资产评估 第6章 房地产评估(合版)

第六章房地产评估(二)土地资产价格的特点(P108)1.土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由土地的开发成本决定;开发成本只是土地价格的一部分.2.土地的价格主要由土地的需求决定.3.土地价格具有明显的区域性.(理论基础是级差地租).4.土地价格的上涨性.→趋势是上涨的(经济发展是一种必然)资本边际收益率(企业投资每增加一块钱,能够产生的预期收益)与土地价格的关系.四.影响土地价格的因素

(一）一般因素，是指对土地价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。包括行政因素（土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资制度、优惠政策、行政隶属关系变更、交通管制）;经济因素（经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素）;社会因素（人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素）;心理因素。(二）区域因素

区域因素，是指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点或区域性特点。不论是何种用途的房地产，规划限制（包括建筑高度、建筑容积率、建筑密度等）的影响都是不容忽视的。包括：商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素。1.商业用房地产应重视的区域因素（1）商业用房地产应重视的区域因素有：区域业态类别及竞争状况，经营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量，交通状况等。2.住宅用房地产应重视的区域因素住宅用房地产应重视的区域因素有：日照、温度、湿度等气候条件，离市中心的距离，交通状况，当地居民职业、文化程度，学校、公园、医院配置状况，商店、购物中心布局，噪音、空气污染状况，政府对土地利用程度的管理等。3.工业用房地产应重视的区域因素工业用房地产应重视的区域因素有：与产品及原料集散中心的距离，产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干预及管理程度等。（三）个别因素(P112)

1．土地个别因素对一块土地的基本认识1、坐落：分为国家、地区、城市、邻里、地点5个层次来认识。2、面积：依法确认的面积。3、形状：通常用宗地图来说明。4、四至：东至、南至、西至、北至。5、地势：包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性。6、周围环境和景观。7、利用状况：现状用途、有无建筑物等。8、产权状况：是国家所有还是农民集体所有；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；土地剩余年限及可否续期；土地是否手续完备，是否抵押、典当，或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否临时用地、违法占地。以上不同情况对土地价值会产生重大影响。9、地质和水文状况：地基的承载力、地下水位的深度等。10、土地平整程度及基础配套：“三通一平”或“七通一平”等。11、土地使用管制：城市用地：①土地用途；②建筑高度；③建筑容积率；④建筑密度；⑤建筑后退红线距离；⑥建筑间距；⑦绿地率（红线范围内）；⑧交通出入口方位。12、其他：如临街商业用地还需了解临街高度和深度。2．房屋建筑物个别因素（1）面积、结构、材料等（2）设计、设备等（3）施工质量（4）产权状况、已使用年限、物业管理情况（5）建筑物是否与周围环境协调。五、土地使用权评估的原则（一）相关替代原则类似于其他的商品市场，在同一个商品市场中，商品所提供的效用相同或相似，价格最低者最能吸引需求，因此商品服务的价格是通过相互影响和比较之后决定的，评估人员可对相同或相似类型的房地产市场价格进行比较，不过需要根据被评估的房地产与参照物之间的地域、时间等差异因素，对价格进行调整。因此，房地产估价中的相关替代原则可概括如下：１）房地产价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的；２）房地产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定的；３）房地产价格可通过比较地块的条件及使用价格来确定。(二)最有效性使用原则在评估过程中，要按照最高、最佳、最优使用的途径来测定房地产的价格。按这一原则，房地产价格并非必然受房地产先行用途的约束，只要改变用途具有现实可行性，并且更有效，那么就应按房地产可能的最有效使用途径来评估其价格。但应用这一原则时，应当注意：（１）应根据城镇规划中的最适宜用途来确定；（２）房地产评估一般选择地块的最有效使用强度；（３）必须符合国家法律、法规和政策的规定。(三)变动原则因影响土地价格的因素较多,土地价格经常发生变化,评估中要时时刻刻关注这些变化,合理确定评估值.(四)供求原则无论是地价还是房价，都符合供求原则：地价受供求市场变化影响，供给与地价成负相关关系，需求与地价成正相关关系。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使它不完全遵循供需均衡法则，表现为价格独立性较强和替代性有限；房屋建筑物作为一种商品，自然也要受市场经济规律的作用，市场供需状况将影响建筑物的价格，但由于建筑物的不可移动性，其价格又具有相对独立性。(五)合法原则A.在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据土地权属证书：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权证。房屋权属证是：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。集体土地不能当作国有土地来评估；划拨土地不能当作出让土地来评估；临时用地不能当作长久用地来评估；违法占地不能当作合法占地来评估；违章建筑不能当作合法建筑来评估；产权有争议的房地产不能当作无争议的房地产来评估。B.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据如土地容积率规定为4，则评估价值应以容积率不超过4为限。超出部分的建筑物的价值将得不到法律承认。C.在合法处分方面如“房地产管理法”规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。“因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含使用权出让金。D.在其他方面如经济房要符合有关政策，利润率不超过3％；城镇拆迁房要按政策确定拆迁费等；国家征用土地也要按规定确定补偿费。(六)最高最佳使用原则例如，评估一宗临街面的房地产，尽管该房地产是办公用房或居民住宅，但应考虑该宗房地产用于商业经营时存在的价值(七)公平原则为了保证房地产估价的公正性，要求房地产估价人员必须做到以下几点：（1）必须公正清廉，认真地、客观地评估，决不受任何私念地影响；（2）估价人员不许遵守国家和地方政府地有关法令、法规、政策，依法办事，保证房地产估价工作地顺利进行；（3）估价人员要由严谨的科学态度、完整的知识结构和丰富的实际操作经验以及科学的分析方法；（4）估价人员必须熟悉房地产市场供求情况，收集影响房地产估价的各项资料，并从当前的市场状况分析影响房地产价格的各项因素，进行切合实际的评定与估算。第三节土地权属及其处置一.土地权属的类型历史的回顾1、无偿无期使用国有土地新中国成立后，我国政府明文规定：“国营企业经市人民政府批准占用的土地，不论是拨给公产或出资购买，均应作为该企业的资产，不必再向政府缴纳租金或使用费；机关、部队、学校，经政府批准占用的土地，亦不缴纳租金和使用费。”（引自1954年2月24日政务院财习字15号文件）这种无偿无期使用国有土地的制度沿袭了几十年。弊端是：①不利于土地资源的合理配置；②造成巨大财富流失。2、从无偿转为有偿使用1987年12月1日，深圳市人民政府首次采用公开拍卖方式有偿出让一块国有土地使用权，开创了从无偿使用土地到有偿使用的先河。1988年4月12日，第七届人大通过了《中华人民共和国宪法修正案》中有关土地的条款。1988年12月29日，人大常委会通过《关于修改（中华人民共和国土地管理法）的决定》，允许国有土地使用权可以依照法律的规定转让。土地使用权的几个相关概念（1）划拨土地使用权是一种行政行为。即以非出让方式取得的土地使用权。土地法规定：“通过划拨方式取得的土地使用权，在未补办出让合同、补交出让金前，土地使用权不得转让、出租、抵押。”问题：①通过市场运作，划拨土地可否进行抵押贷款？②国有企业划拨土地能否与外商进行合资？（航天汽车工业公司案例）（2）出让土地使用权是土地所有者（国家）将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。以前称“土地批租”，“批”含有两种意思，一是批准，二是一次成批量的出租，与零租相对应。零租指按年、季、月支付租金，批租指几十年的租金一次性支付。土地使用权出让金土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为"地价"。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即"地租"，是土地所有权在经济上的体现。如批租５０年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。土地出让金土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是"熟地"价，即提供"七通一平"的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是"毛地"或"生地"价，即未完成"七通一平"的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路面积为２．３８万平方米的７１号地块，有２０多家单位和１０００多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以４６０万美元的毛地价获得５０年的使用权，并投资５３００万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的５０％～７０％左右。土地出让金土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。关于土地使用权出让金在我国有两种不同的理解

从广义上讲，土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。一般而言，土地价格应包括土地资源(物质)价格和土地资本(资产)价格两部分。土地价格=(地租÷银行利息率)＋土地投资成本＋土地投资应得利润从狭义上讲

从狭义上讲，土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时收取的地租资本化的费用。即土地资源价格。土地使用权出让金的广义与狭义之分实际上是“租金”与“地租”的区别。在我国的土地使用权出让的实践中在我国的土地使用权出让的实践中，这两种意义上的土地出让金都在使用，由于其外延不同，往往会造成误解。如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》指出：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。”“土地使用权出让可以采取以下方式：协议、招标、拍卖。”“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”“依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。”在这里土地使用权出让金实际上指的是广义的。因为土地使用权的出让方式有协议、招标和拍卖3种形式，与这3种形式相适的土地(“生地”除外)价格就应包括土地资源价格和土地资产价格。而且支付了全部土地使用权出让金后就可以领取土地使用权证，这也说明土地出让金是土地价格的全部，而不是其中的一部分如北京市在实施办法中就指出：出让土地使用权的基准地价“由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其他费用等因素构成。”深圳经济特区土地使用权出让办法中涉及土地使用权出让问题时，指出：土地使用权出让是指“深圳市规划国土局将深圳经济特区范围内的国有土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，通过法定的出让方式，供土地使用者开发、利用、经营，由土地使用者向规划国土局支付地价款的行为。”地价款包括“土地使用权出让金、市政配套设施费用土地开发费。”北京和深圳对土地使用权出让金都是从狭义上理解北京和深圳对土地使用权出让金都是从狭义上理解的。而厦门市国有土地使用权有偿出让、转让办法则指出：“土地使用权有偿出让是指厦门市人民政府将指定用途、年限即附有其他条件的土地提供给法人或自然人使用或经营，土地使用人向政府交付土地出让金(即地价款)。”海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定：“国有土地使用权有偿出让是指政府将国有土地使用权在一定期限内出让，受让人按规定支付地价款、办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。”可见，厦门和海南对土地使用权出让金理解是与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂行条例》相一致的，即是从广义上把土地使用权出让金与地价款视为同一概念。（3）转让土地使用权是土地使用者将土地使用权再转移的行为。要符合以下规定：a、未依照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发、利用土地的，土地使用权不得转让。b、转让时要同时转让出让合同规定的权利和义务，同时地上建筑物必须随之转让。c、转让时需办理变更登记。对过高、过低的转让价格必要时政府可以出面干预，防止地价暴涨剧滑。（4）出租土地使用权租赁给他人使用，办理租赁合同。同时出租人必须继续履行土地使用权出让合同。(四)集体土地所有权土地所有权属于财产所有权的范畴，具有所有权的一般属性，是全部土地问题的核心，它往往包括两层涵义：一是土地所有权法律制度，二是土地所有权权利。农村集体土地所有权是集体土地产权制度的基础，是指劳动群众集体经济组织在法律规定范围内占有、使用、收益、处分自己所有的土地的权利。

农村集体土地所有权的形成农村集体土地所有权的形成新中国成立以来，我国农村土地所有制的变革基本上可分为两个阶段。第一阶段，废除封建的土地所有制，建立土地的农民私有制。

(1)根据《土地改革法》(1950年6月28日)，进行土地改革，建立农民土地私有制。

(2)从农民土地私有制过渡。

现行农村集体土地制度存在的弊端(略)所有权主体虚位集体所有权按基本来含义讲，应当是全体集体成员共同所有，也就是说“既不是个人所有权基础上的共有，也不是股份制基础上的法人所有”[1]（P94），那么，农村集体土地所有权应当是归某一农村集体经济组织的全体农民集体共同共有。从我国立法上看，关于集体土地所有权的主体，我国《民法通则》第74条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有的，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或村委会经营、管理，已经属于乡镇民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有”；

新《土地管理法》第十条规定(略)新《土地管理法》第十条规定：“……；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村经济集体组织或者村民小组经营、管理；……”。按这些规定，现阶段集体土地所有权主体有以下几种：（1）村农民集体；（2）乡镇农民集体；（3）村内多个农民集体如村民小组等。由于农民缺乏行使集体所有权的组织形式或程序，这样，就导致农民集体无法行使所有权，甚至缺乏行使所有权的动力。因此，客观上就由相对应的集体经济组织代表农民集体行使所有权。但是，现实的情况是，大多数地区的农民集体经济组织已经解体或名存实亡

“所谓土地集体所有，实际上成了乡村干部的小团体所有(略)“所谓土地集体所有，实际上成了乡村干部的小团体所有，有的甚至成为个别乡村干部的个人所有”。于是，乡村干部利用土地牟取私利和利用对土地的支配权欺压农民的现象屡见不鲜。例如，少数乡村干部凭借集体土地所有权或征收各种名义的费用，加重农民负担，或以权谋私，造成土地使用的分配不公。难怪有人说，有些地方的乡村干部已经蜕变成为新时代的地主恶霸，土豪劣绅。这样，集体土地所有权也就成了一块“虚牌”。土地利用效率低(略)由于土地所有权实际上掌握在少数乡村干部的小团体手中，而没有掌握在大多数农民手中，那么建立在此基础上的土地使用权实际上还要受到少数乡村干部的种种干扰，其中，最突出的问题是土地承包关系不称定。调查显示：1978年以来，有95%的村对土地进行过调整。调整一次的占22.55%，调整两次的占22.7%，调整3次的占30.6%，调整4次的占20.8%，调整5次的占139%，平均调整3.10次，最高的8次[4]。由于土地承包关系的频繁变动，严重影响了广大人民对土地进行投资的动力，反而可能导致土进行滥耕滥用，从而严重破坏地力。这种粗放型的经营模式不仅使用土地的利用效率低，而用在很大程度上制约着农业生产力的进一步发展

集体土地使用权流转的法律不健全，严重影响农业规模化进程(略)1998年修订的《土地管理法》规定了土地使用权可依法转让（包括采用出让，转让和出租等形式），并对集体土地使用权转让规定了限制条件。但至今，国务院对农村土地使用权的出让和转让办法尚未作出具体规定。即使是2002年颁布的《中国农村土地承包法》也是一样，规定过于笼统，有关内容和程序不够具体明确。缺乏可操作性，一旦在流转中出现纠纷，广大农民的合法权益就得不到充分保护

我国农用地转为建设用地的程序(略)【第一步】农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。【第二步】(略)【第二步】确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。▲其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

企业资产重组与改制中土地权属的处置国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998年2月17日国家土地管理局令第8号）第二条国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理，应当遵守本规定。市人民政府办公厅关于进一步加快国有企业改革与发展政策的意见

(武政办[2003]66号)五、改制后企业不改变土地用途的项目，按下列规定办理：(一)出让的土地或符合划拨供地目录的划拨土地，可直接办理土地使用权主体变更登记手续。(二)其他因改制需要保留原划拨用地方式的，经国土资源主管部门批准，可在5年内继续以划拨方式使用土地。(三)在符合城市总体规划的前提下，企业改制后要求以出让方式取得土地使用权的，国土资源主管部门应积极予以办理。(四)改制企业以前的违法建设、违法用地，应依照有关法律、法规和国家有关政策处理。八、企业现有国有资产(包括转让收入)按政策规定标准不足以安置职工的，不足部分可按以下顺序对企业给以政策支持，直至补足为止：(一)企业原欠营运机构或主管单位的管理费、利润和借款豁免，转为企业国有资本金；(二)企业历年对财政的借款转为企业国有资本金；(三)将改制企业出售住房(包括出售住房使用权)的售房资金(留足售房金额20%的房屋维修费后的剩余部分)，冲抵企业的负资产和安置职工；(四)将企业租用的房产部门的公房产权进行置换，其置换价值按7：3的比例进行分配，即置换价值的70%用于冲抵改制企业负资产和安置职工，30%支付给房产部门作为补偿；(五)对以出让方式取得土地使用权的企业，按最高不超过企业交纳土地出让金的50%返投给企业。第四节房地产(土地使用权)评估的方法收益法市场法(含基准地价修正系数法)成本法假设开发法二.收益法基本步骤：①搜集有关房地产收入和费用的资料；②估算潜在毛收入③估算有效毛收入；④估算运营费用；⑤估算净收益;⑥选用适当的资本化率或折现率⑦选用适宜的计算公式求出评估价格一)净收益的确定

净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用不同收益类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求取2、直接经营型房地产净收益的求取①商业经营型房地产房地产净收益＝商品销售收入－商品销售成本－经营费用－销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润②工业生产型房地产净收益＝产品销售收入－生产成本－销售费用－产品销售税及附加－管理费用－财务费用－厂商利润二）收益年限的确定1、对于单独土地和单独建筑物的估价，分别按其寿命年限确定收益年限2、对房地产一旦收益为无限年期（设想）时，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费V＝（a—DB—DL）÷r式中：V——评估值；a——年净收益；r——资本化率；DB——建筑物折旧费；DL——土地摊提费。三)资本化率的确定

1、概念资本化率是将房地产的净收益转换成价值（现值）的比率2、资本化率的种类（仅指房地产而言）（1）综合资本化率r，（2）建筑物资本化率r2，（3）土地资本化率r1

r＝（r1L+r2B）/（L+B）(P158公式6-16)或r＝r1·x＋r2·yr—综合资本化率;r1—土地资本化率;r2—建筑物资本化率x——土地价格占房地产价格的比例；y——建筑物价格占房地产价格的比例；L——土地价格；B——建筑物价格

3、还原利率的实质及主张①还原利率的实质还原利率实质上是一种资本投资的收益率（又称获利率）②还原利率决定的几种主张第一种，马克思对地租资本化中的利息率的一些论述地价＝地租（纯收益）÷利息率（还原利率）关于利息率，马克思同时提出了5种利息率的可能性(略)：a、平均利息率；b、资本投在有息证券上的利息率；c、借出资本的利息率（贷款利息率）；d、普通利息率；e、资本与资本年增值额的比率，即资本增值率第二种，日本杉本正幸(略)把还原利率归纳为7种a、地方的一般利率说；b、地方的习惯利率说；c、地方的土地利率说；d、普通一般利率说；e、长期投资的收益率说；f、相当于抵押贷款利率与剩余贷款利率的复合利率说；g、相当于纯粹利息与风险贴补金的复合利率说第三种，台湾林英彦教授(略)还原利率应采用实质利率实质利率＝一年期定期存款利率/物价指数×(1－10%)此公式可直接作为土地的还原利率，建筑物由此再加2％第四种，欧美选择还原利率的四种方法a、市场投资品质比较法b、投资组合法c、银行家利率选择法；d、重叠法（加总法目前评估实践中，在确定城市房地产还原利率时，一般采用以下三种方法：（1）加总法。即对资本化过程中所考虑的各因素设置一系列相互独立的比率，各比率相加之和即为还原利率。（2）采用市场上相似房地产的纯收益与价格的比率，求取还原利率。举例：表6-1比较实例纯收益（元/年·m2）价格（元/m2）还原利率（%）1418．959007．12450．060007．53393．357006．94459．963007．35507．065007．8各实例还原利率的算术平均值为：（7．1%+7．5%+6．9%+7．3%+7．8%）÷5=7．32%，则7．32%作为待估房地产的还原利率。（3）在安全利率基础上加风险调整值。安全利率指无任何风险的投资收益率，一般可认为政府长期债券的利率为安全利率，风险调整值可考虑房地产经营风险、通货膨胀风险、变现风险等因素综合确定。四、收益法在房地产评估中的基本模式假设年收益不变，收益年期为永续的条件下（一）评估房地合一的房地产价值房地产评估值=（房地产年总收入－房地产年总费用）/房地产还原率=房地产年纯收入/房地产还原率（二）单独评估土地价值

1．单纯空地的评估土地评估值=（土地年总收入－土地年总费用）/土地还原率=土地年纯收入/土地还原率

2．房地合一情况下，土地价值的评估土地评估价值=（房地产年纯收益－建筑物年纯收益）/土地还原率其中：建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率或：建筑物年纯收益=建筑物现值×（建筑物还原率+建筑物年折旧率）建筑物现值=建筑物重置成本×成新率或：建筑物评估值=（

（三）房地合一情况下，房屋建筑物价值评估建筑物评估值=（房地产年纯收益－土地年纯收益）/建筑物还原率）/（）其中：土地年纯收益=土地现值×土地还原率土地现值即为委托对象中土地在基准日的市价总值。五、收益法举例(P158例6-1)例：某房地产公司于1996年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1998年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%，目前，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。目前用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3．5%，维修费为重置价的1．5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0．2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%，试根据以上资料评估该宗地2000年11月的土地使用权价格。计算：（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。（2）计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益

=50×12×900（1-10%）=486000（元）（3）计算总费用：①年管理费=486000×3．5%=17010（元）②年维修费=2500×900×1．5%=33750（元）③年税金=20×900=18000（元）④年保险费=2500×900×0．2%=4500（元）

年总费用

=①+②+③+④=17010+33750+18000+4500=73260（元）（4）计算房地产纯收益

年房地产纯收益

=年总收益－年总费用

=486000－73260=412740（元（5）计算房屋纯收益①计算年折旧率。年折旧率本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的现值必须在可使用期限内全部收回。本举例中，视土地使用权年限届满为房地产使用者可使用的年期，为50-4=46（年）年折旧率==2%②计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×（房屋资本化率+年折旧率）

=2156250×（8%+2%）=215625（元）1971157%（6）计算土地纯收益：

土地年纯收益=年房地产纯收益－房屋年纯收益

=412740－215625=197115（元）（7）计算土地使用权价格。土地使用权在2000年11月的剩余使用年期为50-4=46（年）。1-1（1+7%）46×（V=）=2690623．72（元）（8）评估结果:本宗土地使用权在2000年11月的土地使用权价格为2690623．72元，单价为每平方米5381．25元。分析：若在年总费用中计入折旧，计算结果为（1）计算房屋现值房屋现值=房屋重置成本×成新率=2500×900×

=2156250（元）（2）计算房屋年折旧费。年折旧=房屋现值×年折旧率

=2156250×2%=43125（元）（3）年总费用=73260+43125=116385（元）（4）计算房地产年纯收益。房地产年纯收益=年总收益－年总费用

=486000－116385=369615（元）（5）计算房屋年纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率

=2156250×8%=172500（元）（6）计算土地年纯收益土地年纯收益=年房地产纯收益－房屋年纯收益

=369615－172500=197115（元）与例题中计算出的土地年纯收益相同，评估结果亦会相同。房地产估价结果报告(南京路2号)(略)一、委托方广东省广州市中级人民法院二、估价方机构名称：湖北添翼房地资产评估有限公司法定代表人：公司地址：汉口建设大道861号联系电话：三、估价对象1、登记及勘察情况经过多方努力，我们收集到委估对象的房屋所有权证为武房房自01字第01917号，房屋所有权人为湖北省国际信托投资公司，房屋坐落南京路2号即沿江大道139号，第一栋为钢混结构，建筑面积为4986.97m2，第二栋为混合结构，建筑面积59.36m2，第三栋为混合结构，建筑面积为43m2。三栋总建筑面积为5089.73m2。另收集到估价对象国有土地使用权证，证号为武房地籍地字第08656号，用地面积1710.16m2，房屋占地面积1267.71m2。现场勘察表明，该主楼原为汉口横滨正金银大楼，1921年建造，景明洋行设计，古典主义建筑，底层麻石台阶，中部是柱廊，上部为厚檐，外墙麻石到顶，楼高24米，4层（局部5层），1998年5月27日由武汉市人民政府公布为武汉市文物保护单位。该大楼楼顶有卫星接收塔，临江马路边大门口有一对卧式铜狮，原西北门口有一对石狮，大门前有六个圆型麻石石柱，东边外墙外挂八个空调（二三层各四个），西边墙外挂5个空调。临江马路大门两边种植有两棵万年青树。大楼外围有围墙，木质木窗，钢条防护，外墙成色约七成新，但建筑质量较好，无裂缝痕迹。2、权利状况该大楼所有权人为湖北省国际信托投资公司，其土地使用权为1990年12月14日由武汉市房地产管理局颁布，使用单位为湖北省国际信托投资公司，依据广东省广州市中级人民法院委托，拟评估出该标的物拍卖价和使用权价，为执行有关案件提供价值参考依据。四、估价目的为广东省广州市中级人民法院执行案件提供价值参考。五、估价时点二00四年十月十八日六、价值定义本估价报告所给出的评估价值为估价对象在公开市场条件下的客观合理价值（此价值包含了土地使用权价值，也包含了土地使用权出让金.土地出让金按50年使用权计算,约为30万元）。本估价报告所给出的拍卖价是以估价对象在公开市场条件下的客观合理价值为基础，依据清算价价值类型而确定的建议拍卖底价。七、估价依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；4、房屋所有权证：武房房自01字第01917号；5、土地使用权证：武房地籍地字第08656号；6、广东省广州市中级人民法院委托评估函，（2004）穗中法执字第1263号；7、广东省广州市中级人民法院协助执行通知书（稿）（2004）穗中法执字1263-1号；8、司法鉴定（拍卖）案件转办单，武中法鉴转字（2004）第174号；9、江岸区房产管理局产权科“说明”；10、本公司及估价人员掌握和收集的武汉市近期相关房地产资料（因本项目主要采用收益法，其收益水平主要依据周边类似房地产的市场收益水平）；11、其他相关法律法规文件。八、估价原则

1、合法原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为估价前提。2、最高最佳使用原则即应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3、替代原则即估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4、估价时点原则即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。5、公平原则即要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。九、估价方法1、根据估价对象的特点及评估目的，确定运用（假设）收益法作为本次估价的基本方法。2、估价对象房地产一般情况下可采用市场比较法，但估价对象为一文物建筑，市场上并没有公开的交易案例，故不能采用市场比较法；涉案资产正常情况理应采用重置成本法，但又不符合重置成本法的前提条件，因文物建筑随着时间的推移其价值并不呈现贬值性特征；由于估价对象具有独立创收能力，但又不能获取现使用方的收益数据，故只有采用（假设）收益法。十、估价结果经我公司房地产估价人员现场查勘和市场分析，依照国家有关政策和法规，按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）选择合适的评估方法，并结合估价人员的经验，评估得出估价对象在基于估价原则，估价目的和估价时点2004年10月18日的拍卖价建议为RMB28,149,485.00元，大写：人民币贰仟捌佰壹拾肆万玖仟肆佰捌拾伍元整。十一、估价人员估价人员：陈明高中国注册资产评估师证号：估价人员：朱佩玲中国注册房地产估价师证号：十二、估价作业日期二00四年九月三十日至十月二十六日十三、估价报告应用的有效期本报告有效期为壹年，即从二00四年十月十八日至二00五年十月十七日十四、其它说明

1、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本估价机构更正，否则，误差部分无效。2、本报告须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。十五、附件1、房屋所有权证：武房房自01字第01917号；2、土地使用权证：武房地籍地字第08656号；3、广东省广州市中级人民法院委托评估函，（2004）穗中法执字第1263号；4、广东省广州市中级人民法院协助执行通知书（稿）（2004）穗中法执字1263-1号；5、司法鉴定（拍卖）案件转办单，武中法鉴转字（2004）第174号；6、江岸区房产管理局产权科“说明”；7、估价机构营业执照（复印件）；8、估价机构资质证书（复印件）。估价技术报告一、个别因素分析1、登记及勘察情况经过多方努力，我们收集到委估对象的房屋所有权证为武房房自01字第01917号，房屋所有权人为湖北省国际信托投资公司，房屋坐落南京路2号即沿江大道139号，第一栋为钢混结构，建筑面积为4986.97m2，第二栋为混合结构，建筑面积59.36m2，第三栋为混合结构，建筑面积为43m2。三栋总建筑面积为5089.73m2。另收集到估价对象国有土地使用权证，证号为武房地籍地字第08656号，用地面积1710.16m2，房屋占地面积1267.71m2。现场勘察表明，该主楼原为汉口横滨正金银大楼，1921年建造，景明洋行设计，古典主义建筑，底层麻石台阶，中部是柱廊，上部为厚檐，外墙麻石到顶，楼高24米，4层（局部5层），1998年5月27日由武汉市人民政府公布为武汉市三级文物保护单位。该大楼楼顶有卫星接收塔，临江马路边大门口有一对卧式铜狮，原西北门口有一对石狮，大门前有六个圆型麻石石柱，东边外墙外挂八个空调（二三层各四个），西边墙外挂5个空调。临江马路大门两边种植有两棵万年青树。大楼外围有围墙，木质木窗，钢条防护，外墙成色约七成新，但建筑质量较好，无裂缝痕迹。2、权利状况该大楼所有权人为湖北省国际信托投资公司，其土地使用权为1990年12月14日由武汉市房地产管理局颁布，使用单位为湖北省国际信托投资公司，依据广东省广州市中级人民法院委托，拟评估出该标的物拍卖价和使用权价，为执行有关案件提供价值参考依据。二、区域因素分析(一)自然条件⑴地理位置估价对象所在江岸区位于长江以北，武汉三镇之汉口东部，西南与江汉区毗邻，西北至张公堤与东西湖区为邻，正北以朱家河及二道桥至汉北桥为界与黄陂县接壤，土地总面积64.24平方公里，人口60.8万。是武汉市委、武汉市人民政府所在地，是武汉市的政治、金融、文化中心。⑵地貌江岸区地质结构以新华厦构造体系为主，地貌单元属江汉平原长江一级阶地东缘，地势平坦。地基土属于软弱场地土类型。⑶气候、水文江岸区气候属亚热带大陆性湿润季风气候,雨量充沛，热量丰富，无霜期长，四季分明。长年主导风向为东北风,平均风力为2.3级。年平均降水量为1204.5毫米，年平均气温约为16.3°C,全年日照率46%。该区域江河沟渠交织，湖泊库塘星布，水域面积达到21.76平方公里，占土地总面积的33.16%。

(二)交通(1)公路江岸区现有道路189条，其中主次干道75公里，道路总面积1.75平方公里，人均用地3.4平方米。道路用地占城区建设用地不到7%，近几年相继落成的长江公路桥以及三阳路立架桥、黄浦路立交桥都位于江岸区内。目前全区共有公交车线路21路，专线车线路近10条，车站60余处。(2)铁路该区域内现有江岸车站和江岸货站，并修建了武汉铁路枢纽内丹水池至汉水桥复线。该铁路枢纽北距郑州铁路枢纽514公里，南距株州铁路枢纽420公里，东距南昌铁路枢纽380公里。铁路运输是目前江岸区堤角工业区货物运输的主要运输途径。(3)航空武汉天河机场是目前武汉市唯一一家国际机场。该机场位于武汉市西北黄陂县天河镇境内，距武汉市江岸区黄埔路约28公里，总体规模3400米长跑道两条，总用地6000亩。是武汉对外经济贸易的空中走廊。(4)水运江岸区现有轮渡线4条，各类码头近20个。均设有始发站或中转站，有10条公共汽车线路同轮渡码头相衔接，基本形成武汉三镇公共交通车船联运网络。(三)基础设施情况(1)供水江岸区供水规模约39万吨/日。由堤角水厂供水16万吨/日。宗关水厂供水23万吨/日。实际人均综合耗水量673升/日，生活用水与工业用水大致各50%。随着经济建设的发展和人民生活水平的提高，住房卫生设施的普及，工业和民用耗水量均呈上升趋势。(2)排水江岸区排水系统按出口位置分为天津路、六合路、黄埔路、黄孝河新燮和黄孝河明渠5个水系。江水面积42.59平方米。现有各类管道和明渠总长249公里，其中干管25公里，绝大部分是合流制。抽水泵站6座，总抽排能力174平方米/秒，另有6处活动泵，抽排能力1.74平方米/秒，供洪水期使用。

(3)供电区域内电源来自110千伏堤角变电站，人均年用电量达到2500千瓦时。目前电力负荷水平7万千瓦，电网分为高压网和中压网，区域内现有供电设施能满足生产、生活用电需要。

(4)电讯区域内现有电报营业点4处，电话容量25000门。通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，市话普及率50%，通讯线路畅通。(四)环境条件区域环境质量属武汉市中度污染区，江岸区有污染源的企业151家，工业废水排放量为2658万吨/年，9.9%直接排入长江。废气主要有二氧化员碳、氟氧化物、烟尘等，废气排放量为25.14亿立方米/年。噪音污染主要是交通、建筑、施工噪音。具体区位条件从具体区位条件看，估价对象位于武汉汉口江滩斜对面，其东临长江武汉航道工程局、武汉世通物流；南临沿江大道（武汉港）；西临南京路，路口对面为楚老宋菜馆、新东方帝豪酒店；北靠居民区，属武汉市二级地段区域。从对外交通条件看，水陆交通极为方便，周边环境经过市政府近几年整治，其江滩效应及历史建筑效应十分明显，是武汉市少有的，同时具有历史文物建筑和现代景区的功能区，区域因素及地理位置极为优越。当然，受历史文物建筑众多及法规政策的限制，该区域商业气氛比不上江汉路、武广一带，但办公环境及交通状况十分良好，是理想的金融、证券办公场所。三、市场背景分析我国市场经济已初步建成，国民经济健康稳定发展。目前，随着全国房地产的发展，金融证券业也发展较快。近年来，武汉市房地产产业急剧升温。随着武汉经济的进一步发展及投资环境的改善，武汉的金融证券业和房地产产业也将不断发展。但目前经济过热，国家实行紧缩的经济政策，对金融证券业和房地产产业多少有些影响。四、最高最佳分析经过以上对房地产的个别因素、区域因素及市场背景的分析，本报告确定以评估项目的原设计用途为最高最佳使用。五、估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定运用（假设）收益法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：被评估对象在最高最佳利用原则下，假设在租给银行或证券公司的情况下，将未来合理租金折算成现值，此现值则为估价对象使用权的评估价值。六、估价测算过程（一）关于估价对象面积及分层面积的确定经过我公司多方努力，评估人员收集到原横滨正金银大楼，现为湖北省国际信托投资公司所有的南京路2号房屋所有权证等资料，该权证显示南京路2号有3幢号，主楼为钢结构（应为钢混）5层，建筑面积4986.97m2，另北面有2栋，一栋为混合结构（值班房），2层，59.36m2，一栋为混合结构（车库），1层，43m2。因估价中需对主楼总面积进行分层划定，从房屋平面图中得知主楼一层面积为1188.35m2，底层面积假定与一层相同为1188.35m2，假设第四层（从底层算起则为第5层分配50m2（局部小层间），二层三层相同，则二、三层面积共为4986.97-1188.35×2-50=2560.27m2。（二）关于各层面积租金水平的确定根据对沿江大道及汉口部分同类地段房屋租金的调查，南京路口附近一楼门面房租金100元/m2左右，距南京路2号约50米的新东方帝豪酒店（武汉港对面），四楼写字楼租金为66元/m2·月，二楼多功能厅（能办公）200m2月租金为8000元（水电费自理），武汉关附近一套3层楼27m2租金为350元/月，三阳路一间80m2月租金1000元，一元路一间70m2月租金1000元，稍远一点的三阳路口森森木材公司3-7层租金为20-30元/m2·月。另外，评估中我们还调查了同类地段证券公司营业部的租金为110元/m2·月，最低也有40元/m2·月。由于评估对象房屋结构较好，内装修为中档，房屋空间较大，办公或营业环境均优于调查对象，因此，我们认为南京路一层租金至少可达120元/m2·月，底层如作改造，至少可收租金20元/m2·月，二三层租金至少可达80元/m2·月，最顶层小屋不计租金。（三）估价对象年毛收入的确定根据上面分析，估价对象一层年收益为：120×12×1188.35=1,711,224.00元底层年收益为20×12×1188.35=285,204.00元二三层年收益为80×12×2560.27=2,457,859.00元总年毛收益为：1,711,224.00+285,204.00+2,457,859.00=4,454,287.00元（四）估价对象年支出的确定估价对象年支出主要包括年折旧费、土地使用税、房产税、房屋租赁收入、营业税及附加、房屋租赁审核费等，由于水电费由假设承租方支付，故不考虑水电费。1、主楼重置造价及年折旧费因大楼为一早期钢混结构房，外墙为麻石，内外台阶为花岗岩石或大理石，室内地面或水磨石或中高级地板砖铺设，另配置一三层电梯，建筑从设计到施工较为独特，结合目前同类结构工程造价，其重置单价大约2600元/m2（不含地价）。即主楼重置全价约为2600×4,986.97=12,966,122.00元，主楼平均折旧年限按30年（因属武汉市文物建筑，事实上建筑物寿命年限可能更长，如类似“租界”建筑有的已超过百年仍完好无恙），则年折旧费为12,966,122÷30=432,204.00元。按一般房地产项目，地价也应纳入重置全价进行折旧，或曰“摊销”，但因该建筑的“文物”特征，土地使用权不能单独转让，其土地的功能我们认为只是该建筑的一个“载体”，除了土地位置对该建筑能产生经济上的重大影响外，在用途上难以改变现状，为稳妥起见，故暂不考虑土地使用权单独的估价和折旧。2、土地使用税因该建筑为市文物建筑，暂不考虑土地使用税。3、房产税因估价对象按出租房屋考虑价值，根据现行税制，按房屋租金收入的12%计征，即房产税4,454,287.00×12%=534,514.00元。4、房屋租金收入营业税及附加，经测算按5.7%计，则税费为4,454,287.00×5.7%=253,894.00元.5、房屋租赁审核费，按2%支付，则此费为89,085.00元。6、其他支出，如绿化、治安、街道管理等估计1万元。以上支出项目合计每年为1,319,697.00元（五）估价对象年净收益=年毛收益-年支出=4,454,287.00-1,319,697.00=3,134,590.00元（六）还原利率及寿命年限的确定根据收益现值法原理，将每年净收益按一定比率（折现率）折算成现值即为该估价对象的评估价值，在这里如何确定折现率（或还原利率）及估价对象寿命年限需根据具体情况考虑。还原利率本质上是一种投资的收益率，一般可用安全利率加上风险调整值确定，安全利率可用银行存款利率，国债利率或行业平均收益率来确定，为简化起见，我们选用五年期定期存款利率2.79%为安全利率，风险调整值按武汉市房地产取值范围的中等偏上水平取6%，即还原利率为2.79%+6%=8.79%，取整数为9%。估价对象寿命年限按一般房地产项目本应有一个具体的耐用年限或土地使用权年限，但因该大楼的文物特性，我们假设为一个“永续期”。（七）主楼评估值的确定用收益现值法计算出估价对象（主楼）的评估价值为3,134,590.00÷9%=34,828,777.00元。（八）其它房屋评估值测算根据原房屋所有权证，南京路2号还有另两栋混合结构的房屋，即一栋为59.36m2,一栋为43m2。现场勘查表明，59.36m2的房屋为一值班房，43m2的房屋为存放三辆小汽车的车库房。这两栋估计为后来扩建的房屋，故可用一般商品房市场价格估价。43m2的车库按每辆车库价格6万元估算，其市场价值应为18万元，值班房根据该地段一般类似房屋估价，单价至少在3000元/m2,则评估价值=59.36×3000=178,080.00元。（九）南京路2号三栋房屋评估价值经以上评估计算，位于武汉市汉口南京路2号房产评估价值如下：1、主楼（即原汉口横滨金银大楼）评估价值为34,828,777.00元；2、第二栋（59.36m2）评估价值为178,080.00元；3、第三栋（43m2）评估价值为180,000.00元。房地产使用权总评估价值为35,186,857.00元。建议拍卖底价为使用权价值的80%，即35,186,857.00×80%=28,149,485.00元，因拍卖底价的价值类型为清算价，其折扣率根据估价对象内涵的文物建筑及内在质量等条件，结合估价师经验及所掌握的一般市场行情而确定。七、估价结果确定武汉市汉口南京路2号总建筑面积为5089.73平方米的估价对象房地产使用权拍卖价建议为RMB28,149,485.00元，大写：人民币贰仟捌佰壹拾肆万玖仟肆佰捌拾伍元整。八、附件1、房屋所有权证：武房房自01字第01917号；2、土地使用权证：武房地籍地字第08656号；3、广东省广州市中级人民法院委托评估函，（2004）穗中法执字第1263号；4、广东省广州市中级人民法院协助执行通知书（稿）（2004）穗中法执字1263-1号；5、司法鉴定（拍卖）案件转办单，武中法鉴转字（2004）第174号；6、江岸区房产管理局产权科“说明”；7、估价机构营业执照（复印件）；8、估价机构资质证书（复印件）。一.市场法一)市场法在房地产评估中的对象及适用范围

市场法是指在评估房地产价值时，用条件相类似的已成交（包括买卖、租赁等）的房地产与待估房地产相比较，以此推出待估房地产评估价值的方法。根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价法”.

市场法的理论依据是经济学中的替代原理。若经济主体是以追求经济效益最大化为目的，即以一定费用获取最大利润或以最小成本获取同等利润。市场法在房地产评估中对象一般为土地和房地合一的房地产。市场比较法是以市场上相同或类似的房地产成交实例，通过比较来确定房地产评估价格的一种方法。但很多情况下，房地产成交价格是在特殊背景下进行的，是一种偏差价格特殊背景主要有以下几项：（1）有特殊原因或特殊利害关系的相互间的交易（2）拍卖、公开买卖（3）交易时有特别动机的情况（4）权力背后隐性操作形成的价格二)市场法的步骤1．收集充足的市场交易资料。2．对收集的交易资料进行对比分析，选择可作为评估参照的比较实例。3．对所选择的参照交易实例进行差异修正。4．计算比准价格，确定被估房地产评估值。三)差异修正的方法1．交易情况修正2．期日修正3．区域情况修正4．个别因素修正例6-2:若选择的参照案例每平方米1000元，剩余使用年期为30年，容积率2．1。待估宗地出让年限为20年，容积率1．7。假定土地还原率8%，所在城市土地容积率修正系数见表6-2。表6-2某城市容积率修正系数表容积率0．10．40．71．01．11．31．72．02．12．5修正系数0．50．60．81．01．11．21．61．81．92．1则土地使用年期修正系数

=[1-

]/[1-]

=0．8722容积率修正系数=1.6/1.9=0．8421

通过土地年期和容积率修正后的地价=1000×0．8722×0．8421=734．48（元/m2）还有如房屋成新率，层高等个别因素，都可以采用直接量化偏差程度的方法，因较简单，不在此述。四)应用举例(汪P164)例6-3:估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。评估要求：评估该地块2002年10月的公平市场交易价格。评估过程：（1）选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。（2）搜集有关的评估资料。①搜集待估土地资料。（略）②搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表6-3。（3）进行交易情况修正经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。表6-3交易实例情况表交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象坐落略略略略略所处地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2002年4月2002年3月2001年10月2001年12月2002年10月价格总价19．6万元31．2万元27．4万元37．8万元单价870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2价格类型转让转让转让转让转让面积225m2380m2320m2450m2600m2形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65．8666剩余使用年限35年30年35年30年30年（4）进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正系数为：交易实例A期日修正系数=1+1%×6=1．06；交易实例B期日修正系数=1+1%×7=1．07；交易实例C期日修正系数=1+1%×12=1．12；交易实例D期日修正系数=1+1%×10=1．10。为计算方便，本例中对修正系数取整，即：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。（5）进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表6-4判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表6-4各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为102。（6）进行个别因素修正。①经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，故判定比各交易实例土地价格高2%。表6-4区域因素比较分析表

类似地区区域因素参照对象B参照对象C参照对象D委估对象自然条件相同10相同10相同1010社会环境略差8相同10相同1010街道条件略差9稍好11相同1010交通便捷度较差7较好12相同1010离市中心距离稍远9较近12相同1010基础设施状况稍差8稍好12稍好1210公共设施完备状况略差9稍差8相同1010水、大气、噪音污染状况相同10稍好12相同1010周围环境及景观稍差8略好11相同1010规划限制相同10相同10相同1010综合打分88108102100②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：年限修正系数

=

11[1-]÷[1-](1+8%)30(1+8%)35

=（1－0．0994）÷(1-0．0676)=0．9006÷0．9324=0．9659（7）计算待估土地的比准价格。交易实例A修正后的单价为，实际操作中可采用下述表格形式：表6-5参照对象单位面积修正计算表参照对象修正项目参照对象A参照对象B参照对象C参照对象D土地价格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2交易情况修正100/100100/98100/97100/100交易时间修正106/100107/100112/100110/100区域因素修正100/100100/88100/108100/102个别因素修正土地面积100/98100/98100/98100/98土地使用年限96．59/100100/10096．59/100100/100修正后单价909元/M21038元/M2901元/M2924元/M2（8）采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价为：（909+1038+901+924）÷4=943（元/M2）土地评估总价为：600×943=565800（元）三.成本法一)成本法在房地产评估中的对象及适用范围成本法又称重置成本法，它以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损