民法第二部分物权法讲义

2012年司法考试网上辅导民法学第1页第二部分物权法第一章物权概述

一、物权的概念、种类、效力

（一）概念

支配权、绝对权、对世权：对特定的物直接支配和排他的权利。

（二）物权的种类

1.物权法定：类型、内容均法定，不可创设。

2.物权的体系：见前表

（三）物权的效力

1.排他效力——谁应受到保护，谁应受到排斥

（1）不相容之排他：内容相同者只能唯一。

①所有权——自物权

②以占有为内容的用益物权——以占有为内容的用益物权，如建设用地使用权。

（2）相容之排他

①所有权——他物权：所有权与用益物权、担保物权。

②担保物权——担保物权：同一物上成立多个担保物权。

③用益物权——担保物权：同一物上既有用益物权又有担保物权。

2.优先效力

（1）物权对物权的优先效力——相容之排他

留置权、工程款优先权（合同法第286条）等法定担保物权优于意定担保物权

（2）物权对债权的优先效力：

①所有权优先于债权：一房多卖的情况下，取得产权登记的买方，其所有权优先于未获产权的其他债权；

②担保物权优先于债权：破产法体现。

例外：买卖不破租赁、预告登记制度（《物权法》第20条）

3.追及效力

（1）含义：物在召唤主人，无论物辗转至何处，只要所有权不被合法消灭，均可行使。

（2）限制：善意取得

【例题】甲的手机丢失，被乙拾得，后又被丙偷走，丙转送给女友丁，该手机的所有权人为？（）[答疑编号5884201101]【答案】甲

二、物的特征、分类

（一）物的特征

1.非人格性

例外：尸体、捐献器官、假牙义肢

2.有体物

例外：无形的自然能量，电、热、光波、有线电视信号等。

无线电频谱资源属于国家所有。【物权法50条】

3.可支配性

4.独立性

【例题·单选题】下列选项中能成为民法上的物的是（）。

A.商标

B.空气

C.镶在人嘴里的假牙

D.放在地上的假牙[答疑编号5884201102]【答案】D

（二）物的分类

相关法条：《物权法》第2、115、116条；《合同法》第163条。物的分类1.主物与从物要点：（1）非整体与局部的关系，必须单独为一物；

（2）对主物发挥辅助效用；

（3）为同一主体所有。2.原物与孳息要点：孳息必须与原物分离，尚未分离，则为原物之组成部分。

重要考点——孳息的所有权归属：

（1）天然孳息：如无相反约定，归用益物权人，无，则归所有权人

（2）法定孳息：有约定按约定，无约定按交易习惯

（3）合同法：交付——仅针对买卖合同

★所有权保留买卖中，在保留所有权期间，孳息归买受人【例题·多选题】根据物的分类，下列物与物的关系中，属于主物与从物关系的是（）。

A.房屋与门窗

B.桌子与椅子

C.球与球拍

D.电视机与遥控器

E.汽车与备用轮胎[答疑编号5884201103]【答案】DE

【例题·多选题】下列各选项中，哪些属于民法上的孳息？（）（2005-3-52）

A.出租柜台所得租金

B.果树上已成熟的果实

C.动物腹中的胎儿

D.彩票中奖所得奖金[答疑编号5884201104]【答案】AD

【解析】孽息是独立的物，物的组成部分不是独立的物，而是原物的一部分。选项AD属于法定孳息。选项BC如果与原物脱离才构成孳息，否则只是原物的组成部分，还不是独立的物，当然更不是孽息。

孳息所有权归属例：张三将一头牛卖给李四，双方约定，3月10日将牛交给李四，3月15日李四付款3000元，在全部价款支付之前，牛的所有权归张三。如果3月12日，这头牛生下一头小牛，小牛的所有权归？

【答案】李四，交付孳息的所有权转移给买受人第二章物权变动第一节物权变动概述

★相关法条：《物权法》第28-31条。

★考点总结：

一、所有权取得方式类型含义具体

原始取得直接根据法律规定而取得标的物的所有权无主物的先占、埋藏物的发现、遗失物的拾得

添附、善意取得、孳息、生产、加工合法建造、征收/没收/裁判继受取得根据原所有权人的意思表示而取得标的物的所有权继承（法定继承、遗嘱继承）、遗赠买卖、赠与、互易【例题·单选题】下列哪一选项属于所有权的继受取得？（）（2008-3-10）

A.甲通过遗嘱继承其兄房屋一间

B.乙的3万元存款得利息1000元

C.丙购来木材后制成椅子一把

D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台[答疑编号5884202101]【答案】A

【解析】选项A正确，遗嘱继承属于继受取得。选项B错误，存款得利息即孳息，属于原始取得。选项C错误，购买木材是继受取得，但是基于加工行为制成椅子一把，属于原始取得。选项D错误，丁拾得抛弃物构成先占，属于原始取得。

二、物权变动公示、公信原则

1.公示原则：

是指物权的产生、变更、消灭必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。公示方法自物权他物权不动产登记所有权取得抵押权设立动产交付所有权取得质权设立

设立不动产抵押权虽无需交付，但不登记不具有对抗效力，可见，不公示就不具有公信力。2.公信原则

当事人因信赖公示而为一定的行为，即使登记或者交付所表现的状态与真实的物权状态不相符合，也不影响物权变动的效力。

（1）记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人；动产的占有人推定为该动产的权利人。除非有相反的证据推翻。

（2）凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当保护，保护的方式就是承认发生物权变动的效力。

三、物权变动的分离原则

——合同效力与物权变动相分离：物权是否变动与合同效力无关。

1.合同有效，但物权不变动

例：张三把电脑质押给李四，签了合同，但未交付。质押合同有效，但质权不产生。

2.合同无效，但物权已变动

例：张三借用李四的电脑，质押给不知情的王五借款，质押合同效力待定，若李四不追认则合同无效，但王五可以善意取得质押权。第二节物权变动的公示

相关法条：《物权法》第6、9、15、24、127、129、188、189条；《物权法》第28、29、30条。

★考点总结：

一、公示的方法

（一）不动产——登记

★相关法条：《物权法》第9-22条。

★考点总结：登记簿效力登记簿优先于产权证。除有证据证明确有错误的以外，以登记簿为准。登记机关的责任当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。异议登记（不能阻却物权变动，但受让人不可善意取得）（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

（2）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（3）不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

（4）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

（5）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。【例题·多选题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的？（）（2008延考-3-59）

A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力

B.异议登记于3月31日失效

C.甲有权向乙请求赔偿损失

D.甲有权向登记机构请求赔偿损失[答疑编号5884202102]【答案】BC

【解析】选项A错误，异议登记并不能阻却物权变动。选项B正确，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。选项C正确，选项D错误，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

改编上例：某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，由于丙非常喜欢这套房子，于是当即付款，约定十日后办理过户。乙后来取得证据，向法院起诉，法院判决乙是房屋的共同共有人。问：

（1）房屋存有异议登记是否能够过户登记给丙？

（2）法院判决之后，乙是否有权要求丙返还房屋？

【答案】（1）可以过户。

（2）有权要求返还。预告登记

（可以阻却物权变动）（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。【例题·单选题】甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（）（2009-3-8）

A.抵押合同有效，抵押权设立

B.抵押合同无效，但抵押权设立

C.抵押合同有效，但抵押权不设立

D.抵押合同无效，抵押权不设立[答疑编号5884202103]【答案】C

【解析】本题考核预告登记、不动产抵押合同与抵押权的生效时间。选项B、D错误。本题中，甲与银行之间设立的抵押是不动产抵押，一般情况下，抵押合同自签订之日起生效，抵押权自办理抵押登记之日起设立。据此首先可以判断出甲与银行之间的抵押合同已经生效。选项A错误，选项C正确。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本题中提到的标的物在设定抵押之前已经出售给了乙公司，并办理了预告登记且没有超出上述规定的3个月的期限。因此，在此期限内甲公司无权处分该不动产，即便是实际处分了，也不发生物权的效力。因此，银行不能取得写字楼的抵押权。

（二）动产——交付现实交付交付标的物

观念交付简易交付权利人事先占有标的物，物权自法律行为生效时发生效力

事先占有标的物+合同占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力

买卖合同+借用或保管合同（自第二个合同生效时视为交付）指示交付设定质权，通知到达第三人时生效拟制交付交付权利凭证如交付仓单、提单【例题·单选题】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事,诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间,被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？（）（2008-3-9）

A.甲B.乙C.丙D.丁[答疑编号5884202104]【答案】A

【解析】《物权法》第23条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。本题中，因为该名画尚未交付给乙，也未交付给丙，所以乙和丙不享有所有权。至于该画最后被甲的儿子取出给了乙，乙也不能因此而取得该画的所有权，因为乙受让的时候不是善意的，而且甲的儿子属于无民事行为人，其行为无效。丁盗走该画，不可能取得所有权。因此，本题的正确答案是选项A。

【例题·单选题】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？（）（2004-1-10）

A.8月7日B.8月8日

C.8月9日D.8月15日[答疑编号5884202105]【答案】C

【解析】《物权法》第25条规定：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。民法理论上叫简易交付。所以8月9日完成了交付。

【例题·不定项】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。关于乙对该玉石所有权的取得和交付的表述,下列选项正确的是（）。（2009-3-91）

A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权

B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权

C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权

D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙[答疑编号5884202106]【答案】BD

【解析】《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

本题中，甲乙之间的买卖合同自签订之日起生效，玉石的所有权自交付时起转移。在合同签订之时因乙没有带钱，甲未将玉石交付与乙，并约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石，说明起初约定的交付的时间是合同签订后的第三日。所以，甲乙之间买卖合同生效的时候，玉石的所有权并没有直接转移给乙。因此，选项A错误。

随后，甲向乙提出借用玉石把玩几天，乙表示同意。此说明甲乙对玉石的交付方式达成了新的约定，即采用占有改定的方式进行交付，拟制交付后出卖人甲仍然占有标的物，但是标的物的所有权转移给乙。所以自该协议达成后乙取得了玉石的所有权，甲仍继续占有该玉石。因此，选项B、D正确，选项C错误。

二、物权变动的具体规则

（一）担保物权的设定

1.抵押权的设定

★相关法条：《物权法》第179-189条。

★考点总结：

（1）强制登记的抵押权：登记生效：合同+登记=物权变动

适用于：建筑物（包括在建建筑物）、土地使用权、荒地的承包经营权抵押

不登记的后果：合同效力不受影响，但不具有物权变动效力

（2）任意登记的抵押权：合同=物权变动+登记﹥第三人

适用于：动产抵押；动产浮动抵押；

不登记的后果：抵押权产生，但不能对抗善意第三人

●动产抵押：登记优先于未登记

例：张三的汽车抵押给A银行贷款10万未登记；后又抵押给B银行贷款15万并登记，该汽车变现20万。B银行优先受偿。

2.质权的设定

★相关法条：物权法208-212、223-229条

★考点总结：

（1）动产质权的设定：合同+交付=物权变动（强制公示）

①适用除占有改定外的其他所有交付方式【担保法解释第88条】

第八十八条出质人以间接占有的财产出质的，质押合同自书面通知送达占有人时视为移交。占有人收到出质通知后，仍接受出质人的指示处分出质财产的，该行为无效。

②质权人曾经占有质物又返还给出质人的——质权产生并存续，但不得对抗第三人【担保解释第87条】

第八十七条出质人代质权人占有质物的，质押合同（理解为质权）不生效；质权人将质物返还于出质人后，以其质权对抗第三人的，人民法院不予支持。

因不可归责于质权人的事由而丧失对质物的占有，质权人可以向不当占有人请求停止侵害、恢复原状、返还质物。

【例题·单选题】方某向孙某借款1万元，孙某要求其提供担保，方某说：“我有一部手提电脑被刘某租去用了，就以它作质押吧，但租金不作质押。”孙同意，遂付款。下列哪种说法是正确的？（）（原答案C，现无）（2006-3-8）

A.孙某实际占有电脑时质押合同才生效

B.如刘某书面同意，则质押合同生效

C.如刘某收到关于质押的书面通知，则质押合同生效

D.如质押合同生效，则孙某有权收取电脑租金[答疑编号5884202201]【答案】无

【解析】合同的效力和物权变动相分离，合同签订即产生效力，所以选项A错误。方某和孙某的合同签订后生效，与刘某没有关系，所以选项B、C错误。因为方某和孙某已经明确约定租金不作质押，所以孙某无权收取电脑租金，所以选项D错误。

（2）权利质权的设定：合同+登记或交付（有价证券能交付的交付）

①有价证券出质：票据、债券、存款单、仓单、提单（书面合同+交付或登记）

A设立：自利凭证交付质权人时设立；不能交付的，自有关部门办理登记时设立。【物权法224条】

B记载：票据（汇票、本票、支票）、公司债券出质应记载“质押”字样，否则不能对抗第三人。【担保法解释98、99条】

【例题·单选题】周某以公司债券出质，债券上未进行任何记载。周某按约定将债券交付给质权人。下列说法哪项是正确的？（）（2003-3-11）

A.质押合同成立但不生效

B.质押合同不成立

C.质押权生效，但不具有对抗效力

D.质押合同生效且具有对抗效力[答疑编号5884202202]【答案】C

【解析】质押合同签订就产生效力。《物权法》第二百二十四条规定，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。所以质权是生效的。《担保法解释》第九十九条规定，以公司债券出质的，出质人与质权人没有背书记载“质押”字样，以债券出质对抗公司和第三人的，人民法院不予支持。所以选项C正确。

②其他权利出质基金份额、股权知识产权的财产权利应收账款质权的设立书面合同+登记（证券登记结算机构或工商局）书面合同+登记书面合同+登记效力不得转让不得转让或许可他人使用不得转让同意之后果质权人同意的——所得价款，用于提前清偿或提存（二）用益物权的设定

★相关法条：《物权法》第127-129、133、139、145条。

★考点总结：

公式：合同=物权变动+登记〉第三人

适用于：土地承包经营权、宅基地使用权、地役权；

例外：建设用地使用权——登记生效

1.建设用地使用权

划拨：划拨手续——强制登记【物权法139】

出让：书面出让合同——强制登记【物权法139】

交易：书面交易合同——强制登记【物权法145】

2.土地承包经营权

设立：订立承包合同——任意登记；政府发放承包经营权证。【物权法127】

流转：订立流转合同——任意登记；流转时登记产生对抗效力。【物权法129】

注意：设立承包经营权，没有登记对抗的制度。

【例题·多选题】关于土地承包经营权的设立，下列哪些表述是正确的？（）（2010-3-55）

A.自土地承包经营合同成立时设立

B.自土地承包经营权合同生效时设立

C.县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承包经营权证

D.县级以上地方政府应当对土地承包经营权登记造册，未经登记造册的，不得对抗善意第三人[答疑编号5884202203]【答案】BC

【解析】《物权法》第127条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

3.宅基地使用权

取得：一户一地，无偿取得，灭失可补

处分：无须登记，不得转让、抵押

宅基地上的房屋：分别处理

4.地役权

★相关法条：《物权法》第156-169条。

（1）与相邻关系比较地役权相邻关系性质独立的用益物权不动产的相邻关系：用水排水、通风采光、邻地使用、开掘危险等内容超越相邻关系限度的限制最低限度内的必要限制设定意定法定有偿与否一般为有偿一般为无偿登记登记对抗无需登记【例题·单选题】某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利？（）（2010-3-9）

A.相邻权B.地役权

C.建设用地使用权D.宅基地使用权[答疑编号5884202204]【答案】B

【解析】地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。本题郊区小学为方便地铁乘坐才借地通行，不是最基本的通行便利，因此双方之间是关于地役权的约定。

【例题·单选题】甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？（）（2005-3-3）

A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材

B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材

C.甲应依约定向丙支付占地费

D.若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场[答疑编号5884202205]【答案】A

【解析】相邻权的存在是以相邻关系的存在为前提，只要相邻关系存在，相邻权就存在。甲在乙的院内堆放建材，已经超出相邻关系的必要性。只有通过合同设定地役权才能取得这一权利。故乙有权拒绝甲在其院内堆放建材，故选项A错误。《民通意见》第100条规定：“一方必须在相邻一方适用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。”可见，甲从乙门前经过是法律规定的相邻权，乙无权阻止甲，故选项B正确。由题目可知，甲和丙签订的是地役权合同，《物权法》第160条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。”《民通意见》第97条规定：“相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限适用的应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复与原状，赔偿损失。”故选项C、D正确。

（2）具体制度概念地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

简言之：需役地——供役地之间的提供方便关系特征★从属性和不可分性（不得单独转让和抵押）限制土地上有用益物权的，未经用益物权人同意，不得设立地役权登记★对抗效力——不登记不能对抗第三人【例题·单选题】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？（）（2007-3-12）

A.小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

B.甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

C.甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

D.甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑[答疑编号5884202206]【答案】A

【解析】根据《物权法》第164条，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。本题中，因为甲公司已经将房屋售出，房屋占用土地范围内的建设用地的使用权也因此转移给了小区的业主，而地役权作为从物权，随之转让，所以小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑物，故选项A正确。

（三）船舶、航空器、机动车转让——登记对抗

★相关法条：《物权法》第24条。

公式：合同+交付=物权变动+登记﹥第三人

【例题·单选题】甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？（）（均错误）（2010-3-6）

A.归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失

B.归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任

C.归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失

D.归丙所有，但丙应赔偿乙的损失[答疑编号5884202207]【答案】甲所有

【解析】《物权法》第23条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第24条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。本题中甲乙之间的买卖因没有完成交付，所有权没有转移。即使丙知道甲乙之间的交易，但甲对汽车享有完全的所有权，依然有权再次处分。甲虽然与丙办理的过户手续，但是题干中并没有说明将汽车交付给了丙，所以汽车的所有权人还是甲。（该题一直是比较有争议的，这只是老师个人观点）

（四）相对无需公示的物权变动——裁判/征收/继承、遗赠/合法建造、拆除

★相关法条：《物权法》第28-31条。

1.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。【物权法28】

2.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。【物权法29】

3.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。【物权法30】（08年单选）

效力：处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

【例题·多选题】吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。下列哪些选项是正确的？（）（2011-3-55）

A.5月10日前，吴某是房屋所有权人

B.2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人

C.3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人

D.5月10日后，王某是房屋所有权人[答疑编号5884202208]【答案】BD

【解析】选项A错误，选项B正确。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本题中，法院将房屋判归李某所有，因此，李某自法院的判决书生效之日起享有该房屋的所有权。（注意：本题设置不严谨，没有考虑到判决之日与生效之日有一段时间间接。法院是在2月1日宣判的，并没有说明此判决是一审判决还是二审判决，因此，当然的将判决之日2月1日确定为判决生效之日是不严谨的。）

选项C错误，选项D正确。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。本题中，房屋是不动产，除法律另有规定外，其所有权变动必须办理登记。张某虽然支付了购房款，但是其没有办理产权过户登记，对房屋不享有所有权。王某是善意第三人，且办理了房屋过户手续，对房屋享有所有权。

【例题·单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？（）（2008-3-8）

A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权

B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权

C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权

D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权[答疑编号5884202209]【答案】B

【解析】《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本题中，中州公司进行了房屋的建设，其因事实行为取得了房屋所有权，故选项B正确。第三章所有权一、国家所有权【物权法第41条】

1.城市的土地、矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产属于国家所有。

2.森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；野生动植物资源、文物、农村和城市郊区的土地，法律规定属于国家所有的，国家所有。

二、集体所有权

*撤销权：集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，

受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

三、共有

★相关法条：《物权法》第93-105条。

★考点总结：

1.共有类型的认定：按份共有和共同共有

共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

2.按份共有

重点1：共有物的管理和处分

【例题·单选题】甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1／3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的？（）（2003-3-1）

A.因没有经过全体共有人的同意，甲、乙不得铺木地板

B.因甲、乙的应有部分合计已达2/3，故甲、乙可以铺木地板

C.甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板

D.若甲、乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋[答疑编号5884203101]【答案】B

【解析】《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或则动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或则全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本题中，在房屋地面上铺木地板的行为可以看作是重大修缮，因此，要经过占份额三分之二以上的按份共有人同意，而甲、乙赞同，丙反对，甲乙两人的份额已经达到共有份额的三分之二，故可以决定对共有物的重大修缮。因此，选项B是正确的。

重点2：按份共有中的份额

优先购买权：共有人＞承租人

《物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

【例题·单选题】甲、乙各以20%与80%的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的？（）（2002-3-3）

A.乙有优先购买权，丙没有优先购买权

B.丙有优先购买权，乙没有优先购买权

C.乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位

D.乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权[答疑编号5884203102]【答案】D

【解析】《物权法》第101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或则动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的去权利。所以题目中乙享有优先购买权。《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。据此可知，丙作为承租人享有在同等条件下的优先购买权，但是基于按份共有关系产生的乙的优先购买权实际上是基于财产所有权而产生的，根据“物权优于债权”原则，效力优于基于租赁合同关系产生的丙的优先购买权。

3.共同共有

《物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

【例题·单选题】甲、乙共同继承平房两间，一直由甲居住。甲未经乙同意，接该房右墙加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙。下列哪种说法是正确的？（）（2006-3-7）

A.甲、乙是继承房屋的按份共有人

B.加盖的房屋应归甲所有

C.加盖的房屋应归甲、乙共有

D.乙有权请求丙返还所购三间房屋[答疑编号5884203103]【答案】B

【解析】甲、乙共同继承的房屋在遗产分割之前属于二人共同共有，所以选项A是错误的。甲加盖的房屋是接在该房屋右墙以外的，与甲乙共同共有的房屋相互独立，甲原始取得其加盖房屋的所有权，所以选项B是正确、选项C是错误的。《民通意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。甲对其加盖的房屋有处分权，对其与乙共同共有的房屋无处分权，但由于甲为三间房屋的登记所有人，且丙又为善意，所以根据公示公信原则，丙取得三间房屋的所有权，乙无权要求返还，所以选项D是错误的。

四、建筑物区分所有权

（一）建筑物区分所有权

★相关法条：《物权法》第70-83条

建筑物区分所有权司法解释

★考点总结：

1.专有权范

围（1）业主专有的建筑物内的住宅或经营性用房。

（2）房屋买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库。（注意车位的归属两种情况）

（3）房屋买卖合同明示属于业主单独所有的绿地。权利限制（1）行使专有权不得危及建筑物的安全。

（2）不得滥用专有权，损害其它业主的合法权益。

（3）将住宅改为经营性用房的，必须经全体有利害关系的业主的同意。同栋建筑的业主都是利害关系人；其他业主主张的，必须证明受到或可能受到不利影响。——以多数有利害关系的业主同意进行抗辩的，法院不支持。【司法解释第10、11条】

（4）业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。【司法解释第4条】2.共有权

范围（1）邻里共有：如上下层楼板，上下层住户共有；

（2）整栋楼业主共有：

①建筑物的基本构造部分。例如地基、支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室等。

②建筑物的公用设施。例如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备等。（3）小区业主共有：①建筑区划内的绿地、空地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。

②建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）。

③建筑区划内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房。

④占用业主共有道路或者其它场地用于停放汽车的车位。

⑤建筑物及其附属设施的维修资金。权利义务（1）费用分摊、收益分配：有约定按约定；无约定，按专有部分/总面积比例。

（2）不得以放弃权利不履行义务。3.共同管理权组织机构业主大会；业主委员会。地位：

（1）业主大会和业主委员会不具有作为原告起诉的诉讼主体资格。

（2）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。——知道或应当知道决定之日起1年。【物权法解释12】表决规则专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。

②改建、重建建筑物及其附属设施。其他：决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。*面积和人数计算方法：

面积：不动产登记面积——未登记，测绘机构实测面积——未实测，房屋买卖合同记载面积；【物权法解释8】

人数：一专有部分算一人；尚未出售、尚未交付的部分，按一人算；同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人算。【物权法解释9】

【例题·多选题】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？（）（2008-3-58）

A.张某无权要求王某拆除广告牌

B.张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系

C.张某对楼顶享有共有和共同管理的权利

D.张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益来源[答疑编号5884203104]【答案】ABCD

【解析】《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由此，本题中王某与张某形成了建筑物区分所有权的关系，二人对楼顶享有共有和共同管理的权利，选项B、C的说法正确，当选；第76条下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意……由此，本题中张某无权要求王某拆除广告牌，选项A的说法也正确，当选；第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。由此，选项D说法也是正确的，张某有权要求与王某分享收益。

（二）物业服务合同（司法解释）合同对业主有效★1.前期物业服务合同（主体：建设单位与物业服务企业）

★2.业主委员会与业主大会签订的物业服务合同。

合同内容包括物业服务企业所做出的所有承诺和实施细则物业合同或者其条款无效：★1.物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人签订的委托合同（整体转包）

★2.物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款物业费1.物业服务企业有权收取物业费。

2.物业服务企业擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费的，业主可以请求退还。

3.经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳，物业服务企业有权请求业主支付物业费。

★4.业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人对物业费承担连带责任的。物业服务合同的终止业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金。【例题·单选题】北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的？（）（2010-3-8）

A.北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分

B.业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任

C.业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝

D.业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝[答疑编号5884203201]【答案】B

【解析】选项A错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第2款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

选项B正确。第7条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

选项C错误。第8条第2款规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

选项D错误。第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

五、所有权原始取得

（一）善意取得适用对象物权，包括动产和不动产；包括所有权和他物权构成要件1.处分人无权处分

动产必须是占有委托物——自愿（基于合同、

共有关系等而占有）

占有脱离物——遗失物、盗赃物等，原则上不适

用善意取得（司考采取排除法）

2.第三人为善意

3.第三人支付合理对价

4.第三人取得动产占有或者变更不动产登记法律后果1.处分人：违约、侵权、不当得利竞合

2.取得人：取得所有权；原所有权人的所有权消灭《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

【例题·单选题】下列哪种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？（）（2007-3-10）

A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人

B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权

C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人

D.受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人[答疑编号5884203202]【答案】D

【解析】《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。据此可知，选项A符合该款规定，构成善意取得；选项D不属于“以合理的价格转让”，不构成善意取得，因此本题应选D。《物权法》第106条第3款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。据此可知，他物权也可以善意取得，选项BC均为质权的善意取得。

【考点拓展】注意善意取得与合同效力的结合

【例题】张三将电脑借给李四用，李四将之卖给不知情的王五，得款5000元，并将电脑交付给王五。问：

（1）本案合同效力如何？

（2）电脑的所有权现在归谁？

（3）如果李四将电脑质押给不知情的王五，质押合同效力如何？王五是否获得质权？[答疑编号5884203203]【答案】（1）有效；（2）王五，善意取得；（3）质押合同效力待定，王五善意取得质权

（二）先占：前提——无主物

【例题】潘某与刘某相约出游，潘某在长江边拾得一块奇石，爱不释手，拟带回家。刘某说，《物权法》规定河流属于国家所有，这一行为可能属于侵占国家财产。潘某能否取得奇石的所有权？（2011-3-9）[答疑编号5884203204]【答案】可以。

【例题·单选题】私营企业主王某办公用的一台电脑损坏，遂嘱秘书张某扔到垃圾站。张某将电脑搬到垃圾站后想，与其扔了不如拿回家给儿子用，便将电脑搬回家，经修理后又能正常使用。王某得知电脑能够正常使用后，要求张某返还。下列哪些说法是错误的？（）（2003-3-35）

A.张某违反委托合同，不能取得电脑的所有权

B.张某基于先占取得电脑的所有权

C.王某有权要回电脑，但应当向张某予以补偿

D.因抛弃行为尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回对电脑的所有权[答疑编号5884203205]【答案】ACD

【解析】抛弃只要权利人一方作出意思表示即可发生效力。王某作为电脑的所有人可以作出抛弃的意思表示，作出后即发生法律效力，该电脑属于无主财产。而张某作为最先占有无主财产的人，可以依据先占而取得电脑的所有权。据此，选项ACD说法错误，应选。

（三）添附：附合、混合、加工

1.动产与不动产添附：归不动产所有人所有。

【例题】张三家盖房子，张三在家门口发现一根貌似被丢弃的木头，于是捡回家用作房梁。第二日，邻居李四找来，说是昨天刚从猪圈拆下来的房梁搁在张三门口准备回头搬，结果就不见了，张三说已作自家房梁。李四索回无果，晚上趁夜黑风高，将张三房顶拆毁，取回房梁。问：李四是否构成侵权？[答疑编号5884203206]【答案】构成。张三的行为即为添附。

2.动产与动产添附：价高者得，价低者获补偿；或依价值成立共有。（附合、混合、加工）

（四）拾得遗失物

★相关法条：《物权法》第109-114条；

《民法通则》第93条。

《物权法》第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。

第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

第一百一十三条遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

★考点总结：

1.对拾得人的效力范围遗失物、漂流物、失散动物、埋藏物、隐藏物

拾得后果无因管理主动予以返还——费用求偿，无报酬（悬赏除外）；故意、重大过失毁损灭失的赔偿。

送交政府——公告6个月——收归国有。保管机关故意、重大过失也要赔偿。善意占有不知为遗失物——费用求偿，返还以返还时利益为限，无需赔偿。恶意占有拒不返还——侵占，无费用求偿权，也无权要求领取悬赏；返还以占有时利益为限。发现埋藏物、隐藏物的特殊规定（1）交还所有人或其继承人（前提是根据法律规定可由其享有所有权）

（2）上缴国家——物质奖励【例题·单选题】一日清晨，甲发现一头牛趴在自家门前，便将其拴在自家院内，打探失主未果。时值春耕，甲用该牛耕种自家田地。期间该牛因劳累过度得病，甲花费300元将其治好。两年后，牛的主人乙寻牛来到甲处，要求甲返还，甲拒绝返还。下列哪一说法是正确的？（）（2009-3-13）

A.甲应返还牛，但有权要求乙支付300元

B.甲应返还牛，但无权要求乙支付300元

C.甲不应返还牛，但乙有权要求甲赔偿损失

D.甲不应返还牛，无权要求乙支付300元[答疑编号5884203207]【答案】B

【解析】《物权法》第112条第3款规定，拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。本题中，甲花费的300元是因为甲使用该牛，致其劳累过度而生病所花费的费用，而非单纯的保管费用。另外，即便300元属于合理的保管遗失物的费用，甲最后拒绝返还的行为说明甲有侵占遗失物的意思，根据《物权法》的规定也无权请求乙支付300元。因此，选项A错误，选项B正确。

《物权法》第109条规定，拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。本题中，甲拾得乙的牛后据为己有，属于不当得利，应当返还给失主。因此，选项项C、D错误。

2.所有权人权利救济

所有权人有权选择：

（1）回复权：有权从知道或应当知道买受人之日起，2年内，从买受人处索回

——原则上无偿；但如果第三人自拍卖、有经营资格的出卖人处取得，须支付价金。

（2）直接要求无权处分人赔偿——有诉讼时效（债权请求权）

例：甲的手表丢失，被乙拾得，甲可以找乙索回，没有时效限制，但：

①若乙直接卖给丙，得款500元，则甲可以选择：

A.自知道丙之日起两年内，要求丙返还，无需支付500元；

B.要求乙承担赔偿责任，有诉讼时效限制。

②若乙伪造了所有票据，将手表放到有二手货经营资格的商家出售，丙从该商家花500元买得，则甲：

A.自知道丙之日起两年内，要求丙返还，需支付500元；

B.要求乙承担赔偿责任，有诉讼时效限制。

③若乙拾得后，上交派出所，派出所公告6个月无人认领，按照国家有关规定将该手表拍卖，丙花500元拍得，则甲无权要求丙返还。

《物权法》第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

【例题·不定项】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。关于该玉石的返还问题，下列说法正确的是：（）（2009-3-93）

A.戊已取得了该玉石的所有权，原所有权人无权请求返还该玉石

B.该玉石的真正所有权人请求己返还该玉石不受时间限制

C.该玉石的真正所有权人可以在戊与己的转让行为生效之日起两年内请求己返还该玉石

D.该玉石的真正所有权人可以在知道或者应当知道该玉石的受让人己之日起两年内请求己返还该玉石[答疑编号5884203208]【答案】D

【解析】《物权法》第109条规定，拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。本案中戊是拾得遗失物的人，应当返还权利人，不能因拾得行为而取得遗失物的所有权。因此，选项A错误。

《物权法》第107条规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。据此可知，玉石的真正所有人请求已返还玉石的请求是受时间限制的，即自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物。因此，选项B错误。

根据《物权法》第107条可知，玉石的真正所有人可以自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，而非是从戊与已的转让行为生效之日起计算两年的期限。因此，选项C错误，选项D正确。第四章占有一、占有的分类自主占有与他主占有立足于心态，不考虑真正权属直接占有与间接占有人与物之间，是否有其他占有者介入有权占有与无权占有考虑真正权属，不考虑心态无权占有：善意占有与恶意占有

不知为善意；明知或有所怀疑为恶意【例题·单选题】甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。对此，下列哪一种说法不正确？（）（2005-3-7）

A.乙对相机的占有属于无权占有

B.丙对相机的占有属于他主占有

C.丁对相机的占有属于自主占有

D.戊对相机的占有属于直接占有[答疑编号5884204101]【答案】B

【解析】占有，是指占有人对物所具有事实上管领力的事实。在占有法律关系中，控制即管领物的人称为占有人，被管领之物称为占有物。根据占有物是否具有法律的原因，占有可分为有权占有和无权占有。有权占有是指具有法律的根据或原因的占有，如承租人、借用人、保管人对标的物的占有；无权占有则是指不具有法律的根据或原因的占有，对赃物、遗失物的占有。据此，本题中，乙对拾得的相机的占有是无权占有，故选项A说法正确；丙盗走该相机也属于无权占有。根据占有是否以所有的意思占有，占有可分为自主占有和他主占有。自主占有是指占有人以所有的意思对标的物进行占有，如所有人对所有物的占有；他主占有是指占有人非以所有的意思对标的物进行占有，如承租人、借用人、保管人、土地使用权人、质权人等对标的物的占有。据此，丙丁对相机的占有属于自主占有；戊对相机的占有属于他主占有，故选项B说法错误，选修C说法正确。根据占有人是否标的物直接进行事实上的管领，占有可分为直接占有和间接占有。直接占有是指占有人直接对标的物进行管制和控制。如出租人、借用人、质权人和直接占有人；间接占有则是基于一定的法律关系进行管领和控制，而不直接对标的物进行管领或控制，并对直接占有人依法具有返还标的物的请求权，如承租人、出借人和出质权等为间接占有人。据此，选项D说法正确。

二、占有返还除斥期间自侵占发生之日起1年返还的范围原物和孳息都须返还（同不当得利）占有物毁损灭失时的返还

（同不当得利）善意占有人以返还时利益为限。占有人从第三人处取得“保险金”、“赔偿金”、“补偿金”的，返还权利人。

（没有取得则无需返还，也无需赔偿，包括按推定权利使用占有物的损耗）恶意占有人以占有时的利益为限。上述“金”不足的，承担赔偿责任。费用善意占有人有权请求必要费用的支出恶意占有人不得请求必要费用【例题·不定项】房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的？（）（2006-3-93）

A.若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋

B.若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有

C.乙对房屋的占有为善意、自主占有

D.乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失[答疑编号5884204102]【答案】AC

【解析】尽管甲与乙之间的买卖合同合法有效且乙已经取得房屋的占有，但是依照我国法律规定，不动产的所有权须登记才能转让，所以乙不能取得房屋的所有权，丙是房屋的所有权人，所以若房屋未被焚毁，丙有权要求乙搬离房屋，所以选项A是正确的，选项B是错误的。乙是根据合同占有房屋，并不知甲将房屋卖给他人并进行过户登记的情况，所以C项是正确的。乙对占有的房屋负有注意义务，由于房屋是意外焚毁，且乙对此没有过错，故不应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失，所以选项D是错误的。第五章担保物权第一节抵押权

★相关法条：《物权法》第179-207条。

★考点总结：

一、抵押财产的范围不可抵押的财产例外1.土地所有权2.集体土地使用权（1）乡镇企业用地（随厂房一起）

（2）荒地承包经营权3.公益法人的公益设施非公益财产为自身债务抵押4.权属有争议的财产（1）按份共有人得以自己的份额设定抵押；

（2）部分共同共有人设定抵押，其他共有人明知而没有提出异议者，视为同意，抵押有效。5.被查封、扣押、监管的财产抵押在先的，抵押有效6.违法、违章建筑

二、土地使用权与地上房屋的关系

1.建设用地使用权与地上房屋

（1）以建筑物抵押——当然及于建设用地使用权

（2）以建设用地使用权抵押

①设立抵押时已建成建筑物的——及于建筑物。

②设立抵押时尚未建成建筑物的——整体处分（拍卖），建筑物拍卖所得价款不得优先受偿。

【例题·案例分析题】A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约,按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，之后开始建设商品房，后因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。

问题：（2008-4-4）

1.若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？[答疑编号5884205101]答案：抵押权的标的只包括建设用地使用权，实现时，应将建设用地使用权和建好的房屋一并拍卖，但房屋拍得的价款银行不可优先受偿。

2.宅基地使用权与地上房屋：分而论之。[答疑编号5884205102]宅基地使用权不能抵押，但房屋可以抵押。

三、抵押人的权利

（一）抵押物的转让【物权法第191条】

1.征得抵押权人同意——转让所得价款用于提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

2.未征得抵押权人同意——不得转让——但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外（涤除权）

【例题·多选题】甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列哪些说法是正确的？（）（2009-3-55）

A.不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权

B.如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户

C.如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户

D.如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户[答疑编号5884205103]【答案】BD

【解析】《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

选项A错误。根据《物权法》第191条第一款的规定，如果抵押期间抵押人经过了抵押权人即银行的同意而转让房屋的，该转让行为有效，房屋办理了过户登记手续后，抵押权人对房屋则不再享有抵押权。

选项B正确。根据《物权法》第191条第2款的规定，如果受让人丙公司代为清偿了甲公司对银行的债务，那么该转让行为有效，房屋管理部门应当准予过户。

选项C错误。根据《物权法》第191条第2款的规定，必须是受让人丙公司代为清偿了甲公司对银行的债务，该转让行为才有效，仅提出代为清偿承诺的则不可以。

选项D正确。抵押的设定目的就是为了担保债权的实现，如果本案中甲公司已经清偿了银行的债务，那么甲公司与银行之间的债权债务关系就消灭了，因此而设定的担保也随之消灭，即此种情况下银行则不再对房屋享有抵押权，那么乙公司可以对房屋进行自由买卖，不再受银行的限制。

（二）再次抵押——余额抵押，同一物上多个抵押权

1.抵押权实现的顺序【物权法第199条】

（1）登记的优先于未登记的；

（2）登记有先后顺序的，按先后顺序；

（3）登记顺序相同的（同一天）或都未登记的，按债权比例。

例：张三的汽车抵押给李四，没有登记，然后抵押给王五，办理了抵押登记，则王五优先于李四受偿。

2.抵押权顺位的变更

抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。【物权法第194条】

【例题·单选题】黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。关于三家银行对该价款的分配，下列哪一选项是正确的？（）（2008-3-11）

A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元

B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元

C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元

D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元[答疑编号5884205104]【答案】C

【解析】《物权法》第194条规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。本题中，甲银行和丙银行协议变更抵押权的顺位，未经抵押权人乙银行的书面同意，不得对其产生不利影响。因此，虽然排在第一位的抵押权人丙银行有500万的债权，但是其中只有100万可以先于乙银行受偿，否则就对乙银行造成了不利影响，这是法律所不允许的。至于丙银行的其余200万债权，只有乙银行受偿300万之后，才可以受偿，所以最终受偿顺序如下：丙银行的100万债权——乙银行的300万债权——丙银行的200万债权——甲银行的100万债权。因为黄河公司的房产只有600万，所以最终实际上甲银行的100万债权无法得到清偿。

（三）抵押物出租

先出租后抵押——租赁关系不受影响；

先抵押后出租——租赁关系不得对抗已登记的抵押权。“买卖不破租赁”之例外

四、抵押权人的权利

（一）保全请求权

抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。【物权法第193条】

（二）物上代位权

非因抵押人的行为导致抵押财产价值减少，抵押权人不能行使上述权利，只能对抵押人因此获得赔偿金行使物上代位权。【担保法第51条第2款】

（三）孳息收取权

自抵押物被扣押之日，抵押权人有权收取孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。孳息先充抵收取孳息的费用。【物权法第197条】

（四）抵押权行使期限：主债权诉讼时效内

【例题·单选题】甲公司向乙银行贷款1000万元，约定2005年12月2日一次性还本付息。丙公司以自己的一栋房屋作抵押。甲到期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果，最后一次催收的时间是2007年3月6日。乙银行在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？（）（2007-3-13）

A.2007年12月2日B.2009年12月2日

C.2009年3月6日D.2011年3月6日[答疑编号5884205105]【答案】C

【解析】《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”本题中甲乙之间的借款应适用两年的一般诉讼时