05投资性房地产

中级会计实务IntermediateAccounting投资性房地产

基本要求

（一）掌握

1.投资性房地产概念和范围

2.投资性房地产的确认条件

3.投资性房地产初始计量的核算

4.投资性房地产后续计量的核算

5.投资性房地产转换的核算

（二）熟悉

1.投资性房地产处置的核算考情分析

（一）主要题型

单选题、多选题等客观题为主（07年考题）

计算分析和综合题中也可能出现

（二）分值比重

2007年：3分

第一节投资性房地产

一、投资性房地产的概念

（一）定义

为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

（二）内容（重点）

1.已出租的土地使用权

■企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权

甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。

甲企业：这项土地使用权不能予以确认，不属于其投资性房地产

乙企业：自租赁开始日，这项土地使用权属于其投资性房地产

■企业计划用于出租的土地使用权，不属于此类2.已出租的建筑物

■企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物

甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其持有产权的两间门面房出租给甲公司，为期5年。甲公司一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。

甲公司：该门面房产权不能确认，不属于其投资性房地产

乙公司：该门面房属于其投资性房地产

■企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类

甲公司在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。甲公司按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到承租人。

该商铺不属于投资性房地产，直到甲公司与承租人签订经营租赁合同，自租赁开始日起，该商铺才能转换为投资性房地产。

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

甲公司购买了一栋写字楼，共12层。其中5层经营出租给乙公司，6层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。

甲公司将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大，对于甲公司而言，该栋写字楼属于甲公司的投资性房地产。3.持有并准备增值后转让的土地使用权

通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

如企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，该情况属于投资性房地产。

■按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权（三）不属于投资性房地产的项目

1.自用房地产

——自用的建筑物（固定资产）和自用的土地使用权（无形资产）

企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。该部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租部分能够单独计量或出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

2.作为存货的房地产

——房地产开发公司的商品房和土地（存货）

房地产开发企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理（即：自用），用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产，其应与自用的部分，一起确认为固定资产或无形资产。

甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘。一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，则应当将其确认为甲公司的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

多选题（2007）：

下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.企业拥有并自行经营的饭店

B.企业以经营租赁方式租出的写字楼

C.房地产开发企业正在开发的商品房

D.企业持有拟增值后转让的土地使用权BD

历年考题二、投资性房地产的确认和计量

（一）投资性房地产的确认

在满足投资性房地产的定义的基础上，同时满足以下两个条件：

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业

2.该投资性房地产的成本能够可靠的计量（二）投资性房地产的初始计量

1.外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。2.自行建造的投资性房地产

只有在自行建造或开发或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造或开发投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

企业自行建造或开发的房地产达到可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。第二节投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种不同计量模式。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产外购或自行建造投资性房地产达到用预定可使用状态借：投资性房地产贷：银行存款在建工程按期（月）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入投资性房地产存在减值迹象借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备按实际成本外购自行建造

例：甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙公司每月支付甲公司租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万，此时办公楼的帐面价值为1500万，以前未计提减值准备。

（1）计提折旧

（2）确认租金

（3）计提减值准备借：其他业务成本75000贷：投资性房地产累计折旧（摊销）750001800÷20÷12借：银行存款（或其他应收款）80000贷：其他业务收入80000借：资产减值损失3000000贷：投资性房地产减值准备3000000二、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

（一）采用公允价值模式的前提条件

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他有关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。外购或自行建造投资性房地产达到用预定可使用状态借：投资性房地产—成本贷：银行存款在建工程不对投资性房地产计提折旧或摊销资产负债表日（1）投资性房地产公允价值高于原帐面价值借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）投资性房地产公允价值低于原帐面价值作相反的会计分录取得租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入按实际成本外购自行建造

小结：

和采用成本模式计量的区别在于，采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧、不再进行摊销，也不需要计提减值准备。

例：甲公司为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。由于该写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为9300万元。（1）2007年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租

（2）2007年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值

（3）2008年12月31日借：投资性房地产——写字楼（成本）9000万贷：开发产品9000万借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）200万贷：公允价值变动损益200万借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）100万贷：公允价值变动损益100万三、投资性房地产后续计量模式的变更

■企业只能选择一种计量模式对其所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

■企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

■成本模式可以转为公允价值模式；但公允价值模式不得转为成本模式

■成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额，调整期初留存收益。借：投资性房地产——成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产利润分配——未分配利润盈余公积计量模式变更日投资性房地产的公允价值已计提的折旧或摊销已计提的减值准备帐面余额公允价值和帐面价值的差额

例：甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2009年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为9000万，已计提折旧270万，帐面价值为8730万。2009年1月1日，该写字楼的公允价值为9500万元。假设甲公司按净利润的10%计提盈余公积。借：投资性房地产——写字楼（成本）9500万投资性房地产累计折旧（摊销）270万贷：投资性房地产——写字楼9000万利润分配——未分配利润693万盈余公积77万

单选题（2006）：

下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

C.采用公允价值计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积

D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量D

历年考题第三节投资性房地产的转换和处置

一、房地产的转换

（一）房地产的转换形式

1.投资性房地产开始自用

2.作为存货的房地产改为出租

3.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租

4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值（二）房地产转换的会计处理

1.成本模式下的转换

核算要点：

①对应结转

无论是投资性房地产转换为自用房地产，还是自用的土地使用权或建筑物转为投资性房地产，应将相应的科目对应结转：

“固定资产”、“无形资产”“投资性房地产”

“累计折旧”、“累计摊销”“投资性房地产累计折旧（摊销）”

“固定（无形）资产减值准备”“投资性房地产减值准备”

②不产生损益

对应科目金额对应结转，不产生差额。（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产借：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）投资性房地产在转换日的帐面余额已计提的折旧或摊销已计提的减值准备

例：2007年7月末，甲公司将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2007年7月31日，帐面价值为3765万，其中，原价5000万，累计已提折旧1235万。借：固定资产5000万投资性房地产累计折旧（摊销）1235万贷：投资性房地产——厂房5000万累计折旧1235万（2）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品该存货在转换日的帐面价值已计提的跌价准备作为存货的房地产的帐面余额

例：甲公司是从事房地产开发业务的企业，2007年3月10日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的帐面余额4500万，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。借：投资性房地产——写字楼45000万贷：开发产品45000万（3）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资兴房地产借：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备

自用土地使用权或建筑物在转换日的帐面余额已计提的折旧或摊销已计提的减值准备

例：甲公司拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2007年3月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2007年4月15日，为期5年。2007年4月15日，这栋办公楼的帐面余额为45000万，已计提折旧300万。假设甲公司所在城市没有活跃的房地产交易市场。借：投资性房地产——写字楼45000万累计折旧300万贷：固定资产45000万投资性房地产累计折旧（摊销）300万2.公允价值模式下的转换

（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产借：固定资产（无形资产）

投资性房地产——公允价值变动

公允价值变动损益贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

公允价值变动损益投资性房地产在转换日的公允价值累计公允价值变动累计公允价值变动公允价值与原账面价值的差额公允价值与原账面价值的差额例：2008年10月15日，甲公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2008年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为4800万。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原帐面价值为4750万，其中，成本为4500万，公允价值变动为增值2500万。借：固定资产4800万贷：投资性房地产——写字楼（成本）4500万——写字楼（公允价值变动）250万公允价值变动损益50万（2）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投

资性房地产转换日的公允价值小于账面价值，其差额计入当期损益借：投资性房地产——成本存货跌价准备公允价值变动损益贷：开发产品转换日的公允价值大于账面价值，其差额计入所有者权益借：投资性房地产——成本存货跌价准备贷：开发产品资本公积——其他资本公积该房地产在转换日的公允价值原计提的存货跌价准备该房地产的账面余额差额该房地产在转换日的公允价值原计提的存货跌价准备该房地产的账面余额差额例：甲公司是从事房地产开发业务的企业，2007年3月10日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的帐面余额4500万，未计提存货跌价准备，转换后采用公允价值模式计量。4月15日该写字楼的公允价值为41000万，2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为43000万。2008年4月租赁期届满，甲公司收回该项投资性房地产，并于2008年6月以46000万出售，出售款项已收讫。

（1）2007年4月15日借：投资性房地产——写字楼（成本）41000万公允价值变动损益4000万贷：开发产品45000万（2）2007年12月31日

（3）2008年6月，出售时借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）2000万贷：公允价值变动损益2000万借：银行存款46000万贷：其他业务收入46000万借：其他业务成本43000万贷：投资性房地产——写字楼（成本）41000万——写字楼（公允价值变动）2000万借：其他业务收入2000万贷：公允价值变动损益2000万公允价值变动减值4000万－公允价值变动增值2000万

例：沿用前例，假设转换后采用公允价值计量模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为47000万。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万。2008年4月租赁期届满，甲公司收回该项投资性房地产，并于2008年6月以55000万出售，出售款项已收讫。

（1）2007年4月15日

（2）2007年12月31日借：投资性房地产——写字楼（成本）47000万贷：开发产品45000万资本公积——其他资本公积2000万借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）1000万贷：公允价值变动损益1000万（3）2008年6月出售时借：银行存款55000万贷：其他业务收入55000万借：其他业务成本48000万贷：投资性房地产——写字楼（成本）47000万——写字楼（公允价值变动）1000万借：公允价值变动损益1000万贷：其他业务收入1000万借：资本公积——其他资本公积2000万贷：其他业务收入2000万（3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量

的投资性房地产转换日的公允价值小于账面价值，其差额计入当期损益借：投资性房地产——成本累计折旧（累计摊销）固定（无形）资产减值准备公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产）转换日的公允价值大于账面价值，其差额计入所有者权益借：投资性房地产——成本累计折旧（累计摊销）固定（无形）资产减值准备贷：固定资产（无形资产）资本公积——其他资本公积该土地使用权或建筑物在转换日的公允价值已计提的累计折旧或摊销账面余额已计提的减值准备差额该土地使用权或建筑物在转换日的公允价值已计提的累计折旧或摊销账面余额已计提的减值准备差额

例：2007年6月，甲公司拟搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入。2007年10月，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2007年12月，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，租赁开始日为2008年1月1日，租赁期限为3年。甲公司应当于租赁开始日（2008年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设2008年1月1日，该办公楼的公允价值为35000万，其原价为50000万，已提折旧14250万。借：投资性房地产——办公楼（成本）35000万公允价值变动损益750万累计折旧14250万贷：固定资产50000万

二、投资性房地产的处置

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产的毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益

——将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置

投资性房地产的帐面价值计入其他业务成本（一）处置采用成本模式计量的投资性房地产借：银行存款等贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产实际收到的金额账面余额已计提的折旧或摊销已计提的减值准备差额

例：甲公司为了满足市场需求，扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁至郊区。2006年3月，管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增之后转让（以成本模式计量）。土地使用权的账面余额为3000万，已计提摊销900万，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2009年3月，甲公司将原厂区出售，取得转让收入4000万。假设不考虑相关税费。

（1）转换日借：投资性房地产——土地使用权3000万累计摊销9000万贷：无形资产——土地使用权3000万投资性房地产累计折旧（摊销）900万（2）计提摊销（假设按年）

（3）出售时借：其他业务成本52.5万贷：投资性房地产累计折旧（摊销）52.5万借：其他业务成本1942.5万投资性房地产累计折旧（摊销）1057.5万贷：投资性房地产——土地使用权3000万（二）处置采用公允价值模式计量的投资性房地产确认收入借：银行存款等贷：其他业务收入结转成本借：其他业务成本

投资性房地产——公允价值变动贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：公允价值变动损益贷：其他业务收入或相反。将投资性房地产在转换日计入资本公积的金额计入其他业务收入借：资本公积——其他资本公积贷：其他业务收入实际收到的金额例：甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该写字楼出售给乙公司，合同价款为30000万，乙公司以银行存款付清。

（1）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该写字楼的成本为28000万，已提折旧3000万。借：银行存款30000万贷：其他业务收入30000万借：其他业务成本25000万投资性房地产累计折旧（摊销）3000万贷：投资性房地产——写字楼28000万（2）假设这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为21000万，公允价值变动为借方余额4000万。借：银行存款30000万贷：其他业务收入30000万借：其他业务成本25000万贷：投资性房地产——写字楼（成本）21000万——写字楼（公允价值变动）4000万借：公允价值变动损益4000万贷：其他业务收入4000万谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房