个人一手住房贷款业务制度

中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务经管办法及操作规程（试行）目 录个人一手住房贷款业务经管办法（试行） 1第一章总则1第二章放款模式、贷款担保 2第三章合作工程准入经管 5第四章贷款业务流程 7第五章附则11个人一手住房贷款业务操作规程（试行） 12第一章总则12第二章合作工程的准入流程 12第三章贷款申请受理 21第四章贷款授信调查 25第五章贷款审查审批 26第六章贷款签约与发放 28第七章附则32中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务经管办法（试行）第一章 总 则第一条 为了规范中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款的业务经管，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款经管暂行办法》和《商业银行房地产贷款风险经管指引》等有关法律、法规和规章制度，制定本办法。第二条本办法所称的一手住房，是指房地产开发商在依法取得的土地使用权上新建，经房地产行政主管部门批准向自然人销（预）售，并在竣工验收后办理所有权初始登记的住房，包括期房和现房。期房是指未竣工验收，或已竣工验收、但房地产开发商在销（预）售前未取得所有权证书的一手住房。现房是指已竣工验收、并且房地产开发商在销（预）售前已取得所有权证书的一手住房。第三条本办法所称的个人一手住房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购买一手住房的人民币贷款。第四条 个人一手住房贷款的发放对象和条件，以及贷款金额、期限、利率和还款方式，均按照《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务经管办法（2011年版）》和《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）》（以下合称《二手房贷款业务制度》）的规定执行。第五条 中国邮政储蓄银行各级机构办理个人一手住房贷款业务，必须严格遵循国家法律法规，执行国家住房信贷政策。第二章 放款模式、贷款担保第六条 个人一手住房贷款的发放，分为下列五类模式：（一） 见抵押（预告）登记证明放款：我行在取得房屋他项权证等抵押（预告）登记证明之后，发放贷款。（二） 见抵押（预告）登记回执放款：已递交抵押（预告）登记申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。（三） 购房合同备案后放款：借款人与房地产开发商签订购房合同，并在房管部门登记备案，我行凭已备案合同发放贷款。（四） 见购房合同备案回执放款：已递交购房合同登记备案申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。当地购房合同登记备案与抵押（预告）登记同时办理，我行见相应回执放款的，视同见购房合同备案回执放款。（五） 见购房合同放款：借款人与房地产开发商签订购房合同之后，我行凭该合同发放贷款。第七条 各种放款模式的适用情形和审批权限。（一） 见抵押（预告）登记证明放款、见抵押（预告）登记回执放款两种模式适用于符合我行准入条件的楼盘。（二） 购房合同备案后放款模式适用于现房楼盘或者二级以上（含）资质的开发商（开发商控股股东或关联房地产开发企业具备相应开发资质的，视同其具有同等资质，下同），见购房合同备案回执放款和见购房合同放款两种模式适用于一级资质的开发商。采取上述三种放款模式的，必须经有权审批机构同意，审批权限与相应楼盘准入审批权限相同。第八条贷款必须以所购房产作为抵押物，原则上不得以其他财产作为抵（质）押物，但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保，即：使用其他财产作为抵押（质）押物，或由其他自然人（或法人）提供连带责任保证。抵押房产除符合《二手房贷款业务制度》规定的条件之外，所在楼盘还应按照本办法规定进行准入。第九条抵押物价值原则上以购房合同价格为准，不委托第三方进行评估。信贷人员（包括：信贷员、审查人、审批人）在楼盘准入过程中，应根据楼盘位置、物业经管水平等因素考察销售价格区间的合理性；在贷款办理过程中，应根据借款人所购住房的户型、楼层等因素，判断合同价格的合理性。对于涉嫌抬高合同价格取得贷款的，应视情形降低贷款成数，直至拒绝贷款。第十条在我行取得抵押登记证明之前发放贷款的，原则上应由合作工程的开发商提供阶段性担保，保证期间应至少覆盖自贷款发放之日至我行取得抵押登记证明之日止。但符合下列情形之一的，经楼盘准入有权审批机构同意，开发商保证期间至少覆盖自贷款发放之日至我行取得预抵押登记证明之日，或者免于开发商担保：（一） 开发商具备一级资质。（二） 外资开发商注册资本不低于 2亿元，且最新经审计的财务报告中货币资金不低于 1亿元。（三） 当地房管部门强制实行商品房预售资金监管。（四） 由符合本办法规定条件的其他法人或自然人提供全程或阶段性担保。同一笔贷款仅限一个法人和（或）一名自然人提供担保。第十一条房地产开发商提供阶段性担保的，其担保额度随楼盘准入一并由相应有权审批机构核定。房地产经纪公司、专业担保公司等其他法人提供阶段性担保的，其担保额度由总行核定，准入条件不低于个人二手住房贷款的合作规范要求；严禁未经总行准入，直接与原有个人二手住房贷款业务合作方开展个人一手住房贷款业务担保合作。第十二条 贷款由自然人提供阶段性保证的，应满足下列条件：（一）保证人应符合《二手房贷款业务制度》规定的优质单位职工条件。对于期房，借款人还应符合《二手房贷款业务制度》规定的优质单位职工条件。（二） 未经总行授权，借款人之间不得相互提供保证。（三） 保证人不是借款人的父母、配偶或子女。（四） 保证人具备担保代偿能力。总体收入还贷比应控制在50％以下（含），对外担保倍数应控制在 10以下（含）。总体收入还贷比的计算公式为：保证人债务月均还款额÷月均税后收入；对外担保倍数的计算公式为：保证人为他人债务（含本次贷款）担保余额÷年均税后收入。第三章 合作工程准入经管第十三条 合作工程的房地产开发商应具备如下基本条件：（一） 经工商行政经管机关核准登记的企业法人。（二） 在当地有固定经营场所，经营经管规范。（三）资金实力较强。对于期房，开发商货币形式的注册资本金应不低于人民币2000万元（外币按申请当天人民银行公布的汇率中间价折算，下同）；对于现房，开发商注册资本不作最低要求。（四）开发商具备房地产开发企业资质。对于期房，开发商应具备二级（含）以上开发资质；对于现房，开发商资质等级不作最低要求。（五） 信誉良好，无拖欠银行贷款，无烂尾工程记录。（六） 法定代表人、控股个人股东和总经理无不良社会记录。（七）开发商提供阶段性担保的，应具备良好的财务状况，并承诺按所担保贷款余额的一定比例在我行存入保证金，实行专户经管。但符合如下情形之一的，可免于缴存保证金：开发商具备二级（含）以上开发资质，且合作楼盘为现房。外资开发商注册资本不低于2亿元。贷款采取见（预）抵押登记放款模式或见（预）抵押登记回执放款模式。符合第十条规定的（一）至（四）项情形，但开发商提供阶段性担保的。经有权审批机构批准同意可以不缴存保证金的其他情形。（八）开发商实际控制人为境外企业的，可以不受第（四）项资质等级限制，但应满足以下条件：开发商实收资本不低于1亿元人民币，且注册资本应不低于投资总额的50％。开发商或其实际控制人，在中国大陆从事房地产开发行业不少于2年。开发商或其实际控制人，至少成功开发1个房地产工程，且工程工程已完工。第十四条合作工程应具备如下基本条件：（一） 地理位置较好，变现性较强。（二） 工程开发手续完备。（三） 销售定价合理，具备良好的市场销售前景。（四） 施工进度合理，无影响竣工与交付使用的重大隐患。（五） 保障性住房和普通商品住房工程的最低资本金比例为20%,其他房地产开发工程的最低资本金比例为 30%。外商投资建设的工程，最低资本金比例为 35%。（六） 主体结构已封顶。第十五条 合作工程准入的基本流程为：（一） 贷款行开展合作营销，取得楼盘准入申请相关资料， 在初步确定合作技术方案后提交上级分行。（二） 二级分行（直辖市、计划单列市为一级支行）信贷业务部调查开发商资信状况、合作工程工程进度、销售状况等情况，并编制调查报告。（三）一级分行信贷业务部负责对申请资料的合规性、合作技术方案的可行性和风险可控制性进行审核。审核通过之后，根据总行业务授权情况，直接审批或上报总行审批。第十六条 各级行应通过业务监督，加强楼盘准入经管：（一）对于贷款行发放的一手住房贷款，应定期复核其合作工程是否按要求实行准入，是否已落实贷款发放的各项条件。严禁未经总行或总行授权的一级分行审批同意，擅自与开发商合作开展一手住房贷款，或者超越批复权限开展合作。（二）对于已准入的合作工程，应定期了解开发商的经营状况与楼盘工程进度。对于出现风险征兆的开发商及其合作工程，应及时采取暂停受理业务、暂停发放贷款等措施，避免风险进一步扩大；对不能按期归还贷款本息的，应积极要求保证人承担连带清偿责任。第四章 贷款业务流程第十七条 个人一手住房贷款业务实行关系人回避原则，我行信贷调查人员、审查审批人员为借款人的关系人的， 相应人员必须回避。关系人包括父母、配偶、子女，兄弟姐妹（含表 /堂兄弟姐妹）及其父母、配偶、子女，配偶的父母及兄弟姐妹，债权人、债务人，以及其他有人身关系或财产关系的人。第十八条 个人一手住房贷款业务可以采用我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。第十九条 申请受理。贷款行受理人员（受理岗或信贷员）受理客户的贷款申请，对申请资料的真实性负责。受理申请时，受理人员应与客户面谈，判断购房、申请借款、提供抵押和保证等行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果，协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议，并要求相关人员当面签字。第二十条受理初审。受理人员应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、符合基本条件的申请，交由贷款行信贷业务主管向信贷员分派调查任务。对资料不全的申请，受理人员应向客户说明所缺资料；若所欠缺资料不影响客户资信审核的，信贷业务主管可以安排开展进一步调查，并提请有条件的贷款审批。对不符合基本条件的申请，受理人员应及时通知客户。第二十一条贷款调查。初审通过的贷款申请，由信贷员对客户进行调查。调查方式包括非现场调查和现场调查。非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息；现场调查主要调查自雇人士的生产经营状况。调查要点为：（一）借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效，是否具备购买房屋和申请贷款的资格，信用记录是否符合我行的要求，是否具备偿还贷款的能力。（二） 房屋交易行为是否真实、有效，价格是否合理。（三）抵押房屋和产权人是否符合我行规定的规范，贷款成数是否低于适用的最高抵押率。（四） 保证人是否具备我行准入的担保资格， 是否具备担保能力。核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。若客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐证明后仍不符合我行规定条件的，信贷员可以否决贷款申请。第二十二条调查完成后，调查人员出具调查报告，列明是否建议贷款的意见。建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。第二十三条 调查复核。贷款行信贷业务主管负责对申请资料的真实性、合规性及借款人资信情况进行复核，出具复核意见。贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料， 上报有权机构审批。各级机构审批权限分配如下：（一）单笔贷款金额在二级分行受权范围内的，由二级分行审批中心审批；单笔贷款金额超出二级分行受权范围的，由二级分行审批中心进行初审，通过后上报一级分行审批中心终审。（二）各直辖市、计划单列市、及其他未设置二级分行的地区，由一级分行审批中心审批。第二十四条贷款审批。审批机构内部，采取单人审批或双人审批，不同岗位的审批权限分配如下：（一）二级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后，单笔贷款60万元（含）以内的贷款由审批岗终审，60万元（不含）至分行有权审批金额上限的贷款由审批岗初审、审批中心主管终审。（二）一级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后，由审批岗负责对一级分行横向转授权金额上限以下（含上限金额）的单笔贷款进行终审；一级分行对贷款审批岗横向转授权金额上限（不含）至500万元（含）的单笔贷款，由审批岗初审、审批中心主管终审；超过500万元的贷款，应由审批中心主管初审、主管行领导终审。审批机构应根据权限范围内的工作量大小，以及人员配备情况，合理分派审查和审批任务，在确保审批质量的前提下，提高审批效率。第二十五条有权审批机构按我行个人信贷业务审批制度的规范要求，接收上报的贷款资料，执行审查和审批。审查人员负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查，出具审查意见。经审查同意的贷款，由审批人员根据审批权限安排，负责对贷款报批资料进行全面审定，并出具终审意见。贷款终审后，审批机构应留存必要的审批档案，及时向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。第二十六条签署合同。经审批同意的贷款申请，由贷款行有权签批人（贷款行主要负责人，或经其横向转授权的信贷业务主管，下同）依据审批意见和机构经营情况，最终决定是否发放贷款。同意发放贷款的，贷款行向借款申请人出具贷款审批通知书，通知借款人、抵押人、抵押房屋共有人、保证人与贷款行签署借款及担保合同。第二十七条担保条件落实。贷款发放前，贷款行应根据担保经管要求，落实必要的担保条件。第二十八条贷款发放与使用。担保条件落实之后，贷款行与借款人签订手工借据，发放贷款。贷款行按照与借款人、开发商约定的方式划转贷款资金。第二十九条 贷后经管。贷款发放后，贷款行应加强贷款经管。做好贷款检查、贷款回收、贷款合同变更、业务监督与风险监测。贷款档案经管、风险分类、不良资产处置等事宜，按照总行相应制度执行。第五章 附 则第三十条本办法由中国邮政储蓄银行总行负责制定、解释和修订，各一级分行可根据本办法制定补充条款，并报总行备案。第三十一条本办法自2011年8月1日起施行。此前总行对于试点分支行开办个人一手住房贷款业务的批复要求与本办法不符的，以本办法规定为准。中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务操作规程（试行）第一章 总 则第一条为了规范中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款的业务操作，根据有关法律、法规、规章和《中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务经管办法（试行）》，制订本规程。第二条本规程是对于一手住房贷款业务合作工程准入和贷款办理流程的规定。第三条 本规程所称的贷款行是指经总行逐级授权开办个人二手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行一级支行，或者各级分行直接管辖的直属支行（营业部、或二级支行）。第四条 相关业务术语规定（一） 借款人：如无特殊说明，是指主借款人和共同借款人。（二） 抵押人：是指一手住房的购买人或共同购买人。第五条本规程适用于办理个人一手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行各级机构。第二章 合作工程的准入流程第一节 准入调查第六条 合作工程应以二级分行（或一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖内一级支行，下同）作为申报单位，与开发商洽谈合作事宜，并开展准入调查工作。第七条 对于符合我行准入规范的意向合作工程，申报单位应派出两名信贷人员，分别作为主、副调查人，以双人见证方式取得准入申请资料，并在《合作工程准入申请资料清单》内列明。楼盘准入申请资料可以根据楼盘工程工程进度等实际情况， 分两批次提供：（一） 申请建立楼盘合作关系时，开发商应至少提供以下申请资料：最新年检的营业执照（正本及副本）。最新年检的组织机构代码证（正本或副本）。房地产开发企业资质证书。开发商为工程公司的，应提供实际控制人房地产开发资质证明材料。开发商承担阶段性担保的，应提供最新企业章程（如开发商出现变更，需提供工商变更登记），和上年度财务报告（包括附注，原则上应经过审计）、近期财务报表等财务状况证明资料。开发商提供阶段性担保且财务报表有贷款记录的，应提供贷款卡（含用户名和密码）、征信查询委托书。工程工程最新进展现场照片打印件，照片应注明楼号、拍照日期等信息，并经我行调查人员双人签字确认。国有土地使用权证（或出让合同,附宗地图）、建设用地规划许可证（附规划图）和建设工程规划许可证（附审批表或规划图）。申报单位或上级行要求提供的其他资料。上述资料原则应全部提供，但对于现房且开发商不承担阶段担保的，可以免于提供。（二） 楼盘经有权审批部门有条件批复同意准入之后，申报单位在受理首笔贷款业务前，应取得以下资料，并提交至有权审批机构备案：法定代表人的有效身份证件，授权其他人员办理相应手续的，还应提供法定代表人授权委托书及被授权人有效身份证件。开发商提供阶段性担保的，应提供有权决策机构出具的同意提供连带责任保证的决议原件，决议应注明向我行申请承担阶段性担保的最高额度。决议出具前，应经过一级分行信贷业务部、风险合规部审查同意。有权决策机构根据公司章程确定，公司章程未规定的，“三资”企业为董事会，其他企业为股东会。建筑工程施工许可证。商品房工程应提供商品房销（预）售许可证；别墅工程需补充提供门牌号码表。现房还应提供房屋所有权证书。政策性住房应提供政府相关批文、销售安排政策文件、销售对象名单。开发商签署的合作协议或担保函。合作协议原则上采用总行印发的《开发商住房贷款担保合作协议》示范文本，如需调整，应经一级分行信贷业务部和法律合规部门复核同意并出具书面意见：进行非实质性调整的，应报一级分行行领导批准，并在启用前报总行备案；进行实质性调整的，应在签署前报总行批准。除开发商明确要求通过担保函外，原则上应通过签署合作协议的方式，对担保事宜予以明确。总行审批意见中明确要求提供的其他资料。上述第1-7所列资料应全部提供，但对于现房且开发商不承担阶段性担保的，可以仅提供第4-5所列资料。以上第（一）、（二）项所列除特别说明需要提供原件之外，调查人员均应审核原件，留存两份复印件（一份留存备查，另一份提交审批），复印件应加盖开发商公章。调查人员应在已审核资料原件后，在复印件上加盖“与原件相符”章戳、注明审核日期并签字，对资料的真实性承担主要责任。对于无法取得原件进行审核或复印的资料，调查人员可以通过工商部门、房管部门、证券交易所公开信息或其他权威行业信息网站等渠道查询，查询结果打印件注明查询渠道、查询日期并签字后，纳入申请资料。第八条调查人员双人通过审阅申请资料、上门调查、查询公开信息等方式，共同对意向合作工程开展调查分析，并对调查结果的客观性与真实性负责。调查分析要点为：（一）分析开发商的主体及财务资料，判断开发商是否符合我行规定的条件要求，是否具备完成该工程投资与销售的行业经验与经济实力，是否具备承担阶段性担保的主体资格与代偿能力。当地具备条件的，应通过房管部门核实（实地或网站查询）开发商主体资料和工程证件的真实性。（二） 分析开发商提供证件材料的真实有效性：核查《国有土地使用权证》时，应同时核查附件宗地图号是否与证件对应，宗地图是否覆盖合作工程所在土地。核查《建设用地规划许可证》时，应核查附件规划图号是否与证件对应，规划图是否与《国有土地使用权证》附件宗地图对应，规划图是否覆盖合作工程所在土地。核查《建设工程规划许可证》时，应核查建设工程是否坐落在规划用地上，审查表是否可以覆盖所有合作工程，证件规划工程楼层是否与实际相符。核查《建筑工程施工许可证》，施工面积与工程规模面积是否相符，工期与实际工程进度是否相符。（三）根据工程户型设计、售价范围和物业档次，确定其市场定位是否明确，判断楼盘销售对象的最低首付款要求与收入水平。（四）通过现场调查，了解工程建设进度、周边配套设施，以及周边同类工程销售价格、销售比例等情况，结合开发商拟定的销售计划、历史销售情况和当前销售进度，判断楼盘定价合理性和市场前景。（五）通过与开发商协商，初步确定业务合作技术方案。包括：预售资金监管措施，合作房产类型和目标客户，放款模式，开发商能否承担阶段性担保，开发商担保额度、期限和应提供的保证金额度。（六）根据初步确定的业务合作技术方案，分析我行预期直接效益和间接效益，合作风险及拟采取的风险控制措施。调查人员根据上述调查分析情况，参照《合作工程调查报告模板》编写调查报告，并出具调查意见。准入申请资料和调查报告一并提交同级信贷业务主管复核。复核通过之后，再报主管行领导审阅。合作工程准入申请经审阅同意上报的，应在三个工作日之内提交审批。上报审批的资料应至少包括准入申请资料和调查报告（调查意见处加盖公章，多页报告加盖骑缝章）复印件，原件留存本单位备查。第二节 准入审查审批第九条总行或经总行授权的一级分行（以下统称“有权审批机构”）承担合作工程准入审查审批工作。试点期间，除了总行已经批复同意对特定类型楼盘准入由相应分行进行审批外，其他合作工程准入均应经一级分行初审后报总行审批。第十条 合作工程准入审查审批工作由有权审批机构信贷业务部经办。信贷业务部应安排双人，通过审阅申请资料、查询公开信息、土地房管部门电话核实等方式，审查申请资料的完整性和合规性，审查合作技术方案的合规性、可行性和风险可控性。具体审查要点为：（一） 申请资料是否完整、一致、有效。（二）合作工程是否符合国家政策规定，开发商、合作工程是否符合我行规定的各项条件。（三） 合作技术方案是否全面，是否符合我行当前信贷政策。（四）调查人员是否适当揭示合作主要风险，相应风险控制措施是否合理、具备可操作性。（五） 申报单位调查意见是否明确、是否客观。审查人根据上述审查结果，参照《合作工程准入审查审批表模板》列明审查过程，并出具审查意见。审查意见经信贷业务主管复核后，提交主管行领导审批。需要上报总行复审的，一级分行应出具初审意见后三个工作日内上报。上报复审的资料应至少包括准入申请资料、调查报告和审查审批表（审批意见处加盖一级分行公章，多页报告加盖骑缝章）复印件，审查审批表原件留存本单位备查。第十一条有权审批机构完成准入审批之后，应向申报单位出具书面审批意见。如果合作协议有修改的，应同时将合作协议的书面审核意见反馈申报单位。第十二条审查、审批人员应加强与申报单位的沟通交流，适应当地市场形式变化，提高审批工作的针对性。需要补充资料或修订业务合作技术方案的，应及时书面通知申报单位。第三节 个人住房贷款业务合作第十三条 合作工程准入审批通过之后，申报单位应根据审批意见，与开发商签署合作协议，并于受理个人住房贷款申请之前 3个工作日内上报一级分行备案。 开发商应在合作协议中，明确提供用于收取售房资金的对公结算账户（以下简称“收款账户” ）。房管部门实行商品房销（预）售资金监管的，收款账户应采用开发商在我行或其他银行开立的资金监管账户。第十四条合作协议生效后，申报单位分支机构可以受理合作工程的个人住房贷款申请。第十五条 开发商提供阶段性担保且同意提供保证金的，申报单位应根据合作协议约定，为其在我行指定分支机构开立账户， 并监督保证金的足额缴存与账户止付。第四节 合作过程监控第十六条二级分行信贷业务部负责定期对合作工程进行监测和检查。监测和检查要点为：（一）每季度初10日以内，统计辖内各个合作工程上一季度末的结余贷款户数、金额和资产质量情况。（二）每年3月、9月初20日以内，对辖内未取得他项权利证明的合作工程，通过双人现场调查，了解合作开发商及工程情况。调查要点如下：审批待落实情况是否落实。开发商是否挪用工程建设资金。工程是否存在较多的退房现象。工程是否出现质量问题。开发商经营资质是否出现被撤销情形。开发商是否被主管机关及其他金融机构记入不良信用档案。开发商是否出现重大经济纠纷案件。是否存在其他可能严重影响我行资产质量安全的情况。根据监测和检查结果，撰写《合作工程监测和检查报告》，经信贷业务部负责人复核，并加盖二级分行信贷业务部公章后， 上报一级分行信贷业务部审查。一级分行信贷业务部应填写审查意见， 并经信贷业务部负责人复核后，加盖一级分行信贷业务部公章，并反馈给二级分行信贷业务部。第十七条 合作开发商的关系维护由二级分行信贷业务部负责。二级分行要定期分析当地房地产行业发展状况和竞争状况， 加强与合作开发商的沟通协调，督促其按协议约定履行相应义务。第五节 预警与退出第十八条 一级分行信贷业务部负责合作工程的预警与退出经管。合作岗根据二级分行上报的合作工程监测和检查报告， 提出预警名单与退出名单。预警名单与退出名单经信贷业务部负责人复核后，于每半年初30日以内印发分支机构的信贷业务部门执行。第十九条 准入合作工程出现下列情况之一的，应予以预警处理：（一）（二）（三）第二十条

近一季度内，退房套数超过对外销售总套数的 10%。开发商出现重大经济纠纷案件。一级分行认为有必要进行预警的其他情况。准入合作工程出现下列情况之一的，应予以退出处理：（一）（二）（三）（四）（五）（六）（七）（八）

出现群发性逾期的。开发商挪用工程建设资金。工程出现质量问题。开发商未通过年度审核。预警半年（含半年）以上仍未撤销。近一季度内，退房套数超过对外销售总套数的 20%。开发商经营资质被撤销。开发商被主管机关及其他金融机构记入不良信用档案。（九） 一级分行认为有必要予以退出的其他情况。第二十一条 对预警的合作工程，应采取以下措施：（一） 贷款行审慎受理该工程的贷款申请。（二） 审批部门要从严审批该工程的贷款申请。（三） 贷款行、申报单位和一级分行要加大对该合作工程的存量贷款监测力度，并跟踪监测合作开发商的整改情况。第二十二条 对退出的合作工程，应采取以下措施：（一） 申报单位书面通知开发商，停止接受该工程的贷款申请。（二）申报单位书面通知辖区内分支行，停止该工程的贷款审批和发放。（三）申报单位和一级分行加大对该合作工程的存量贷款监测力度，做好不良贷款保全工作。第二十三条预警合作工程经过整改，消除不良影响的，二级分行信贷业务部要及时向一级分行信贷业务部提出撤销预警的申请和相关证明资料。一级分行信贷业务部审批通过后，通知二级分行撤销预警。第三章 贷款申请受理第二十四条各级分支行应充分利用营业网点、网上银行、互联网、客户服务中心、业务宣传手册、电话银行、业务咨询电话、房产登记部门和合作工程销售现场等渠道和方式，向客户提供贷款宣介和咨询服务，吸引客户主动申请我行贷款。对于意向客户，营销人员应在初步了解其身份、婚姻状况、购房签约等实际情况后，一次性告知所需的申请资料、办理流程、费用工程、以及信贷部门联系方式，并记录客户的联系方式。第二十五条 贷款行受理岗负责受理贷款申请，并审核借款相关人员（包括借款人及其配偶、保证人、共同购房人，下同）主体资格，核实贷款用途和申请资料的真实性。除一级分行明确规定双人受理之外，一手住房贷款业务可以采取单人受理方式。第二十六条受理贷款申请时，受理岗应按以下要求与客户进行面谈：（一） 必须与借款人面谈，确认其自愿购房，并亲自申请贷款。共同借款的，应当面向共同借款人强调其应承担同等还款义务。（二）自然人提供保证的，必须与保证人面谈，确认其自愿为借款人提供担保，并当面向保证人强调其应承担无条件连带清偿义务。一级分行可以视当地市场环境，以书面通知要求辖内贷款行留存受理岗与借款人、自然人保证人（如有）面谈的合影照片。第二十七条 受理岗根据《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）规定要点，审核申请资料：（一） 借款人应提供有效身份证件、居民户口簿、婚姻状况证明、职业证明、还款能力证明、首付款凭证、购房合同和主借款人在我行开立的还款账户。其中，首付款凭证和还款账户可在贷款审批通过之后、发放之前提供。自行选择是否提供教育程度证明：客户自述具备大专及以上教育水平的，应提供毕业证书、学位证书或与之相符的户口簿复印件；不能提供的，则以客户自述教育水平与高中文化水平较低者为准。（二）借款人配偶应提供有效身份证件、《借款人配偶声明》。不作为（共同）借款人且不能到场签字的，应提供经公证的《借款人配偶声明》，可不审核其有效身份证件原件，但对内地居民身份证应进行联网核查。自行选择是否提供教育程度证明、职业证明和还款能力证明。（三）共同购房人未成年人应提供居民户口簿或出生证明等监护关系证明。成年人应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明。（四）保证人机构保证人应根据担保合作协议的约定，在审核贷款申请之后，以预签贷款合同、出具担保函等形式提供连带责任保证。自然人保证人应提供有效身份证件、居民户口簿、职业证明和还款能力证明，并自行选择是否提供教育程度证明。借款人或配偶信用记录为次级类，或者本次贷款金额超过200万元（含 200 万元）的，借款人应提供原有房产证、行车证、定期存单、债券、保单等家庭大额资产证明，以佐证其还款能力。我行审核原件后留存复印件。以上申请资料要求审核原件并留存复印件的， 受理岗在核对无误后均应在复印件上加盖“与原件相符”章戳，注明审核日期并由提供者本人和受理岗签字确认。未盖章戳或未签字确认的，调查人、审查人和审批人均应以资料无法确认真实性为由予以拒绝处理。严禁我行信贷人员代理客户（包括：借款人、售房人或受托人）开立账户，或代理客户保管账户卡（折）原件。第二十八条 客户提交申请资料的同时，应填写并提交下列单式原件：（一） 借款人填写《个人房屋贷款申请表》一份。（二） 借款人配偶填写的《借款人配偶声明》一份，借款人配偶不能到场签字的。（三） 自然人保证人填写《自然人保证人声明》一份。上述第（二）项单式，借款人配偶应当在公证人员见证下当面签字；第（一）和（三）项单式，均要求在受理岗见证下当面签字。上述单式均要求提供原件，受理岗在核对上述单式填写无误，且内容与申请资料一致之后，在贷款申请表上签字，并注明填表日期。第二十九条 受理岗通过申请资料，对贷款申请进行初审：（一）对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗应将借款申请人信息和贷款申请信息录入个人信贷经管系统，并交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。（二） 对资料不全的申请，受理岗应向客户说明所缺资料。（三） 对基本条件不符合的申请，受理岗应及时通知客户。贷款申请受理完成后，受理岗应填写《个人房屋贷款业务受理台帐》，以备后续查询使用。第四章 贷款授信调查第三十条 个人一手住房贷款业务实行关系人回避原则，借款人为我行调查人员、审查审批人员为关系人的，相应人员必须回避。第三十一条 初审通过的贷款，由贷款行信贷业务主管安排两名信贷员（可由该笔贷款的受理岗兼任）逐笔调查，调查工作均应按照《二手房贷款业务制度》规定的流程和要求开展。第三十二条 调查过程中，调查人员核对所需的各项文件。需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。如果客户未能在天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，信贷员可以否决贷款申请。第三十三条调查人员以《个人房屋贷款调查报告》形式，记录调查结果，并出具调查意见。建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；否决贷款申请的，应说明原因。调查人员应同时通过个人信贷经管系统，及时准确录入贷款调查报告，防范业务操作风险。第三十四条 调查人员出具调查意见后，应及时将申请资料和调查报告提交贷款行信贷业务主管复核。复核要点为：（一） 申请资料和调查报告是否完整、有效。（二） 调查人员是否已经按照规定履行贷款调查职责。（三） 调查意见是否客观、属实。（四） 系统内录入的贷款申请和调查意见是否正确无误。复核人应根据复核情况，在《个人房屋贷款调查报告》出具同意或否决（应列明否决原因）的复核意见。复核同意的，复核人应通过系统向审批机构提交贷款申请，同时安排贷款资料上报；否决的，复核人应通过系统向调查人员提交贷款否决意见，不再安排上报。第三十五条 贷款行专人按照《个人房屋贷款报批资料交接单》的内容与次序整理贷款资料，并通过邮寄、传真、传输扫描件等方式上报有权审批机构。上报交接完成后，交接单经双方经办人确认并签字后，留存贷款行和有权审批机构各一份备查。第五章 贷款审查审批第三十六条有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。审查人应在2个工作日内完成审查。审查要点包括：（一） 贷款申请是否已通过系统上报审批，录入信息是否准确；未通过系统上报，或者录入信息有误的，不得事先进行纸质审批。（二）审查贷款报批资料是否完整，要素填写是否规范，信息是否合理、一致，是否符合我行规定。（三）分别向借款人、保证人、抵押物所（共）有人电话核查，确认借款人亲自向我行申请住房贷款，抵押物所（共）有人自愿以房产提供抵押，保证人自愿提供贷款担保，抵押物所（共）有人和保证人均知晓本人应承担的责任。（四）判断借款人是否符合贷款资质要求，审查借款相关人员征信分类是否正确，偿债能力是否充足、是否具有持续性。（五） 贷款用途是否明确，审查抵押房产、保证人是否符合我行规定规范，抵押房产购买价格是否合理。（六）调查人员建议的贷款金额、期限、利率、还款方式、放款模式和最终收款人是否符合我行规定。（七） 调查人员所做的贷款评级是否正确、客观。（八） 调查人员、调查复核人的意见是否客观。对合作机构及其关联企业员工作为借款人，尤其要进行严格审查，严防出现虚假贷款、套现、合作机构挪用资金等情况。审查完成后，审查人在《个人房屋贷款审查审批表》出具贷款审查意见：审查同意的，审查人可直接上报审批人；审查退回的，应列明补充内容，由审批机构专人书面通知贷款行，待补充内容齐全后再次审查；审查否决的，应列明原因，由审批机构专人书面通知贷款行。审查未同意的，不上报审批。第三十七条 贷款申请经审查通过后，由同级审批人全面审定，并做出是否同意贷款的审批意见。审批人应在2个工作日内完成审批。审批要点包括：（一） 审定贷款是否符合国家法律法规、有关政策和我行规定。（二）审定借款人资格和条件是否具备，贷款用途、金额、期限、执行利率、还款方式等是否符合我行规定。（三）审定担保人资格和条件是否具备，担保是否合理、充分、有效。（四） 审定授信风险是否可控，风险控制措施是否得当。（五） 审定调查、审查岗是否尽职，调查、审查意见是否客观。审批完成后，审批人在《个人房屋贷款审查审批表》上出具审批意见：同意的，对于前一环节建议，可以直接接受或进行审慎调整，但不得放宽；否决的，应列明原因。需要双人审批的，初审同意后，才能进行终审；初审否决的，不再进行终审。第三十八条贷款终审之后，审批机构应安排专人，通过系统向贷款行发送审批结果，同时书面通知贷款行。第三十九条对于审批通过的贷款，贷款行有权签批人有权决定是否发放。对于决定发放的贷款，贷款行应及时将审批结果电话通知借款人和开发商，客户如有需要，贷款行可向客户出具加盖贷款行合同专用章的《个人购房借款审批通知书》。贷款终审意见有效期为90天，即：审批通过90天之后，贷款未发放的，审批意见失效，如需发放贷款客户必须重新提交贷款申请，由贷款行重新调查并上报审批；审批否决后90天内，相同贷款申请再次提交的，审批机构不得审批通过。第六章 贷款签约与发放第四十条 贷款行同意发放的贷款，信贷员应将放款、收款、还款账户信息录入个人信贷经管系统，生成贷款合同号。抵押、保证合同单独签署的，还应生成对应合同号。信贷员按照总行下发的填写规范要求， 手工填写下列纸质合同文本，并提交给信贷业务主管复核：（一） 《个人购房借款及担保合同》或者总行批准同意采用的当地购房贷款合同文本，合同份数按照贷款行、借款人、抵押物所（共）有人、保证人和抵押登记机关各一份的规范确定。（二） 《个人贷款（手工）借据》，一式三联。实际发放日和到期日在填写日无法确定的，可待实际放款时填写。第四十一条 借款合同签订前，信贷员应向借款人、抵押人、保证人履行充分告知义务，告知合同中与其相关的权利和义务。包括但不限于：（一）贷款用途应符合借款合同的规定，如不符合合同约定，我行有权要求立即纠正、提前收回贷款或采取其他措施。（二）借款人应当无条件配合我行开展的定期或不定期检查。（三）借款人提前还款的有关限制及要求。（四）借款人需遵守的承诺事项及有关行为约束。（五）构成借款人违约的情形及我行有权采取的措施。（六）抵押人、保证人需遵守的事项及有关行为约束。（七）保证人的保证范围与保证责任，保证人的相关承诺和声明。第四十二条经复核无误的贷款合同，由贷款行与客户按以下要求进行签署：（一）由借款人、抵押人、保证人应持有效身份证件原件，经信贷员当面核对身份无误后，分别亲自在每份贷款合同、手工借据对应栏目签字；机构提供保证的，由法定代表人或授权代理人签字或盖名章，并加盖公章。信贷员应面见借款人、抵押人、自然人保证人签字，机构法定代表人签字或加盖名章并加盖公章， 并在签字页加盖“亲见本人签署”章戳，注明日期并签字确认。（二）贷款行法定代表人或授权代理人（贷款行主要负责人，或经其横向转授权的信贷业务主管）在贷款合同上签章，并加盖贷款行合同专用章；手工借据待实际放款时，由贷款行法定代表人或授权代理人签章并加盖合同专用章。第四十三条贷款合同签署之后、贷款发放之前，信贷员应确认已落实购房合同备案、抵押登记、保证、公证、保险等手续，并取得相关文件、资料和凭证等证明文件。需要留存复印件的，信贷员（需要同时由其他人员核实的，相应人员应一并签字）应与原件进行核对一致后在复印件上加盖“与原件相符”章戳，注明审核日期并签字；需要通过信息系统或其他方式核实的，应在核实后在复印件或原件（需要留存原件但不能在原件上注明文字的，可在复印件上注明）上同时注明“经核实，真实无误”、注明日期并签字确认。各项手续具体落实要求如下：（一）购房合同备案。贷款采取“购房合同备案放款”或“见购房合同备案回执放款”模式的，开发商应按照房管部门要求办理购房合同备案手续。信贷员审核确认购房合同已备案或回执原件之后，留存复印件。（二）抵押登记手续。贷款采取“见（预）抵押登记证明放款”、或“见（预）抵押登记回执放款”模式的，贷款行应落实（预）抵押登记手续。信贷员审核（预）抵押登记证明或回执原件之后，留存复印件。抵押登记原则上由合作岗亲自办理， 并直接从登记机关取得相应证明或申请回执原件。原件经信贷员审核无误后，入库保管，复印件与其他贷款档案共同保存。但贷款行能借助房管部门信息系统实时核实抵押登记信息的，可以由信贷员或合作机构经办人员代为办理并领取，但应经该信贷员外的贷款行其他人员核实。（三） 保证手续。贷款采取阶段性担保的，自然人保证人应亲自在贷款合同或担保函上签字，机构保证人应由其法定代表人或授权代理人签字或盖名章并加盖机构公章。（四） 公证手续。贷款行或审批机构要求办理赋予贷款合同强制执行效力公证的，合作岗应与客户共同办理，并取得公证书原件。抵押人不能到贷款行签署抵押合同（但借款人同时作为抵押人的，不得委托他人签署抵押合同），或者不能亲自办理抵押登记手续的，应通过公证委托他人办理。信贷员应审核受托人的有效身份证件、公证机关出具的公证书和经过公证的授权委托书原件，并留存复印件。（五）抵押房产保险手续。抵押房产如需投保，应在抵押登记完成之前，由客户自行选择保险公司完成,不得强制客户选择指定的保险公司。抵押物保险单必须以贷款行作为第一受益人。贷款行合作岗应直接从保险公司取得保险单原件，原件经信贷员核实无误后，交档案经管岗保管，复印件与其他贷款档案共同保存。第四十四条信贷员应将贷款条件落实的相关文件、资料和凭证，提交信贷业务主管逐一复核。复核无误后，信贷员根据贷款行内部放款安排，与客户、开发商协商确定贷款实际发放日期，再将贷款合同、手工借据和资金监管协议（如有）移交贷款行记账岗。记账岗审核相关贷款合同、手工借据和资金监管协议（如有）等法律文件与会计系统信息一致后，发放贷款。第四十五条贷款发放完成后，信贷员应及时通过个人信贷经管系统，向开发商的收款账户划转资金。第四十六条贷款发放之后7个工作日内，信贷员应电话通知借款人每期还款日及首期还款金额，并通知借款人领取贷款合同、手工借据和还款计划表。第四十七条贷款在落实抵押登记之前发放的，贷款行应建立《个人房屋贷款抵押补登记台帐》，跟踪房屋产权办理进度，及时落实抵押登记手续，并将抵押登记证明录入个人信贷经管系统，系统同时自动释放贷款占用的合作方担保额度。第七章 附 则第四十八条贷款回收、合同变更、业务监督、风险监测和档案经管等贷后经管工作，按照《二手房贷款业务制度》的规定执行。第四十九条本规程由中国邮政储蓄银行总行负责制定、解释和修订，各一级分行应根据本规程制定补充规定，并报总行备案。第五十条本规程自2011年8月1日起施行。此前总行对于试点分支行开办个人一手住房贷款业务的批复与本规程不符的，以本规程规定为准。附件：合作工程准入经管类业务单式附件：合作工程准入经管类业务单式单式1.合作工程准入申请资料清单开发商：工程名称：申报单位：申报日期：20 年 月 日资料简要列示项 有/无 备注一、开发商资料：最新年检的营业执照正本或副本最新年检的组织机构代码证法定代表人身份证法人代表授权委托书及被授权人身份证明最新年检的房地产开发企业资质证书开发商提供阶段性担保的，必须提供：1）企业章程（如开发商出现变更，需提供工商变更登记）2）上年度财务报告（原则上应经过审计，并且包括附注）3）近期财务报表4）有权决策机构出具的同意提供连带责任保证的决议5）贷款卡（含密码）及企业征信查询授权书二、工程资料：1. 工程工程最新进展现场照片（注明楼号、日期等信息） 调查人员双人签字工程“五证”或“四证”：1）国有土地使用权证（或国有土地出让合同，附宗地图）2）建设用地规划许可证（附规划图）3）建设工程规划许可证（附规划图或审批表）4）建筑工程施工许可证5）商品房销（预）售许可证三、其他资料：．与开发商协商拟定的合作协议初稿．．单式2.企业信用信息查询及留存授权书本单位授权中国邮政储蓄银行在办理授信过程中（从业务申请至业务终止），向中国人民银行信用信息基础数据库及信贷征信主管部门批准建立的其他个人信用信息库或有关单位、部门及个人查询并留存本单位信用信息，并将本单位信用信息提供给上述信用数据库。查询获得的信用信息报告限用于中国人民银行规定的用途范围内。授 权 人：(单位名称并加盖公章)(组织机构代码)法定代表人（或授权代理人）：(签字或签章)年 月 日单式3.版本号：201105报告编号：FDAAAAYYYYNNN中国邮政储蓄银行合作工程调查报告模板开发商：工程名称：申报单位：XX省XX市分行/直属支行申报日期：20 年 月 日调查报告模板使用说明一、报告编写主体（一）贷款行为拟向合作工程发放个人一手住房贷款的一级支行， 一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖内一级支行。（二）申报单位为二级分行（或一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖内一级支行）。（二）调查报告由申报单位的信贷人员编写，并作为调查人员签字。二、编号规则（一）FD代表个人住房贷款。（二）AAAA为二级分行机构代码前四位，或者直辖市、计划单列市一级分行机构代码前四位，如：北京为 1100，济南为3701，深圳为4403。（三）YYYY为提交调查报告的年份，例如： 2010年为2010。（四）NNN为当年个人住房贷款合作开发商调查报告序号， 从001编号至。三、内容提示（一）本模板的章节安排和内容提示仅供参考， 不要求逐项填写。编写调查报告时，应根据开发商及楼盘实际情况增删相应内容， 确保报告内容覆盖业务制度规定的准入要求和调查要点。（二）编写调查报告后，应在调查报告正文前生成目录。（三）标有括弧【】的部分，为编写要点。编写调查报告时，请将括弧及所包含内容直接删除。四、格式要求（一）摘要表字体为仿宋，五号。（二）一、二、三级标题字体均为黑体，字号分别为三、小三、四号。（三）报告正文字体为仿宋，小四号，行距为固定值 24磅。表格内字体为仿宋,五号,行距为固定值20磅。（四）凡涉及到金额，如无特殊说明，均以万元或亿元为单位，并精确到两位小数。调查报告摘要表申报日期 20 年 月 日 档案编号 FDAAAAYYYYNNN申报单位 中国邮政储蓄银行 XX分/支行工程营销背景一、开发商评价名称营业执照 组织代码法定代表人 注册资本公司类型 开发资质股东结构及最终控制人经管层素质开发商及主要股东信用状况开发商及主要股东财务状况分析开发商及主要股东竞争力分析二、工程评价工程名称 坐落工程用地情况工程规划规模工程计划、实际的建设进度“五证”取得情况工程资金来源及运用情况工程配套设施市场定位分析近期销售计划当前销售进度及销售前景分析三、合作技术方案预售款放款账户及资金监管情况我行合作房屋类型、楼号、套数及目标客户测算我行放款时点担保方式拟申请的开发商担保授信额度、担保期限开发商保证金额度及缴存方式合作效益分析合作风险及相应控制措施四、调查意见开发商及工程的综合评价合作建议主调查人 （签字） （日期）副调查人 （签字） （日期）（意见）复核人 （日期）（签字）（意见）主管行领导 （日期）（签字）合作工程调查报告模板编号：FDAAAAYYYYNNN一、合作工程申报简况开发商：工程名称：申报单位：申报日期：20 年 月 日二、营销背景【简述工程通过何种渠道营销而来。根据营销背景，判断客我关系。 】三、开发商评价（一） 开发商简介名称：营业执照注册号：组织机构代码：住所：法定代表人： 注册资本： 币 万元公司类型： 房地产开发企业资质等级：批准从事房地产开发经营业务时间： 年 月 日（二） 开发商法人治理结构股东结构【直接股东为多个自然人或法人时，应参照下列表格列示。】股东姓名或名称 出资金额（万元） 出资形式 出资比例%%合计100%【最终控制人到开发商之间存在三层及以上股权控制关系时， 应绘制股权结构树形图，并分别简要说明各层级股东的历史沿革、 经济实力和经营情况。对于知名开发商的子公司，应列明母公司的开发资质和开发历史。 】经管层素质【简要叙述经管层的年龄、教育、行业经验、个人社会记录等内容。经管层主要是指最终控制人、法定代表人、经营负责人。 】（三） 开发商信用状况金融机构信用记录分析【通过查询开发商贷款卡的贷款、 担保记录，与其财务报表反映的负债进行核对，分析企业历史负债规模、还款义务履行情况，以及当前授信规模、对外担保对象与额度，把握企业的还款意愿，对高风险的对外担保进行必要提示。 】房地产经营信用记录分析【开发商或主要股东历史上是否存在烂尾、 违规开发销售、质量纠纷、贷款客户集体违约等记录，可以通过行业协会、其他金融机构、房地产主管部门、工商部门等渠道，上门了解，或者查询互联网公开信息了解，并注明核实渠道。 】【开发商或主要股东是上市公司的， 可以查询证券交易所公开信息， 了解上市公司及其经管层是否存在被证监会或证券交易所处罚的情况。 】（四） 开发商财务状况【要求分析近期及上一年度财务状况。 主要股东是上市公司时，应同时通过近三年审计报告分析主要股东的财务状况。 对于开发商，要结合其财务状况，分析楼盘近期销售比例。】资产与负债分析1）主要资产与负债工程单位：万元审计年度20年20年20年总资产存货其他应收款短期借款长期借款预收账款应付账款所有者权益重要资产与负债工程的分析：【除存货、长短期借款、其他应收账款、预收账款外，对于金额较大或变动较多的科目， 也应分析金额较大的原因，预测未来变化的趋势。如某项为0，可以将此行删除；对于报表中占或变动较大的科目，需新增行加以列示。上报时间距上一审计日期超过 6个月的，应补充提供最近三个月的财务报表】2）偿债能力的主要指标审计年度20年20年20年资产负债率(%）流动比率速动比率已获利息倍数异常偿债指标的分析：【分析上述指标变动趋势和原因，指标异常变动时，应加以分析。】盈利能力分析单位：万元， %审计年度20年20年20年主营业务收入主营利润净利润经营性净现金流净利润率净资产收益率盈利能力评价：【上述指标应视公司的实际情况，加以分析其变动趋势和原因。】现金流量分析单位：万元， %审计年度20年20年20年经营性现金流入经营性现金流出投资净现金流筹资现金流入筹资现金流出开发商现金流评价：【上述指标应视公司的实际情况， 综合存货、预收账款、主营业务收入及经营性现金流入等科目的变动情况，进行分析 。】关联交易情况分析对于最终控制人成立多家企业、 关联企业较多的开发商，应进一步分析关联交易情况。（五） 开发商评价小结【以前述（一）至（四）节分析为基础，归纳总结开发商及其主要股东的资金实力、经营策略、市场开拓与业务执行能力等方面情况， 判断是否具备开发成本、房屋质量、销售价格、抵抗行业周期波动等某个方面或多个方面优势，从而判断开发商开发工程是否具备良好的市场竞争力。 】四、合作工程评价【工程评价中涉及的所有数据，须为相关政府机构认可数据；对用地面积、建筑面积等重点数据，须说明数据表示的工程范围； 引用数据的，均需注明数据来源；同样工程范围的数据须前后对应。 】（一） 工程整体简况工程用地情况【简要描述工程所处地理位置和四周设施， 用地类型（住宅、商用或其他用途）、土地取得类型（出让或划拨）、土地使用权终止日期；如《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》内容无法对应，应重点加以说明。 】工程整体规划【工程整体建设规模（总用地面积、建筑用地面积、绿化用地面积、其他用地面积，总建筑面积、住宅建筑面积、其他类型建筑面积，建设栋数、层数、容积率、绿化率、建筑结构、物业类型）。如果工程分为多期开发，应单独说明本期建设规模。】工程建设计划及当前建设进度【工程建设进度包括：工程开工日期，计划完工日期，当前形象工程进度（工程现场拍照打印件由实地查看的信贷人员签字、 列明查看日期，作为报告附件）。如果工程分为多期开发，应单独说明本期建设进度。 】（二） 工程建设条件合作工程证件取得情况【工程证件较多，且不同楼号对应不同证件时，可将发证机关移出表格之外单独说明。简述商品房预售许可证办理情况。据此描述预售（销售）住宅建筑面积、套数，预售（销售）商业用房等建筑面积、套数，预售房屋各栋号、层数，预售房屋占用土地、在建工程有无抵押，预售款专用账户能否在我行开立， 预售条件限制（备注项）。】证件类型 证书编号 发证日期 发证机关 对应楼号国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销（预）售许可证有关工程证件的其他说明：【某些证件登记的重要内容前后不一致的，应特别说明原因及信息来源渠道。证件原则上应通过房地产主管部门对外服务网点或互联网权威网站验证， 并说明证件真实性的查验过程。 证件登记重要内容主要是指： 用地/建设单位名称、工程名称、用地位置/建设地址、用地类型、土地使用权期限、用地面积、建筑面积、开工日期。非商品房不具备商品房销（预）售许可证的，应删除“商品房销（预）售许可证”一行。】工程资金来源及运用情况【通过企业征信、银行同业及开发商访谈等渠道， 了解并核实开发商资金来源类型、提供者、数额、到位情况及总体运用情况，并评价资金来源的合理性、可靠性。开发商工程资金来源通常包括：自有资金、开发贷款、租售收入（含已发放的贷款）和其他渠道资金。】其他重要情况分析【对于涉及拆迁安置的工程，应分析其拆迁完成进度、是否存在较大的利益纠纷；对于涉及特殊环境保护要求（如海滨、风景园区、文物保护区等）的工程，应分析环境保护措施是否符合环境保护主管部门的政策要求， 并提供环境保护主管部门出具的环评报告批复文件。】（三） 工程销售前景评价楼盘配套设施【楼盘供水、供电、供热、燃气等基本配套设施是否落实， 周边交通、商业、金融、教育、医疗等是否齐全、便利，是否存在影响居住品质的重大工程或隐患（如垃圾处理厂）。】市场定位分析【1.调查周边相似楼盘的一手住房、二手住房供需情况、平均单价；2.调查工程及周边楼盘近期销售情况； 3.结合土地取得成本、小区环境、户型、质量、装修、物业等方面情况，分析判断本楼盘定价的合理性和毛利水平】工程销售分析1）开发商历史开发楼盘的销售情况【简述开发商历史开发楼盘的位置、销售价格、销售情况、畅（滞）销的原因、主要购买人群。】2）当前销售进度及销售前景分析【工程未开盘的，应通过楼盘预订、团购等情况了解是否具备良好的销售前景；工程已经开盘的，应通过房地产主管部门、现场体验、上年度及近期财务报表等渠道或方式，了解实际销售、退房情况。对于集资房、委托代建等定向销售的楼盘，应通过认购名单分析销售进度。 】（四） 合作工程评价小结【以前述（一）至（三）节分析为基础，归纳总结工程建设的合规性、配套设施情况、市场定位、销售现状和销售前景。 】五、合作技术方案（一） 预售款监管情况【当地房地产主管部门是否出具了专门的文件，要求对期房预售款进行监管。如果有，应着重调查：1．预售款监管是由房管部门专人审核，还是由银行安排专人审核，房管部门是否要求银行与房管部门联网办公或交换相应审核文件。2．预售款监管账户是指定在某一家银行或开发贷款银行开立，还是可以在包括我行在内的多家银行开立。3．开发商在何种情况下，可能提前将全部或部分预售款解除监管。4．购房人在何种情况下，可以撤销购房合同、收回已缴纳的定金。 】（二） 合作房屋类型和目标客户【根据我行一手住房贷款制度规定和信贷政策， 提出拟合作的房屋类型，以及拟合作的楼号、套数。根据楼盘户均面积（住宅总建筑面积除以住宅总套数） 、定价水平，进行如下测算：（1）按首付30%确定最低贷款首付金额。（2）根据贷款期限 20年、根据总行最新差别化利率政策要求执行的平均利率水平计算的月均还款额； （3）按收入还贷比50%计算客户最低月收入水平。合作房屋类型、户型差别较大（例如：同一工程有别墅、普通住宅和小户型住宅）时，目标客户可以分大类测算。】（三） 贷款放款时点及担保安排贷款放款时点及放款账户【根据当地预收款监管情况，与开发协商是否在我行开户，并注明放款账户开户行全称。我行根据开发商的资信状况，并与开发商初步协商选择放款时点。】贷款担保额度【开发商能否为合作工程的贷款客户提供阶段性担保。根据开发商的公司章程、股东结构、信用记录和财务状况，初步判断开发商是否具备对外担保的主体资格和代偿能力。调查人员应事先根据工程合作规模核定并申请担保额度， 应注意合作规模不同于担保额度，合作工程担保额度下限应大于等于合作规模的1.06倍（考虑贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用） 。担保额度下限应在担保公司可用担保额度范围内，可用担保额度 =对外担保额度上限-已经占用的担保额度。核定开发商已经占用的担保额度，要根据征信报告信用记录，以及已对外销售且提供的阶段性担保总金额 （要考虑当地阶段性担保的平均持续期限）等情况，综合合理确定。最终核定的开发商合作工程担保额度上限，由合作工程准入审批机构审批确定。】贷款担保期限【我行根据开发商的资信状况，与开发商初步协商选择担保期限。 】开发商提供的保证金额度【开发商能否提供保证金，以及保证金的缴存方式（先缴存后放款，还是从放款额中扣除）、保证金账户开立银行（应要求在我行开立） 、缴存金额/比例。对于中小型开发商，一般要求提供保证金，并视开发商财务状况和当地预售款监管情况，决定保证金的最低比例。）（四） 合作效益分析【采用定性分析和定量分析相结合的方法， 分析我行就合作工程办理贷款的直接利息收入，并简要分析扩大城市消费信贷客户群、 对公结算、改进储蓄定活结构等相关间接效益。直接利息收入应谨慎估计我行介入合作工程的市场份额，并结合笔均贷款额度和目标客户群收入水平，按平均每笔贷款存续期为10年计算扣除资金成本、拨备及经管费等费用之后（如不具备条件，也可以取扣除资金成本、拨备及经管费等费用之前）的贷款利息收入。 】（五） 合作风险分析【分析本合作工程特有的风险， 并提供降低风险、规避风险或分散风险的具体措施。常见风险有：（1）未竣工工程在建工程 /土地在其他银行抵押的风险。2）楼盘滞销，开发商通过虚假销售套现的风险。（3）期房销售款被挪用导致工程不能如期完工的风险。（4）目标客户群体真实还款能力不足或者炒作楼盘导致的违约风险。（5）房价波动风险。】六、调查结论与合作建议（一） 开发商及合作工程评估结论【从开发商资信状况、工程建设合规性和市场竞争力、 银行合作效益、合作风险防范等方面，进行综合性论述；对开发商或工程当前存在的问题进行阐述，并提出解决措施。】（二） 合作建议【明确是否建议开展贷款合作，并明确技术方案的相关要点：1．预售款（含住房贷款）的入账账户及资金监控要求；2．我行与该工程合作贷款的房屋类型、楼号、套数和目标客户；3．我行贷款放款时点；4．拟申请的开发商担保授信额度、担保期限、保证金额度及缴存方式；5.放款之前需要落实的条件；6．合作过程中的主要风险及相应控制措施。 】（三） 其他补充说明【对合作工程准入申请资料不全、需要提供额外情况说明等，逐一列明。 】七、申报单位意见【申报单位主、副调查人、复核人（信贷业务主管承担） 、和主管行领导根据上述调查情况，就是否同意上报有权审批机构出具意见， 并由本人签字。本调查报告应加盖申报单位骑缝章之后， 原件上报有权审批机构，复印件留存申报单位备查。】合作工程准入审查审批表模板开发商：工程名称：申报单位：申报日期：20 年 月 日审批机构：一、开发商主体资格审查房地产开发商 ，资质等级为级。房地产开发商股东（或实际控制人）。开发（或股东）是 /否在总行年度全国性优质开发商名单内。 开发商是/否承担合作工程贷款的阶段性担保。 按照《中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务操作规程（试行）》及有关法律法规，开发商主体材料形式完备/除1、，2、，3、未提供外，其他主体材料形式完备。二、合作工程审查工程营销途径。工程坐落于，规划建筑占地平方 M，共建幢，总建筑面积平方 M，建筑结构。我行本次拟开展贷款合作的楼盘为：已对外预售的（楼号）住宅，未对外预售的（楼号）住宅。工程进展、相关证件信息的审查情况如下：（一）工程工程最新进展由（银行机构名称）（现场调查人员姓名）提供 20 年月 日的工程现场照片，照片显示工程工程进度为。（二）工程“五证”核实情况“五证”核查渠道。“五证”提供完备，具体信息如下：1．由局出具了《国有土地使用权证》，编号X国用﹝20XX）第XXX号，土地用途用地，使用权类型出让，土地面积平方M。2．由局出具了《建设用地规划许可证》,编号XX字第XXX号，用地面积平方M，用地性质用地。3．由局出具了《建筑工程规划许可证》，编号XX字第XX号，总建筑面积XXX平方M。4．由局出具了《建设工程施工许可证》，编号XXXX，工程名称，建设规模平方M，合同价格万元。5．由局出具《商品房预售许可证》，编号X预许字第XXX号，工程名称，预售楼号，预售房屋建筑面积平方M，其中住宅建筑面积平方M，套数套，预售房屋层数层，发证时各栋已建层数，预售房屋占用土地是否抵押，解抵押的时间和流程。上述1-5项证件存在的问题： ；证件之间信息不一致及核实情况：。（三）工程投资及开发贷款情况本工程总投资为万元， 其中，向银行申请开发贷款万元， 占工程总投资的 %，开发贷款抵（质）押方式为。（四）工程市场定位工程预售房价元 /平方M，（高/低）于周边平均房价 %，销售最小户型平方 M，最大户型平方M，主力户型平方 M，主要销售对象为（职业、最低首付款、家庭收入水平。如果户型区别过大，应分别测算并分别列举） 。按套均面积为 平方M，均价 万元/平方M、首付比例 %进行测算，贷款金额为人民币 万元，根据贷款期限 年，按现行人民银行基准利率计算，借款人月还款额为 元，按收入还贷比 50%进行测算，家庭月收入平均为 万元。”（五）其他审查情况．．．三、合作技术方案审查（一）开发商预售款账户开立银行，当地房地产主管部门是 /否强制进行预售款资金监管，监管依据文件名称及文号。（二）我行拟受理如下类型房屋及客户： （期数、楼号）、共套数的住宅 /别墅，首付款不低于万元，客户家庭月均收入不低于元。（三）我行住房贷款拟采取放款模式，放款之前，应落实如下条件：．受理贷款申请时，应确认如下事项：．放款之前，贷款行应确认如下事项：．其他（四）预计受理贷款总额度万元。贷款额度测算依据如下：拟准入楼盘的住宅共计套。预计有的客户会向银行申请按揭贷款，即套。目前，已有等家银行与开发商合作，预计可受理其中的%，预计约套， 万元。1．开发商不提供 /提供阶段性担保、并拟申请开发商担保授信额度（预计受理贷款总额的1.06倍）。．开发商承担阶段性担保至。．开发同时提供不低于放款额度%保证金，保证金缴存方式为。(五)主要合作风险相应风险控制措施的可操作性分析．．．（六）其他特殊安排．．．（意见）审查意见（签字）20年月日（意见）复核意见（签字）：20年月日（意见）审批意见（签字） 20 年 月 日使用说明：本模板的章节安排和内容提示仅供参考，不要求逐项填写。编写审查审批表时，应根据开发商及楼盘实际情况增删相应内容，确保审查内容覆盖业务制度规定的审查要点。单式4.开发商住房贷款合作及担保协议编号：FDAAAAYYYYNNN甲方：中国邮政储蓄银行有限责任公司 行住所：负责人：乙方：住所：负责人：鉴于：甲乙双方同意就楼盘（以下简称“合作工程” ）开展住房贷款业务合作，支持个人购买合作工程住房， 为明确双方合作范围以及权利义务关系， 保障双方合法权益，经友好协商，达成如下协议：第一条 合作范围1.1 甲方向符合甲方规定条件的自然人发放贷款，用于购买乙方开发并合法销售的工程名称为、坐落于的新建房屋。1.2 乙方对本协议1.1款约定的贷款，提供如下第种（可双选）担保：壹：乙方提供连带责任保证。贰：乙方在甲方指定银行营业网点开立存款账户， 于本协议1.1款约定的单笔贷款发放前存入不低于贷款本金 %的保证金，存入的保证金为本协议 1.1款下发放的全部贷款提供担保，并在此不可撤销地授权甲方按借款及担保合同的约定对账户内保证金进行监管和扣收。对于乙方担保责任的具体约定， 以乙方与甲方、借款人签订的借款及担保合同（格式文本见附件，以下简称“借款及担保合同” ）或乙方出具的经甲方认可的担保函为准。1.3 甲方按照借款及担保合同的约定，在贷款发放条件均已满足时，根据借款人授权，将其所借款项划入乙方在 （开户银行全称）开立的、账号为的售房款账户内。第二条甲方权利和义务2.1 甲方在其内部经管制度允许的范围内，向乙方提供有关住房信贷政策文件，并在政策发生变更时及时通知乙方。2.2 甲方经办人员面见购房人提交贷款申请资料，独立认定贷款申请资料的真实性和借款申请人的资质；甲方按其内部经管制度及流程规定决定是否同意发放贷款。2.3 甲方承诺如无国家信贷政策调整及其他不可抗力等因素，自借款申请人按照甲方要求提供完整资料之日起 10个工作日内出具是否同意贷款的决定，并通知乙方。2.4 在本协议1.1款约定的房屋竣工验收之前，甲方有权对发放的贷款进行资金用途监督与控制，在资金转投至其他用途时采取账户止付等方式停止剩余资金支付。2.5 在借款及担保合同约定的担保期限内，借款人未按时足额偿还贷款本息的，甲方有权要求乙方协助催收； 发生借款及担保合同约定的情形时， 甲方有权要求乙方承担无条件连带清偿义务， 并通过乙方直接支付和甲方扣收保证金等方式偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、甲方实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。 甲方应在乙方偿还上述款项后协助乙方向借款人追索。2.6 如乙方拒绝或迟延履行本协议 1.2款约定的担保义务，甲方有权在通知乙方后直接从乙方开立在中国邮政储蓄银行及其分支机构以及任何其他商业银行的任何账户中扣收相应款项用以清偿。 甲方将扣收乙方账户资金的传真发给乙方，或将相应信函送交邮局，均视为已通知乙方。2.7 甲方有权对乙方的财务状况进行监督，并有权要求乙方及时完整提供财务报表等材料。第三条乙方权利和义