象定浩位应疮遵循翻以下篇原则（1屿）项则目形美象易瓦于展伍示和敬传播卖。（2领）项另目形效象定台位应逢与项砖目产怜品特炒征相锋符合（3懂）项倦目形职象应牙与项狭目周杏边的杰资源遇条件撑相符迹合（4沾）项指目形朝象应扣与目帽标客缎户群桌的需扔求特丈征相瓣符合（5姻）项仗目形见象定拴位应棚充分编考虑范市场馆竞争投的因谋素，汤与其槐他楼可盘有苗比较扣明显迷的差和异和覆区别3.虏4.损5房范地产朵开发拌项目厌品牌党定位1、肤品牌塌是一看种名辨称、及术语旅、标给记、进符号该或设巩计，洞或是痰它们裂的组宰合应举用。2、党房地楚产开款发项件目品范牌定句位的破影响巧因素品牌零定位止的影翼响因娘素主笛要有把：房题地产糖产品老的质钻量、雅价格旬、服输务、蚕广告逗、员踢工。3、楼盘酱品牌摇的创到立（1摔）命鸟名及岁标志（2讯）产遵品品程质（3业）概奏念创粘造（4宅）追舒求个裁性化4、座企业苦品牌啦与楼业盘品蚂牌联亦动定下位（1呈）楼樱盘品箭牌促该进企双业品衡牌（2呆）企坝业品攀牌带舅动楼自盘品专牌3.壤4.薯6房鼠地产益开发速项目歪营销屠定位1、价格桥定位（1绝）价美格定宫位的隆目标房地竿产开暖发价搞格定度位的盖目标活必须陪服从虫企业撇的经买营总婚目标掘和市悼场营便销目蒸标。究具体拘包括变：最粮大利悼润目洁标、盲提高断市场启占有富率目财标、溉稳定午价格固目标她、过回渡价洲格目苦标、宣竞争梁价格杏目标念、（2屈）楼思盘定趣价方洽法房地问产定胖价方早法：尺成本区导向柳定价狸法、句需求邀导向你定价酬法、威竞争巾导向货定价醉法。（3汇）楼棚盘价疼格定筑位策乞略楼盘炭价格拥定位争策略白主要帽有：箭心理每定价管策略熊、折爆扣定糊价策址略、雄新产吼品定闹价策添略、纷过程腹定价岛策略2、捐广告遥定位（1剪）不始同媒耗体广兴告的严特点（2祖）选颂择广兼告媒熄体应挤考虑井的因夺素在选疗择媒宽体时宁，房圾地产热开发吨商应荷考虑厌以下醉因素港：项姐目规臂模、线楼盘乐档次怎、项动目区杀位、丛资金船实力不。（3贡）广款告预施算方警法广告散预算肚方法染有：决量力想而行杆法、负销售竭百分钩比法没、竞貌争对即等法艘、目液标任喂务法绍。（4孔）广次告推所广安刮排3、捕活动咳推广翅定位（1占）活侮动推花广的贷概念活动漫推广筑是指急企业碗整合趣本身摊的资帅源，昆通过哲具有盗创意舰性的眨活动发或事库件，魔使之铅成为搞大众贩关心金的话常题，贼吸引兴媒体采报道原与消歌费者傲参与截，进侍而达匪到提酷升企搁业楼晓盘形消象，禁促进矮楼盘洒销售汽的目输的。（2这）活赶动推诸广时挨机（3嫌）活曲动推幸广形介式活动堆推广枯形式乔有：陵楼盘你庆典乖仪式踩、社打会公医益活介动、皮社区民内活沉动、少大型摧有奖院销售惧、打常折促称销4、负营销趋渠道捎定位（1谷）房违地产掩开发倾商直徒接销织售（2苍）委锄托房馆地产华经纪找公司歉销售第四邪章约房哲地产贷开发勿市场方调查袍与细光分4.有1房迁地产闯市场点调查扶概述4.拴2房孩地产章市场弱调查怪的方笔法4.倡3房球地产创市场蔬细分4.趁1房摸地产躺市场弟调查霜概述4.盏1.偏1房债地产番市场故调查妹的概王念、胃特点毙及作隔用1、嫁房地展产市抄场调发查的辽概念房地载产市雕场调允查不突同于泼一般讲耐用启消费妈品的嘱调查衬，它蹲是以岭房地孟产为废对象陪，对控相关庆市场宫信息吓进行碌系统菠的收烫集、班整理雄、记取录和越分析祥，对霉房地件产市届场进明行研扫究与牧预测亩，并火最终舒为营絮销决再策服喘务的蝇专业牌方法颂。2、件房地单产市蚂场调索查的佛特点（1柜）房炊地产冷市场山调查纵内容咳广泛（2抗）房唱地产库市场叨调查然针对正性很锤强（3钩）房厚地产限市场蜡调查万方法返多样（4补）房铅地产看市场庸调查鸣结果宾具有摸一定吧的局活限性3、溜房地片产市克场调竟查的告作用（1启）市温场调俩查可贡以使火企业佳获得吗大量性信息铲，增贺强房骑地产丧企业薪对市面场动滚态的横感应坏并作妙出相诞应的财反应么，增绣强房桌地产堤企业耍的市飘场竞求争能辨力（2塑）通防过市哨场调蓄查，膨企业袄可以肺了解权、把文握市吃场需粘求，辱确定墨企业绣的目酬标市盗场，文生产应符合擦市场需求勿的房矮地产凯产品叨来满像足市梯场的钻需求（3巩）通猛过市贺场调森查，霜对房商地产逼产品堤进行奔分析稼，对泊其地狸段、论价格铲、楼曲型、欠户型腿、绿妙化、夜配套致设施桃、物籍业管挪理等细内容枪进行岛调查参归纳萌和研炉究，香也可轮使房苍地产艳企业询的营吴销决味策具茅有针誓对性健、超揉前性4.刑1.左2房远地产鸦市场缠调查轻的程铲序1、莲确定态调查柔目的2、阿初步还调查3、偶调查拘设计4、蚀现场合调查5、壤资料瞎整理拆、统宽计和国分析6、华撰写梳和提累交调镇查报楼告4.阻1.弓3房踢地产石市场蜂调查揭的内认容1、冻房地茄产市及场环校境调辫查（1木）政罪治法滚律环皆境调陡查（2奥）经存济环吹境调浪查（3四）社坛会文含化环菜境调白查（4揉）社却区环烦境调孤查2、泻房地胳产市猜场需塘求调换查（1封）房棉地产团消费汗者调坊查（2她）房首地产袄消费塞动机恭调查（3狭）房笛地产蜘消费滴行为葛调查3、蚕房地名产市先场供摧给调血查（1搭）行陡情调翻查（2桶）现删有房易地产帽租售绩客户牵和业碎主对岩房地圾产的之环境密、功僚能、邀格局缺、售衬后服鼠务的瓜意见康及对垂某种芒房地若产产捐品的莫接受败程度（3翻）新嘴技术衣、新贞产品堵、新祸工艺财、新犹材料状的出帜现及鉴其在植房地学产产肯品上叨的应护用情旷况（4辈）建凑筑设蛋计及腿施工刚企业宜的有悬关情玻况4、赔房地六产市签场营位销活乞动调野查（1错）房痒地产而市场舱竞争诞情况椅调查（2令）房定地产踢价格茄调查（3配）房颗地产斩促销愉调查（4厨）房抽地产庄营销证渠道圆调查4.覆2房份地产喘市场土调查汗的方缴法4.宣2.柜1房亚地产美市场尾调查星的方韵法分兴类1、四按调夕查对贯象分普查悠、重煎点调暑查、渴抽样饮调查2、走按调砍查方砖法分访问犹法、训观察剧法、秤实验篇法4.剧2.分2房体地产嚼市场译调查汁资料筒的收味集1、旗基本扛资料萄的收帝集基本疤资料孟可分裳为一下手资卧料和镜二手容资料献。一者手资乏料是验为特牌定目豆的而仿直接卵收集饶的资匀料，耗二手迟资料代则为拖公司笛内部分或外咱部现距成的积资料2、粮房地另产法鞋规资胞料的辫收集3、商项目筑基地烂现状早资料闹的收己集4、礼交通袍流量秆资料鬼的收壳集5、能人文捐社会这经济麻资料窜的收导集包括乎有：橡人口旨、职酷业或驱行业滩类别志比例罩、产巴业结搭构、皱流动驱人口6、内公共株设施俯资料议的收筑集7、析商圈袭资料籍的收游集8、贫房地偿产市寺场景蹦气资卫料的踏收集9、渡销售会资料庸的收众集10拐、竞清争项窑目资卸料的搂收集11贪、租禽金资境料的锅收集4.判2.伸3房刊地产下市场惯调查肾资料偷收集票的途得径1、烫房地业产消侵费者借或居孔民2、交易号双方闲当事聋人3、找房地鲁产中侄间商4、蕉房地恨产租棉售广文告5、简房地搭产交尤易促众销活略动6、脚各类鲜二手很资料4.维3房衣地产柄市场争细分4.轰3.滔1房邪地产夫市场受细分登的概趣念房地申产市葛场细艺分是勺发现申和了搅解市锐场机讲会、谁制定肤与执绸行有付效的牲营销梳方案烈的关金键和若核心4.晴3.塞2房魔地产男市场变细分挪的原百则（1旷）可颜测量疾性些（天2）看可进竞入性（3喇）可封盈利吃性消（勾4）逮可时行性4.劲3.购3房喇地产投市场始细分铸的依林据1、望地理披细分佳2、子人口狮细分3、慢心理回细分泄4、摘行为米细分4.释3.断4房乘地产丸市场鱼细分旁的方汁法1、屯单维竖因素律法陡2、悬三维择因素蹦法3、断变量甘组合堤法4.郊3.距5房贺地产尖市场到细分些的程离序房地债产细是分一舟般遵稠行以辱下原牵则：（1参）依捎据市戴场调四查的仔资料扬进行特分析威，把片握房漫地产剥市场并需求残供给匀状况艳和发链展趋搂势，江选择守和确定文房地昨产市厉场产罗品范泻围（2昆）依妻据市傻场细谊分变眯量排辽列出捧消费羊者的剂需求（3奸）依宪据消炊费者舒需求翠的具鹅体因唇素，烟初步摇确定伪细分赌市场知的数别量（4资）对攀初步侨确定菊的细纳分市偶场进消行研鸽究，挤从中舟选择倦有利歌于企辞业经智营的蚁细分翁市场动作为班目标柄市场（5横）考居虑可寨供利增用的辣广告途媒体傍、销个售渠题道、逼运输膛等费丘用的喂高低遥，目滚标市持场的肯特征蒸和企构业期酱望利症润大宝小（6迷）计棒算目浑标市舞场给生企业窜带来袜的效倒益，医从而浓确定堵企业乘产品虎投向滨目标笨市场亡的风哲险程乎度（7桃）针栋对确井定的葬目标袄市场斩特性削，制塘定进娘入目董标市游场的贪营销络策略第五套章向房嚼地产谨开发表投资5.灾1房燃地产身投资期概述5.腿2房身地产但开发宅资金民筹措5.若3房服地产脏投资切风险贞分析5.闯1房崖地产巷投资具概述5.伴1.材1房动地产肿投资崭的含番义房地寄产投欠资是岭指房敬地产菊投资宣者为禁了获誓取预冰期的义投资控收益涌而不乏断地烫将资彼本投马入到俘房地削产开鼠发经愚营领高域内徒及房首地产围金融州资产贼上的絮经济抗行为5.洗1.肃2房器地产屿投资收的主佛体1、马国家村2弱、企舍业家3、脊个人5.烂1.裙3房匪地产桐投资持的分偶类1、己按房瓜地产松经济拘内容赠划分（1话）土废地开转发投碰资（2杏）房你屋开厚发投桨资（3殃）房扩地产谁经营却投资（4鄙）房洋地产婚中介判服务甘投资（5属）房总地产疯管理忽和服剥务投软资2、侍按房梯地产细投资故形式趣划分（1肥）直薪接投蝴资房地趴产直普接投仗资主熄要包船括房游地产敬开发串投资和房网地产棍置业即投资（2雁）间交接投携资具体捆包括六：购响买住昏房抵支押贷洞款证赖券，践购买抖房地役产投椒资企辆业的兄债券包、股饰票，炕投资仔于房致地产压投资挥信托债基金5.战1.口4房法地产前投资况的优东缺点1、铸房地饥产投阁资的否优点（1犯）相菠对较嫩高的陷收益怠水平（2彩）能游够得功到税屠收方忠面的晶好处（3愁）易掩于获蜜得金条融机眼构的士支持（4哭）能扎抵消约通货庭膨胀冠的影互响（5灿）提回高投杏资者愈的资币信等欢级2、彩房地猾产投阁资的股缺点（1俊）变童现性鼻差（2为）投格资数柔额巨垃大（3堪）投朽资回悦收期尘较长（4皂）需场要专偷门的威知识腹和经俊验5.芬1.窄5房态地产令投资及三要岗素1、公时机倾2部、地掩段青3、溪质量5.付2房种地产泪开发忽资金虽筹措5.妄2.弓1项期目资掉金筹汁措的附渠道钩与方鸦式1、容项目停资本赤金筹塘集的话渠道陷与方题式（1考）国献家预耗算内诸投资（2乏）自料筹投规资（3枕）发雷行股纯票（4蔽）吸乡丰收国姐外资抚本直截接投若资2、雪项目扬负债犯筹资亮的渠撒道与诵方式（1隐）银锄行贷泻款（2碧）发脱行债丈券（3忙）设盖备租筹赁（4忧）借糊用国汇外资固金5.际2.牲2房敬地产仇开发挥资金味的来践源1、杏自有袖资金（1躺）企附业自僻身积告累（2榜）主劣管部谁门投竖入资厚金（3饮）联隔营企蚊业单尾位提甚供的遇资金2、怨银行渡贷款3、衰社会驾集资（1亦）房讽地产胞股票（2潮）房景地产忍债券4、劝利用乘外资5、旱预售详款5.脱2.悠3资现金成旷本1、纷资本还成本禁的概共念资金魔成本域是指漏企业阳为筹盲集和碗使用脂资金爹而付走出的艇代价这，由恼两部雷分组穷成：聋资金印筹集骗成本须和资叔金使阀用成陵本。2、策资金跨成本忠的计次算（1验）资絮金成呼本计够算的响一般伙形式资金励成本争一般仆用相超对数乖表示与，称签之为猫资金屋成本竟率。震其一拨般计按算公怪式为县：（2伐）各滤种资篇金来匆源的禾资金标成本①优乱选股矩成本敏②普饭通股薄成本③债只券成扑本抽④银俭行借值款⑤租野赁成览本县⑥保避留盈缩慧余成泥本（3兼）平摆均资太金成府本为了晨进行渠筹资僚和投背资决暂策，奴需要激计算侄全部呈资金塑来源嘴的平锄均资刷金成锦本率滨，即袍综合蒜资金即成本娇率。5.冷3房壳地产争投资却风险北分析5.下3.坑1房绿地产田投资乡丰风险她的含挺义房地睛产投队资风晓险是耕指从反事房非地产吹投资蛾而造英成损将失的此可能乔性的木大小皱或程盘度，悼这种选损失崇包括目投入唱资本曾损失脚及实恒际收机益小偷于预慨期收絮益的睁差额她损失湖等。5.慰3.饥2房象地产便投资型风险狱的类柜型1、焦市场艰风险（1闷）市奋场供笋求风施险（2奖）变版现风杂险（3笋）购烫买力批风险（4易）未柳来市寨场变泼化风塔险2、扩经营皂风险（1虽）决布策风兄险（2蓝）财夏务风程险（3我）管拣理风形险3、膨金融耍风险4、仅经济令风险5、耳政策葱风险政策扶风险芬是指闭由于待国家眼或地随方政容府的久有关幸房地拌产投朝资的全各种策政策誓变化村而给束投资判者带哥来的阴损失显。6、庸政治爬风险政治党风险枝主要魔政变镰、战林争、消经济纽奉制裁重、外陆来侵送略、吴罢工岛、骚查乱等此因素丝式造成勤。7、茅自然经风险5.谅3.地3房序地产唤投资把风险瘦的规械避与酒控制1、小风险和回避阁2渐、风绑险预帆防楼3、伶风险着组合4、薄风险堵转移（1志）契唇约性转转移（2月）购报买房窝地产棵保险（3锐）项粒目资焰金证创券化5、肌风险卖自留第六裁章影房地竹产开躁发项纯目可拍行性扮研究6.仰1房秋地产断开发穷项目盾可行延性研灰究概坟述6.看2房背地产蓬开发晃项目脱成本疮费用始与收森入估柜算6.初3房兵地产晨开发舞项目斧财务炉评价6.希4房织地产圈开发搅项目叨的不脚确定限性分渐析6.给5房酸地产戏开发壁项目喜方案蚊比选6.纳6房垒地产寄开发厌项目脾综合狼评价6.鞭7房宁地产辅开发疾项目境可行然性研骨究报捷告的织撰写6.雹1房康地产胆开发缎项目碎可行太性研那究概拔述6.敲1.兼1房食地产拘开发瓜项目这可行援性研辩究的订含义笔和目趟的1、踪蝶可行监性研绩究是瘦在投彼资决控策前蹲，对罗建设煮项目偿进行鲜前面惧的技瓶术经剩济分至析、毕论证祸的科尤学方驰法。2、米可行轻性研坊究的音根本搂目的称是实似现项腰目决恐策的欠科学野化、会程序拆化，冲减少库或避脂免投堤资决梁策的博失误收，提相高项舒目开稀发建肿设的局经济侍、社澡会和夜环境繁效益弹。6.区1.母2房沟地产眉开发块项目销可行伐性研沸究的派作用1、界项目机投资戏决策座的依蜓据2、芝筹集迈建设陪资金株的依嗓据3、肝开发构商与屑有关食各部脚门签初订协也议、虹合同羊的依为据4、甚编制陷下一砖阶段德规划骡设计耕方案恭的依南据6.舅1.群3房掌地产丘开发雀项目律可行脸性研键究的寄工作痕阶段1、卧投资娃机会寨研究2、妈初步币可行然性研侨究3、封详细概可行盛性研耻究4、会项目樱的评急估和衣决策6.传1.律4房邪地产京开发摊项目脖可行衰性研椅究的鸦具体定步骤1、吨接受循委托2、责调查上研究3、潜方案妹选择赶和优径化4、宣财务钩评价否和国贫民经辟济评仆价5、拉编制寺可行封性研蒸究报猫告6.牌1.难5房衡地产鞋开发厚项目考可行态性研雅究的烟内容1、缺项目秩概况2、优开发图项目嘴用地童的现蜘状调鼓查及扑拆迁火安置沫方案稠的制些定3、舒市场婆分析垒和建蜡设规仆模的淡确定4、板规划围设计拍方案警选择5、须资源蹲供给旗条件畅分析6、钢环境律影响歼评价7、弃项目蚁开发吉组织旱机构萝费用竞的研度究8、亩开发似建设移计划高的编添制9、栽项目韵经济盯及社街会效丧益分系析10蔑、结浸论及遇建议6.午2房奋地产质开发呢项目更成本蠢费用贷与收含入估塘算6.毅2.兰1房妄地产独开发定项目店总投宋资估锁算1、友开发乞建设殿投资开发赤建设销投资客是指毁在开顺发期浪（指唤从房杏地产缓项目俊大量帅资金张正式仙投入提工程翠开始飘，到耽开发旨建设高完成肥的期朋间）贪内完走成房峡地产套产品辆开发那建设页所需腰投入扭的各佛项费腔用。2、衬经营箭资金经营坐资金卸是指毒开发丙企业储用于怖日常枣经营符的周逮转资霉金6.疏2.克2房支地产翻开发咽项目藏各费芦用估牵算1、班土地到费用（1滥）房地独产项丑目土嫩地费软用是赌指为与渠取班得房蒙地产鄙项目肌用地材而发岭生的炕费用冤。（2右）根据鸽取得猪方式裙的不红同，吐所发妖生的躲费用凭有：土地止征收们拆迁忽费、吹土地史出让陈地价翠款、捉土地捎转让怀费、截土地贫租用共费、筛土地窝投资限折价2、位前期符工程柱费房地遥产项睡目前手期工拾程费匹主要潮包括垫项目叮前期匙规划爹、设稳计、蜘可行咱性研典究，失水文靠、地稠质勘覆测，误以及辨“三绩通一霉平”救等阶鄙段的膊费用絮。3、回基础阵设施针建设足费4、划建筑涌安装遭工程婆费5、课公共赴配套侵设施泉建设博费6、你开发忆间接怖费用7、竿管理推费用8、块财务河费用9、纠销售息费用10去、开港发期帐税费11浪、其殊他费甚用12之、不内可预虎见费6.截2.百3房冶地产近开发刑项目未收入坝估算1、戏房地妹产开侵发项俗目租叛售计协划2、哭房地奏产开盖发项船目租羞售价委格3、赚房地美产开窗发项倡目收甘入房地魔产项市目的习收入袭主要纪包括巾房地涝产产棕品的像销售杰收入托、租缝金收晴入、棋土地菌转让桑收入碧、配塑套设穴施销壶售收屋入、畏和自拖营收钟入。（1浇）租号售收嗽入租售伯收入选等于华可供奖租售坚的房群地产饱数量随乘以搅单位没租售侦价格重。（2爆）自罢营收充入自营迁收入祖是指典开发尘企业珠以开夜发完奔成后扁的房胸地产构为其摄进行五商业湾和服主物业显等经歼营活姿动的蜻载体厕，通雄过综类合性战的自催营方歌式得揉到的喊收入辰。6.极3房猫地产扔开发今项目雕财务稼评价房地故产项纹目财岗务评洋价是朵在房荒地产兄市场着调查佣与预丝式测，党项目够策划号，投抽资、卡成本斯与费坝用估允算，且收入刑估算魂与资乌金筹私措等撞基本努资料护和数博据的都基础岭上，缎通过千编制黎基本果财务垃报表董，计详算财答务评狭价指锈标，独对房烧地产拐项目恋的财弊务盈螺利能泳力、肺清偿党能力川和资改金平际衡情袭况进吉行分荒析。6.表3.禁1房幅地产最开发显项目还基本自财务宏报表挪的编陕制1、阶现金爱流量岸表（1敞）全如部投猫资现尝金流慎量表（2百）资僵本金道现金饼流量引表（3富）投磁资者皆各方中现金甚流量未表2、叫资金充来源莲与运替用表3、念损益茶表6.衰3.绩2房款地产劲开发敢项目盖财务鼠盈利邻能力环分析1、谱财务冠内部珠收益宪率2、施财务驻净现忽值3、佣投资肌回收业期4、通投资努利润李率5、踩资本让金利减润率6、链资本慢金净陡利润脾率6.旋3.猜3房紧地产艺开发斩项目齐清偿梳能力奔分析1、夕单利国计息找与复年利计格息2、唐有效总利率帆与名异义利范率3、亦借款仁利息扫的计知算方教法4、旦借款成偿还河期的圾计算（1浸）国升内借欺款偿星还期（2屠）国蜜外借副款偿育还期6.况4房替地产揪开发员项目枕的不亚确定恋性分意析6.贞4.汁1房蓬地产贼开发健项目挨不确熊定性神分析因的含详义房地翠产项始目不塑确定牛性分闷析是云分析汁不确珠定性后因素朋对项成目可我能造改成的喜影响虽，并冷进而己分析捉可能石出现剑的风垂险。6.露4.遭2敏锄感性壮分析1、贤敏感错性分宵析的世概念敏感郑性分怠析是跌通过搞预计挑房地淘产项抵目不破确定躲性因尽素发维生的搬变化狮，分把析对贺项目岭经济退效益烤产出气的影吃响。（1揪）单薯因素单敏感胳性分绢析（2尺）多般因素喝敏感话性分率析2、考敏感渔性分妹析的顷步骤（1懂）确姥定用容于敏脖感性雾分析他的经析济评遣价指导标。（2荣）确奋定不过确定葬性因望素可哥能的涝变化尊范围巧。（3占）计档算不访确定牵性因龄素变扒动时榨，评锣价指洽标的扒相应介变动粘值。（4唯）通换过评听价指鉴标变蛋动情浴况，州找出盗较为扶敏感膏的变乔动因农素，拥作出粉进一壤步的摄分析涂。3、伍敏感夺性分电析方逆法的歪应用（1犁）建嫁造费很用的粉敏感奋性分妨析（2鸡）建漏设周牺期的蒙敏感利性分竹析（3陕）租弱金的摧敏感陪性分甚析（4汤）建摘筑面衫积的逗敏感朵性分眯析6.钥4.贞3临佣界点给分析可进落行临抖界点脂分析爱的因咳素有谅：1、滚最低丹售价菌和最庙低销逗售量敬、最蓬低租愚金和关最低影出租孝率2、裕最高战土地猛取得路价格3、塌最高类工程甩费用6.亚4.茂4概侨率分草析1、施概率钥分析金的概招念概率狗分析缝是使巾用概聚率研索究预自测不让确定道因素京对房楚地产阶项目澡经济垂效益亮影响险的一茧种定沫量分营析方税法。2、鞠概率联分析泉的步馒骤：（1隐）列缸出需薪要进级行概殊率分无析的拣不确前定性厚因素（2宰）选期择概下率分旗析使峰用的莲经济讨评价花指标（3惹）分献析确不定每馅个不孤确定从性因塞素的极概率（4词）计滥算在匠给定芬的概狱率条屋件下碑经济川评价冷指标装的累第计概叶率，复并确槐定临罚界点释发生炒的概糕率。3、像概率社分析泉的方条法（1很）期喉望值砖法旦（2当）蒙妻特卡鹿罗模雨拟法6.螺5房费地产斤开发院项目些方案撒比选6.萄5.正1开网发经伞营期挡相同葵的方探案比险选1、势净现浇值法2、叠差额后内部广收益惨率法3、唉最小虽费用萝法6.喂5.法2开辉发经沙营期动不同朽的方谜案比鸡选1、挽年值蛇法2、技最小悟公倍叼数法3、纽奉研究贵期法6.裕6房港地产晕开发过项目崖综合啊评价6.洋6.检1房史地产梢开发满项目半综合备评价哀的概飞念房地弃产开星发项美目综节合评栋价是夹从区瓦域社纯会经轨济发疫展的绍角度程，考追察房恰地产脉开发厕项目猫的效钢益和珠费用怨，评励价房功地产被开发星项目腊的合狮理性披。6.杠6.厦2房断地产捉开发公项目始综合皆评价登的效窗益和役费用1、补房地穴产开萍发项触目综嫁合评投价的由效益2、弊房地看产开咽发项土目综洒合评李价的沾费用6.咱6.填3房宝地产秧开发杨项目添综合都评价盟的盈料利能扁力分斜析综合淘评价浮的盈裂利能蠢力分屿析是纠根据俱房地名产项枯目的宗直接光效益巧和直舍接费滩用，售以及突可以乞货币锐计量汗的间拔接效蓬益和倚间接浸费用自，计真算综样合内绘部收峡益率糊，考应察房慈地产值项目爆投资勺的盈衡利水母平。6.特6.占4房足地产惩开发切项目冠综合宾评价柜的社嫂会影动响分霞析社会塘影响谊分析楚主要缩慧包括以下列镇内容昌：（1赛）就谨业效坊果分方析（2骂）对撞区域担资源缘瑞配置武的影腾响（3检）对迟环境塞保护筐和生把态平辱衡的歉影响（4馋）对多区域消科技躺进步捐的影氧响（5自）对演区域世经济膨发展船的影焰响（6雕）对微减少值进口榴和增辫加出突口的骆影响（7岸）对划节约船及合柜理利刻用国疯家资能源的肉影响（8泪）对霞提高资人民将物质贱文化莲生活收水平膏及社蛋会福每利的葡影响（9熔）对宝远景磁发展蹦的影测响6.效7房垂地产亦开发姑项目腐可行把性研肆究报笼告的券撰写6.漫7.部1房羞地产炉开发右项目具可行垂性研惧究报逐告的绪基本穗构成1、田封面眼2、茅摘要截3、平目录4、栗正文悦5、刷附表船6、熟附图6.邮7.品2房臣地产坐开发宾项目芝可行鸡性研尽究报岩告正敢文的复编写造要点1、仁项目贯总说惧明2、逢项目龙概况3、希投资匹市场今研究4、比市场砖研究5、以项目工地理担环境顶和附梁近地劲区竞享争性集发展最项目6、搞规划旗方案竹及建丛设条宿件7、尽建设淹方式懂及进支度安治排8、签投资忆估算厅及资仇金筹吵措9、剪项目痒评估撤基础赤数据咳的预膏测和虹选定10摩、项峡目经峰济效铃益评居价11劫、风隆险分批析12澡、可猛行性路研究招的结认论第七茄章郑房密地产拒开发位用地用取得7.麦1房米地产锹开发同用地糟制度街概述7.滚2国胀有土昌地使部用权兼出让7.尺3土仇地使剧用权此转让扛、出犹租、非抵押7.侵4国仗有土蠢地使器用权柔划拨7.云5闲悉置土昌地的摧处理7.扣6集诊体土雅地征夺收7.谋1房半地产吊开发冰用地庸制度虫概述7.仙1.府1我扭国基进本土屑地制陶度1、底土地许制度呆的概良念土地未制度尝是人市们在伟一定谈社会走条件柏下土前地关街系的甚总称慢。包内括土拐地所减有制蜡、土亩地使寄用制菠和土巡寿地国磨家管摘理制铅度2、圾我国诞土地伐所有律制（1玻）国随有土昨地所芹有权困的主们体和膨客体（2徐）集右体土傻地所发有权纵的主与体和岛客体3、客我国迈土地天使用闹制4、胶我国泄土地嫩国家联管理省制度7.沉1.唉2土疤地储近备制非度1、垒土地积储备心制度耐的概仰念城市匀政府凤依照平法律闹程序备，运妖用市躬场机佩制，痰按照指土地屠利用角总体伏规划身和城仗市规稿划，涝对通证过收烘回、厚收购纤、置侮换、从征收竿等方歪法取尼得的装土地窃进行像前期材开发艺、整穴理，严并予宿以储赠存，残以供贱应和扯调控城市假各类付建设裤用地腿的需承要，树确保群政府岛切实贪垄断域土地树一级迅市场躲的一蝇种管均理制救度。2、苗土地认储备欺的范河围土地为储备乖的范誓围主减要包挥括：（1炮）依退法收如回的军国有催土地（2键）可仗收购费的国寇有土养地（3支）在辉企业塔改制痕、旧热城改烛造、掩污染醒企业酸外迁饲、城炭镇规搂划调眉整中脾可置彻换的扫土地（4蜻）征翻收的翼集体咽土地牙和政节府代刃征的扫土地3、亮土地缘瑞储备瞒制度坡的运山作过讯程（1且）土答地收储购储辅备（2该）储桶备土资地前聚期开轰发整饺理与甘利用（3耽）储归备土呀地供尸应7.惯1.友3土岗地用尖途管慨制制龟度根据熄我国《土不地管躲理法兆》规颜定，距国家痒实行乳土地柴用途勒管制榨制度旋。国锄家编唉制土呀地利挑用总禁体规哑划，规定秃土地复用途杠，将拣土地扶分为间农用加地、讨建设蜜用地吧和未厌利用辽地。7.而1.诱4耕者地保悬护制吓度1、框国家芳实行丛占用宿耕地粥补偿模制度2、友国家叠实行驳基本盛农田立保护酱制度3、扁禁止昏任何渗单位舌和个抓人闲士置、讲荒芜厕耕地7.范1.没5房掏地产谨开发破用地揉取得全方式主要弃有:每出让粘、转脚让、款划拨雪、与客土地薄使用亭权拥有者雁合作必。7.孙2国贸有土大地使规用权妨出让7.高2.嘉1国宿有土楼地使说用权徒出让逐第概庭念国有刃土地洋使用选权出副让是红指国颗家以笑土地债所有并者的琴身份屠将土挡地使兼用权栋在一菌定年